현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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도로인가? 맹지인가?
도로인가? 맹지인가? 입찰에 나온 토지가 아예 도로에 접하지 못했거나, 도로에 접했다고 하더라도 건축법 기준(너비, 기능, 종류)에 미달한 도로에 접했다면 이러한 토지는 건축허가가 불가능한 토지(이하 “맹지”라고 한다)이다. 이러한 맹지는 누구나 쉽게 알아볼 수 있으므로 크게 문제될 것이 없다. 문제는 입찰에 나온 토지가 현황도로에는 접해 있는데, 그 현황도로소유자가 개인일 경우이다. 해당 토지를 낙찰을 받아 건축을 하려면 그 도로를 매입하거나 도로소유자의 사용승낙을 받아야만 건축허가가 가능한 것인지 여부이다. 도로에 대한 지식이 부족한 일반인은 큰돈을 들여 그 현황도로를 매입하거나 사용승낙을 받는 수밖에 없다. 하지만 사유지 현황도로로 보이지만 실제로는 건축법상도로여서 도로소유자의 사용승낙을 받지 않아도 건축허가가 가능한 도로가 있다. 건축물의 대지는 2미터 이상이 “도로”에 접하여야 하는데, 건축법 제2조 제11호는 "도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.”라고 하면서, 가목으로 “「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로”, 나목으로 “건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다.)이 위치를 지정하여 공고한 도로”라고 규정하고 있다. 즉, 건축법 제2조 제11호에 의한 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의
2018-06-21 12:49 -
건폐율, 용적율 제한이 기존 건물의 경우보다 강화된 경우 보상 여부
건폐율, 용적율 제한이 기존 건물의 경우보다 강화된 경우 보상 여부 울산지방법원 2018. 4. 5. 선고 2017구합5472 판결 건물 및 건물 부지 일부를 이루는 토지가 수용되었는데, 원고가 기존 건물 부지 중 수용대상이 아닌 토지에 건축할 예정인 건물에 대한 건폐율, 용적율 제한이 기존 건물의 경우보다 강화되었음을 이유로 기존건물의 내구연한까지의 임대수입예상액과 신축 예정 건물의 내구연한까지의 임대수입예상액의 차액을 손실보상금으로 청구한 사건에서 위와 같은 임대수입예상액의 차액은 원고의 주관적인 기대이익에 불과할 뿐 토지보상법에 따른 손실보상의 내용에 해당하지 않는다는 이유로 원고 청구를 기각한 사건.[실무 토지수용보상] [법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2018-06-12 13:21 -
잔여지 매수와 가치하락 청구방법
잔여지 매수와 가치하락 청구방법 잔여지의 수용청구와 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상청구는 별개의 소송물이다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두6773 판결). 토지소유자가 사업시행자를 상대로 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상을 받기 위해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 규정한 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복할 때 비로소 행정소송을 제기하여 권리구제를 받을 수 있을 뿐이며, 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두6773 판결, 울산지방법원 2018. 4. 26. 선고 2017구합5700 판결). 잔여지의 수용청구와 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상청구는 서로 양립할 수 없는 관계에 있어 선택적 병합이 불가능하다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두6773 판결). 결국 잔여지 매수청구나 가치하락 청구는 반드시 사전에 재결절차를 거쳐야 하고, 그 다음에 행정소송 제기 시에는 잔여지 매수청구와 가치하락 청구는 주위적 예비적 청구로 하여야 할 것이다. ▶청구취지(인천지방법원 2015. 6. 18. 선고 2014구합30842 판결)1. 주위적으로, 피고는 원고에게 (이 사건 잔여지 매수청구권 행사에 따른 손실보상금으로 이 사건 잔여지의 정당한 보상액 402,749,000원에서 재결에서 인정된 이 사건 잔여지의 가치하락손실분 65,745,000원을 공제한) 337,004,000원 및 이에 대하여 2014. 11. 25.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 예비적으로, (설령 원고에게 잔여지 매수청구권이 인정되지 않더라도,) 피고는 원고에게 (이 사건 잔여지의 가치 하락에 따른 손실보상
2018-06-04 12:48 -
보차혼용통로를 아시나요?
보차혼용통로를 아시나요? 1. 의의 보차혼용통로는 보행 및 차량의 통행을 위하여 일반에게 24시간 개방되어 이용할 수 있도록 대지 내에 조성하도록 지정된 통로이다. 2. 보차혼용통로 연혁 구 건축법(1997.12.13.법률 제5450호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건축법’) 제61조 제1항은 ‘도시계획법 제18조제2항의 규정에 의하여 도시의 기능 및 미관의 증진을 위하여 세분하여 지정된 구역’을 ‘도시설계지구’로 규정하고, 제62조제1항은 국가나 지방자치단체등은 ‘도시설계’를 작성하여야 한다고 규정하였다. 그런데 그 후 위 도시설계지구 및 도시설계는 2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정된 도시계획법 부칙 제7조 제1항에 의하여 ‘지구단위계획구역’ 및 ‘지구단위계획’으로 통합되었고, 이후 2002. 2. 4. 도시계획법이 폐지되고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)이 제정ㆍ시행되면서 부터는 그 법에 따라 지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 수립되게 되었다(대법원 2012. 10. 11 선고 2011두8277 판결). 즉, 보차혼용통로는 지구단위계획구역내에서 지구단위계획으로 지정하는 것이다. 3. 지구단위계획수립지침 현재의 지구단위계획수립지침은 다음과 같다. 지구단위계획수립지침[시행 2017.5.1.] [국토교통부훈령 제835호, 2017.5.1., 일부개정]제13절 공개공지 등 대지내 공지3-13-2. 대지내 공지를 확보하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려한다.(1) 한개 필지에 국한되는 대지내 공지의 지정은 가급적 지양하고, 가구 및 획지내 대지 상호간 또는 가구 및 획지의 연계체계를 고려한다. (2) 보차(步車) 혼용통로 지정시에는 벽면한계선을 병행
2018-05-14 17:13 -
집행관에 대한 오해와 진실
집행관에 대한 오해와 진실 법무법인 강산은 공익사업을 시행하는 경기도시공사, 수원시, 서울시 동작구청 등 사업시행자 고문변호사를 많이 맡고 있어, 보상을 완료한 후에 수많은 명도소송을 진행하였고, 그 마무리로 강제집행을 담당하였다. 특히 대규모 축사, 공장, 수목, 묘지 등 특수물건에 대한 강제집행이 화두였다. 그래서 강제집행에 대해서 많은 연구와 고민을 하여 오고 있는 터였다. 그런데 대한변협 주최로 집행관 제도의 문제점과 해결방안 심포지엄이 개최된다고 하여 즉시 참가신청을 하였고, 2018. 4. 10. 심포지엄이 개최되었다. 발제자의 발제가 있었고, 토론자의 토론을 거쳐 질의응답이 이어졌다. 여기서 집행관 제도에 대해 많은 사실을 알게 되었다. 집행관은 1인 행정관청인데, 현재 전국적으로 432명이고, 소속직원인 사무원은 465명이다. 집행관은 4년 단임제이다. 2016년 1인당 집행관 수입은 1억3천3백만원(직원인건비와 사무실 운영비가 공제되지 않은 금액)이다. 집행 시에 일반인부 노임은 9만원이고, 경비원은 13만원이며, 그나마 집행을 못하면 30% 감액이다. 집행은 판결에 의한 것이므로 만일 집행을 하지 못한다면 이는 사법부 불신으로 이어진다. 그럼에도 불구하고 각종 이익단체가 개입하고 있는 실정이다. 반면에 경찰은 민사불개입원칙을 들어 개입을 하지 않는 실정이다. 또한 채무자들의 지식이 늘어 점유자를 교체하거나 사업자등록증을 바꾸거나, 집행 후 재진입을 하거나, 열기 어려운 열쇠를 사용하는 문제까지 대두하고 있다. 집행관은 집행절차를 지켜야 한다. 공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있고, 허가명령
2018-05-04 15:46
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재개발재건축 조합 민법에 의한 임시총회 소집허가
재개발재건축 조합 민법에 의한 임시총회 소집허가 소수 조합원이 총회소집을 요청하였으나 조합장이 총회소집 절차를 이행하지 않는 경우의 총회소집 절차에 관하여 정관에 특별한 규정이 없는 때에는 민법규정에 따른다. 민법 제70조제2항은 “총사원의 5분의 1 이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 청구한 때에는 이사는 임시총회를 소집하여야 한다. 이 정수는 정관으로 증감할 수 있다.”, 동조제3항은 “전항의 청구 있는 후 2주간 내에 이사가 총회소집의 절차를 밟지 아니한 때에는 청구한 사원은 법원의 허가를 얻어 이를 소집할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이때 이사의 유고가 있는 경우에는 사원들이 이사 직무대행자에 대해서 임시총회 소집청구를 하고, 만약 그 직무대행자마저 유고여서 이사의 직무를 행할 자가 없으면 법원으로부터 임시이사 선임결정을 받은 후 그 임시이사에 대하여 임시총회 소집청구를 하여야 하며, 이러한 소집청구에도 불구하고 이사 직무대행자 또는 임시이사가 총회소집을 게을리 한 사실이 인정되어야만 사원들은 위 민법 규정에 의하여 법원에 임시총회 소집을 구할 수 있다. 정비사업조합의 경우에는 조합장이 민법 제70조제2항, 제3항에 정한 이사에 준하는 지위에 있는 것으로 보아야 한다. 따라서 조합장이 유고인 경우에는 우선 조합장 직무대행자나 법원이 선임한 임시조합장에게 임시총회 소집을 청구하였음이 인정되어야 할 것이다(서울고등법원 2018. 2. 21.자 결정 2017라21265 판결). 감사에게 임시총회 소집을 청구하였을 뿐인데, 조합장의 직무대행자에 대한 규정은 정관 제16조제6항이나 제18조제4항이므로, 단지 정관 제20
2018-05-01 17:43 -
집단환지로 알박기 가능 여부
집단환지로 알박기 가능 여부 1. 집단환지의 의의 집단환지 방식의 도시개발사업이란 도시개발법 시행규칙 제27조 제9항에 근거하여 환지 방식의 도시개발사업과 집합건물(특히 공동주택) 건설사업이 혼합되어 진행되어, 도시개발사업의 시행자가 선정한 별도의 사업주체가 도시개발사업의 시행으로 조성된 일단의 토지에 곧바로 집합건물 건설사업을 시행할 수 있도록 하는 한편, 종전 토지의 토지소유자들에게는 그 일단의 토지에 대한 공유지분을 배분하여 그 공유지분을 집합건물 건설사업주체에게 매도하거나 출자하여 그 매매대금을 지급받거나 신축주택을 분양받도록 하는 방식으로 시행되는 사업방식을 말한다(대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두70946 판결). 2. 문제의 제기 집단환지는 공동주택 건설용지를 공유지분으로 배분받는 것이므로, 공유지분 소유자 모두의 사용승낙이나 동의가 있어야만 공동주택을 건설할 수가 있는지가 문제되는 것이다. 이 문제에 대해 그동안 대법원 판결이 없어서 실무적으로 혼선이 있었다. 갑도시개발조합은 집단환지를 설정하여 공동주택을 건설하기로 하고, 집단환지 신청을 안내하고 희망 조합원들로부터 매도의향서(이 사건 토지를 집단환지 토지로서 매도할 의향이 있다)를 받았고, 을지역주택조합은 집단환지 토지 중 76%의 지분을 직접 매수하고, 갑조합으로부터 사용승낙을 받아 주택건설사업계획을 승인받았다. 그러자 집단환지 신청자 중 병이 자신의 승낙이 없었음을 이유로 주택건설사업계획 승인처분 취소의 소를 제기하였다. 3. 집단환지 신청기간 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도
2018-04-24 15:17 -
손실보상 감정서가 상반된 경우 대응 방법
손실보상 감정서가 상반된 경우 대응 방법 1. 문제의 제기 손실보상 사건에서 법원 감정결과가 여러 가지 면에서 논리칙이나 경험칙 등에 위배되어 재감정을 주장하는데도 법원이 재감정을 채택하지 않는 경우, 법원에서 2회에 걸쳐 같은 사안에 대해 감정을 실시한 결과(이런 경우가 흔하지는 않다) 서로 다른 결과가 나온 경우, 또는 수용재결 시와 법원 감정결과가 다른 경우 어떻게 대처하여야 하는지가 문제이다. 2. 판례 검토 대법원은 ①“감정의견이 소송법상 감정인 신문이나 감정의 촉탁방법에 의한 것이 아니고 소송 외에서 전문적인 학식 경험이 있는 자가 작성한 감정의견을 기재한 서면이라 하더라도 그 서면이 서증으로 제출되었을 때 법원이 이를 합리적이라고 인정하면 이를 사실인정의 자료로 할 수 있다.”(대법원 1999. 7. 13. 선고 97다57979 판결, 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다44674 판결), ②“동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 그 중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다36507 판결).”, ③“보상금 증감에 관한 소송에서 재결의 기초가 된 감정기관의 감정평가와 법원이 선정한 감정평가가 개별요인 비교 등에 관하여 평가를 달리한 관계로 감정 결과에 차이가 생기는 경우 각 감정평가 중 어느 것을 택할 것인지는 원칙적으로 재량에 속하나, 어느 감정평가가 개별요인 비교에 오류가 있거나 그 내용이 논리와 경험의 법칙에 반하는데도 그 감정평가를 택하는 것은 재량의 한계를 벗어난 것으로 허용되지 않는다.”라고 판시하고 있다(2014. 4. 24. 선고 20
2018-04-17 10:41 -
대안·혁신·특화 설계의 불편한 진실
대안·혁신·특화 설계의 불편한 진실 1. 국토부, 서울시 합동점검 결과 국토교통부는 2018. 3. 22. 지난해 실시한 강남권 5개 재건축 조합[반포주공1단지(1‧2‧4주구), 신동아, 방배6, 방배13, 신반포15차]에 대한 합동점검 결과 총 76건의 부적격 사례를 적발하여 수사의뢰, 시정명령 및 행정지도 등의 조치를 취했다. 시공자 등 입찰 관련된 위배사항을 보면, 무상으로 제공키로 한 사항을 실제로는 유상으로 처리하는 방식이 가장 대표적이었으며, 점검 대상이 된 5개 조합의 시공자가 모두 적발되었다. 특히 특정업체는 최대 약 5천 억 수준의 무상 품목(특화)을 유상으로 중복 설계(무상 특화 전체 5,026억 원이 총공사비 2조 6,363억 원에 중복 포함)하였으며, 향후 조합원의 추가 부담금 및 분쟁으로 연결될 소지가 큰 사항으로 확인되었다(보도자료 참고). 2. 대안, 특화, 혁신 설계의 불편한 진실 시공자는 입찰제안서에 대안, 특화, 혁신설계라는 명칭 등을 사용하여, 조합원들의 마음을 잡고자 노력한다. 그러나 이러한 대안, 특화, 혁신설계가 진정으로 조합원들에게 도움이 되는지는 따져 보아야 한다. 특화, 혁신, 대안설계라는 것이 통상 조합원 분담금 증액 요인으로 자리 잡기 때문이다. 조합원 부담금을 올리지 않고 오로지 시공자가 그 자신의 비용을 들여서 소위 특화나 혁신설계를 하여 준다고 믿는 조합원이 있다면 지금이라도 일장춘몽임을 알아야 한다. 이미 사업시행인가를 받은 설계를 특화나 혁신이라는 이름으로 변경하려면 필연적으로 변경 사업시행인가를 받아야 한다. 변경 사업시행인가를 받으려면 당연히 세월이 흐르게 마련이다. 그 지나
2018-04-11 06:40 -
골목길을 낙찰 받아 돈을 벌 수 있을까?
골목길을 낙찰 받아 돈을 벌 수 있을까? 1. 골목길 입찰 권유 올바른가? 폭 2미터 내지 3미터의 골목길을 낙찰 받아 수익을 올릴 수 있다고 하며 경매입찰을 유도하는 경우가 있다. 그 도로를 사용하는 주민들을 상대로 부당이득을 청구할 수 있다고 하는 것이다. 더 나아가 도로의 소유자가 그 길을 막아 통행을 제한하는 방법으로 도로 사용자를 압박하면 싸게 낙찰 받은 도로를 제 값에 팔아넘길 수 있다고 주장하는 경우도 있다. 그러나 이는 관련법을 모르고 하는 소리이다. 이 경우는 소송의 상대방이 대응을 잘 못하였기 때문이다. 도로전문변호사가 피고를 대리하면 골목길의 소유자가 해당도로를 사용하는 주민들을 상대로 부당이득금을 받아 내거나 도로의 통행을 제한하여 돈을 버는 일은 있을 수 없다. 건축법 제2조 제1항 제11호는 가목과 나목에서 도로에 대해 정의하고 있다. 요약하면, ①가목도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 개설된 도로이며, ②나목도로는 건축허가 또는 신고 시에 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 말한다. 여기서 폭 2미터 내지 3미터의 골목길은 주로 나목도로에 해당할 것이다. 가목도로와 나목도로를 분리하여 살펴보아야 한다. 2. 가목도로 가목도로의 경우에는 도로에 대한 손실보상 없이 도로로 사용한다면 일반공중(도로사용자)이 아닌 국가나 지방자치단체에 대해서 부당이득금 청구가 가능하다. 그러나 골목길은 가목도로인 경우가 거의 없다. 대법원은 일반국도로 노선인정되고 국가가 이를 관리한 사유만으로 국가가 당해 토지를 사용수익할 사
2018-03-20 07:43
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전면개정법(2018.2.9.시행)에 따른 현금청산 변화
전면개정법(2018.2.9.시행)에 따른 현금청산 변화 1. 머리글 2018. 2. 9.부터 도시 및 주거환경정비법이 전면 개정되어 시행됨에 따라 재건축사업, 재개발사업에서 현금청산방법도 대폭 변화하였다. 매도청구는 집합건물법 준용이 아닌 도시정비법에 하고, 매도청구 시기가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내로 변하였였다. 재개발은 다시 반드시 주민추천감정평가서 선정 기회를 부여하여야 하고, 조속재결제도가 사라지고 대신 5%에서 15%까지 지연가산금을 지급하도록 하였다. 2. 재건축 매도청구(제64조) ○사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 도시정비법에 의해 청구○소송이므로 수의계약 가능(령 제24조제1항제2호) *이 법 시행 후 최초로 조합설립인가 신청, 사업시행자 지정하는 경우부터 적용제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.<신설> 1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자 2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부
2018-02-13 22:06 -
누가 미등기건물 철거소송의 피고인가.
누가 미등기건물 철거소송의 피고인가. 1. 개설 등기된 건물은 등기부상 소유자를 상대로 철거를 구하면 된다. 문제는 미등기된 경우이다. 미등기건물은 원시취득자를 피고로 한다. 일반건물과 집합건물에서 원시취득자가 차이가 있다. 소유자를 정확히 파악하기가 어렵다면 일단 예상되는 소유자 모두를 피고로 삼아 소송을 제기하고 재판과정에서 소유자로 확인되지 않는 자는 취하를 하거나 패소 판결을 받는 것이 안전하다. 2. 미준공건물 미준공건물에 대한 경매에 있어서는 일반건물로 보아야 하는지, 아니면 구분건물로 보아야 하는지에 따라 원시취득자가 달라지므로 주의하여야 한다. 미준공건물의 경우에는 사실관계가 명확히 드러나야 피고를 특정할 수 있다. 원시취득자를 상대로 소송을 하여야 하는데, 원시취득자를 탐문하는 것이 쉽지 않다. 엉뚱한 사람을 피고로 하여 소송을 제기하였다가 기각되는 경우가 많다. 따라서 낙찰자로서는 미준공건물의 건축주는 물론 시공회사, 기타 소유자라고 볼 만한 사람을 모두를 피고로 잡아 소송을 제기하고, 소송을 진행하면서 피고들의 답변에 따라 소유와 무관한 자에 대해서는 소를 취하하는 방법으로 대응하여야 할 것이다. 가. 일반건물 원시취득자 일반건물의 경우에는 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 ‘최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽’이 이루어지면 된다는 것은 대법원의 확고한 입장이다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결). ① 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건축한 경우 수급인이 자기의 노력과 출재로 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이
2018-02-03 06:32 -
재개발재건축조합 휴대전화번호 공개의무 없다.
재개발재건축조합 휴대전화번호 공개의무 없다. 조합에게 조합원 개인 휴대전화번호가 기재된 조합원 명부까지 열람복사를 허용할 의무가 있는지 보건대, 도시정비법 제81조 제6항에 의하면 사업시행자가 조합원에게 ‘조합원명부’에 대해서만 열람복사를 허용하도록 규정하고 있을 뿐, 명시적으로 그 명부에 조합원의 개인 휴대전화번호까지 기재하여 공개하도록 규정하고 있지 않고, 도시정비법 제81조 제3항에서는 사업시행자로 하여금 조합원 명부 등에 관하여 열람복사를 허용하도록 규정하면서 조합원의 개인정보에 해당하는 ‘주민등록번호’는 명시적으로 제외하고 있다. 이러한 도시정비법의 관련규정에 오늘날 개인휴대전화번호는 주민등록번호와 함께 본인 인증 및 식별절차에서 매우 중요한 기능을 수행하고 있는 점을 보태어 보면, 개인정보에 해당하는 휴대전화번호는 개별 조합원이 명시적으로 그 공개를 허락하지 않는 이상 이를 공개하여서는 아니 된다(수원지방법원 안산지원 2015. 11. 3.자 2015카합141 결정). [법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2018-01-25 14:50 -
소유자 불명 토지에 아파트 사업을 하려면
소유자 불명 토지에 아파트 사업을 하려면 1. 문제의 제기 개발사업을 하려는 구역 내에 소유자를 알 수 없는 토지가 있는 경우에 어떻게 처리하여야 하는지가 문제된다. 2. 주택법에 의한 사업계획승인으로 아파트를 건설하려는 경우 주택법 제23조에 따라 일간신문에 2차례 이상 공고하고, 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가사 2명 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다. 그 이후 주택법 제22조에 따라 매도청구를 하여 소유권을 확보할 수 있다. 매도청구 재판과정에서 “대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우”는 대부분 공부에 이름만 적혀 있어 주소확인이 곤란할 경우이므로, 이 경우 공시송달로 재판을 진행하면 된다. 이때 매도청구 판결을 가지고 등기를 하려면 먼저 공탁을 하여야 하는데, 공탁소에서 주소증명서면을 요구하는 경우가 있으나, 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 공탁이 가능하므로(민법 제487조), 이는 부당한 요구이다. 실제 공시송달 판결로 등기를 한 사례가 많다. 주택법 제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. 1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모
2018-01-16 20:57 -
부동산 임대소득이 영업보상 대상인지 여부
부동산 임대소득이 영업보상 대상인지 여부 1. 문제의 제기 공익사업(재개발사업 포함)에 따른 손실보상을 받음에 있어서 부동산임대소득에 대해 영업보상을 받을 수 있는지가 문제된다. 결론적으로는 부동산 임대소득에 대해 영업보상은 받을 수 없다. 물론 사업시행자가 임의로 해 주면 그건 별론이다. 임대소득에 대해서 영업보상을 받을 수 있다고 주장하는 분들은 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006두9535 판결이나 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두3458 판결을 근거로 들고 있다. 그러나 위 첫째 대법원 판결은 재건축조합에서 조합이 법적 근거를 가지고 보상을 한 것이 아니라 임의로 영업보상을 실시한 것에 대해 세금이 사업소득이냐 부동산 양도소득이냐가 쟁점이 된 사안일 뿐이고, 재건축사업은 아예 영업손실보상이 없는 사업이다. 둘째 대법원 판결은 잔여건물에 대한 임대소득 보상일 뿐이지 임대소득 자체에 대한 영업보상을 인정한 것이 아니다. 2. 대법원 판결 ▶대법원 2008. 1. 31. 선고 2006두9535 판결부동산 임대업자가 사업장의 양도 당시 임대사업 폐지에 따른 영업손실보상 명목으로 받은 보상금이 총수입금액에 산입되는 사업소득에 해당한다고 한 사례. 사업자가 사업을 영위하다가 그 사업장이 수용 또는 양도됨으로 인하여 그와 관련하여 사업시행자로부터 지급받는 보상금은, 그 내용이 양도소득세 과세대상이 되는 자산 등에 대한 대가보상금인 경우는 양도소득으로, 그 이외의 자산의 손실에 대한 보상이나 영업보상, 휴ㆍ폐업보상, 이전보상 등 당해 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실 등을 보상하기 위하여 지급되는 손실보상
2018-01-15 09:40
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인도(명도), 철거, 퇴거 개념
인도(명도), 철거, 퇴거 개념 1. 머리글 법원 경매에서 부동산을 낙찰 받으면 당해 부동산을 인도 받아야 비로소 사용수익을 할 수 있다. 따라서 낙찰자는 인도, 철거, 퇴거의 개념을 알아야 한다. 2. 인도 인도란 물건에 대한 직접적 지배, 즉 점유를 현상 그대로 이전시키는 것을 의미하는 것으로 강제집행을 하게 되면 현재 있는 상태 그대로 점유이전을 시키게 된다. 즉 목적물이 동산이든, 토지이든, 건물이든 가리지 않고 언제나 인도의 용어를 사용할 수 있고, 주의할 것은 인도는 강제집행에 있어서 현상 그대로의 점유이전을 의미한다는 점이다. 구민사소송법하에서는 명도라는 용어를 사용하였으나(구민사소송법 제690조 제1항), 현행 민사집행법 제258조 제1항은 ‘명도’라는 개념을 따로 인정하지 않고 ‘인도’의 개념에 포함시키고 있다. 건물인도청구에서 직접점유자와 간접점유자가 있는 경우에 누구를 상대로 하여야 할 것인가. 대법원 1969. 2. 4. 선고 69다234 판결은 불법점유를 이유로 한 명도청구에서는 오직 현실로 불법점유를 하고 있는 자만을 상대로 하여야 한다고 한다. 다만 대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결은 명도하기로 약정을 한 경우에는 간접점유자에 대해서도 명도를 청구할 수 있다고 한다.. 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결). 점유보조자(임차인)를 상대로 하여서는 아니
2018-01-10 02:02 -
신도시 이주자택지 분양권 매매 무효
신도시 이주자택지 분양권 매매 무효 1. 이주자택지 수분양권 매매계약 체결 갑은 평택시에서 시행되는 신도시개발사업에 주택을 소유하면서 거주를 하여 왔다. 그 결과 갑은 후일 사업시행자로부터 이주자택지를 분양받을 권리가 있는 것으로 확인되었다. 이에 을은 갑에게 프리미엄을 주고 이주자택지 수분양권을 매수하였는데, 갑이 마음이 변해서 뒤늦게 매매계약은 무효라고 주장하고 있다. 실무적으로 수많은 이주자택지 수분양권이 몇 차례씩 전매 되는 상황이라, 을은 이를 믿고 매수를 하였는데, 과연 을의 이주자택지 수분양권 매매계약은 유효한 것인가. 2. 사업시행자의 동의를 받지 않는 한 무효이다. 택지개발촉진법 제19조의2제1항은 "이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 본문을 적용하지 아니할 수 있다.", 동법시행령 제13조의3제1호는 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우’에는 최초 택지를 공급받은 자는 시행자의 동의를 받아 전매행위를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 그동안 자주 이주자택지 수분양권이 거래되어 왔고, 이에 대해 법원도 인정해 왔다. 다만, 대법원은 전원합의체 판결로서 사업시행자가 이주대책대상자로 확인·결정하여야만
2017-12-25 22:41 -
컨테이너, 비닐하우스와 법정지상권
컨테이너, 비닐하우스와 법정지상권 1. 컨테이너 컨테이너는 신고대상인 가설건축물이다(건축법 제20조제2항, 시행령 제15조제5항제8호). 가설 건축물에 대해서는 제9절. 가설건축물과 법정지상권에서 자세히 다루었다. 대법원은 “공터에 설치된 벽과 지붕이 철재로 되고 길이 약 12.2m 폭 약 2.4m 높이 약 2.6m, 건평 29.7m인 "콘테이너 하우스"가 내부는 베니아판으로 되어있고 창문 4개와 출입문이 2개가 있어 이것을 토지에 정착하면 건축물과 같은 형태를 가지고 실제 1년 동안 밧데리 수리상의 사무실 및 창고로 사용되었으며, 이를 보통 사람의 힘만으로는 이동할 수 없고 이를 이동시키기 위하여는 상당한 동력을 가진 장비에 의하여서만 가능하다면, 위 "콘테이너 하우스"는 건축법 제2조 제2호 가 규정하는 "건축물"에 해당한다고 보아야 한다. 그러나 토지에 정착하지 아니한 상태로 있는 위 "나"항의 "콘테이너 하우스" 그 자체는 건축물이라고 할 수 없고, 이것을 토지에 정착하기 이전에는 하나의 제조물 또는 공작물이라고 보아야 할 것”이라고 판시하였다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도945 판결). 정착하지 아니한 컨테이너는 이동이 자유로워 건축물이라고 할 수 없으므로 법정지상권이 성립하지 않을 것이다. 정착한 컨테이너가 가설건축물로 허가를 받거나 신고를 하였다면 이는 말 그대로 영구적인 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 임시 건축물이므로, 법정지상권에서 말하는 ‘건물’은 아니기 때문에 법정지상권은 성립하지 않는다고 본다. 문제는 가설건축물로 허가를 받거나 신고하지 아니한 컨테이너로서 바퀴가 없어서 이동이 자유롭지 않은 경우이다. 이 경우에는 법
2017-12-21 12:56 -
가설건축물과 법정지상권
가설건축물과 법정지상권 1. 문제의 제기 가설건축물에 대하여 법정지상권이 인정되는지 여부가 문제된다. 2. 가설건축물이란 가. 정의 가설건축물은 ① 건축법 제20조 제1항이 정하는 도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 건축한 가설건축물과 ② 건축법 제20조 제3항이 정하는 “제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”로 나뉜다. 나. 건축법 제20조 제1항에 의한 허가 대상 가설건축물 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조 제1항은 도시·군계획시설의 설치 장소로 결정된 지상·수상·공중·수중 또는 지하는 그 도시·군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하여서는 아니 된다고 규정하고. 동조 제2항은 도시·군계획시설결정의 고시일부터 2년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시·군계획시설 중 단계별 집행계획이 수립되지 아니하거나 단계별 집행계획에서 제1단계 집행계획(단계별 집행계획을 변경한 경우에는 최초의 단계별 집행계획을 말한다)에 포함되지 아니한 도시·군계획시설의 부지에 대하여는 가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경을 허가할 수 있다고 규정하고 있다. 건축법 제20조 제1항은 “도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.” 동조 제2항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 해당 가설건축물의 건축이 ‘1. 「국토의 계획 및 이용에
2017-12-11 21:24 -
재건축 상가소유자 대처방법
재건축 상가소유자 대처방법 1. 상반된 시각 상가소유자는 재건축으로 생계를 잃는다는 측면과 주택이외에 상가가 있으므로 부자라는 측면이 공존한다. 상가소유자들은 주택소유자들에 비해 수가 매우 적다. 따라서 조합설립이 되고 나면 조합총회에서 상가소유자들 의견을 반영하기가 매우 어렵다. 따라서 상가소유자들은 조합설립 동의를 하기 전에 매우 주의하여야 한다. 2. 재건축 조합설립동의 전 합의 가. 재건축 동의 현재 재건축 조합설립 동의 요건이 “공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)”로 요건이 완화되었다. 하지만 상가소유자 과반수가 뭉치면 분할소송을 통해 상가부분을 분할해야만 아파트 재건축이 가능하다. 그런데 상가부분 분할소송은 여러 가지로 어려움이 있다. 따라서 일단 상가소유자 과반수가 제대로 대응을 하면 된다. 그 방법은 간단하다. 조합설립동의를 하기 전에 상가협의회를 구성하여 추진위원회와 합의를 하고 나중 조합창립총회와 조합설립 등기 후 총회에서 합의서를 통과시키면 된다. 합의는 ①종전자산가격, 종후자산가격, 배정방법 등을 합의하거나 ②아예 상가조합을 결성하고 독립채산제를 채택하는 방법이다. 합의에 대한 구체적 내용은 전문변호사를 선임하여 반드시 조언을 받아야 할 것이다. 주의하여야 할 것은 합의서를 작성하여 공증하고, 조합설립동의서는 먼저 추진위원회에 주는 것이 아니라 상가측 변호사에게 맡겨두고, 조합설립창립총회에서 합의서가 통
2017-11-27 07:51