서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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부동산 점유이전금지가처분 집행 이후 점유자 변경
상대방에 대한 부동산인도(명도)청구권을 보전하기 위하여 점유이전금지가처분이 본 소송과 병행되어지는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 인도를 지연 내지 방해할 목적으로 가처분 이후 점유 이전이 심심치 않게 시도되고 있다. 이와 관련된 문제를 민,형사로 나누어 정리하고자 한다. 먼저, 민사적인 측면이다. 인도청구권을 보전하기 위한 점유이전금지가처분은, 당사자(점유자) 항정효(恒定效)에 따라 가처분집행 이후 점유자 변경에도 불구하고 종전 점유자에 대한 본안에서의 승소판결이 가능하고, 이를 근거로 변경된 점유자에 대해서는 다시 승계집행절차를 통해 그 자의 점유까지 배제할 수 있다.★ 대법원 1987.11.24. 선고 87다카257,258 판결[건물철거등,소유권이전등기]☞ 토지소유자가 지상건물 소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거의 본 소송을 제기하면서, 보전처분으로 토지 및 건물에 대한 점유이전금지가처분을 하였다면, 그후 건물양수도로 인해 건물에 대한 소유 내지 처분권을 상실한 종전 소유자를 상대로 한 철거판결을 구할 수 없다는 취지의 판단<토지인도청구권에 대한 보전처분으로는 토지에 대한 점유이전금지가처분을, 건물철거청구권에 대한 보전처분으로는 건물에 대한 처분금지가처분을 하여야하는데(실무상으로는 두 가처분 중 건물철거에 비중을 두고서 건물에 대한 처분금지가처분만을 하는 경향), 토지,건물 모두에 대한 점유이전금지가처분이라는 잘못된 보전처분을 진행하는 오류가 있음 >. 결국 원고는 별소를 통해 건물양수인을 상대로 철거의 소를 제기하고 판결받아야만 건물철거의 목적을 달성할 수 있음. 원심은 피고 김영예가 설시 구
2016-06-16 00:11 -
명의신탁 부동산에 대한 수탁자의 임의처분과 횡령죄
명의신탁 법리는 이론이 복잡하고 이해하기 힘든 대표적인 부동산 법리 중 하나이다. 그 때문에 다른 어느 분야에서보다도 대법원 판례량이 압도적으로 많고, 그동안 전원합의체 판결선고를 통해 판례변경과 법리에 대한 정리도 잦았다. 그 와중에 명의신탁된 부동산을 수탁자가 임의처분한 경우 횡령죄가 성립할 수 있는지에 관한 전원합의체 판결인 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 횡령 판결이 얼마 전 선고되어 관련법리를 다시 정리해보게 되었다. ★ 형법 제355조(횡령, 배임)① 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>② 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에도 전항의 형과 같다. 횡령죄는 보관하던 타인 소유의 재물에 대해 성립하는 범죄라는 점에서, 명의신탁 부동산이 수탁자에 대한 관계에서 타인의 것인지 여부에 따라 범죄성립 여부가 판단되어진다. 그 때문에 명의신탁 유형에 따라 범죄성립 여부를 달리 판단되어졌다. 우선, 양자(2자)간 명의신탁에 대해서는 수탁자 앞으로의 등기명의에도 불구하고 명의신탁 부동산 소유권은 수탁자가 아니라 신탁자에게 있다는 점에서, 수탁자의 임의처분행위는 횡령으로 인정된다.★ 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하
2016-06-13 23:46 -
거래 부동산 내에서 벌어진 자살(살인) 사건에 대한 고지의무
건물을 매매하거나 임대차할 때, 해당 건물 내에서 자살 사건이 있었다면 이를 거래 상대방에게 고지해야 할 의무가 있을까? 이를 제대로 고지하지 않고 부동산매매나 임대차계약이 체결된 후 나중에 이를 알게 된 매수인이나 임차인이 계약해제나 취소를 주장하는 분쟁이 적지 않은데, 이 때 고지의무의 범위가 문제되곤 한다. 최근 필자는, 임대차기간 도중에 해당 임대차목적물 내에서 며칠 전 발생한 임차인 가족의 자살 사건을 알지 못한 상태에서 계약해지에 협조하기로 했다가 자살 사건이 뒤늦게 알려지게 되면서 신규임차인과의 임대차계약이 파기된 이후, 기존 임차인으로부터 임대차보증금반환 소송을 제기당하게 된 임대인(의뢰인)으로부터 소송을 의뢰받았다. 소를 제기한 이 임차인은 ‘며칠 전 발생한 자살사건을 은폐한 채 임대인에게 계약해지를 부탁하였고 그 때문에 새로운 임대차계약 과정에도 이러한 사실이 알려지지 못한 점은 인정하지만, 자살사실을 고지할 의무가 없으며, 경위불문하고 합의해지되었으니 합의된 대로 보증금을 반환해달라’는 입장을 취하고 있다. 이에 대해 피고인 임대인을 대리하여 필자가 제출한 답변서 내용은 다음과 같다. 1. 사건의 경위 가. 피고는 2015. 6. 2. 소외 망 김00(이하 ‘망인’이라고 합니다)에게 서울 00구 000로400길 16(00동) 제00층 제000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 합니다)를 임대차보증금 110,000,000원, 차임 월 250,000원(매월 10일 선불로 지급), 기간 2015. 6. 10.부터 2017. 6. 9.까지 2년으로 정하여 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 합니다)을 체결하였습니다. 나. 그런데 임대차 기간이 얼마 지나지도 않
2016-06-06 22:52 -
지정된 계좌로 납부되지 않은 분양대금, 보호받기 어렵다
분양계약서상에 분양대금의 납부계좌를 명기해두고, 더 나아가 ‘지정된 계좌에 납부되지 않은 금액은 분양대금 납부로 인정되지 않는다’는 취지의 문구까지 기재되는 경우가 적지 않다. 분양사업은 분양회사 뿐 아니라, 시공사, 대출금융회사, 신탁사 등 여러 이해관계인이 있어 분양사업 완성을 위해서는 분양대금이 공식 계좌로 입금되어 분양을 위한 자금으로 사용되어질 필요가 있기 때문에 이를 담보하기 위한 방편으로 분양계약서상에 이런 문구를 명시해주는 것이다. 그럼에도 불구하고, 분양대금이 지정계좌에 납입되지 않아 분쟁으로 이어지는 경우가 종종 발생하는데, 최근에도 이와 같은 분양대금 횡령 내지 사기 액수가 수십억 원에 이르는 대형 사건이 언론에 심심찮게 보도되고 있다. 지정계좌 이외의 납부는 무효라는 문구에도 불구하고 다른 식의 납부를 하게되면 다른 특별한 사정이 없는 한 거의 대부분 정당한 납부로 인정받지 못하는 것이 기본적인 판례 태도라고 할 수 있다. ★ 서울중앙지방법원 2008. 10. 21.선고 2008나17969 소유권이전등기 등☞ 신탁회사를 상대로 한 이전등기 청구의 사안 -- 원고가 이 사건 분양대금을 납입하였는지 여부에 대하여 살피건대, 갑 제5, 6, 8호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 제2, 3호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 2004. 1. 20.자 및 2004. 5. 11.자 각 분양계약서에 원고가 분양대금을 완납한 것으로 기재되어 있고 당시 시공사인 영풍산업주식회사 및 삼환기업주식회사의 인장이 날인되어 있는 사실, 원고는 2004. 5. 11. @@@로부터 분양대금을 모두 지급하였다는 취지의 입금표를 교부받은 사실은 인정할 수 있으나, 한편 갑 제5, 8호증의
2016-05-30 22:55 -
임대차보증금에 대한 가압류나 질권설정 이후 이루어진 임대인의 임의 보증금반환
임대차보증금에 대한 가압류나 질권설정이 되면 제3채무자인 임대인 입장에서는 보증금을 임의로 반환해서는 안되는 것이 상식이다. 그럼에도 불구하고 임대인이 채무자인 임차인에게 보증금을 무턱대고 반환해버리는 실수 내지 사고가 실무상 간혹 발생하곤한다. 어떻게 이런 일이 발생할 수 있을지 의문이지만, 다음 사례를 보면 그런 실수가 어느 정도 이해될 수 있을 것이다. 서울에 모 아파트를 10억원에 매수한 필자 의뢰인의 사례인데, 이 의뢰인이 매수한 아파트에는 보증금 5천만원, 월차임 150만원으로 하는 기존임대차계약이 있었고, 매매과정에서 이 임차인을 승계하는 합의하에 보증금 5천만원을 공제한 나머지 9억5천만원만 수수하고 이전등기가 이루어졌다. 몇 달 후 임대차기간이 만료되어 의뢰인은 임차인에게 보증금 5천만원을 반환하고 아파트를 인도받게 된다. 문제는, 그로부터 얼마 후 의뢰인은 캐피탈회사라는 곳으로부터 ‘의뢰인 앞으로 이전등기 1년 전, 임차인에 대해 받을 채권이 있던 캐피탈회사는, 캐피탈회사를 채권자, 임차인을 채무자, 임대인(아파트 매도인)을 제3채무자로 하여 임대차보증금 5천만원에 대해 가압류를 해두었는데, 이를 무시하고 보증금 5천만원이 채무자인 임차인에게 임의로 반환된 경위가 무엇인지’에 대해 추궁받게 되었다고 했다. 매매과정에서 이런 내용을 전혀 듣지 못했던 이 의뢰인은 매도인을 찾아가 자초지종을 확인한 결과, 이전등기 이전에 당시 임대인인 매도인을 제3채무자로 한 채권가압류통지가 매도인에게 이루어졌는데, 시간이 지나면서 이러한 사실을 망각한 매도인이 매수인에게 이와 같은 채권가압류사실
2016-05-23 23:07
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반사회질서 법률행위를 통한 부동산 소유권취득
‘신탁회사 직원에게 대가를 제공하기로 약속하고서 공매 대상 부동산을 저렴하게 매수하였다면 소유권취득 자체가 원인무효이고, 따라서 유효한 소유권취득을 전제로 임차인으로 점유하던 사람에 대해서 인도를 청구할 수 없다’는 취지의 판결이 선고되어 소개한다. 우선, 공매 대상 부동산임에도 불구하고 신탁회사 담당직원과 결탁하여 저가에 매수하게 되는 뒷거래 실태를 자세하게 이해할 수 있는 2심 판결인 수원지방법원 2015. 1. 16.선고 2013나52445 건물명도등 판결 내용을 먼저 소개한다. 1. 기초사실 원고가 2012. 12. 21. 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보부동산신탁’이라 한다)으로부터 이 사건 점포를 801,000,000원에 매수하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 2007. 6. 12.경부터 이 사건 점포를 점유하면서 ‘파리크라상’이라는 상호로 제과점 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 점포의 소유자인바, 위 점포의 점유자인 피고는 원고에게 위 점포를 인도하여야 하고, 또한 위 점포를 점유․사용하면서 얻은 차임 상당의 부당이득(원고의 소유권 취득일인 2012. 12. 24.부터 2013. 6. 6.까지의 임료 합계 33,086,800원, 2013. 6. 7.부터 이 사건 점포의 인도 완료일까지의 월 임료 6,138,100원)을 반환하여야 한다. 나. 피고의 주장 원고는 생보부동산신탁이 소유하던 이 사건 점포가 공개 경쟁입찰을 통한 매각대상이 된다는 것을 알고는 생보부동산신탁에
2016-05-16 23:21 -
기간의 정함이 없는 임대차계약
얼마 전 법률상담과정에서 혼선을 빚어 잘못 자문하고 의뢰인에게 미안했던 사안이 있어 소개한다 (의뢰인 보호를 위해 사안에서 거론된 지역이나 수치는 실제와 다르게 구성하게 되었다). 서울에서 건물 일부를 임차하여 음식점을 운영해오던 의뢰인은, 임대차 7년차를 약 5개월 앞두고서 임대인으로부터 ‘계약연장의 의사가 없다’는 통지를 받게 되지만, 간곡한 요청 끝에 계약만기가 임박해서 보증금 2억원, 월차임 1,500만원인 기존 임대차조건을, 월차임 300만원 인상하는 내용으로 변경해서 갱신계약을 체결하게 된다. 그런데, 무슨 이유에서인지는 정확히 알 수 없지만 변경된 임대차계약에 대해서는 별도의 계약서가 작성되지 않는다. 이 상태에서 의뢰인은 증액된 차임을 송금하였다. 영업 적자에 시달리고 있던 이 의뢰인은 계약을 연장한 직후부터 다른 임차인을 물색하여 권리금액수를 1억원으로 하는 권리금계약을 체결하게 되고, 그 임차인을 임대인에게 소개하여 임대차계약체결을 요청하지만, 뜻밖에도 ‘보증금 7천만원, 차임 100만원 인상이 전제되지 않으면 새로운 임차인과의 계약체결이 어렵다’는 답변을 임대인으로부터 듣게 된다. 증액된 보증금을 수긍할 수 없었던 새로운 임차인은 계약해제를 요청하였고 결국 권리금계약은 합의해제되게 된다. 이런 사안에서 의뢰인은 ‘임대인의 권리금회수 비협조에 대해 손해배상청구가 가능한지’를 필자에게 문의하였다. 다음은, 필자의 1차 답변내용이다. 우선, 권리금회수방해를 이유로 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 임대인의 권리금회수방해행위가 있어야하는데, 회수방해의 대표적
2016-05-11 23:16 -
투명한 분양질서의 정립, 후분양제도 도입에서부터
부동산전문변호사를 하면서 분양에 관한 분쟁을 참 많이 접하게 된다. 혼탁한 우리 분양 실정에도 불구하고 분양주체의 사탕발림에 속아 분양을 너무 쉽게 생각하고 경솔하게 분양을 결정하고 있다. 소비자에게 중요할 수 있는 점을 정확하게 고지하기 보다는, 분양에 급급하여 불리한 부분은 아예 누락하거나 눈가림식으로 고지하는 경우가 많아 분쟁이 속출하고 있는 것이다. 다음의 사례 역시, 분양업체의 부실한 설명으로 인해 발생한 사건이라고 할 수 있다. 의뢰인은 주거용 전원주택단지라고 기대하고 분양을 결정했는데, 얼마 뒤 분양받은 건축물 바로 옆 같은 단지 내에 “전원주택”이 아니라“펜션”으로 분양된 다른 건축물이 있다는 사실을 우연히 알게 된다. 결국, ‘주거용 아닌 영업용 펜션이 바로 옆에 위치할 경우 자신이 분양받은 건축물을 주거로 사용하기에 부적합할 수 있다’는 판단을 하게 되어 결국 분양계약취소를 구하는 소송을 제기하게 된다. 필자는 이 소송을 대리하고 있는데, 아직 1심 판결선고 이전이라 소장내용을 소개한다. 1. 사건의 경위 가. 원고와 원고의 처 현00(이하 ‘원고부부’라 함)은 출퇴근이 가능한 서울 근교의 전원주택을 알아보던 중 2015. 4. 21.경 용인시 00구 00읍 00리에 위치한 피고 주식회사 %%%(이하 ‘%%%’라 함)의 사무실 외벽에 붙어있는 전원주택분양안내 현수막을 보고 사무실을 방문하여 “용인시 00구 00읍 00리 산000 @@@빌리지”(이하 ‘이 건 주택단지’라 함)의 분양에 대한 설명을 들었습니다. 나. 원고는 이 건 주택단지가 원고가 바라던 조건에 부합한다고 생각되어 2015. 4. 25. 피고들과 이 건 주택단지 내 대지면적 330
2016-05-09 23:33 -
호실이 뒤바뀐 빌라에 대한 매매계약 해제 및 손해배상청구사건
다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못 이루어지는 사례가 심심치 않게 보고되고 있다. 다음 판결은, 현관문 세대 표시가 301호로 부착된 빌라 한세대를 매매대상물로 인지하고서 301호 등기부의 등기명의자와 매매계약을 체결한 다음, 그 사람에게 대금을 지급하고 301호에 대한 이전등기를 받았는데, 그후 매매대상으로 정한 호실이 법적으로, 다시 말하면 건축물대장 및 부동산등기부상으로는 303호라는 사실이 알려지게되면서(무슨 이유에서인지 알 수 없지만, 301호와 303호간 현관문 세대표시가 잘못 부착됨), 매도인과 중개업자를 상대로 매매대금반환과 손해배상청구를 한 사건이다. 일단 판결을 소개한다.★ 인천지방법원 2015. 8. 18.선고 2015가합50350 매매대금반환 및 손해배상(기)1. 기초사실 가. 원고는 2014. 6. 3. 공인중개사인 피고 김**의 중개로 피고 김%%으로부터 인천 남구 석바위로 00번길 00-00(도화동, 00빌라)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 3층 중 현관문에 “301호”라는 호실번호 부착되어 있는 세대(이하 ‘이 사건 매매목적물’이라 한다)를 매매대금 8,500만 원에 매수하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 나. 원고는 피고 김%%에게 8,500만 원을 지급하고, 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 부동산등기부상 이 사건 빌라 301호에 관하여 2014. 7. 3. 제64738호로 소유권이전등기절차를 마친 후 2014. 7. 3.경 이 사건 매매목적물에 입주하였다. 다. 그런데 이 사건 매매목적물은 건축물대장 및 부동산등기부상 이 사건 빌라 303호로서 전00이 등기부상 소유자이고, 건축물대장 및 부동산등기부상
2016-05-06 14:02 -
분양건물의 부대시설 내지 인접한 시설에 대한 허위과장광고
분양건물 내부나 인근에 특정한 시설이나 업종이 위치하게 될 것이라는 점을 부각하면서 분양하는 경우가 적지 않다. 주변에 공원이나 대형할인매장 등이 위치하게 될 예정이라거나, 영화관이나 유명한 백화점, 할인점과 같이 고객유인효과가 큰 업종이 분양건물 내에 입점하게 될 것이라는 것이 대표적이다. 연예인이 직접 상가 내에 점포를 운영한다는 식의 광고도 이런 마케팅방법의 일종이라고 할 수 있다. 이런 현상은 아파트단지나 대형상가 분양에서 뿐 아니라, 소규모 건물의 분양과정에서도 적지 않게 나타나고 있는데, 병원과 같은 의료시설이 입점하는 것을 전제로 같은 건물 내에 약국용도로 특정점포를 분양하는 것이 대표적이라고 할 수 있다. 그런데, 이와 같은 분양업체측의 홍보와 달리 실제로 인근에 기대했던 시설이 들어서지 않거나 예정된 업종이나 매장이 같은 건물 내에 입점하지 않게 되는 경우가 적지 않다. 실제로 일부 분양회사는 분양률을 높이는 차원에서 확실한 근거도 없이 허위나 과장으로 이런 부분을 부각해서 광고하는 경우도 적지 않다. 법적으로 위법한 허위과장광고에 해당하는지 여부에 대하여 대법원은, “일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당한다 할 것이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결 등 참조)”고 하는 기준을
2016-05-02 22:42
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방향을 잘못 설명한 중개업자에 대한 배상판결
주거용 주택의 경우 주택이 바라보는 방향이 어느 쪽인지 여부가 사회통념상 매우 중요하고 거래가격에도 상당한 영향을 미치는 것으로 여겨지는데, 이 점을 잘못 설명한 공인중개사에 대해 손해배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 중개업자의 확인설명의무 범위에 대해 기계적이고 도식적인 접근이 아니라, 개별 거래의 특성을 고려한 세심한 접근이 필요할 수 있음을 보여주는 사례라고 할 수 있다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 4. 1.선고 2015가단5288886 손해배상(기)1. 인정사실 가. 원고는 2015. 4. 21.경 공인중개사인 피고 반@@, 최@@의 중개로, 서울 강남구 역삼로 306, ***동 000호 개나리래미안 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 매매대금 10억 원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 이후 매수인에게 매매대금을 모두 지급하였다. 나. 이 사건 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에 의하면, 대상물건의 표시에 관한 “방향” 란에 “남서 (기준 : 베란다)”로 기재되어 있고, 위 중개대상물 확인 설명서에 피고 반@@, 최@@이 각 공인중개사로서 날인하였다. 다. 그런데, 이 사건 아파트는 실제로는 남향이 아니라 북동향의 아파트이다. 라. 한편, 피고 서울보증보험 주식회사는 2015. 2. 24. 피고 반@@과 사이에 보험기간을 2015. 2. 25.부터 2016. 2. 24.까지, 피고 한국공인중개사협회는 2014. 9. 13. 피고 최@@과 사이에 공제기간을 2014. 9. 22.부터 2015. 9. 21.까지로 정하여 피고 반@@, 최@@이 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 거래당
2016-04-30 21:15 -
르메이에르건설 사기분양 사건 판결문
한때는 “분양사관학교”라고 불리며 약진하던 르메이에르 건설 주식회사의 회장 정경태에 대한 대법원판결이 2016. 1. 확정되면서 최근 언론에 공개되었다. 분양사기와 대출과정에서의 공문서위조사건인데, 유사 범행이 반복되지 않고 경각심을 고취하는 차원에서 범행수법을 알 수 있는 2심 판결을 소개하기로 한다. 2심은 위 피고인에 대해 징역 13년형을 선고했고, 이 판결이 대법원에서 상고기각으로 확정되었다(함께 재판을 받은 서 모 대표이사에 대한 판결내용은 핵심이 아니어서 생략한다). ★ 서울고등법원 2015. 9. 3.선고 2014노2692 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)등 사건1. 항소이유의 요지 가. 피고인 정경태 사실오인, 법리오해, 양형부당 1) 사실오인 내지 법리오해 피고인에 대한 다음과 같은 공소사실에 관하여 유죄를 인정한 원심판결에는 아래와 같이 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 가) 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 및 사기의 점 피고인이 르메이에르건설 주식회사(이하 ‘르메이에르건설’이라 한다)의 회장이기는 하였으나, 피고인은 전체적인 분양의 방식이나 조건 등을 임원진들에게 전달하였을 뿐이고 특히 지배인인 서@@에게 전권을 맡겼으며, 피고인은 실무에 관여한 사실이 없다. 나) 공문서위조 및 위조공문서행사의 점 르메이에르건설의 임원진들이 대출금 1%에 해당하는 수당을 위하여 각 납세증명서를 위조하면서 무리한 대출을 받은 것이고, 피고인이 이에 관여한 사실이 없
2016-04-25 22:48 -
5년 갱신요구권에 얽힌 몇 가지 이야기
몇 달 전 어느 건물주에게 상가점포 임대차계약을 자문하게 되었는데, 현역 국회의원이 임차인이었고 의원 사무실 용도로 해당 점포를 사용할 예정인 계약이었다. 이 건물주는 임대수익의 안정적인 확보차원에서 임대기간을 가급적 길게 정하기를 희망하였고, 협상 결과 5년을 임대차기간으로 정하게 되었다. 그런데, 계약체결한 지 며칠 후 이 건물주는 국회의원 보좌관으로부터 ‘계약기간을 단축하자’는 취지의 연락을 받게 되었다. ‘지금은 현역 국회의원이지만 몇 달 후인 2016. 4. 13.선거에서 당선여부도 불확실하고, 당선된다고 하더라도 임기가 4년이어서 계약기간 5년은 지나치게 길다’는 의원님 지적이 있었다는 것이다. 하지만, 건물주로서는 장기의 임대기간을 감안해서 임대차계약을 체결했기 때문에 이 요청을 선뜻 수용하기 어려웠다. 그러던 중, 이 건물주는 의원의 자문변호사라는 사람으로부터 ‘상가임대차보호법상 5년 갱신요구권이라는 제도가 있어 계약기간을 짧게 하더라도 임대인에게 손해가 없고 마찬가지 결과가 되니 계약기간 단축에 협조해 달라‘고 연락을 받게 되어, 법률적인 자문을 구하기 위해 필자를 다시 찾게 되었다. 이런 계기로 그 변호사와 건물주가 동석하는 회의자리가 마련되었고, 그 자리에서 필자는 ‘5년 갱신요구권은 임차인을 위한 제도이고, 계약기간을 5년 이하로 정할 경우 임차인의 입장에서는 5년 범위 내에서 기간연장을 요청할 수 있지만, 반대로 임대인의 입장에서는 임차인에게 5년까지 기간연장을 요청할 수는 없기 때문에, 계약기간을 5년으로 정하는 경우와 그 이하로 정하는 경우 임대인의 권리의무에는 차이가 있을 수밖
2016-04-25 22:44 -
임대차계약해지 이후 부가가치세 납부의무
기간종료나 차임연체 등의 이유로 임대차계약이 해지되었지만, 임차인이 임대차목적물을 인도하지 않은 채 계속 점유사용하는 경우, 부가가치세 처리에 대해 실무상 오해가 많아 정리해보게 되었다. 우선, 계약종료 이후 점유사용상태가 이어지는 경우에 부가가치세 납부의무, 다시 말하면 세금계산서 발급의무가 있는지가 의문일 수 있는데, 비록 임대차계약이 종료된 상태라고 하더라도 점유사용의 상태가 이어지고 있다면 사실상의 용역공급에 해당한다고 보아 부가가치세 과세대상으로 세금계산서 발급의무가 있다고 해석되고 있다. ★ 대법원 1995.7.14. 선고 95누4018 판결[부가가치세부과처분취소]임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고있고, 임대인 또한 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하겠다는 취지의 통지를 하였다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당된다. ★ 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결[건물명도]임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다.★ [부가 1265-1489, 1982.06.09] 임차인이 부동산임대차 계약기간 만료 후에도 그 부동산을 임대인에게 명도하지 아니하여 임대인과 임차인 사이에
2016-04-18 22:57 -
토지지상에 타인 소유의 건물이 존재하는 경우, 지료청구의 법적 쟁점
토지 지상에 건물이 존재하고 있고 소유권이 다를 경우, 다른 특별한 사정이 없는 한 건물철거청구권의 존부를 별론으로 하더라도 토지소유자로서는 토지를 점유, 사용하는 자에 대해 사용료, 부당이득반환청구 내지 불법행위에 기한 손해배상청구 등 적절한 청구원인으로 금전청구를 할 수 있다. 이와 관련된 몇가지 쟁점을 살펴보기로 한다. 첫째, 누구에 대해 금전청구가 가능할 수 있을까? 기본적으로 금전청구는 “토지”의 점유자를 상대로 하는 것이어서 원칙적으로 건물주에 대해서만 가능하고, 건물을 점유하는 자에 불과한 건물임차인, 건물유치권자 등에 대해서는 원칙적으로 불가능하다는 점을 유념해야 한다. ★ 대법원 2008.7.10. 선고 2006다39157 판결 【사용료】 [1] 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않은 경우에도 그 부지를 점유한다고 보아야 하는지 여부(적극)[2] 건물의 소유명의자가 아닌 자도 실제로 그 건물을 점유하고 있다면 그 건물의 부지를 점유하는 자로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)【이 유】 상고이유를 본다. <중략>사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다( 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조). 한편, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시
2016-04-16 21:46
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대지지분권없는 구분소유자를 상대로 한 건물철거청구와 매수청구권
대지지분권과 건물 구분소유권이 분리되면서 대지지분권없이 구분소유권만이 존재하는 건물이 현실적으로 적지않게 존재한다. 이 때, 대지지분소유자가 해당 대지지분에 해당하는 건물 구분소유자를 상대로 지료 내지 부당이득반환과 같은 금전청구를 하는 것과 별개로, 구분소유건물의 철거를 구하거나, 아니면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조에서 정하는 구분소유권 매도청구권행사를 고려할 수 있는데, 관련 쟁점은 다음과 같다. 구분소유권 매도청구권의 자세한 내용은 다음과 같다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다 한편, 유사한 내용으로 법정지상권 소멸 후 지상권설정자가 지상권자에 대해 건물매수를 청구할 수 있는 규정을 생각해 볼 수 있다. 구분소유건물에 대한 법정지상권이 소멸된 이후에는 이 규정의 적용도 가능할 수 있는데, 시가에 매수한다는 점에서는 집합건물법 제7조와 대동소이하다. ★ 민법 제285조(수거의무, 매수청구권)① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다. 매수청구권이 인용된 판결주문례는 다음과 같다. 1. 피고 강00은, 가. 원고 진00으로부터 191,910,000원을 지급받음과 동시에 원고 진0
2016-04-16 21:42 -
상가권리금 보호법 시행과 임대료분쟁
상가권리금 보호를 골자로 하는 상가건물임대차보호법이 2015. 5. 시행된 이후 임대료 조정과 분쟁에 눈여겨볼만한 변화가 감지되고 있다. 개정법 시행 이전에는 거의 대부분 임대인의 재량에 가까웠던 임대료조정과정이 법 시행 이후에 현저하게 달라지고 있는 것이다. 그 이유는 다음과 같다. 현행법상 임대차규모에 불구하고 5년간의 갱신요구권이 보장되고 그 기간 동안 차임증감에 있어 임대인과 임차인은 협의를 해야하는데, 관련 규정은 다음과 같다.★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.★ 동법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1
2016-04-16 21:38 -
유치권행사를 명분으로 이루어지는 각종 불법행위
“유치권행사”라는 명분하에 상대방에 대한 폭력, 업무방해 등 여러 가지 불법행위가 자행되고 있다. 유치권행사를 위한 정당한 권리, 점유권행사는 당연히 보호받아야 되지만, 그렇다고해서 이를 넘어서게 되면 형사적으로는 범죄, 민사적으로는 불법행위에 해당될 수 있다. 그럼에도 불구하고, 현장에서는 마치 유치권이 무소불위의 권리처럼 통하는 경향도 나타나고 있다. 과도한 실력행사는 자칫 채권회수에 도움이 되기는 커녕 큰 화를 자초할 수 있어 자제되어져야한다. ★ 대법원 2007. 4. 12.선고 2007도654판결【폭력행위등처벌에관한법률위반 (야간·공동주거침입)】기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 이 사건 건물이 그 소유자인 주식회사 삼00 내지 근저당권자인 00은행에 의하여 관리되어 왔음을 전제로 하여, 피고인의 행위는 관리자의 승낙 없이 이 사건 건물을 불법적으로 점거한 것으로서 건조물침입죄를 구성한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배나 건조물침입죄에 관한 법리오해의 위법이 없다. 또한 피고인이 이 사건 건물에 관한 채권을 가지고 있었다고 하더라도 유치권을 취득하기 위하여 정당한 법적 절차가 아닌 불법적인 방법으로 이 사건 건물을 점거하는 것까지 허용될 수는 없는 것이므로, 피고인의 이 사건 행위가 형법상의 정당행위에 해당하는 것으로 볼 수 없다. 원심이 같은 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 정당행위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.★ 대법원 2004. 8. 30.선고 2004도46판결【업무방
2016-04-11 23:09 -
임대차계약할 때, 조세채권 염두에 두어야
임대차계약에서 임차인에게 가장 중요한 문제는 단연 임대차기간 종료 후 안전하게 보증금을 반환받는 것이다. 하지만 이에 대한 주의는 너무나 소홀한 것이 현실이다. 해당 임대차 목적물의 등기부등본을 발급받아 등기부에 표기된 선순위저당, 압류, 가등기 등을 확인한 다음 임대차목적물의 시세와 임대차보증금을 비교하는 것 이외에 더 이상 추가적인 노력을 기울이지 않는다. 하지만, 이런 식의 태도는 지극히 위험할 수 있다. 신분증을 위조한 가짜 임대인 등 안전한 임대차계약을 위협하는 복병은 한두가지가 아닐 수 있다. 이런 위험들 중 절대 간과할 수 없는 것 중 하나가 “조세채권” 문제이다. 조세채권은 “조세채권우선의 원칙”에 따라, 전혀 공시되지도 않으면서 임대차보증금채권 보다 배당에서 선순위를 가질 수 있어, 안전한 임대차보증금반환에 걸림돌이 될 수 있다. 조세채권으로 인한 세입자 피해에 관해 최근에도 언론보도가 있었고, 이를 계기로 과거 필자가 발표한 칼럼을 다시 보게 되었는데, 정확히 10년 전인 2006년에 작성된 글이었다. 통상 오래전에 작성한 글은 시간이 지남에 따라 수정해야할 필요성을 느끼게 되는데, 조세채권 문제에 관한 과거 칼럼은 10년이 지난 지금에서도 거의 수정할 것이 없다는 생각이 들었다. 칼럼내용이 완벽해서가 아니라 지난 10년 동안 임대차계약체결에 임하는 우리의 의식이나 계약문화에 별다른 진전이 없었기 때문이다. <안전한 임대차계약의 복병, 조세채권>이라는 제목으로 10년 전 발표된 칼럼내용을 그대로 인용한다. 2004년 1월에 서울 마포구에 소재하는 아파트전세를 물색하던 유 모씨는 마음
2016-04-10 13:22 -
허위유치권 신고와 경매방해죄
진실하지 못한 허위유치권을 경매법원에 신고하는 경우가 실무상 비일비재하다. 이러한 허위 유치권신고는 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게하여 유찰 등을 거쳐 결국 낙찰가격을 부당하게 낮추고자 하는 의도에서 행해지는데, 주로 경매법원에 허위 공사도급계약서를 첨부하는 등의 방법으로 유치권신고서를 제출하거나 해당 입찰 부동산에 “유치권행사 중”이라는 취지의 현수막을 거는 방식으로 이루어지고 있다. 유찰횟수가 많은 물건들 상당수가 유치권주장이 되어 있을 정도로 허위 유치권행사는 만연되어 있는 실정이다. 이처럼 허위유치권신고가 만연된 이유는 다음과 같다. 일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이나 법원에서 실시한 감정, 현황조사 정도에 의존할 수밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 공사행위 등이 실제로 이루어졌는지를 입찰 전에 정확하게 알기 어려운데다가, 경매채무자 내지 소유자와 통모하여 은밀하게 이루어지는 것이 대부분인 구조이기 때문이다. 이런 상황에서, 허위유치권행사를 주도한 측에서 물건을 낙찰받게 되면 이해관계가 있는 채권자들로부터 따로 이의를 제기받지 않는 한 유치권행사의 적법 여부가 밝혀질 기회조차 생기지 않을 수 있고, 타인이 낙찰받게 되더라도 고소와 같은 형사적인 방법이 아니라 부동산을 비워달라는 인도소송과 같은 민사재판의 형식으로 분쟁되는 것이 일반적이다 보니 실체진실규명에 한계가 있을 수밖에 없는 민사재판의 특성상 적당한 선에서 합의
2016-04-04 21:18