서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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우선매수청구한 공유자의 지위와 청구권 행사의 제한
경매 진행 중인 공유지분을 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 사실상의 이점 때문에 공유자 우선매수청구권의 의미는 적지 않은 것이 현실이다. 우선매수청구권과 관련하여 최근 선고된 대구지방법원 2016. 11. 16.자 2016라463 부동산강제경매(매각불허가결정에 대한 즉시항고) 법원결정을 소개한다. 이 결정은, 매각기일 전에 미리 서면으로 공유자우선매수신고한 우선매수청구권자의 해당 매각기일에서의 지위에 관한 것인데, 해당 매각기일에서의 지위를 최고가매수신고인과 크게 다르지 않다는 전제하에, 매각기일에서 입찰자가 없을 경우 매각절차를 진행하는 집행관으로서는 최고가매수신고인의 지위에 준하여 사전 매수신고를 한 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 매수신고에 따른 민사집행법 제113조의 보증을 제공할 것인지 여부를 확인하여 보증 제공 여부에 따른 후속절차를 진행하고 이를 기일입찰조서에 적절한 방법으로 기재하여야 하고, 만약 집행관이 매각기일에서 위와 같은 절차를 소홀히 하여 사전 매수신고를 한 공유자를 호명하는 등의 방법으로 출석 여부를 확인하고 그에게 보증의 제공 등 후속 절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 않았다면, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되어 민사집행법 제127조 제7호에서 정하고 있는 “경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때”에 해당한다고 판단하였다. ★ 대구지방법원 2016. 11. 16.자 2016라463 부동산강제경매(매각불허가결정에 대한 즉시항고)1. 기초사실 기록에 의하면, 다음의 사실이 소명된다. 가. 채권자 주식회사 000대부의 신청에
2016-12-11 21:34 -
3년 지난 연체차임, 소멸시효 부담없이 임대차보증금에서 당연공제할 수 있나
임대차관계에서의 차임채권은 일반 채권의 소멸시효 10년이 아니라 3년 단기소멸시효를 적용받는다. 따라서, 3년 시효소멸 이전에 적절한 시효중단조치를 해두지 않으면 차임을 받지 못할 수도 있게 된다.★ 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다★ 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권<이하 중략> 하지만, 실무상으로는 3년치 차임 이상의 임대차보증금을 믿고 임대인이 임차인에 대해 차임에 대한 시효중단조치를 하지 않고있다가, 기간 만료 등으로 임대차관계를 종료할 무렵에서야 수년치 밀린 차임을 보증금에서 공제하는 식으로 정산하는 관행이 있다. 이 과정에서 임차인은 소급해서 3년이 지난 차임에 대해 소멸시효를 이유로 지급을 거절할 수 있을까? 이 점에 대해 실무상 논란이 있었는데, 최근 대법원 판결을 통해 논란이 일단락되었다. ★ 대법원 2016. 11. 25.선고 2016다211309 건물명도 1. 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조). 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조), 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차
2016-12-05 23:25 -
권리금 회수방해 인정판결과 관련 쟁점 분석
2015. 5. 상가권리금 보호를 입법화한 상가건물임대차보호법이 시행된 이후 건물주의 회수방해행위 여부를 판단한 판결이 속속 선고되고 있다. 추상적이고 모호한 규정이 많아 논란이 될 소지가 컸던 입법내용을 실무적으로 보완하는 과정이 될 수 있을 것으로 본다. 관련된 판결 두 개를 소개한다. 권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구사건의 분쟁 형태는 크게 두가지로 분류할 수 있는데, 임대인이 임차인을 상대로 먼저 인도소송을 제기하는 것에 편승하여 임차인의 반소 형태로 임대인에 대한 손해배상청구 소송이 제기된 경우와, 임차인이 원고가 되어 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 먼저 제기하는 형태이다. 다음 판결들은 모두 후자의 경우이고, 임대인의 회수방해행위를 인정하고 있다. ★ 부산지방법원 동부지원 2016. 9. 7.선고 2015가단213263 손해배상(기)1. 인정사실 가. 원고는 2007. 9. 8. 피고로부터 부산 수영구 광안2동 000-00 지상 건물 중 1층 81.1㎡(이하, ‘이 사건 점포’라 한다)를 기간 2년, 임대차보증금 1,000만 원, 차임 월 60만 원으로 정하여 임차하였다. 나. 원고와 피고는 위 임대차계약을 2회 갱신하였고, 2014. 9. 24., 기간 2015. 9. 24.까지, 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 120만 원으로 정하여 임대차계약을 다시 갱신하였다. 다. 원고는 이 사건 점포에서 ‘0000’이라는 상호로 음식점을 운영하였는데, 피고는 2015. 6. 22. 원고에게 더 이상 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 알리고, 임대차계약을 해지하니 기간 만료시에 이 사건 점포를 인도해 줄 것을 요구하는 내용의 내용증명우편을 보냈다. 라. 원고는 2015. 7. 13. 피고에
2016-11-29 22:58 -
부동산거래의 경쟁시스템 제고와 변호사 서비스
소위 “복덕방 변호사”라고 불리면서 중개업계의 큰 반발로 사회적으로 이슈화되었던 재판이 최근 1심에서 피고인인 공승배 변호사에게 무죄가 선고되었다. 일단, 판결 전문을 소개한다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 11. 7.선고 2016고합833 공인중개사법위반1. 이 사건 공소사실의 요지피고인은 2015. 12. 14.경부터 2016. 7. 현재까지 서울 강남구 테헤란로 00길 00, 3층(역삼동, 00타워)에 있는 통신판매업을 목적으로 하는 트러스트라이프스타일 주식회사의 대표로서 개업공인중개사가 아니다.1. 무등록 중개업의 점 누구든지 중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은 강남구청에 중개사무소의 개설등록을 하지 않았다. 피고인은 2016. 5. 30. 위 트러스트라이프스타일 주식회사 사무실에서, 권○○과 김○○가 서울 강남구 도곡동 527외 4필지 도곡00 아파트 ○○○동 ○○○호를 매매대금 11억 3,000만 원에 방○○과 박○○에게 매도하는 계약을 중개하고, 중개수수료 명목으로 매도인 측과 매수인 측으로부터 각 99만 원씩을 교부받아 개설등록 없이 중개업을 영위하였다.2. 유사명칭 사용의 점 개업공인중개사가 아닌 자는 “공인중개사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2015. 12. 14.경부터 현재까지 위 주식회사 홈페이지(www.trusthome.co.kr)와 네이버 블로그(blog.naver.com/trustlifestyle) 및 페이스북(facebook.com/trusthome99)의 각 명칭을 ‘트러스트 부동산’으로 하여 개설한 후, 위 홈페이지와 블로그 및 페이스북에 ‘TRUST부동산’, ‘최고의 부동산거래 전
2016-11-21 23:15 -
자기 소유 부동산에 대한 시효취득
타인 소유의 토지라도 일정기간 소유의 의사로 점유하게되면 소유권을 취득할 수 있게하는 시효취득제도가 있는데, 시효취득대상은 굳이 타인 소유일 필요는 없는, 즉 자기 소유 부동산을 시효취득할 수도 있다고 해석되고 있다. 자기소유 부동산을 다시 시효취득으로 소유권취득하는 것이 이상할 수도 있지만, 자기소유라도 소유권의 입증이 곤란할 수 있고, 누구 소유인지에 관계없이 기존의 사실상태를 권리관계화하고자 하는 시효제도의 취지에 비추어 긍정적으로 해석되고 있다(학설, 판례).★ 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다17572 판결 【소유권이전등기말소등】 취득시효는 당해 부동산을 오랫동안 계속하여 점유한다는 사실상태를 일정한 경우에 권리관계로 높이려고 하는 데에 그 존재이유가 있는 점에 비추어 보면, 시효취득의 목적물은 타인의 부동산임을 요하지 않고 자기 소유의 부동산이라도 시효취득의 목적물이 될 수 있다고 할 것이고, 취득시효를 규정한 민법 제245조가 '타인의 물건인 점'을 규정에서 빼놓은 것도 같은 취지에서라고 할 것이다(대법원 1973. 7. 24. 선고 73다559 판결, 1973. 8. 31. 선고 73다387 판결, 1992. 2. 25. 선고 91다9312 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고는 1977. 1. 19. 소외 주식회사 서울신탁은행으로부터 이 사건 토지를 매수한 후 여동생인 피고와 사이에 이를 피고에게 명의신탁하기로 약정을 하고, 같은 해 12월 8일 위 은행과 사이에 매수인 명의를 원고로부터 피고로 변경하는 갱개계약을 체결하였는데, 위 은행은 위와 같은 명의신탁약정이 있었다는 것을 알지 못하였으며, 원고는 위 은행에게 매매대금을 모두 지급하고 그 무렵부터 이 사건 토지를 인도받아
2016-11-14 22:00
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3자간 등기명의신탁과 양도소득세 산정에서의 주택 소유자 판단
양도소득세 산정 보유 주택수 판단에 있어, 3자간 등기명의신탁관계에서의 “신탁자”가 해당 신탁대상 부동산을 소유하는 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 된 최근 판결을 소개한다. ★ 대법원 2016. 10. 27.선고 2016두43091 양도소득세부과처분취소 가. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제2의3호는 ‘대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 대한 양도소득세의 세율은 양도소득과세표준의 100분의 60으로 정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2009. 12. 31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항은 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 ‘국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.’고 규정하고 있다(이하 위 각 조항을 ‘이 사건 조항’이라고 한다). 나. 이 사건 조항에서 말하는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’인지 여부를 판단함에 있어, 3자간 등기명의신탁관계에서 명의신탁자가 명의신탁한 주택은 명의신탁자가 소유하는 것으로 보아 주택수를 산정하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다. 이 사건 조항은 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 양도소득세를 중과세하는 것으로 다주택 보유에 따른 담세력을 그 근거로 한다. 그런데 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서 명의신탁자는 매도인에게
2016-11-07 22:42 -
수임인에 대한 과도한 서류보관과 표현대리 책임
다음은, 원룸 임대를 위해 맡겨진 인감도장과 관련 서류 등을 기화로 해당 원룸건물이 무단으로 타인에게 처분되어 이전등기된 것을 알게되어 매수인을 상대로 이전등기말소소송을 제기했지만 ‘표현대리가 성립한다’는 이유로 패소하게 된 원고가, 거래에 관여한 법무사와 중개업자를 상대로 손해배상을 청구하여 승소한 판결문이다. ★ 울산지방법원 2016. 4. 28. 선고 2014가합8277 손해배상(기)1. 인정 사실 가. 당사자들의 지위 1) 원고는 부동산 임대, 관리, 매매 및 부동산 투자개발업 등을 목적으로 하는 회사로서 대표이사가 김00이다가 2013. 12. 30. 아들인 ***로 변경되었다. 2) 피고 장00은 울산 남구 00동에서 법무사 사무실을 운영하는 법무사이고, 피고 김@@는 울산 울주군 삼남면 00리 00에서 ‘000투자개발’이라는 상호로 부동산 관련 사업을 하는 사람이다. 나. 부동산 매수 및 건물 신축 과정 1) 김00은 2006.경 토지 매매 등 사업을 하는 과정에서 부동산 중개 등을 하던 이&&을 알게 되었고, 2006. 8. 28. 이&&의 권유로 원고를 설립한 후 대표이사로 취임하였다. 2) 원고는 2007. 6. 7. 이&&의 소개로 울산 울주군 삼남면 00리 000-5 대 412㎡(위 토지는 2007. 12. 31. 같은 리 000-5 대 232㎡와 별지 목록 제1항 기재 토지로 분할되었는데, 이하 별지 목록 제1항 기재 토지를 ‘이 사건 제1 토지’라고 한다)와 별지 목록 제3항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제3 토지’라고 한다)를 각 매수하였다. 3) 이후 원고는 이&&에게 건물 신축을 의뢰하여 2007. 11. 14. 이 사건 제3 토지 위에, 2008. 2. 5. 이 사건 제1 토지 위에 각 원룸
2016-11-02 22:27 -
상가점포 권리금거래에도 법정 중개수수료 적용해야
부동산중개에 따른 보수한도에 관해서는 공인중개사법에서 제한을 하고 있는데, 이 법이 정하는 보수한도를 초과해서 받은 중개업자는 벌금과 같은 형사처벌, 업무정지와 같은 행정처분은 물론, 비록 합의하에 수수된 것이라고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무까지도 있다(단속규정이 아니라 강행규정으로 해석됨). ★ 공인중개사법 제33조(금지행위)개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <1,2호 중략>3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위★ 동법 제36조(자격의 정지)① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. < 1 내지 6호 중략>7. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우★ 동법 제38조(등록의 취소)② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <1호 내지 8호 중략>9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 하지만, 권리금거래에 따른 중개보수에는 이러한 보수한도가 적용되지 않는다. 권리금은 대개 부동산거래와 밀접하게 관련되어 있어 중개보수 한도의 적용을 받는 것으로 오해하는 경우가 많지만, 그렇지 않다. 공인중개사법상의 중개대상물은 “토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”으로 한정되고 있고, 권리금은 여기에서 제외되기 때문이다. ★공인중개사법 제2조(정의)이 법에
2016-10-24 22:43 -
부동산 중개사고에 대한 실제 배상을 높이기 위한 제언
일반인들이 생각하는 훨씬 이상으로 부동산 중개사고는 자주 발생한다. 몇 년 전 필자는, 부동산 중개사고에 관한 저술을 위하여 대법원 도서관에서 관련 판결을 검색한 적이 있는데, 검색되는 어마어마한 관련판결 수에 놀랐던 기억이 있다. 이런 중개사고 현실에서 중개업자의 잘못으로 피해를 입은 중개의뢰인의 실질적인 배상을 도모하기 위해, 현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하도록 규정하고 있다. ★ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.④ 제3항의 규정에 의하여 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.1. 보장금액2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지3. 보장기간★ 동법 제42조(공제사업)① 협회는 제30조의 규정에 의한 개업공인중개
2016-10-17 22:44 -
세입자에 대한 건물주의 실력행사, 범죄행위가 될 수 있다
최근 언론보도에 의하면, ‘장기간 차임을 받지 못하던 어느 건물주가 해당 임대차목적물인 주택의 출입문 밖에서 못질을 해버려 주택 안에 갇혀서 외부로 출입을 못하게 된 세입자 신고로 경찰이 출동하기까지 하였고, 결국 이 건물주는 권리행사방해죄로 형사처벌받을 처지가 되었다’고 한다. 세입자가 없을 때 출입문에 자물쇠를 바꾸거나 세입자의 짐을 임의로 반출하는 등의 방법으로 재판이 아닌 실력으로 임대차목적물을 사용하지 못하게 하는 사례는 많았지만, 이 사건처럼 세입자가 내부에 있음에도 불구하고 출입문 외부에 못질을 함으로 인해 세입자가 갇히게 되는 경우는 매우 드문 일이라고 하지 않을 수 없다. 형사처벌 대상임에는 틀림이 없어 보이지만, 세입자가 집 안에 있는 상태에서 외부에서 문에 못질을 해서 세입자가 밖으로 나오지 못하게 하였다면, 감금죄로 의율하는 것이 더 적절할텐데 왜 권리행사방해죄로 의율되고 있는지가 궁금하지 않을 수 없었다. ★ 형법 제276조(체포, 감금, 존속체포, 존속감금)① 사람을 체포 또는 감금한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.② 자기 또는 배우자의 직계존속에 대하여 제1항의 죄를 범한 때에는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다★ 형법 제323조 (권리행사방해) 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. ★ 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005도4455 판결권리행사방해죄에서의 보호대상인 타인의 점유는 반드시 점유할 권원에
2016-10-10 23:15
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기간을 정하지 않은 채 구두상으로 연장된 주택임대차계약
며칠 전 어느 의뢰인으로부터 질문받은 사안의 개요이다. 서울에 있는 아파트 1채를 2014. 8. 15.부터 2년간 임차인에게 임대하는 계약을 체결한 후, 계약만기인 2016. 8. 14.를 두달 여 앞둔 시점에 임차인과 계약연장 여부에 대해 의논하던 중 계약을 연장하기로 서면 아닌 구두상으로 합의했다. 그런데, 종전 계약기간이 만료된 지 20여일이 지난 2016. 9. 초순경 임차인으로부터 ‘계약이 명시적으로 연장되지 않았으니 계약을 종료하고 나가겠다. 법상으로 3개월 후에는 계약이 만기되니 그 때 보증금을 반환해달라’는 취지의 연락을 받게 되었다. 이 사안에 대해 의뢰인은 필자에게, 법해석상 이 임차인의 요구를 수용해야하는 것인지, 아니면 2년 연장을 원하는 의뢰인의 주장을 관철할 수 있을 것인지를 문의했다. 계약갱신에 관한 새로운 계약서가 작성되지 않았음을 계기로 한 분쟁이다. 필자는 답을 하기에 앞서, 이 의뢰인에게 계약만기 두달 여를 앞둔 시점에 계약을 연장하기로 한 구두합의가 있었다는 객관적인 증거가 있는지를 문의했다. 의뢰인을 통해 의뢰인과 임차인 사이에 오고간 휴대폰 문자메시지 내용을 확인할 수 있었는데, 계약연장의사를 묻는 의뢰인의 질문에 대해 임차인이 “예”라고 분명히 답하는 내용이 있었다. 하지만, 연장하는 계약기간에 대해서는 이를 정할 만한 아무런 증거가 없었다. 이러한 사실관계 바탕하에 필자는 이 의뢰인에게 다음과 같은 취지로 답해 주었다. 결론적으로는, 2년간 계약기간이 연장된다. 3개월 연장 운운하는 임차인의 생각은 다음과 같은 주택임대차보호법에 근거한 것인데 법해석에 대한 오해에서 비롯된 것
2016-10-03 22:48 -
상가 권리금 회수방해에 따른 손해배상 판결
상가임차인의 권리금을 보호하는 취지의 내용을 담은 개정 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 시행된 이후, 권리금 회수방해를 인정한 판결이 최근 선고되어 소개한다. 개정법은 기존임차인이 신규임차인을 소개함에 있어 임대인이 이를 정당한 사유없이 거절하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 인정하는데, 방해행위의 유형이 추상적이어서 방해행위인지 여부를 판단함에 있어 어려움이 따를 수 밖에 없었다. ★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 대표적인 것이 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의
2016-10-01 21:59 -
금전판결 가집행에 기한 낙찰 이후 상급심에서 원고청구가 기각된 경우
1. 금전청구 소송의 가집행선고부 하급심 판결에 기하여 채무자 소유 부동산에 대해 경매집행이 이루어진 끝에 타인에게 결국 낙찰이 되었지만, 그후 상급심 재판에서 원고 청구가 기각되는 판결이 최종적으로 확정되었을 경우, 후속 법률문제는 어떻게 처리될 수 있을까? 2. 우선, 결과적으로 잘못 판단되어진 가집행 판결을 근거로 진행된 경매절차에서 부동산이 낙찰된 것이라면, 경매절차가 잘못된 것으로 보아서 이 부동산을 다시 돌려받을 수 있지 않을까? 결론은, 원칙적으로 불가하다. 강제경매는 판결과 같이 집행력있는 정본이 존재하는 경우에 국가의 강제집행권 행사의 작용이기 때문에 일단 유효한 집행력있는 정본에 근거해서 매각절차가 완결된 때에는 나중에 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재하거나 무효라고 하더라도, 또 중도에 변제 등의 원인으로 채권이 소멸되었다고 하더라도, 매각절차가 무효가 아닌 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다. 다시 말하면, 강제경매에는 공신적 효과가 있다고 할 수 있다. 다만 예외적으로, 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 경매절차를 무효로 판단하여 낙찰된 소유권이 다시 원소유자에게 회복될 수 있다. 다음은 관련사례들이다. ★ 대법원 1985.11.26. 선고 85다카1580 판결 【소유권이전등기말소등】 이중매매의 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 대신에 매도인이 채무를 부담하고 있는 것처럼 거짓으로 꾸며 가장채권에 기한 채무명의를 만들고 그에 따른 강제경매절차에서 매수인이 경락취득하는 방법을 취한 경우, 이는 이중매매의 매수인이 매
2016-09-26 22:45 -
9년 재판 끝에 토지낙찰 무효판결을 받은 어느 의뢰인의 사연
집합건물의 대지로 사용 중인 토지 일부 지분을 취득한 후, 구분건물(전유부분) 소유자들을 상대로 지료 내지 부당이득반환청구 소송을 하여 1심에서는 승소하였지만, 2심에서 패소한 후 다시 대법원에서 파기환송판결을 받은 의뢰인의 사연을 수년 전에 소개한 바 있다. 파기환송 후 재판에서 예상치도 못한 새로운 쟁점이 부각되지만, 이해를 돕기 위해 파기환송 전 재판에 대해 먼저 설명해보기로 한다. 통상적으로는 토지지분을 취득하게 되면 지상건물소유자에 대해서 부당이득을 청구할 수 있고, 이는 지상건물이 집합건물이라고 하더라도 마찬가지로 이해되었고, 그 때문에 그동안 별다른 의문 없이 이런 청구가 인용되어져 온 것이 실무관행이기도 했는데, 2심재판에서는 달리 판단되었다. 파기환송 전 2심에서 인정된 사실관계는 다음과 같다. 정00는 1983. 6. 29. 서울 용산구 한남동 633-3 대 1,514㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수한 후 1984. 12. 7. 그 지상에 지하 3층, 지상 5층의 집합건물을 신축한 사실, 정00는 1984. 12. 29.부터 신축건물을 분양함에 있어 분양 당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전이었으므로 수분양자들에게 각 해당 전유부분과 함께 이 사건 토지 중 일부 공유지분(그 지분의 합계는 1,182.5290/1,514이다)에 관한 지분소유권이전등기를 하여 주고, 나머지 공유지분(331.47/1,514)은 장차 건물을 증축하거나 자신의 건물부지로 사용할 목적으로 남겨 두었는데, 1984. 12. 29. 주식회사 서울신탁은행에 대한 채무담보를 위하여 자신의 공유지분에 관하여 채권최고액을 7억 5,000만 원으로 하는 근저당권을 설정해 준 사실, 위 은행으로부터 근저당권
2016-09-19 20:56 -
가계약과 중개대상물확인설명서 작성교부의무
공인중개사법상 공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물확인설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부할 의무를 부담한다. 이를 소홀히 하면 업무정지 등 행정처분을 받게 된다. ★ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항② 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다 실무상으로는 거래계약서 작성과 동시에 확인설명서가 작성되는 것이 일반적이다.
2016-09-14 00:39
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통행객들에 대한 사찰의 문화재관람료 부당 징수
최근에 ‘문화재관람을 하지 않는 일반 통행자에 대해서도 일괄적으로 “문화재관람료”라는 명목으로 행하는 전통사찰들의 부당한 금전징수행위가 근절되지 않고 지속되고 있다’는 언론보도를 접하게 되었다. 다른 일반 국민들과 마찬가지로 필자 역시도 이와 같은 부당한 징수를 당하고 불쾌한 경험이 있었는데. 이 번 보도를 계기로 관련 판결을 찾아보게 되었다. 아래의 광주고등법원 판결인데, 이 판결에 의하면 이런 부당한 징수관행에 대해 오랜 기간에 걸쳐 이미 부당함을 지적하는 판결들이 선고되고 있었지만, 관람료가 소액이어서 법적구제가 힘들다는 점을 기화로 사찰의 불법적인 징수행위가 장기간 지속되고 있음을 알 수 있었다. 그런 점을 감안하여 광주고등법원은, 부당하게 징수한 관람료 그 자체 이외에도, 소액이기는 하지만 정신적 위자료로 1인당 1십만원까지 이례적으로 인정하였고, 더 나아가 ‘이런 불법행위가 계속될 가능성이 농후하다’는 판단하에 통행방해행위 1회당 1백만원이라는 적지 않은 간접강제도 인정하였다. 법을 무시하는 사찰의 행위는 즉각 중단되어져야하며, 부당한 징수가 계속될 경우 국민적인 집단소송도 고려되어져야 할 것이다. 아울러, 징벌적 손해배상제도의 도입 필요성을 절감하게 된다. ★ 광주고등법원 2013. 2. 6.선고 2012나3325 통행방해금지등(대법원에서 심리불속행으로 확정됨)1. 기초사실 가. 피고 천은사는 전통사찰보존법상의 전통사찰로 지정되어 그 등록을 마친 대한불교조계종 소속의 사찰이다. 나. 피고 천은사는 전남 구례군 광의면 방광리 일대의 토지 11,588,356㎡ 및 그 중 위 방광리 70 지상에 위
2016-09-11 22:24 -
서울행정법원의 실시간 재판안내 시스템에 대한 소회
2015년 12월 시범실시하다가 2016년 8월부터 전면실시된 서울행정법원의 실시간 재판안내 모니터시스템. 전국법원 최초라는 언론보도가 있은 이후, 때마침 행정법원 재판가는 기회가 있어 직접 확인할 수 있었다. 법정 밖 게시판에 부착되던 “오늘의 재판안내”라는 종이 게시물 자리에 전자 모니터가 대신 자리잡고 있었다. 그 모니터상에는, 기존 종이 게시물에 표시되던 예정된 시간순서대로 해당 사건번호, 원피고 이름이 표시됨은 물론, 진행상태란을 추가하여 “기일변경”, “완료”, “진행중”, “대기” 등 해당 사건 진행상황이 실시간으로 표시되어 있었다. 진행상황 표시는 해당 사건의 재판진행 직후에 법정에 있던 법원직원에 의해 실시간으로 입력되는 것으로 보였다. 이를 통해 해당 사건의 재판진행 상황이 한눈에 들어올 수 있어 참 편리해 보였다. 오랫 동안 법정 앞 종이 게시물 한 장에 익숙해있어 그런지 신기하기까지 했지만, 이런 당연한 서비스 제공에 이토록 긴 시간이 걸렸다는 사실에 착잡하지 않을 수 없었다. 재판에 출석하게 되는 일반 당사자로서는 재판의 모든 것이 낯설 수밖에 없다. 낯설고 어렵기 때문에 예정된 재판시간보다 몇 십분 일찍 법정에 도착하게되는 것이 일반적인데, 그 와중에 짧지 않은 대기 시간 내내 언제 호명될 지를 긴장 속에서 기다리게 된다. 사건 별 진행소요 시간이 정해진 것이 아니라 난이도에 따라 들쭉날쭉하기 때문에 시간예측이 어려워서 계속 법정에서 대기하면서 호명을 기다릴 수 밖에 없다. 법정 밖에서 잠시 전화를 할 수도, 잠시 화장실을 다녀오는 것마저도 불편하다. 언제 호명될 지 모르기 때문이다. 5분 남짓하는
2016-09-09 22:40 -
권리금 거래와 상호 속용 영업양수인의 책임
“권리금 거래” 라는 형식으로 기존 영업에 대한 양수도가 많이 이루어지고 있는데, 이 과정에서 간과되는 것 중 하나가 상호속용 양수인의 책임 문제이다. ★ 상법 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임)① 영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.② 전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은 후 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다. 즉, 영업양수인이 기존 상호를 더 이상 사용하지 않고 새로운 상호를 사용하게 되면 상관없지만, 기존 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업상 채무에 대해 양수인이 변제책임을 부담할 수 있게 된다. 영업양수 이후 이런 채무가 불쑥 튀어나올 수 있다는 점에서, 상호속용에 있어서는 보다 신중을 기할 필요가 있다. ★ 서울고등법원 2014.6.27. 선고 2013나59373 판결 [퇴직금] 확정[1] 상법 제42조 규정과 상호속용책임의 취지에 비추어 보면, 영업양수인은 양도인의 상호를 계속, 즉 이어서 사용한 이상 상호속용책임을 지게 되는 것이고, 그 책임의 성립을 위하여 필요한 상호속용기간에 관한 규정도 없으므로, 비록 상호속용기간이 단기간이라 하더라도 영업양수인의 상호속용책임이 성립하는 데에는 지장이 없다.[2] 갑 등은 을이 운영하는 학원에서 강사로 근무하다가 퇴사하였는데, 을이 병 주식회사에 자신이 운영하고 있는 학원사업에 관한 일체의 권리와 의무를 양도하였고 이후 병
2016-09-05 23:19 -
분양률 부풀리기에 대한 손해배상판결
분양촉진을 위한 분양률 부풀리기가 비일비재한 실정이다. 하지만, 관련 정보를 알 수 없는 일반 소비자로서는 시행사측이 이야기하는 높은 분양률을 믿고 계약을 체결하는 경우가 많았다. 하지만, 입점 단계에서는 저조한 실제 분양률에 실망하게 되면서 분양당시 들었던 분양률 수치를 의심하게 되지만, 이 문제로 계약을 해제하거나 손해배상받기는 쉽지 않았다. 분양정보를 독점하는 시행사측이, ‘계약체결 후에 해약되었다’는 식의 변명으로 분양계약서나 분양률을 추후에라도 조작할 수 있어, 재판에서의 입증이 쉽지 않기 때문이다. 다음은, 분양률 과장 행위를 불법행위로 인정하여 대우건설 등 시행사에게 손해배상책임을 인정한 매우 드문 판결인데, ‘분양률을 과장했다’는 사실에 대한 입증 자체가 쉽지 않은 문제임에도 불구하고 여러 가지 증거를 종합하여 사실인정한 점이 특징적이었다. 주변 시설 등에 대한 허위·과장 광고가 이루어졌다는 점까지 종합하여 분양가의 5%를 배상액수로 인정하였다.★ 인천지방법원 2016. 7. 15.선고 2015가합51490 손해배상(기)1. 기초사실 가. 피고들은 인천 연수구 송도지구 RM1블럭 글로벌캠퍼스 푸르지오아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 분양회사로서, 2010. 11.경부터 2011. 10.경까지 별지1 목록 제6 내지 30항 기재 원고들(이하 ‘원고 박@@ 등’이라고 한다)과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 분양대금을 별지2 목록 ‘공급금액’란 기재 각 금액으로 정하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 이 사건 분양계약은 피고들의 분양대행사인 ##플래닝 주식회사(이하 ‘##플래닝’이라고 한다)에
2016-09-02 00:32 -
거래계약서 대서(代書)행위와 중개업자의 책임
중개업자가 배제된 상태에서 이미 거래당사자끼리의 합의를 통해 거래대금 등과 같은 기본적인 거래조건이 이미 정해진 상태에서 사실상 거래계약서 작성만을 중개업자에게 맡기는 이른바 “대서(代書)행위”가 예상치 않은 범죄행위에 악용되는 경우가 적지 않다. 거래계약서 작성에 서툰 일반인에게 도움을 주는 차원에서 적은 비용으로 계약서 작성에만 중개업자가 관여하는 식인데, 거래계약이 중개업자의 주도로 이루어지지 못한 만큼 당사자들의 요구 그대로를 계약서에 기재하게 되고 관련 계약요소에 대한 중개업자의 확인도 소홀해지기 마련이다. 바로 이점을 악용하여 사기가 행해지게 된다. 중개업자의 날인이 있는 거래계약서가 있으면 그 거래가 진실한 것처럼 보일 수 있는 반면에, 대서행위 과정에서의 중개업자 확인이 소홀한 점을 파고드는 것이다. 실무적으로는, 임대차보증금을 담보로 대출받는 사기 범행이 자주 발생하고 있다. 대출을 업으로 하는 사채업자들마저도 피해입는 경우가 적지 않았다. 이런 사고가 발생하면, 일단 범행전모를 밝히는 차원에서 수사가 진행되는데, 범인이 체포되더라도 실제 피해배상을 받지 못하는 경우가 많다. 그 때문에 관련자들에 대한 민사재판으로 이어지곤 하는데, 그 과정에서 계약서를 대서하면서 날인한 중개업자나 중개업자의 보험회사(공제사업자)도 피소되면서, 피해발생에 대한 중개업자의 법적 책임이 도마에 오르게 되는 것이다. 법원 실무는, 거래계약이 실제 체결된 것으로 오인될 수 있는 중개업자의 서명날인과 같은 행위에 대해 중개업자에게 엄중한 책임을 묻고 있다. 관련 판결은 다음과 같다. ★ 대법원 2010.5.
2016-08-29 23:26