서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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권리금회수청구권과 임차인의 임대차목적물 파손행위
임차인의 권리금회수청구권 행사가 보편화됨에 따라 관련 분쟁도 급증하고 있는데, 재판과정에서 임대인 항변으로 임대차목적물에 대한 임차인의 훼손, 파손행위가 주장되어지는 경우가 적지 않다. 상임법 제10조 제1항 제5호 ‘임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’에 기초한 주장인데, 영업하는 과정에서 임차인이 임대차목적물인 건물을 불법 증축하거나 이미 불법으로 증축된 건물을 임대차하는 등 편법이 적지 않은 것이 현실이기 때문이다. 이 점에 관해 최근 의미있는 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2019. 7. 25.선고 2018가단5029934 손해배상 판결이다. 임차인이 임대인을 상대로 제기한 권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구소송인데, 필자는 원고인 임차인을 대리하였다. 먼저, 판결에서 인정된 사실관계는 다음과 같다. 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 4. 19. 피고로부터‘서울시 중구 청구로00길 00 지상건물 중 1층 일부 101호 151.08㎡’(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임대차기간 2년, 보증금 5천만 원, 차임 월 380만 원으로 정하여 임차하였고, 임대차계약은 총 4회 갱신되어 최종 만기는 2018. 4. 19.이다. 나. 계약 만기를 앞두고 원고는 2017. 10. 20. 전00에게 권리금 8천만 원에 이 사건 점포의 모든 시설 및 영업권 등 영업에 관한 권리 일체를 양도하는 내용의 권리양도·양수 계약을 체결하였다. 다. 원고가 2018. 1. 초순경 피고에게 전00와 임대차계약 체결을 요청하는 통고서를 보내자, 피고는 ‘원고의 차임 지급 연체, 피고의 동의 없는 주방 등의 불법 증축, 임대차계약기간의 5년 경과 등을 이유로, 원고는 피고에게 권리
2019-08-13 17:28 -
몰수, 추징 부동산을 거래할 경우의 법적 문제
서울 강남 소재 빅뱅 대성 소유 건물 내에서의 불법 유흥업소 운영과 성매매영업 의혹이 제기되는 가운데, 해당 건물에 대한 은밀한 처분 작업이 진행되고 있다는 보도가 있었다. 이런 상황에 놓인 부동산 거래에는 여러 법적 문제가 있을 수 있다는 점에서 세심한 주의가 필요하다. 만약, 건물주인 대성이 성매매에 제공되는 사실을 인지하면서도 이에 제공될 수 있도록 건물을 임대했다면, 관련법에 따라 몰수, 추징될 가능성이 있다. ★ 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. "범죄수익"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.가. 중대범죄에 해당하는 범죄행위에 의하여 생긴 재산 또는 그 범죄행위의 보수로 얻은 재산나. 다음의 어느 하나의 죄에 관계된 자금 또는 재산 1) 「성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률」 제19조제2항제1호(성매매알선등행위 중 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금ㆍ토지 또는 건물을 제공하는 행위만 해당한다)의 죄 2) 「폭력행위 등 처벌에 관한 법률」 제5조제2항 및 제6조(제5조제2항의 미수범만 해당한다)의 죄 3) 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」 제3조제1항의 죄 4) 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제4조의 죄 5) 「국제형사재판소 관할 범죄의 처벌 등에 관한 법률」 제8조부터 제16조까지의 죄 6) 「공중 등 협박목적 및 대량살상무기확산을 위한 자금조달행위의 금지에 관한 법률」 제6조제1항ㆍ제4항(제6조제1항제1호의 미수범에 한정한다)의 죄★ 동법 제8조(범죄수익등의 몰수) ① 다음 각 호의 재산은 몰수할 수 있다.1.
2019-08-09 14:44 -
빅뱅 대성 건물에서 이루어진 불법 유흥업소 운영에 따른 법적 쟁점
빅뱅 멤버 대성이 소유하고 있는 서울 강남 모 건물에서 이루어진 유흥업소 영업사실이 최근 언론보도로 세상에 널리 알려졌다. 건물주인 대성의 유흥업소 영업에 대한 인지 정도에 따라 향후 큰 파장이 예상되는데, 관련된 법적 쟁점을 정리해보기로 한다. 가장 큰 이슈는 유흥업소에서 성매매까지 이루어졌고 이를 건물주인 대성이 알고도 묵인했는지 여부이다. 만약 그것이 사실이라면, 대성은 형사처벌 뿐 아니라 해당 건물 자체를 몰수, 추징당할 수도 있다.★ 성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률(약칭 : 성매매처벌법) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "성매매알선 등 행위"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 것을 말한다.가. 성매매를 알선, 권유, 유인 또는 강요하는 행위나. 성매매의 장소를 제공하는 행위다. 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금, 토지 또는 건물을 제공하는 행위★ 동법 제19조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.1. 성매매알선 등 행위를 한 사람2. 성을 파는 행위를 할 사람을 모집한 사람3. 성을 파는 행위를 하도록 직업을 소개ㆍ알선한 사람② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금에 처한다.1. 영업으로 성매매알선 등 행위를 한 사람2. 성을 파는 행위를 할 사람을 모집하고 그 대가를 지급받은 사람3. 성을 파는 행위를 하도록 직업을 소개ㆍ알선하고 그 대가를 지급받은 사람★ 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. "범죄수익"이란 다음 각
2019-07-30 15:49 -
이명박 명의신탁 부동산에 대한 과징금 고발
필자는 이명박을 피고로, 약속한 재산기부행위를 제대로 다하지 못한 점에 대해 민사소송을 진행하고 있는데, 해당 재판과정에서 문서송부촉탁절차를 통해 이명박의 형사재판기록 상당부분을 입수하게 되었다. 이 기록에 따르면 이명박은 부천 등 별지 기재 부동산을 다수 보유하고 있는 것으로 추정된다. 부동산 명의신탁은 부동산실명법상 처벌대상이지만 이미 공소시효를 도과한 상태여서, 나머지 범죄와 달리 조사에만 그친 채 기소되지 못하였다. 이에 필자는 부동산실명법상 과징금 부과를 촉구하는 차원에서 부동산 소재지를 관할하는 여러 관할관청에 고발장을 제출하였고, 이를 보도자료로 만들어 언론에 배포하였다. 다음은 보도자료 전문이다. 이명박 전 대통령이 타인 명의로 보유하는 별지 부동산에 대해 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 혐의를 관할 관청에 고발코자 한다. 이는 동법상 명의신탁자인 이명박에 대해 과징금 부과를 촉구하는 차원이다. 명의신탁 행위는 동법상 형사처벌 대상임에도 불구하고, 명의신탁행위가 있는 때로부터 상당한 시간이 흘러 공소시효가 도과되어 비록 형사처벌은 되지 못했지만, 과징금은 “명의신탁이 해소된 날”로부터 5년 내에는 부과가능하다는 점에서 지금이라도 충분히 부과될 수 있다.★ 동법 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.★ 동법 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자② 제1
2019-07-11 18:07 -
임대인이 신규임차인 주선받기를 명백히 거부할 때, 손해배상청구의 요건
현행 상가건물 임대차보호법 문언상 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선하였어야 하는데, 임대인이 사전에 신규임차인 주선을 수용하지 않겠다는 의사를 분명히 할 경우에도 반드시 주선행위가 필요한지가 논란이 될 수 있다. 이 점에 관해 판단한 첫 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 결론적으로 대법원은, ‘임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하고, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다’고 판단하였다.★ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 손해배상(기)1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각 호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같
2019-07-10 09:44
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부동산 등기공신력과 경매의 공신적 효력에 대한 실무상 이해
오는 7월 13일 대한변호사협회에서 개최하는 대전지방변호사연수에 “부동산 등기공신력과 경매의 공신적 효력에 대한 실무상 이해”라는 주제로 강의를 하게 되었다. 실무상 자주 발생하는 문제지만 이해가 쉽지 않은 주제인데, 수강자가 같은 직종 변호사인지라 긴장감(?)을 가지고 관련 판결을 폭넓게 정리해 볼 수 있는 기회를 가지게 되었다. 목 차1. 등기공신력 관련 사례들사례 1> “남양주 니코틴 살인사건”의정부지방법원 2018. 10. 17. 선고 2016가단130325 【소유권이전등기】사례 2> “개명절차를 이용한 천안 대출사기사건”대법원 1981.8.25. 선고 80다3259 판결 【소유권보존등기말소】대법원 1999.11.9. 선고 99다46096 판결 【건물명도등】 대법원 1992.3.13. 선고 91다44667 판결 【토지소유권이전등기말소등】 대법원 1996.10.25. 선고 96다29151 판결 【토지소유권이전등기말소등】 대법원 1993.12.24. 선고 93다44319,93다44326 판결 【소유권이전등기말소,토지거래허가신청동의】 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결【소유권이전등기말소】대법원 1993.5.25. 선고 92다15574 판결 【부당이득금반환】 대법원 1976.10.26. 선고 75다2211 판결 【가옥명도】 대법원 2009.2.26. 선고 2006다72802 판결 【가등기및본등기등말소】 2. 등기 공신력과 경매의 공신적 효과1) 강제경매대법원 1985.11.26. 선고 85다카1580 판결 【소유권이전등기말소등】 대법원 1988.9.27. 선고 84다카2267 판결 【제3자이의】 대법원 1990.12.11. 선고 90다카19098(본소),19104(참가),19111(반소) 판결 【소유권이전등기말소소유권확인소유권이전등기말소】 대법원 1991.10.11. 선고 91다21640 판결 【부당이득금반환】 2) 임의경매대법원 1999.2.9. 선고 98다51855 판결 【부당이득금반환
2019-07-05 17:24 -
전세사기, 무지한 임차인 탓? 불성실한 건물주 탓?
전세 사기, 잊을만하면 터져 나온다. 언론에 어지간히 보도되어 이제 충분히 경각심이 들만도 하지만, 피해자 수나 피해금액은 오히려 더 늘고 있는 듯하다. 방송이나 글을 통해 필자도 이 문제의 발생원인과 심각성을 여러 차례 피력했다. 하지만, 현실은 크게 변하지 않고 있다. 답답한 마음에 전세사기가 지속되고 있는 우리 사회 구조적 문제를 생각해보게 되었다. 우선, 전세사기가 무엇이고 어떻게 발생하는지 간략하게 살펴보자. 사기수법 자체는 단순하다. 월세계약임에도 불구하고 보증금이 거액인 전세계약인 것처럼 실제 세입자를 속이는 것이다. 실제 사기행태는 임대차계약을 중개하는 부동산 중개업소의 관여 여부에 따라 크게 두 가지로 분류할 수 있다. 중개업소가 관여하지 않은 유형은, 甲이라는 사기범이 등기부발급 등을 통해 범행대상 아파트(주택)를 물색한 다음, 중개업소를 통해 월세계약을 체결한다. 예를 들어 보증금 1천만 원에 월차임 80만 원으로. 이 과정에서 건물주의 인적사항과 주민등록증사본 등 필요한 정보를 입수하게 되고, 합법적으로 해당 아파트에 거주한다. 그 다음에는, 자신이 집주인인 것처럼 월세 아닌 전세로, 예를 들어 보증금 1억 8천만 원에 세입자를 구한다. 물론, 월세를 구했던 곳과 다른 중개업소를 통해서. 이 과정에서 건물주의 위조된 주민등록증을 사용한다. 인적사항 확인을 주로 신분증에 의존하는 거래관행상 전세사기 확인이 쉽지 않다.그 다음은, 중개사무소가 사기에 적극 가담하는 경우인데, 앞선 경우와 비교할 때 피해금액도 크고 사기예방도 매우 어렵다. 중개업소에 대한 소비자들의 신뢰 때문이다. 건물주로부터의 건물관리 위임 여부에 따
2019-06-24 10:45 -
위장결혼을 통한 세 번의 다자녀가구 특별당첨 사연
오는 6월 14일 케이비에스 <아침이좋다>라는 프로그램 중 “반전스토리”라는 코너에 전문가 인터뷰를 했는데, 부동산브로커에 포섭되어 다자녀 가구에 대한 주택특별공급제도를 통해 여러 차례 부정당첨받은 어느 남성의 사연이었다. ★ 주택공급에 관한 규칙 제40조(다자녀가구 특별공급) ① 사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀를 둔 무주택세대구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다.② 제1항에도 불구하고 제18조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체가 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 주택은 해당 세대의 월평균소득(제2조제4호 각 목에 해당하는 사람의 소득을 포함한다)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다)의 120퍼센트 이하인 무주택세대구성원에게 특별공급할 수 있다.특별공급규정을 악용한 부정당첨사례는 부지기수로 많지만, 이 사건의 경우 특이한 사연이 있었다. 슬하에 네 명의 자녀가 있던 이 남성은 한 번도 아니고 세 번씩이나 다자녀특별공급을 받았다. 세 번의 위장결혼과 이혼을 반복하면서 매번 특별공급을 받은 것인데, 현행 법규의 허점을 파고들었다. 남성명의가 아니라 (가장)배우자인 여성 명의로 청약해서 당첨된 다음, 이혼 후 다른 여성과 혼인관계하에서 그 다른 여성명의로 청약하면 다자녀 가점은 그대로 받을 수 있다는 점을 악용한 것이다. ★ 주택공급에 관한 규칙 제54조((재당첨 제한))① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된
2019-06-11 11:36 -
부동산컨설팅 활동, 보다 세심한 주의가 필요하다
부동산중개와 별개로 “부동산컨설팅”이라는 명칭으로 업을 영위하는 경우가 실무상 적지 않다. 공인중개사법이 적용되지 않는 “권리금” 등의 거래는 상관없지만, 공인중개사법상 “업”을 위해서는 중개업등록을 필요로 하는 거래를 “컨설팅”이라는 명목으로 행할 경우에는 여러 가지 문제가 발생하게 된다. 즉, 중개업자가 아님에도 불구하고 컨설팅이라는 명목으로 사실상 중개업을 영위할 경우, 무등록 중개에 따른 형사처벌은 물론, 약정한 보수도 전혀 청구할 수 없게 된다. ★ 공인중개사법 제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.1. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자★ 동법 제9조(중개사무소의 개설등록) ① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.② 공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.③ 제1항의 규정에 의한 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다★ 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대
2019-06-03 15:18 -
상가임차인의 계약갱신요구권, 보다 적극적으로 행사될 필요 있다
상가점포 임차인이 갱신요구권을 별도로 행사하지 않더라도 보호기간 10년 범위 내에서 영업기간이 당연히 보장되는 것처럼 오해되고 있는 경우가 많지만, 전혀 그렇지 않다.★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.정해진 임대차기간이 종료되면 다른 사정이 없는 한 계약은 종료되는 것이 계약에 따른 원칙적인 결과인데, 상임범상의 갱신요구권은 임차인의 요구에 따라 종료되는 계약을 연장하게 하는 방법이라는 점에서 적법한 갱신요구권행사라는 임차인의 의사표시가 당연히 필요한 것이다. 즉, 임대차관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사되어져야만 계약기간이 연장되는 것이다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다. 그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 아마도, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하여 요행히 “묵시적 갱신”으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문이
2019-05-22 13:46
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상임법상 이루어진 일련의 임차인 지위강화로 예상되는 임대차분쟁의 양상
최근 몇 년 간 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 이루어진 임차인의 지위강화는 그 이전과 비교할 때 가히 괄목할만하다고 할 수 있다. 2013년 5년 갱신요구권이 환산보증금 규모에 관계없이 적용되었고, 2015년에는 권리금회수청구권이 역사상 처음으로 도입된 것을 비롯해서, 환산보증금 규모에 관계없는 대항력 인정, 차임연체로 인한 계약해제를 위해 최소 3기 이상이 되어야만 하도록 하는 등의 대폭 개정이 되었고, 2018년에는 갱신요구를 통한 임대차보장기간이 기존 5년에서 10년으로 크게 늘어났다. 이에 더해, 2019. 5. 16.에는 그동안 논란이 되었던, 갱신요구기간을 보장받은 임차인의 권리금회수청구 가능여부에 대해 임차인에게 유리한 취지의 판단이 대법원에서 이루어졌다<2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결>.이와 같은 일련의 상가점포 임차인 보호강화조치로 인해, 앞으로의 상가임대차분쟁은 크게 변화될 것으로 예상된다. 아마도, 수적인 증가는 물론, 분쟁 양상도 예전에 비해 아주 복잡해질 것이다. 임차인보호가 법상으로 미약했던 지난 시절, 상가임대차분쟁은 안타까울 정도로 단순했다고 볼 수 있다. 현실적으로 임대인과 임차인의 지위에 큰 차이가 있음에도 불구하고 법상 임차인을 위한 제대로 된 보호장치 없이 단순히 계약에만 맡겨둔 결과, 계약내용은 임대인 일방적으로 유리할 수 밖에 없었다. 그 결과, 임대차분쟁은 일방적이고 결과가 뻔한 싱거운 싸움이었다. 예를 들어, 기간만료를 이유로 한 명도소송은 임차인의 억울한 하소연과 적당한 시간끌기 외에는 임차인에게 영업기간을 연장해줄 방법이 없어, 임차인 패소판결이나 패소나 다름없는 합의로 끝나는 경
2019-05-21 13:31 -
상가점포 임대차계약 체결, 계약갱신요구권과 권리금회수청구권을 종합해서 이루어져야
「구 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다」라고 판시한 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결이 선고되었다. 전체 임대차기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결을 파기하였다. 그동안 하급심에서의 있었던 해석상 혼란을 정리한 첫 판결인 셈이다.대법원 홈페이지에 소개된 이 사건 사안의 개요와 경과는 다음과 같다. ▣ 사안의 개요● 원고는 피고로부터 2010. 10. 8.부터 이 사건 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하였고, 위 임대차계약은 2회 갱신되어 임대차기간 만료일이 2015. 10. 7.임● 원고는 임대차기간 만료 전인 2015. 7. 16. 소외인과 권리금 1억 4,500만 원에 이 사건 상가건물의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결하고 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 노후화된 상가건물을 재건축 하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 이를 거절함● 이에 원고는 피고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한 다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구함▣ 1심과 원심의 판단● 1심과 원심은 원고의 손해배상 청구를 모두 기각함● 원심은 구 상가임대차법 제10
2019-05-20 16:17 -
매매대금을 부풀린 사기 대출사건
오는 5. 17. 에 방송되는 KBS2 TV <아침이 좋다> 프로그램에 인터뷰 출연한 내용이다.대출을 더 받기 위해 실제 매매대금을 부풀린 행위에 대한 2018도19772호 대법원 판결을 다룬 내용이었는데, 사건내용은 대략 다음과 같다. 임모씨는 지인인 매도인으로부터 토지를 16억 5천만 원에 매수하면서 해당 토지담보로 금융권 대출액을 늘리기 위해 26억 5천만 원이 매매대금인 것처럼 허위계약서를 작성하게 된다. 임모씨의 제안에 매도인도 이에 협조한 것인데, 그 결과 실제 매매대금 보다 무려 10억 원이 부풀려진 계약서가 작성된 것이다. 이 사실을 알지 못한 모 금융회사는 이를 근거로 대출심사를 하게 되었는데, 담보평가를 위해 실시된 감정평가결과에서 해당 토지는 22억 3천만 원으로 평가된다. 그 결과, 실제 매매대금과 감정평가금액 중 낮은 금액을 기준으로 대출이 이루어지는 금융권 내부기준에 의해 최종적으로 임모씨에게 15억 9천만 원이 대출된다. 그 후 일부 대출금액이 상환되지 못하는 과정에서 임모씨 등의 매매대금 부풀리기가 밝혀지고, 수사로 이어지면서 결국 임모씨와 매도인은 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 등 혐의로 기소된다. 재판과정에서는 이들 범행에 의한 사기액수가 얼마인지가 논란이 된다. 검찰은 대출금액 전체인 15억 9천만 원을 사기액으로 보고 기소했다. 반면, 피고인들은 약 4억 원에 불과하다고 주장했다. 이들은, 실제 거래가격인 16억 5천만 원으로 정상대출되었을 때 11억 9천만 원은 대출가능했다는 점에서 실제 대출된 금액에서 이 금액을 제외한 금액만이 사기피해액이라고 주장했다. 1심 법원은, 검찰기소내용대로 사기액수를 15억 9천만 원이라고
2019-05-16 10:03 -
서울대학교 행정대학원 주최, “지주(재벌)의 나라 대한민국”포럼을 다녀와서
며칠 전인 2019. 5. 7. 서울대학교 행정대학원 주최로 열린 “지주(재벌)의 나라 대한민국”의 이라는 제목의 포럼에 참석했다. 경실련 김헌동 부동산건설본부장이 발제했는데, 필자는 토론자의 자격이었다. 부동산전문변호사로 활동하고는 있지만, 정책에 대해서는 문외한이라 어떤 내용을 이야기할까 고민하다가, ‘토론회에 참석한 학자들에게는 현장에서 벌어지는 부동산 실무가 가장 도움이 될 수 있을거다’는 친구 교수의 조언을 듣고 평소에 경험하고 느끼는 현장이야기를 중심에 두고 토론하게 되었다. 김헌동 본부장은 재벌과 거대 지주, 그리고 소위 힘있는 사람들의 부동산투기문제와 막대한 불로소득문제를 위주로 이야기했지만, 필자는 김 본부장의 지적에 공감하면서도, 우리 사회 구성원 상당수가 부동산 투자로 쉽게 돈을 벌고자하는 생각을 하고 있고 실제로도 그렇게 행동에 옮기고 있는 것이 작금의 엄연한 현실이면서 더 우려스럽다고 지적했다. 이미 부동산은 우리 사회에서 모든 계층에 걸쳐 최고의 재테크 수단으로, 지금까지 왠만한 기업활동이나 노동으로 얻을 수 없는 막대하고 안정적인 수익을 창출해왔고 또 앞으로도 그럴 것이라는 믿음이 팽배해있다. 그리고, 그 에너지는 일반사람들이 생각하는 이상으로 폭발적이라는 것이 부동산전문변호사로 실무를 담당하고 있는 필자의 경험이기도 하다. 남녀노소, 종교, 재산보유 정도를 가리지 않고 부동산 투자에 대한 관심은 팽배해있다. 오죽하면 건물주가 청소년의 장래희망 순위 상위에 랭크되었겠는가? 이런 과열된 에너지와 관심이 무리한 부동산 투자로 이어지면서 부동산 관련 분쟁이 급증하고 있다. 계속해서 쏟
2019-05-13 15:08 -
임대차 대항력과 매매로 인한 임차인의 중도해지권
임차인의 대항력과 관련해서 최근 상담한 내용이다. 의뢰인은 보유하던 상가점포를 최근에 매도했는데, 편의점을 하던 기존 임차인회사를 승계하는 것으로 매매과정에서 매수인과 합의했다. 즉 기존 보증금을 매수인이 인수하고 임대차 잔여기간 2년도 인정하기로 한 것이다. 그런데, 이전등기되고 며칠 후 의뢰인은 기존 임차인회사로부터‘임대차계약을 중도해지하고 보증금을 반환해달라’는 뜻밖의 통보를 받게 되었다. 편의점 업계의 시장환경 변화로 수익성이 맞지 않아 이번 매매를 계기로 해당 점포는 폐점하기로 내부결정되면서 임대차 잔여기간에도 불구하고 중도해지하게 되었다는 것이다.‘기존 임대차계약을 승계하기로 한 매수인과의 합의에도 불구하고 임차인이 그대로 수용할 의무는 없고 계약의 중도해지가 가능하다’고 하면서 임차인회사가 제시한 판결은 다음과 같다. ★ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함
2019-04-30 12:02
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조세채권 압류 해제(압류등기말소)의 법리
자신의 토지상에 존재하는 세무서 압류를 해결하고 싶다는 어느 의뢰인의 요청을 받았다. 공유물분할절차에서 현물분할된 의뢰인 몫의 단독 토지에 분할 전 다른 공유자의 토지지분 1/2에 존재하던 압류가 전사되어버린 것이다. 세금 체납규모가 수십억 원이고 토지 가액보다 훨씬 큰 규모라 체납자인 다른 공유자는 압류해결을 포기한 상태였다. 때문에 이 의뢰인만 난감한 처지가 된 것이다. 게다가, 다른 변호사를 통해 진행한 공유물분할재판과정에서 현물분할에 따른 전사 효과를 변호사로부터 제대로 설명듣지 못해 경매분할 대신 현물분할판결을 받은 터라, 이 의뢰인으로서는 더 억울할 수밖에 없었다. 만약, 전사의 법리를 고려했다면 현물분할이 아닌 경매분할을 선택했어야 했다.결국, 전사의 법리상 압류등재는 불가피할 수밖에 없고, 압류가 유효하다면 향후 압류에 기한 공매과정에서 공유자 우선매수청구권을 행사해서 해당 지분을 매수하는 방법을 생각할 수 있다. 즉, 의뢰인 단독 소유로 분할된 토지 1/2에는 문제의 압류등기가 전사된 상태라, 향후 의뢰인 단독 소유 토지 1/2에 대해 공매가 예상되는데, 이 공매에서 의뢰인은 공유자로서 지분 1/2을 우선매수할 자격은 있다(물론, 다른 공유자 단독소유 토지의 1/2에 전사된 압류등기에 따라 다른 공유자 토지의 1/2도 공매진행예정).★ 국세징수법 제73조의2(공유자의 우선매수권) ① 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자는 매각결정 기일 전까지 공매보증금을 제공하고 매각예정가격 이상인 최고입찰가격과 같은 가격으로 공매재산을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ② 제1항의 경우에 세무서장은 제73조제3항에
2019-04-11 17:52 -
권리분석에 앞서, 기판력, 변론종결 후 승계인의 법리 우선검토되어야
분쟁 소지가 있는 부동산물권 취득에 앞서 해당 부동산과 관련해서 기존에 어떤 판결이 있었는지 여부를 확인하는 것은 기본적인 절차이어야 한다. 사적인 거래에 비해 분쟁의 소지가 많고 권리관계 확인이 상대적으로 어려운 경공매절차일수록.. 예를 들어, 지상에 건물이 존재하는 토지만이 경매대상물인 경우 권리분석 차원에서 법정지상권을 검토하지만, 이미 기존 토지, 건물주들 간에 건물철거에 관한 재판이 있었다면, 객관적인 법정지상권 성립 여부를 떠나 토지를 낙찰받는 사람으로서는 기존 재판결과에 구속될 수 있다. 기존 판결의 기판력이 변론(재판심리) 종결 이후 승계인일 수 있는 낙찰자에게도 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 판결이 무효에 이를 정도가 아니면 비록 객관적인 사실관계나 법리에 맞지 않은 판결도 기판력 때문에 변론종결 후의 승계인인 낙찰자를 구속하게 될 수도 있다. ★ 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.② 제1항의 경우에 당사자가 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤)에 승계한 것으로 추정한다.이런 변론종결 후의 승계인은 기판력 때문에 새로운 재판을 할 수 없고, 별도 재판 없이 간소한 승계집행문 발급을 통한 강제집행절차가 가능하다. ★ 민사집행법 제31조(승계집행문)① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여
2019-04-10 10:46 -
변론종결 후의 승계인에 대한 판결의 집행(승계집행문)과 제소전화해
판결의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후 승계인에게도 효력이 승계될 수 있다. ★ 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.② 제1항의 경우에 당사자가 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤)에 승계한 것으로 추정한다.그렇지 않으면, ① 패소당사자가 소송물인 권리관계를 제3자에게 처분함으로써 기판력있는 판결을 무력화시키고 승소당사자의 지위가 붕괴할 수 있거나, ② 확정판결에도 불구하고 집행을 위해 다시 재판을 해야 하는 불편이 발생할 수 있기 때문이다. 게다가, 승계집행의 문제는 신속한 집행차원에서도 실무상 매우 중요하게 고려되는데, 이런 변론종결 후의 승계인에 대해서는 별도 재판 없이 간소한 승계집행문 발급을 통한 집행절차가 가능하게 된다. ★ 민사집행법 제31조(승계집행문)① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.승계의 전 주인이 원고이든 피고이든, 승소자이든 패소자이든 불문한다. 일
2019-04-08 10:34 -
도로 통행 방해와 일반교통방해죄
해당 토지소유자 아닌 다른 사람에 의해 토지가 통행로(도로)로 이용되고 있을 때 토지소유자와 통행로 이용자 사이 갈등이 적지 않은 것이 현실이다. 통행로로 이용되는 토지의 경우 사실상 재산권행사가 불가능한, 즉 토지소유자의 입장에서는 세금만 부담하면서 사용료와 같은 대가를 받지 못하고 그 때문에 처분하기도 곤란한 상황에 놓이게 되기 때문이다. 이런 갈등 끝에 토지소유자가 재판을 통하지 않고 해당 토지에 대한 통행을 차단하거나 방해하는 실력행사에까지 나아가는 경우가 적지 않은데, 이런 실력행사는 실정법위반으로 민형사상 문제 소지가 크다는 점에서 매우 신중할 필요가 있다. 실력을 통한 통행 방해행위는 다음과 같은 두 가지 측면을 고려할 필요가 있다. 우선, 주위토지통행권의 측면이다. 해당 토지가 인접한 토지의 주위토지통행권 대상이 아닌지의 문제인데, 민사적인 통행권이 있는데도 불구하고 함부로 통행을 막게 되면 민사상 불법행위가 되면서 손해배상책임으로도 이어질 수 있다. ★ 민법 제219조(주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다★대법원 2017. 1. 12. 선고 2016다39422 판결[주위토지통행확인][1] 주위토지통행권은 공로와 사이에 토지의 용도에 필요한 통로가 없는
2019-03-26 10:24 -
화성 군공항 이전에 따른 투기세력의 벌집주택건축의 원인과 대책
최근 언론보도와 같이 군공항 이전 이슈를 타고 화성에는 소규모 벌집주택이 우후죽순처럼 지어지고 있는데, 투기로 보이는 이런 일들이 어떻게 가능한지, 근절할 대책은 없는지 짚어보기로 한다. 먼저, 이런 보상사업에 투기세력이 몰리는 이유는 다음과 같다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에는 공익사업을 위해 수용되는 토지나 건축물, 지장물, 영업권 등에 대해 보상의 절차와 기준을 정하고 있는데(동법 제70조 내지 77조), 투기세력은 현행법령상 정해진 보상기준을 바탕으로 구체적인 대상사업에서 가장 많은 차액이 남을 수 있는 목적물을 선정한다. 상대적으로 평가가 후하고 검증이 어려운 유실수 같은 경우가 대표적이다. 그루당 얼마로 보상되는 기준에 맞추어 싸구려 작물을 심어두는 식이다. 최근 보도되고 있는 화성 군공항에 예정지 인근의 벌집주택의 경우는 이주자택지를 노린 투기로 보이는데, 그 이유는 다음과 같다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에는 수용되는 물건에 대해 단순한 금전보상 이외에 주거용 건축물에 대해서는 이주대책을 수립할 것으로 정하고 있다. 적절한 보상과 수용사업의 원활한 진행을 달성하기 위함이다. ★공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책의 수립 등) ① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.★ 동법 시행령 제40조(이주대책의 수립·실시)① 사업시행자가 법 제78조제
2019-03-06 18:05