서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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부동산 경매사, 塞翁之馬
인생사 새옹지마라고 한다. 새옹지마는 “변방에 사는 노인의 말”이라는 뜻의 사자성어인데, 예상치 않은 변수가 많은 부동산 경매에서도 이런 새옹지마의 희비가 엇갈리기를 반복하곤 한다. 집합건물의 대지로 사용 중인 토지 일부 지분을 경매로 취득한 후, 구분건물(전유부분) 소유자들을 상대로 지료 내지 부당이득반환청구 소송을 하여 1심에서 승소, 2심에서 패소, 3심에서 승소취지의 파기환송 판결을 받은 후, 파기환송 후 재판에서 전혀 예기치 않은 새로운 쟁점이 부각되면서 낙찰 자체가 무효되어 토지 소유권을 최종적으로 취득하지 못한 것으로 판단 받은 의뢰인의 사연을 여러 차례 소개한 바 있다. 지금까지 이 사건의 소개는 법리적인 면에서 제기된 중요한 쟁점들을 다루어 왔는데, 곡절이 많은 에피소드 면에서도 기억에 많이 남는다. 먼저, 낙찰자인 의뢰인의 입장에서 보자. 서울 핵심상권에 있는 토지이지만 건물이 존재하는 부지만의 경매, 그것도 대지 전부가 아니라 일부 지분만이고 금액도 적지 않았기 때문에, 의뢰인은 시가 60억 원에 달하는 토지를 불과 9억 원에도 미치지 못하는 저가에 낙찰받았다. 구분소유자를 상대로 하는 지료청구 재판의 조정과정에서 구분소유자들에게 매각가격으로 거론된 가격도 50억 원 정도였다. 조정을 통한 매각이나 지료판결 어느 것이든 간에 의뢰인으로서는 막대한 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 잡은 것이 거의 확실시 되었다. 하지만, 두 번의 대법원 판단을 거치면서 결국 경매의 근거가 된 근저당권 설정 자체의 무효로 인해 낙찰에 기한 의뢰인의 소유권 취득도 물거품으로 돌아갔다.
2017-06-25 20:39 -
이격거리를 위반한 건축행위에 대한 법적 대처법
건축과정에서 이격 거리 문제를 두고 이웃간 분쟁이 적지 않은데, 이격거리를 제대로 확보하지 못한 건축행위에 대해 어떻게 대처하는 것이 합리적일까? 민법에는, 경계로부터 50센티미터를 최소한의 이격거리로 정하고 있고, 이를 준수하지 못한 건축행위에 대해 다음과 같이 정하고 있다. ★ 민법 제242조(경계선부근의 건축)① 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.② 인접지 소유자는 전항의 규정에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 결국, 이격거리를 제대로 확보하지 못한 건축이라고 하더라도 건축착수 후 1년이 경과하거나 건물 완성 이후에는 해당 건물에 대한 철거청구는 불가하고 손해배상청구만 가능할 수 있다는 점에서, 최대한 신속한 조치가 필요할 수 있다. ★ 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다108883 판결 [건물철거] 민법 제242조 제1항이 건물을 축조함에 있어 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 미터 이상의 거리를 두어야 한다고 규정한 것은 서로 인접한 대지에 건물을 축조하는 경우에 각 건물의 통풍이나 채광 또는 재해방지 등을 꾀하려는 데 그 취지가 있다고 할 것이므로, ‘경계로부터 반 미터’는 경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리를 말한다고 볼 것이다 . 원심이 이와는 달리, 위 이격거리가 경계로부터 건물의 외벽까지의 거리를 의미한다고 본 것은 잘못이다. 그러나 위 이격거리를 위반한 경우라도 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만
2017-06-25 20:37 -
토지 임차인의 미등기건물에 대한 매수청구권
토지 지상물이 등기되지 않은 미등기 상태의 건물이라고 하더라도 임차인의 매수청구 대상이 될 수 있음은 물론이다. ★ 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결 〔토지인도및건물철거등⋅매매〕 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수
2017-06-20 15:44 -
대지사용권 성립 이후 건물이 증축되었을 경우의 법률문제
대지사용권 성립 이후에는 다른 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 20조에 따라 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 허용되지 않는데, 이는 대지사용권 성립 이후 건물 증축으로 구분소유권이 증가하였고 증축 전후의 건축주가 동일하다고 하더라도 아무런 차이가 없다는 취지의 대법원 판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2017. 5. 31.선고 2014다236809 지료☞ 증축 이전의 건물 구분소유자의 한 사람인 원고가 증축 이후의 대지지분 없는 구분소유자인 피고들을 상대로 한 부당이득반환청구 소송에서, 1심에 이어 원고청구를 기각한 2심 판결을 파기환송하는 판단이 이루어짐 1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)고 규정하고 있다. 집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조). 그러므로 구분소유권
2017-06-12 22:40 -
기존 숙박업신고를 이유로 한 신규 숙박업신고 불수리처분
숙박업소 건물 소유권이나 숙박업 영업권 양수도 과정에서 양도, 양수인간 분쟁으로 인해 양도인이 기존 숙박업에 대한 폐업신고를 미루게 되면 양수인의 숙박업신고가 수리되지 못하는 것이 행정 실무관행이었고, 그 관행이 잘못된 것임을 분명히 한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2017. 5. 30.선고 2017두34087 숙박업영업신고증교부의무 부작위위법확인☞ 건물 양수인의 숙박업신고를 거부한 속초시장을 상대로 한 행정소송에서, 기존 관행의 논리대로 속초시장의 불수리처분을 위법하지 않다고 판단한 원심에 대해 대법원은 원심결론에 수긍하는 판단을 했지만, 이유설시 과정에서 ‘동일한 장소에 기존 숙박업신고가 존재한다는 이유만으로 새로운 숙박업신고를 불수리하는 것은 적법하지 못하다’는 점을 분명히 함 1. 공중위생관리법(이하 ‘법’이라 한다)은 제3조 제1항에서 “공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장․군수․구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.”라고 정하면서, 제2조 제1항에서 공중위생영업의 하나로 “숙박업이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다.”라고 정하고 있으며(제2호 본문), 제4조에서 공중위생영업자는 그 이용자에게 건강상 위해요인이 발생하지 않도록 영업관련 시설 및 설비를 위생적이고 안전하게 관리하여야 한다고 하면서(제1항), 그 위생관리기준 등 건전한 영업질서유지를 위하여 영업자가
2017-06-11 21:36
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합리적인 부동산 거래를 가로막는 불합리한 관행
지방에 있는 동생으로부터 임대차 상담을 받게 되었다. 소유하던 집을 팔고 인근에 새로운 아파트를 임대차계약하여 이사하게 되었다고 한다. 집이 맘에 들어 부동산 등기부등본만 확인하고서 크게 이상이 없다고 판단하여 급하게 계약체결했지만, 보증금이 6억원 이상이나 되다 보니 잔금 치르기 전에 권리관계 문제로 노심초사하고 있었다. 동생은, 주민등록, 확정일자와 별도로 굳이 전세권설정까지 해 둘 필요가 있는지를 궁금해 했는데, 결론적으로 전세권 설정등기는 큰 의미가 없다. 주택임대차보호법상 주민등록, 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖추면 민법상 전세권을 설정한 것과 거의 대동소이한 효과가 있기 때문이다. 더구나, 비용부담이 없는 주민등록, 확정일자와 달리 전세권설정은 등기에 따른 상당한 비용까지 부담해야 한다. 그 때문에 주택 임대차계약과정에서 전세권설정은 거의 활용되지 않았고, 예외적으로 주택에 대한 임대차이면서도 주택임대차를 적용받을 수 없었던 개인이 아닌 법인이 임차인인 경우 등에 한정적으로 이용되어 왔을 뿐이다. 별도로 질문받지는 않았지만, 등기부를 통해 확인할 수 없으면서도 사고발생 시 매우 위험할 수 있는 중요한 두 가지 점을 추가로 조언해 주었다. 우선, 집주인이 진정한 소유권자, 즉 사기꾼으로서 집주인 행세를 하는 사람이 아니라 진짜 집주인인지를 확인해야 할 필요가 있다는 점을 조언했다. 다른 사람 소유의 집을 월세로 임차한 것을 계기로 집을 점유한 다음에, 계약 과정에서 복사해 둔 집주인 신분증을 위조하는 방식으로 마치 집주인인 것처럼 행세하면서 보증금을 가로채 도망가는 경우
2017-06-09 23:06 -
경매 무효에 따른 배당금 수령자에 대한 부당이득반환청구와 지연이자
집합건물의 대지로 사용 중인 토지 일부 지분을 경매로 취득한 후, 구분건물(전유부분) 소유자들을 상대로 지료 내지 부당이득반환청구 소송을 하여 1심에서 승소, 2심에서 패소, 3심에서 승소취지의 파기환송 판결을 받은 후, 파기환송 후 재판에서 전혀 예기치 않은 새로운 쟁점이 부각되면서 낙찰 자체가 무효되어 토지 소유권을 최종적으로 취득하지 못한 것으로 판단받은 의뢰인의 사연을 소개한 바 있다. 건물이 존재하는 부지만의 경매, 그것도 일부 지분이고 금액도 적지 않았기 때문에 시가가 60억 원에 달하는 토지를 9억 원에도 미치지 못하는 저가에 운 좋게 낙찰받았는데, 8년 재판 끝에 결국 소유권취득이 무효라고 판단받은 것이다. 그 후 필자는 이 의뢰인을 대리하여 의뢰인이 납부한 매각대금을 배당받은 사람을 상대로 부당이득반환청구소송을 진행하였는데, 최근 1심 판결이 선고되었다. 서울중앙지방법원 2017. 5. 24. 선고 2016가합546567호 부당이득금 판결이다. 이 재판의 쟁점은 크게 두가지로 구분할 수 있는데, 피고들이 배당금 자체에 대한 반환의무를 부담하는지 여부와, 수령한 배당금에 대한 지연이자 기산점이 언제부터인지이다. 배당금 자체의 반환의무는 기존 판례상 인정에 큰 의문이 없었던 반면, 지연이자 기산일은 관련 판례도 명확치 않은데다가, 배당금액수가 약 9억 원 정도이고 배당일자가 2007년이어서 이자액 자체도 적지 않았기 때문에 지연이자 기산점에 대해 크게 다투어졌다. 이해를 돕기 위해 위 판결이 인정한 사실관계를 소개한다. 1. 인정사실 가. 근저당권의 설정 및 양도 1) 소외 정00은 1983. 6. 24. 서울 용산
2017-06-05 23:03 -
헐값에 토지를 매도한 어느 의뢰인의 사건 수임기
시세를 오인하여 지나치게 낮은 가격에 부동산을 매도하였다고 하더라도 일단 체결된 계약을 무효화시키거나 취소하는 것은 대단히 어렵다. 이런 경우에 불공정한 법률행위를 주장하거나 사기, 착오에 의한 의사표시 취소로 구성하여 재판하게 되지만, 판례상 인정되기는 쉽지 않다. ★ 대법원 2001. 7. 13. 선고 99다38583 판결 [손해배상(기)]일반적으로 교환계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기가 소유하는 교환 목적물은 고가로 평가하고, 상대방이 소유하는 목적물은 염가로 평가하여, 보다 유리한 조건으로 교환계약을 체결하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상의 주의의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물의 시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 아니하거나, 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지하였다 하더라도, 이는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다.★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406,54413 판결[소유권말소등기등·손해배상(기)등][1] 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 목적이 있
2017-05-29 22:37 -
영업기간 5년 이후의 권리금 회수와 배상액 산정에 관한 쟁점 판결
2015. 5. 상가권리금 보호를 입법화한 상가건물임대차보호법이 시행된 이후 건물주의 회수방해행위 여부를 판단한 판결이 속속 선고되고 있는 가운데, 5년 갱신요구권을 보장받은, 다시 말하면 임대차개시 후 5년이 지난 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수청구권을 행사할 수 있는지에 대한 논란이 하급심 재판 단계에서 큰 쟁점으로 부각하고 있다. 이 문제에 대해 필자는, 이미 몇 달전에 <영업기간 5년 보장 이후의 상가권리금 회수청구>라는 제목으로 칼럼을 작성, 발표한 바 있다. 최근에는 이 쟁점과 관련한 최초의 항소심 판결이 선고되어 소개한다. 임차인을 상대로 임대인이 건물인도청구를 제기하자, 임차인이 임대인을 상대로 권리금회수청구 방해를 이유로 한 손해배상청구의 반소를 제기한 사건이다. 사실관계 파악을 위해 1심 재판인 대전지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가단220228(본소) 건물명도, 2015가단35192(반소) 손해배상(기) 판결에서 인정된 사실관계를 먼저 소개한다. 가. 피고는 1992.경 김00으로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 1층 부분을 임차하여 그 무렵부터 위 건물 부분에서 떡집(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 운영해 왔다. 나. 원고들은 2012. 6. 28. 김00으로부터 이 사건 건물을 매수하고 2012. 8. 9. 그중 각 1/2 지분에 관하여 각각 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고들은 2013. 8. 30. 피고에게 이 사건 건물 중 1층 부분을 임대차보증금은 5,000만 원, 차임은 월 100만 원, 임대차기간은 2013. 8. 30.부터 2015. 8. 29.까지로 정하여 임대하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 이
2017-05-25 23:45 -
제3자와 체결된 토지 임대차계약과 지상물 매수청구권의 제한
토지임차인 보호를 위한 지상물 매수청구권제도에 대해 실무상 많은 논란이 있는 가운데, 관련 대법원 판결이 선고되어 소개한다.★ 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449(본소) 토지인도등, 2014다72456(반소) 지상물매수청구 1. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결 등 참조). 한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물
2017-05-08 23:22
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신탁부동산에 대한 권리관계, 신탁원부를 기준으로 판단해야
신탁된 부동산의 소유권은 엄연히 수탁자에게 있다는 점에서 해당 부동산을 임대차하는 등의 법률행위를 함에 있어서는 수탁자의 동의 여부나 정확한 의사를 확인해야 한다. 이를 위해서는 부동산등기부에 첨부되어 외부에 공시되는 신탁원부의 내용까지 자세히 살필 필요가 있다. 신탁원부는 등기소에 비치되어 누구나 발급받을 수 있도록 하여 신탁된 해당 부동산의 권리관계를 공시하는 역할을 한다. 그 때문에 향후 법적인 분쟁에서 등기부와 동일하게 취급되는 매우 중요한 서류이다. 그럼에도 불구하고 부동산 거래 실무상으로는, 마치 실제 소유권은 신탁자에게 있고 수탁자인 신탁회사는 임시로 소유권을 맡아둔 ‘바지 사장’ 정도로 취급된다. 그 때문에, 신탁자의 말만 믿고서 신탁원부의 내용에는 주의를 집중하지 못하는 경향이 나타나고 있고, 자연히 신탁부동산을 둘러싼 많은 분쟁도 발생하고 있다. 대표적인 사례가, 부산 영조주택이라는 건설사가 “영어도시마을”로 홍보하면서 유명세를 탔던 부산 강서구 명지동 영어도시퀸덤아파트에 대한 재판이다. 해당 부동산은 신탁사에 이미 신탁등기된 상태였다. 그럼에도 불구하고 “대한리츠”라는 분양회사를 믿고 신탁원부를 제대로 고려하지 않은 채 분양회사와 직접 계약한 후 분양회사가 지정한 계좌로 대금을 납부했다. 이런수백 명의 입주민들이 있었다. 하지만, 그 대금이 신탁회사에 제대로 입금되지 않은 채 유용되어버리면서 수백 명의 입주민들이 신탁회사로부터 인도소송을 당하게 되었다. 최종심인 대법원까지 가는 재판에서 결국 입주민들은 패소하고 말았다. 신탁원부에 대해 소홀한 것은 중개업자를 통
2017-05-01 22:56 -
과다한 굿 값 지불에 따른 법적 분쟁
‘지난 수년간 어느 무속인에게 13억 원의 굿 값을 지불함으로 인해 파탄에 이르게 되었다’고 주장하는 사람이 무속인을 상대로 법적인 분쟁을 하고 있는 사연에 대한 모 방송사의 취재에 자문을 하게 되었다. 무속인 스스로도 2억원 정도를 받았다고 인정할 만큼 거액의 굿 값이 오고간 사건이었는데, 불확실한 미래에 대한 불안감으로 무속신앙에 의존하다가 너무 지나친 비용을 지불하는 등 막대한 재산을 허비하고 난 뒤에야 후회하게 되는 경우가 적지 않다. 그 때문에 판례도 상당히 축적되어 있다. 지불한 굿 값에 대한 법적 분쟁은 형사적으로 사기죄, 민사적으로 불법행위에 기한 손해배상청구 등으로 이어지는데, 법원은 특별한 사정이 없는 한 ‘굿은 그 과정에서 얻게 되는 마음의 위안, 평정을 목적으로 시행되는 경우가 대부분이므로, 단지 굿의 효험이 없었다는 사정만으로는 무당의 기망행위를 인정하기 어렵다’는 취지로 판단하고 있다. 무속을 민간 토속신앙, 즉 일종의 종교행위로 이해할 수 있다는 시각인 것이다. 다만, (1) 무속인이 대금을 받고도 실제로 굿을 시행하지 않았다거나, (2) 실제로 굿을 하였다고 하더라도 ① 무속인이 진실로 무속 행위를 할 의사가 없고 스스로도 그 효과를 믿지 않으면서 효과 있는 것같이 가장하였다거나, ② 돈을 편취할 의도로 굿 요청자를 적극적으로 기망하였다거나, ③ 굿 값이 매우 고액이어서 통상의 범주를 벗어난 것으로 볼 수 있다는 등의 사정이 존재하는 경우에는 개별사건의 구체적 경위에 따라 사기죄가 인정되고 있다. 한편, 굿 값의 다과는 사기죄 성립에 있어 하나의 중요한 판단기준이 될 수 있지만, 이는 무속인의
2017-04-26 21:51 -
상속결격과 상속대상 부동산의 권리관계
얼마 전 충남 당진의 한 성형외과의사가 약물로 자신의 아내를 살해한 사건이 화제가 되었다. 당시 이웃 주민에게 구급차를 불러달라고 부탁하는 등 범행을 은폐하여 단순 심장마비로 인한 사망 판정을 받아 화장까지 마쳐져서 자칫 사건의 진실이 묻힐 뻔 하다가 사망한 지 거의 한 달 만에 살인사건으로 밝혀지게 되었다. 최근 필자는, 모 언론사의 인터뷰 과정에서 살해당한 아내의 재산이 살인을 한 남편에게 상속될 뻔 했던 사실을 알게 되었고, 이를 계기로 법률적인 쟁점을 정리해보게 되었다. 살인사건 당시 아내에게는 자녀가 없었고, 부모 역시 사망한 상태여서 다른 특별한 사정이 없는 한 현행법상 남편이 단독상속의 권한을 가지게 된다. ★ 민법 제1000조(상속의 순위)① 상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. 1. 피상속인의 직계비속2. 피상속인의 직계존속3. 피상속인의 형제자매4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족② 전항의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 된다.③ 태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다. ★ 동법 제1003조(배우자의 상속순위)① 피상속인의 배우자는 제1000조 제1항 제1호와 제2호의 규정에 의한 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다. 게다가 상속은 피상속인이 사망한 때 소급해서 개시되며, 상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득에는 등기가 요구되는 것도 아니어서, 아내의 부동산은 등기 없이도 사망 즉시 남편에게 소유권이 이전된다. ★ 동법 제997조(상속개시의
2017-04-25 23:07 -
잔금 전에 제공된 토지 사용승락서와 건축허가 철회
토지매매계약에 따른 잔금을 모두 지급받지 못한 상태에서 매매대상 토지에 대한 사용승락서를 제공하여 이를 바탕으로 매수인이 건축허가를 받는 등의 행위를 하는데 매도인이 미리 협조하는 방식으로 계약이 진행되는 경우가 적지않다. 그후 거래 대금이 완납되면 다행이지만, 불행하게도 대금 미납 등으로 계약이 해제되는 사태가 될 경우 사용승락서를 바탕으로 이루어진 건축허가 등은 어떻게 처리될 수 있을지 실무상 의문이 적지않다. 이와 관련하여 최근에 주목할 만한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2017. 3. 15.선고 2014두41190 건축허가철회신청거부처분취소의 소☞ 토지매매대금 잔금 완납 이전에 교부된 토지사용승락서에 기해 이루어진 건축허가처분에 대해 토지주가 잔금미납에 기한 매매계약 해제를 이유로 건축허가청인 의정부시장에게 허가의 철회를 신청하였으나 거부당하자, 거부처분의 취소소송을 제기한 사안(건축주는 피고 의정부시장을 위해 보조참가함) 1. 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 참조). 건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적(對物的) 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 토지 소유
2017-04-25 23:01 -
계약명의신탁 수탁자의 부당이득반환의무의 범위
1997년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법이라고 함) 시행 이후, 여러 명의신탁유형 중 “계약명의신탁”의 경우에는 신탁된 부동산의 소유권의 귀속마저도 명의신탁자가 아니라 수탁자에게 귀속될 수 있는데, 그럼에도 불구하고 여전히 해당 부동산 소유권이 명의신탁자에게 귀속된다고 오해하는 경우가 적지않다.★ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 결국, 계약명의신탁의 경우에는 명의신탁자에게 소유권을 반환할 필요가 없게 되면서 이로 인해 명의수탁자에게 부당한 이익이 돌아갈 수 있는데, 이 점에 근거해서 판례는 수탁자에게 부당이득반환의무를 인정하고 있다. 즉, 명의신탁약정의 무효에 불구하고 동법 제4조 2항 단서에 의해 수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 되는데, 명의신탁약정이 무효인 이상 수탁자의 소유권취득은 법률상 원인이 없게 되어 신탁자는 수탁자에 대해 부당이득반환을 구할 수 있다는 논리인 것이다. 이는 물권변동 자체가 무효이어서 신탁자가 수탁자를 상대로 직접 내지 매도인을 대위하여 소유권에 기한 반환청구를 행사할 수 있기 때문에 부당이득반환청구가 별도로 문제될 수 없는 기타 다른 명의신탁유형의 경우와 차이가 있다. 이해를 돕는 차원에서, 최근 상담한 어느 의뢰
2017-04-25 22:58
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현황도로에 기한 건축허가신청 적법한가
건축법상의 건축허가를 위해서는 허가대상 토지가 건축법상의 “도로”에 접할 것을 요하는데, 사실상 도로로 이용되는 소위 “현황도로”에 접한 대지에 대해서도 건축허가가 가능할 수 있을까? 1975년 건축법 개정을 통해 건축허가를 위한 접도 요건에 큰 변화가 발생하면서 이 문제에 대해 지금까지도 많은 오해가 있다. 이해를 돕기 위해 관련 판결 2개를 소개한다. 첫 번째 판결은 서울 동작구청장의 건축허가처분에 대해 접도요건 미비를 이유로 허가처분을 취소해달라고 건축주의 인근주민이 제기한 행정재판이고, 두 번째 판결은 접도요건 미비를 이유로 건축허가를 불허한 성남시장의 처분을 취소해달라고 건축주가 제기한 행정재판인데, 두 사건 모두 어떤 조건하에 현황도로에 기한 건축허가가 가능할 수 있는지가 쟁점이 되었다. ★ 서울행정법원 2016. 1. 22.선고 2015구합62552 건축허가처분취소1. 처분의 경위 가. 원고는 서울 동작구 00동 344-78 대 1,752㎡(이하 ‘78번지 대지’라 한다), 서울 동작구 00동 344-89 대 53㎡(이하 ‘89번지 대지’라 한다), 서울 동작구 00동 344-194 대 2,142㎡(이하 ‘194번지 대지’라 하고, 위 세 토지를 합쳐 이하 ‘이 사건 각 대지’라 한다)를 소유하고 있다. 나. 194번지 대지는 별지 2. 도면의 형상과 같이 서울 동작구 00동 344-88번지, 같은 동 344-125번지, 같은 동 344-190번지 각 대지와 접해 있으면서 인근 주민들의 통행로로 이용되고 있고(굵은 선 안 토지 부분이 194번지 대지이고, 원이 그려진 토지 부분이 위 00동 344-88, 125, 190번지 각 대지이다), 78번지 대지는 별지 3. 도면의 형상과 같이 서울 동작구 00동 344-86번지 대지와 접해 있으면서 인근 주민들
2017-04-25 00:03 -
건물 양수도 과정에서의 연체차임의 처리와 임대차보호법상 대항력
건물이 매매되는 과정에서 해당 건물에 세입자가 있고 이 세입자가 차임을 연체하고 있다면, 임대차계약을 승계함에 있어 연체된 차임은 어떻게 처리될 수 있을까? 예를 들어, 매매대금 10억원에 상가 건물매매를 함에 있어, 보증금 1억원에 월차임 350만원인 세입자가 있는데, 이 세입자 승계과정에서 연체차임이 존재한다면 어떤 방법으로 처리하게 되는 것일까? 보통은 매매 당사자간에 합의를 통해 처리되는데, 소유권이 변동되는 이전등기 시점을 기준으로 그 시점까지의 연체차임에 대해서는 소유권자이자 임대인 자격이 있는 매도인에게 귀속하는 것으로 정산처리한다. 위 사례에서 보자면, 원래는 매매대금 10억원에서 보증금 1억원을 공제한 9억원을 매수인이 지급해야 하지만, 이전등기 시점을 기준으로 한 연체차임 1천만원이 존재한다면, 1천만원에 대한 권리는 매도인에게 있다고 보고 9억 1천만원을 수수하는 것으로 정리하는 것이다. 이런 방법 대신, 이전등기 이전에 발생한 연체차임에 대해서는 매도인과 세입자간에 직접 정리하고, 매수인이 보증금 1억원 전액을 승계하게 되면서 매매대금 9억원만 매도인에게 지급하는 것도 생각할 수 있지만, 임대차 관계가 존속 중인 세입자에게 연체차임에 대한 정산을 요구하기 어려운 현실을 감안하여, 이전등기 시점까지의 연체차임에 대한 매도인의 권리까지 매수인이 양수하는 대신 매도인에게 연체차임 1천만원을 매매대금 정산과정에서 추가로 지급하고, 세입자와의 연체차임 정산은 매수인이 대신 처리하는 것이 일반적이다. 그렇다면, 일반 매매가 아니라 경매를 통한 건물 취득에서는 연체차임이 어떻게 처리될 수 있을까? 일
2017-04-17 22:41 -
주택임대차보호법상 소액임차인 기준, 전면 재검토해야
주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제권을 인정하고 있다. ★ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. ★ 동법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시: 3천400만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원4. 그 밖의 지역: 1천700만원★ 동법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시: 1억원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원4. 그 밖
2017-04-10 22:39 -
권리금 회수방해를 이유로 한 손해배상청구와 건물인도청구에 대한 동시이행항변
상가점포 임차인을 상대로 한 임대인의 건물인도청구소송 과정에서 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 침해에 따른 손해배상청구권을 이유로 임차인이 임대인에게 건물인도에 대한 동시이행항변권을 행사할 수 있을까? 상가건물임대차보호법상으로는 이에 관해 별도로 정하지 않아 실무상 논란이 되고 있다. 더구나, 권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구의 금액 산정을 위해서는 현행법상 반드시 감정절차가 동반되어져야 하는데, 건물인도판결에 따라 인도집행이 이루어지게 되면 감정이 곤란해질 수 있는 우려가 있어 동시이행항변권을 인정해야 할 현실적인 필요는 크다고 할 수 있다. 하지만, 현재 선고되고 있는 관련 하급심판결에서는 거의 대부분 항변권을 부정하고 있다.★ 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 건물인도 판결☞ 임대인의 건물인도청구소송에서 제기된 임차인의 권리금회수청구 방해에 따른 손해배상청구 동시이행항변에 대하여 법원은, 손해배상청구 자체가 인정되지 않는다고 판단한 다음, 가정적인 판단으로 ‘가사 청구권이 인정된다고 하더라도 건물인도에 대한 동시이행항변권은 인정할 수 없다’는 취지로 판단함 <중략>나) 설사 그렇지 않고 원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것 등이 정당한 사유 없이 피고의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자
2017-04-10 22:35 -
영업기간 5년 보장 이후의 상가권리금 회수청구
2015. 5. 상가권리금 보호를 입법화한 상가건물임대차보호법이 시행된 이후 건물주의 회수방해행위 여부를 판단한 판결이 속속 선고되고 있는 가운데, 5년 갱신요구권을 보장받은, 다시 말하면 임대차개시 후 5년이 지난 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수청구권을 행사할 수 있는지에 대한 논란이 하급심 재판 단계에서 큰 쟁점으로 부각하고 있다. 먼저, 권리행사가 가능하다는 취지의 판결이다. ★ 청주지방법원 충주지원 2017. 2. 15.선고 2016가단22793(본소) 보증금반환, 2016가단23093(반소) 건물명도1. 기초사실 가. 피고는 충주시 00동 000번지 00대학교 충주캠퍼스 000학사 00동 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 소매점 114.98㎡(이하 '이 사건 건물‘이라 한다)의 소유자이다. 피고는 2006. 7. 24. 원고와 사이에 이 사건 건물에 대하여 임대차보증금 16,320,000원, 월차임 1,360,000원, 임대차기간 3년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2006. 8. 18.경부터 이 사건 건물에서 GS25편의점을 운영하였다. 나. 이후 원고와 피고는 2009. 8. 28. 다시 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임 1,280,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2011. 8. 30. 다시 같은 조건으로 임대차계약을 갱신하였으며, 2013. 8. 30. 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임은 학기 기간의 경우 1,280,000원, 방학 기간의 경우 1,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 원고와 피고는 2015. 8. 20. 다시 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임은 학기 기간의 경우 1,334,000원, 방학 기간의 경우 1,050,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이
2017-04-03 23:43