서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
-
집합건물 내 상가점포 분양과 독점업종 보장
집합건물 상가점포를 분양받음에 있어 분양받는 해당 점포에만 가능한 독점업종을 보장받고자 하는 마음에 비싼 분양가를 감수하고 분양계약을 체결하는 경우가 많다. 하지만, 이를 보장받기 위한 법률검토는 매우 미흡하기 그지없다. 상가 건물 내 다른 점포에는 불가하고 오직 해당 특정 점포에만 영업가능한 업종을 보장받기 위해, 해당 점포 분양계약서 업종란에 특정업종 예를 들어 “약국”, “부동산중개업소” 등을 기재하는 정도에 그치기 때문이다. 하지만, 이런 정도의 조치만으로는 원하는 업종보장이 제대로 되지 않을 수 있다. 때문에 향후, 다른 점포 내에 동일한 업종을 영위하고자 하는 사람과 분쟁으로 이어질 가능성이 클 수밖에 없다. 특히, 약국 업종의 경우에는 처방전을 받을 수 있는 병의원이 있는 건물에 선호도가 집중되고 이런 목 좋은 점포에 약국개설이 가능한지 여부에 따라 수억 원의 권리금이 좌우되면서 업자들의 관련 컨설팅까지 성행하고 있는 실정이다. 업종지정과 관련된 판례는 다음과 같다. 즉, “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에
2017-12-04 22:00 -
선순위 가등기있는 부동산을 낙찰받아 낭패 본 지인 분의 사연
얼마 전 필자의 지인으로부터 받은 상담내용이다. 지인 분은 甲이라는 사람과 1/2씩 지분으로 보유하던 토지 전부를 공유물분할판결절차에 따라 경매신청하게 된다. 그런데, 경매개시결정 이전에 甲의 지분에 대해 乙 앞으로 가등기가 되었는데, 저당권 등 다른 선순위 제한물권이 없던 터라 이 가등기는 말소되지 않고 인수되는 권리가 되면서 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있게 된다. 지인 분이 공유물분할과정에서부터 미리 甲의 지분에 처분금지가처분을 해두지 못한 점을 甲이 악용한 것으로 짐작되었다. 하지만 지인 분은 이 사실을 대수롭지 않게 생각하고서 무심코 토지 전부를 대금 7억 원에 본인이 경락받게 된다. 지인 분이 보기에는 가등기가 정상적이지 않은 허위여서 낙찰받은 후에 소송을 통해 말소할 수 있을 것으로 생각했고, ‘경매에 문제가 있으면 법원이 경매를 진행했을 수 있겠느냐’는 식으로 선순위가등기에 대해 깊이 생각하지 못했던 것이다. 그 후 지인 분은 배당기일을 일주일 앞두고서야 문제의 심각성을 깨닫게 된다. 가등기가 말소되지 않고 인수됨에도 불구하고 경락대금의 절반인 3억 5천만 원이 甲이라는 사람에게 바로 배당(분배)된다는 사실을 뒤늦게 알게 되었기 때문이다. 직권말소되지 않은, 즉 인수되는 가등기가 달린 1/2 지분을 이전등기한 후 가등기 말소에 실패하게 되면 취득한 1/2 지분은 가등기권자에 대항하지 못해 소유권을 상실할 수 있지만, 이미 甲에게 배당된 지인 분의 낙찰대금 반환이 불확실하게 된다는 사실을 배당기일 임박해서야 알게 된 것이다. 그제서야 지인 분은 부랴부랴 평소 알고 지내던 대형 법무법인 변호사를 찾
2017-11-20 21:24 -
공유 지분 위의 기존 제한물권, 공유물분할로 그대로 轉寫(전사)된다
공유물 분할의 효과를 오해하여 황당한 재판을 하게 된 의뢰인을 최근에 상담한 적이 있다. 경기도에 10만 평방미터의 넓은 토지를 다른 여러 명의 공유자들과 소유하고 있는 이 의뢰인은 다른 공유자들로부터 공유물 분할소송을 당하게 되었다. 의뢰인은 현물분할을 주장했지만 1심에서 다른 공유자들의 경매분할 주장이 받아들여지자, 이항소 끝에 희망하던 현물분할 판결을 받게 되었다. 공유 토지의 면적이 크고 십여 명의 공유자들의 이해관계가 얽혀있어 합리적이고 공평한 분할방안을 두고 오랜 시간에 걸쳐 논쟁하고 수차례 조정재판까지 거친 끝에 원하던 결론을 얻을 수 있었다고 한다. 하지만, 이 의뢰인의 이런 기쁨은 분할 판결에 따른 공유물분할등기절차를 거쳐 받게 된 분할된 토지 등기부를 보고서 산산히 깨지고 말았다. 분할 전 다른 공유자들 지분에 설정된 압류, 저당권 등 수많은 제한물권이 의뢰인의 분할된 단독토지에도 그대로 옮겨와 있었던 것이다. 분할 전 자신의 지분에는 저당권 등 아무런 하자가 없어 분할된 토지상에 하자 없이 깨끗한 상태의 권리상태를 기대한 의뢰인으로서는 황당하지 않을 수 없었다. 분할 재판에서 소송대리인이 있었지만 현물분할 후의 이와 같은 분할결과에 대해서는 전혀 설명듣지 못했다고 했다. 의뢰인으로서는 황당할 수 밖에 없지만, 분할의 법리상 이런 결과는 불가피할 수 밖에 없다. 경매분할이 아니라 현물분할이 이루어지면 종전 토지의 등기부상 공유관계나 권리관계가 분할된 토지에 그대로 轉寫(전사)되는 것이 기본 법리이고, 이는 공유물 전체가 아니라 일부 지분에만 존재하던 기존 담보물권이나 가압류 등의 처리
2017-11-16 21:51 -
위반건축물 거래에 따른 손해배상 분쟁 2건
무단증축되거나 용도변경되는 등 관련법령에 위반되는 건축물이 현실적으로 적지 않고, 심지어 위반 건축물인 상태에서도 법위반을 시정하지 않은 채 버젓이 거래되고 있다. 하지만, 거래 이후 관청 단속 등으로 건물의 위법상태를 더 이상 유지하기가 곤란한 상황이 되면 법적 분쟁이 발생하게 된다. 위반건축물에 대해 자세히 알지 못한 채 거래했다는 이유로 계약을 해제해달라고 하거나 손해배상을 청구하는 식이다. 관련 판결 2건을 소개한다. 첫 번째는, 서울중앙지방법원 2017. 5. 17.선고 2015가합525860호 판결이다. 이 사안은, 5층 근린생활시설 및 주택에 대한 매매 당시 1층 주차장 부분이 상가로 이용되고 있었고, 근린생활시설인 2층 내지 4층 부분이 다수의 원룸으로 불법개조된 상태였으며, 5층 주택이 5개의 원룸으로 개조되고, 지붕층은 옥탑방이 불법으로 설치되는 등 여러 가지 법위반이 존재하고 있었음에도 불구하고 중개업자에 의해 작성된 중개대상물확인설명서상에는 건축물대장상 위반건축물 여부란에 “위반”이라고 표시되고, 위반내용란에는 “근생을 주택으로 개조함”이라는 정도의 표기만 되는 등 여러 위반사항을 정확하게 표기하지 못하고 있었다. 거래 후 관청의 단속을 계기로 매수인은 매도인과 중개업자를 상대로 손해배상 소송을 제기하게 된다. 확인설명서상에 그나마 부실하게 기재된 법위반사항의 표시마저도 중개업자가 일방적으로 작성한 것이어서, 위반사항에 대해서는 거래 당시 전혀 알지 못했다는 주장이다. 이에 대해 매도인과 중개업자는, 확인설명서상 표기는 여러 법위반 사항들을 개략적으로 기재한 것일 뿐이고 그 밖의 내용에 대해서도
2017-11-14 19:56 -
안전한 부동산거래와 등기공신력
등기공신력이 없는 우리 제도하에서는 원인무효의 등기를 믿었다고 하더라도 보호받지 못하는 것이 원칙이다. 때문에, 등기부상의 표시에만 연연하지 말고 매도자에게 과연 진실한 권리가 있는지 여부를 세심하게 살필 필요가 있다. 다음에서 소개한 판결은, “김영옥”이라는 한글 이름과 주소만 표기되어 있는 토지를 매수하기 위해 소유자를 물색하던 중 실제 소유자가 아닌 동명이인을 만나 매매계약을 체결하게 되면서 화근이 된 사안인데, 실제 소유자는 35년생이었지만 주민번호가 등기부에 기재되어 있지 않아 결국 57년생 동명이인을 실제 소유자인 것으로 오해하고서 매매계약이 체결되어 버렸다. 그 후 이를 바탕으로 이 토지는 여러 사람에게 전전매도되어 급기야는 이 토지 위에 아파트가 건축되고 수분양자 앞으로 대지지분등기까지 마쳐지고 말았다. 이런 상태에서 실제 소유자는 전전 매수인들을 상대로 원인무효를 이유로 한 소유권이전등기 말소소송을 순차로 제기하게 된다. 사안의 전모와 법적 쟁점이 잘 표현된 2심 판결인 수원지방법원 2015. 10. 7.선고 2015나295 소유권이전등기말소 판결 내용을 소개키로 한다. 1. 인정사실 가. 원고(金永玉, 1935. 12. 12. 출생)는 별지 목록 기재 제1토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1962. 6. 6. 매수하여 1962. 6. 26. 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고 김00은 이 사건 토지에 관하여 수원지방법원 성남지원 광주등기소 2001. 8. 11. 접수 제34769호로 2001. 7. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다)를 마쳤다. 이후 피고 &&앤씨 주식회사(이하 ‘피고 회사’라고 한다)는 이 사
2017-11-08 20:55
-
계약금 일부만 수수된 채 계약 불이행된 판결 사례
계약금 일부만이 지급된 상태에서의 계약해제와 관련된 흥미로운 판결이 선고되어 소개한다. 사건개요는 다음과 같다. 원고는 피고 소유의 부동산을 18억여 원에 매수키로 하는 계약을 체결하면서, 계약금을 3억 원, 잔금을 15억여 원으로 정하되, 계약금의 일부인 5천만 원만 현실지급하고, 나머지 2억 5천만 원은 현실지급 대신 월 300만 원씩을 해당 부동산의 임차인 명도일까지 매도인인 피고에게 지급하는 것으로 합의했다. 이러한 약정에 따라 매수인인 원고는 월 300만 원씩을 30여 차례에 걸쳐 총 1억여 원을 지급해왔다. 그러던 중, 매도인은 계약을 해약하기로 결심한 후 현실지급받은 5천만 원과 해약금 3억 원을 합한 3억 5천만 원을 매수인인 원고에게 공탁하게 된다. 그러자 원고는, 주위적으로는 피고의 공탁에도 불구하고 매매계약이 해제되지 않고 여전히 유효함을 이유로 한 이전등기 청구를, 예비적으로는 계약해제에 따른 추가적인 금전 청구를 구하는 소를 제기하게 되는데, 최근 항소심 재판에서 원고 청구가 모두 기각되었다(2017. 11. 1. 현재 대법원 상고되어 계류 중). 우선, 항소심인 대구고등법원 2017. 10. 19.선고 2016나26458 소유권이전등기 판결에서 인정된 사실관계는 다음과 같다.1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. 가. 원고는 2013. 2. 28. 피고들과 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 매매대금 1,885,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매
2017-11-02 22:08 -
원고 최광석의 보증금반환 투쟁기
경매 진행 중인 서울 관악구 다가구 주택 세입자 몇 명으로부터 최근 중개업자에 대한 손해배상청구 소송을 의뢰받았다. 이들은 20여 가구가 있는 다가구 주택의 후순위 세입자들로서 입주 과정에서 중개업자로부터 주택 시세에 비해 적은 금액의 선순위 근저당권만에 대해서만 설명들었을 뿐, 다른 세입자 보증금 문제가 보증금반환에 어떤 영향을 미치는지에 대해서는 아무런 설명을 듣지 못했다. 그 후, 해당 다가구 주택이 경매에 처해지면서 의뢰인들보다 다가구 주택에 빨리 입주한 세입자들의 보증금 때문에 상대적으로 늦게 입주한 의뢰인들의 보증금 반환은 어렵다는 사실을 뒤늦게 알게 된 것이다. 그런데, 이들과 대화를 나누는 과정에서 이 집에 보증금을 반환받지 못하게 되는 후순위 세입자들 중 젊은 여자 변호사가 한명 있다는 사실을 알게 되었다. 자신이 변호사임에도 불구하고 제대로 된 검토 없이 피해를 입게 되었다는 자책감 때문인지, 이 변호사는 다른 세입자들과 연대하지 않은 채 조용히 혼자서 소송준비를 하고 있었다. 의사는 아파도 아프다고 하지 못하고, 변호사는 사기당해도 피해사실을 하소연하지 못한다는 속설이 있다. 주위의 비아냥 때문일 것이다. 이를 계기로 필자 역시 다가구 주택 임대차에 얽힌 과거의 부끄럽고 어두운 역사를 털어놓기로 마음먹었다. 거의 20년 전이지만, 좋은 일도 아니고 주위의 비아냥도 부담스러워 지금까지 공개하지 않았는데, 위 여자 변호사처럼 지금까지도 많은 사람들이 다가구 주택 임대차문제로 계속 피해를 보고 있는 것 같아 주의환기 차원에서 공개하게 되었다. 로펌의 신입변호
2017-10-04 21:00 -
관리비 체납된 상태에서 해당 구분건물이 전전양도될 경우
경매투자과정에서 체납된 관리비 문제를 소홀히 하여 낭패를 보게 된 의뢰인의 사연이다. 이 의뢰인은, 모 집합건물 내의 1개 구분점포에 대해 이루어진 경매를 통해 최고가 매수신고인이 된 상태에서 매각대금 잔금 납부 이전에 1천만 원의 웃돈을 받고 이 점포를 甲에게 매도하게 되었다. 그에 따라 의뢰인 앞으로 이전등기된 즉시 甲에게 재차 이전등기되었고, 경매 매각대금 잔금 역시 실제로는 甲이 부담하였다. 그로부터 1년 6개월이 지난 어느 날, 이 의뢰인은 해당 집합건물 관리사무소로부터 1,500만 원의 관리비 지급청구소송을 당하게 되었다. 소장 검토 결과, 1천만 원의 웃돈을 받고 매각한 해당 구분점포의 경매 채무자의 체납된 (공용부분)관리비를 청구하는 내용이었다. 이 의뢰인 입장에서는, 비록 경매 과정에서 해당 점포에 대한 관리비 연체사실을 알고는 있었지만, 경매 잔금 납부 이전에 1천만원을 받고 甲에게 넘기는 과정에서 해당 점포의 관리비 등 제반 문제는 甲이 처리하는 것으로 구두상 약속을 받았고, 비록 형식상으로는 의뢰인을 거쳐 甲에게 이전등기되었지만, 잔금납부도 甲의 자금으로 甲의 주도하에 이루어졌고 의뢰인 앞으로 이전등기되는 당일 甲에게 재차 이전등기되었다는 점에서, 해당 점포에 대한 소유권을 취득했다는 인식이 전혀 없었기 때문에, 이런 소 제기에 대해 매우 황당하고 억울해하는 태도를 보였다. 게다가, 현재 소유자인 甲을 제외한 채 의뢰인에 대해서만 소 제기된 저의가 무엇인지, 즉 관리사무소와 甲 사이의 모종의 거래가 있지 않은지에 대해서도 분개해했다. 하지만, 이런 억울한 감정에도 불구하고 법률검토 결과로는
2017-09-25 18:54 -
공증 브로커의 불법 분양권 사건, 법조 비리의 단초일 수도
서울 강남 일대에서 공증을 통해 수백 건의 불법 분양권 전매를 알선한 장 모라는 브로커가 적발되었다는 최근 보도가 있었다. 언론보도에 의하면 이 브로커는 불법 분양권 전매과정에서 분양권 매도, 매수자를 알선하면서 거래되는 분양권 프리미엄의 2-3배나 되는 거액의 공증을 권유하였고, 이 공증을 자신이 거래하는 특정 공증인가 법무법인 3군데에 나누어 맡겼다고 한다. 이 과정에서 장 모씨는 분양권 거래당사자들부터 일정 수수료를 받는 것과 별도로 공증을 소개한 법무법인으로부터 공증수수료의 40%, 금액으로는 약 3억5천만 원을 받아 챙겼다고 한다. 수백 건씩, 그것도 비슷한 패턴의 공증을 소개받았다면, 이들 법무법인으로서는 불법 분양권 거래에 공증이 동원된다는 점을 충분히 의심할 수 있었을 것으로 짐작된다. 투명한 공증질서 확립 차원에서 정해진 수수료에 대한 할인마저 엄격히 금하고 있다는 점에서, 공증에 대한 알선 수수료의 수수행위는 공증인법 위반은 물론, 불법 분양권 전매라는 주택법위반에 동조하는 것이라는 점에서 이들 법무법인의 비난가능성은 매우 크다고 할 수 있다. 이 때문에 해당 법무법인에 대해서는 공증인가가 취소될 것으로 예상된다. 우선, 이들 법무법인과 공증담당 변호사에 대한 징계관련 규정을 정리해본다. ★ 공증인법 제1조의2(용어의 뜻) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "공증인"이란 제2조에서 정하는 공증(公證)에 관한 직무를 수행할 수 있도록 법무부장관으로부터 제11조에 따라 임명을 받은 사람(이하 "임명공증인"이라 한다)과 제15조의2에 따라 공증인가를 받은 자(이하 "인가공증인"이
2017-09-18 22:06 -
부동산전문변호사에게 부동산재테크를 묻는다면 ?
좋은 부동산 재테크가 무엇인지에 대해 질문받곤한다. 필자와 같은 부동산전문변호사는 도대체 어떤 부동산에 투자하는지 궁금해서일 것이다. ‘부동산 투자는 가급적 하지 않으려고 합니다. 제 일을 통해 얻는 소득으로 만족하고 있고, 아무래도 투자를 하게 되면 일에 대한 집중도가 떨어질 수 있기 때문입니다’라는 원칙적인 답변으로 웃어 넘기곤 한다. 이 답변에 만족치 못하고 ‘그럼 만약 부동산전문 변호사로서 어떤 부동산 재테크를 추천하시겠는지 ’ 라고 재차 질문받은 경우도 있었다. 이에 대해 필자는 ‘눈에 보이지 않는 투자보다는 눈에 보이는 투자를 추천하고 싶다. 예를 들어, 아직 지어지지 않은 건물의 분양권에 투자하기보다는 지어진 건물에 대한 경매가 재테크 방법으로 더 좋다고 생각한다’ 고 답변하곤 한다. 그 이유는 다음과 같다. 필자의 오랜 경험으로 볼 때, 우리 사회의 신뢰는 매우 부족한 편이다. 부동산 투자에서도 확실치 않은 것을 확실한 것처럼 떠벌리고 상대방에게 과감하게 추천하는 경우가 많다. 추천대로 되지 않더라도 본인 때문이 아니라 정부 정책이나 불경기 등 다른 이유로 핑계를 대고 자신의 책임을 쉽게 회피해 버린다. 종목을 불문한 모든 부동산 업종 종사자 대부분이 그러하다고 해도 과언이 아니다. 이런 사회 분위기하에서 분양 물건에 대한 투자는 매우 위험할 수 있다. 장밋빛 전망을 가지고 분양사업을 시작하지만, 정작 자기 자본은 거의 없다. 대부분의 자금은 빌리거나 분양받은 사람의 분양대금으로 충당한다. 자가 자본이 거의 없기 때문에, 조그만 변수에도 사업은 위태롭기 일쑤이다. 때문에 무리한 사업진행
2017-09-18 22:00
-
분양형 호텔계약, 체결하는 순간 족쇄가 될 수 있다
최근 몇 년간 “분양형 호텔”이라는 이름으로 제주 등지에서 우후죽순처럼 오피스텔 등의 개별 호실을 분양해왔다. 하지만, 기대했던 관광객 유입이 주춤해지면서 최근 분양형 호텔은 큰 위기를 맞고 있다. 분양형 호텔이라는 상품에 대한 비관적인 전망이 확산되면서 건축사업 진행을 위한 자금대출 회사나 시공 회사 섭외가 어려워지고, 기존 분양 사업들 역시 미분양이나 계약포기가 속출하고 있다. 이런 상황에서 기존 수분양자들의 계약해제 문의도 급증하고 있다. 자금난 등으로 공사가 지연되면서 약정한 준공일자가 장기간 지체되는 상황에서, 분양계약의 해제를 선택하는 수분양자들이 늘고 있다. 빠른 시간 내에 준공을 기대하기도 곤란하지만, 우여곡절 끝에 어렵게 준공된다손치더라도 호텔 공실률 증가로 인한 수익률 저하, 수익금 분배 과정에서 예상되는 분양회사와의 갈등문제 등을 염려한 수분양자들이 늘고 있기 때문이다. 문제는, 계약해제를 통한 권리구제가 실질적으로 쉽지 않을 수 있다는 것이다. 준공기일을 준수하지 못하면 응당 계약해제 사유가 될 수 있지만, 분양회사를 상대로 한 집행이 용이하지 않기 때문이다. 이런 분양회사는 해당 분양사업 건을 위해 급조되어 분양이 종료되면 사실상 해산되는 과정을 밟는 경우가 많아, 집행할 재산이 마땅치 않을 수 있다. 게다가, 해당 분양사업의 부지인 토지는 신탁회사 앞으로 사전에 이전되어버려 더 이상 분양회사 소유도 아니어서 부동산 자체에 대한 집행이 어렵고, 신탁 수익금 등의 채권 집행 형태로만 가능할 수 있는데 이마저 실제 제대로 집행이 이루어질 수 있을지는 매우 불확실할
2017-09-11 14:01 -
현지인 앞으로의 명의신탁을 통해 진행 중인 건축 관련 분쟁사례
가평, 양평 등 일부 지역은 수질보전 차원에서 마련된 환경부 고시인 「팔당·대청호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책」에 따라 건축이나 개발허가 등을 득하기 위해서는 신청일 6개월 이전부터 전 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록을 마치고 실제 거주해야하는 등 매우 엄격한 요건을 적용받고 있다. 이 때문에 이 요건을 맞추기 위해 해당 지역으로 위장전입을 하거나 아니면 현지인의 명의를 빌려 현지인 앞으로 토지를 이전등기한 다음 건축허가 등을 신청하는 편법이 동원되는 경우가 적지 않다. 최근 필자는, 수질보전권역 내 의뢰인 토지 바로 옆에 높은 옹벽을 쌓아서 별장을 건축하는 이웃 토지주의 횡포 때문에 소유 토지의 가치가 심각하게 훼손되는 상황에서, 합법적인 건축허가를 받아 진행되는 공사라는 이유로 마땅한 대응책을 찾지 못하고 있던 어느 의뢰인으로부터 자문을 요청받았다. 상담 결과, 의뢰인 토지 바로 옆에 커다란 옹벽을 쌓는 방법으로 이웃 토지상에 건축이 진행되는 그 자체로는 건축법 위반이나 공사중지, 손해배상 책임을 묻기는 여의치 않았고, 법적인 책임을 묻기 위해서는 건축이 완성된 다음에 구체적으로 어떤 피해가 발생하는지 지켜볼 수밖에 달리 마땅한 방법이 없었다. 하지만, 공사 완성 이후의 법적인 조치는 사후약방문 격으로서, 권리구제 수단으로는 미흡하지 않을 수 없었다. 여러가지 대응책을 고민하던 끝에, 상대방의 공사 진행이 현지인 앞으로의 명의신탁을 통해 현지인 명의로 건축허가 받는 편법적인 방법을 통해 이루어지고 있다는 점을 포착하게 되었다. 관련 문서 검토 결과, 상대방 토
2017-09-04 21:50 -
권리금계약과 임대차계약, 떼어놓고 생각하기 어렵다
임차인간의 권리금 수수를 건물주가 꺼리는 관행, 특히 매각 등을 계획하고 있어 임대차종료를 염두에 둔 상황에서는 임차인변경이 더욱 쉽지 않다는 점 때문에, 권리금 양수도계약과정에서 ‘실제 임차인 변경이 아니라 개인적인 사정 때문이니 친척 앞으로 임차인 명의만 바꿔달라’는 등으로 건물주에게 거짓말하여 권리양수인 이름으로 건물주와 임대차계약서를 작성하는 식의 편법적인 권리금 양수도 방법이 횡행하고 있다. 이 방법을 통해 바뀐 후속 임차인이 정상적인 영업을 할 수 있으면 다행이지만, 건물매각이나 재건축 등의 이유로 후속 임차인이 단기간에 임차 점포를 명도하게 되는 상황이 되면, 수수된 권리금을 두고 분쟁발생은 불가피하다. 다음 사례는, 이런 거짓말로 일단 임차인 변경에는 성공했지만 이를 알게 된 건물주의 요구로 임대차 개시 후 얼마되지 않아 명도할 수 밖에 없게 된 후속임차인이, 권리 양도인과 중개업자를 상대로 손해배상청구를 하게 된 사건이다. 1심에서는 원고 청구가 기각되었지만, 2심에서 판단이 변경되어 원고 청구가 일부 인용되었다. 우선, 2심 판결인 서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 손해배상(기) 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다. 가. 이 사건 계약의 체결 1) 피고 윤%%은 2008. 2. 29. 서울 강남구 00동 199-5 소재 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 소유자인 정00과 ‘피고 윤%%이 2년간 이 사건 건물 1층 103호를 임대차보증금 6,200만 원, 월 차임 220만 원에 임차한다’는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 뒤, 여기에서 ‘&&&약국’이라는 상호
2017-08-28 22:21 -
부동산 중개대상물 확인설명서, 거래별 양식으로 바꾸자
중개업자의 부실한 확인설명으로 인해 부동산 중개사고가 끓이지 않으면서 거래당사자의 피해가 속출하고 있는 가운데, 중개업자의 확인설명을 보다 체계화하는 방안으로 부동산 중개대상물 확인설명서의 양식을 보다 구체화하는 방안을 제안하고자 한다. 자세한 설명에 앞서, 최근에 상담한 또다른 중개사고 피해사례 하나를 먼저 소개하고자 한다. 의뢰인들은, 기존 선순위 저당채무와 전입신고, 확정일자가 빠른 다른 세입자의 보증금을 공제하면 담보가치가 없는 다가구주택 일부 공간(원룸)을 뒤늦게 임대차계약했는데, 이들은 최근 해당 다가구주택에 대한 경매진행으로 보증금을 반환받지 못하게 될 처지가 되자 필자에게 상담을 의뢰하게 된 것이다. 해당 다가구주택은 감정가 21억원으로 평가되어 경매진행 중인데, 신축 직후 토지, 건물 모두에 9억원의 선순위 근저당 채무가 발생했고, 그후 순차적으로 20개 호실에 대한 임대차계약이 진행되었다. 이들 20명의 세입자 보증금 합계는 총 17억 원에 육박했다. 그 때문에, 배당우선권 있는 국세채무가 전혀 없고, 감정가 21억 원에 낙찰되더라도 세입자 보증금에서 5억 원 정도의 손해는 불가피한 구조였다. 소액임차인 최우선배당을 고려하면 배당순서에 변화가 발생할 수 있지만, 전입신고, 확정일자 순서에서 늦은 세입자에게 더 큰 손해가 발생할 수 밖에 없었다. 이처럼 다가구주택이 경매되면 세입자들간에도 배당에서 경쟁관계가 될 수 있다는 점에서, 다가구주택 임대차 계약과정에서는 이미 체결된 기존 세입자의 임대차계약이 어떤 형태(전세, 월세 등)인지, 보증금의 규모는 어느 정도인지 등에 대해 정확히
2017-08-20 23:49 -
공증 브로커의 기업형 불법 분양권 전매사건 판결
최근의 아파트 가격 상승세와 지난 몇 년 사이 이루어진 엄청난 신규아파트 분양이 맞물리면서 전매금지 기간 내의 불법 분양권거래행위가 폭증하고 있다. 최근 필자는, 전매금지 기간 내에 분양권을 처분한 甲이라는 의뢰인을 대리하여 매수자와 재판한 적이 있었는데, 그 재판은 다행히 재판상 합의로 종결될 수 있었다. 그런데, 그로부터 몇 개월 후 이 의뢰인으로부터 다급한 연락을 받게 되었는데, 분양권 거래를 주선했던 장 사무장이라는 브로커가 수사기관에 적발되고 징역 1년 6개월 실형까지 선고되는 과정에서, 그 브로커의 장부에 있던 의뢰인에게 경찰 조사통보가 오게 되었다고 했다. 필자는, 이에 대한 적절한 대처 차원에서 문제의 장 사무장에 대한 형사판결을 열람하게 되었다. ★ 서울중앙지방법원 2017. 5. 31.선고 2017고단2253 주택법위반범 죄 사 실 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리․자격․지위 등을 말한다)는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 하지만 분양권 불법 전매는, ① 분양권을 처분하려는 명의자들로부터 분양권을 확보하는 업자, ② 분양권을 매입하려는 매수자를 확보하는 업자(속칭 ‘매수부동산’), ③ 위 두 업자를 연결해 주는 업자(속칭 ‘교통’), ④ 전매 제한 기간 전에 분양권이 거래되었을 경우 아파트에 들어가는 계약금, 중도금 등의 모든 비용은 매수자가 부담하지만, 명의 변경은 전매 제한 기간이 끝난 시점에야 가능하므로, 매수자들의 권리 확보를 위하여 매도자(명의자)에게 약속어음을 발행하게 하고 ‘채권확보
2017-08-15 12:06
-
다수 원룸으로 불법 개조된 상가 호실에 대한 경매와 세입자 지위
다음은, 경매 진행 중인 성남시 수정구 소재 모 건물 내의 세입자로부터의 최근 상담내용이다. 확인 결과 해당 건물은 한 개층 마다 한 개의 호실로 구분된 집합건물이었고, 의뢰인이 거주 중인 건물 5층은 등기부상 501호로 등재되어 있었다. 그런데 놀라운 사실은, 501호의 용도는 주거가 아니라 상가이지만 주거용 원룸으로 불법개조되어 있었고, 개조된 원룸 개수가 무려 51개라는 것이었다. 결국, 큰 상가 건물 1개 호실로 허가받아 건축된 공간이 51개의 주거용 공간으로 불법개조된 셈이었다. 그 때문에 해당 건물 5층에는 501호부터 551호까지 조그만 방들과 탕비실 등 공용으로 사용 중인 공간이 배치되어 있는 상태였다. 경매 감정평가서에 표시된 해당 건물의 현황은 아래와 같다. 이런 충격적인 불법개조는 건물을 건축한 모 회사에 의해 이루어진 것으로 보였는데, 감정평가서에 의하면 이 회사는 1개 호실을 51개 호실로 불법개조한 상태에서 31개 호실을 타인에게 매매하기까지 하였다. 실제로는 특정호실을 매매하는 방식으로, 예를 들어 511호는 갑에게, 512호는 을에게, 513호부터 518호는 병에게 매매하는 방식이었지만, 등기부상으로는 501호 1개 호실의 일부 등기지분을 이전하는 방식으로 이루어졌다. 그 결과, 해당 회사는 매매되지 않은 20개 호실에 대해 임대차를, 이를 매수한 제3자들은 나머지 31개 호실에 대해 임대차하면서 각자의 호실들을 사용수익해 왔던 것이다. 상담 의뢰인은 모 회사 보유분 특정 호실인 527호(의뢰인의 비밀보호를 위해 실제 호실이 아닌 임의적인 호실로 표기한다)에 대한 임대차계약을 하고 해당 회사에게 보증금 3,500만 원을 지급하였다. 임대차
2017-08-07 22:00 -
가짜 집주인 사기예방을 위한 입법을 제안하며
얼마 전 신혼집으로 사용할 아파트에 대한 임대차계약을 체결하고 앞으로 한 달 뒤에 입주할 예정에 있는 변호사 후배를 만나 혹시나 하는 마음에, ‘집주인 행세를 하는 사기꾼이 전세금을 가로채 도망가는 사기 사건이 적지 않은데 신분확인을 제대로 할 필요가 있다’는 취지로 조언하게 되었다. 이 말을 들은 그 변호사 후배는 ‘그런 사기 사건은 처음 들었고, 그 때문에 별 의심없이 임대차계약을 체결했다’고 하면서 매우 당황해하였다. 오랜 기간에 걸쳐 심심치 않게 발생하고 언론에도 꽤나 많이 알려진 범죄유형인데도 이런 사건을 처음 들어봤다는 말에 의아해하면서, ‘나머지 큰 돈이 수수되는 잔금지급 시점까지는 아직 시간이 남아있으니 지금부터라도 용의주도하게 살펴보라’고 그 후배에게 권유해 주었다. 그러자 그 후배는, ‘임대인이 해당 임대차목적물에 거주하고 있고, 계약당시 확인한 신분증 사진과 현장에 나온 본인 모습이 일치하는데도 가짜일 수 있느냐’고 필자에게 되물었고, ‘아직도 이런 사기 구조를 완전히 이해하지 못하고 있구나’하는 생각에 필자는 다음과 같은 자세한 설명을 덧붙였다. 이런 사기의 거의 대부분은, 보증금이 적은 월세 임대차로 계약체결한 것을 계기로 사기꾼이 해당 임대차목적물에 대한 점유를 확보하고, 계약당시 입수한 임대인의 신분증 사본을 바탕으로 사기꾼의 사진을 첨부한 위조 신분증을 만들어서, 이를 바탕으로 본인이 집주인 행세를 하면서 보증금이 큰 전세로 집을 내놓고는 보증금을 들고 잠적하는 구조이다. 따라서, 해당 목적물 거주 여부와 신분증 사진 대조만으로는 가짜 여부를 확인할 수 없다. 집주인 행세를
2017-08-01 21:56 -
불법 증,개축된 다가구, 다세대 주택 세입자의 지위
불법으로 증축되거나 개축되는 다가구, 다세대 주택에 임대차할 경우, 그 임차인은 제대로 된 보호를 받을 수 있을까? 즉, 해당 주택이 경매에 처해질 경우 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권 있는 임차인으로 보호받을 자격이 있을까? 나홀로 가구를 위한 원룸 수요 증가 현상을 기화로 법정 주차 대수 확보 등을 회피하기 위한 불법적인 증개축의 시도가 많아지고 있는 상황에서, 도시형 생활주택 등 기업형 임대로 인해 건물 하나에 임대차보증금 액수가 수십 억원에 이르는 등, 최근 들어 불법 증개축에 따른 세입자 피해규모가 예전과 비교할 수 없을 정도로 커지는 경향을 보이고 있다. 적법한 대항력이나 우선변제권을 갖추기 위해서는 주택임대차보호법에서 요구하는 제대로 된 전입신고(주민등록)를 필요로 하는데, 다가구주택과 다세대주택은 큰 차이가 있다. 다가구주택은 주택임대차보호법상 세입자 지위를 판단함에 있어서는 단독주택과 큰 차이가 없다. 따라서, 동호수 대신 정확한 지번까지 전입신고하면 된다. ★ 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 [배당이의]【판결요지】[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다. [2] 이른바 다가구용 단독
2017-07-10 20:56 -
선순위 공동저당있는 다세대 주택 세입자 사연
6월 23일 MBC “생방송 오늘아침”에서 방송될 예정인 거액의 임대차보증금 피해 사건에 전문가 인터뷰를 하면서 접한 사연이다. 재력가로 알려진 건물주인이 보증금을 반환하지 못한 채 행방을 감추게 되면서 보증금을 손해 볼 위기에 처한 십여 명의 세입자들 사연인데, 해당 건물은 구분건물인 다세대주택이었고, 이미 호실 전부에 대해 경매진행 중이었다. 이들 세입자들은 경매를 통해 자신들의 보증금이 제대로 반환될 수 있을지를 궁금해했다. 이들이 처한 상황은 다음과 같았다. 다세대주택 전부의 시세는 22억 원 정도인데, 세입자들의 입주 이전에 다세대주택 전부를 공동담보로 하는 은행 근저당권 약 10억 원이 존재하고 있었고, 그 후 순차적으로 개별호실에 입주하게 된 세입자들의 보증금 합계가 대략 17억 원 정도였다. 그 때문에 경매 낙찰 가격에 따라 일부 세입자들의 보증금 손해는 불가피한 상황일 수 밖에 없었다. 그런데 문제는, 배당을 받지 못하게 되는 손해를 어느 세입자가 입게 될 것인지 여부가, 세입자들간의 전입신고나 확정일자 순이 아니라 다세대주택 세대별 낙찰에 따른 배당시기에 따라 좌우될 수 있다는 사실이었다. 이는, 이 사건 문제의 부동산이 구분등기되지 않은 하나의 다가구주택이 아닌 개별 호실 별로 구분등기된 다세대주택이었기 때문이었다. 다가구주택이 경매에 처해지면 경매대상물인 건물은 전체 하나의 물건이라는 점에서 다가구주택에 대한 배당은 그 하나의 건물에 이루어진 전입신고, 확정일자 순서에 좌우된다. 결국, 전입신고, 확정일자를 상대적으로 먼저 갖춘 세입자들은 나중에 갖춘 세입자들에 비해 배당순위가
2017-07-03 16:28 -
무효인 저당권에 기한 경매에서의 배당금수령과 사기죄 성부
무효인 저당권에 기해 해당 부동산에 대해 경매가 신청되고 이를 통해 타인에게 낙찰되어 이전등기되었다고 하더라도, 경매 자체가 무효이고 따라서 타인에 대한 이전등기 역시 무효이어서 당초 소유권자는 등기말소청구를 통해 궁극적으로 아무런 손해를 입지 않는다. 그렇다면, 이런 무효인 경매를 주도하여 배당을 받은 자는 사기죄로 처벌될 수 있을까? 최근 사건에서 대법원은, ‘낙찰자가 피해자인 사기죄가 성립될 수 있다’고 판단하였다. ★ 대법원 2017. 6. 19. 선고 2013도564 사기 1. 이 사건 공소사실의 요지는, 피고인이 피해자 윤00에 대한 20,000,000원의 대여금 채권이 없었음에도 불구하고, 피해자 명의의 차용증을 허위로 작성하고, 피해자 소유의 원심 판시 빌라(이하 ‘이 사건 빌라’라고 한다)에 관하여 피고인 앞으로 근저당권설정등기를 마친 다음, 그에 기하여 이 사건 빌라에 관한 부동산임의경매를 신청하여 배당금 10,880,885원을 교부받아 이를 편취하였다는 것이다. 이에 대하여 원심은, 공소사실과 같이 원인무효인 근저당권설정등기에 기한 임의경매절차가 진행되어 피고인이 배당절차에서 배당금을 지급받았다고 하더라도, 이러한 경매절차는 원인무효로서 피해자는 이 사건 빌라의 소유권을 상실하지 않고 매수인은 그 소유권을 취득하지 못하며, 피고인이 지급받은 배당금은 소유권을 취득하지 못하는 매수인이 피고인에게 부당이득반환청구를 할 수 있으므로 법원의 임의경매절차가 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있었다고 볼 수 없다고 판단하여, 이 사건 공소사실에 대하여 무죄를 선고한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
2017-06-27 20:35