서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?
주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데, 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 '깡통전세주택', 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택은 경매를 통한 보증금회수가 원천적으로 불가능할 수 있다. 대항력 있는 임차인일 경우, 경매에서 배당되지 못한 잔여보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있기 때문이다. ★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다. 예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억원으로 임대차계약이 체결되었는데, 임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추고 있는 상태에서 경매에 들어가게 되면 경매진행이 불가할 수 있다. 만약, 여러 차례
2024-11-22 16:47 -
임대차보증금반환채권 양수한 금융기관의 지위
잘못된 법리판단으로 실패한 경매투자사례를 소개한다. 구체적인 사례 소개에 앞서, 이해를 돕기 위해 기본 법리부터 살펴보자. ★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다. 예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억 1천만 원으로 임대차계약이 체결된다. 임차인 입주 무렵 전입신고, 확정일자가 이루어진 후에서야 근저당권이 설정된다. 그 후 진행된 경매에서 임차인은 배당요구하지만, 집 시세가 보증금 2억 1천만 원에도 미치지 못하는 소위 '깡통전세'인지라 정상적으로는 아무도 낙찰받지 않게 된다. 단돈 1천만 원에 낙찰받더라도, 배당받지 못한 나머지 임대차보증금에 대해서는 낙찰자가 책임질 수 밖에 없기 때문이다. 경매상식이 있는 사람이라면 쉽게 알고 있는 법리인데, 나
2024-11-21 16:01 -
권리금 회수청구권 예외사유
권리금 회수청구권의 예외사유 중 하나인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'와 관련된 분쟁이 적지 않다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 3호 중략>4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임차인과의 권리금 절충 끝에 결국 '1년 6개월'간 영리목적으로 사용하지 않는 임대인 결정이 이루어지게 되면, 임차인으로서는 기대한 권리금 전부를 날리게 되고, 임대인은 상당기간의 공실로 경제적 손실이 클 수 밖에 없어, 상대방에 대한 서운함 때문에 다툼의 골이 깊어지면서 해당 쟁점이 소송으로 비화될 가능성이 커질 수 밖에 없다. 게다가, 최근 들어 관
2024-11-15 11:22 -
무단전대행위는 임대차계약 종료 사유
소위 뜨는 상권을 중심으로 '팝업스토어(Pop-up Store)'가 유행하고 있다. 짧은기간 운영되는 오프라인 소매점이 사전적인 의미인데, 서울 성수동이나 홍대 등 사람들의 관심이 높은 상권에서 많이 볼 수 있다. 단기임대차의 특성상 고액의 '사용(임대)료'가 수수되고 있다. 이 때문에 최소 1년 이상의 일반적인 임대차계약을 체결한 다음, 임대인 동의 없이 단기 팝업스토어를 유치해 공간을 전대하면서 거액의 임대료 차액을 챙기고 임대차가 종료되면 거액의 권리금 장사까지 하는 행태가 성행하고 있다. 최근 필자는 임대인을 대리하여 무단전대차하는 임차인 상대로 건물명도소송을 제기해서 승소판결을 받았다. 무단전대차에 관한 사실관계 입증에 수고를 많이 들여 특히 기억에 남는 사건이다.사건의 개요는 다음과 같다.의뢰인은, 소유하던 서울 성수동 건물 내 일부 점포를 21년부터 2년 기간으로 보증금 3천만원, 월차임 310만원에 갑이라는 임차인회사에게 임대했다. 계약당시 갑회사는 '도자기 공방'을 운영한다고 의뢰인에게 이야기했는데, 임대차개시 얼마 후 ‘도자기 공방 운영과정에서 다른 회사와 일시적으로 협업매장을 운영할 수 있으니 허락해달라‘는 부탁을 해왔고, 의뢰인은 별다른 의심없이 이를 허락해주게 된다. 그런데, 그 이후 해당 점포에는 도자기 공방과는 전혀 다른, 예를 들어 제빵, 문구판매 등 다양한 영업이 본격적으로 이루어지게 된다. 의뢰인이 당초 예상했던 협업매장, 즉 임차인의 도자기 공방과 다른 업종이 조화를 이루는 영업형태가 아니라 전혀 별개의 영업이 그것도 1-2달 단위로 계속 변경되기 시작한 것이다. 일이 잘못되고 있음을 느낀
2024-10-30 13:55 -
분양자인 신탁회사책임을 신탁재산에 한정한 특약
분양시장 특히 수익형부동산분양 시장의 위축으로 분양대금반환을 구하는 수분양자들의 소송이 이어지고 있는 가운데, 입주기간 지연, 중요사항 미고지 등을 이유로 한 분양대금반환 판결이 계속 선고되고 있다.이 와중에 분양계약의 당사자인 부동산신탁회사의 책임을 ‘신탁재산 및 신탁계약에서 정한 업무범위 내’에서 제한하는 분양계약의 효력이 신탁업계 최대의 화두가 되고 있다. 이러한 특약의 효력을 인정하는 판결도 있지만, 하급심 판결의 대체적 흐름은 특약을 무효로 판단하여 신탁회사에 대해 무제한의 책임을 인정하고 있다. 무제한책임을 부담할 경우 해당 신탁회사의 존립이 어려워질 수 있는 만큼 이 문제는 신탁업계의 최대 관심사가 되어 있는데, 현재 여러 관련 사건이 대법원에 계류 중이다. 특약에 대한 무효판단은 대체로 다음과 같은 두가지에 기반한다.먼저, 신탁법의 취지에 따른 해석이다. ★ 서울고등법원 2022. 4. 27.선고 2021나2033624 중도금반환 나. 피고의 주장에 관한 판단1) 면책 주장에 관하여갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양계약 제6조 제1항에 “이 계약에서 피고는 분양물건에 대한 매도인의 지위를 가지는 자로서 신탁계약에 의거 신탁재산의 범위 내에서만 매도인으로서의 책임을 부담하고, 신탁재산으로 분양과 관련한 매도인으로서의 일체의 의무(분양계약 해제/해지 시 분양대금 반환채무 이행, 입점지연 지체상금 등을 말하며 이에 한하지 아니함)는 위탁자인 &&프로젝트 회사가 부담하며 피고는 소유권 이전 업무 외 일체의 책임이 없음을 계약당사자는 인지하고 동의한다”라고 기재되어 있는 사실이 인정되기는 하나, 앞
2024-09-26 16:56
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비법인사단 총회결의 하자로 인한 재산권 침해와 위헌성 여부
말도 많고 탈도 많았던 비법인사단 재산처분에 관한 총회결의 규정에 대해 최근 법원이 위헌심판제청결정을 하게 되었다. 해당 규정은 다음과 같다. ★ 민법 제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다. ★ 민법 제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다. 적법한 총회결의 없음을 이유로, 처분된 종중의 토지에 대하여 이루어진 이전등기를 다시 종중 앞으로 되돌려달라는 취지의 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구소송에서, 1심 재판부는 원고 종중에 대해 승소판결을 선고했지만, 이어진 항소심에서 위헌심판제청결정이 이루어졌다. 항소심 재판부 판단의 핵심은, 총회결의없이 비법인사단의 재산이 처분될 경우 소위 '절대적 무효'가 되어 비록 선의의 제3자라고 하더라도 보호될 수 없어 거래안전을 저해하면서 헌법상 보장된 재산권을 심각하게 침해할 수 있다는 것이다. ★ 수원고등법원 2024카기10014 위헌심판제청( 당해사건 수원고등법원 2023나28907 소유권이전등기) 주문> 당해사건에 관하여 민법(2014. 12. 30. 법률 제12881호로 개정되기 전의 것) 제275조 제2항 및 제276조 제1항의 위헌 여부에 관한 심판을 제청한다. 이유>1. 이 사건 신청의 경위 기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가. 당해사건의 원고인 경주000종중은 김00를 중시조로 하여 그 후손들로 구성된 종중으로서,
2024-09-19 17:09 -
상가임대차 묵시적 갱신조항, 임대인에게 편파적?
상가점포임대차기간 종료를 불과 하루 앞두고 임차인이 임대차계약을 연장하지 않겠다고 통보할 경우, 다음날인 임대차기간만기에 계약이 종료될 수 있을까? 아니면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것일까?관련 법규정은 다음과 같다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.★ 민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.★ 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월★ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다
2024-07-25 17:15 -
권리관계 설명 안 한 공인중개사
“건물임대차계약할 때 중개업자는 건물부지의 권리관계까지도 확인⋅설명해야”라는 제목으로 2023. 9. 4.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕기 위해 종전 칼럼을 먼저 소개한다. 건물임대차계약 과정에서 부동산중개업자가 건물부지인 토지의 권리관계에 대해서 제대로 설명해주지 못해 중개사고로 이어지는 경우가 적지 않다. 토지와 건물 소유자가 서로 다르거나, 토지등기에 가등기나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대표적이다. 토지 소유자의 건물철거소송으로 자칫 보증금을 한 푼도 받지 못하는 등 건물임차인에게 피해가 발생할 수 있어, 건물임대차를 중개하는 공인중개사는 토지 권리관계에 대해서도 적절한 확인⋅설명이 필요할 수 있다. 최근 필자는 건물임차인을 대리하여, 임대차계약 당시 건물부지에 설정되어있던 과도한 근저당권을 제대로 설명하지 않은 중개업자를 상대로 손해배상소송을 진행 중이다. 계약 당시 토지, 건물 소유자는 동일했지만 토지에 설정된 거액의 근저당채무가 변제되지 못해 결국 토지가 경매에 처해져서 타인에게 낙찰되었고, 건물주인 임대인을 상대로 건물철거소송이, 건물임차인으로서 건물점유자인 의뢰인을 상대로는 퇴거소송이 제기되었다. 재판 끝에 결국 원고 청구가 인용되면서 임차인은 집에서 쫓겨날 상황이 되었다. 어쩔 수 없이 임차인은 임대차계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상소송까지 제기하게 된다. 필자가 소송대리인으로 작성⋅제출한 해당 소송의 소장은 다음과 같다. 1. 사건의 경위가. 원고들은 별지2 <임대차계약 내역표>와 같이 피고 중
2024-07-03 17:04 -
경공매를 통한 건물 취득과 기존 영업 승계
경공매로 건물을 취득하면 해당 건물에서의 기존 영업허가까지 함께 승계할 수 있을까? 일반 매매를 통한 건물소유권 변동의 경우에도 비슷한 법리가 적용될 수 있지만, 일반매매의 경우 영업 허가 승계 여부에 대하여 구체적으로 합의하는 것이 일반적이어서 분쟁소지가 적은 반면, 경공매의 경우에는 합의가 어려워 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많다. 기본적으로는 경매대상 부동산 물권과 영업권은 별개권리이고, 때문에 별개 대상물로 취급되어 왔지만, 관련법령에서 영업시설의 전부 내지 대부분을 경공매 등으로 취득할 경우 해당 영업시설 내 영업권까지 승계되는 규정을 두면서 법적 분쟁이 심화되고 있다. ★식품위생법 제39조(영업 승계) ① 영업자가 영업을 양도하거나 사망한 경우 또는 법인이 합병한 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 따라 설립되는 법인은 그 영업자의 지위를 승계한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 절차에 따라 영업 시설의 전부를 인수한 자는 그 영업자의 지위를 승계한다. 이 경우 종전의 영업자에 대한 영업 허가ㆍ등록 또는 그가 한 신고는 그 효력을 잃는다.1. 「민사집행법」에 따른 경매2. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 환가(환가)3. 「국세징수법」, 「관세법」 또는 「지방세징수법」에 따른 압류재산의 매각4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 절차에 준하는 절차 ③ 제1항 또는 제2항에 따라 그 영업자의 지위를 승계한 자는 총리령으로 정하는 바에 따라 1개월 이내에 그 사실을 식품의약품안전처장 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
2024-06-11 17:55 -
권리금 거래계약 정상화 방안
'상가점포 권리금컨설팅과 행정사법 위반'이라는 제목으로 2023. 2. 11.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판이 최근 확정되면서, 부동산중개업계 반발이 거세지고 있다. 이해를 돕기 위해 당시 칼럼을 먼저 소개한다. 상가점포권리금거래의 법적 성격을 두고 그동안 논란이 적지 않았는데, 최근 또 하나의 이슈가 등장했다. 이해를 돕기 위해 기존 이슈부터 정리해보자. “상가점포 권리금”이라는 거래는 공인중개사법에서 규율하는 법정중개대상물이 아니고, 그 때문에 상가점포권리금거래의 중개에 대해서는 공인중개사법이 적용되지 않는다. 그 결과, 중개업자는 법정 중개보수에 구애받지 않고 자유롭게 보수를 받을 수 있으며, 심지어 중개업자가 아니더라도 상가점포권리금거래를 업으로 하는, 즉 권리금 컨설팅업을 영위할 수 있다. ★ 공인중개사법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. ★ 동법 제3조 (중개대상물의 범위)이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 토지2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 ★ 동법 시행령 제2조 (중개대상물의 범위)법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 ★ 대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결 [부동산중개업법위반]구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및
2024-05-31 17:58
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임차권 등기 신청과 보증금 반환
임대차보증금을 제 때 반환받지 못하는 경우가 많아지면서 임차권등기신청 역시 잦아지고 있다.하지만, 다음과 같은 점을 고려하면 임차권등기신청에 보다 신중할 필요가 있다. 임차권등기된 이후 빈집에 다른 세입자가 거주하면서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 경우 보증금반환이 곤란해질 우려가 있기 때문이다. 먼저, 관련 법령을 정리해보자(상가건물임대차에도 마찬가지 우려가 있지만, 전세 형태가 대부분인 주택의 경우가 더 심각할 수 있다는 점에서 주택임대차를 전제로 설명하기로 한다). ★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다.1. 신청의 취지 및 이유2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"
2024-05-02 15:14 -
갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야
주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하
2024-04-17 17:20 -
가격배상에 의한 공유물분할이 불편한 이유
최근에 대법원 사건을 소송대리하여 파기환송 승소한 사례를 소개한다(지분구조가 복잡하고 당사자가 다수인 관계로 사안을 간략화하기로 한다). 甲, 乙은 지상에 丙 건물이 건축되어 있는 토지지분을 취득한다. 甲, 乙의 토지지분 합계는 과반수를 초과하는데, 나머지 토지지분은 丙 소유이다. 결국, 丙은 건물의 단독소유자이지만, 토지에 대해서는 소수지분을 보유할 뿐이었다. 甲은 乙과 丙을 상대로 공유물분할소송을 제기했는데, 경매분할을 주장했다. 건물주인 丙을 압박하여 토지지분 매각 등 유리한 합의를 유도하기 위한 포석이었을 것이다. 재판에서 乙은 경매분할에 찬성했다. 하지만, 丙은 가격배상 즉, 시가 상당의 금전으로 甲, 乙 지분을 丙이 취득하는 방식을 주장했다. 1심 소송 결과, 丙 주장이 대부분 채택되어 다음과 같은 취지의 판결이 선고된다. 가. 원고, 피고 乙은, 피고 丙으로부터 별지1 표의 보상액란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 피고 丙에게 창원시 00구 00동 00 대 502.1㎡ 중 위 표의 이전지분란 기재 각 해당 지분에 관하여 이 판결 확정일자 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라. 나. 피고 丙은, 원고, 피고 乙로부터 위 가.항 기재 이전등기절차를 각 이행받음과 동시에 원고, 피고 乙에게 에게 별지1 표의 보상액란 기재 각 돈을 지급하라. 하지만, 1심 판결은 항소심에서 변경된다. 피고 乙의 지분에 설정된 가등기 때문이다. 항소심법원은, 1심 판결대로라면 피고 丙이 대금을 지급하고 이전등기를 받더라도, 피고 乙 지분에 설정된 가등기를 그대로 인수하게 되면 부당할 수 있어, 1심 판결을 취소되고 다음과 같이
2024-03-05 18:01 -
경공매 유찰시 최저매각가격, 법원경매 20%, 공매 10%?
부동산 경공매진행이 유찰될 경우 최저매각가격을 낮추게 되는데, 일반적으로 법원경매는 20%, (압류재산) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 반드시 그렇지는 않다. 그 이유는 다음과 같다.# 공매의 70% 이상은 압류재산공매라는 점에서 아래에서의 공매는 압류재산공매만을 의미. 나머지 국유재산공매와 수탁재산공매는 개별계약법리를 적용. 일반 법원경매의 관련 규정을 살펴보자. ★ 민사집행법 제119조 (새 매각기일) 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다. 유찰시 최저매각가격 저감근거는 두고 있지만, 구체적인 수치에 대해서는 관련 규정이 없다. 결국, 집행법원의 재량에 맡겨져있는 셈이다. 때문에, 우리가 일반적으로 알고 있는 비율 20%는 일부 법원에서 시행하고 있을 뿐 전국법원의 공통기준은 아니다. 저감비율을 낮추게되면 잦은 유찰로 절차가 지연되면서 집행비용이 증가하게되는데, 이는 결국 채권, 채무자 모두에게 도움이 되지 않을 수 있다는 점을 고려하여, 지역 법원마다 상황에 맞게 정하고 있다. 예를 들어, 서울 소재 법원에서는 유찰이 될 때마다 20% 비율로 가격이 저감되지만, 인천 소재 법원은 30% 비율로 저감되며, 광주지법의 경우 1회 유찰시 30%, 2회 이후 유찰시 20%의 비율로 가격이 저감되기도 한다.또한, 과거에는 저감비율 10%가 경매법원의 대세였지만, 금융위기과정에서 경매물량이 증가하면서 신속한 진행차원에서 저감비율을 더 높이는 추세
2024-02-19 13:22 -
계약 종료 시 상대방 계약서 회수할 수 있나
계약을 종료하면서 상대방이 소지하던 기존 계약서 원본을 회수하겠다고 하거나 함께 파기하자고 요청하는 경우가 적지 않다. 이 문제 때문에 서로간에 신경전이 벌어지기도 한다. 주로 임대인이 임차인에게 요구하게 되는데, 임대인의 입장에서는 자칫 계약서 원본으로 인한 담보제공 등의 분쟁을 우려하기 때문이다. 하지만 임대인에게 이런 권리는 없다. 계약서 소유권은 엄연히 임차인에게 있는데 계약이 종료되었다고 해서 소유권에 변동이 생기는 것이 아니고 회수 내지 파기할 계약상 의무도 없다. 때문에, 임대인으로서는 이를 무리하게 요구해서는 안되고 임차인에게 양해를 구해 합의를 통해 계약서를 처리하는 것이 바람직하다. 오히려 향후 분쟁을 미연에 방지하는 차원에서는 단순히 계약서 회수나 파기 보다는 '임대차 종료 합의서'라는 정도의 문서 작성으로 계약종료와 보증금 정산이 완료되었음을 명확히 확인해 두는 것이 더 적절할 수 있다. 이런 구체적인 합의 없이 계약서만 회수하게 되면 정확한 계약종료 여부와 조건 등에 대해 불필요한 오해와 주장이 가능할 수 있다. 만약, 굳이 계약서 회수를 원한다면 임대차계약서상에 ‘임대차계약 종료시 임차인이 소지하던 계약서 원본은 임대인에게 교부한다’는 취지의 약정을 삽입하는 것으로 정리해야 할 것이다.<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2024-02-16 11:40
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화재 발생한 방학동 아파트에 얽힌 경매 스토리
성탄절인 2023년 12월 25일 새벽 서울 도봉구 방학동 소재 아파트 3층 어느 호실에서 화재가 발생해, 여러 명이 죽거나 부상당하는 참사로 이어졌다. 화재 사건을 취재하는 기자에게 자문하는 과정에서, 화재 당시 해당 아파트 호실이 경매 진행 중이라는 사실을 알 수 있었다. 등기부등본 등 경매자료에 대한 확인 결과 감정가 약10억원 정도인 해당 아파트에 채권최고액 기준 11억원 이상의 근저당권이 존재하는 등 해당 아파트 소유자는 과도한 부채에 시달리고 있었고, 비록 잔금미납되기는 했지만 두 번의 유찰 끝에 화재발생 두달 전 무렵인 10월 중순 7억4천만원에 김모씨에게 낙찰되어 조만간 집에서 쫓겨날 수 있는 위기까지 몰린 상태에서, 잔금납부하기도 전에 해당 아파트 엘리베이터 게시판에 ‘해당 호실을 특정한 날짜까지 비워달라’는 취지로 낙찰자 명의의 퇴거명령서가 부착되었고, 경제적 문제로 주인 부부가 자주 다툼이 있었다는 아파트 주민의 목격담으로 볼 때, 이번 화재는 소유자의 경제적 어려움과 직간접적으로 관련된 것으로 짐작될 수 있었다. 이를 계기로 해당 아파트 경매과정을 유심히 살펴보면서 다음과 같은 우여곡절을 느낄 수 있었다. 무슨 이유에서인지는 정확히 알 수 없지만, 낙찰자는 잔금 납기일인 11월말까지 낙찰잔금을 납부하지 못하게 된다. 최근 부동산 시장침체 기조에서 고가낙찰을 받았다는 후회 내지 잔금마련의 어려움 때문이 아닌가 짐작된다. 만약, 화재를 예상하지 못한 낙찰자가 잔금을 납부했더라면 낙찰자는 구제될 수 있을까? 잔금납부로 확정적인 소유권을 취득하게 되면, 그 후 화재발생은 경매취소나 대금감액 사유가 될 수 없고
2024-01-05 18:06 -
갱신거절 사유인 '임대인의 실거주'에 대한 입증 책임
주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 '임대인의 실거주' 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕기 위해, 갱신요구권 제도 도입 직후인 2020. 8. 7.자로 “갱신거절사유인 임대인의 실거주 입증과 관련하여 예상되는 소송 쟁점”이라는 제목으로 발표한 칼럼을 먼저 소개한다. 주거용 임차인의 갱신요구권 시행을 둘러싼 논쟁과 우려가 적지 않은 가운데, 법시행 후 3일만에 법개정과 관련된 첫 상담을 하게 되었다. 이례적으로 빠른 상담이라고 할 수 있는데, 이번 법개정에 얼마나 광범위한 이해관계가 걸려있는지 반증하는 것으로 보인다.상담내용은, 법 개정 이전에 아파트를 매매계약하면서 거주세입자를 잔금일자 이전에 매도인이 명도하기로 합의한 상태에서 법개정으로 임차인이 2년 갱신요구권을 행사하면서, 매도인의 명도책임이 문제가 된 사안이었다. 상담과정에서 “임대인의 실거주”에 대한 입증책임과 정도, 소송실무에서 예상되는 쟁점을 고민해보게 되었다. 먼저 관련 법조항은 다음과 같다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 7호 중략>8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우<9호 중략>② 임차인은 제1항
2024-01-02 14:14 -
예상치 않은 계약갱신청구와 '불안의 항변권'
예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 해당 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하면서, 결국 매수인이 매도인을 상대로 이전등기청구소송까지 제기하게 된 사안이다. 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장했고, 이에 대해 매수인은 예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 잔금지급을 할 수 없게 된 이른바 '불안의 항변권'으로 매도인의 계약해제 주장을 반박했다.1심 법원은 매도인의 계약해제주장을 받아들이지 않고 매수인인 원고의 이전등기청구를 인용했지만, 2심 결과는 정반대였다. 매수인의 불안의 항변권 주장이 부당하다는 이유로 매도인의 계약해제항변을 받아들여 이전등기청구를 기각한 것이다. 반대로 대법원은 2심 판결이 부당하다는 이유로 파기환송판결하였다. 1심에서의 결론이 2심에서 변경되더니, 3심에서 다시 변경되는 우여곡절을 겪을 정도로 법리적으로 매우 흥미로운 사안이라고 할 수 있다.먼저, 사실관계를 소개한다. 1심인 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 소유권이전등기 사건에서의 인정사실로 갈음한다. 1. 인정사실 가. 원고는 2021. 1. 7. 피고로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 1,100,000,000원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 피고에게 2021. 1. 7. 50,000,000원, 2021. 1. 9. 60,000,000원을 각 지급하였다. 나. 원고와 피고는 2021. 1. 13. 이 사건 아파트에 관하여 매매대금을 1,100,000,000원으로 하는 본계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 매매대금 1,100,000,000원 중 500,000,000원은 이
2023-12-29 16:47 -
상가임대차계약 중도해지약정의 효력
재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다. ★상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ★ 동법 제15조(강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.2023. 12. 현재 대법원 판결은 아직 없고, 하급심 판결은 통일되지 못하고 있다. ★ 서울중앙지방법원 2005. 12. 29 선고 2005가단234519 판결☞ 약정이 유효하다는 취지의 판단 1. 기초사실다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1, 3, 4호증, 갑 5호증의 1의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 별지 목록 기재 건물(이하 ′이 사건 건물′이라 한다)의 공유자인바, 2002. 12. 4. 피고에게이 사건 건물 중 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 2,800만원, 월 차임 70만원, 임대기간 2002. 12.11.부터 2004. 12. 10.까지 2년으로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 ′이 사건 임대차계약′이라 한다)을 체결하였고, 피고는 그 무렵 위 임차보증금을 원고에게 지급한 후 이 사건 점포에 입
2023-12-29 11:14 -
부동산 침체기, 분양 마케팅의 함정
최근 분양시장이 냉각되면서 분양촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있는데, 소비자들의 주의가 요망된다. 어떤 마케팅방법이 있을까?먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.분양계약 후 일정시점 후 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 분양회사가 다시 되사주거나, 차액만큼을 반환한다는 것이다. 분양 받은 후에 시세가 떨어질 것을 우려하는 소비자들을 공략하기 위함이다. 할인분양에 따른 차액보상도 같은 차원의 마케팅일 수 있다. 두 번째는, 분양받기에 앞서 일단 전세를 살아보는 방식이다. '스마트 리빙'이라는 명칭으로 불린다. 불황기에 분양을 꺼리는 소비자들에게 일정 기간 거주후에 원할 경우 우선분양받을 수 있는 자격을 부여해 거주하지도 못한채 분양받게 되는 위험을 덜어주는 장점이 있다. 분양회사측이 전세권등기를 해주면서 소비자를 안심시키는 경우도 있다. 이런 분양 마케팅은 보이지않는 함정이 있을 수 있다는 점을 충분히 고려할 필요가 있다. 공통적인 함정은, 약속위반했을 때 책임져야할 분양회사의 자력이 불충분하다는데 있다. 아무리 차용증을 꼼꼼하게 작성한들, 거지에게 돈을 빌려주면 받을 방법이 없는 것과 마찬가지인 셈이다. 분양회사는 분양이 마무리되면 사업을 청산하고 페이퍼컴퍼니로 전락하는 경우가 많아, 분양 당시 약속이 지켜지지 못할 우려가 크다. 때문에 이행보증보험 등 약속이행을 뒷받침할 별도조치가 필요할 수 있다. 우선분양권은 고사하고 전세금 반환이 제대로 될 수 있을지에 대한 고민차원에서 해당 임대차목적물의 담보가치도 신중하게 고려할 필요가 있다. 약정내용이 불
2023-12-28 15:25