서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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이미 말소된 등기, 회복등기 가능성에도 유의해야
부동산 거래를 함에 있어 회복등기에 유념할 필요가 있다. 예를 들어, 매수하고자 하는 부동산에 과거 가등기가 있었지만 거래 당시에는 이미 말소되어 있어 이를 믿고 잔금을 모두 지급하면서 이전등기까지 마쳤는데, 그 후 원인무효를 이유로 말소된 가등기가 회복등기되면 선의의 매수인이라고 하더라도 소유권을 잃게 될 우려가 있다. 등기의 공신력을 인정하지 않고 있는 우리 법제상 어쩔 수 없는 결과이다. ★ 부동산등기법 제59조(말소등기의 회복) 말소된 등기의 회복을 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 그 제3자의 승낙이 있어야 한다.★ 대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결[가등기회복등기등][1] 말소회복등기는 어떤 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 그 말소된 등기를 회복함으로써 처음부터 그러한 말소가 없었던 것과 같은 효력을 보유하게 할 목적으로 행하여지는 등기이다.[2] 부동산등기법 제75조는 말소된 등기의 회복을 신청하는 경우에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있는 때에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 등기상 이해관계가 있는 제3자란 말소회복등기를 함으로써 손해를 입을 우려가 있는 사람으로서 그 손해를 입을 우려가 있다는 것이 기존의 등기부 기재에 의하여 형식적으로 인정되는 사람이다. [3] 가등기가 가등기권리자의 의사에 의하지 아니하고 말소되어 그 말소등기가 원인 무효인 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자는 그의 선의, 악의를 묻지 아니하고 가등기권리자의 회복등기절차에 필요한 승낙을 할 의무가 있으므로, 가등기
2017-03-27 22:34 -
변경 전 기존 임차인의 보증금반환채권에 대한 압류
甲이라는 사람과의 임대차계약 체결 후, 甲의 보증금을 乙이 인수하는 것으로 하면서 甲 대신 乙을 임차인으로 하는 새로운 임대차계약이 체결된 상태에서, 甲의 채권자인 丙이 甲의 임대인에 대한 임대차보증금반환채권에 대해 (가)압류를 했다고 하자. 이러한 (가)압류가 유효할 수 있을까? 甲과의 임대차계약이 종료되어 보증금이 이미 甲에게 반환된 상태에서 甲의 보증금채권에 대해 이루어진 (가)압류는 무효이지만, 다른 한편으로 ‘甲의 보증금채권이 乙에게 양도된다’는 측면에서 보자면 “채권양도의 제3자에 대한 대항요건”이라는 측면에서 (가)압류의 유효 여부를 판단해야 할 수도 있을 것이다. 이 문제는 부동산 거래 실무상으로도 상당히 논란이 많았고, 특히 甲, 乙과 같은 임차인 명의변경 당사자들이 친인척 등 서로 밀접한 관계가 있을 경우에는 이들의 보호 필요성을 두고서도 판단이 쉽지 않았었다. 최근, 이 점에 대해 기준을 제시하는 대법원 판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2017. 1. 25.선고 2014다52933 추심금 등☞ 기존 임차인 甲의 채권자인 원고가 甲, 乙 그리고 임대인 모두를 상대로 금전청구한 사안 1. 임대차보증금 반환채권을 양도하는 경우에 확정일자 있는 증서로 이를 채무자에게 통지하거나 채무자가 확정일자 있는 증서로 이를 승낙하지 아니한 이상 그 양도로써 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없으며(민법 제450조 참조), 이러한 법리는 임대차계약상의 지위를 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하는 경우에 그 권리의무의 내용을 이루고 있는 임대차보증금 반환채권의 양도 부분에 관하여도 마찬가지로 적용된다. 따라
2017-03-20 22:25 -
부동산 중개업자의 직접거래 계약, 무효인가
공인중개사법은 중개업자와 중개의뢰인 간의 직접거래를 금지하고 있고, 이를 위반하면 행정처분은 물론 형사처벌까지 가하고 있다. ★ 동법 제33조(금지행위)개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.<제1호 내지 제5호 중략>6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위★ 동법 제38조(등록의 취소)① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.<이하 중략>② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <제1호 내지 제8호 중략>9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우★ 동법 제48조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.<제1, 2호 중략>3. 제33조제5호 내지 제7호의 규정을 위반한 자 그렇다면, 이에 위반한 부동산 거래계약의 효력은 어떠할까? 즉, 중개업자가 매수 중개의뢰인에게 자신의 부동산을 매도하거나, 매도 중개의뢰인으로부터 직접 매수하는 경우에 그 매매계약의 효력은 무효일 수 있을까? 직접거래 금지 규정을 강행규정(법규)으로 보아 이에 위반된 민사적인 효력도 무효로 보아야할지 아니면 단순한 단속규정(법규)으로 보아서 민사적인 효력은 그대로 유효한 것으로 볼 것인지의 문제인데, 판단이 쉽지 않을 수 있다. 실무상으로도 많은 논란이 있던 중, 최근 대법원 첫 판결이 선고되어 소개한다. 중개업자 자신이 소유하던 전원주택을 매수 의뢰인과 직접 계약한 사안에서 계약무효 내지 취소근
2017-03-14 01:33 -
훼손된 분묘의 원상회복, 법적으로 가능한가
다른 사람 소유의 토지에 존재하는 분묘로 인해 해당 토지소유자와 분묘의 연고자간 갈등이 날로 커져가고 있다. 더구나 최근 대법원 전원합의체 판결에서도 인정된 바와 같이, 분묘기지권의 요건까지 갖춘 분묘는 분묘의 존속기간 내내 지상권과 유사한 물권적인 토지사용권을 보장받게 되어, 해당 토지의 소유자로서는 큰 부담이 아닐 수 없는데, 더구나 분묘를 이전하고 해당 토지를 개발해야하는 입장에서는 더더욱 그러하다. 분묘기지권이 성립된 분묘에 대해서는 분묘의 종손 등의 동의를 얻지 못하면 해당 토지 내에서 분묘이전이 원천적으로 불가능하기 때문에, 분묘 이전 협상과정에서 거액의 금전 요구가 발생하곤 한다. 분묘기지권이 없는 분묘라고 하더라도 그 이전을 구하는 재판을 받아 집행을 행하는 절차에 상당한 시간이 소요된다. 그 때문에, 재판절차 없이 임의로 분묘를 파서 이전해버리는 소위 파묘(내지 분묘 굴이)행위가 적지 않은 것이 현실이다. 장사 등에 관한 법률이 정하는 절차나 적법한 재판 없이 임의로 파묘하는 행위는 형사적으로는 분묘발굴죄로 처벌되고, 민사적으로는 손해배상의 대상임에는 틀림없지만, 해당 토지에 대한 조기개발을 염두에 두고서 민·형사상의 불이익을 각오한 범법행위가 자행되는 경향이 있다. ★ 형법 제160조(분묘의 발굴)분묘를 발굴한 자는 5년 이하의 징역에 처한다. 그렇다면, 이런 파묘에 대한 원상회복, 즉 해당 분묘가 존재했던 토지 즉 基地(기지)터와 분묘의 수호제사를 위해 필요한 범위의 주변 토지로서 분묘연고자의 점유대상으로 볼 수 있는 범위에 대한 인도나 분묘가 존재하던 형태로의 원상회복을 재판으로 구
2017-03-12 00:50 -
민법 621조 임대차등기와 우선변제권
다음은, 민법 621조에서 정하는 임대차등기의 효력을 오해함으로 인해 발생한 분쟁이다(이해의 편의를 위해 아래 사안에서 언급한 수치는 실제와 달리 조금씩 변형된 것임을 밝힌다). 의뢰인은 모 상가 점포 101호, 102호 두 개 호실을 보증금 6억원에 동일한 임대인으로부터 함께 임차하면서 두 개 점포 각각에 임대차보증금 6억원으로 하는 임대차등기를 하게 된다. 임대차등기설정은 당시 다른 제한물권이 전혀 없는 상태, 즉 최선순위로 임대차등기가 이루어진다. 그런데, 그후 임대차기간 만기 도래에도 불구하고 보증금을 반환받지 못하게 된 의뢰인은 두 개 점포 모두를 경매신청하게 된다. 경매 감정평가 결과 101호, 102호 각각은 3억7천만원으로 평가되었고, 구분호실이라는 이유로 일괄경매 아닌 개별경매 방식으로 경매가 진행된다. 이 과정에서 경매법원은, 환산보증금 액수가 상가건물임대차보증금 기준을 초과한 점을 고려하여 의뢰인에 대한 배당가능성을 낮게 판단하고서 매각물건명세서상에 ‘ 6억원의 임대차등기가 존재하고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 취지로 대항력이 있다는 점을 표시하게 된다. 결국, 이와 같은 선순위 임대차등기된 보증금 6억원의 부담으로 인해 해당 호실 모두에 대해서 수차례 유찰이 계속되다가, 예상치 않게 101호 호실이 1억5천만원에 낙찰된 후 해당 낙찰자 앞으로 이전등기까지 마쳐지게 된다. 그후 해당 낙찰자는 임대차등기의 우선변제권을 운운하면서 의뢰인에 대한 보증금을 부담하지 않겠다는 입장을 피력하였고, 이로 인해 의뢰인과 다툼이 발생하게 되면서 필자의 자문을 받
2017-03-06 23:14
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임대차보증금반환을 돕기 위한 재정투입, 신중할 필요있다
임대차보증금 반환을 제때 받지 못하는 임차인을 위해 재정을 투입해서 임차인에게 보증금 액수 상당의 금액을 단기 대출해주는 내용을 골자로 하는 주택임대차보호법개정안이 발의되었다고 한다. 발의된 개정내용의 제안이유 및 주요내용은 다음과 같다. 현재 주택임대차 관련 보증금은 고액이어서 임대인이나 임차인 모두에게 단기간에 마련할 수 있는 재원이 아니므로 임차인이 주거를 이전하기 위하여 보증금을 임대인으로부터 적시에 돌려받는 것이 중요하나, 이는 대부분의 경우 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 수령하는 시기에 의존하게 되어 임차인으로서는 자신이 원하는 시기에 보증금을 마련하지 못할 위험이 있음. 따라서 단기적인 보증금 지급일정의 불일치로 인하여 임차인은 원하는 새로운 주거지로 이주하지 못하는 경우도 발생하고 있어 이에 대한 제도적인 대책 마련이 요구되고 있는 실정임. 이에 국가 또는 지방자치단체로 하여금 일정 금액 이하의 보증금을 단기간 대출하는 제도를 마련하도록 하여 임차인의 주거생활 안정을 도모하려는 것임(안 제4조의2 신설). 이에 따른 개정안의 내용은 다음과 같다. 제4조의2를 다음과 같이 신설한다. 제4조의2(보증금의 단기대출) ① 국가 또는 지방자치단체는 임차인의 주거이전을 위하여 필요한 보증금의 단기대출을 위한 기금을 조성하여 운용하여야 한다. ② 제1항의 기금은 제3조의2제7항에서 열거하는 금융기관이 임차인이 거주 이전 목적으로 새로운 임대차 계약을 체결함에 있어 지급할 보증금을 3개월 이내의 기간 동안 대출하는 목적으로 사용할 수 있다. ③ 금
2017-03-03 23:19 -
두가지 사례를 통해서 본 정확한 계약문구의 중요성
부동산 거래 계약에서 이루어진 합의 내용을 정확하게 문서화하는 노력은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 두가지 사례를 살펴보자. 용인 전원주택단지 내 건축되는 여러 건축물 중 1채를 주거용으로 매입하기로 계약한 의뢰인. 그후 우연한 계기로 같은 단지 내 분양주택 바로 옆 건축물을 펜션으로 분양한다는 취지의 인터넷 싸이트 게시글을 발견하게 되었고, 이를 계기로 그 건물의 구조를 확인한 결과 펜션 영업에 적합하게 건축된 사실을 확인할 수 있었다. 이 과정에서 의뢰인은, ‘단지 내 일부 건축물이 분양회사 주도하에 이미 펜션영업 목적으로 분양 중이거나 계획 중이었음에도 불구하고 주거용으로 분양받는 의뢰인에게 이 사실이 전혀 고지되지 않았다’는 판단을 하게 된다. 이에 따라 분양회사에 대해 분양계약 해제나 취소를 요구하게 된다. 영업을 하는 숙박시설의 일종인 펜션이 같은 단지 내 바로 옆에 위치해있을 경우 조용하고 평안한 주거환경이 크게 다칠 수 있어 분양을 받은 목적에 크게 배치된다는 이유에서이다. 이 분쟁에 대한 1심 판결이 최근 선고되어 소개한다. ★ 수원지방법원 2017. 2. 14. 선고 2015가단128468 부당이득금 1. 기초 사실 가. 원고는 2015. 4. 25. 피고 주식회사 000(이하 ‘피고 000’이라 한다)와 사이에 피고 000로부터 용인시 처인구 00읍 00리 산23-28에서 피고 000이 건축하여 분양하는 전원주택 1채(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 분양받는 내용의 전원주택 공급계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 이 사건 계약상 분양대금은 총 300,000,000원이고, 계약금은 60,000,000원, 중도금은 90,000,000원(착공 시 지급), 잔금은 15
2017-02-28 10:36 -
유치권자로부터 점유를 위탁받은 자의 재판상 자백과 배임죄
유치권 행사과정에서 유치권자 본인 대신에 본인으로부터 위탁받아 점유되는 경우가 적지 않은데, 점유과정에서 본인과 점유자 사이에 분쟁이 발생하던 중 부동산소유자로부터 제기된 인도소송에서의 원고 주장에 대해 이를 그대로 인정하고 자백해버린 점유자를 형법상 배임죄로 처벌할 수 있는지에 대한 판결이 최근 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2017. 2. 3.선고 2016도3674 업무상배임(인정된 죄명 배임) 1. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득하여 사무의 주체인 타인에게 손해를 가함으로써 성립하는 것이므로 그 범죄의 주체는 타인의 사무를 처리하는 지위에 있어야 한다. 여기에서 ‘타인의 사무’를 처리한다고 하려면 당사자 관계의 본질적 내용이 단순한 채권채무 관계를 넘어서 그들 간의 신임관계에 기초하여 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 것이어야 하고(대법원 2016. 4. 2. 선고 2015도5665 판결 등 참조), 임무위배행위라 함은 처리하는 사무의 내용, 성질 등 구체적 상황에 비추어 법령의 규정, 계약 내용 또는 신의성실의 원칙상 당연히 하여야 할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나 당연히 하지 않아야 할 것으로 기대되는 행위를 함으로써 본인과 맺은 신임관계를 저버리는 일체의 행위를 말한다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014도17180 판결 등 참조). 한편, 재산상의 손해에는 현실적인 손해가 발생한 경우뿐만 아니라 재산상 실해 발생의 위험을 초래한 경우도 포함되고, 재산상 손해의 유무에 대한 판단은 법률적 판단에 의하지 않고 경제적 관점에서 파악하여야 한다. 그런데 재산상 손해가 발생하였다고 평가될 수 있
2017-02-20 22:33 -
아파트 발코니 난간에서의 추락사고와 점유자 책임
아파트 발코니 난간 부실로 인해 이삿짐센터 직원이 이삿짐을 옮기던 도중에 추락하여 사망한 사건에 대해, 망인의 유족들이 입주자대표회의와 아파트 소유자, 임차인 등을 상대로 제기한 소송의 판결이 선고되어 소개한다. 이 재판에서는 민법 제758조 제1항에서 정하는 공작물의 점유자 책임이 주요 쟁점이 되면서, 추락사고의 원인이 된 아파트 발코니 난간에 대한 점유자가 누구인지가 크게 다투어졌다. ★ 서울고등법원 2016. 12. 13.선고 2016나2030355 손해배상(기)1. 기초사실 가. 원고 이**은 망 이00(이하 ‘망인’이라 한다)의 남편이고, 원고 이%%, 이&&은 망인의 자녀들이다. 나. 피고 신00는 서울 송파구 00동 166 외 1필지상 0000아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 3동 303호의 소유자이다. 피고 신%%은 피고 신00의 아들로서 이 사건 아파트 3동 303호의 종전 임차인이 계약기간 만료로 다른 곳으로 이사를 나가게 되자 피고 신00로부터 그 사용을 허락받아 2015. 1. 26. 위 3동 303호에 입주한 사람이다. 피고 입주자대표회의는 이 사건 아파트의 입주자 등으로 구성된 자치관리기구로서 주택관리업자인 00주택관리 주식회사에 위탁하여 이 사건 아파트를 관리하고 있다. 다. 피고 신%%은 이 사건 아파트 3동 303호에 입주하기 위하여 2015. 1.경 이사업체를 운영하는 원고 이**과 이사계약을 체결하였다. 이에 따라 원고 이**과 그 직원들은 2015. 1. 26. 위 3동 303호로 피고 신%%의 이삿짐을 운반하는 작업을 하였는데, 망인은 이삿짐 운반을 마치고 정리 작업까지 거의 마친 무렵인 같은 날 17:30~ 18:00경 위 303호의 발코니 난간(이하 ‘이 사건 난간’이라 한다)을 잡고 발코니 창문을 닫다가
2017-02-19 22:01 -
주상복합건물 내 공용부분에서 발생한 수익분배
같은 건물 내에 주거용과 상업용 공간이 혼재하는 이른바 주상복합건물이 늘고 있다. 같은 건물 내에 여러 구분된 소유권(개별 호실)이 위치하게 되면, 즉 집합건물 내에는 공용부분이 존재할 수밖에 없고, 이런 공용부분에 대한 관리 등을 둘러싸고 구분소유자들 사이에 이해관계 대립이 있을 수 있는데, 더구나 주거용과 상업용 건물의 소유자들 간의 이해관계는 더 복잡할 수밖에 없다는 점에서 주상복합건물 내의 분쟁은 더 빈번하게 발생하고 있다. 아래 판결에서의 주상복합건물은, 당초 주거용과 상업용 건물을 통할하는 하나의 관리단이 존재하다가, 그 후 상업용 건물에 대한 관리단을 별도로 분리하게 되었는데, 급기야 공용부분에서 발생한 수익에 대한 분배를 둘러싸고 상업용 건물 소유자들이 주거용 건물의 관리 주체인 입주자대표회의를 상대로 부당이득반환청구의 소송을 제기하였다(소송수행의 편의를 도모하는 차원에서 상가번영회에게 부당이득반환 채권이 양도되어 소송의 원고는 상가번영회, 청구원인은 양수금 청구임). 수익이 발생하거나 점유 여부가 문제된 이 사건 건물의 옥상, 외벽, 중앙감시실 등이 공용부분인지 여부 등이 하나하나 다투어졌고, ‘다른 특별한 사정이 없는 한 공용부분에 대해서는 공용부분에 대한 지분권 비율에 따라 수익이 나누어져야 한다’는 취지의 판결이 선고되었다. ★ 서울고등법원 2017. 1. 24. 선고 2016나5643 부당이득금반환 등1. 기초사실 가. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주상복합건물’이라 한다)은 1999년경 서울 성동구 성수동2가 00000 대지 위에 건립된 지상 18층, 지하 4층의 주상복합건물로서, 지상 3층부터 18
2017-02-19 21:56
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경계침범된 물건의 강제 이동조치와 재물손괴죄
적법한 권원도 없이 타인의 토지 경계를 함부로 침범하여 들어온 물건, 예를 들어 건물이나 컨테이너 박스를 물건 소유자의 동의 없이 임의로 손괴하게 되면, 경계침범행위의 불법성 여부와 관계없이 재물손괴죄로 처벌될 수 있다. ★ 형법 제366조(재물손괴등)타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다 그 때문에 해당 물건이 건물이면 철거청구를, 해당 물건이 동산이면 취거청구를 소송으로 구하는 것이 법에 어긋나지 않는 가장 무난한 방법일 수 있다. 하지만, 재판절차는 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 재판없이 간단하게 해결하고자 하는 욕구가 있을 수밖에 없고 실무상으로도 이렇게 해결되는 경우가 적지 않다. 결론적으로 말하자면, 재판없이 실력으로 타인의 물건을 토지 경계선 외곽의 다른 장소로 이동하는 그 자체가 재물손괴죄에 해당하는 것은 아니다. 즉, 물건의 이동과정에서 훼손과 같은 손괴행위가 발생하지 않는다면 재물손괴죄는 아닐 수 있다. 따라서, 건물이나 비닐하우스와 같이 원상을 훼손하지 않고 이동시키기 어려운 물건에 대해서는 재판절차를 통하지 않을 수 없지만, 컨테이너 박스와 같이 훼손없이 원상 그대로를 유지하면서 이동가능하면 재판절차 아닌 실력행사하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 물론 훼손하지 않더라도 물건 소유자의 발견을 어렵게 하여 은닉의 정도에까지 이르면 처벌될 수 있을 것이다. 최근 대법원 판결도 이런 취지로 판단한 바 있다(달리 판단한 원심판결 파기).★ 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016도3369
2017-02-13 22:47 -
건물 분 부가가치세 절감을 위한 사업의 포괄양수도 약정
부동산 거래과정에서 건물에 대한 부가가치세를 절감하기 위해 “사업의 포괄양수도”라는 방법을 많이 사용하는데, 이 법리에 대한 오해로 인해 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 포괄양수도 합의를 통해 부가세를 납부하지 않아도 될 것으로 기대하고 거래에 임했지만, 결국은 부가세를 납부하게 되면서 법적 분쟁이 발생하는 것이다. 세법상 사업의 포괄양수도 대상인지 여부는, 세무적으로 매우 복잡할 수 있고 세무 전문가들조차도 힘들어하는 분야이어서 정확하게 자문을 받고 거래를 해야함에도 불구하고 부주의하게 거래하는 경우가 적지 않기 때문이다. 다음은, 기대와 달리 건물 분 부가세를 납부하게 된 매도인이, 주위적으로는 매수인에 대해 납부한 부가세 상당 금액을 지급해달라는 청구를, 예비적으로는 중개업자에 대해 부가세 상당의 손해배상청구를 구한 사건의 판결이다. ★ 인천지방법원 2016. 11. 30.선고 2015가단51196 손해배상1. 기초사실 가. 원고는 2015. 1. 30. 피고 박00의 중개 하에 피고 유한회사 &&주류판매(이하 ‘피고 &&주류판매’라 한다)에게 인천 부평구 00동 79-8 대 1690㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다), 같은 동 79-133 도로 391㎡ 중 391분의 110.5 지분(이하 위 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 26억 9,000만 원에 매도하면서, 매매대금에 관하여 피고 &&주류판매가 기존 임대차보증금반환채무 3,900만 원을 승계하고, 계약금 4억 원은 계약 시 지급받고, 잔금 22억 5,100만 원은 2015. 5. 29.에 지급받기로 하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 나. 그 전에 이 사건 매매계약이 체결되기까
2017-02-12 01:46 -
신탁 동의서 상의 계좌번호를 변조한 임대차보증금 편취 사건
신탁된 부동산의 소유권은 신탁자와 수탁자간의 내부적인 약속에 관계없이 대외적으로는 수탁자에게 있다는 점에서 해당 부동산을 임대차하는 등의 법률행위를 함에 있어서는 수탁자의 동의 여부나 정확한 의사를 확인하고, 아울러 등기부에 첨부되어 외부에 공시되는 신탁원부의 내용까지 자세히 살필 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 실무상으로는, 신탁자가 마치 실제 소유권을 보유하는 것으로 전제하고 임의로 법률행위를 하고, 거래 상대방 역시 이를 크게 문제삼지 않고 신탁자의 행동에 별다른 의심을 하지 않음으로 인해 법적인 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 다음에서 소개할 사례는, 모 신탁회사에 신탁된 다세대 주택 임대차를 위해서 대출금융회사이자 우선수익자인 신협이 자금관리하는 신탁자 명의로 신협 계좌가 개설되었고, 그 계좌로만 임대차보증금이 입금되어야 임대차보증금이 적법하게 보호될 수 있다는 신탁회사 명의의 동의서가 발급되어 있었는데도 불구하고, 임대차보증금을 빼돌리기 위해 신탁자가 동의서상의 계좌번호를 임의로 변조하여 자신의 다른 계좌로 보증금을 받은 사건이다. 신탁자의 농간에 의해 자행된 일이지만, 지정계좌 아닌 다른 계좌로 보증금이 입금된 경우에는 신탁회사가 제시한 임대차 동의조건을 충족하지 못하게 되어 임차인 보호는 어렵게 될 가능성이 크다. 상황이 심각한 것을 알게된 임차인들은 부랴부랴 신탁자와 신탁자의 아들이면서 대리인으로 사건을 주도한 자를 함께 형사고소하기 위해 최근 필자의 사무실을 방문하였다. 유사 사건 재발을 방지하고 경각심을 고취하는 차원에서 이 사건의 사실관계를 자세
2017-02-06 22:32 -
매매과정에서, 호실 뒤바뀜이 발견된 사례
며칠 전 상담한 사례를 소개한다(의뢰인의 비밀보호를 위해 액수를 일부 변형하였다). 의뢰인은, 총 20세대 다세대건물 중 3층 303호를 총 5억원에 매수하기로 계약한 다음, 계약금 5천만원, 중도금 1억원을 지급하고 나머지 3억5천만원의 잔금지급을 앞둔 상태에서, 아래 도면과 같이 다세대 건물 전체 호실이 좌우로 뒤바뀌어있는 상태에서, 현관문 표시상으로 인식했을 때 303호로 알고서 계약했던 해당 호실은 건축물 대장상 302호라는 사실을 최근에 알게 된다. 이 사건 다세대 주택은 10년 전 건축될 때부터 건축물대장 현황도와 다르게 현관문 표시가 되는 바람에, 20세대 호실 전체가 호실이 바뀌어있었는데, 10년 동안 어느 누구도 이 사실을 알지 못한 채 지내오다가 이 사건 매매를 즈음해서 우연히 알려지게 되었다. 중개업자를 통해 계약했지만, 계약당시 건축물 현황도를 발급받지 않아 이런 사실을 알지 못한 상태에서 계약이 체결되고 중도금까지 수수된 것이다. 그 나마 잔금 지급 이전에 이 사실이 알려진 것이 의뢰인으로서는 불행 중 다행이었다. 법적인 판단을 위한 가장 중요한 포인트는, 매매계약의 대상물이 무엇인지이다. 계약서상으로는 매매대상물 표시가 303호로 되어있지만, 의뢰인이 현장을 확인한 후 매수를 결정한 대상물은 건축물대장상 302호인 셈이다. 따라서, 건축물대장상 302호로 지칭되는 해당 호실이 매매대상물인 셈이다. 그런데, 대장상 302호에 대한 소유권 등기가 이 사건 매도인에게 있지 않고 타인에게 있어, 매도인은 계약이행이 쉽지 않게 된다. 물론, 타인의 물건이라고 하여 계약 자체가 원천적으로 무효로 되는 것은 아니지만, 잔금약정일이 한
2017-01-31 23:30 -
오염되거나 폐기물 매립된 토지를 취득한 자의 법적 구제방법
자신의 토지상에 불법적으로 폐기물을 매립한 甲이, 이를 乙에게 매도한 후 그 토지가 다시 丙, 丁에게 순차적으로 매도되었다면, 폐기물을 처리하기 위해 부득이 비용을 지출하게 된 최종 소유자 丁으로서는 누구에 대해, 어떤 민사 책임을 물을 수 있을까? 丁에 대한 매매계약 당사자는 丙이라는 점에서, 丙을 상대로 계약책임, 즉 채무불이행책임 추궁이 가능할 수 있음은 의문이 없다. 이 점에 대해서는 2015. 7.경에 정리해서 발표한 아래 칼럼 내용으로 설명을 갈음한다. 일반 매매를 통해 토지를 취득한 경우에는, 민법 제580조에서 정하는 하자담보책임규정이 가장 일반적으로 적용된다. 따라서 매립된 폐기물 등으로 인해 계약목적달성이 불가능한 경우에는 계약해제, 그 정도에 이르지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고, 이러한 권리행사는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. ★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.★ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.★ 민법 제582조(전2조의 권리행사기간)전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 한편, 상인
2017-01-23 23:03
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분쟁없는 안전한 부동산거래, 정확한 계약서 작성에서부터
부동산 거래 과정에서 서로 합의한 내용을 서면화하는 것이 너무 소홀히 다루어지는 것이 우리 현실이다. 그 때문에, 우리나라는 불분명한 계약내용을 두고 다투어지는 분쟁이 다른 나라에 비해 너무 잦은 편이다. 아파트 임대차계약과정에서 이루어지는 원상복구의 문제를 예로 들어보자. 계약서상에는 ‘계약 종료하고 임대차목적물을 인도할 때 임차인이 원상복구한다’는 취지로만 기재되는 것이 보통이다. 그것도 소위 문방구 계약서에 인쇄된 문구의 형태로만. 이런 계약서가 작성된 상태에서 임대차계약이 종료되고 인도하는 과정에서 다음과 같은 분쟁이 발생한다. 보증금 정산을 위해 해당 임대차 아파트를 둘러보던 집주인 임대인은 아파트 내부 곳곳에 박혀있는 수 십개의 못을 발견하게 된다. 임차인에 대해 수 십개의 못을 제거하고 임대차 개시 이전의 원상태로 회복해주거나 아니면 복구비용 상당의 돈을 청구하지만, 생각을 달리하는 임차인과 다툼이 발생하게 된다. 이런 분쟁이 발생하는 근본 이유는, 원상복구에 관한 자세한 합의내용 즉, 임대차 개시 당시 원상태의 모습이 어떠한지, 어느 정도의 사용을 넘어서는 것에 대해 원상복구를 요구할 수 있는지 등등에 대해 객관적인 증거나 명확한 합의내용이 없기 때문이다. 그렇다면 실제 분쟁해결은 어떻게 이루어질까? 민사소송법상의 주장입증책임상으로는, ‘임차인에게 원상회복의 의무가 있고, 그 금액은 얼마이다’는 입증책임은 이를 주장하는 임대인에게 있다고 해석하는 것이 원칙이다. 그런데, 입증을 다한다는 것은 판사에게 확신을 불러일으킬 정도에까지 도달해야하기 때문에 임
2017-01-17 00:00 -
임차인의 고의적인 계약위반에 대처하는 방법
임대차 계약기간 단축문제로 건물 임대인과 실랑이를 벌였던 모 국회의원의 에피소드를 예전에 소개한 적이 있는데, 문제의 이 임대차계약과 관련해서 며칠 전 해당 건물 건물주로부터 다시 문의를 받게 되었다. 우여곡절 끝에 임대차를 개시했지만, 무슨 이유에서인지 해당 국회의원은 입주 이후 차임과 관리비를 전혀 지급하지 않아 현재 수 천만원이나 밀린 상태였다. 임대인 판단에는, 임차인이 계약을 조기에 종료하기 위해 차임, 관리비지급을 고의로 연체하는 것으로 보인다고 했다. 하지만, 장기계약이고 임대료도 시세에 비해 만족할 만한 수준이라 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 의사는 전혀 없었다. 비록 현재의 연체 차임액을 담보할 충분한 임대차보증금이 걸려 있기는 하지만, 임대인은 이런 상황에 가장 합리적으로 대처할 방법을 필자에게 문의하였다. 이처럼, 임차인의 사정으로 임차인이 계약기간 중도해지를 희망하는 경우가 적지 않다. 하지만, 약정된 계약기간이 있는 이상 임차인이라고 하더라도 개인사정을 이유로 함부로 계약을 해지할 수는 없다. 그 때문에 임차인은 임대인을 불편하게 할 방법을 동원하게 되고, 대표적인 방법이 차임연체나 무단전대차행위이다. 이러한 사유는 임대차계약위반으로 계약해지사유임에는 의문이 없지만, 계약해지를 희망하지 않는 임대인으로서는 계약서상에 손해배상에 관한 특별한 위약금조항을 두지 않는 한 계약해지 이외에 별도로 손해배상을 구하기는 어렵다는 점을 노린 것이다. 따라서, 임대인의 입장에서는 임차인의 고의적인 계약위반행위를 미연에 방지하는 차원에서 계약위반행위에
2017-01-03 09:49 -
부동산 거래와 신의칙상 고지의무
부동산 계약과정에서 신의칙상 고지의무에 대해 논란이 되는 경우가 많다. 거래 상대방에게 투명하게 고지하지 않고 불리한 부분은 감추고 숨기려고 하는 우리 거래문화의 부도덕 때문인데, 계약체결 여부나 거래금액 등에 영향을 미칠 수 있는 크고 작은 사항들이 은폐되면서 갈등과 분쟁이 발생하게 되는 것이다. 예를 들어, 아파트 내에서 일어난 사망사실을 해당 아파트 매매하는 과정에서 매수인에게 고지하지 않은 채 계약이 체결되었다고 가정해보자. 계약과정에서 고지되지 못했음을 이유로 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상청구할 수 있을까? 사망 시점이 계약시점 기준으로 6개월 전일 경우와 1년 전, 2년 전일 경우에 달리 판단될 수 있을까? 사망의 원인이 살인사건이나 자살일 경우와 우연한 사고사, 병사일 경우에는 어떤 차이가 있을까? 이런 갈등과 분쟁들이 자주 발생하는 것이다. 최근에도 이와 같은 신의칙상 고지의무가 쟁점이 된 판결이 선고되었다. 다세대주택 한 개 호실을 분양받은 직후 인접지에서 시작된 다른 다세대주택 건축으로 인해 일조와 조망이 침해된 매수인인 원고가 분양업자를 상대로 제기한 소송사건인데, 분양 당시 인접지에서 건축이 될 것을 분양업자가 이미 알고 있었음에도 불구하고 원고에게 이런 사실을 제대로 고지하지 않았다는 점을 청구이유로 한 사건이다. ★ 서울서부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2013가단38773 손해배상(기)1. 인정사실 가. 원고는 2013. 6. 1. 피고들로부터 피고들이 신축한 서울 00구 00동 157-28, 29 000 다세대주택 504호를 149,000,000원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하였다. 원고는 매매대금을 모
2016-12-26 21:26 -
부동산 등기부등본 발급열람시, 등기기록 유형에 유의해야
필자에게 상담 의뢰된 단순하면서도 황당한 사례 하나를 소개한다. 이 의뢰인은 서울 송파구 소재 아파트 한 채를 매수하는 계약을 체결했는데, 그 과정에서 해당 아파트에 저당권이나 가압류와 같은 제한물권이 전혀 없는 상태라는 설명을 부동산 중개업자로부터 들었고, 실제로 중개업자가 계약당일 발급해준 등기부등본을 통해서도 이런 사실을 확인했다고 했다. 중개업자를 통해 그 의뢰인이 확인한 계약당시 등기부등본은 다음과 같다. 그후 잔금지급기일을 앞두고서 의뢰인은 혹시나 하는 마음에 해당 아파트 등기부등본을 새로 발급받아 보게 되었는 바, 놀랍게도 이미 계약당시부터 해당 아파트에는 2건의 근저당권이 존재하고 있었다는 것이다. 이에 의뢰인은 중개업자에게 그 경위를 확인한 결과, 중개 사무실의 실수로 “현재소유현황”만이 표시되는 등기부를 발급받아, 갑구에 표시되는 가압류나 가처분, 을구에 표시되는 저당권, 전세권과 같은 소유권 이외의 다른 제한물권이 전혀 표시되지 않았던 것이었다. 전체적인 정황으로 볼 때, 매도인이나 중개업자가 이를 고의로 감추고자 한 것은 아닌데다가, 문제된 해당 근저당권의 채권최고액(내지 실제 채무액)이 지급해야 할 잔금액수에 미치지 못해 큰 문제가 될 수 있지는 않았지만, 가압류나 저당 액수가 잔금액수를 초과했을 경우에는 수습하기가 곤란한 문제가 되어 자칫 매수인의 손해로 이어질 뻔한 사건이었다. 부동산 등기부 발급이나 발급된 등기부를 확인함에 있어, 등기기록 유형이 구체적으로 어떤 것인지 유의할 필요가 있음을 일깨우는 사례라고 할 수 있
2016-12-19 22:59 -
채권자에 대한 무상임대차확인서 제공과 신의칙 위반
부동산 담보대출과정에서 해당 담보 부동산에 사용수익 중인 임차인이 존재하게되면, 담보가치 평가를 위해 채권자는 정확한 임대차내역을 파악하게되고, 그 과정에서 거주(사용)자가 임차인이 아니라거나, 무상으로 사용하는 것에 불과하다는 취지의 확인서를 채무자인 건물주를 통해 징구하는 경우가 많다. 건물주 부탁이라 거절하기가 어려운데다가, 실제 진실한 임대차관계가 있는데 달리 판단될 수 있을까하는 안이한 마음으로 이런 확인서를 제공하는 임차인이 적지않은데, 자칫 낭패가 될 수 있다. 만약 해당 부동산이 낙찰되어서 소유자가 변동되게 될 경우에, 그 소유자에 대해 실제 임대차관계를 주장하기가 곤란할 수 있기 때문이다. 이와 관련한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2016. 12. 1.선고 2016다228215 건물명도1. 원고들의 상고이유 제2점에 대하여 가. 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차
2016-12-12 22:43