서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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상가점포임대차와 계약기간
임대차기간은 차임문제와 함께 상가점포 임대차계약에서 가장 중요한 부분이다. 1. 5년 갱신요구권 2013. 8. 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 5년 갱신요구권이 환산보증금 액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용됨에 따라 상가점포의 임대차계약기간을 논함에 있어 갱신요구권은 가장 중요한 법리가 되고 있다. ★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 가. 의의와 요건 임차인의 최소 임대차기간 보장을 위해 5년의 범위 내에서 임차인에게 계약을 갱신할 수 있는 권리를 부여하고 있다. ★ 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결[건물명도]상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위
2018-06-20 22:16 -
상가건물 임대차보호법상 대항력에 대한 이해
2015. 5. 상가건물 임대차보호법 개정은 상가점포 권리금을 보호하기 위한 권리금회수청구권을 우리 역사상 최초로 도입했다는 점에서 주목되지만, 환산보증금 액수에 관계없이 대항력의 적용범위를 확대한 점에서 큰 의미를 찾을 수 있다. 환산보증금 규모에 따라 보호 여부에 차이를 유지하고 있는 우선변제권 제도와 극명하게 대비되고 있다. ★ 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.★ 동법 제2조(적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여
2018-06-20 22:03 -
상가점포 차임 증감의 법률적 이해와 쟁점
경제 전반에 걸친 불경기가 심화되면서 상가점포의 차임 증감문제로 임대인과 임차인 간의 갈등도 점차 고조되고 있다. 상가점포의 차임 증감에 관한 관련 법령이 매우 복잡하여 실무상 오해가 많아 이를 정리해보기로 한다. 현행법령상 차임 증감은, 정해진 임대차기간 도중인지, 아니면 정해진 기간이 종료하고 갱신요구에 따른 것인지를 구분해서 살펴야 한다. 1. 임대차기간 도중의 차임증감 먼저, 임대차기간 도중의 차임 증감문제인데, 민법과 상가건물임대차보호법에서 각각 차임증감청구권을 정하고 있다. ★ 민법 제628조(차임증감청구권)임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.★ 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.★ 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결[건물명도등]상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에
2018-06-18 01:52 -
당초 합의와 다른 실거래가 세무신고 과정에서 발생한 분쟁사례
1심 재판에서 패소한 후 항소를 준비 중인 어느 의뢰인의 상담을 받았다. 이 의뢰인은, 실거래가 이하로 낮추어 세무신고하는 이른바 “다운계약”하기로 부동산을 매수하였지만, 잔금 지급하는 과정에서 실거래가 그대로 세무신고하기로 마음을 바꾸면서 상대방 매도인과의 갈등 끝에 본의 아니게 잔금지급을 지체하게 되었다. 그 때문에 매도인으로부터 해제통고를 받고 이전등기를 받지 못하게 되자 매도인을 상대로 이전등기를 구하는 소송을 제기했다. 비록 1심 재판에서는 패소했지만, 매매대금을 그대로 신고하려고 하는 과정에서 발생한 분쟁이고 의뢰인의 잔금지급의사가 분명했던 점 등에서 의뢰인에게 비난가능성이 적어 항소심에서 다투어볼 만한 사건일 수 있었다. 하지만, 2심 재판이 광주지방법원 항소부이어서 서울에 사무실을 두고 있는 필자로서는 재판수행에 부담이 클 수밖에 없어 수임을 사양했지만, ‘부동산 전문변호사인 필자에게 꼭 위임하고 싶다’는 의뢰인의 간곡한 요청으로 결국 수임을 허락하게 되었다. 마지막 조정을 포함하여 대여섯 번의 광주재판을 다녀오면서 최선을 다해 변론했다. 하지만, 결과는 항소기각, 결국 “패소”하고 말았다. 필자를 믿고 멀리 지방에서 찾아온 의뢰인의 간곡한 기대를 저버리고 싶지 않아 마음을 다해 변론했고, 재판과정에서 인간적인 대화도 많이 나누었던 터라 기억에 많이 남은 사건이다. 다운계약서 관련 분쟁에 시사하는 바가 적지 않은 사건이기도 하여 소개한다(1,2심 판결내용이 대동소이하여 1심 판결 내용을 소개키로 한다). ★ 광주지방법원 2017. 7. 19.선고 순천지원 2016가단15949 소유권이전등기1. 인정사실 가. 원
2018-06-14 18:08 -
라프하우스 임대차, 대출사기사건의 전말
1. 사건의 개요 라프하우스라는 건물에서 벌어진 100억대 사기 사건이 연일 언론에 보도되고 있다. 라프하우스는 서울 당산동, 문래동 일대에 소재한 총 3개동의 건물들로 편의상 라프1, 라프2, 라프3으로 호칭되고 있었는데, 모두 동일한 신탁회사 앞으로 등기된 이들 3개동 건물의 실제 소유자는 이 모 씨라는 사람이다. 그런데 채권자인 우선수익자 대출금융회사에 대한 원리금변제가 지연되면서 이 모 씨의 100억대 사기행각이 드러나 언론의 주목을 받게 된다. 보증금을 정상적으로 돌려받지 못하게 된 이들 세입자들 수십 명은 대부분 사회초년생들이고, 이 모 씨의 100억대 사기행각이 과연 단독범행일 수 있는지 의문이 제기되고 있다. 이 때문에 이 사건 진상규명을 위한 청와대 홈페이지 청원까지 진행되고 있는 등 사회적 관심이 높은 사건이 되었다. 필자는 이 사건의 최초 보도 무렵부터 일부 세입자들의 사건 상담은 물론 언론 인터뷰를 했다. 이를 계기로 건물 3개동과 관련된 기본 자료와 이 사건 사기 구조를 파악할 수 있었다. 건물 등기부등본(문제된 3동의 건물 중 문래동 건물인데, 나머지 2개동 건물 역시 계약일자 등 소소한 차이는 있지만 큰 틀에서는 문래동 건물과 별 차이가 없다)에서 보는 바와 같이, 이 모 씨는 2014. 1. 문래동 건물을 취득 후 A라는 신탁회사 앞으로 바로 신탁등기한다. 그 후 이 모 씨는 무궁화신탁과 새로운 담보신탁계약을 위해 2015. 4. 16. 기존 A 신탁회사에서 이 모 씨 앞으로 이전등기함과 동시에 무궁화신탁 앞으로 신탁등기를 넘기게 된다. 2. 신탁과정에서의 대출 사기와 기존 세입자 문제 무궁화신탁 앞으로 신탁등기하는 과정에
2018-05-24 21:49
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취득시효기간 완성 후 타인 앞으로 처분된 경우의 법률문제
‘20년간 점유하면 해당 부동산 소유권을 당연히 취득한다’. 이는 잘못된 상식이다. 20년간의 시효취득기간이 완성하게 되면 이를 원인으로 해당 부동산에 대한 이전등기청구권을 가지게 될 뿐, 소유권을 취득하는 것은 아니기 때문이다. 우리 민법도 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 소유권 취득은 등기를 함으로써 비로소 가능하다는 점을 분명히 하고 있다. 시효기간 완성으로 당연히 소유권을 취득한다는 것과 이전등기청구권을 가진다는 것은 어떤 차이일까? 극명한 차이는, 시효기간 완성 후 점유자 명의로 등기되지 못하는 사이에 제3자 앞으로 처분되는 등기가 경료될 때 나타날 수 있다. 이전등기청구권을 가지고 있던 점유자는 특별한 사정이 없는 한 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없고, 때문에 이전등기권리를 상실하게 된다. ★ 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결 【토지지분소유권이전등기】 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없는 것이고, 이 경우 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이라 하더라도 마찬가지이다.★ 대법원 1994.4.12. 선고 93다50666,50673 판결 【건물철거등,소유권이전등기】 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 취득시효기간완성 당시의 소유자이고, 취득시효완성 사실을 알면서 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자라
2018-05-23 00:00 -
도로 통행권 분쟁의 법적 쟁점
최근 이슈가 된 창원 마산의 도로 사용료 분쟁에 관해 방송인터뷰를 진행했다. 아래 도면 빗금친 부분의 문제된 이 땅은 직사각형 길쭉한 막대기 모양으로 생긴 길이 20미터 남짓한 토지인데, 이 땅을 통행하지 않으면 공로로의 출입이 불가능한 265-11, 265-17번지 토지 소유자들에게는 수십 년 간 소위 “골목길” 역할을 해왔다. 물론, 사용료 부담 없이 무상으로.. 그런데, 이 땅을 포함한 주위 토지들이 개발을 위해 줄줄이 업자에게 매각되는 과정에서 위 두 토지 소유자들의 매각거부로 당초의 개발계획이 어긋나게 되자, 개발업자는 두 토지 소유자를 상대로 골목길을 통해하는 사용료, 그것도 월 50만 원이라는 적지 않은 금액의 청구 소송을 제기한 것이다. 위 두 토지와 같이 公路(공로)에 접하지 못하는 맹지가 현실적으로 많이 존재하다보니 공로로의 통행을 위한 타인 소유 토지사용이 드물지 않게 되고, 그 때문에 관련분쟁도 적지 않게 발생하고 있다. 마산에서 발생한 이 사건 역시 그런 분쟁인 셈이다(다만, 사용료청구가 일대의 토지 개발과정에서 매각을 압박하기 위한 수단으로 제기된 점이 다소 특이할 뿐이다). 통행권 관련 실무상 쟁점은 다음과 같다. 통행권 분쟁의 법적인 단골 메뉴는 단연 주위토지통행권이다. ★ 민법 제219조 (주위토지통행권)① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가
2018-05-14 19:33 -
단전․단수조치의 실행, 매우 신중하게 이루어져야
차임이나 관리비 징수 등의 목적으로 단전, 단수조치가 취해지는 경우가 많다. 그런데 이런 단전단수조치의 대부분이 임대차계약서나 집합건물 내 관리규약 등에 근거한 것이다보니 위법이라는 생각 없이 쉽게 행해지는 경향이 있다. 하지만, 비록 계약서나 관리규약에 따른 단전단수조치라 하더라도 민형사상 문제될 가능성이 있다. 형사적으로는 범죄 문제, 민사적으로는 불법행위에 기한 손해배상의 문제가 될 수 있는데, 형사상 유무죄 판단은 민사상 불법행위 판단과 동일하지는 않더라도 형사상 유죄인정은 거의 대부분 민사상 손해배상책임으로 이어진다는 점에서 민형사 판단 모두에 공히 적용될 수 있다. 임대차계약상에서 정한 당사자간 합의나 집합건물법에 따른 관리규약에서 정한 절차에 따라 이루어진 단전단수행위의 처벌에 있어 실무상으로는 형법 제20조 “정당행위”라는위법성조각사유가 될 수 있는지의 차원에서 많이 논란이 되어왔다<이와 별도로 형법 제24조 “피해자의 승낙”이라는 위법성조각사유도 생각해 볼 수 있지만, 형법상 “피해자의 승낙”은 구성요건사실행위(단전 등)가 이루어질 당시까지 “계속”되어져야하는 요건이 필요하다는 점에서, 당초 합의된 계약서나 관리규약에도 불구하고 대상자가 그러한 조치를 거부하고 있는 상황에서 단전단수조치가 행해졌다면 피해자 승낙으로 구성하기는 어려울 것이다>. ★ 형법 제20조 (정당행위) 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다★ 형법 제24조 (피해자의 승낙)처분할 수 있는 자의 승낙에 의하여 그 법익을 훼손한 행위는 법률에 특
2018-05-07 20:20 -
盡人事, 待天命 !
1심 패소사건을 2심에서 수임한 후 각고의 노력 끝에 승소하여 기억에 깊이 남는 사건이 있다. 이 사건은 드라마틱한 사건으로 2017. 5.경 칼럼으로 작성해서 발표하기까지 했다. 바로 “헐값에 토지를 매도한 어느 의뢰인의 사건 수임기”라는 제목의 칼럼이다. 그런데 최근 선고된 대법원 판결을 검색하다가 깜짝 놀랄만한 사실을 알게 되었다. 해당 2심 판결과 유사하다고 생각하면서도 설마 하는 마음으로 판결을 읽어 내려갔는데, 동일한 사안이 대법원에서 정반대로 판단되었다는 사실을 확인할 수 있었다. 대법원 판결 소개에 앞서, 이해를 돕는 차원에서 2017. 5.경 당시 발표된 칼럼 내용을 요약해서 소개한다. 시세를 오인하여 지나치게 낮은 가격에 부동산을 매도하였다고 하더라도 일단 체결된 계약을 무효화시키거나 취소하는 것은 대단히 어렵다. 이런 경우에 불공정한 법률행위를 주장하거나 사기, 착오에 의한 의사표시 취소로 구성하여 재판하게 되지만, 판례상 인정되기는 쉽지 않다. 다음에서 소개하는 사례는, 토지를 시세에 비해 약 40% 낮은 금액에 처분하게 된 것을 뒤늦게 알게 된 매도인이 계약에 따른 이전등기를 거부하자, 매수인으로부터 이전등기청구의 소송이 제기된 사건이다. 불공정한 법률행위, 사기, 착오 취소가 재판에서 쟁점이 되었지만, 1심에서는 ‘여전히 계약은 유효하고 따라서 매도인은 이전등기의무가 있다’고 판단하여 원고 승소판결이 선고되었다. 필자는, 다른 소송대리인을 통해 진행된 1심 재판에서 패소한 의뢰인인 피고로부터 항소심 사건을 수임하게 되었다. 항소심 수임 이후 사건기록 검토 결과, 계약에 따른 이전등기를
2018-04-17 19:30 -
신탁된 부동산거래, 매우 신중해야
신탁회사에 신탁된 부동산의 소유권은 신탁자와 수탁자간의 내부적인 약속에 관계없이 대외적으로는 엄연히 수탁자에게 있다. 또한, 여러 이해관계인 특히 우선수익자의 이해관계까지 고려하여 신탁계약은 법률전문가도 이해하기 어려운 매우 복잡한 구조이다. 따라서, 신탁된 부동산 거래에 있어서는 이런 점을 고려하여 각별한 주의가 필요하다. 그럼에도 불구하고 이런 점에 대한 고려 없이 부주의하게 거래해서 낭패보는 경우가 실무상 적지 않다. 지정된 신탁계좌에 입금하지 않는 것이 대표적이다. 분양가 할인 등의 명분으로 지정계좌가 아닌 시행사(분양회사)가 알려준 다른 계좌로 분양대금을 납부하는 것이다. 신탁회사에 대해 유효한 분양대금 납부로 인정받기 쉽지 않아 정상적인 이전등기가 어렵다. 다음에 소개할 판결은, 해당 분양대상 건물의 설계회사가 시행사에 대해 가지는 십여 억 원의 설계용역대금채권 대신 분양대상 호실 몇 채를 받기로 시행사와 대물변제약정을 하고, 이를 근거로 시행사, 신탁회사, 우선수익자 등을 상대로 이전등기 등을 청구한 사안에서, 대물변제를 약정한 분양회사에 대해서는 이전등기청구권이 있지만, 해당 부동산의 등기권자인 신탁회사 등에 대해서는 청구권이 없다는 취지로 판단하였다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 5. 13.선고 2015가합516378 소유권이전등기1. 기초 사실 가. 당사자들의 지위 주식회사 H(이하 ‘H’라 한다)는 별지(1) 목록 1 내지 3 기재 토지(이하 순서대로 ‘이 사건 1, 2, 3 토지’라 한다)에 지하 8층, 지상 15층 규모의 ‘H존’ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 신축 및 분양사업(이하 ‘이
2018-04-09 23:04
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부동산 명의신탁과 취득세
부동산 명의신탁은 등기와 실질적인 소유권 귀속의 불일치로 인해 등기명의가 없는 명의신탁자에게 취득세부과가 가능한지 논란이 될 수 밖에 없다. 판례는 부동산실명법상 명의신탁법리에 “사실상 취득”이라는 취득세 부과의 대원칙을 대입하여 판단하고 있다. “사실상 취득” 여부에 대해서는 명의신탁의 유형에 따라 달리 판단되는데, 명의신탁자와 수탁자 명의의 등기를 모두 거치게 되는 “양자간 명의신탁”의 경우에는 “사실상 취득” 여부가 문제될 여지가 적다는 점에서, 결국 등기명의를 거치지 않는 “3자간 등기명의신탁”과 “계약명의신탁”의 명의신탁자에 대한 취득세 부과에 논의의 초점이 맞춰지게 된다. 두 가지 유형으로 나누어 살펴보기로 한다. 먼저, 3자간 등기명의신탁의 경우이다.“3자간 등기명의신탁”의 수탁자 앞으로 이전등기되었다고 하더라도 신탁자는 매도인과의 관계에서 대금을 모두 지급하고 이전등기를 구할 지위에 있다는 점에서 신탁자가 사실상 취득한 것으로 보아 신탁자에 대한 취득세부과가 가능하다고 판단된다.★ 대법원 2007. 5. 11. 선고 2005두13360 판결 【취득세등부과처분취소】 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고, 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제105조 제2항은 취득세의 과세객체가 되는 부동산 취득에 관
2018-04-05 22:57 -
폐업신고 지체에 따른 법률문제
기존 영업에 대한 폐업신고 지체로 후속 영업신고나 허가에 지장을 초래하게 되면서 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많다. 기존 영업에 대한 폐업신고가 지체되면 실무상으로 동일한 공간에 대해서는 신규 영업의 신고나 허가가 제한된다. 동일한 공간의 중복영업 인허가 제한이라는 차원에서, 아직 폐업신고가 이루어지지 않고 있는 공간에 대해서는 기존영업이 아직 종료되지 않은 상태로 해석하는 것이 행정실무이기 때문이다. ★ 공중위생관리법 제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고)① 공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ② 제1항의 규정에 의하여 공중위생영업의 신고를 한 자(이하 "공중위생영업자"라 한다)는 공중위생영업을 폐업한 날부터 20일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 제11조에 따른 영업정지 등의 기간 중에는 폐업신고를 할 수 없다★ 식품위생법 제37조(영업허가 등)① 제36조제1항 각 호에 따른 영업 중 대통령령으로 정하는 영업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업 종류별 또는 영업소별로 식품의약품안전처장 또는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경할 때에도 또한 같다.② 식품의약품안전처장 또는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 제1항에 따른 영업허가를 하는 때에는 필요한 조건을
2018-03-29 15:09 -
상가․주택 임대차계약의 묵시적 갱신, 요건과 효과
서울 소재 상가건물 어느 점포 임차인으로부터 묵시적 갱신과 관련해서 받은 상담내용이다(의뢰인 비밀보호를 위해 사안에 약간의 변형을 가하였다). 임대차보증금 1억 원에 월차임 200만 원, 임대차만기 2018. 3. 31.인 이 의뢰인은, 임대차만기를 앞둔 2월 초순경 임대인에게 임대차를 연장하지 않겠다고 통보한다. 하지만, 임대인으로부터 뜻밖의 답을 듣게 된다. “임대인과 임차인은 본 임대차계약기간 만료 2개월 전까지 당사자 어느 일방으로부터 의사표시가 없는 경우에는 본 임대차계약과 동일한 조건으로 1년 계약을 연장하는 것으로 한다”는 임대차 계약조항에 따라 1년간 계약이 자동 연장된다는 취지였다. 이런 계약 내용의 존재를 알지 못했던 의뢰인은 임대인에 대해 임대차만기 2개월 전까지 계약종료 통지를 하지 못했는데, 공교롭게도 계약종료를 전제로 이미 다른 점포에 임대차계약을 마친 상태라 더욱 난감하지 않을 수 없었다. 당황한 의뢰인은 필자를 찾아와 ‘내용에 대한 구체적 합의 없이 부지불식간에 삽입된 내용이니 무효가 아닌지’ 억울함을 호소했다. 하지만, 이런 계약 내용이 기재되어 있는 계약서에 두 사람이 서명날인하였다면 합의가 성립된 것으로 해석될 가능성이 크다는 점에서 이와 같은 의뢰인의 하소연은 법적인 분쟁에서는 효과적일 수 없다. 거짓이 아니라 진심과 억울함이 충분히 느껴지는 사안이라 필자로서도 도와주고 싶었지만, 문제된 계약내용이 워낙 분명하고 다른 해석의 여지가 없어서 법적 분쟁에서 불리할 것으로 보였다. 하지만, 고민 끝에 좋은 해결방법을 제시할 수 있었다. 키포인트는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임
2018-03-20 23:18 -
토지임대차계약의 중도해지와 임차인이 신축한 건물에 대한 보상
‘임차인의 비용으로 건물을 신축하여 일정기간 토지건물을 사용하다가 토지 임대차계약이 종료되면 임대인에 대해 건물신축에 따른 어떠한 보상청구도 없이 계약을 마무리한다’는 취지의 토지임대차계약이 적지 않다. 건물신축이 임차인의 필요에 의한 것이고, 신축비용을 감안한 비교적 장기간의 토지임대차를 하는 것을 감안한 것이다. 그럼에도 불구하고 임대차계약을 종료하는 과정에서는 건물신축비용의 보상문제로 임대인, 임차인간에 갈등이 자주 발생하곤 한다. 특히, 차임연체 등 임차인의 귀책사유로 계약이 중도해지된 경우에는 갈등이 더 극심해질 수 있다. 임차인 입장에서는, 비록 임차인 귀책사유로 인한 것이기는 하지만 장기 임대차를 전제로 신축한 건물이 임대차 조기종료로 인해 고스란히 임대인의 이익으로 되었다는 점에서 그에 대한 보상은 이루어져야 한다고 생각하지만, 반대로 임대인 입장에서는 임차인의 필요에 따라 건축되어져서 임대인에게 꼭 필요한 용도도 아닌 그런 건물을 임차인 귀책사유로 인한 조기종료 때문에 보상까지 하게 되는 것은 부당하다는 입장일 수 밖에 없기 때문이다. 일단, 토지임차인의 지상물매수청구권 차원에서 이 문제를 생각해 볼 수 있다. ★ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.★ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할
2018-03-19 13:13 -
인공지능이 우리 부동산 시장에 미치는 영향
최근 필자는, 부동산 직거래를 하는 의뢰인 업체와 함께 인공지능(AI)을 연구하는 대기업 계열사와 미팅을 가진 적이 있다. 해당 대기업 계열사는 개발 중인 인공지능을 통해 부동산등기부등본 등 관련 자료를 바탕으로 임대차계약서 등 부동산 거래계약서를 자동으로 작성하는 것은 물론, 거래 관련 법령과 판결 분석을 통해 부동산 거래에 필요한 권리분석까지 가능할 수 있도록 연구 중에 있었다. 모 법무법인 소속 변호사들도 이 회사 기술진과 함께하고 있었다. 부동산 직거래를 운영하는 의뢰인 회사와의 미팅은, 빈번한 직거래계약을 연결하면서 접하게 되는 의뢰인 회사의 경험을 함께 공유하면서, 연구 중인 인공지능이 짧은 시간에 많은 거래 데이터를 습득할 수 있도록 하는 차원이었다. 구글 알파고처럼 컴퓨터 인공지능은 사람 보다도 훨씬 치밀하고 정확한 분석 능력과 계산 능력을 바탕으로 방대한 매물정보에서 고객이 원하는 매물에 대한 검색을 용이하게 할 수 있을 것이다. 자료가 방대하거나 검색 조건이 까다롭더라도 훨씬 빠르고 정확하게 매물정보를 검색해 낼 것이다. 놀라운 사실은, 이와 같은 단순한 데이터 검색을 넘어 소위 전문가의 영역이라고 하는 거래계약서 작성과 권리분석까지 염두에 두고 상당한 정도의 개발이 진행 중이라는 점이었다. 부동산 거래 전문가의 영역에도 인공지능이 아주 가깝게 와있음을 피부로 실감할 수 있는 자리였다. 그동안 사람의 손과 머리로 힘들게 하나하나 해왔던 거래계약이, 실제로는 기계적으로 다시 말하면 패턴화된 정형적인 작업으로 어렵지 않게 가능할 수 있음을 느낄 수 있었다. 대체로 거래계약서의 특정란은 관련 문서
2018-03-01 00:47
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이명박 전 대통령 상대 손해배상 소송의 변
2007년 12월 대통령 선거 당시 이명박 전 대통령에 의해 약속된 전 재산 기부약속이 제대로 이루어지지 못한 점에 대해 국민의 한 사람으로서 불법행위에 기한 손해배상청구 소송을 제기하게 되었다. 2018. 2. 19. 접수하여 서울중앙지방법원 2018가단 5033070호 손해배상 사건으로 계류 중이다. 그에 대한 소 제기는 국민을 기만한 행위에 대한 민사적인 책임을 묻고자 하는 주된 목적 이외에도, 제대로 이행되지 못한 기부약속의 실체가 무엇인지를 분명하게 밝힘으로써 부당한 목적으로 이루어지는 수많은 우리 기부약속의 문화와, 부동산 명의신탁을 비롯하여 범죄나 조세포탈 등의 목적으로 이루어지는 차명재산 문화가 우리사회에서 발붙일 수 없도록 하기 위함이다. 소 제기 이후, 진심으로 반성하고 국민의 뜻에 부합하는 진정한 기부행위가 실행된다면 소취하 의사가 있음을 분명히 한다. 아울러, 이 재판에 많은 사람들의 동참을 구하는 차원에서 소장 전체를 공개하며, 소 제기에 동참하기를 원하는 사람은 무료로 이용해도 무방하다. 소 장원 고 최광석 주소 소송대리인 법무법인(유한) 득아 담당변호사 최광석, 이고은, 오현주 서울
2018-02-19 10:29 -
대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인의 배당요구와 제2경매에서의 지위
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하고 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없게 된다(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등). 그런데, 이와 관련된 대법원 판결들 모두는 제1경매의 대상물이 임대차목적물 전부인 경우인데, 전부가 아니라 일부 지분에 대해서만 이루어진 1차 경매에서 보증금 전부를 배당받지는 못한 임차인이 이어지는 후속 경매에서 우선변제권을 포함한 어떤 지위를 가지는지에 대한 대법원 판결은 아직 존재하지 않고 있다. 이해의 편의를 위해, 2차 경매대상물이 1차 경매 대상 지분이 아닌 나머지 지분인 경우와, 1차 경매 지분을 포함한 임대차목적물 전부인 경우로 나누어 생각해보기로 하자. 우선, 일부 지분에 대한 1차 경매 후 1차 경매에 포함되지 않은 나머지 지분에 대해서만 이루어진 2차 경매에서 임차인은 어떤 지위를 가질 수 있을까? 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결 [배당이의] 등 관련 판례의 기본적인 입장은, “--주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증
2018-02-14 16:54 -
최근 강남아파트 가격급등 현상과 해약의 법리
주변 지인들로부터 ‘부동산 전문 변호사는 부동산경기가 호황일 때와 불황일 때 중 어느 때 더 돈을 많이 버나요?’라는 질문을 자주 받곤 한다. 변호사들은 다른 사람들의 힘든 과정에서 사건수임을 더 많이 하지 않는지를 염두에 둔 농담 섞인 질문인 것이다. 이에 대해 필자는 ‘호황인지 불황인지 보다는 변동이 심할 때 사건수임이 많다’는 취지로 답하곤 한다. 사람들이 변호사를 찾게 되는 것은 보통 법적인 분쟁이 발생했을 때인데, 예상을 넘어선 변동이 발생하게 되면 분쟁으로 이어지는 경우가 많기 때문이다. IMF와 같은 경기급락이나부동산 가격급등이 대표적이다. 이런 이유로, 최근 필자는 서울 강남 아파트 가격 급등 현상을 변호사 업무과정에서 그야말로 피부로 실감하고 있는 중이다. 아파트 매매계약 체결 직후 예상치 못한 가격 급등 현상으로 인해 매도인과 매수인간에 갈등이 극심해지면서 법적 분쟁으로 비화되고 있기 때문이다. 더구나, 최근의 가격 급등세는 워낙 가파르고 예전에 비해 거래 금액마저도 크다보니 원만한 계약이행이 점점 어려워지면서, 원만한 합의에 이르지 못한 채 법적인 분쟁으로 이어지고 있는 것이다. 10여년 전인 2006. 10.에 발표한 필자의 칼럼을 원문 그대로 소개하고자 한다. 그 당시에도 단기간의 가격 급등으로 인해 거래 대금의 10%나 되는 적지않은 계약금 상당을 손해보더라도 해약하고자 하는 매도인들 때문에 이에 대처하는 취지의 글을 작성했는데, 10여년이 지나도록 크게 변치않고 있는 우리 부동산거래시장의 모습에 씁쓸함을 금할 수 없어, 그 때 작성한 글 그대로를 소개한다. 제목 : 아파트가격급등하는 상황에서
2018-01-12 02:09 -
분양형호텔 수익금 미지급 분쟁의 원인과 구조
한때 인기를 끌던 소위 분양형호텔에 대한 법적 분쟁이 최근들어 급증하고 있다. 약속받았던 수익금 지급이 제대로 이루어지지 않고 있기 때문이다. 이해를 돕기 위해 이러한 분양의 구조를 대략적으로 소개하면 다음과 같다. 집합건물 내 구분건물(호실) 분양이라는 측면에서는 일반 오피스텔 분양상품과 거의 대동소이하다. 하지만, 여기에다가 준공 후 구분건물 위탁을 통해 호텔로 운영한 다음 일정한 수익금을 지급한다는 취지의 소위 “위탁운영계약(임대차계약)”이 추가된다는 점이 일반분양과 다른 특징이다. 수분양자들로서는 분양받은 후의 임대에 대한 고민을 안정적인 호텔 운영 수익금지급을 통해 해결할 수 있다는 매력이 있는 것이다. 더 나아가, ‘시중금리에 비해 상당히 높은 수익금을 일정기간 확정적으로 보장한다’는 약속까지 곁들이는 경우가 있어 더욱 솔깃하지 않을 수 없다. 문제는, 이와 같은 수익금약속이 제대로 지켜질 수 있다는 보장이 없다는 점이 간과되고 있는 것이다. 수익금지급을 약속한 주체들의 자력이 절대적으로 취약하기 때문이다. 게다가, 수익금이 제대로 지급되지 않아 분쟁이 발생하면 일반 분양에 비해 분양형 호텔상품은 법률적인 리스크가 매우 클 수 있다는 문제도 있다. 예를 들어보자. 수분양자들은 갑이라는 분양회사와 분양계약을 체결하면서 동시에 을이라는 위탁운영사와 위탁운영(임대차)계약을 체결한다. 분양주체는 갑, 위탁운영의 주체는 을로 이원화하는 구조가 일반적이다(위탁운영에 따른 수익금지급책임은 계약당사자인 을이 되지만, 분양회사인 갑이 을을 위해 연대보증하기도 한다). ☞ 이원화된 구조를 취
2018-01-08 14:27 -
상가권리금 회수방해행위 여부, 참 애매하다
2015. 5. 상가권리금 회수청구권을 골자로 하는 개정 상가건물임대차보호법이 시행되었지만, 시행 당시부터 불명확한 법 규정에 대한 우려가 적지 않았다. 역시나, 시행 2년이 지난 지금 관련 분쟁이 속출하고 있다. “현저히 고액의 보증금과 차임”, “정당한 사유 없이” 등 권리금회수방해행위의 핵심 요건들을 불명확하게 규정함으로 인하여 구체적인 사례들마다 방해행위인지 여부를 두고 논란이 될 수 밖에 없기 때문이다. 관련 판결 두 건을 소개한다. 두 사건 모두, 건물주가 임차인을 상대로 건물의 인도를 청구하자, 임차인이 건물주를 상대로 권리금회수방해행위를 이유로 한 손해배상을 반소로 청구한 사안이다. 우선 첫 번째 판결이다. ★ 대구고등법원 2017. 10. 26.선고 2016나1770(본소) 건물명도, 2016나1787(반소) 손해배상(기)1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3, 5, 7, 9, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 3, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. 가. 원고와 선정자는 부부로 별지 1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공동소유자이고, 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 박00로부터 이 사건 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)를 임차하여 약국을 운영하는 사람이다. 나. 이 사건 건물의 소유자이던 박00은 2008. 7. 31. 피고와 이 사건 약국에 관하여 임대차 보증금 100,000,000원, 월 차임 2,500,000원, 임대차기간 2008. 8. 1.부터 2년으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이
2017-12-18 21:47