현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 2
재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 2 √ 이전 글에서 계속 4. 이것만은 알고 동의 여부 결정하자 가. 시행규정을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 시행규정은 신탁업자의 사업시행자 지정에 포함하여 동의를 받아야 한다. ▶별지 제2호 서식 신탁업자 지정 동의서 4. 시행규정 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제4항에 따라 이 동의서에 포함된 시행규정에 대해 동의하고, 같은 법 제48조에 따라 시행규정이 변경되는 경우 이의 없이 따릅니다. 시행규정은 후일 전체회의의 의결을 거쳐 확정되지만, 처음에 토지등소유자에게 불합리한 내용이 제시되면 이를 나중에 시정하는 것이 쉽지 않다. 따라서 토지등소유자는 시행규정을 꼼꼼히 검토하고 동의여부를 결정하여야 한다. 가장 중요한 내용을 제시하면 다음과 같다. ① 토지등소유자 전체회의의 소집·운영 토지등소유자전체회의는 매우 중요한 의사결정을 하게 되는 것이므로, 전체회의를 어떻게 운영하여 나갈 지는 매우 중요하다. 그 중 누가 의장이 될 것인지가 중요하다. 비록 법 제26조제2항은 “토지등소유자 전체회의는 사업시행자의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집한다.”라고 되어 있으나, 이는 소집권자를 규정한 것이지, 의장을 규정한 것은 아니라고 본다. 물론 통상은 소집권자가 의장이 되는 것이나. 전체회의는 다르게 보아야 한다. 전체회의는 사업시행자를 견제하는 성격도 가지고 있기 때문이다. 그렇다면 의장은 누가 될 것이고, 어떻게 선출할 것인지가 먼저 결정되어야 한다. ② 사업비 조달 신탁업자가 사업시행자로 될 경우 가
2020-11-20 20:59 -
재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 1
재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 1 1. 문제의 제기 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 시장·군수는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 이 조문은 2015. 9. 1. 신설되었고, 시행은 2016. 3. 2.부터이다. 신탁업자와 관련하여 도시정비법 제정 시에는 시장·군수가 ‘일정한 요건’을 갖춘 경우에는 신탁업자로서 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자를 지정개발자로 지정할 수 있도록 만 하다가, 이번 개정으로 인하여 ‘일정한 요건’은 없어도 ‘주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자’가 신탁업자(다만, 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자)를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때는 지정개발자로 지정하도록 한 것이다(법 제27조제1항). 물론 신탁업자는 2005. 3. 18. 법시행령 개정을 통하여 주택재개발사업, 구 도시환경정비사업의 경우(재건축은 불가)에 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 신탁업자와 공동으로 시행하도록 하였고, 이는 지금도 마찬가지이다(법 제25조). 이처럼 신탁업자가 정비사업에 토지등소유자가 조합설립에 대한 동의를 얻어 요청할 경우 사업시행자로 뛰어들게 됨으로서 변화가 예상된다. 일부에서는 긍정적으로, 일부에서는 부정적으로 보고 있다. 이에 토지등소유자로서 신탁업자 사
2020-11-16 16:09 -
토지수용보상 시 지장물 조사 거부 여부
토지수용보상 시 지장물 조사 거부 여부 1. 논의 배경 지장물 조사를 거부해야 하는지 묻는 질문이 많다. 구체적인 답변에 앞서 논의 배경을 짚고 넘어갈 필요가 있다. 과거 보상문제는 주로 손실보상협의통지를 받고 난 이후의 불복절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)에 집중되어 있었다. 이러한 불복절차는 과거에도 현재에도 토지등소유자의 권리를 보호하기 위한 최후의 보루로서 중요한 의미가 있다는 점에는 이견이 있을 수 없다. 다만, 일단 (협의)보상가격이 정해지고 나면 그 다음부터는 법에서 정한 불복절차를 모두 거치더라도 만족할 만큼 보상금이 증액되기는 매우 어려운 것이 현실이다. 이슈가 없다면, 증액 폭이 5% 내외에 그치는 경우가 대부분이다. 그래서 논의된 것이 적극적인 토지소유자의 감정평가사 추천권 행사이다. 즉, 논의의 쟁점을 보상금 증액에서 최초 보상금 산정 쪽으로 앞당긴 것이다. 즉 보상금 증액에 한계가 있다면 최초 협의 보상가격을 더 잘 받으면 되는 것이고, 이를 위해 보상액 산정에 관여하는 감정평가법인을 주민이 직접 내세우는 것만큼 효과적인 수단은 없다고 보았기 때문이다. 그런데, 이러한 방법을 모두 취하였는데도 만족할 만큼 손실보상을 받지 못했다고 느끼는 분들이 생겨나게 되고, 이를 해결하기 위해 논의된 것이 지장물 조사를 거부해야 하는지에 관한 것이다. 즉, 보상 ‘대상’을 정하는 절차와 ‘가액’을 산정하는 절차 중에서, 그동안 가액 산정절차에 집중하던 것을 시기를 앞당겨 보상 대상을 정하는 부분에서 토지등소유자의 권익을 보호할 방법을 찾아보자는 것이 그 논의 배경이다. &nb
2020-11-12 20:56 -
 재개발재건축 조합장이 받는 월급은 임금인가? 
재개발재건축 조합장이 받는 월급은 임금인가? 1. 서설 재개발재건축 조합의 조합장은 상근자로서 언제나 근로기준법이 정하는 임금을 받는 것인가? 이에 대해서 흥미로운 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 2. 인천지방법원 2019. 11. 21. 선고 2018가합58904 판결 -조합장으로서 실질적으로 업무를 한 기간만 급여가 인정되고, 조합이 활동을 하지 않은 기간은 인정되지 않는다. -조합장은 조합으로부터 일정한 사무처리의 위임을 받은 자이고, 조합의 지휘·감독아래 일정한 근로를 제공하고 그에 따른 임금을 지급받는 고용관계에 있는 것이 아니다. 그러므로 조합장으로서의 보수는 근로기준법에서 정하는 임금이 아니다. -다만, 조합장의 보수금 채권은 급여로 매월 일정한 돈을 지급하고, 상여금을 연 4회로 나누어 지급하도록 정하고 있는바, 이러한 보수금 채권은 민법 제163조제1호에 정한 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권이므로 3년의 단기소멸시효에 해당한다. [재개발재건축 총회진행, 임원 선임해임, 시공자선정실무] 책 참고[법무법인강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2020-10-20 17:12 -
재건축 조합장에게 포상금(성과금, 인센티브) 지급 가능여부 등
재건축 조합장에게 포상금(성과금, 인센티브) 지급 가능여부 등 1. 문제의 제기 재개발이나 재건축 조합이 총회 결의를 받아 조합장에게 포상금(성과금, 인센티브)을 지급할 수 있는지 여부가 궁금하다. 2. 대법원 판결 이 문제에 대해서는 최근 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 대법원 판결의 요지는 조합 임원들에게 지급하기로 한 인센티브의 내용이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 관념에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 적당하다고 인정되는 범위를 벗어난 인센티브 지급에 대한 결의 부분은 그 효력이 없다는 것이다.대법원 2020. 9. 3. 선고 2017다218987, 218994 판결◇재건축조합 임원들에 대한 인센티브 지급 등을 내용으로 하는 재건축사업 수익성 제고 방안에 대한 조합총회의 결의에 내용상 하자가 있는지에 대한 판단기준◇ 재건축조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관으로서 조합과 관련된 업무에 관하여 폭넓은 범위에서 의결할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결 참조). 재건축조합 임원의 보수 특히 인센티브(성과급)의 지급에 관한 내용은 정비사업의 수행에 대한 신뢰성이나 공정성의 문제와도 밀접하게 연관되어 있고 여러 가지 부작용과 문제점을 불러일으킬 수 있으므로 단순히 사적 자치에 따른 단체의 의사결정에만 맡겨둘 수는 없는 특성을 가진다. 재건축사업의 수행결과에 따라 차후에 발생하는 추가이익금의 상당한 부분에 해당하는 금액을 조합 임원들에게 인센티브로 지급하도록 하는 내용을 총회에
2020-09-16 08:20
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한없이 더딘 재개발 재건축 빨리 하는 방법
한없이 더딘 재개발 재건축 빨리 하는 방법 “우리 단지는 10년째 조합설립도 못했습니다.”, “우리 구역은 설계만 합니다.”“정말 재개발 지긋지긋하게 늘어집니다.” 위와 같은 이야기를 많이 듣는다. 이런 질문에 그동안 속 시원히 대답해 주는 전문가나 참고할 만한 책도 없었다. 재개발재건축 전문변호사인 필자로서도 답변을 할 수 없어 참으로 답답한 세월을 보내고 있었다. 그런데 최근 정말 어떻게 하면 재개발 재건축을 빨리 진행하는 법을 알려 주는 책이 출간되었다. 재개발재건축 진행이 지지부진한 구역의 토지등소유자나 추진위원 들에게 한줄기 빛과 같은 책이라 소개한다. 재개발 재건축 속도는 건축심의를 빨리 통과하느냐에 달려있다. 일반인에게는 생소하지만 “건축심의”를 통과하여야 재개발 재건축이 진행된다. 그렇다면 재건축·재개발사업의 건축심의 어떻게 하면 빨리 통과될까? 재건축·재개발사업의 건축심의는 “어떻게 진행되고? 어떻게 하면 통과될까?” 조합과 건축설계사무소 등의 이해관계자는 건축심의를 만나면 어떤 결과를 낳을지 쉽게 예측하기 어렵다. 이럴 때일수록 정비사업 관련 정책변화를 바탕으로, 효율적이고 신속한 재건축·재개발사업의 건축심의 통과를 위한 정확한 이해와 전략이 필요한 것이다. 이 책은 건축심의를 둘러싼 정비사업과 건축심의 관계, 이해관계자별 역할, 건축심의 문제점과 개선 방향 등을 서술하고 있다. 특히, 조합과 이해관계자를 위한 재건축·재개발 건축심의 결과 및 특징, 통과 노하우 및 전략 등을 제시하고 있다. 필자는 2001년부터 현재까지 약 20년간 재건축·재개발사업 관련 정비사업 및
2020-08-26 11:25 -
장마, 누수, 물이 새는 분쟁 해결법
장마, 누수, 물이 새는 분쟁 해결법 법무법인 강산 1. 문제의 제기 아파트에 살면서 많은 분쟁이 층간소음과 위층에서 물이 새는 분쟁이다. 특히 오래되어 재건축이 필요한 아파트에서 많이 발생하는 분쟁이다. 아파트 위층에서 물이 새어 아래층 천장에 누수가 발생하였다. 과연 무조건 위층에서 책임져야 하는지가 문제된다. 또한 아파트가 아니라도 건물의 1층 천장 겸 2층 바닥으로 사용되는 콘크리트 슬래브에 존재하는 설치·보존상의 하자와 관련된 사고가 발생하는 경우 손해배상책임의 주체가 문제된다. 1층 주인에게 책임이 있는지. 아니면 2층 주인에게 책임이 있는지가 문제된다. 2. 공작물 책임 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 이에 대해 대법원은 “민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치·보존상 하자라 함은 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다16328 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다61615 판결 등 참조).”고 판시하고 있다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2013다1921 판결). 또한 공작물의 설치 또는 보
2020-08-24 14:45 -
분양계약미체결자 현금청산 지연 시 지연배상금 지급해야 한다.
분양계약미체결자 현금청산 지연 시 지연배상금 지급해야 한다. 1. 문제의 제기 (1) “갑”은 분양신청기간에 분양신청을 하지 않음으로써 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었는데, 수용재결에 따른 손실보상금(현금청산금)을 지급받은 후 토지등 종전자산을 재개발조합에 인도하였다. “갑”은 손실보상금(현금청산금)이 현금청산사유(= 탈퇴)가 발생(분양신청기간 종료일)한 다음날부터 150일이 훨씬 지나서 지급되었음을 이유로 정관조항이 정한 바에 따라 시중은행 대출금리(연 2.58%)의 비율로 계산한 지연이자의 지급을 청구할 수 있는지가 문제된다. (2) “을”은 분양신청은 하였으나, 조합원이주를 통해 종전자산을 출자한 후에 분양계약을 체결하지 않음으로써 탈퇴하였는데 현금청산금의 지급이 약 4년간 지연되자, 조합을 상대로 탈퇴 이후에도 현금청산금 지급 없이 종전자산을 계속 점유·사용한 것에 대해 지연매상금을 청구할 수 있는가가 문제된다. 2. 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결 (1) 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2012. 2. 1. 법률 11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제49조 제6항은 관리처분계획 인가·고시 전에 현금청산사유가 발생한 경우, 즉 토지등소유자가 분양신청기간에 분양신청을 포기하여 현금청산대상자가 된 경우에 조합으로부터 적법한 보상을 받을 때까지 종전자산을 기존대로 사용·수익할 수 있다는 것일 뿐, 일단 조합원으로서의 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지등소유자가 조합을 상대로 기존에
2020-08-12 21:00 -
기존에 허가 받은 건축물이 있다면 그 통로는 건축법상 나목도로로 인정하여야 한다.
기존에 허가 받은 건축물이 있다면 그 통로는 건축법상 나목도로로 인정하여야 한다. 1. 기존 대법원 입장 대법원은 “인접 토지상 건축물의 건축허가 접수 시의 현장조사서와 측량성과도, 서울특별시가 보관하고 있는 1982년 제1차 항측 판독현황도의 내용이 이 사건 현황도로를 건축법상의 도로로 보아야 한다는 근거가 될 수는 없다.”(대법원 1999. 2. 9. 선고 98두12802 판결), 또한 “도로지정이 있게 되면 그 도로부지 소유자들은 건축법에 따른 토지사용상의 제한을 받게 되므로 도로지정은 도로의 구간ㆍ연장ㆍ폭 및 위치 등을 특정하여 명시적으로 행하여져야 한다.”라고 판시하고 있다(대법원 1999. 8. 24. 선고 99두592 판결). 그런데 관할 건축허가관청에서 현황도로를 나목도로로 지정한 자료를 발견할 수 없는 경우가 많다. 예컨대 과거 건축법상 도로대장 작성의무가 없던 시절에 건축허가가 행해졌고, 문서보관기한이 지나 건축허가관련서류도 남아 있지 않아 어떠한 도로에 접하여 건축허가가 났는지 알 수가 없는 상황일 경우 당해 현황도로를 나목도로로 볼 수 있겠는가는 문제가 된다. 나목도로로 지정이 되면 그 도로부지 소유자들은 건축법에 따른 토지사용상의 제한을 받게 되므로 도로지정은 도로의 구간·연장·폭 및 위치 등을 특정하여 명시적으로 행하여져야 하고, 따라서 막다른 골목길을 유일한 통행로로 하고 있는 부지에 대한 건축허가 또는 신고나 준공검사가 있었다 하더라도 건축법 제33조제1항이 건축물의 대지는 2m 이상을 도로에 접하여야 한다고 규정하고 있음을 들어 위 골목길에 대한 도로로서의 위치 지정이 있었던 것으로 추정할 수 없다는 것이 대법
2020-07-15 12:06 -
수용재결 의견서 제출 및 송부
수용재결 의견서 제출 및 송부 1. 의견서 제출 토지소유자 또는 관계인은 열람기간(공고한 날부터 14일 이상)에 해당 시장·군수·구청장 또는 관할 토지수용위원회(제2항 단서에 해당하는 경우로 한정한다)에 의견서를 제출할 수 있다(법 제31조제2항, 령 제15조제4항). 종전 구 토지수용법에서는 재결신청에 대하여 의견이 있는 토지소유자 또는 관계인은 토지수용위원회에 그 의견을 제출하도록 되어 있었으나, 토지소유자의 편의를 위하여 「토지보상법」은 해당 시장·군수 또는 구청장에게 그 의견을 제출할 수 있도록 제도를 개선하였다가, 이번에 다시 시장·군수·구정창이 거부를 하는 경우 토지수용위원회가 직접 공고·열람을 할 수 있도록 한 것이다. 토지소유자 및 관계인은 열람기간 내에 자신의 주장을 담은 의견서를 제출하여야 한다. 특히 비교표준지 선정, 보상선례, 인근유사 토지에 대한 정상거래가격, 자신에게 특이한 사항(예를 들면 자신의 과거 토지 취득가격 등) 등에 대해 상세히 제출하도록 권고한다. 의견서의 형식과 내용에는 제한이 없다. 다만, 재결에는 불고불리의 원칙이 적용되므로, 피보상대상자로서는 자신의 주장을 모두 담아야 할 것이다. 사견으로는 의견서 제출기한을 굳이 열람기간 내로 제한하여야 할 이유는 없다고 본다. 수용재결심리전 까지 제출하면 되는 것으로 개정할 필요가 있다고 본다. 과거 잔여지 수용청구의 기간에 대해서, 1990. 4. 7. 법률 제4231호로 구 토지수용법이 개정되기 전의 구 토지수용법 제48조제1항은 잔여지수용청구권의 행사시기에 대해서 아무런 제한을 가하지 않고 있었으나, 위 1990. 4. 7. 법률 제4231호로 개정된 토
2020-07-06 13:38
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영업보상 대상 판단 기준 시점
영업보상 대상 판단 기준 시점 영업보상 대상 판단시점에 대해 그동안 대법원 판결은 통일되어 있지 못하였다. 대법원은 공익사업의 시행으로 인한 영업손실 및 지장물 보상의 대상 여부는 사업인정고시일을 기준으로 판단해야 하고, 그 사업인정고시일 당시 보상대상에 해당한다면 그 이후 사업지구 내 다른 토지로 영업장소가 이전되었다고 하더라도 그 이전된 사유나 이전된 장소에서 별도의 허가 등을 받았는지 여부를 따지지 아니하고 여전히 손실보상의 대상이 된다고 한다(2012. 12. 27. 선고 2011두27827). 반면에, 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조제1항은 공익사업의 시행으로 인한 손실보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 규정하므로, 위 법 제77조제4항의 위임에 따라 영업손실의 보상대상인 영업을 정한 같은 법 시행규칙 제45조제1호에서 말하는 ‘적법한 장소(무허가 건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업’에 해당하는지 여부는 협의성립, 수용재결 또는 사용재결 당시를 기준으로 판단하여야 한다.”라고 판시하였고(2010. 9. 9. 선고 2010두11641), “영업의 폐지 또는 휴업에 대한 손실을 평가함에 있어서 그 손실평가의 대상이 되는 영업의 범위에서 제외되는 경우로 규정하고 있는 ‘관계 법령에 의하여 허가·면허 또는 신고 등이나 일정한 자격이 있어야 행할 수 있는 영업이나 행위를 당해 허가·면
2020-06-28 17:04 -
3기신도시 보상 기본지식
3기신도시 보상 기본지식 ○ 「공공주택특별법」으로 3기 신도시 시행 ○ 주택지구를 지정·고시한 때 사업인정 및 고시 < 30만 호 중 신도시 급 추진현황 >구분동부권서부권남양주왕숙하남교산인천계양고양창릉부천대장면적1,134만m2649만m2335만m2813만m2343만m2호수6.6만호3.2만호1.7만호3.8만호2.0만호추진현황지구지정 완료(‘19.10월) 후 지구계획 수립 중20.3 지구지정 완료 지구지정 절차 중<수도권 30만호 중 지구지정 완료 지구>구분지구명면적(만㎡)호수(천호) 지구지정완료총계19곳3,718.7209.9 동부권남양주왕숙1·21,13466 '19.10하남교산64932 '19.10서부권시흥하중46.23.7 '19.07검암역세권79.37.8 '19.09인천계양33517 '19.10부천역곡665.5 '19.12고양창릉81338 '20.03고양탄현41.63.3 '20.03안산장상221.314.4'20.05남부권안양관양15.71.4 '19.05의왕청계226.52.3'19.07성남신촌6.80.7'19.07과천과천1557.1 '19.10안양매곡11.11'19.12성남낙생584.8'19.12북부권의정부우정51.83.6'19.07서울도심증산동, 연희동, 북부간선도로8.41.3'19.11 ○ 수용재결 : 중앙토지수용위원회 ○ 단, 주민의견청취 공고로 가격변동 시 : 의견청취 공고일 전 시점 공시지가 적용 - 표준지공시지가의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우 - 결국 최대 29%까지만 상승하여야 의견청취 후 지구지정 전 공시지가로 평가한다. ▶3기신도시 공공주택특별법 제27조(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 주택지구의 조성을 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. <개정 2015. 8. 28.>② 주택지구를 지정하여 고시한 때에
2020-06-10 10:02 -
단독주택재건축사업 폐지 연혁
단독주택재건축사업 폐지 연혁 1. 단독주택재건축정비사업 폐지 도시정비법시행령이 2012. 7. 31. 개정되면서 별표1 제3호가 개정되면서 단독주택정비사업이 폐지되었다. 그러나 이 규정은 부칙 제1조에 의해 2014. 8. 3.부터 시행된다. 다만, 이 영 시행 당시 정비기본계획이 수립된 경우 정비계획의 수립에 대해서는 제52조제2항제1호 및 별표 1 제3호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 따라서 2014. 8. 2.까지 정비기본계획이 수립된 지역은 종전 규정에 의하여 계속 단독주택재건축사업 시행이 가능하다. 2. 개정 규정 [별표 1] <개정 2012.7.31.>정비계획 수립대상구역(제10조제1항관련)3. 기존의 공동주택을 재건축하기 위한 주택재건축사업 정비계획은 제1호, 제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 다. 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역 라. 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시·도 조례로 정하는 면적 이상인 지역 부칙 <대통령령 제24007호, 2012. 7. 31.> 제1조(시행일) 이 영은 2012년 8월 2일부터 시행한다. 다만,
2020-05-25 13:42 -
이의재결, 소송 증액금액은 조속재결지연에 따른 지연가산금 대상이 아니다.
이의재결, 소송 증액금액은 조속재결지연에 따른 지연가산금 대상이 아니다. 토지보상법 제30조제3항은 사업시행자가 제2항에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 ‘관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금’에 가산하여 지급하여야 한다고 규정하고 있다. 위 조항은 재결신청 지연에 따른 토지소유자 등의 손해를 보전하려는 취지로 마련된 것이므로, 그 후 이의재결이나 법원감정결과에 따라 증액된 부분에 대하여도 지연가산금이 발생되는 것은 아니라고 봄이 타당하다. 중앙토지수용위원회가 이의재결에서 손실보상금을 일부 증액하면서 그 증액부분에 대하여도 재결지연가산금을 함께 증액한 것은 잘못이다(대전지방법원 2019. 10. 30. 선고 2018구합101153 판결). [실무토지수용보상] 책 참고[법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2020-05-18 13:29 -
재개발·재건축 조합 예산총회는 조합원 20% 이상이 직접출석 하여야 한다.
재개발·재건축 조합 예산총회는 조합원 20% 이상이 직접출석 하여야 한다. 도시정비법 제45조제1항제호는 ‘정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역’은 총회의 의결을 받아야 한다. 2019. 4. 23. 법 개정 전에는 ‘정비사업비의 사용’ 이었다. 위 개정 규정은 2019. 10. 24.부터 시행된다. 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다(법 제45조 제6항). 법 제45조제6항 단서에서 "창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 총회를 말한다(령 제42조제2항). 1. 창립총회 2. 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회 3. 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회 4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회 시행령 제42조제2항제4호는 2018. 2. 9. 시행령이 전부개정되면서 신설된 조항이다. 이 조항은 같은 날부터 시행된다. 법제처 사이트를 보아도 개정이유는 없다. 따라서 2018. 2. 9.부터 “정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회”는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. 서울서부지방법원은 ‘예산총회는 정비사업비의 사용 및 변경에 관한 것으로서 이러한 사항에 대한 총회결의를 하는 경우에는 구 도시정비법 제45조제6항, 도시정비법시행령 제42조제4호에 따라
2020-04-14 22:07
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사실상 도로에 건축행위는 불가하다.
사실상 도로에 건축행위는 불가하다. 사실상 도로가 경매나 공매에 나오면 수차례 유찰되어 매우 저가로 낙찰을 받을 수 있다. 그러나 이는 곧 후회로 이어진다. 사실상의 도로는 부당이득 청구 시 배타적 사용수익권 포기이론에 의하여 패소위험이 크다. 최근 대법원은 전원합의체 판결로 배타적 사용수익권 포기이론을 다시 인정하였다. 그럼 사실상의 도로 토지에 건축행위는 가능할까? 최근 대법원은 이마저도 봉쇄하였다. 대법원은 종래 건축허가권자는 건축신고가 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에서 정하는 명시적인 제한에 배치되지 않는 경우에도 건축을 허용하지 않아야 할 중대한 공익상 필요가 있는 경우에는 건축신고의 수리를 거부할 수 있다는 입장이었다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결, 대법원 2015. 9. 15. 선고 2014두15504 판결 등 참조). 대법원은 사실상의 토지(지목은 대지이다, 즉 지목은 불문한다)에 건물이 신축됨으로써 인근 주민들의 통행을 막지 않도록 하여야 할 중대한 공익상 필요가 인정되고, 이러한 공익적 요청이 토지소유자의 재산권 행사보다 훨씬 중요하므로, 구청이 지목은 대지이지만 사실상 도로로 이용되는 토지에 대해 건축허가를 신청하자 거부한 사안에서 구청이 정당하다면서 패소판결을 하였다. 이러한 판시는 처음이다. 따라서 이제 만일 사실상의 도로에 건축행위를 하려고 구청이 중대한 공익상의 이유로 거부하면 그만인 것이다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2017두74320 판결). 제발 이제 사실상의 도로로 재테크를 하려는 생각은 버리기를 권고한다. 특히 초보 경매투자자들이 현혹당하지 않기를 바란다.
2020-04-08 10:44 -
행정청 소유 토지는 매도청구 불가
행정청 소유 토지는 매도청구 불가 1. 문제의 제기 재건축사업에서 행정청 소유 토지를 양도·양수가 아닌 매도청구권을 행사하여 취득할 수 있는지가 문제된다. 2. 매도청구는 불가 하급심 판결을 보면 “구 도시정비법의 해석을 바탕으로 이 사건을 보면, 피고 ○○시가 소유하는 이 사건 각 토지가 이 사건 재건축사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설(도로)에 해당하여 구 도시정비법 제65조 제2항에 따라 위 재건축사업의 사업시행자인 원고에게 일정한 범위 안에서 무상으로 양도되거나 수의계약의 방법으로 매각될 수 있음(구 도시정비법 제66조 제4항에 따라 사업시행자인 원고가 피고 수원시에 대하여 공유재산인 이 사건 각 토지에 관한 매수의 청약을 할 수 있기는 하나, 피고 수원시가 이를 승낙하여 매매계약을 체결하지 않은 이상, 원고의 일방적 의사표시로써 위 각 토지에 관한 매매계약이 성립하여 매각되었다고는 볼 수 없다)은 별론으로 하고, 원고가 위 재건축사업의 사업시행자로서 공유재산인 이 사건 각 토지에 관하여 피고 ○○시를 상대로 구 도시정비법 제39조에 따른 매도청구권을 행사할 수는 없다고 보아야 한다.”라고 하여 매도청구를 부정하고 있다(수원지방법원 2019. 9. 19. 선고 2016가합79607 판결). 이는 재개발사업에서도 같은 법리로 행정청 소유의 토지에 대해 조합은 수용권 행사가 불가할 것으로 보인다. [가로주택 소규모재건축 정비사업 실무] 책 참고 [재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고 [재개발·재건축 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정실무] 책 참고[법무법인 강산] "외부 필진의 기고
2020-03-02 17:17 -
폭등 아파트값 계약해제 가능 여부
폭등 아파트값 계약해제 가능 여부 1. 사례 갑(매도인)과 을(매수인)이 2019. 12. 2. 아파트 총매매대금 4억8천만원(계약금조로 당일 4,800만원 지급 완료), 중도금은 없고 나머지 대금은 모두 잔금으로 하고 잔금은 2020. 3. 20. 지불하기로 하였다. 을(매수인)은 2020. 2. 1. 일방적으로 갑(매도인)의 통장에 중도금이라면서 1,000만원을 입금하였다. 이 경우에 갑(매도인)은 잔금이 지불되기 전에 제5조에 의해 배액을 상환하고 해제가 가능한가? 참고로 이 아파트는 계약당시보다 2억이 오른 상태이다. 그런데 갑과 을은 계약 시에 다음과 같이 약정하였다. **제5조(계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전에는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제 할 수 있다. 2. 쟁점 첫째, 해제권은 계약금을 지급한 경우 민법 제565조에 의한 법정해제권과 제5조에 의한 약정해제권을 생각할 수 있다. 그런데 민법 제565조는 임의규정이므로, 당사자간 약정에 의하여 배제가 가능하다. 둘째, 잔금의 일부(이 사안에서는 1,000만원)만 지불된 경우의 법률효과는 어떠한지가 문제된다. 따라서 이 사안에서 먼저 계약 제5조가 민법 제565조와는 다르게 약정되어 있으므로, 민법 제565조를 배제한 것인지가 쟁점이다. 민법 제565조는 “당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하지만, 제5조는 “중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전에는”이라고 되어 있기 때문이다. &nb
2020-02-26 18:35 -
산책로만 공원부지 사용료 받아야 하나?
산책로만 공원부지 사용료 받아야 하나? 1. 부당이득금 반환 청구 지자체가 사인 소유의 공원 부지에 체육시설을 설치하는 방법 또는 산책로를 제공하는 방법으로 점유·사용 시 토지소유자는 어떻게 대응을 하여야 하는가? 통상 토지소유자는 시·도지사와 기초자치단체를 상대로 부당이득금반환청구소송을 제기한다. 이 재판의 핵심 쟁점은 지자체가 점유를 하는지 여부와 점유 시 그 액수가 쟁점이다. 또한 일부 소송에서 전소유자가 돈을 받지 않고 사용승낙을 한 경우도 문제가 된다. 사용승낙을 한 사실이 있다면 사용대차 계약을 해지하여야 할 것이다. 만일 지자체가 사용승낙을 받은 면적보다 더 넓은 면적을 사용하고 있다면 채무불이행에 의하여 사용대차 계약을 해지할 수도 있다. 또한 경우에 따라서는 설치물을 철거하고 토지인도를 구하는 경우도 있으나, 이 경우 권리남용으로 패소하는 사례가 있으므로 주의를 요한다. 철거 및 인도를 구하기 위해서는 철저한 준비와 재판진행이 필요하다. 원고가 스스로 권리남용이라는 결과를 만들어 나가다가 결국 패소를 한 안타까운 경우도 보았다. 이는 경험 부족에 기인하는 것이다. 이외에도 도로 공원 관련 소송은 고도의 전문성을 요하므로 전문변호사를 찾아 맡겨야 할 것이다. 잘못 소송하면 괜시리 손해를 본다. 2. 점유 여부 과거에 지방자치단체는 임야 내 일부 장소에 수도시설, 안내판 등을 설치하고 도로, 다리를 유지, 보수하였다고 하더라도, 이는 인근 주민들의 복지증진, 재해 및 범죄예방, 자연보호 등 지방자치단체 본연의 임무수행 과정에서 부수적으로 발생한 현상일 뿐, 이를 두고 지자체가 임
2020-02-25 18:03 -
가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업 시행자
가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업 시행자 사업시행자내 용주민합의체토지등소유자 20명 미만인 경우 전원합의로 주민합의체 대표자 선임 및 주민합의서를 작성, 시장·군수에 신고조합가로주택 : 토지등소유자 80% 이상 및 토지면적 2/3 이상의 토지소유자 동의를 받아 조합을 설립, 시장·군수의 인가를 받아야 함소규모재건축 : 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상, 각 동 별 과반수 이상 동의를 받아 조합설립 인가 공동시행주민합의체 또는 조합은 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 중 어느 하나와 공동으로 시행 가능공공시행자(시장군수 직접시행가능)시장·군수등은 직접 시행하거나, 토지주택공사 등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우 포함)을 법률(제18조1항1호~6호)에 따라 사업시행자로 지정할 수 있음 * 기 설립된 주민합의체, 조합은 공공시행자 지정·고시 다음날로 인가 취소지정개발자사업시행구역 면적 1/3 이상의 토지를 신탁 받은 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 대한 조합 동의 조건 충족시, 시장·군수 등은 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있음* 기 설립된 주민합의체, 조합은 사업시행자(지정개발자) 지정·고시 다음날로 인가 취소 1. 20명 미만 토지등소유자 또는 공동시행 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법이다.1. 시장·군수등[특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하
2020-02-14 09:42