현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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부동산 매매계약 해제 시 매도인의 이행제공 문제
매매계약 해제 시 매도인의 이행제공 문제 1. 원칙 : 이전등기에 필요한 서류 준비 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결). 매수인이 사전에 대출협의가 이루어진 금융기관으로부터 위임을 받은 법무사 직원을 대동하여 중개사무소에 출석함으로써 매도인로부터 소유권이전등기서류를 받는 즉시 위 금융기관에 근저당권을 설정하여 대출을 받아 그 대출금으로 잔금을 지급할 수 있도록 준비하였다면 이는 잔금지급의무에 관하여 적법한 이행제공을 한 것이라고 볼 수 있다(울산지방법원 2015. 12. 16. 선고 2015나496 판결). 소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 상대방의 귀책사유를 들어 계약을 해
2017-11-20 15:40 -
시공자 계약해지 총회는 과반수가 직접참석하지 않아도 무방
시공자 계약해지 총회는 과반수가 직접참석하지 않아도 무방 1. 선정총회 과반수 직접 참석 시공자선정 총회의 경우에는 조합원 과반수가 직접 참석한 경우에 의사를 진행할 수 있다. 이 경우 정관이 정한 대리인이 참석한 때에는 직접 참여로 본다(시공자 선정기준 제14조). 즉, 총회 장소에 직접 출석한 조합원 및 대리인을 통해 출석한 조합원이 전체 조합원의 과반수가 되어야만 회의를 시작할 수 있다. 이때 서면결의서를 제출한 조합원이 아무리 많다고 하더라도 조합원 과반수가 직접 출석(대리인 출석 포함)하지 아니하는 경우에는 회의를 시작할 수 없다. 2. 계약해지 총회 과반수 직접 참석 여부 그렇다면 기존의 시공자와 계약을 해지하는 경우 또는 선정을 철회하는 경우에도 직접 참석 과반수라는 특별정족수를 충족해야 할까? 가. 과반수가 직접 참석해야 한다는 판결 이에 대해 법원은 “조합이 일정한 경우 선정을 무효화하기 위해서는 선정과 동일한 방식의 총회 의결을 거치도록 정하고 있는 선정 기준 제15조의 취지에 비춰 보면 조합의 일방적인 시공자 선정 철회를 위해서도 당연히 선정 기준 제14조에 따른 총회의 의결이 필요한 것으로 보인다”며 “만약 시공자 선정의 철회를 일반 의사정족수에 의해 자유롭게 할 수 있다면 선정 기준 제15조에 의한 제한을 잠탈하게 된다”고 판단했다. 이어 “조합 정관 제12조 제1항 단서에 의하면 선정된 시공자의 변경 시에도 시공자 선정 기준에 따르도록 돼 있어 시공자 변경은 이미 선정된 시공자에 대한 선정 철회와 새로운 시공자 선정이 결합된 행위이다”며 “별도로 선정 철회만을 의결할 때도 변경과 동일한 의
2017-11-15 12:48 -
리모델링주택조합의 매도청구권 발생 시기
리모델링주택조합의 매도청구권 발생 시기 1. 문제의 제기 주택법 제11조제3항은 주택조합을 설립하려는 경우에는 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 위 결의서에는 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역이 기재되어야 한다(령 제20조 제1항 제1호 나목). 주택법 제66조제1항은 “공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다)의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.”, 동법 시행령 제75조제1항, 별표 4는 1) 리모델링 설계의 개요, 2) 공사비, 3) 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며(리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다), 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 즉, 주택법은 리모델링조합의
2017-11-03 20:02 -
미등기건물이 있는 토지 낙찰자 주의사항
미등기건물이 있는 토지 낙찰자 주의사항 1. 문제의 제기 법정지상권이 성립하지 않는 경우에 미등기건물이 있는 토지를 낙찰 받는 경우가 많다. 그리고 미등기건물소유자를 상대로 철거소송 및 토지사용료 청구소송을 하는 것이다. 민법 제366조 법정지상권은 ①토지에 저당권 설정 당시 건물이 존재하여야 하고, ②저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자이어야 하고, ③토지와 건물 중 어느 하나에 적어도 저당권이 설정되어야 하고, ④경매로 토지와 건물이 분리되어야 한다. 관습법상 법정지상권은 ①토지와 건물이 처분 당시에 동일인 소유여야 하고, ②매매 등으로 분리되어야 하고, ③철거 특약이 없어야 한다. 즉, ①토지에 저당권 설정 당시 건물이 없는 경우, ②등기부 상 토지와 건물의 소유자가 한 번도 일치한 적이 없는 경우는 법정지상권이 성립하지 않는다. 이렇게 미등기건물이 있는 토지를 낙찰받은 자가 주의하여야 하는 사항을 알아본다. 2. 주의사항 가. 서설 간단하다. 전문변호사와 양심 있는 변호사를 만나야 한다. 그렇지 않으면 아주 곤란한 상황에 처한다. 가장 큰 문제는 미등기, 무허가 건물의 경우 건물주 확정이 어렵다는 것이다. 실무재판에서도 이 문제로 많은 어려움에 처한다. 나. 일반건물(1) 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건축한 경우 수급인이 자기의 노력과 출재로 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 귀속된다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89다카11401 판결, 대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443 판결). 다만 도급계약에 있어서는 수급
2017-10-20 07:20 -
주인이 바뀌면 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
주인이 바뀌면 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지법무법인 강산 1. 문제의 제기 상가나 주택의 건물주가 바뀐다고 하는데, 이 경우 기존 임차인은 아직 임대차기간이 남아 있는데도 계속 임대차를 유지하여야 하는지가 문제된다. 특히 변경된 주인이 마음에 들지 않는 경우에는 임차인으로서는 계약을 해지하고 싶은 것은 당연지사이다. 2. 대법원 판례 (1) 상가 대법원은 상가주인이 바뀌면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 본다. 즉, 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 한편 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행
2017-09-28 10:40
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제발 지역주택조합에서 탈퇴하고 싶은데
제발 지역주택조합에서 탈퇴하고 싶은데 1. 문제의 제기 "평당 1,600만원대에 서울 ○동의 새 아파트에 입주할 수 있다는 말에 계약했습니다. 5월에 공사를 시작해 3년 뒤에는 입주할 수 있다는 말을 그대로 믿었을 뿐입니다. 그러다 계속 사업이 지연돼서 사업추진에 필요한 토지사용승낙서나 조합원 가입수를 확인해보니 애초 분양대행사가 설명했던 것과 전혀 달랐습니다. 계약 당시 프리미엄(웃돈)을 붙여서 팔아준다고 권유해서 집도 2채나 가입했는데 사업이 무산되면 모두 허공에 날릴 것 같아 불안합니다". 데일리안 2016. 3. 14.자 기사내용이다. 필자에게도 같은 내용의 상담이 많이 들어오고 있는 실정이다. 그렇다면 지역주택조합에 가입하면 빠져나오는 방법은 없는가. 이 문제는 조합설립인가가 나기 전과 인가 후로 나누어 살펴보아야 할 것이다. 다만, 결론을 미리 말하면, 한번 지역주택조합에 가입하면 빠져 나오기는 매우 힘들다는 것이다. 따라서 제발 가입계약을 할 때 신중하게 생각하고 가입하여야 할 것이다. 물론, 조합원 자격요건(무주택이나 85평방미터 이하 소유, 당해 지역에 6개월 거주요건)이 상실되면 당연히 탈퇴 되는 것이다. 특히 자신이 책임지기 어려운 사유로 자격요건이 상실되는 경우(예를 들어 처나 자신이 85평방미터 이상의 집을 상속받는 경우)에는 기 납부금도 바로 반환받을 수 있다는 판결도 있다. 2. 조합가입계약이 효력이 없는 경우 : 포괄적 대행 주택조합 가입자가 주택조합 조합장으로부터 조합장의 업무를 포괄적으로 위임받은 수임인과 주택조합의 조합원으로 가입하는 계약을 체결하였다면, 주택조합의 조합원으로서의
2017-09-24 21:28 -
재개발사업 주거이전비·이사비 지급대상 및 금액
재개발사업 주거이전비·이사비 지급대상 및 금액 제1. 주거이전비( 소유자와 세입자 다름) 소유자 가. 소유 요건 공익사업법 시행규칙 제54조의제1항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다. 따라서 재개발사업에서도 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자는 주거이전비를 받는다(현금청산에 관한 협의 성립 여부는 불문하고 대상자, 대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결). 그러나 ①무허가건축물 소유자나 ②해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니한 자는 대상자가 아니고, ③당해 건축물에 대한 보상을 하기 전에 소유권을 상실한 자도 대상자가 아니다. 나. 거주요건 여부 대법원은 “도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자의 경우와 마찬가지로 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519).”고 판시하고 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결). 다. 금액 (1) 주거이전비 보상의 내용은 ‘사업시행인가 고시’ 당시 시행 중인 공익사업법 시행규칙에서 규정한 바에
2017-09-21 14:39 -
건축 목적으로 토지를 매수하였는데 건축허가가 불가한 경우
건축 목적으로 토지를 매수하였는데 건축허가가 불가한 경우 1. 문제의 제기 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 또는 상가를 매수하였는데 누수가 발생한 경우, 매수인은 어떻게 대처하여야 하는지가 문제된다. 2. 매도인의 하자담보책임 가. 민법 제580조, 제582조 민법 제580조제1항은 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”, 동법 제581조제1항은 “매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.”, 동조제2항은 “전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.”, 동법 제582조는 “전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.”고 규정하고 있다. 나. 요건 (1) 목적물의 하자가 있어야 한다. 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 (대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). 당사자간 합의가 있는 때에는 그 합의가 표준이 된다. 매도인이 매수인에게 공급한 기계가 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우, 그 기계에 작업환경이나 상황이 요구하는 품질이나 성능을 갖추고 있지 못하다 하여 하자가 있다고 인정할 수 있기 위해서는, 매수인이 매도인에게 제품이 사용될 작업환
2017-09-07 17:01 -
투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 가능 사례
투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 가능 사례 Ⅰ. 조합원지위양도가 금지되는 경우 및 효과 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함)하는 경우이다(도시정비법 제19조제2항). 양도금지는 이전고시(이전등기) 시까지 적용된다(국토교통부 유권해석 2017. 8. 8.). 반대해석으로 조합설립인가 전에 양수하여 등기완료(등기신청이 접수된 경우 포함)가 되면 조합원 지위양도가 가능하다. 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다(도시정비법 제19조제3항). 한편 투기과열지구가 나중에 해제되어도 이미 조합원 지위양도 금지가 된 이상 조합원 지위가 되살아나지도 않는다. Ⅱ. 조합원지위양도가 허용되는 경우 조합원지위양도가 허용되는 경우는 다음과 같다. 1. 지정 전 계약 정부는 8.2. 대책을 발표하면서 투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원 지위 양도제한 관련 선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획이라고 한다. 2017. 8. 17. 입법예고안에 의하면 “투기과열지구로 지정되기 전에 주택재건축구역에서 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결(투기과열지구로 지정된 후 60일 이내에 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래 신고한 경
2017-08-28 08:30 -
재건축사업 매도청구 시가 산정기준일
재건축사업 매도청구 시가 산정기준일 1. 현재 시가산정기준일 가. 조합설립 부동의 조합설립자체를 부동의 한 자는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나, 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결). 나. 분양미신청자 (1) 분양신청을 하지 않은 경우는 분양신청기간만료일 다음날이다. 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 경우는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음날이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결). *대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결도시정비법 제47조 제1호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 하므로, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로 봄이 상당하다( 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조). *대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 소유권이전등기절차이행등 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법
2017-08-22 13:37
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건축허가가 살아 있는 토지 경매는 위험한가.
건축허가가 살아 있는 토지 경매는 위험한가. 1. 문제의 제기 종종 기존 건축허가명의자는 ‘갑’ 인데, 경매 토지는 ‘을’ 소유인 경우가 있다. 이 경우 ‘을’ 토지를 낙찰 받은 자(병)가 토지와 함께 건축허가권도 취득하는 것인지가 문제된다. 실무적으로 토지를 낙찰 받은 자는 건축허가권을 취득하지 못한다. 예를 들어 건축주 “갑”이 건축허가 대상 토지 소유자인 “을”의 토지사용승낙서를 제출하여 행정청으로부터 건축허가를 받았다가 “갑”이 “을”에게 매매대금을 지급하지 못해 매매계약이 해제되고 토지사용승낙서가 실효된 경우, “을”이 행정청을 상대로 건축허가 철회신청을 하였으나 행정청이 이를 거부한 경우, 행정청의 거부행위는 항고소송의 대상이 되는지가 문제된다. 2. 행정청에 의한 직권취소 가. 공사미착공 시 (1) 건축허가 취소(기속행위) ① 2017. 7. 17. 이전에 건축허가를 신청한 경우 건축법 제11조제7항은 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우, 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소하여야 한다(법 제11조). 다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있다. ② 2017. 7. 18. 이후에 건축허가를 신청한 경우 건축법이 2017. 1. 17.개정되면서, 제11조제7항제1호를 다음과 같이 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설하였다. 이 규
2017-08-20 11:58 -
지역주택조합원 모집 신고 및 공개모집 제도 도입
지역주택조합원 모집 신고 및 공개모집 제도 도입 1. 주요내용 지역 또는 직장주택조합의 설립 인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 공개모집하도록 하되, 이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부할 수 있도록 하며, 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 하였다(법 제11조의3 신설). 이 규정은 2017. 6. 3.부터 시행된다. 2. 조합원 모집 신고 (1) 조합원 모집 신고 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다(법 제11조의3 제1항). (2) 조합원 모집신고 내용 법 제11조의3제1항에 따라 조합원을 모집하기 위하여 신고하려는 자는 별지 제11호의2서식에 따른 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다(규칙 제7조의3). 1. 조합 발기인 명단 등 조합원 모집 주체에 관한 자료 2. 주택건설예정지의 지번·지목·등기명의자 및 도시·군관리계획상의 용도 3. 다음 각 목의 사항이 모두 포함된 조합원 모집공고안 가. 주택 건설·공급 계획 등이 포함된 사업의 개요 나. 토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등을 말한다) 및 계획과 이를 증명할 수 있는 토지사용승낙서 등의 자료 다. 조합 자금관
2017-08-18 09:49 -
낙찰받은 토지에 대한 기존 개발행위허가 명의변경이 가능한지
낙찰받은 토지에 대한 기존 개발행위허가 명의변경이 가능한지 1. 문제의 제기 “갑”이 “을”소유의 토지에 대해 “을”의 승낙을 받고 “갑”명의로 개발행위허가를 받은 후에, “을”소유의 토지가 경매가 되어, “병”이 이를 낙찰받은 경우 “병”은 “갑”의 동의를 받지 않고도 개발행위명의변경허가를 받을 수 있는지 여부가 문제된다. 2. 사안의 해결 국토계획법 제133조제1항제5의2는 “제56조에 따라 개발행위허가 또는 변경허가를 받고 그 허가받은 사업기간 동안 개발행위를 완료하지 아니한 자”, 동항제21호는 “부정한 방법으로 개발행위허가 또는 변경허가를 받은 자”, 동항제22호는 “사정이 변경되어 개발행위 또는 도시·군계획시설사업을 계속적으로 시행하면 현저히 공익을 해칠 우려가 있다고 인정되는 경우의 그 개발행위허가를 받은 자 또는 도시·군계획시설사업의 시행자”에게 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 이 법에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있다고 규정한다. 그리고 동법 제136조는 개발행위허가의 취소를 하려면 청문을 하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 개발행위허가는 건축법에 의한 건축허가와는 규정내용이 다르다. 즉, 건축법 제11조제7항제2호는 ‘공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우’로 규정하는데 비해, 개발행위는 착수여부를 가지고 취소하는 규정이 없고, 사업기간을 지키지 못한 경우, 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 사정이 변경되어 개발행위를 계속적으로 시행하면 현저히
2017-08-11 06:20 -
분양계약 후 조합원간 동·호수 교환 가능 여부
분양계약 후 조합원간 교환 가능 여부 1. 문제의 제기 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 또는 주택재건축사업에서 관리처분인가를 받고, 조합원에 대해 동·호수 추첨을 하여, 조합과 조합원간 분양계약이 체결된 상태에서 조합원끼리 아파트를 교환(일반분양자가 아님)하는 것이 가능한지 여부, 가능하다면 이때 별도로 관리처분변경인가를 받아야 하는지 여부가 문제된다. 2. 답변 가. 국토교통부 유권해석 이에 대해 주무부서인 국토교통부는 최근 교환이 불가하다는 유권해석을 내린바 있어 파장이 일 것으로 보인다. 즉, 국토교통부는 2017. 7. 28. “「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따르면 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 합니다. 또한, 제48조제1항에 따라서 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 합니다.질의하신 경우와 같이 관리처분인가 후 분양설계의 변경은 관리처분계획 수립 및 타 조합원의 분양신청 의사결정 등에 있어 혼란을 초래할 수 있으므로 어려울 것으로 판단됩니다.”라고 유권해석을 내린 것이다. 나. 법무법인 강산 사견 그러나 법무법인 강산 의견은 다르다. 조합원에 대한 아파트 공급은 「도시 및 주거환경정비법」에 따르는데, 동법 어디에도 조합원간 동·호수 추첨 후 분양계약이 체결된 상태에서 교환이 불가능하다는 규정은 없다. 나아가 굳이 이
2017-08-04 09:27 -
재개발 재건축 조합 임원 사임의 효력발생시기
재개발 재건축 조합 임원 사임의 효력발생시기 1. 문제의 제기 재개발조합의 감사인 갑은 2017. 5. 1. 오전 10경 조합에 사임서를 제출하고, 당일 오후 3시경에 사임 철회서를 제출하였다. 이 경우 갑은 사임된 것일까 2. 판례 검토 가. 특별규정이 없는 경우 즉각 사임효력 발생 법인과 이사의 법률관계는 신뢰를 기초로 한 위임 유사의 관계이므로, 이사는 민법 제689조 제1항이 규정한 바에 따라 언제든지 사임할 수 있고, 법인의 이사를 사임하는 행위는 상대방 있는 단독행위이므로 그 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 그 효력을 발생하고(대법원 2013. 9. 9.자 2013마1273 결정. 사임은 상대방 있는 단독행위로서 그 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 효력이 발생하므로 그에 따른 등기가 마쳐지지 아니한 경우에도 이로써 이사의 지위를 상실함이 원칙이다.), 그 의사표시가 효력을 발생한 후에는 마음대로 이를 철회할 수 없음이 원칙이다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2004다10909 판결). 임기만료 또는 사임의 경우 후임이사의 취임등기를 하기 전에는 퇴임이사의 퇴임등기만을 하지는 못한다(대법원 2005. 3. 8. 2004마800 전원합의체 결정). 대법원은 “학교법인의 이사는 법인에 대한 일방적인 사임의 의사표시에 의하여 법률관계를 종료시킬 수 있고, 그 의사표시는 수령권한 있는 기관에 도달됨으로써 바로 효력을 발생하는 것이며, 그 효력발생을 위하여 이사회의 결의나 관할관청의 승인이 있어야 하는 것은 아니다.”라고 판시하였다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2001다1171 판결). 주식회사의 이사나 대표이사직의 사임은 단독행위로서 회사에 대한 일방적 의사표시에 의하여 곧바로 그 효력이 발
2017-07-28 11:24
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산업단지 재생사업과 토지수용보상
산업단지 재생사업과 토지수용보상 1. 재생사업이란? 산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정하여 재생하는 사업을 말한다. 재생계획을 수립하여 재생사업지구로 지정하며, 다만 재생사업의 시행자, 수용·사용할 토지·건축물 또는 그 밖의 물건이나 권리가 있는 경우에는 그 세부 목록은 후일 재생시행계획에 포함할 수 있다. 시·도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "재생사업지구지정권자"라 한다)은 산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정할 수 있다. 이 경우 준공(부분준공을 포함하며, 공업지역은 지정을 말한다. 이하 같다)된 후 20년 이상 지난 산업단지 또는 공업지역을 우선하여 지정하여야 한다(산입법 제39조의2제1항). 재생사업지구지정권자는 재생사업지구를 지정하려는 경우에는 산업단지 재생계획(이하 "재생계획"이라 한다)을 수립하여 해당 지역을 관할하는 시장·군수·구청장(특별자치도지사를 제외한 시·도지사의 경우만 해당한다) 및 해당 재생사업지구에 포함된 산업단지 관리권자의 의견을 듣고 국토교통부장관을 비롯한 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다(산입법 제39조의2제5항). 2. 재생사업의 시행방식 재생사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 시행하거나 필요한 경우에는 이를 혼용하여 시행할 수 있다(산입법 제39조의6). 1. 재정비방식: 재생사업지구지정권자
2017-07-24 11:09 -
도로 보상금액
도로 보상금액 1. 개설 ○사도법에 의한 사도는 인근토지가격의 1/5, 사실상의 사도는 1/3로 평가된다. 규칙 제26조(도로 및 구거부지의 평가) ① 도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.2.5>1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법②제1항제2호에서 "사실상의 사도"라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005.2.5, 2012.1.2, 2012.4.13>1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 2. 1/3로 평가하지 않고 정상평가 하는 도로부지는? ① 공도 : 「도로법」 제10조의 규정에 의한 도로, 「도로법」 제108조, 「도로법 시행령」 제99조의 규정에 의한 준용도로(도시계획사업에 의하여 설치된 도로 등), 기타 「농어촌도로정비법」 제2조의 규정에 의한 농어촌도로의 부지 ② 예정공도 : 도시계획시설도로로 결정된 이후에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 상태에서 사실상 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 토지(감정
2017-07-21 09:54 -
보상협의회 최적 대응방안
보상협의회 최적 대응방안 1. 서설 보상협의회는 면적이 10만㎡이상이고, 토지소유자가 50인 이상인 경우 필수적인 기관이다. 최근 이러한 보상협의회를 개최하지 않고 수용재결을 올린 사안에 대해 중앙토지수용위원회에서 각하재결을 한 사례도 있다. 이하에서는 보상협의회 개최 시 반드시 참여하도록 되어 있는 토지소유자들이 보상협의회를 어떻게 활용할지에 대해서 필자의 견해를 피력해 보고자 한다. 2. 보상협의회 구성 종전에는 보상심의위원회라는 명칭을 사용하였고, 일정규모 이상이 되면 필수적인 심의기관이었고, 시·군·구 또는 시·도에 설치하였고, 그 설치기한은 없었고, 15인 내지 23인으로 구성하였고, 출석위원 과반수를 의결정족수로 하였고, 그 운영과 관련하여 별도의 규정이 없었다. 현행법은 보상협의회라는 명칭을 사용하고 있다. “해당 공익사업지구 면적이 10만 제곱미터 이상이고, 토지등의 소유자가 50인 이상인 공익사업”은 의무적으로, 시장ㆍ군수 또는 구청장이, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하고, 사업시행자에게 이를 통지하여야 한다. 보상협의회는 위원장 1명을 포함하여 8명 이상 16명 이내의 위원으로 구성하되, 사업시행자를 위원에 포함시키고, 위원 중 3분의 1 이상은 토지소유자 또는 관계인으로 구성하여야 한다. 따라서 위원 구성 숫자에 신경을 써야 한다. 보상협의회의 위원장(서울시는 부구청장)은 회의에서 협의된 사항을 해당 사업시행자에게 통보하여야 하며, 사업시행자는 정당하다고 인정되는 사항에 대해서는 이를 반영하여 사업을
2017-07-03 12:11 -
담장 넘어온 나무가지 제거할 수 있나?
담장 넘어온 나무가지 제거할 수 있나? 여름철이다. 그런데 여름철이면 우리 집 담장으로 넘어온 이웃집 나무가지가 늘 거슬린다. 확 제거하고 싶지만 과연 법으로 제거가 가능한지가 궁금하다. 이 경우 그 나무가 과일나무인 경우 열매를 따 먹을 수가 있는지도 문제된다. 이에 대해 우리 민법 제240조제1항은 “인접지의 수목가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다.” 동조제2항은 “전항의 청구에 응하지 아니한 때에는 청구자가 그 가지를 제거할 수 있다.”, 동조제3항은 “인접지의 수목뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다.”고 규정하고 있다. 즉, 경계를 넘은 수목가지는 먼저 소유자에게 제거를 청구하고 이에 응하지 않은 경우 임의로 제거할 수 있고, 뿌리는 바로 임의로 제거할 수 있다. 제거청구 양식(출처 : 로앤비 서식편)을 제시한다. 나무가지 제거 청구서받는 사람 성 명 : 주 소 : 보내는 사람 성 명 : 주 소 : 연락처 : 1. 삼가 귀댁의 안녕과 귀하의 사업이 날로 번창하기를 기원합니다.2. 아뢰올 말씀은 귀하의 정원에서 자라고 있는 10년생 감나무 가지 일부가 담을 넘어 본인의 주택 마당으로 침범하고 있습니다.3. 감나무 가지가 본인 주택 마당으로 침범하므로 그늘이 지고 아침, 저녁으로 커가는 감이 떨어져 생활하는데 심이 불편이 있습니다.4. 그러므로 즉시 담을 넘은 감나무 가지를 제거하여 주시기 바라며. 만일 불응 시에는 민법 제240조(수지, 목의 제거권)에 의거 본인이 담장을 넘은 감나무 가지를 제거하겠으니 이점 양지하시기 바랍니다.20 년 월 일위 발신인 : (인) 다만 나뭇가지가
2017-06-15 11:41 -
법조인이 바라보는 집 한재 짓고 10년 늙지 않는 비법 3
법조인이 바라보는 집 한재 짓고 10년 늙지 않는 비법 1. 공부하고, 확인하자. 집 한 채 짓고 10년 늙지 않으려면, 기본적인 법 지식을 이해하고, 설계자·시공자를 제대로 선정·계약하고, 건축 과정을 확인해야 한다. 건축은 전쟁이다. 건축주가 아는 만큼 비용은 절감되고, 튼튼한 집이 지어 진다. 필자의 평생 좌우명은 “정직”이다. 모래성을 쌓아야 아무 소용이 없다. 이 책을 읽는 독자들도 그럴 것이다. 그런데 집짓기에서는 건축에 필요한 법률과 일반 상식을 알지 못하면 도대체 ‘정직’이 무엇인지 정의하기도 어려울 것이다. 왜냐하면 애초부터 부실하게 계약을 하였기 때문에 건축주도 건축사도 시공자도 모두 각자 할 말이 있을 테니 말이다. 이처럼 아무리 정직한 사람이라고 하더라도 분쟁이 발생하는 모든 문제의 근원은 부지(不知)와 잘못된 건축사·시공자 선택, 그리고 허술한 계약서 작성이다. 건축주는 튼튼하고 좋은 집을 원하면서도 저가를 선호하고, 설계를 소홀히 하고, 상세 계약서 작성은 귀찮아하고, 건축과 인테리어를 혼동한다. 이렇게 하면, 공사비가 증액되는 문제로 홍역을 치르게 되고, 마감재가 저급자재로 마무리되는 것이다. 다 그런 것은 아니겠지만 일부 시공자는 건축주가 비전문가라는 점을 악용하여 일단 저가에 수주해 놓고 추후 공사비를 증액하려는 마음을 가지고 있는 경우도 있다. 건축주나 시공자 모두 서로 상생하는 마음을 가져야 한다. 그리고 건축주는 설계자나 시공자를 선택함에 있어서 마치 배우자를 찾는 것처럼 신중 또 신중하여야 한다. 가장 중요한 것은 ① 건축허가를 위한 기본설계만 하는 것이 아니라 물량내역
2017-05-29 23:13