서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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장기수선충당금을 세입자가 대납했을 때
아파트 세입자는 해당 임대차목적물인 아파트에 거주하는 동안 임대인인 아파트 소유자를 대신해서 장기수선충당금을 부담하게 된다. 장기수선충당금 부담은 원래 임대인 몫이지만, 다른 관리비와 함께 관리비고지서에 일괄청구되고있어 편의상 이를 세입자가 대신 납부한 후, 임대차 종료과정에서 연체 차임, 원상회복비 등과 함께 정산하는 것이 관행이었다. 다음 판결은, 어떤 이유인지는 자세히 알 수 없지만 임대차계약 종료과정에서 제대로 정산되지 못한 장기수선충당금을 청구하는 사안이다. 소액사건임에도 불구하고 장기수선충당금의 인정근거와 소유자 부담의 구조, 세입자가 대납할 경우의 처리방법 등을 자세히 설명하고 있다는 점에서 소개하게 되었다. ★ 춘천지방법원 2016. 7. 21.선고 2016가소50426 장기수선충당금반환1. 기초사실 가. 원고는 2014. 1. 16. 피고로부터 피고 소유의 춘천시 00동 279-8 000아파트 110동 0000호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 보증금 1억 7,000만 원(계약금 1,700만 원은 계약 시 지불, 잔금 1억 5,300만 원은 2014. 2. 28. 지불), 임대차기간 2014. 2. 28.부터 2016. 2. 27.까지로 정하여 임차하였다. 나. 원고는 2014. 2. 28.부터 2016. 1. 2.까지 이 사건 아파트의 장기수선충당금 336,180원(= 2014. 2. 28.부터 2014. 12. 31.까지 152,660원 + 2015. 1. 1.부터 2016. 1. 2.까지 183,520원)을 납부하였다.【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지2. 청구원인에 관한 판단 주택법 제47조 제1항에 의하면 300세대 이상의 공동주택 등을 건설․공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용
2016-08-27 23:35 -
자살 사실이 고지되지 않은 상태에서의 임대차계약 해지 합의
최근 필자는, 임대차기간 도중에 해당 임대차목적물 내에서 며칠 전 발생한 임차인 가족의 자살 사건을 알지 못한 상태에서 계약해지에 협조하기로 했다가 자살 사건이 뒤늦게 알려지게 되면서 신규임차인과의 임대차계약이 파기된 이후, 기존 임차인으로부터 임대차보증금반환 소송을 제기당하게 된 임대인(의뢰인)으로부터 소송을 의뢰받았다. 소를 제기한 이 임차인은 ‘며칠 전 발생한 자살사건을 은폐한 채 임대인에게 계약해지를 부탁하였고 그 때문에 새로운 임대차계약 과정에도 이러한 사실이 알려지지 못한 점은 인정하지만, 자살사실을 고지할 의무가 없으며, 경위불문하고 합의해지되었으니 합의된 대로 보증금을 반환해달라’는 입장을 취하고 있다. 그 사건의 판결이 최근 선고되었다. 다음은 판결전문이다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 8. 18.선고 2015가단5363565 보증금반환1. 기초사실 가. 망 김00과 피고는 2015. 6. 2. 피고 소유의 서울 00구 000로43라길 16에 있는 다세대주택 제1층 102호에 관하여 임대차보증금 1억 1,000만 원, 월 차임 25만 원, 임대차기간 2015. 6. 10.부터 2017. 6. 9.까지 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 망 김00은 위 주택에 입주하여 생활하였다. 나. 망 김00은 2015. 9. 1. 13:50경 위 주택에서 자살로 사망하였고, 망 김00의 배우자인 원고 이00, 망 김00의 자녀들인 원고 김00, 김000 등 3명은 망 김00의 공동상속인으로서 망 김00의 임대차계약상 임차인 지위를 승계하였다. 다. 원고 김00은 망 김00이 위 주택에서 자살한 사실을 알리지 아니한 채 피고에게 임대차계약의 중도 해지를 요청하였고, 피고가 새로운 임차인을 구하는 것을 조건으로 임대차
2016-08-22 23:11 -
원룸, 다가구주택에 대한 임대차, 각별한 주의가 필요하다
최근 보도에 의하면, 대학가 근처 원룸 전세물건의 보증금이 1억 원에 육박할 정도로 폭등하고 있지만, 월세 아닌 순수 전세물건 품귀로 인해 매물이 등장하자마자 계약이 성사되고 있다고 한다. 지금과 같은 저금리 구조하에서 건물주는 순수 전세형태의 임대차계약을 선호하지 않기 때문인데, 그 때문에 전세를 내놓는 건물주를 시중에서는 “갓(god)물주”로 부르기까지 한다. 하지만, 다른 시각으로 보면 이런 전세 물건일수록 더욱 유의할 필요가 있다. 건물주에게 금전적으로 유익하지 않음에도 불구하고 전세형태 매물이 나왔다는 것은, 건물주의 금전적인 상황이 좋지 않다는 등의 특별한 이유가 있을 수 있기 때문이다. 더구나, 독립된 구분호실 형태가 아닌 다가구주택 형태의 원룸 임대차계약은 더욱 주의가 필요하다. 세입자의 주된 관심은 안전하게 보증금을 반환받는 것인데, 다가구주택은 법적으로 단독주택이기 때문에 임대인의 자력 악화로 인해 해당 건물이 경매에 처해지는 상황에서 자신의 배당 순위를 고민함에 있어 별도의 독립세대 등기가 된 다세대주택이나 아파트보다 훨씬 복잡할 수 있기 때문이다. 다가구주택 임대차에 있어 특별히 유의해야 할 몇가지를 소개한다. 우선, 다가구주택은 건물등기부 이외에 별도의 토지등기부가 있어 토지등기에 대한 검토가 필요할 수 있다. 특히, 토지소유자와 건물소유자가 다르거나 토지소유권에 타인 앞으로 가등기가 되어있는 등, 건물이 철거될 수 있는 권리관계인지 여부가 고려되어야 한다. 토지소유권자에 의해 철거집행이 이루어지면 보증금반환은 전혀 기대할 수 없게 되고, 철거집행이 되지않은 채
2016-08-22 23:09 -
계약서 작성 없이 먼저 돈만 송금하는 부동산거래 관행
거래계약서를 작성하지 않은 채 무작정 거래대금의 일부만 송금하는 경우가 적지 않다. 돈이 수수되지 않은 상태에서는 상대방의 계약진행 여부가 불확실하다는 이유로, 계약진행에 대한 구속력을 갖기 위해 생겨난 특이한 우리만의 관행인 셈이다. 게다가, 계약체결이 되지 못하면 중개 수수료를 받지 못하는 우리의 중개실무 관행상, 계약서가 작성되지 못함으로 인해 발생할 수 있는 분쟁에 대한 우려는 돈으로 손님을 잡아두고보자는 욕심에 뒷전으로 밀리곤 한다. 하지만, 계약서 없이 돈만 오고간 상태에서 분쟁이 발생하면 분쟁해결은 참으로 쉽지않다. 대부분의 재판은 계약내용을 해석하는 과정인데, 해석해야 할 계약내용이 정확치않다보니 재판이 어려울 수 밖에 없다. 다음의 사례 역시 제주도 토지를 매매함에 있어 계약서 작성 없이 1억원이라는 거액이 수수된 후 “신공항건설”이라는 대형 개발호재의 등장으로 서로간에 가격에 대한 분쟁이 발생했고, 급기야는 송금받은 사람을 상대로 계약위반에 따른 손해배상 청구소송까지 제기되고 말았다. ★ 제주지방법원 2016. 7. 19.선고 2015가단56832 약정해제금 청구의 소1. 원고의 주장 원고는 2015. 11. 10. 피고로부터 피고와 정000가 각 1/2 지분씩 소유하고 있는 서귀포시 성산읍 00리 000 임야 3,841㎡, 같은 리 000 임야 10,119㎡, 같은 리 10006 임야 4,245㎡(이하 위 3필지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다)를 평당 약 9만 원(전체 매매대금 495,830,000원)에 매수하기로 하는 매매계약을 구두로 체결하였고, 계약서는 다음날 작성하기로 하였다. 원고는 위 매매계약에 따라 계약금 1억 원을 피고에게 송금하였다. 그 후 이 사건 각 토
2016-08-20 22:30 -
구분건물(다세대) 호실표시의 잘못에 대한 중개업자의 확인설명의무
그동안 303호로 알고서 거주하던 다세대주택 호실이 실제로는 302호로 밝혀져 1억 원에 달하는 임대차보증금을 손해보게 될 처지에 놓인 세입자가 중개업자와 중개협회를 상대로 소송제기한 사안을 예전에 소개한 적이 있는데, 최근에 그 판결이 선고되어 다시 소개한다. 해당 임대차목적물의 건축물대장상 건축물 현황도를 제대로 확인하지 못한 점을 들어 중개업자에게 책임을 인정하는 취지의 판단이 내려졌다. 매우 드문 사례인데다가, 다세대, 빌라의 경우에는 공부상과 다른 호실 표기가 심심치 않게 발견되고 있는데 반해 우리의 중개실무는 이에 대한 고려나 추가 확인없이 호실 현관문에 표시된 숫자를 그대로 거래계약서에 기입하는 경향이어서, 향후 큰 파장이 예상된다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 8. 11.선고 2015가단5003368호 손해배상(기)1. 기초사실 가. 원고는 아래에서 보는 이 사건 부동산의 임차인, 피고 이△△은 중개업자, 피고 ◎◎◎◎◎◎◎협회(이하 피고 협회라 한다)는 피고 이△△과 사이에 공제기간 2010. 6. 18.부터 2011. 6. 17.까지, 공제금액 1억 원으로 하여 공제계약을 체결한 공제사업자이다. 나. 원고는 2011. 3. 1.경 피고 이△△의 중개로 □□□□씨 주식회사(이하 소외 회사라 한다)와 사이에 그 소유의 서울 **구 **동 1**-1* 다세대주택 중 별지 도면 (가) 부분(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 관하여 기간 2011. 3. 25.부터 2년, 임대차보증금 9,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고(이하 이 사건 임대차라 한다), 그 무렵 소외 회사에게 위 임대차보증금 9,500만 원을 지급하고 이 사건 부동산에 입주하였다. 다. 이 사건 부동산은, ① 현관문에 ‘303호’라고 표시되
2016-08-20 22:28
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중개수수료 분쟁을 방지하려면
부동산 중개수수료에 관한 분쟁이 적지 않다. 중개계약서가 작성되는 경우가 실무상 거의 없다보니, 중개업자가 입회하지 않고 당사자끼리 거래계약서를 작성하게 될 경우에, 그 이전에 중개업자와 만나서 나눈 대화나 알게 된 정보에 대한 보수를 지급해야할 의무가 있는지, 의무가 있다면 액수는 어떠한지에 대해 논란이 되는 것이다. 대부분 2천만 원 이하 금액이어서 소액사건으로 취급되어 구체적인 이유를 알 수 있는 판결이 많지는 않지만 상상 이상으로 많은 분쟁이 재판화되곤 한다. 아래에서 소개할 사건은, 병원을 운영할 임차점포를 중개업소를 통하지 않고 직접 물색했다고 판단하였음에도 중개업자로부터 중개수수료 청구소송을 제기당한 의뢰인이 제출한 답변서 내용이다. 1. 사건의 경위 가. 안과의사인 피고는 개원할 곳을 찾던 중, 2016. 2. 1. 우측 사진과 같이 임대인이 직접 임대하는 “서울 종로구 00 신축건물”(이하 “이 건 건물”이라 함)을 지인으로부터 듣고 방문하게 되었습니다(을1). 당시, 건물 창문에 (임대인)전화번호가 기재되어 있었지만, 피고는 이 건 건물을 방문하기에 앞서 주변 시세 등을 먼저 확인하기 위하여 인근에 있던 원고의 중개업소를 방문하게 되었습니다. 나. 피고는 중개업자인 원고에게 주변 시세를 문의하면서 이 건 건물에 대한 임대조건을 알고 있는지 등을 문의하였는데, 원고로부터 ‘잘 모르지만, 함께 건물을 방문하여 보자’는 취지의 말과 함께 이 건 건물을 방문하게 되었습니다. 이 건 건물을 방문할 당시 원고가 임대인에게 전화를 하였으나, 연락이 되지 않았습니다. 하지만, 건물 내부로 들어가는 문이 모두 개
2016-08-20 22:23 -
의료기관 시설 내에서의 약국개설등록
의약분업 이후 처방전을 많이 얻을 수 있는 약국의 위치, 소위 “목”의 중요성이 더욱 커지면서, 약사법에서도 의료기관과 약국간의 담합을 막기 위해 의료기관 내에서의 약국개설을 금지하고 있다.★ 약사법 제20조(약국 개설등록)① 약사 또는 한약사가 아니면 약국을 개설할 수 없다.② 약국을 개설하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 개설등록을 하여야 한다. 등록된 사항을 변경할 때에도 또한 같다. ③ 제2항에 따른 등록을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 시설 기준에 따라 필요한 시설을 갖추어야 한다.④ 시ㆍ도지사는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시ㆍ도의 규칙으로 약국의 개설등록 기준을 정할 수 있다.⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 개설등록을 받지 아니한다.1. 제76조에 따라 개설등록이 취소된 날부터 6개월이 지나지 아니한 자인 경우2. 약국을 개설하려는 장소가 의료기관의 시설 안 또는 구내인 경우<이하 중략> 하지만, 약국 개설등록신청과정에서 “의료기관의 시설 안 또는 구내”인지 여부에 대해 실무상 많은 다툼이 있다. 최근 선고된 대법원 판결을 계기로 몇가지 판결을 정리해보게 되었다. ★ 대법원 2016. 7. 22.선고 2014두44311 약국개설등록불가통보처분취소 약국을 개설하고자 하는 장소가 약사법 제20조 제5항 제2호에서 금지하고 있는 ‘의료기관의 시설 안 또는 구내’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 그 문언적 의미와 더불어 의약분업의 원칙에 따라 의료기관의 외래환자에 대한 원외조제를 의무화하기 위하여 약국을 의료기관과는 공간적R
2016-08-20 22:17 -
계약명의신탁과 신탁자의 부당이득반환청구
2심 재판에서 패소한 분으로부터 대법원 상고심 재판에 대한 전략을 의뢰받았다. 2심 재판까지는 다른 소송대리인에게 소송을 의뢰하였지만 결과가 좋지 못하게 되자, 부랴부랴 부동산전문변호사인 필자에게 2심 판결의 문제점과 3심인 상고심에 대한 전략을 구하기 위해 필자의 사무실을 방문한 것이었다. 사건 개요는 다음과 같다. 건물을 점유사용 중인 자신의 동생에 대하여 건물주인 원고가 인도청구를 구하자,‘ 70년대에 원고 앞으로 이전등기된 이 사건 건물의 실제 소유권은 원고가 아니라 원피고의 부친에게 있고, 즉 부친의 돈으로 매수하여 원고 앞으로 명의신탁된 것에 불과하여, 원고에게 소유권이 존재함을 전제로 한 인도청구는 부당하다’는 피고의 항변이 제기되었는데, 피고 주장이 그대로 받아들여져 원고청구가 기각된 사건이었다. 이 의뢰인은 이 사건 건물이 명의신탁 재산이 아니라고 강변하면서 매우 억울해했다. 의뢰인 의견을 토대로 약식으로 검토한 결과, 명의신탁 재산이라고 볼 수 있는 객관적인 증거가 부족한 상태에서 원피고를 제외한 다른 형제들의 태도가 피고에게 우호적이라는 점에 치우쳐 원고에게 불리한 판결이 선고되었다는 판단이 들었다. 등기의 추정력이라는 우위에도 불구하고 이 의뢰인으로서는 아쉬운 패배를 한 셈이다. 하지만, 사실관계에 대한 잘잘못은 거의 다루지 않고 법리에 대한 다툼만이 다루어지는 상고심 재판의 특성상 2심 판단을 뒤집기는 쉽지 않다. 억울하지만 현실을 받아들일 것을 권했지만 의뢰인은 너무 억울해하면서 필자의 사무실을 떠나지 않고 잘못된 판결을 뒤집을 수 있는 다른 방법을 강구해달라고 하소
2016-08-16 20:38 -
부동산거래과정에서의 부동산등기부 확인, 매우 신중해야 한다
부동산 매매나 임대차와 같은 거래과정에서 등기부등본의 내용을 정확히 확인하는 것은 거의 상식이나 다름없지만 간과되는 경우가 적지 않다. 다음에 소개할 판결은, 거액의 선순위 저당이 있고 경매까지 진행 중임에도 불구하고 부동산직거래 싸이트를 통해 유인한 소액 임차인들에게 이러한 사실을 감추고, 더 나아가 등기부등본에 기재된 경매개시사실을 삭제한 등기부등본을 보여주기까지 하면서 거짓말을 하여 임대차보증금 5억 원 이상을 받은 임대인에게 사기죄로 징역3년의 실형을 선고하였다. 일단 판결 전문을 소개한다.★ 서울중앙지방법원 2016. 7. 21.선고 2015고단6733, 2016고단1075(병합) 사기범 죄 사 실[2015고단6733] 피고인은 서울 00구 00로13길 13에 있는 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자이고, 이 사건 건물에 관하여 2012. 11. 21. 임의경매개시결정(서울중앙지방법원 2012타경37269)이 내려져 경매가 진행 중인 상태이다. 피고인은 2014. 2. 13.경 이 사건 건물에서, 위 건물에 관하여 경매가 진행 중이었고 위 건물의 감정평가액은 17억 5,867만 4,760원인 반면, 선순위 근저당권으로 2009. 6. 16. 대아신용협동조합에 채권최고액 14억 원, 2010. 2. 2. 한00에게 채권최고액 3억 5천만 원, 2011. 8. 23. 권00에게 채권최고액 6천만 원 합계 채권최고액 18억 1천만 원이 설정되어 있었고, 대항력을 갖춘 임차인들의 임차보증금 합계가 약 4억여 원가량 있었음에도, 이러한 사실을 숨기고 위 건물 102호 원룸을 임차하려는 피해자 김00에게 “안심하고 들어와라.”라고 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 그 자리에서 계약금 명목으로 피고인 명의의 새마을금고 계좌(9002150820000)로 300
2016-08-13 23:06 -
부동산경매와 선순위 가처분
매각으로 소멸하는 담보권‧(가)압류, 즉 말소기준권리 등기 이후에 된 처분금지가처분등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 낙찰 이후에 말소촉탁의 대상이 되지만, 말소기준권리보다 앞선 순위의 처분금지가처분등기가 있는 경우에는, 매각을 통해 이 가처분등기가 소멸되지 않는다. 오히려 매각 후에 가처분채권자가 본안소송에서 승소하게되면 가처분의 효력에 의해서 강제집행인 매각의 효력마저 부인될 수 있어 매수인은 소유권을 상실하게 된다. ★ 대법원 1988.9.13. 선고 86다카191 판결 【소유권이전등기】 채무자 소유의 부동산에 대하여 처분금지가처분결정이 된 경우에 가처분채무자는 그 부동산을 처분할 수 없는 것이 아니고 다만 그 처분을 가지고 가처분에 저촉하는 범위내에서 가처분채권자에게 대항할 수 없는 것에 지나지 않는다.★ 대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802,65819 판결 【건물등철거·매매대금】 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다. 결국, 매각 이후에 가처분에 기한 본안재판의 향배에 따라 경매진행결과가 좌지우지될 수 있는 문제 때문에 경매법원으로서는 최선순위 가처분등기가 있는 경우에는 경매진행에 곤란을 느끼게 될 수 밖에 없다. 일부 경매법원에서는, ‘최선순위 가처분등기가 존재하고 있고 이로 인해 향후 경매로 취득한 소유권을 상실할 수 있다
2016-08-08 23:10
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전자소송과 새로운 사법서비스의 가능성 (4)
Ⅴ. 전자소송 확대와 사법서비스향상을 위한 기타 방안 1. 변호사에 대한 서면제출 대행권한 부여 현행 민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 규칙에 의하면 사용자등록을 4개로 구분하여, 변호사 회원에 대해서는 정식 소송대리에 의한 사건접수만을 허용할 뿐, 법무사회원과 같이 당사자 소송으로 진행되는 사건에서 서면만 접수하는 권한은 시스템상에서 배제하고 있다. 하지만 실무상으로는 법무사 사무실 뿐 아니라 변호사사무실의 경우에도 당사자 명의로 서류를 작성, 접수해야 하는 경우가 적지 않기 때문에 정식으로 소송대리하는 경우 뿐 아니라 서면접수를 대행하는 방법도 시스템에 반영할 필요가 있다( 이를 시스템에 반영하지 못한 것은 변호사업의 실상을 정확하게 파악하지 못한데서 기인한 것이 아닌가 짐작된다). 법무사의 경우 소송서류를 작성하더라도 소송대리권이 없어 이를 자신의 명의로 제출할 수 없어 원칙적으로는 전자문서 제출에 있어서 당사자 본인의 공인전자서명도 함께 필요한 것이 원칙이지만, 이런 방식만 고집하게 되면 일반 당사자의 경우 공인인증서 소지가 평소에 흔하지 않은데다가, 타인에 대한 공인인증서 제공을 꺼리는 점 등을 고려해서 해당 법무사가 법무사법 제25조에 따른 확인의무를 이행하였다는 서면을 함께 제출하는 것을 전제로 하여 공동명의 전자문서제출과 동일한 방식으로 전자문서를 작성제출할 수 있도록 특례를 인정하고 있는 것으로 이해하는 것이라면(함윤식 논문 “전자소송 관련 법령의 실무적 이해”), 민사소송법상 제한없는 소송대
2016-08-01 23:22 -
전자소송과 새로운 사법서비스의 가능성 (3)
Ⅳ. 집중심리와 전자소송 효율적인 사건처리를 위해서 집중심리가 필요하다는데는 이견이 없을 것이다. 기억이 살아있고 사건에 관한 이해가 도달했을 때 가급적 빨리 결론을 도출하는 것이 인체의 두뇌구조상 효율적인 업무처리가 될 수 있을 것인데, 결국 집중심리도 그러한 일환일 수 있다. 하지만 지금의 종이소송구조하에서는 집중심리가 쉽지 않다. 집중심리는 압축되고 컴팩트한 재판진행이 바탕이 되어야하는데, 전자문서 이동에 비해종이서류의 이동은 물리적인 시간이라는 면에서 훨씬 오래 걸릴 수 밖에 없어 집중심리를 구현하는데 장애가 되어왔다. 예를들어, 재판기일 일주일 전에 어느 일방이 주장서면을 법원에 제출했다고 하자. 재판기일에서 가급적 압축되고 밀도있는 주장이 오가면서 공전(空轉)되지 않으려면 제출된 서면은 가급적 상대방에게 빨리 전달되어서 상대방의 입장도 재판기일 전에 법원에 전달될 필요가 있는데, 지금과 같은 종이소송구조하에서는 우편송달이라는 한계 때문에 재판기일 임박해서 접수된 서면은 상대방에게 송달하기 어려워서 출석한 재판기일에 직접 교부하거나 아니면 우편송달을 하더라도 겨우 재판기일 하루, 이틀 전쯤에 도달되어서 상대방이 재반박을 준비하기에는 시간적으로 부족하게된다. 법원 내부적으로도, 서면이 재판기일 임박해서 접수되면 법원접수계를 거쳐 판사실에 오게 되는 내부절차와 물리적인 이동시간 등으로 당사자와 이야기를 나누게 되는 재판기일에 판사가 서면을 읽고 재판에 참여하기가 힘들게 된다. 그 결과, 제출된 주장에 대해서 공방이 이루어지지 못한 채 재판기일
2016-08-01 23:19 -
전자소송과 새로운 사법서비스의 가능성 (2)
Ⅲ. 전문재판부 운영과 전자소송 1. 전문재판부 구성을 위한 광역 토지관할의 필요성 그렇다면 이처럼 느리고 잦은 출석을 요하는 현재의 재판시스템과 그로 인한 심각한 사건적체를 해소할 수 있는 가장 적절한 방법은 무엇일까? 대부분의 판사들은 맡은 사건의 절대량이 업무처리능력에 비해 과중하다고 이야기한다. 많은 판사들은 책임감이 강한 편이어서 사건당사자에 대한 소명의식이나 주변 동료판사들과의 경쟁의식 때문에 맡은 사건이 적체되지 않도록 야근을 하는 등 특별한 노력을 게을리하지 않지만, 사건적체문제는 이렇게 해결될 수 있는 정도를 넘어선지 오래이다. 또 직업인인 판사에게 이런 특별한 노력을 장기간 요구하는 것도 무리일 수 밖에 없다. 물론, 법원 내부적으로도 이런 사건적체의 심각성을 충분히 알고 있고 또 적체를 해소하기 위해 여러 가지 시도를 해온 것도 사실이지만, 지금까지는 신통한 해결책을 찾지 못하고 있다. 이 문제를 해결하기 위한 키포인트는, 법원을 고도로 전문화하는 다시말하면 유기적으로 업무를 분담하는 전문재판부를 구성하는 것이고, “전자소송”은 이를 실현하기 위한 가장 적절한 수단이 될 수 있다고 본다. 사건을 제대로 판단하기 위해서는 당사자와 많은 이야기를 나누면서 충분히 심리하고 또 제출된 방대한 자료를 파악해야하기에 상당한 시간이 필요할 수 밖에 없다. 이런 구조에서 일정한 판사가 많은 사건을 처리하도록 하기 위해서는 각자 담당하는 사건에 상당한 경험과 지식을 갖추는 것 외에는 달리 방법이 없다. 특정 분야의 전문판사가 되면 동종유사사건의 풍부
2016-08-01 23:15 -
전자소송과 새로운 사법서비스의 가능성 (1)
목차 Ⅰ. 글을 시작하며 Ⅱ. 사법서비스의 理想과 우리의 現實 Ⅲ. 재판의 전문화를 위한 전자소송의 역할 Ⅳ. 집중심리와 전자소송 Ⅴ. 전자소송 확대와 사법서비스향상을 위한 기타 방안 1. 변호사에 대한 서면제출 대행권한 부여 2. 사건진행순서 게재 Ⅵ. 결론 Ⅰ. 글을 시작하며 특허재판에 이어 민사재판에서도 전자문서 사용이 가능하게 되어 신속하고 편리한 전자소송의 발판이 마련되었다. 법원행정처에 의하면, 민사소송사건 전자접수신청이 가능해진 2011. 5. 2. 이후 채 한 달도 되지 않은 2011. 5. 29. 현재 전체 민사소송의 약 3%인 2,500여 건이 전자소송으로 접수되고 있다고 할 정도로 전자소송에 대한 국민적인 관심은 높은 편이다. 바야흐로 거스를 수 없는 전자소송의 거대한 흐름이 시작된 셈이다. 하지만, 신속하고 편리한 재판을 구현하기 위해서는 단순히 전자문서를 주고받는 것에 그칠 것이 아니라 재판의 모든 과정에서 전자소송시스템이 정착될 수 있어야 한다. 이를 위해서는 지난 수십 년간 우리 법조계에 뿌리박힌 종이소송에 근거한 사고는 완전히 탈바꿈될 필요가 있다. 전자문서를 사용하는 정도로만 전자소송을 이해하고 나머지 절차는 기존 절차를 그대로 유지, 답습하려고 한다면, 이는 전자소송의 목적과 잠재적인 가능성을 무시하고 사장시키는 것에 다름 아닐 것이다. 종이문서 대신 전자문서를 사용하는 것은 단지 전자소송을 위한 첫 걸음일 뿐이다. 결국, 전자소송도입을 계기로 우리 사법이 나아갈 방향이
2016-08-01 23:10 -
매도인이 악의인 계약명의신탁 신탁자에 대한 이행강제금 부과
계약명의신탁 중 매도인이 악의인 유형의 신탁자에 대한 과징금 부과 후 다시 이행강제금 부과가 가능한지에 관해 판단한 대법원 2016. 6. 28.선고 2014두6456 이행강제금부과처분취소 판결이 최근 선고되어 소개한다. 판결 내용은 다음과 같다. ★ 대법원 2016. 6. 28.선고 2014두6456 이행강제금부과처분취소 가. (1) ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣(이하 ‘부동산실명법’이라 한다)은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하는 것을 금지하고(제3조 제1항), 이를 위반한 명의신탁자에게 과징금을 부과하도록 규정하고 있다(제5조 제1항 제1호). 이에 더하여 부동산실명법 제6조 제1항은 “제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 제4조 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 무효가 아니라고 규정하고 있다. 나아가 부동산실명법 제6조 제2항은 위와 같은 등기의무를 위반할 경우 과징금부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 규정하고 있다. (2) 이와 같은 부
2016-07-25 23:31
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개명허가 결정문 위조를 통한 부동산 사기대출사건 판결
부동산 소유명의자와 같은 이름으로 개명한 후 거액을 대출받아 편취한 대형 사기사건이 적발되어 보도된 바 있었는데, 최근 판결이 선고되어 소개한다. 당초 보도된 내용은 용이한 개명절차를 악용해서 편취대상 부동산 소유자와 동일한 이름으로 개명한 다음 사기행각을 했다고 했는데, 판결문 확인결과 실제로는 개명 자체도 정식절차가 아닌 서류위조를 통해 이루어졌다는 점에 차이가 있었다. ★ 대전지방법원 천안지원 2016. 6. 22.선고 2015고합225, 274(병합), 286(병합), 287(병합), 290(병합), 2016고합4(병합), 20(병합), 24(병합)☞ 다수의 피고인에 수십가지 범행이 함께 병합된 사건이어서 판결문이 매우 복잡했는데, 개명을 통한 부동산 편취대출사건 부분만을 소개키로 한다 1. 공모관계 피고인 김길0(일명 오사장), 김영0(일명 마00 혹은 박00)는 유중0, 일명 박사0과 순차적으로 연락하면서, 토지 소유자가 고령이고 권리의 변동이 장기간 없었던 토지에 대하여 소유자의 이름과 같이 개명을 한 뒤 마치 토지 소유자인양 행세를 하면서 이를 제3자에 허위매도하고, 그 제3자로 하여금 위 토지를 담보로 제공하게 하여 금융기관으로부터 대출금을 받아 이를 편취하기로 계획하였다. 피고인 김길0와 박사0은 이에 따라 담보대출을 받을 토지로 유동0(1940년생) 소유인 천안시 동남구 신방동 00-00 임야 9,737㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 물색해 오고, 토지 소유자인 유동0의 이름과 같게 개명을 하고 유동0 행세를 할 이른바 ‘바지 유동0’을 구해오는 역할, 유중0(1937년생)은 자신의 이름을 유중0에서 토지소유주와 동일한 이름인 ‘유동0’으로 개
2016-07-18 23:16 -
경매를 통한 부동산취득과 변호사법 제112조 제1호 위반
복잡한 권리관계가 얽힌 경매부동산 취득을 업으로 하는 경매재테크가 열풍이다. 다른 사람이 알지 못하는 경매와 법률지식으로 본연의 가치보다 낮은 가격에 경매부동산을 취득한 후 소송을 통해 권리관계를 정리하는 방법으로 큰 돈을 벌 수 있는 이점이 있기 때문이다. 하지만, 한두 번의 재테크를 넘어 생활의 수단 즉 계속적, 반복적인 정도의 직업적으로 하는 취득은 변호사법 112조 제1호 위반이 될 수 있음을 반드시 고려해야 한다. 경매재테크가 유행일 정도로 보편화된 상황에서 이를 범법이라고 생각조차 하지 못하는 경우가 많지만 자칫 형사처벌까지 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 경매부동산 취득을 비즈니스로 함에 있어 관련 법리에 대해 많은 고려가 필요할 것으로 사료된다. 관련규정은 다음과 같다. ★ 변호사법 제112조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 경우 벌금과 징역은 병과할 수 있다. 1. 타인의 권리를 양수하거나 양수를 가장하여 소송·조정 또는 화해, 그 밖의 방법으로 그 권리를 실행함을 업(業)으로 한 자 변호사법 제112조 제1호에서 규정하는 소송을 하기 위하여 양수를 금지하는 “권리”의 의미는, 금융회사에서 발생하는 부실채권과 같은 채권에 국한되고, 경매를 통한 부동산과 같은 물권의 취득은 해당되지 않는 것으로 경매실무에서 이해되고 있었는데, 이를 채권에 국한하지 않는 것으로 대법원은 최종 판단하였다. ★ 대법원 2011.11.24. 선고 2009도11468 판결[부동산소유권이전등기등에관한특별조치법위반·변호사법위반]1. 가. 변호사법 제112조 제1호(이하 ‘이 사건 처벌
2016-07-11 23:38 -
경매 앞둔 건물에 대한 소액임대차계약, 보호받지 못할 가능성이 있다
영세한 소액임차인 보호를 위해 소액임대차보호제도를 두고 있다. 주택임대차보호법에서 처음 도입된 후 상가건물 임대차보호법에서도 비슷한 취지로 운영되고 있다. ★ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. ★ 동법 제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다★ 동법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시: 3천400만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천700만원② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을
2016-07-04 23:33 -
가수 싸이 소유 건물 세입자를 상대로 한 명도판결
“재건축을 이유로 한 건물명도 분쟁”이라는 주제로 2016. 6. 15. MBC 라디오 <손에 잡히는 경제>라는 프로그램에 인터뷰를 진행하게 되었다. 이 과정에서 작년에 선고되어 이슈화된 가수 싸이의 한남동 건물 세입자를 상대로 한 명도판결이 언급되어 판결 검색 후 소개하기로 한다. 서울서부지방법원 2015. 8. 13.선고 2014가단252996 건물 인도청구 및 부당이득금 판결이다(쟁점이 되는 명도청구에 대한 판단만 소개하고, 손해배상에 대한 판단 부분은 생략한다). 사건개요는 다음과 같다. 가수 싸이는 부인과 함께 문제의 건물을 2012년에 취득하게 된다. 취득 당시 그 건물에는 카페를 운영하는 최 모라는 상가세입자가 있었는데, 그 세입자를 상대로는 이미 종전 소유자에 의해 명도소송이 제기되어 2013년 연말에 명도하는 것으로 재판상 조정이 성립된 상태였다. 그럼에도 불구하고 이 세입자는 약속한 명도를 이행하지 않았고 게다가 송 모라는 사람까지 점유에 가세하게 되자, 가수 싸이는 이들을 상대로 다시 소송을 제기하게 된다. 법원이 인정한 사실관계는 다음과 같다. 가. 피고 최**, 피고 최##은 2010. 4. 5. 김00로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’) 중 5, 6층(이하 ‘이 사건 점포’)을 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원(부가가치세 별도, 도로사용료 부담), 임대차기간 2010. 4. 15.부터 2011. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(다만 계약기간에 관하여 ‘임차인 요구시 계약 연장 가능함’이라고 기재되어 있다), 이 사건 점포에서 ‘테이크아웃000’이라는 상호로 카페 등을 운영하였다. 나. 김00는 2010. 10. 18. @@앤컴퍼니 주식회사(이하 ‘@@’이라 한다)에
2016-06-28 00:17 -
매도인의 하자담보책임과 제척기간
부동산매매과정에서 하자담보책임이 자주 문제되곤 한다. 매매과정에서 하자가 발견되면 하자에 대해 계약해제나 계약불이행에 따른 손해배상책임을 구할 수 있지만, 이와 별개로 민법 580조에 기한 하자담보책임으로 접근하는 것이 편리하기 때문이다. ★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 민법 제580조 제1항의 해석상 일반 손해배상과 달리 하자담보책임에서는 매수인의 악의 또는 과실에 대한 입증부담을 매도인이 안게 되고, 그 때문에 매도인에 대해 사실상 무과실책임을 지우게 되는 것이 실무경향이다보니, 하자담보책임 적용 여부는 실무상 매우 중요하다고 하지 않을 수 없다. 그런데, 하자담보책임 인정은 청구기간이란 면에서 일반 손해배상청구 보다 제한적으로 인정되고 있다. 거래의 신속과 안정을 도모하기 위해서이다. ★ 민법 제582조(전2조의 권리행사기간)전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 6개월의 기간은, 시효기간이 아니라 제척기간이면서, 6개월 이내에 반드시 소를 제기해야 하는 출소기간은 아닌 것으로 례상 해석되고 있다. ★ 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결[손해배상(기)]민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의
2016-06-20 22:29