현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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부동산 매매시 계약금 안줘도 그만?
1. 부동산 매매 계약금 법리 부동산을 매매할 때 대부분은 계약금을 주고받는 것이 현실이다. 이러한 계약금에 대해 많은 사람들이 정확한 법리를 이해하지 못하고, 계약을 맺고 있어, 경우에 따라서는 낭패를 본다. 먼저 흔히 하는 오해가 계약금이 지급되지 않으면 부동산 매매계약이 성립하지 않는다는 오해이다. 그러나 매매계약은 양 당사자 간 의사의 합치로 성립하는 것이지, 계약금 수수와는 전혀 무관하다. 나아가 계약서를 작성하지 않았어도, 의사의 합치가 있다면, 계약은 성립하는 것이다. 다만 계약서가 없다면 이를 입증하기가 어려울 뿐이다. 또한 계약금이 지급된 경우에, 어느 한쪽이 잘못하여 계약이 해제되면, 계약금은 몰수하거나 2배를 물어주어야 한다는 것도 오해이다. 계약금은 위약금이 아니다. 위약금은 별도로 약정을 하여야만 되는 특약사항이다. 따라서 별도 위약금 약정이 없는 한 계약이 해제된 경우 무조건 계약금을 몰수하거나 2배를 지급하여야 하는 것이 아니다. 이는 해제 시에 위약금은 계약금으로 한다는 특약이 있어야만 가능하다. 대법원도 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판시하고 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결). 자, 그럼 계약금은 왜 주고받는가. 계약금은 반드시 주고받아야 하는가. 답은 간단하다. 계약금은 양당사자간 부동산매매계약과는 다른 또 다른 ‘계약금계
2022-07-29 16:10 -
조합과 시공자가 추가 분담금을 요구하는 경우
1. 문제의 제기 최근 일부 재개발, 재건축사업에서 입주가 임박한 상황에서 조합과 시공자측이 정비사업비 증가를 이유로 조합원들에게 입주 전에 추가 분담금 납부를 요구하고, 이를 납부하지 않을 경우 입주를 시켜주지 않는다고 겁박하는 사례가 있다. 이런 경우 조합원들은 어떻게 대응하여야 하는가가 문제이다. 2. 추가분담금 납부 조건 재개발, 재건축사업에서 정비사업비, 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 변경하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있어야 하는 만큼 추가 분담금 납부의무가 확정적으로 발생하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있거나 적어도 조합원 총회에서 정비사업비의 조합원별 분담내역에 대한 의결이 명시적으로 있어야 하는 것이다. 그런데 조합과 시공사가 주장하는 ‘추가 분담금’에 대해 아직 관리처분계획 변경 인가도 이뤄지지 않았을 뿐더러 총회에서 의결되지도 않은 상태에서는 조합원들에게 추가 분담금 납부의무가 발생했다고 볼 수 없다고 본다. 나아가 조합 총회에서 정비사업비 추산액, 추정 비례율 등에 대한 의결이 이뤄졌고, 그에 따라 각 조합원별 추가 분담금을 산정할 수 있다고 하여도 이러한 총회결의만 가지고는 추가분담금이 발생한다고 볼 수 없다. 즉, 도시정비법 제45조 제1항 제8호는 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’을 총회 결의 사항으로 규정하고 있는데, 이는 정비사업비를 조합원별로 어떻게 분담하도록 할 것인지는 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항이기 때문에 조합원들의 의사결정 참여권 보장을 위해 조합원 총회에서 그에 관한 명시적인 의결이 이뤄져야 한
2022-07-01 17:49 -
이미 처분된 체비지 소유권 관련 채권자 보호방안
도시개발사업으로 인한 채비지 관련하여 2000. 1. 28. (구)토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 7. 1. 시행된 당시 도시개발법 제41조제5항, 현재는 제42조제5항은 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 이 규정으로 인하여 아래 대법원 판례, 즉 체비지대장에 등재되면 제3자에게 대항력이 있다는 판례는 폐기되어야 할 운명을 맞이 하였다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2009다60077 판결[1] 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류는 등기청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고 채무자가 제3채무자에게서 현실로 급부를 추심하는 것을 금지하는 것뿐이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수 없으나, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이어서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없으므로, 가압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 법원은 이를 인용하여서는 안 되며, 가처분이 있는 경우에도 이와 마찬가지이다. 그런데 체비지대장상 소유자명의변경을 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이고, 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6242호로 폐지, 이하 ‘구 토지구획정리사업법’이라 한다)이 적용되는 체비지에 대하여는 양도합의와 체비지
2022-06-20 09:21 -
‘감정평가 타당성 조사’라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사
‘감정평가 타당성 조사’라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사 대응 1. 관련 법률 ○ 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제8조제1항은 “국토교통부장관은 제6조에 따라 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.”라고 규정하고, 동법시행령 제8조제1항은 ‘국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도ㆍ감독을 위한 감정평가법인등의 사무소 출입ㆍ검사 결과나 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우’와 ‘관계 기관 또는 제3항에 따른 이해관계인이 조사를 요청하는 경우’에는 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 할 수 있고, 동조제3항은 "대통령령으로 정하는 이해관계인"이란 해당 감정평가를 의뢰한 자를 말한다고 규정하고 있다. ○ 그리고 동법 제46조는 국토보통부장관은 감정평가 타당성 조사 업무를 한국부동산원, 한국산업인력공단 또는 협회에 위탁할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 국토교통부 장관은 ① 그 밖의 사유와, ② 사업시행자의 요청이 있으면, 소위 감정평가 타당성 조사를 할 수 있는 것이다. ○ 나아가 감정평가법 제39조제1항은 징계사유를 열거하고 있는데, 타당성조사와 관련하여 문제되는 것은 제1호(제3조제1항을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제2호(제3조제3항에 따른 원칙과 기준을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제9호(제25조를 위반한 경우 : 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평
2022-04-18 16:07 -
지역주택조합 분담금 증액으로 탈퇴 인정 사례
지역주택조합 사정변경으로 탈퇴 인정 사례 지역주택조합에 가입하였는데 처음 가입시와는 달리 분담금 액수나 분담금 납부시기가 매우 불리하게 변경된 경우 조합 탈퇴를 인정한 판결이 선고되었다. 해당 사안의 사실관계를 보면 다음과 같다. 변경된 조합원가입계약 내용에 의하면, ⅰ) 원고들이 부담하여야 할 분담금의 총액은 이 사건 조합원가입계약 당시보다 무려 3억 1,900만 원(172.5%) 또는 2억 9,900만 원(165%) 증가하게 되었고, ⅱ) 원고들이 잔금을 제외하고 현금으로 납부하여야 할 분담금이 1억 5,400만 원(창립조합원) 또는 1억 6,100만 원(일반조합원)에서 2억 6,900만 원으로, 1억 1,500만 원(약 175%) 또는 1억 800만 원(약 167%) 증가하게 되었으며, ⅲ) 의무납 금액 1억 원을 1개월 만에 납입하지 않으면 연 15% 내지 연 20%의 연체료까지 부담하게 되었고, ⅳ) 3억 원에 해당하는 4차 내지 9차 분담금에 대해서는 입주 시에 대출 이자까지 부담하게 되었다. 이렇게 변경된 사안에 대해 대구고등법원은 조합 규약 제12조제1항을 적용하여 “원고들은 위와 같이 증액된 분담금을 감당할 경제적인 여력이 없어 피고로부터의 탈퇴를 원한다고 주장하고 있는바, 대부분의 조합원들이 위와 같이 증액된 분담금을 수용한 점(대부분의 조합원들은 위와 같이 증액된 분담금을 수용하더라도 주변 시세 등에 비추어 경제적으로 이익이라고 판단하였기 때문인 것으로 보인다)에 비추어 보면, 원고들이 증액된 분담금을 납입할 수 있음에도 이를 거부하고 있다고 단정할 수 없고, 사정이 그러하다면 증액된 분담금의 납입이 불가능한 조합원들로 하여금 피고가 승인하여 줄 때까지 조합원의 지위를
2022-03-31 16:24
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서면결의서 본인확인 해야 한다.
서면결의서 본인확인 해야 한다. 1. 서면의결권 행사 확인 의무 부과 도시정비법 제45조 제6항(2021. 8. 10. 개정되어 2021. 11. 11.부터 시행)은 ‘조합은 제5항에 따른 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다.’라고 규정하고 있다. 위 규정은 2021. 11. 11.부터 새롭게 시행된다. 법 제44조제4항 및 제45조의 개정규정은 이 법 시행 이후 총회를 소집하는 경우부터 적용한다(부칙 제3조). 그런데 문제는 위 규정 시행에 따라 본인확인 방법이 정관에 반영되어 있어야만 위 규정이 적용되는지 여부이다. 2. 사안의 해결 이에 대해 서울중앙지방법원은 “도시정비법 제45조 제6항(2021. 8. 10. 개정되어 2021. 11. 11.부터 시행)은 ‘조합은 제5항에 따른 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다.’라고 규정하고 있다. 위 개정조항의 취지가 단체법적 법률관계의 객관성, 명확성, 안정성을 위하여 불필요한 법적 분쟁을 방지하기 위한 것이라고 이해되는 이상, 비록 위 법률 조항 시행에 따른 구체적인 본인확인방법이 채무자의 정관에 반영되어 개정되지는 않았더라도 이 사건 총회 당시 채무자로서는 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지 여부를 확인하였어야 할 것이다. 그러나 보조참가인들이 제출한 서면결의서에는 신분증 사본 등 본인인지 여부를 확인할 수 있는 자료가 첨부되어 있지 아니하고, 달리 채무자나 조합장의 권한을 대행하는 보조참가인들이 이들의 본인 여부를 확인하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없다.”라고 하여, 본인 여부를 확인하여야 한다고 한다. 3. 서울중앙지방법원 2022. 3. 21.자 2021카합22041 결정 [해임총
2022-03-24 11:09 -
재건축 매도청구 후 경매, 공매에 붙여진 경우 입찰 참여 여부
재건축 매도청구 후 경매, 공매에 붙여진 경우 입찰 참여 여부 가끔 재건축사업구역내 이지만, 이미 매도청구 소송의 1심 판결이 나온 이후에 매도청구권자로 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산이 경매와 공매에 나오는 경우가 있다. 이에 대해 대법원은 주택재건축사업 시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계한 경우, ① 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수 없고, ② 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제10조는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.”라고 정하고 있다. 여기에서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수도 없고, ③ 사업시행자가 민사소송법 제82조 제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다고 한다(대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결). 대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결 ▶사건 경과(1) 원고(인수신청인)(이하 ‘원고’라 한다)는 --- 주택재건축조합으로서, 2011. 7. 27. 서울 광진구청장으로부터 조합설립인가를 받아 2011. 8. 3.
2022-03-20 16:33 -
이주대책 개악 2( 2022. 8. 4. 이후 수분양권 전매금지)
이주대책 개악 2( 2022. 8. 4. 이후 수분양권 전매금지) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 2022. 2. 3. 개정되면서, 법 제78조제5항이 신설되어, 이주대책에 따른 수분양권 전매를 전면 금지하고, 이를 위반하면 이주정착금 지급을 하도록 하였다. 즉, 법 제78조제1항에 따라 이주대책의 실시에 따른 주택지 또는 주택을 공급받기로 결정된 권리는 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외한다)할 수 없으며, 이를 위반하거나 해당 공익사업과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 사업시행자는 이주대책의 실시가 아닌 이주정착금으로 지급하여야 한다. <신설 2022. 2. 3.>1. 제93조, 제96조 및 제97조제2호의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우2. 「공공주택 특별법」 제57조제1항 및 제58조제1항제1호의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우3. 「한국토지주택공사법」 제28조의 위반행위를 한 경우 2022. 8. 4.부터 시행하며, 법 제78조제5항의 개정규정은 이 법 시행 당시 이주대책의 실시에 따른 주택지 또는 주택을 공급받기로 결정되었으나 공급대상 주택지 또는 주택이 확정되지 아니한 경우부터 적용한다. 사견은 우선 토지보상법 제78조제5항은 공공주택특별법 제32조의3제1항단서에서와 같이 이주대책용으로 공급하는 경우에는 예외를 두어 전매를 허용하는 규정과 모순되므로, 위 법은 토지보상법 취지와 같이 개정되어야 할 것이다. 나아가 사견은 이 개정은 이주대책대상자 입장에서 보면 개악이다. 당초에 이주대책용으로 공급하는 경우
2022-03-15 17:49 -
공영주차장 결정 취소 사례
공영주차장 결정 취소 사례 1. 문제의 제기 내 토지에 대해 행정청이 도로나 주차장 등 도시계획시설 결정을 하고 강제수용을 하려고 한다면, 이에 대하여 토지소유자는 어떻게 대응하여야 할까? 2. 해결 결론적으로 재량권 일탈·남용 여부를 살펴 도시관리계획결정 취소소송을 제기하여 대응한다. 다음 판례는 실제로 승소사례이다. 3. 공영주차장 결정 취소 사례 서울행정법원 2022. 2. 15. 선고 2020구합73488 판결 종로구청장이 동숭동 인근 주차공간 부족을 이유로 원고들 소유의 토지를 공영주차장으로 만들기 위한 도시계획시설 결정을 한 사안에서, 종로구청장의 위와 같은 결정은 도시계획시설 결정 과정에서 고려되어야 할 이익형량을 제대로 하지 않은 것으로서 비례원칙 등에 위반하여 재량권을 일탈 남용한 것이라고 본 판결 주 문1. 피고가 2020. 6. 11. 서울특별시 종로구 공고 제2020-73호로 결정·고시한 동숭동 00 일대 도시계획시설(주차장) 결정 중 원고들 소유의 서울 000 동숭동 000 대 299.4㎡ 토지에 주차장 시설을 신설하기로 한 결정을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. (원고들 토지 인근에 이미 설치되어 있던 기존 공영주차장을 복층식 주차건물 내지 시설물로 개조 내지 변경해 보려는 진지한 검토도 제대로 시행하지 않았고, 원고들이 위 결정 이전에 토지에 건축을 전제로 이미 공사비를 투입하였던 점, 주변 상업시설까지 고려하면 주차장 확보율 100%를 넘기는 점, 단순한 주자창 부족이라는 공익만으로 사소유권을 박탈할 수는 없는 점, 그 밖의 대안을 강구한 자료도 내지 못하고 있는 점, 주차장 결정 기준에 관한 규칙에도
2022-03-04 07:15 -
매수인란에 000외 1인 기재시 매수인은 누구인가?
매수인란에 000외 1인 기재시 매수인은 누구인가? 1. 문제의 제기 매매계약서의 매수인란에 “외 1인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매수인을 표시한 경우에, “외1인”이 매수인이 될 수 있는가가 문제이다. 즉, 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 〇인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위가 문제된다. 2. 사안의 해결 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 “외 ○인”에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 “외 ○인”에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다(서울고등법원 2021. 12. 10. 선고 2020나2039878 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결). 즉, “외1인”이 매수인이 되려면 계약체결 시나 매매계약이 해제되기 전까지 “외1인
2022-02-28 11:40
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신탁등기 시 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 보증금 반환의무자?
신탁등기 시 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 보증금 반환의무자? 1. 사실관계 가. 주식회사 00피앤디(이하 ‘갑’라 한다)는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 ○○○○ 오피스텔 162채에 관하여 농업협동조합중앙회(이하 ‘농협중앙회’라 한다)(취급지점: 서현지점)를 1순위 우선수익자로, 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라 한다)을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.나. 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다.다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 ‘갑의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 갑에 교부하였다.라. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2007. 7. 3. 갑과 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였다.마. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득하였다. 결국 이 사안에서 원고는 보증금을 반환할 의무가 있는가가 문제된다. 2. 사안의 해결 신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재
2022-02-26 11:23 -
이주대책 개악(고시 전 1년 미만 거주자는 이주정착금만 받음)
이주대책 개악(고시 전 1년 미만 거주자는 이주정착금만 받음) 2021. 11. 23.이후 보상계획을 통지 또는 공고하거나 사업인정을 받는 공익사업의 경우에는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 미만 거주자는 이주자대책으로 주택을 받지 못하고 이주정착금만을 받는다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행령은 2021. 11. 23. 다음과 같이 개정·시행된다. 사업시행자는 법 제78조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이주대책대상자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급해야 한다(령 제41조). <개정 2021. 11. 23.>1. 이주대책을 수립ㆍ실시하지 아니하는 경우2. 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우3. 이주대책대상자가 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 해당 건축물에 거주하지 않은 경우4. 이주대책대상자가 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날 당시 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관ㆍ업체에 소속(다른 기관ㆍ업체에 소속된 사람이 파견 등으로 각 목의 기관ㆍ업체에서 근무하는 경우를 포함한다)되어 있거나 퇴직한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우 가. 국토교통부 나. 사업시행자 다. 법 제21조제2항에 따라 협의하거나 의견을 들어야 하는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인 등 기관 라. 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있기 전에 관계 법령에 따라 실시한 협의, 의견청취 등의 대상자였던 중앙행정기관, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관
2022-02-18 07:40 -
공동주택리모델링조합 소위 통명도소송에 대해
공동주택리모델링조합 소위 통명도소송에 대해 일부 공동주택리모델링조합에서 이주기간을 선포한 후에 이주기간이 지나기도 전에 모든 조합원을 상대로 명도소송을 제기하는 경우가 있다. 이렇게 전체 조합원을 상대로 이주여부와 관계 없이 무조건 명도소송을 제기하는 것을 소위 “통명도”라고 한다. 이러한 통명도는 과연 적절한 행위인가? 결론을 먼저 이야기하면 매우 부적절하다. 이와 같은 ‘통명도’는 배임죄와 강요죄가 성립될 여지가 다분하다. 즉, 조합이 스스로 이주기간을 설정해 놓고 그 기간이 도과되기도 전에 무조건 전체 조합원을 상대로 거액의 소송비용을 들여 명도소송을 진행하는 것은 첫째, 의무 없는 일을 강요하여 형법상 강요죄가 성립될 여지가 있고, 둘째, 불필요한 거액의 비용을 지출하므로 배임죄가 성립될 소지가 있다. 민사상으로는 통명도를 결정한 임원들이 손해배상책임을 질 여지도 있다. 피고가 항변을 하는 경우 이주기간내에는 법원이 명도소송 재판을 진행하지 않는다. 이는 당연한 조치이다. 조합이 스스로 이주기간을 허용하였기 때문이다. 또한 아파트와 같은 집합건물은 마지막 한명까지 명도소송을 하고 승소를 한 후에 집행을 하여 내보내야 철거가 가능하므로, 한 두달 미리 통명도소송을 제기하는 것은 아무런 실익도 없이 거액의 비용만 낭비를 하는 셈이다. 그리고 이미 이주를 다 준비한 조합원에게 조합이 그 비용을 부담하라며 소송을 제기한다는 것이 어불성설이다. 왜 이런 일이 벌어지는 걸까? 답답하다. 물론 리모델링과 재개발사업은 다소 다르다. 한편 리모델링과 관련하여 제기되는 소송은 ① 조
2022-01-11 16:24 -
지역주택조합이 도시개발법에 의해 토지수용 가능 여부
지역주택조합이 도시개발법에 의해 토지수용 가능 여부 1. 기초사실 최근 주택법에 의해 설립인가 받은 지역주택조합이 도시개발법에 의한 수용방식의 사업시행자로 지정된 사례가 있다. 이때 진행과정을 보면 시행대행사가 먼저 공공연하게 주택법에 의한 지역주택조합사업과 지역주택조합설립인가를 받은 후에 도시개발사업의 투트랙으로 진행하여 사업추진의 안전성을 확보하였다고 광고를 하고 있는 실정이다. 즉, 사실상 건설회사(또는 시행사)가 토지를 일부만 매입하고 아파트 분양사업을 수행하기 위해 형식상 지역주택조합을 결성하여 추진하는 경우이다. 실무적으로 무주택자들이 돈을 들여 먼저 사업부지의 3분의 2 이상을 매수한다는 것은 불가능하다고 본다. 물론 토지소유자가 ‘도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 사용할 수 있는 대통령령으로 정하는 권원(토지사용승낙서 및 토지매매계약서를 말한다.)을 가지고 2분의 1 이상을 소유한 자’이면 수용방식의 도시개발사업 제안이 가능하고(도시개발법 제11조제5항), 이어서 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자이면 수용방식의 사업시행자 지정이 가능한 것은 사실이다(도시개발법 제11조제1항제5호). 2. 국토교통부 유권해석 이에 대해 국토교통부의 유권해석은 다음과 같다. 결론은 승인권자에게 문의하라는 것이다. 답변일2021-12-09 23:59:07처리결과(답변내용)1. 안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심을 가져 주시고 고견을 보내주신 점 감사드리며, 귀하께서 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 회신합니다. (질의 내용)주택법에 의한
2021-12-31 15:32 -
재개발에서 영업이익은 배제되고 이전비만 받은 경우도 인도해야 한다.
재개발에서 영업이익은 배제되고 이전비만 받은 경우도 인도해야 한다. 1. 사안의 개요. 사업시행자가 신청한 영업보상 항목에 대한 수용재결에서 토지수용위원회가 휴업기간 중 영업이익 보상은 배척하고 이전비만을 인정한 경우, 사업시행자가 영업이익금은 지급하지 않고 수용재결에서 정한 이전비를 공탁하면 도시 및 주거환경정비법에 정한 ‘손실보상 완료’로 보고, 세입자를 상대로 이사를 가라고 인도청구를 할 수 있는지가 문제된다. 이에 최근 대법원 판결이 나와 소개하고자 한다. 주택재개발 사업시행자인 원고는 사업구역 내 부동산의 임차인인 피고1에 대하여 영업보상 항목을 포함하여 재결을 신청하였고, 수용재결에서 휴업기간 중 영업이익 보상은 배척하고 이전비만을 인정함에 따라 원고가 수용재결에서 정한 이전비를 공탁한 다음 부동산 인도를 구하자, 피고들은 영업이익이 지급되지 않아 보상이 완료되지 않았다는 등의 이유로 인도를 거절한 사안이다. 2심은 인도청구를 기각하였으나, 대법원은 이 경우 도시정비법이 정한 손실보상이 완료되었다고 보아야 한다는 이유로, 원고의 청구를 기각한 원심판결을 파기환송한 사례이다. 즉, 결론은 손실보상이 완료되어, 인도청구가 가능하다는 것이다. 이 경우 세입자는 인도에는 응하고 사업시행자를 상대로 토지보상법 제85조제2항에 따른 보상금 증감의 소를 제기할 수 있을 뿐이다 2. 대법원 2021. 11. 11. 선고 2020다217083 판결 구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의
2021-11-27 16:30
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사업인정 없이 협의취득한 경우도 영업보상 해야 한다.
사업인정 없이 협의취득한 경우도 영업보상 해야 한다. 1. 사안의 개요 지방자치단체가 전통시장 공영주차장 설치사업을 사업인정고시 없이 시행하면서 협의취득한 건물의 임차인들에게 영업손실보상을 하지 않자, 임차인들이 재산상 손해로서 영업손실보상 상당액과 정신적 손해에 대한 위자료를 함께 청구한 사건이다. 2. 대법원 판단 대법원은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’)상 공익사업에 해당하지만 국토교통부장관의 사업인정고시가 없는 경우라도, 토지보상법상 영업손실보상에 관한 규정이 적용되고, 공익사업의 시행자가 토지 및 건물을 협의취득하면서 임차인들에게 영업손실을 보상하지 않고 공사에 착수하였고, 재결신청청구를 거부하여 결과적으로 임차인들이 영업손실보상을 받을 수 없도록 한 경우, 손실보상청구권 침해를 이유로 한 불법행위 및 손해배상책임이 성립하고, 이 경우 손해는 영업손실 보상청구권의 침해에 따른 것이므로, 그 손해액은 원칙적으로 토지보상법령이 정한 영업손실 보상금이고, 그 밖에 별도의 손해가 발생하였다는 점에 관한 원고들의 구체적인 주장ㆍ증명이 없는 한, 손실보상금의 지급이 지연되었다는 사정만으로 손실보상금에 해당하는 손해 외에 원고들에게 별도의 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 한다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2018다204022 판결). 즉, 사업인정고시는 수용재결절차로 나아가 강제적인 방식으로 토지소유자나 관계인의 권리를 취득·보상하기 위한 절차적 요건에 지나지 않고 영업손실보상의 요건이 아니다. 토지보상법령도 반드시 사업인정이나
2021-11-25 18:01 -
산업단지 아파트에서 제2의 대장동(화천대유) 사태를 막았다.
산업단지 아파트에서 제2의 대장동(화천대유) 사태를 막았다. 1. 사안의 개요 성남시 대장동(화천대유) 사태처럼 산업단지 개발을 빌미로 하여 토지수용권을 행사하여 아파트를 지어 분양하고자 하는 꼼수를 법원이 막은 사례가 있어 소개하고자 한다. 참 믿기지 않지만 산업단지에 아파트를 지어 분양하는 것이 가능하고, 그것도 민간인이 토지수용권을 행사하여 토지를 취득할 수 있는 기가 막힌 법 조항이 있다. 즉, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(이하 “산업입지법”이라 함) 제22조는 산업단지 조성사업의 사업시행자에게 수용권을 부여하고 있으나(제1항), 한편 민간사업시행자가 산업단지 조성사업을 시행하는 경우에는 개발구역 토지 면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보한 후에 수용재결을 신청할 수 있도록 제한을 하고 있다(제4항). **산업입지 및 개발에 관한 법률제22조(토지수용) ① 사업시행자(제16조제1항제6호에 따른 사업시행자는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 산업단지개발사업에 필요한 토지·건물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리(이하 "토지등"이라 한다)를 수용하거나 사용할 수 있다.③ 국토교통부장관이 지정한 산업단지의 토지등에 대한 재결(裁決)은 중앙토지수용위원회가 관장하고, 국토교통부장관 외의 자가 지정한 산업단지의 토지등에 대한 재결은 지방토지수용위원회가 관장하되, 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 산업단지개발계획에서 정하는 사업
2021-10-27 16:57 -
도시자연공원구역 지정 취소 사례
도시자연공원구역지정 취소 사례 참으로 말이 많던 도시자연공원구역에 대해 그 지정을 취소하는 판결이 나와서 긴급히 소개한다. 알다시피 도시자연공원구역은 공원구역이 대규모로 해제될 것에 대비하여 개발제한구역과 같은 용도구역을 새롭게 만들은 것이다. 이에 대해 필자는 위헌임을 필자가 쓴 책이나 글에서 많이 주장하였다. 그런데 이번에 도시자연공원구역 지정을 취소하는 판례나 나와 소개한다. 서울행정법원 2021. 7. 16. 선고 2020구합79479 판결 주 문1. 피고가 2020. 6. 29. 서울특별시고시 제2020-254호로 고시한 도시관리계획(도시계획시설, 용도구역) 결정(변경) 처분 중 서울 D 임야 21,090㎡에 관한 부분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 해당 토지의 사정을 제대로 고려하지 않은 채 일률적으로 토지 전체를 도시자연공원구역으로 지정한 도시관리계획이 재량을 일탈 남용하였다고 본 판결 1. 처분의 경위 가. 원고는 서울 D 임야 23,155㎡를 소유하고 있었는데, 그 토지로부터 2015. 7. 28.에 서울 E 임야 558㎡가, 2016. 12. 14.에 서울 F 임야 613㎡와 서울 G 임야 1,452㎡가 각 분할되어, 현재 서울 D 임야는 21,090㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 하고, 여기에 분할된 각 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다)만 남게 되었다. 이 사건 토지의 인근에는 H아파트가 위치해 있고 H아파트의 바깥쪽으로는 도로가 이어져 있다. 나. 건설부장관은 1977. 7. 14. 이 사건 각 토지를 포함한 그 일대 180,089㎡를 도시계획시설로 결정(이하 ‘이 사건 도시계획시설결정’이라 한다)하는 고시(건설부고시 제138호)를 하였다. 다. 원고는 2017. 2. 7. 서울특별시
2021-08-27 19:10 -
보상금을 제대로 받고 싶다면, 표준지공시가격을 올리세요.
보상금을 제대로 받고 싶다면, 표준지공시가격을 올리세요. 1. 보상금 산정공식 보상금 산정공식은 다음과 같다. 보상평가액(100%) = 표준지공시지가(52%) × 개별요인(4%) × 기타요인(44%) 보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 비교표준지를 선정한다. 비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목, 지리적 접근성이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다. 그리고 비교표준지 가격은 공시기준일 년도 1월 1일자이므로, 평가를 하는 시점까지 지가변동율 등을 참작하여 시점 수정을 하고(이는 객관적인 수치임), 만일 비교표준지가 지리적으로 상당히 떨어져 있다면 지역요인을 보정하고(통상은 1 이다), 여러 가지 조건을 비교하여 개별요인을 보정하고, ▶개별요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건마지막으로 보상선례, 매매사례 등을 참작하여 기타요인을 산정한다. 결국 표준지공시지가가 제대로 되어 있어야 정당보상을 받는 것이다. 개별공시지가는 큰 틀에서는 보상금 산정과 무관하다. 2. 표준지가격에 대한 적극적인 대응 필요 정당보상을 받기 위해서는 표준지 가격에 대해 적극적인 대응과 의견제시가 필요하다. 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 해당 토
2021-08-24 15:32 -
소규모재개발사업, 공공시행 가로주택정비사업 2021. 6. 30. 이후 이전등기시 현금청산
소규모재개발사업, 공공시행 가로주택정비사업 2021. 6. 30. 이후 이전등기 시는 현금청산 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 2021. 6. 29. 일부개정되어 국회 본회의에서 가결되었다. 개정법률은 ‘소규모재개발사업’과 ‘관리지역’ 제도를 새롭게 도입하였다. ○역세권ㆍ준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 ‘소규모재개발사업’을 신설함(안 제2조제1항제3호라목).○노후ㆍ불량 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물 등이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위한 ‘소규모주택정비 관리지역’을 신설함(안 제2조제1항제9호). 소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업(시장·군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하는 경우 2021. 6. 30.부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다(부칙 제3조제1항). 다만, 소규모재개발사업을 시행하는 경우 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제17조의2제6항에 따른 고시가 있은 날 이전에 분양계약을 체결하고 제18조 또는 제19조에 따른 사업
2021-07-13 20:23