서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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부당이득반환을 통한 명의신탁 부동산의 회복과 소멸시효, 시효취득
현행 제도상, 명의신탁된 부동산에 대해서는 비록 명의신탁 유형에 따라 차이가 있지만 기본적으로는 신탁약정에 따라 이루어진 급부의 반환을 허용하고 있다. 그런데, 소유권에 기한 반환청구를 할 수 있는 경우가 아니라면 급부 반환의 근거는 대체로 부당이득반환청구권이 되면서, 채권적 청구권의 성격상 소멸시효의 적용을 피할 수 없게 되고 시효기간 역시 10년으로 이해되고 있다. 또한, 부동산 자체를 부당이득으로 반환청구할 수 있는 경우에, 신탁자가 해당 부동산을 점유사용하더라도 시효진행에는 영향을 미치지 못한다고 판단되고 있다. ★ 대법원 2009.7.9. 선고 2009다23313 판결 【소유권이전등기】 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 부동산실명법의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전까지 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것으로, 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다 할 것인데, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다 할 것인바(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결 등 참조), 이와 같은 경위로 명의신탁자가 당해 부동산의 회복
2019-02-15 10:39 -
다세대 호실 뒤바뀜 사고에 피해를 입게 된 어느 임차인의 소송
다세대 주택 어느 호실을 임차하면서 거주하던 중 호실 현관문 표시가 옆 호실과 바뀌어 있다는 사실을 뒤늦게 알게 된 의뢰인으로부터 피해구제를 위한 손해배상 소송을 의뢰받아 수행 중에 있다. 임대인 자력이 없어, 부득이 임대인을 대위해서 임대인에게 해당 다세대 호실을 매도한 사람과, 현관문표시를 잘못된 건축주, 그리고 이런 사실을 제대로 알지 못한 채 중개한 공인중개사와 공인중개사협회를 한꺼번에 피고로 삼아 소를 제기하였다. 이론구성이 간단치 않고 경각심을 고취하는 차원에서 소장 내용을 공개하기로 한다. <청구취지>1. 원고에게,가. 피고 B는 1억 6,700만 원나. (1) 피고 C, D는 공동하여 1억 6,700만 원(2) 피고 한국공인중개사협회는 피고 D와 공동하여 위 1-나(1).항 기재 금원 중 1억 원및 각 이에 대한 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%로 계산한 돈을 각 지급하라.2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.3. 제1항은 가집행할 수 있다.라는 판결을 구합니다. <청구원인>1. 사건의 경위가. 원고는 2017. 5. 16. 중개업자인 피고 D의 중개로, 소외 F와 임대차 보증금 1억 6,700만 원, 기간은 2017. 5. 16.부터 2019. 5. 16.까지 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다(갑1, 이하 ‘이 건 임대차계약’이라 함). 임대차대상은 ‘서울특별시 금천구 0000’ (이하 ‘이 건 건물’이라 함) F의 소유로 등기되어있던 203호로 표기했습니다. 나. 임대차보증금을 지급한 후 이 건 임대차목적물을 인도받아 현재까지 점유중이며, 나아가 전입신고 및 확정일자도 ‘203호’로 기재하여 받았습니다. 다. 그런데, 이 건 임대차계약이 체결된 지 얼마 지나지 않은 2017.
2019-02-14 18:17 -
명의신탁약정과 불법원인급여
오는 2019. 2. 20. 대법원 2013다218156 소유권이전등기 재판 공개변론을 앞두고, 법률신문사로부터 지상 토론회 토론자로 초청받아 기고하게 되었다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기이전을 불법원인급여로 판단할 수 있는지에 관한 대법원 공개변론과 별개로, 이 문제를 주제로 한 법률신문 주최 지상 토론회에서 필자는 기존 대법원 판결을 옹호하는 입장에 섰다. 다음은, 필자의 기고문 내용이다. Ⅰ. 기존 대법원 판례의 태도부동산실명법에서 금지하고 있는 명의신탁약정 및 그에 따른 등기이전에 관하여, 대법원은 ‘명의신탁약정을 그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없고, 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다’는 태도를 견지해 왔다(대법원 2003. 11. 27. 선고 2003다41722 판결 등).Ⅱ. 민법 제746조가 규정하는 ‘불법원인’의 의미민법 제746조가 규정하는 불법원인이라 함은 그 원인될 행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우를 말하는 것으로서, 설사 법률의 금지에 위반하는 경우라 할지라도 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하지 않는 경우에는 이에 해당하지 않는다는 것이 대법원의 확립된 판례이다(대법원 1983. 11. 22. 선고 83다430 판결 등).이에 대하여 강행법규 위반의 경우까지 불법원인으로 보아야 한다는 견해도 있으나, 제746조의 취지는 불법에 대한 조력을 거절함으로써 소극적인 정의를 세우려는 데 있고 이로 인해 오히려 수익자가 불법이익을 보유하게 되는 부작용도 있으므로, 민법 제746조와 제103조가 표리관계에 있다고 해석하는
2019-02-13 12:02 -
포천 불법묘지 갈등에 대한 이해
포천의 불법 묘지 분쟁을 다루는 KBS 생방송 오늘아침 프로그램에 법적인 문제를 자문하는 인터뷰를 했다(해당 방송은 2019. 2. 11. 오전에 방송예정). 현재 수천 기의 묘가 설치되어 있어 관련된 수많은 사람들이 많이 힘들어하고 있고 관심이 많을 수 있다는 생각에 소송 대리인은 아니지만 내 나름대로 이 사건의 법적인 쟁점을 정리하고픈 마음이 생겼다. 갈등의 시작은 임 모씨가 적법한 허가를 받지도 않은 땅에 “황동묘원”이라는 묘지설치관리업을 운영하면서 불특정다수에게 묘지를 분양하면서부터였다. 즉, 장사 등에 관한 법률(이하, 장사법이라고 함)에 따라 불특정다수의 묘지설치를 위해서는 재단법인에 한해서 엄격한 법인묘지 허가를 받아야하는데, 임 모씨는 가족묘지로 간소한 허가를 득한 후 불특정다수에게 합법적인 묘지설치가 가능한 것처럼 거액의 돈을 받고 분양해왔다. ★ 장사 등에 관한 법률 제14조(사설묘지의 설치 등)① 국가, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 아닌 자는 다음 각 호의 구분에 따른 묘지(이하 "사설묘지"라 한다)를 설치·관리할 수 있다.1. 개인묘지 : 1기의 분묘 또는 해당 분묘에 매장된 자와 배우자 관계였던 자의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지2. 가족묘지 : 「민법」에 따라 친족관계였던 자의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지3. 종중·문중묘지 : 종중이나 문중 구성원의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지4. 법인묘지 : 법인이 불특정 다수인의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지② 개인묘지를 설치한 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 묘지를 설치한 후 30일 이내에 해당 묘지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다. 신고한 사
2019-02-11 15:51 -
차임연체의 법률효과
차임이 연체될 경우 법상 계약상 임차인에게 여러 가지 불이익이 발생할 수 있다.차임연체의 법적인 효과는 민법과 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)과 주택임대차보호법(이하, 주임법이라고 함)에 산재하여 규정되고 있는데, 일반법인 민법 보다는 이들 특별법이 우선적용된다는 점에서, 구체적인 사안의 적용에 있어서는 민법에 앞서 살펴볼 필요가 있다. 먼저, 상임법 규정들이다. ★ 상임법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 3기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 3기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 월 차임액이 100만원이고, 매월 말일이 차임지급일인 계약에서, 아래와 같이 차임이 지급되었다고 가정해보자.1/31 50만원, 3/7 30만원, 5/7 150만원, 6/30 20만원이 경우 임대인은 5. 1.부터 5. 7.까지는 3기 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있었는데(4월 말일을 기준으로 지급될 차임액수는 총 400만원이었음에 반해, 실제 지급된 액수는 80만원에 불과해서 연체액 320만원은 3기 차임액인 300만원을 초과했기 때문), 해지되지 못한 상태에서 5. 7. 150만원이 지급되었다면 해지사유가 없어지게 된다. 그런데, 그 후 6월말 기준으로 다시 3기 연체가 되면서(6월말 기준으로 지급될 차임액수는 총 600만원인데, 실지급액은 230만원에 불과하여 연체액은 370만원임), 7. 1.부터 다시 해지요건이 충족된다. 주의할 점은, 차임연체액이 3기에 달하게 되면, 임대인이 차임연체를 이유로 계약해지할
2019-02-07 18:20
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아파트분양권 불법전매행위의 효력
금지기간 내에 불법으로 이루어진 아파트분양권 전매행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만, 민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 것이 지금까지의 일관된 대법원 판례였다. 즉, 전매금지 규정의 효력은 효력(강행)규정이 아니라 단순한 임의(단속)규정으로 해석해왔던 것이다. ★ 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결 1. 상고이유 제1, 2점에 대하여 가. 구 주택법 (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제39조 제1항은 “누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제39조 제2항은 “국토해양부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.”고 규정하
2019-01-23 18:07 -
전유부분과 대지지분의 분리처분금지와 선의의 제3자
전유부분과 분리된 대지지분의 처분금지를 알지 못하고 선의로 취득한 제3자는 보호되지만, 대법원은 “선의의 제3자” 범위를 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자로 보아서 좁게 해석하고 있다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.★ 대법원 2009.6.23. 선고 2009다26145 판결 【소유권이전등기말소】 ☞특정 조합원의 전유부분과 대지지분이 분리하여 낙찰된 후 전유부분을 취득한 사람이 대지지분을 취득한 자를 상대로 대지지분취득이 무효임을 이유로 하여 이전등기의 말소를 청구한 사안 ---원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지 지분에 관하여 이미 이 사건 아파트의 소유를 위한 대지사용권이 성립한 후 개시된 강제경매절차는 무효이고 위 경매절차에서의 낙찰을 원인으로 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기도 무효라고 판단하면서도, 집합건물법 제20조 제3항 소정의 ‘선의’는 ‘분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것’을 의미한다고 전제한 다음, 피고가 이 사건 토지 지분을 취득할 당시 등기부상 분리처분금지의 취지가 기재된 바 없고 법원의 경매절차에 참가한 피고로서는 이 사건 토지 지분을 적법한 경매목적물로 인식하였을 것이라는 사정을 고려하면 피고는 분리처분금지의 제약을 알지 못한
2019-01-04 10:26 -
임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권
부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔다. 그런데, 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권과의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사하여 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다. 제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. ★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급
2019-01-01 21:10 -
상가임차인의 계약갱신요구권, 제대로 행사해야
최근 상가건물임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권을 통해 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대됨으로 인해 갱신요구권에 대한 관심이 증가하고 있다.★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기
2018-12-13 20:23 -
남양주 니코틴 살인사건 후 처분된 부동산과 등기공신력
내연남과 짜고 남편을 니코틴원액으로 살해하여 언론에 회자된 일명 “남양주 니코틴 살인사건” 의 형사재판 2심에서 2018년 7월 공범 두 사람 모두에게 무기징역형이 선고되었다. 그런데, 그로부터 몇 달 후인 2018년 10월 선고된 이 사건 관련 민사재판도 적지 않은 충격을 주고 있다. 니코틴 살인사건이라는 끔찍한 사건과 맞물려 우리 제도상 등기공신력이 없다는 점을 다시 한번 일깨우고 있기 때문이다. 남편을 살해하기 직전 그 여자는 위조된 혼인신고서로 혼인신고를 한 다음, 남편 사망 후 남편 소유의 부동산을 상속받았고, 그 직후 해당 부동산을 처분하게 되는데, 이런 사실을 알지 못하고 등기부를 믿고 부동산을 취득한 선의의 제3자에 대해 남편의 조카가 적법한 상속인 자격으로 부동산을 반환해달라는 소를 제기하게 된다. 이 사건에서 법원은, 등기부를 믿은 선의의 제3자라고 보호를 받을 수 없다는 취지로 피고에게 부동산반환을 명하는 판결을 선고한 것이다. 판결내용은 다음과 같다. ★ 의정부지방법원 2018. 10. 17. 선고 2016가단130325 소유권이전등기1. 인정사실 가. 송00은 2016. 2. 28.경 오00의 동의를 받지 않고 송00과 오00이 혼인한다는 취지의 혼인신고서를 위조하여 행사함으로써 오00의 가족관계등록부에 배우자 송00, 혼인신고일 2016. 2. 29.이라는 내용이 입력되게 하였다. 나. 한편 송00은 2016. 4. 22. 내연남인 황00과 공모하여 오00에게 졸피뎀과 니코틴 원액 등을 투여하여 사망하게 하였다. 다. 한편 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)은 원래 오00 소유였는데, 송00이 2016. 5. 10. 상속을 원인으로 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친
2018-11-15 19:45
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10년 갱신요구권 도입으로 예상되는 상가임대차계약의 변화
기존 5년이었던 갱신요구 기간이 10년으로 연장되면서 상가 임대차계약에 큰 변화가 예상된다. 10년이라는 안정적인 영업기간 확보로 임차인으로서는 보다 장기적 안목의 투자가 가능하게되는 등 영업환경이 훨씬 개선되게 된다. 5년 갱신요구권하에서는 안정적인 기간확보를 위해 임대차기간을 굳이 7년, 10년이라는 장기로 임대차계약해야 했는데, 도리어 장기간의 계약기간에 발목이 잡혀 적시의 사업정리 등 사업환경 변화에 적절히 대처하지 못하는 불편도 적지 않았다. 하지만, 개정법하에서는 굳이 장기계약이 불필요할 뿐 아니라, 임차인에게 더 불리할 수 있다. 1년, 2년이라는 단기계약도 갱신요구권행사를 통해 법적으로 10년까지 확보할 수 있는데, 장기계약으로 약정한 계약기간에 얽매일 필요가 없기 때문이다. 반면, 임대인으로서는 예전에 비해 계약상 훨씬 불리한 처지가 된다. 10년이라는 장기간 동안 임차인 변경과 차임인상에 제약을 받을 수 밖에 없기 때문이다. 그 때문에 앞으로는 임차인 선정에 더 신중해질 것으로 예상된다. 특히, 머지않은 기간 내에 직접 사용, 매매, 재건축 등을 고려 중인 경우는 더더욱 그러하다. 특별한 갱신거절사유가 없는 한 10년 동안 임차인 교체가 어렵고, 10년 기간종료 이후에도 권리금회수청구권 때문에 합의금지급 등 상당한 댓가를 치르지 않으면 임차인 정리가 쉽지 않기 때문이다. 그런 이유 때문에, 갱신거절사유에 대한 법적 다툼은 더 치열해질 것이다. 10년이라는 갱신요구기간만료 이전에 법적인 임차인 정리는, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유 이외에는 현행법상으로 달리 방법이 없기 때문이다.&nb
2018-09-26 19:54 -
개정 상가건물 임대차보호법 10년 갱신요구권의 적용범위
기존 5년의 갱신요구권을 10년으로 연장하는 취지의 동법 개정안이 9월 20일 국회 본회의를 통과하여 9월 25일 현재 공포를 앞두고 있는 상황에서, 기존 임대차계약체결의 당사자는 물론 새로운 임대차계약체결을 고민 중인 당사자들 모두 법적용 범위에 대해 궁금해 하고 있다. 본회의 통과된지 불과 며칠이 경과하였음에도 불구하고 필자에게도 관련 문의가 쇄도하고 있다. 일부 보도에서는 기존 임대차계약기간에서 1년 내지 2년 남은 임차인은 신법 적용을 받지 못할 것이라는 취지로 설명하고 있지만, 법 규정을 그대로 이해하는 것이 오해 없는 보다 정확한 해석일 수 있다. 갱신요구 기간과 관련한 기존 법규정 내용은 다음과 같다. ★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 이 점에 관련한 개정 내용은 다음과 같다. 제10조 제2항 중 “5년”을 “10년”으로 한다. 적용범위에 대해서는 개정법 부칙에서 이를 규정하고 있는데, 다음과 같다. 부칙 제1조(시행일) 이법은 공포한 날로부터 시행한다. --(이하 중략)--부칙 제2조(계약갱신요구기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 우선, 신규로 체결되는 임대차계약부터 살펴보자면, 부칙에 따라
2018-09-25 16:55 -
반려견을 이유로 한 임대인의 임대차계약 이행거부
임대차계약체결 당시 알지 못했던 반려견 3마리 사육을 이유로 임대인이 일방적으로 임대차계약 이행을 거부하면서 임차인이 임대인을 상대로 제기한 손해배상청구사건의 판결을 소개한다. 서울중앙지방법원 2018. 5. 30.선고 2017나63995 계약금반환 청구 판결이다. 1,2심 재판부 공히 임대인의 배상책임을 인정하였는데, 500만 원 배상을 인정한 1심 판결과 달리 2심 판결에서는 700만 원이 증액된 1,200만 원이 인정되었다. 우선, 판결에서 인정된 사실관계는 다음과 같다. 가. 원고는 2017. 2. 16. 피고들로부터 별지 목록 제1항 기재 건물 중 제401호(이하 ‘제1 건물’이라 한다)를 보증금 4억 원, 기간 2017. 3. 30.부터 2019. 3. 29.까지로 각 정하여 임차하고, 같은 날 피고들에게 계약금으로 4,000만 원을 지급하였다. 나. 위 임대차계약서 제7조는 ‘…… 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’라고 규정하고 있다. 다. 원고는 반려견 3마리를 기르고 있었는데, 피고들은 이러한 사실을 위 임대차계약 체결 이후 알게 되었고, 이에 2017. 2. 28. 원고에게 내용증명우편으로 ‘반려견들과 함께 거주하는 조건인 이상 원고에게 위 건물을 인도할 수 없다. 계약금을 수령할 계좌번호를 알려 주지 않으면 이를 공탁하겠다.’라는 내용의 통지를 하였으며, 위 통지는 그 무렵 원고에게 도달하였다. 라. 피고들은 서울중앙지방법원 2017년 금 제4998호로 원고를 피공탁자로 하여 위 계약금 4,000만 원을 공탁하였고, 원고는 2017. 3. 17. 위 공탁금을 수령하였다. 이러한 사실관계에 대한 법원 판단은 다음과 같다. 가. 청구원인에 관하여 1) 채
2018-08-27 20:27 -
차임연체된 임차인 있는 건물을 인수할 경우의 법률문제
건물에 차임을 연체 중인 임차인이 있고, 이 임차인을 승계하는 조건으로 건물을 양수하는 경우, 생각해야 할 법률문제가 적지 않다. 가장 기본적인 문제는 연체된 차임에 대한 권리 내지 귀속 문제인데, 건물양수도자들 간의 합의에 따르지만 일반적으로는 소유권이전등기일자를 기준으로 그 이전까지 기발생한 연체 차임에 대한 권리가 건물양도인에게 귀속된다는 취지로 합의하게 된다. 차임은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속되기 때문이다. 예를 들어, 약정 임대차보증금이 1억 원인데, 이전등기일자를 기준으로 한 연체차임이 2천만 원이라고 할 때 건물양도인이 2천만 원에 대한 권리를 가진다는 것이다. 이를 전제로, ① 연체차임 2천만 원을 공제하지 않은 임대차보증금 1억 원 전액을 승계하는 대신 1억 원을 건물 양수도대금에서 공제하거나(이 경우 임차인에 대한 2천만 원의 청구 내지 포기 등 처분권은 여전히 건물양도인에게 있게 된다), ② 아니면 연체차임 2천만 원을 공제한 8천만 원만을 승계하도록 하면서 건물양수도자들 사이에서는 매매대금에서 8천만 원을 공제하고, 건물양수인과 임차인 사이에서는 임대차보증금이 1억 원에서 8천만 원으로 변경되었다는 취지의 합의를 할 수도 있다. 한편, 다른 특별한 사정이 없는 한 연체차임에 대한 권리가 건물양도인에게 귀속된다는 논리의 연장으로, 건물양수인으로서는 건물양도인으로부터 연체된 차임채권을 양수받지 못하는 한, 기존의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다. ★ 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판
2018-08-20 22:05 -
고의 중개사고와 중개사협회의 피해자 과실상계 주장
건물 임대권한 위임 과정에서 건물주로부터 ‘임대차보증금은 최소화하고 월차임을 최대한 많이 받을 수 있도록 해 달라’는 부탁을 받았음에도 불구하고, 해당 공인중개사가 세입자로부터 채권적 전세 형태로 월차임 없이 보증금만으로 계약체결한 다음, 임대차계약서를 위조하는 방법으로 건물주를 속여 차액을 공인중개사 마음대로 유용하는 사례가 종종 보고되고 있다. 이런 사고가 발생하면 거의 대부분은 임대인 건물주와 임차인간 분쟁으로 이어지게 되는데(중개사의 해결능력이 결여되기 때문에), 공인중개사에 대한 건물주의 위임 범위가 어떠했는지, 임차인이 이를 믿을 수 밖에 없는 사정이 있었는지 여부 등 표현대리 성립여부에 따라 결과가 달라질 수 있다. ★ 민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리)제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.★ 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.★ 민법 제129조(대리권소멸후의 표현대리)대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 그러나 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 결국 재판을 통해 표현대리가 인정되면 체결된 임대차계약은 임대인에 대해 유효하게 되어 임차인에게 별다른 피해가 없겠지만, 그렇지 못하면 임대인에 대한 보증금
2018-08-14 21:17
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섣부른 갭투자, 범죄행위될 수도
세입자 임대차보증금과 임대차목적물의 시가 차이가 근소하다는 점을 이용하여 그 차액 상당의 소액투자금 정도만으로 부동산을 매수한 후 향후 부동산 시세상승의 기회를 노리는 투자를 통상“갭투자”라고 부른다. 이런 갭투자는 거액의 부동산을 소액으로 투자할 수 있어, 임대차보증금과 시가 차이가 작은 주거용 건물이 투자대상의 물망에 오르게 된다. 한때 부동산 특히 주거용 건물의 가격상승에 편승하여 이런“갭투자”가 성행한 적이 있는데, 부동산 가격상승세가 꺾이면서 갭투자로 인한 세입자 피해가 증가하고 있고, 심지어 최근에는 갭투자 목적으로 한 사람이 매수한 수도권 아파트 수십 채가 한꺼번에 경매로 나왔다는 보도가 있었다. 향후 시세가 상승할 것이라는 막연하고 순진한 기대만으로 시세가 하락할 때 어떻게 세입자 보증금을 반환할 수 있을지조차 제대로 고려하지도 않은 채 무작정 투자를 결정하는 사람도 있는 반면, 시세 하락할 때를 대비하여 임대차보증금을 반환하지 않을 의도로 미리 치밀한 대책까지 세우고 투자하는 부도덕한 사람도 있다. 후자의 경우라면, 시세하락이 개인적인 투자실패의 문제를 넘어, “사기”라는 타인에 대한 범죄행위에 해당될 수 있음을 유의해야 한다. 최근 필자는, 이런 갭투자 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자의 고충을 해결하기 위해 임대인을 사기죄로 고소하게 되었다. 세입자 보증금은 아랑곳하지 않은 채 ‘안되면 소액투자금만 손해 보면 그만’이라는 막무가내식 투자를 근절하는 차원에서 고소내용을 소개한다. 고소인은 2017. 6.경 신축빌라 특정호실의 소유자인 정모씨와
2018-08-10 21:33 -
경매무효 판결 받은 의뢰인의 뒷마무리 소송담
집합건물의 대지로 사용 중인 토지 일부 지분을 경매로 취득한 후, 구분건물(전유부분) 소유자들을 상대로 지료(부당이득반환) 청구 소송을 하였으나, 낙찰 자체가 무효로 판단되면서 토지 소유권을 취득하지 못한 것으로 판단 받은 의뢰인의 사연을 여러 차례 소개한 바 있다. 다시 한번 사안을 요약하자면, 서울 핵심상권에 있는 토지이지만 건물이 존재하는 부지만의 경매, 그것도 대지 전부가 아니라 일부 지분만이고 금액도 적지 않았기 때문에, 의뢰인은 시가 60억 원에 달하는 토지를 불과 9억 원에도 미치지 못하는 저가에 낙찰받았다. 구분소유자를 상대로 하는 지료청구 재판의 조정과정에서 구분소유자들에게 매각가격으로 거론된 가격도 50억 원 정도였다. 조정을 통한 매각이나 지료판결 어느 것이든 간에 의뢰인으로서는 막대한 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 잡은 것이 거의 확실시 되었다. 하지만, 두 번의 대법원 판단을 거치면서 결국 경매의 근거가 된 근저당권 설정 자체의 무효로 인해 낙찰에 기한 의뢰인의 소유권 취득도 물거품으로 돌아갔다. 그 후 의뢰인은 대박의 꿈을 완전히 접고 뒷정리를 위한 재판을 진행해왔는데 지금까지 진행된 재판 내용을 소개코자 한다. 결과적으로는 관련 모든 재판에서 승소판결을 받았지만, 모든 재판의 1심 선고에 거의 2년이나 소요되는 어려운 과정이었다. 나름 억울하다는 점을 상대방 재판 당사자들이 강하게 피력했기 때문이다. 우선, 의뢰인이 납부한 매각대금을 경매에서 배당받은 사람을 상대로 한 부당이득반환청구소송이다. ‘배당받은 돈을 실제 받은 사람은 본인이 아니라 타인이기 때문에 부당이득
2018-08-04 20:35 -
다수 구분소유권 보유자의 일부 지분양도와 관리단 의결권 계산
집합건물 관리단 주도권을 두고 구분소유자들 간 갈등이 적지 않다. 관리단 의결을 앞두고 의결권에 영향을 미칠 의도로 일부 지분을 타인에게 양도하는 경우가 심심치 않게 발생하곤 하는데, 의결권 계산에 어떤 영향을 미칠 수 있을까? 집합건물법령에 명시적인 규정이 없고 대법원 판결도 분명치 않은 상황에서 리딩 케이스가 된 서울고등법원 판결이 있어 소개한다. 서울고등법원 2013. 5. 30. 선고 2012나78438 관리단총회결의무효확인, 2012나78445(병합) 관리단총회결의무효확인 판결이다(대법원에서 심리불속행기각). 김모씨를 관리인으로 선임한 모 집합건물 관리단 결의에 대하여 이를 반대하는 구분소유자 중 일부가 관리단 결의의 무효확인을 청구한 소송에서, 관리단 집회를 며칠 앞두고 이루어진 다수 점포를 소유한 구분소유자의 일부 점포 지분 양도행위가(첨예한 이해관계 속에서 원고 측에서는 한 호실을, 피고 측에서는 두 호실의 일부 지분을 양도하는 행위를 하였다), 관리단결의의 의결 정족수를 계산함에 있어 어떤 영향을 미칠 수 있는지가 중요 쟁점이 되었다. 구체적인 판결내용은 다음과 같다. 1) ---결국 이 사건의 쟁점은 이 사건 상가의 구분소유자 수의 산정과 관련하여, 여러 개의 전유부분을 소유한 구분소유자가 제3자에게 전유부분의 지분 일부를 양도한 경우 관리단 집회의 의결정족수를 산정함에 있어서 그 전유부분을 별도의 구분소유자 1인으로 볼 것인지 여부, 특히 관리단집회일을 며칠 앞두고 공유지분이 양도된 이 사건 상가의 지하 111호, 지하 112호, 206-2호를 각 1개의 구분소유자로 보아 전체 구분소유자의 수를 계산할 것인지 여부로 귀착된다고 할 것이
2018-07-29 14:50 -
기간경과 후 임차인과의 협의에 따른 차임조정 약정
‘임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임대인, 임차인간 협의에 따라 차임을 조정할 수 있도록 한다’는 취지의 임대차계약내용이 실무상 적지않은데, 계약체결 당시에는 불분명하게나마 합의되었지만, 막상 시간이 지나서는 차임 협의가 잘 되지 않는 경우가 많아 갈등하다가 결국 법적 분쟁으로 이어지곤한다. 참고될만한 좋은 판결을 소개키로 한다. 대법원 2003. 2. 14.선고 2002다60931 건물명도 등 판결인데, 유사한 분쟁해결에 유용한 매우 의미있는 판결임에도 불구하고 대법원 홈페이지에는 아직 비공개되고 있다(관련 재판에서 검색을 통해 입수했다). 임대차계약서상에서 정한 차임조정 협의에 임차인이 응하지 않고 기존차임만을 공탁해버리자, 임차인의 계약위반을 주장하면서 임대인이 임차인을 상대로 점포의 명도를 청구한 사안이다. 먼저, 원심이 인정한 기초사실은 다음과 같다. 가. 원고를 포함한 을육빌딩 및 그 대지의 소유자들은 1995. 2.경 을육빌딩재건축조합(이하 재건축조합이라 한다)을 결성한 후, 1995. 7. 7. 위 빌딩에 인접한 덕수빌딩을 인수한 주식회사 성창에프엔디(변경전 상호 주식회사 성창니트, 이하 성창이라 한다)와 사이에, 위 두 빌딩을 철거하고 그 자리에 지하 7층, 지상 20층의 상가 및 업무용 건물 ‘밀리오레’를 재건축하여 성창과 재건축조합이 그 공유지분(성창 지분 65%, 재건축조합 지분 35%)을 갖되, 성창이 재건축조합의 지분에 해당하는 밀리오레 상가의 임대분양을 책임지고 그 분양금으로 재건축조합의 공사대금에 충당한다는 내용의 계약을 체결하였다.
2018-06-25 21:42 -
상가건물 임대차보호법 제15조에 대하여
상가건물 임대차보호법(이하, 상임법이라고 함) 제15조는 ”이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 정하고 있다. 임대차에 관한 특별법으로 임차인 보호를 위한 강행규정임을 분명히 하면서, 힘의 우열문제로 임대인에게 일방적으로 유리한 임대차 약정이 쉽게 발견되는 것이(생략) 현실 하에서 제15조를 통해 계약내용에 법이 강제로 개입할 수 있도록 한 것이다. 동법 제15조의 위력을 느끼게 하는 사례를 하나 소개한다(서울 소재 상가건물 어느 점포 임차인으로부터 묵시적 갱신과 관련해서 받은 상담내용인데, 의뢰인 비밀보호를 위해 사안에 약간의 변형을 가하였다). 임대차보증금 1억 원에 월차임 200만 원, 임대차만기 2018. 3. 31.인 이 의뢰인은, 임대차만기를 앞둔 2월 초순경 임대인에게 임대차를 연장하지 않겠다고 통보한다. 하지만, 임대인으로부터 뜻밖의 답을 듣게 된다. “임대인과 임차인은 본 임대차계약기간 만료 2개월 전까지 당사자 어느 일방으로부터 의사표시가 없는 경우에는 본 임대차계약과 동일한 조건으로 1년 계약을 연장하는 것으로 한다”는 임대차 계약조항에 따라 1년간 계약이 자동 연장된다는 취지였다. 이런 계약 내용의 존재를 알지 못했던 의뢰인은 임대인에 대해 임대차만기 2개월 전까지 계약종료 통지를 하지 못했는데, 공교롭게도 계약종료를 전제로 이미 다른 점포에 임대차계약을 마친 상태라 더욱 난감하지 않을 수 없었다. 이 의뢰인은 ‘내용에 대한 구체적 합의 없이 부지불식간에 삽입된 내용이니 무효가 아닌지’ 억울함을 호소했다. 하지만, 이런 계약 내용이 기재되어 있는 계약서에 두 사람이 서
2018-06-24 23:35