현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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가로주택·소규모재건축과 정비사업 차이점
가로주택·소규모재건축과 정비사업 차이점 1. 정비구역 지정 절차 생략 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭 : 소규모주택정비법)에 의한 ‘소규모주택정비사업’은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 ‘도시정비사업’에 있는 정비예정구역 및 정비구역지정 절차가 없다. 따라서 소규모주택정비사업은 추진위원회 단계가 생략된다. 2. 안전진단 생략 소규모주택정비사업은 별도로 안전진단을 받지 않는다(국토교통부 주택정비과 2019.1.22.). 3. 행위제한 규정 없음 재개발·재건축사업에는 행위제한 규정이 있다. 그런데 소규모주택정비법에는 행위제한 규정이 없다(국토교통부 주택정비과 2019.3.20.). 다만, 소규모주택정비사업법은 제33조제1항제3호에 “너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.”라고 하여, 지분쪼개기를 막고 있었다. 위 규정은 2018. 8. 20. 다음과 같이 명확하게 개정되었다. 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 다음 각 목에 따라 사업시행구역이 확정된 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 가. 제18조에 따른 공공시행자 또는 제19조에 따른 지정개발자의 지정ㆍ고시 나. 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 다. 제23조에 따른 조합설립인가 한편 법 제47조는 “사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조에도 불구하고 같은 법 제23조제1항제1호의 방법으로 주거환경개선사업을 시행하는 정비구역에서 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행할 수 있다.”라고 한다. 4. 관리처분계획이 사업시행
2020-02-10 13:37 -
숨통트인 공동주택 리모델링 (2020.1.23. 법 개정 내용)
숨통트인 공동주택 리모델링 (2020.1.23. 법 개정 내용) 1. 주택법 공동주택 리모델링 법 개정 이유 공동주택 리모델링 사업에 숨통이 트이게 되었다. 그동안은 법의 모순 내지 미비로 인하여 세대수 증가 공동주택 리모델링은 사실상 불가능 하였다. 주택법이 아래와 같이 2020. 1. 23. 개정되어 즉시 시행된다. 첫째, 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 하는 경우에는 주택건설사업계획 승인 시 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 명확히 규정하고(제21조제1항제4호 신설, 제22조제2항 및 제66조제2항), 둘째, 리모델링주택조합의 법인격과 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하도록 하였다(제76조제5항 및 제6항 신설). 2. 법 개정 내용 위 개정 내용을 상세히 살펴본다. ① 이번 법 개정으로 인하여 공동주택리모델링조합은 법인격을 가지게 된다. 조합은 법인으로 하고, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립하고, 조합은 명칭에 "리모델링주택조합"이라는 문자를 사용하여야 한다(주택법 제76조제5항, 제6항, 도시정비법 제38조). ② 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 각종 제한 권리가 신축건물에 이전되고, 도시개발법의 환지 개념과 보류지 체비지 개념이 도입된다. 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 도시정비법 제
2020-02-02 07:49 -
가로주택정비사업 대상지역
가로주택정비사업 대상지역 가. 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역 아래 ① + ② + ③ + ④를 모두 충족한 지역이 대상이다. 가로구역은 2019. 10. 24.부터 완화되었다. 시행령 [시행 2019. 10. 24.] [대통령령 제30151호, 2019. 10. 22., 일부개정] 나. 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역 요건의 완화 등(제3조제2항 신설) 가로주택정비사업의 대상이 되는 가로구역의 면적 상한을 종전 1만제곱미터 미만에서 「주택법」에 따른 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 경우로서 시ㆍ도조례로 달리 정하는 경우에는 1만3천제곱미터로, 사업시행자가 사업시행계획서 작성 전에 정비기반시설 등의 적정성을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 2만제곱미터로 각각 완화함. ① 가로구역(규칙 제2조) 1. 해당 가로구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것 [전문개정 2019. 10. 24.]1. 다음 각 목의 도로 및 예정도로 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로 및 같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로 나. 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로로서 너비 6미터 이상의 도로. 이 경우 「사도법」에 따라 개설되었거나 신설ㆍ변경에 관한 고시가 된 도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목부터 다목까지의 규정에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에서의 도로로 한정한다.다. 법 제18조 및 법 제19조에 따른 사업시행자로 지정받
2020-01-31 16:50 -
가로주택 소규모재건축 정비사업 개요
소규모주택정비사업 개요 1. 정의 "소규모주택정비사업"이란 ① 자율주택정비사업(단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업), ② 가로주택정비사업(가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업), ③ 소규모재건축사업(정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업)을 말한다. 2. <소규모주택정비사업 개요> 구분자율주택정비사업가로주택정비사업소규모재건축사업대상단독·다세대·연립주택나대지단독주택 + 공동주택공동주택(사업시행상 필요시 단지外 건축물 포함)정의단독주택, 다세대주택 등을 자율적으로 개량·정비가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경 개선정비기반시설이양호한 지역에서공동주택 재건축규모(시행령)(단독) 10호 미만(서울시18호)(다세대+연립주택) 20세대 미만(서울시 36세대)(단독 호수·다세대·연립 세대수 합산) 20 미만(서울시 36채)(단독) 10호 이상(다세대) 20세대 이상(단독 호수·다세대 세대수 합산) 20 이상* 합산 20 미만 이어도단독만 10호 이상이면 가능노후불량건축물*200세대 미만*①20년∼30년(조례)이 지난 공동주택②기간과 무관하게 안전상 문제 있는 공동주택 면적제한 없음1만 제곱미터 미만(가로주택은 예외 있음)시행방법건축허가, 건축협정 등으로 노후주택을 보전·정비하거나 개량가로구역에서사업시행인가에 따라 주택 등을 건설·공급사업시행인가에 따라소규모 공동주택을 재건축시행자토지등소유자(주민합의체)토지등소유자(주민합의체)또는 조합공동시행자시장·군수등+주택공사등+건설업자+신탁업자+
2020-01-27 16:13 -
가로주택 소규모재건축 정비사업 개요
소규모주택정비사업 개요 정의 "소규모주택정비사업"이란 ① 자율주택정비사업(단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업), ② 가로주택정비사업(가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업), ③ 소규모재건축사업(정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업)을 말한다. 2. <소규모주택정비사업 개요> 구분자율주택정비사업가로주택정비사업소규모재건축사업대상단독·다세대·연립주택나대지단독주택 + 공동주택공동주택(사업시행상 필요시 단지外 건축물 포함)정의단독주택, 다세대주택 등을 자율적으로 개량·정비가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경 개선정비기반시설이양호한 지역에서공동주택 재건축규모(시행령)(단독) 10호 미만(서울시18호)(다세대+연립주택) 20세대 미만(서울시 36세대)(단독 호수·다세대·연립 세대수 합산) 20 미만(서울시 36채)(단독) 10호 이상(다세대) 20세대 이상(단독 호수·다세대 세대수 합산) 20 이상* 합산 20 미만 이어도단독만 10호 이상이면 가능노후불량건축물*200세대 미만*①20년∼30년(조례)이 지난 공동주택②기간과 무관하게 안전상 문제 있는 공동주택 면적제한 없음1만 제곱미터 미만(가로주택은 예외 있음)시행방법건축허가, 건축협정 등으로 노후주택을 보전·정비하거나 개량가로구역에서사업시행인가에 따라 주택 등을 건설·공급사업시행인가에 따라소규모 공동주택을 재건축시행자토지등소유자(주민합의체)토지등소유자(주민합의체)또는 조합공동시행자시장·군수등+주택공사등+건설업자+신탁업자+리
2020-01-27 16:12
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누락 보상 대응법
누락 보상 대응법 문제의 제기 사업시행자가 보상대상이 아니라면서 보상대상자의 조속재결신청을 거부하거나 또는 부작위에 대한 불복방법이 문제된다. 손실보상재결 이외에 나머지의 경우에는 손실을 입은 자는 사업시행자가 재결을 신청하지 않으면 법 제30조에 따라 조속재결신청을 하고, 사업시행자가 이를 거부할 경우 거부처분취소의 소나 부작위위법확인의 소를 제기하여 해결하는 수밖에 없다. 즉, 예를 들어 손실을 입은 자는 영업보상이나 농업보상대상이라고 주장하나, 사업시행자가 이를 인정하지 않으면서 재결을 신청하지 않을 경우에, 손실을 입은 자는 직접 토지수용위원회에 재결을 신청할 수는 없고 위 방법에 의하여 구제를 받아야 한다. 그러나 이는 손실보상대상자 입장에서는 직접 당사자소송을 제기하는 것보다 불편한 절차일 수도 있다. 한편 영업보상에 대해서도 조속재결신청이 가능한지가 문제된다. 법 제30조제1항은 “사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다.”라고 하므로, 자가 건물 영업자는 당연히 재결신청권이 있는 것이고, 세입자로서 영업보상 대상이 되는 경우에는 관계인으로서 재결신청권이 있다고 본다. 2. 거부처분 취소소송 또는 부작위 위법확인소송 가능 사업시행자가 토지소유자 등의 재결신청의 청구를 거부하는 경우, 민사소송, 기타 행정소송 등 소송의 방법으로 그 절차 이행을 구할 수 있는지가 문제된다. 과거 대법원은 “기업자가 토지소유자 등의 재결신청의 청구를 거부
2019-12-23 20:43 -
상가업종제한 해제 방법
상가업종제한 해제 방법 1. 상가 업종제한 대법원은 “건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.”고 판시하고 있다(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정). 한편 분양자는 피분양자와 업종제한계약을 체결하면서 이러한 내용을 관리규약에 반영하여 두고 분양계약 시에 관리규약에 대해서도 동의를 받아 왔다. 이러한 관리규약이 효력을 가지면 이는 각 점포의 구분소유자와 그 특별승계인 및 점유자에게도 그 효력이 미친다(법 제42조). 그리고 업종제한약정 위반을 이유로 한 동종영업금지청구권은 분양계약이나 관리단규약 등에 특별히 달리 정한 것이 있거나 기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는 모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있다(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정). 그런데 이러한 업종제한을 해제하는 방법은 무엇인가? 2. 업종제한 해제 방법 이러한 업종준수의무를 폐지하는 내용의 규약 변경에 대해서는 일부 구분소유자의 권리에 특별
2019-12-14 18:06 -
전문변호사를 만나지 못해 가로주택정비사업조합 매도청구 패소 사례
전문변호사를 만나지 못해 가로주택정비사업조합 매도청구 패소 사례 그동안 논란이 되었던 가로주택정비사업의 매도청구권 행사 가능 여부에 대해서 조합이 패소한 사례가 나와 주목을 받고 있다. 2018. 2. 8. 전에 설립인가된 가로주택정비사업조합이나 설립 신청된 가로주택정비사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 매도청구를 하였다. 그 이후 설립인가 신청된 가로주택정비사업조합의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 매도청구를 하여 문제가 없다. 그런데 구 도시정비법 제39조(2018. 2. 8. 전면개정되기 전 것)는 “사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립에 동의하지 아니한 자 2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다) 3. 제8조제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자 위 규정에서 본문에서는 가로주택정비사업을 언급하면서도 제1호에서는 제16조제2항 및 제3항만 언급하여 제16조제1항에 있는 가로주택정비사업은 배제하여 논란이 생긴 것이다. 이에 대해서 ①단순입법실수이므로 매도청구권이 인정되어야 한다는 의견과 ②매도청구권은 소유권을 강제로 박탈하는 것으로 실질적으로 강제수용과 같으므로 엄격해석을 하여 불가하다는 의견이 엇갈린 것이다. 이에 대해 최근 법원은 2018. 2. 8 전에
2019-10-10 10:20 -
지역주택조합의 사업시행자
지역주택조합의 사업시행자 1. 주택조합과 등록사업자가 공동으로 시행하여야 하는지 주택법 제4조제1항제5호, 제6호는 주택조합(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)과 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다)는 국토교통부장관에게 등록하지 않아도 되며, 동법 제5조제2항, 제3항은 주택조합 또는 고용자가 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있다(구법 제9조, 제10조). 위 주택법 제4조, 제5조에 의하면 지역주택조합이 “주택건설사업등록”을 하면 단독으로 사업을 시행할 수 있는 것처럼 되어 있으므로, 지역주택조합이 단독으로 사업을 수행할 수 있다는 견해와 주택법의 취지가 지역주택조합은 반드시 등록사업자와 공동으로만 사업을 시행할 수 있도록 한 것이라는 견해가 대립한다. 사견은 지역주택조합은 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야만 한다고 본다. 주택법 제5조제2항은 공동사업주체로만 지역주택조합사업을 시행할 수 있도록 한 것으로 보아야 한다. 구 주택건설촉진법이 1987. 12. 4. 개정되면서(시행은 1988. 1. 1.), 최초로 동법 제44조제3항에 공동사업시행이 규정되었는데, 이때는 “등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.”라고 명확히 규정하고 있었다. 주택건설촉진법[시행 1988.1.1.] [법률 제3998호, 1987.12.4., 일부개정][일부개정]앞으로는 고용자가 무주택근로
2019-09-16 09:50 -
재개발재건축 조합설립인가 취소 시 등 매몰비용 부담 주체
재개발재건축 조합설립인가 취소 시 등 매몰비용 부담 주체 1. 문제의 제기 「도시 및 주거환경정비법」 제20조, 제21조, 제22조에 의거하여 소위 출구전략이 시행되어, 정비구역이 해제됨에 따라 추진위원회구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 소위 매몰비용(그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈)은 누가 부담하여야 하는지에 대해서 많은 논란이 있다. 매몰비용은 1차적으로는 추진위원회나 조합이 부담해야 한다. 이들은 돈을 빌린 주체이므로 책임을 지는 것은 당연하다. 문제는 추진위원회나 조합은 소위 페이퍼컴퍼니로서 변제할 재원이 없다는 점이다. 이렇게 추진위원회나 조합이 변제하지 못하는 경우 2차로 누가 책임을 져야 하는 것인가가 문제이다. 사업 추진에 동의하거나 아니면 해산에 동의한 토지등소유자가 개인재산으로 변제를 해야 하는 것인지, 정비구역을 지정한 공공이 부담해야 하는지, 시공자 등 채권자가 부담하여야 하는지 등이 문제된다. 2. 법적인 논란의 정리 매몰비용에 대해 최종적인 부담주체가 누구인지에 대한 법적 논란을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 총회 결의가 없는 한 토지등소유자 개인 책임은 없다는 견해이다. 추진위나 조합이 총회를 정식으로 개최한 후 비용 분담을 결의하고 그 구성원들이 이에 동의한다면 가장 매끄러운 방식으로 비용 정산 문제가 해결될 수 있다. 그러나 법 규정에 의해 총회 의결 절차 없이 해산됐다면, 비용 분담에 관한 총회 결의가 없었으므로 별도로 정관에서 정하고 있지 않은 한 토지등소유자 각각에게 이를 분담시키기는 어렵다. 결국 비용을 빌려준 건설사 등 채권자들이 부담해야 한
2019-08-15 00:16
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세대수 증가형 리모델링조합의 사업계획승인 시 소유권 확보 여부
세대수 증가형 리모델링조합의 사업계획승인 시 소유권 확보 여부 주택법 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(주택법 제21조 제1항). 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)과 등록사업자, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다(주택법시행령 제16조).
2019-08-13 16:12 -
토지수용보상금 적게 받는 특급열차 탑승, 3기신도시 주민에게 고함 2
토지수용보상금 적게 받는 특급열차 탑승, 3기신도시 주민에게 고함 2 1. 최근 실태 최근 보상지역에서 이상한 일들이 벌어지고 있다고 한다. 브로커가 감정평가사를 대동하고 보상대상자를 찾아와서 소위 ‘1차 협의보상금’(최초 보상금액)이 나오기도 전에 “당신이 원하는 보상금이 얼마인가요?”라고 묻고, 얼마라고 대답하면 예를 들어 “평당 1천만원”이라고 대답을 하면, 우리가 사전 조사 및 평가를 해보니 이러한 점을 어필하면 충분히 달성이 가능하다고 말한 후에, 평당 950만원 이상이 나오면 더 나오는 금액의 5%를 성공보수로 달라고 한다는 것이다. 그럼 보상대상자는 성공보수이고, 자기가 원하는 금액을 미리 높게 불렀으니, 평당 950만원을 받아도 만족하므로, 바로 선임 계약을 체결한다는 것이다. 그러나 결론적으로 이는 보상금을 적게 받는 특급열차를 타는 것이라는 사실을 알아야 한다. 2. 1차 협의보상금의 중요성 토지수용보상금을 제대로 받으려면 1차 협의보상금을 제대로 받아야 한다. 1차 협의보상금액에서 불복을 하고 수용재결, 이의재결, 재판까지 가더라도 10% 이상 오르기가 어렵다. 따라서 보상대상자로서는 1차 협의보상금이 제대로 나오도록 노력하여야 한다. 보상금은 ‘비교표준지 공시지가’를 기준으로 하여, 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다. 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상한다. 보상금 산정공식은 다음과 같다. **보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 ×
2019-08-05 11:28 -
3기 신도시 주민에게 고합니다. 1 (토지보상금 증액법)
3기 신도시 주민에게 고합니다. 1 (토지보상금 증액법) ※이 글은 3기신도시가 추진된다는 것을 전제로 보상대상자들을 위해 발표한 것이지, 3기신도시 추진에 찬성하기 위해 발표한 글이 아님을 밝혀둡니다. ※추후 3기신도시 주민들의 정당보상을 위해 시리즈로 게제예정입니다. 1. 토지보상금 산정방법 ○ 보상금은 ‘시가’로 산정하는 것이 아니고, 공매나 경매 낙찰가를 참고하여 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려하여 산정하는 것도 아니다. ○ 보상금은 ‘비교표준지 공시지가’를 기준으로 하여, 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다. ○ 보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 ‘비교표준지’를 선정한다. ○ 비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목, 지리적 접근성이 같은 순서로 선정한다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다. ○ 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상한다. ○ 비교표준지 가격은 공시기준일 년도 1월 1일자이므로, 평가를 하는 시점까지 지가변동율 등을 참작하여 시점 수정을 한다(이는 객관적인 수치임). ○ 비교표준지가 지리적으로 상당히 떨어져 있다면 지역요인을 보정한다(통상은 1 이다). ○ 여러 가지 조건을 비교하여 개별요인을 보정한다. ▶개별요인 :
2019-07-04 07:14 -
1989. 1. 14. 이전에 건축된 무허가건축물에서의 영업보상
1989. 1. 14. 이전에 건축된 무허가건축물에서의 영업보상 1. 무허가건축물에서의 영업보상 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 (약칭: 토지보상법 시행규칙) 제45조제1항은 “사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.”라고 규정하고 있다. 즉, 무허가건축물에서의 영업은 영업보상이 불가하는 뜻이다. 다만 보상계획공고일이나 사업인정고시일 1년 이전부터 「부가가치세법」에 의한 사업자등록을 하고, 관계 법령에 의한 허가 등을 받아 영업을 하고 있는 무허가건축물 임차영업자에게는 영업보상을 한다. 이 규정은 토지보상법시행규칙이 2007. 4. 12. 개정되면서 일정한 장소에서 적법한 장소로 개정된 것이다. 그렇다면 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가 건축물에서의 영업보상은 어떨까? 2. 규칙 내용 2007. 4. 12. 개정된 토지보상법시행규칙 부칙 제3조는 “1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제45조제1호, 제46조제5항, 제47조제6항, 제52조 및 제54조제2항 단서의 개정규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다.”라고 규정하고 있다. 즉, 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가건축물은 적법한 건축물로 보고 영업보상을
2019-06-27 18:21 -
상가 건물도 수직증축 리모델링이 허용되는 것인가?
상가 건물도 수직증축 리모델링이 허용되는 것인가? 1. 문제의 제기 개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 ‘수직증축형 리모델링’을 허용하는 규정들을 신설하였다. 그렇다면 이는 상가건물에도 적용 가능한지가 문제된다. 2. 해결 결론적으로 집합건물(상가)의 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만들 경우에는 구분소유자 전원의 동의가 필요하고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)의 ‘공용부분의 변경’ 규정에 의한 전유부분의 수직증축이 허용된다고 볼 수는 없다. 대법원은 “「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정하고, 나아가 건축법이 공용부분 변경에 해당하는 건축행위에 대하여는 위 결의에 관한 서류로 대지사용권 등의 증명 서류를 갈음하도록 규정한 취지는, 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유
2019-06-26 11:53
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3기 신도시 지역 경매 투자 주의
3기 신도시 지역 경매 투자 주의 현재 발표대로라면 3기 신도시는 「택지개발촉진법」이 아닌 「공공주택특별법」에 의하여 개발이 된다. 「공공주택특별법」 제27조는 다음과 같이 규정하고 있다. 제27조(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 주택지구의 조성을 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. <개정 2015. 8. 28.>② 주택지구를 지정하여 고시한 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.③ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 지구계획에서 정하는 사업의 시행기간 내에 할 수 있다.④ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.⑤ 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.령 제20조(토지등의 수용 등) ① 법 제27조제5항에서 "취득하여야 할 토지가격
2019-06-12 16:35 -
조합장(임원) 해임총회 비용 청구 가능 여부
재개발재건축 조합장(임원) 해임총회 비용 청구 가능 여부 1. 문제의 제기 재개발 재건축사업에 있어서 조합장을 비롯한 임원의 해임에 관하여 「도시 및 주거환경정비법」 제43조제4항은 “조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.”라고 규정하고 있고, 이에 따라 소수조합원이 조합장, 이사, 감사 해임 총회를 개최한 이후, 그 총회 비용을 조합에 청구할 수 있는지가 문제된다. 이에 대해서는 해임총회 비용을 조합에 청구할 수 있다는 입장과 청구가 불가하다는 입장으로 대립하고 있었다. 2. 해임총회 비용을 조합에 청구할 수 있다는 입장 해임총회 비용을 조합에 청구할 수 있다는 입장은 첫째, 해임총회는 도시정비법에 근거한 조합의 업무이므로 그 총회를 위한 비용은 마땅히 조합이 지출하여야 하는 비용이고, 둘째, 해임총회는 조합을 위하여 사무를 수행하는 과정에서 비용을 지출하거나 채무를 부담하게 되었는바 민법 제739조 ‘사무관리자의 비용상환청구권’에 기하여 조합에게 해임총회 개최자들이 지출한 비용을 청구할 수 있다고 한다. 3. 해임총회 비용을 조합에 청구할 수 없다는 입장 해임총회 비용을 조합에 청구할 수 없다는 입장은 첫째, 도시정비법이나 조합의 정관에는 조합임원 해임총회와 관련하여 비용을 청구할 수 있는 규정이 존재하지 않고, 도시정비법상 조합임원 해임절차는 조합원들이 조합임원을 견제하고
2019-06-06 10:00 -
리모델링 적용의 완화 요청
리모델링 적용의 완화 요청 1. 필요성 및 법적 근거 법 시행령 제20조 제1항 제1호 나목 3)은 “「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류”를 조합설립인가 신청시 구비서류로 명시하고 있다. 건축법 제5조 제1항은 “건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)는 업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 건축법시행령 제6조 제1항 제6호는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준”이라고 규정하고 있다. 가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물 나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물 우리나라 건축기준은 점차 강화되어 왔으므로, 15년 이상된 공동주택에 대해서 현재의 건축기준을 적용할 경우 리모델링이 어렵기 때문에 증축 리모델링을 실시할 경우 건축기준을 완화할 필요성이 있는 것이다. 적용의 완화 요청을 받은 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 한다(건축법 제5조 제2항). 2. 적용완화 요청의 시기 법은 리모델링조합인가신청서류 중 하나로 “「건축법」 제5조의 규정에 의하여 건축기준의 완화적용이 결정된 경우에는
2019-05-30 07:03 -
리모델링추진위원회 법적성격 및 구성방법
리모델링 추진위원회 법적성격 및 구성방법 1. 법적성격(임의단체) 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다(주택법 제11조 제1항). 주택법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 설립·변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 인가신청서에 ① 창립총회의 회의록, ② 조합장선출동의서, ③ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, ④ 조합원 명부, ⑤ 사업계획서, ⑥ 리모델링 결의서, ⑦ 「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화적용이 결정된 경우에는 그 증명서류, ⑧ 해당 주택이 법 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따라 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 ㉠ 대수선인 리모델링은 10년, ㉡ 증축인 리모델링은 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지났음을 증명하는 서류를 첨부하여, 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다(령 제20조 제1항). 위와 같이 리모델링조합(이하는 ‘조합’이라고만
2019-05-25 07:19 -
리모델링 추진 아파트 임대차계약 체결 시 주의사항
리모델링 추진 아파트 임대차계약 체결 시 주의사항 1. 리모델링의 장점 아파트 리모델링은 노후설비로 인한 불편 해소, 추가 공간 확보, 주차장 확보 등의 목적으로 주로 실시된다. 이러한 리모델링은 재건축과 비교하여 비용·생활의 질·기간측면에서 장점이 있다. 먼저 비용측면에서 서울시의 경우 1992. 1. 1.후에 지어진 공동주택의 경우는 40년 이상이 되어야 노후불량건축물로서 재건축대상이 되는데(서울시 도시정비조례 제3조 제1항), 40년이 될 때까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용 및 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용과 비교하여 리모델링비용이 저렴할 것으로 예상되고, 40년이 되어 재건축을 할 때까지 주차장 부족, 노후 설비, 부대복리시설 부족, 보행 및 차량동선 혼재 등으로 인한 생활의 질을 개선할 수 있고, 재건축 기간보다는 리모델링 기간이 짧다는 장점이 있다. 또한 ①재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한이 없고, ②준공 15년 이상이면 리모델링이 가능하고, ③수평·수직 증축으로 일정부분 일반분양이 가능하고, ④종전 구조물을 구대로 유지하여 배치가 바뀌지 않으므로 동·호수 변경으로 인한 갈등이 없고, ⑤주민동의률도 75%라는 장점이 있다. 반면, 단점은 층간소음 방지 등으로 인하여 층고가 낮아지고, 기둥 벽을 유지하므로 방의 숫자가 늘어나기 어렵다. 따라서 각 단지별로 리모델링과 재건축의 장·단점을 비교하여 리모델링 추진여부를 결정하여야 할 것이다. 아파트 리모델링을 추진하려면 당연히 이주를 하여야 한다. 그런데 소유자가 거주를 하지 않고 세입자를 두려는 경우에는
2019-05-23 17:58