현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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리모델링 사업계획승인과 행위허가를 모두 받아야 하는지 여부
리모델링 사업계획승인과 행위허가를 모두 받아야 하는지 여부 법 시행령 제27조 제1항 제2호는 리모델링의 경우 증가하는 세대수가 30세대 이상일 경우에만 사업계획승인을 받도록 하고 있고, 령 제23조는 “주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제15조에 따른 사업계획승인(제27조제1항제2호에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우에는 법 제66조제2항에 따른 허가를 말한다)을 신청하여야 한다.”라고 규정하여, 30세대 이상 세대수가 증가하지 아니하는 리모델링의 경우에는 사업계획승인을 받지 않고 행위허가만 받도록 규정하고 있다. 이 규정은 2012. 7. 24.자, 2014. 6. 11.자로 개정되었는바, 개정이유를 보면 다음과 같다. [시행 2012. 7. 27.] [대통령령 제23988호, 2012. 7. 24., 일부개정] ◇ 개정이유 세대수를 증가시키는 수평·별동 증축 및 세대분할 행위를 리모델링의 범위에 포함시키고, …◇ 주요내용 가. 리모델링 관련 규정 정비(현행 제4조의2 삭제, 안 제15조제1항, 제24조제1항 및 제40조제1항, 안 제47조의3 신설) 세대수를 증가시키는 리모델링이 허용됨에 따라 세대수가 증가하는 리모델링 시 수립하는 권리변동계획에 리모델링 전후의 대지와 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비 등을 포함하도록 하고, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링은 사업계획승인 대상으로 하며, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링을 추진하는 리모델링주택조합은 설립인가 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 하고, 100세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링사업은 간선시설(幹線施設) 설치의무 대상사업으로 함. [시행 2014. 6. 11.] [대통령령 제25381
2019-05-15 21:40 -
재결 당시에 존재하였던 수목이 법원 감정 시에 멸실된 경우 보상 여부
재결 당시에 존재하였던 수목이 법원 감정 시에 멸실된 경우 보상 여부 1. 문제의 제기 수목에 대한 (이전)재결을 받은 후에 이에 불복하여 재판을 하는 과정에서 멸실된 수목이 보상대상인지가 문제된다. 2. 판례의 검토 부산고등법원은 “법원감정 당시에는 존재하지 아니하는 분재 및 정원수 214주를 수용재결 이후 위 감정 당시까지 원고가 점유하고 있었고, 원고의 고의·과실 없이 멸실되었거나 다른 곳으로 이미 이전되었다는 점 등을 입증할 증거가 없으므로, 법원 감정평가대상에서 제외함은 온당하다.”라고 판시하였다(부산고등법원(창원) 2015. 5. 13. 선고 2013누1846 판결). 이에 대해, 대법원은 “원심은 수용재결 당시에는 존재하였으나 제1심 감정 당시에는 사라진 분재와 정원수에 대하여, …위 분재와 정원수는 이 사건 지장물에 대한 손실보상에서 제외된다고 판단하였다. …이는 토지보상법 제46조에서 정한 위험부담 및 이전에 필요한 비용 등에 의한 손실보상의 대상이 되는 지장물의 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 사유로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.”라고 한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015두2444 판결). 한편 위 대법원 판결은 수목의 이식비용에 관하여 대량으로 이식된다는 전제에서 규모의 경제 원리를 적용해야 한다고 보고, 그 결과 감정인이 수목 1주를 이전할 때 소요되는 비용을 기준으로 산정한 이식비용의 80%만이 이전비에 포함되어야 한다고 판단하였고, 다만, 수목을 대량으로 이식하는 경우가 낱개로 이식하는 경우에 비하여 수목이 고사할 가능성인 ‘고손율’이 더 낮다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 고손액이 이식비용과 마
2019-03-29 10:48 -
재개발재건축 조합 임원 해임총회 쟁점 2
재개발재건축 조합 임원 해임총회 쟁점 2 ▶지난번에 이어서 계속 마. 법원 소집허가 여부 법 제43조 제4항의 규정에 의한 해임총회 소집절차에 대해, 법이 2009. 2. 6.자 개정 전에는 법원의 소집허가를 얻어야 한다는 판결과 소집허가 자체가 필요 없다는 판결로 엇갈렸다. 2009. 2. 6.자 개정 후에도 발의자 대표가 법원의 허가를 얻어 소집을 하여야 한다는 판결과 그렇지 않다는 판결이 나뉘어 졌으나, 최근 서울고등법원 판결은 소집허가가 필요 없다고 판시하였고, 대법원은 2012. 4. 10. 심리불속행기각 판결을 선고한바 있다(서울고등법원 2011. 12. 14.자 2011라856 결정, 대법원 2012. 4. 10. 선고 2012마16 동지 : 서울북부지방법원 2017. 3. 3.자 2017카합20040 결정). ‘대행’할 수 있다는 표현자체로부터 법원의 소집허가가 필요 없다고 해석할 것은 아니라는 견해가 있는바, 생각건대, 이 논란은 위 대법원 판결의 선고로 법원허가를 요하지 않는 것으로 정리되었다고 본다. 바. 10% 직접 참석 여부 : 소극 10분의 1 이상이 발의한 임원해임총회의 경우 이미 총회소집 단계에서 그 요건을 충족하였기 때문에 굳이 법 제45조 제6항에 따라 조합원 10% 이상이 직접 참석하지 않아도 된다고 본다. 대법원은 “구 도시정비법 제23조 제4항은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 조합 임원을 해임하는 경우에 관한 특별 규정으로서 위 규정에 따라 조합 임원의 해임을 위하여 소집된 조합 총회의 경우에는 해임결의를 위하여 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의만 있으면 되는 것이지 여기에 구 도시정비법 제24조 제5항 단서에 따라 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하는 것까지 요구되는 것은
2019-03-05 18:09 -
재개발재건축 조합 임원 해임총회 쟁점 1
재개발재건축 조합 임원 해임총회 쟁점 1 해임총회 책자는 통상 다음과 같이 만들고, 해임총회 진행순서는 “회순”에서 정한 바와 같이 진행한다. 통상 업무정지는 정관에 정한 바대로 해임총회 후에 이사회나 대의원회의 의결로 업무정지를 결의하는 경우가 많으나, 해임총회 후 업무정지 분쟁을 예방하기 위해서 아예 업무정지도 해임과 같이 발의하여 총회에서 의결하는 경우도 있다. Ⅰ. 임시총회 소집공고문 -발의정족수 10분의 1 충족 후 -회의개최 14일전부터 회의목적·안건·일시 및 장소 등을 게시판에 게시하여야 하며 조합원 전원에게는 회의개최 7일전까지 등기우편으로 이를 발송·통지 -서면결의서 제출요령 안내 -법원 소집허가 불필요 -소명요구 Ⅱ. 임원 해임 및 업무정지 발의문 -해임사유 기재 Ⅲ. 회순성원보고2. 개회선언3. 개회사4. 안건상정 및 토론, 표결 5. 의결 선포6. 폐회선언Ⅳ. 성원보고, 개회선언, 개회사 -조합원 과반수 출석 -10% 직접 참석 불필요 -공증인 반드시 참석 Ⅴ. 안건상정 및 토론, 표결 제1호 안건 : 조합장 000 해임 결의 건 제2호 안건 : 이사 000 해임 결의 건 제3호 안건 : 해임된 조합장 업무정지 결의 건 제4호 안건 : 해임된 이사 업무정지 결의 건 -소명기회 부여 -일괄해임불가 Ⅵ. 의결 선포 -조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성Ⅶ. 폐회 선언 Ⅷ. 관련 서식 모음 이러한 해임총회 진행과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있는바, 이를 쟁점별로 살펴보면 다음과 같다. 가. 발의정족수 법상으로 조합원 10분의 1 이상 발의가 있어야 소집이 가능하다. 문제는 10분의 1 이상이 발의를 하였는데, 총회개최 전까지 발의 철
2019-02-27 10:55 -
공물의 수용가능성
공물의 수용가능성 1. 의의 공물이란 국가, 지방자치단체 등의 행정주체에 의하여 직접 행정목적에 공용된 개개의 유체물을 말하는 바, 이에는 일반 공중의 사용에 제공된 공공용물(도로·하천·공원·해안 등), 직접 행정주체 자신의 사용에 제공된 공용물(청사·국영철도시설 등), 공공목적을 위하여 그 물건의 보존이 강제되는 공적 보존물(문화재, 산림보호구역)이 있다. 공물은 소유권의 귀속여하, 즉 국유·사유의 문제와는 무관한 것이다. 그러나 국유재산법상의 국유재산은 소유권이 국가에 있는 것만을 말한다. 토지보상법 제19조제2항은 “공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지 등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없다.”라고 규정하고 있는데, 이 규정과 관련하여 논란이 있다. 여기서 ‘특별히 필요한 경우’란 현재의 공익사업보다 새로운 공익사업의 공익성이 더 큰 경우 등으로 본다(국토교통부, 2009. 12. 2. 토지정책과-5719). 2. 수용불가 입장 공용폐지가 선행되지 않는 한 수용은 불가하다는 견해이다. 즉, 이러한 공물은 그 자체가 공물이기 때문이 아니라 공익의 목적을 위하여 제공되어 있는 것이므로 공물이 공적으로 이용되고 있는 한도 내에서는 그 성질상 공용수용의 목적물이 될 수 없는 것이 원칙이고, 다만 공물이 현재 이용되고 있는 것보다 더 큰 공익사업을 위하여 필요한 경우에는 수용이 될 수도 있는 것이나, 이 경우에는 먼저 공용폐지가 있어야 한다는 것이다. 3. 수용가능 입장 원칙적으로는 수용대상이 되지 않는 것이지만, 더 중요한 공익사업에 제공할 필요가 있는 경우에는
2019-01-29 14:15
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도로 함부로 낙찰 받지 마라
도로 함부로 낙찰 받지 마라 긴급, 배타적 사용·수익권 포기는 유효, 전원합의체 판결 1. 문제의 제기 그동안 토지소유자의 배타적인 사용수익권 포기이론에 대해 많은 비판이 있어 왔다. 폐기되어야 한다는 의견과 제한되어야 한다는 의견, 유지되어야 한다는 의견 등이 대립하여 왔다. 구체적인 사안에 대해서도 대법원 판결조차도 엇갈리는 판결이 있었다. 이에 대해 부동산에 대해 공부를 하거나 투자를 하는 사람들, 특히 도로를 경매로 취득하려는 자들은 초미의 관심사였다. 그런데 드디어 이에 대해 대법원 전원합의체 판결이 선고되었다. 결론은 도로는 함부로 낙찰 받지 말라는 것이다. 대법원이 오랜 시간에 걸쳐 발전시켜 온 것으로서, 현재에도 여전히 그 타당성을 인정할 수 있다는 것이다. 아래 대법원 전원합의체 판결은 배타적 사용수익권 포기 이론이 도입된 이유부터, 그 문제점에 이르기 까지 모든 것이 망라되어 있다. 특히 반대의견과 보충의견을 읽어 보면 깊이 있는 공부가 될 것이다. 판결 전문은 법무법인 강산 홈페이지에 실려 있다. 2. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 (1) 토지 소유자의 독점적⋅배타적인 사용⋅수익권 포기 또는 그 행사 제한에 관한 법리의 타당성 대법원 판례를 통하여 토지 소유자 스스로 그 소유의 토지를 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에 그 토지에 대한 소유자의 독점적이고 배타적인 사용·수익권의 행사가 제한되는 법리가 확립되었고, 대법원은 그러한 법률관계에 관하여 판시하기 위하여 ‘사용·수익권의 포기’, ‘배타적 사용·수익권의 포기’, ‘독점적·배타적인
2019-01-25 14:22 -
공익사업 사업시행자 서류 발급 신청 권리
공익사업 사업시행자 서류 발급 신청 권리 사업시행자는 당해 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 수 있으며, 국가 또는 지방자치단체는 해당 서류를 발급하여야 한다(토지보상법 제8조제1항). 토지보상법 제8조제1항에 따라 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가나 지방자치단체에 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 적은 신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)를 제출하여야 한다(령 제6조). <개정 2016. 12. 30.> ① 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소 ② 공익사업의 종류 및 명칭 ③ 대상 토지 등의 표시 ④ 발급이 필요한 서류의 종류 및 수량 ⑤ 서류의 사용용도 국가 또는 지방자치단체는 토지보상법 제8조제1항의 규정에 의하여 발급하는 서류에 대하여는 수수료를 부과하지 아니한다(령 제8조제2항). 사업시행자(법 제81조에 따라 보상 또는 이주대책에 관한 업무를 위탁받은 자를 포함한다)는 보상사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호 또는 제4호에 따른 주민등록번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다(령 제50조의2).토지보상법시행령 제50조의2(고유식별정보의 처리) ① 사업시행자(법 제81조에 따라 보상 또는 이주대책에 관한 업무를 위탁받은 자를 포함한다)는 다음 각 호의 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호 또는 제4호에 따른 주민등록번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.1. 법 제8조제1항에 따른 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급 신청에 관한
2019-01-22 15:06 -
수용권 행사 어려워진다.
수용권 행사 어려워진다. 사업인정(의제)시 중앙토지수용위원회와 사전협의 가. 사전 협의 2018. 12. 7. 토지보상법이 개정되면서 사업인정이나 사업인정 의제시에 중앙토지수용위원회와 사전협의를 하도록 제도가 법이 바뀌었다. (1) 사업인정 시 협의의무 국토교통부장관은 사업인정을 하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 및 제49조에 따른 중앙토지수용위원회와 협의하여야 한다(법 제21조 전단). 2018. 12. 7. 중앙토지수용위원회와 협의하도록 토지보상법이 개정되었다. 법 개정 전에는 중앙토지수용위원회와 협의하여야 하는 것이 아니라 의견청취를 하도록 하였다. 생각건대, 전문성을 가진 중앙토지수용위원회와 협의하도록 한 개정은 매우 타당하다고 본다. 그리고 중앙토지수용위원회는 사업시행자가 협의를 하지 않거나, 협의 시 중앙토지수용위원회가 제시한 의견을 사업시행자가 지키지 않을 경우에는 재결권한이 중앙토지수용위원회에 있을 경우에는 수용재결신청 각하하여야 하고, 재결권한이 지방토지수용위원회에 있을 경우에는 지방토지수용위원회가 각하하도록 운용하여야 한다고 본다. 나아가 뒤에서 보는 공익성 판단기준 중 특히 사업시행자의 사업수행 능력은 사업인정이나 사업인정의제단계에서는 판별이 어렵고 그 이후 실세 수용재결 시에 판별이 가능한 경우가 많다. 그런데 재결은 기속행위이고, 토지수용위원회는 행정쟁송에 의하여 사업인정이 취소되지 않는 한 그 기능상 사업인정 자체를 무의미하게 하는, 즉 사업의 시행이 불가능하게 되는 것과 같은
2018-12-28 23:33 -
부적격 당첨에 따른 주택공급계약 취소 사태에 대해서
부적격 당첨에 따른 주택공급계약 취소 사태에 대해서 1. 문제의 제기 최근 법무법인 강산에 부적격 당첨이 되어, 공급계약이 취소될 위기(또는 취소)에 있다면서 이에 대한 대책을 묻는 질문이 쏟아지고 있다. 즉, 질의내용을 요약하면 국토교통부에서 실행한 정비사업 1순위 부적격 당첨자 조사에 포함 되어 뒤늦게 아파트 공급계약 취소 통보를 받았는데, 취소 사유를 물어보니 서울 00재개발조합의 조합원인데, 2016년 7월 30일 관리처분인가가 났다는 이유로, 2017년 5월에 당첨된 서울 00 아파트의 1순위 공급계약을 해제한다는 것이다. 그러면서 더 억울한 것은 10%에 달하는 위약금 까지 물어야 한다는 것이다. 2. 공급계약 해지 가능 여부 우선 이 문제는 2017. 10. 24. 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 제72조의 재당첨 제한과 「주택공급에 관한 규칙」 제54조에 의한 재당첨 제한은 해당사항이 없는 것이다. 그 이전에 발생한 일이기 때문이다. 정부는 2016. 11. 3.자로 ｢실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안｣을 발표하면서 조정대상지역을 지정하고, 조정대상지역에서는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한을 시행하였다. 당시 지정된 청약 조정대상지역은 서울시 전역, 과천시, 성남시, 경기도 일부, 부산시 일부, 세종시이다. 이에 따라 2016. 11. 15. 주택공급에 관한 규칙이 개정되었고, 이는 규칙 시행 이후(2016. 11. 15.) 입주자 모집승인을 신청하는 경우부터 적용한다(부칙 제2조).주택공급에 관한 규칙 [시행 2016. 11. 15.] [국토교통부령 제372호, 2016. 11. 15., 일부개정] ◇ 개정이유 최근 일부지역에서 발생하는 주택에 대한 투기적 수
2018-12-11 15:37 -
재개발 재건축 바람직한 시공사 선정 기준
재개발 재건축 바람직한 시공사 선정 기준 1. 기존 시공자 선정 기준 재개발 재건축에서 시공자를 선정함에 있어서 조합원들이 어떠한 기준을 가지고 시공자를 선정하면 되는가? 그동안 ① 브랜드가 어디인지? ② 3.3㎡당 공사비가 얼마인지? 이 2가지가 시공자를 선택하는 기준이 되어 왔다. 먼저 브랜드를 살펴보면, 정비사업에는 서울이나 지방을 불문하고 최소한 시공능력 평가 30위 안에 드는 시공자들이 참여한다. 당연히 시공능력 최상위 업체가 시공하는 것을 마다할 조합원들은 없을 것이다. 아파트 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미친다고 생각하기 때문이다. 다만 결혼을 할 때 인물만 보고 선택하여 평생을 후회하는 것처럼 시공자도 브랜드만이 아니라 사업참여제안서의 속 내용을 세밀히 살펴보고 선택하면 더 지혜롭다는 것이다. 대치동 동부센트레빌이 좋은 예이다. 다음 3.3㎡당 공사비도 겉으로만 보아서는 안된다. 시공자들이 제시한 참여제안서를 보면 최초에 제시하는 3.3㎡당 공사비를 나중에 증액하겠다는 함정이 여러 곳에 있는데도 불구하고 그저 3.3㎡당 공사비가 현재 싼 곳을 선정하는 경우가 있는 것이다. 요즈음 서울시에서 진행되는 정비사업의 경우에는 내역입찰이 실시되어 단순 공사비 제안이 불가해지자 시공자들이 대안설계, 특화설계, 혁신설계라는 이름으로 포장하여 향후 거액의 증액을 예고하는데도 조합원들은 향후 증액 가능성은 보지 못하고 현재 3.3㎡당 공사비가 싸다는 이유로 선정한다. 그리고 시공자 선정 이후 조합과 시공자간에 엄청난 증액 전쟁을 하다가 결국은 시공자가 승리하여 증액을 하여 준다. 조합원들은 시
2018-11-23 15:59
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재개발 임대아파트에 취득세 부과는 잘못
재개발 임대아파트에 취득세 부과는 잘못 1. 문제의 제기 최근 행정청은 재개발 임대아파트에 대해 관리처분계획에 의하여 취득한 점은 맞지만 체비시설로 볼 수 없어 「지방세특례제한법」 제74조 제3항 제2호 및 같은 법 제 177조의 2, 지방세법 제21조에 따라 취득세 과세처분을 하고 있다. 2. 법 규정 ▶ 지방세특례제한법제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다. 3. 판결 법무법인 강산은 2018. 10. 12. 서울행정법원으로부터 임대아파트에 대한 취득세 부과처분은 잘못이라는 판결을 받았다. 임대아파트는 체비지로 보아야 하고, 재개발조합이 관리처분계획에 임대아파트를 ‘체비지’로 명시적으로 지정하지 않았다고 하더라도 위 지방세특례제한법 제74조제1항이 관리처분계획에 ‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제 대상이라고 규정하고 있지 아니하고, 취득세 면제 대상이 되는 ‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합하여 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정하여야 하는
2018-10-19 07:36 -
지급보상금에 대해 부당이득청구 가능 여부
지급보상금에 대해 부당이득청구 가능 여부 재결에 대하여 불복절차를 취하지 아니함으로써 그 재결에 대하여 더 이상 다툴 수 없게 된 경우에는 기업자는 그 재결이 당연무효이거나 취소되지 않는 한, 이미 보상금을 지급받은 자에 대하여 민사소송으로 그 보상금을 부당이득이라 하여 반환을 구할 수 없고(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511 판결 참조), 또한 계약이 무효이거나 취소되지 아니한 이상, 계약의 이행으로 지급된 금원을 그 수령자가 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 할 수는 없는 법리이므로, 원고가 피고들에게 지급한 휴업보상금을 부당이득이라고 할 수 없다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다50237 판결). 수용재결이 있은 후에 수용 대상 토지에 숨은 하자가 발견되는 때에는 불복기간이 경과되지 아니한 경우라면 공평의 견지에서 기업자는 그 하자를 이유로 재결에 대한 이의를 거쳐 손실보상금의 감액을 내세워 행정소송을 제기할 수 있다고 보는 것이 상당하나, 이러한 불복절차를 취하지 않음으로써 그 재결에 대하여 더 이상 다툴 수 없게 된 경우에는 기업자는 그 재결이 당연무효이거나 취소되지 않는 한 재결에서 정한 손실보상금의 산정에 있어서 위 하자가 반영되지 않았다는 이유로 민사소송절차로 토지소유자에게 부당이득의 반환을 구할 수는 없다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511 판결). [실무토지수용보상 책 참고] [법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2018-10-15 11:28 -
재개발사업에서 2018. 2. 9. 이후 현금청산방법
재개발사업에서 2018. 2. 9. 이후 현금청산방법 1. 요약 실무적으로 토지보상법상 협의절차가 그대로 적용된다. 다만 다음의 점이 재개발사업에서 특별하다. 즉 2015. 11. 27. 대법원 판결로 토지보상법상 협의절차가 생략된다고 하였으나, 2018. 2. 9.부터 법 개정으로 인하여 감정평가사 추천권이 부활되어, 사실상 이제는 위 대법원 판결은 운명을 다한 것이다. ①협의시작은 분양신청기간종료일 다음날부터 가능하고, 협의는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 하여야 하고, 이 기간에 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. ②그 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다(법 제73조제3항). 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. ➂현금청산대상자는 토지보상법상 감정평가사 추천권이 있다. 2. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 전(前) 위 대법원 판결 이전에는 재개발등은 조합이 토지보상법이 정한 바에 따라 협의절차를 거치고, 그 이후 협의가 성립하지 않을 경우 강제수용을 하는 것이다. 토지보상법상 협의방법은 보상계획을 공고하고, 감정평가를 거쳐 나온 가격으로 협의를 하여야 하는데, 조합과 시·도지사, 토지등소유자(현금청산대상자 숫자와 면적의 2분의 1이상 추천)가 각 1곳의 감정평가사를 추천하여 산술평균하여 나온 가격으로 협의를 한다. 이때 가장 중요한 것은 바로
2018-10-02 19:10 -
매도청구소송 시가산정기준일 변화
매도청구소송 시가산정기준일 변화 1. 시가 보상 여부 시가로 받는다. 매도청구소송을 당하면 결국 가격이 얼마인지가 재판의 핵심쟁점이다. 매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 종전자산 값을 주어야 한다. 이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 “시가”로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 즉, “시가”란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578(병합) 주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009.
2018-09-30 17:10 -
시공자 해제 및 선정 총회 몇 가지 쟁점
시공자 해제 및 선정 총회 몇 가지 쟁점 1. 해제 총회와 선정총회를 같은 날 개최 가능 여부 정비사업조합이 기 선정된 시공자와의 계약을 해제하기 위한 절차나 새로운 시공자 선정을 위한 제반 절차 등을 모두 준수한 것을 전제로 하여, 해제 총회와 선정 총회를 같은 날 개최하는 것이 가능 한지 여부가 문제된다. 위 문제와 관련하여서는 현재 법원의 판결이나 확립된 해석 사례는 존재하지 아니하는 것으로 보인다. 다만 법무법인 강산 사견으로는 ①같은 날 먼저 시공자 해제 총회를 개최하여, 총회에서 선행 기 선정된 시공자와의 도급계약을 해제, 해지하는 안건을 상정하고 위 안건이 통과되는 것을 조건으로, 같은 날 새로운 시공자를 선정하는 총회를 개최하는 것이 법 논리적으로 모순되지는 아니하는 점, ②정비사업전문관리업자와 같은 협력업체에 대해서는 현재 조합이 동일한 총회에서 계약의 해제와 새로운 정비업자의 선정에 관한 의결을 하는 경우가 상당수 존재하는 것으로 보이고 이에 대해서는 특별한 법률적 분쟁이 발생하고 있지는 아니하는 것으로 보이는 점, ➂도시정비법 제45조 제1항 제5호는 총회의 결의가 필요한 사항으로 시공자의 선정 뿐만아니라 ‘변경’을 규정하고 있는바, ‘변경’은 논리적으로 기 선정된 시공자와의 도급계약의 해제나 해제 및 새로운 시공자의 선정을 전제로 하고 있는 것으로 시공자의 ‘변경’을 총회의 결의사항으로 규정한 것은 1개의 총회에서 기 선정된 시공자와의 도급계약을 해제하는 안건 및 새로운 시공자를 선정하는 안건을 함께 처리할 수 있다는 취지로 해석될 수 있다는 점 및 ④시공자 해제 총회를 개최할 정도이
2018-09-21 12:33
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재개발 중대한 사업시행변경 있어도 보상금은 최초사업시행인가일 기준
재개발 중대한 사업시행변경 있어도 보상금은 최초사업시행인가일 기준 도시정비사업을 진행함에 있어 사업시행계획의 주요 내용을 실질적으로 변경하는 사업시행변경인가가 이루어진 경우 손실보상금 산정 기준일이 언제인지가 문제이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 사업시행인가는 사업시행계획에 따른 대상 토지에서의 개발과 건축을 승인하여 주고, 덧붙여 토지에 대한 수용 권한 부여와 관련한 사업인정의 성격을 가진다. 따라서 어느 특정한 토지를 최초로 사업시행 대상 부지로 삼은 사업시행계획이 당연무효이거나 법원의 확정판결로 취소된다면, 그로 인하여 의제된 사업인정도 그 효력을 상실한다. 그러나 이와 달리 특정한 토지를 최초로 사업시행 대상 부지로 삼은 최초의 사업시행인가가 그 효력을 유지하고 있고 그에 따라 의제된 사업인정의 효력 역시 유지되고 있는 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 최초의 사업시행인가를 통하여 의제된 사업인정은 변경인가에도 불구하고 그 효력이 계속 유지된다. 도시정비법령과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 체계와 취지에 비추어 보면, 특정한 토지를 사업시행 대상 부지로 삼은 최초의 사업시행인가 고시로 의제된 사업인정이 그 효력을 유지하고 있다면, 최초의 사업시행인가 고시일을 기준으로 보상금을 산정함이 원칙이다. 만일 이렇게 보지 않고 사업시행변경인가가 있을 때마다 보상금 산정 기준시점이 변경된다고 보게 되면, 최초의 사업시행인가 고시가 있을 때부터 수용의 필요성이 유지되는 토지도 그와 무관한 사정으로 보상금 산정 기준시점이 매번 바
2018-09-03 21:53 -
시공자 도급계약서 독소조항 제거로 분담금 절감하기
시공자 도급계약서 독소조항 제거로 분담금 절감하기 단언컨대 도급계약만 제대로 체결하면 조합원 분담금을 약3,000만원을 절약할 수 있다. 도급계약을 제대로 체결하는 방법은 선정과 계약을 한꺼번에 하는 등의 방법으로, 서울시 표준도급계약서 내용대로 체결하는 것이다. 서울시 표준도급계약서는 그동안 시공자의 甲질에 의해 관행처럼 이루어지던 독소조항을 상당부분 제거하였다. 즉, 임원 연대보증 조항과 자동이체 조항을 삭제하였고, 공사비와 이주비를 분리하였고, 대여금 변제 순서를 조합에게 유리하게 하였고, 공사비 증액을 엄격하게 통제하였다. 그리고 화룡점정으로 위약금 조항을 신설하였다. 그동안에 시공자가 횡포를 부릴 수 있었던 이유는 바로 위약금 조항이 없기 때문인데, 이를 시정하여 신설한 것이다. 따라서 조합원들은 도급계약 체결 안건이 총회에 상정되기 전에 서울시 표준도급계약서에 의해 작성되도록 노력하여야 할 것이다. 그리고 그렇지 않은 도급계약 건이 상정되면 부결시켜야 할 것이다. 그리고 만일 이미 도급계약이 체결되었다면, 독소조항을 체크하여 시공자에게 변경계약을 요구하고, 이에 시공자가 응하지 않으면 민법에 의하여 일방적으로 도급계약을 해제하면 된다. 그래도 위약금 조항이 없는 한(99.9% 없다고 장담한다), 시공자는 손해배상청구를 하려면 원가공개를 하여야 하므로, 조합을 상대로 소송을 하지는 못한다. 지금까지 한 사례도 없다. 이러한 결단은 착공하기 전에 하여야 한다. 착공 후에는 시공자와 계약을 해제하기가 매우 어렵다. [재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무]책 참고 [법무법인
2018-08-19 21:15 -
주택 강제수용 위법 취소 사례
주택 강제수용 위법 취소 사례 대법원 2018. 6. 18. 선고 2018두35490, 35506(병합) 도시계획시설결정처분 취소 청구, 사업실시계획인가처분 취소 청구(병합) (다) 상고기각 [피고 행정청이 다가구·다세대주택이 밀집해 있는 지역에서 주택 25개동을 수용․철거하고 그 자리에 독립건물 형태의 공영주차장을 설치하겠다는 내용의 도시·군계획시설결정 및 실시계획인가처분을 하자, 자신들이 거주하는 주택이 수용·철거될 위기에 처한 주민들이 취소소송을 제기한 사건] ◇도시기반시설인 노외주차장의 설치를 위한 도시·군관리계획 입안·결정에 관하여 행정청이 가지는 재량의 범위◇ 행정주체가 노외주차장의 필요성과 그 구체적인 내용을 결정하는 것에 관한 형성의 재량은 무제한적인 것이 아니라, 관련되는 제반 공익과 사익을 비교·형량하여 노외주차장을 설치하여 달성하려는 공익이 그로써 제한받는 다른 공익이나 침해받는 사익보다 우월한 경우에 한하여 그 주차장 설치계획이 정당하다고 볼 수 있다. 특히 노후·불량주택 자체를 효율적으로 개량하기 위한 목적이 아닌 공익사업을 시행하는 과정에서 다수의 기존 주택을 철거하여야 하는 경우에는 단순히 재산권 제한에 그치는 것이 아니라 매우 중요한 기본권인 ‘주거권’이 집단적으로 제한될 수 있으므로, 이를 정당화하려면 그 공익사업에 중대한 공익상 필요가 분명하게 인정되어야 한다. 이러한 중대한 공익상 필요는 신뢰할 수 있는 자료를 기초로 앞서 본 제반 사정을 종합하여 신중하게 판단하여야 한다. 나아가 설치하려는 주차장 자체의 경제성·효율성과 주차장을 설치한 후 운영하는 과정에서 발생하게 될
2018-07-30 11:55 -
아파트 단지 내 도로를 폐쇄할 수 있나?
아파트 단지 내 도로를 폐쇄할 수 있나? 1. 문제의 제기 가끔 주변 사람들이 이용하는 아파트 단지 내 도로를 일방적으로 폐쇄하는 경우가 있어 사회적으로 문제가 발생한다. 과연 아파트 단지 내 도로는 일방적으로 폐쇄할 수 있는가? 2. 가능하다는 판례 아파트 인근 주민들도 이용하던 아파트 부지 내에 있는 도로에 대해 아파트입주자대표회의가 쓰레기 투척, 기물파손 등의 문제가 발생하였다는 이유로 통행을 막기로 의결한 후 철조망을 설치하는 방법 등으로 아파트 인근 주민들의 통행을 막자 아파트 인근 주민들이 통행의 자유와 그에 기한 방해금지청구권이 있다고 주장하며 아파트입주자대표회의를 상대로 철조망의 철거 등을 구하였으나, 그러나 재판부는 “도로로 제공된 토지의 소유자가 자신의 소유권에 기하여 어느 특정인만이 아니라 그 도로를 이용한 모든 타인의 통행을 막은 경우에는 그와 같은 소유권의 행사가 권리남용이라는 특별한 사정이 없는 이상, 통행의 자유에 기하여 방해의 배제를 구할 수는 없다고 봄이 타당하다.”라고 할 것인데, 아파트입주자대표회의는 아파트 입주민이 아닌 외부인 모두에 대하여 이 사건 도로를 이용한 통행을 막은 것이어서 그 행위가 권리의 남용에 해당한다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다(서울북부지방법원 2018. 4. 30.자 2018카합2 결정 통행방해금지등). 이 사안에서 특이한 것은 위 아파트는 재건축사업으로 건축된 것인데, 주택재건축사업시행인가 시에 도로를 일반공중의 통행에 제공하는 것이 인가조건이었고, 이에 ○○구도 원고로서 소를 제기하였으나, 재판부는 이러한 위반행위에 의하여
2018-07-25 07:20 -
도로개설(공익사업)로 기존 진입로가 차단되는 경우 대응법
도로개설(공익사업)로 기존 진입로가 차단되는 경우 대응법 1. 문제의 제기 공익사업의 시행으로 기존에 있던 도로가 수용되고 나머지 잔여지로 이용되는 토지가 맹지가 되는 경우가 있다. 이런 황당한 경우는 자주 발생한다. 특히 도로 신설 또는 확장사업에서도 많이 발생한다. 잔여 주유소 토지가 맹지가 되면 토지소유자는 당연히 잔여 토지에 대해서 잔여지 매수청구나 가치하락 보상을 청구할 수 있다. 이때 매수청구는 공사완료일까지 하여야 하고, 가치하락청구는 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다는 점을 주의하여야 한다. 2. 잔여지 매수청구 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다. 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준
2018-07-21 22:36