서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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담장설치로 출입문을 막아버린 건설사의 횡포와 권리남용
며칠 전 SBS 방송뉴스보도에 인터뷰한 내용이다. 서울 구로구에 빌라 수십 세대를 짓던 건설사가 건축에 필요한 자신의 도로부지에 대해 타인이 건물을 지어 무단점유하고 있다는 이유로 경계를 침범한 토지의 인도와 건물일부의 철거를 구하는 소송을 제기하여 결국 최종 승소판결을 받았다. 그런데 문제는, 이 판결에 따른 도로확보 이후에도 갈등이 계속되면서, 건설사가 양측의 지적경계선을 따라 담장을 쌓아버렸고, 그로 인해 상대방 건물의 출입문이 열리지 않고 창문시야도 절반정도 가리게 될 정도로 생활에 큰 지장이 초래되면서 건설사의 지나친 권리행사가 아닌지 물의를 빚게 되었다. 더구나, 그런 피해를 입게 된 상대방 건물주가 다름 아닌 장애인 부부였기 때문에 더욱 여론의 공분을 일으키게 되었다. 우선, 양측 간에 진행된 재판의 판결내용을 소개하면 다음과 같다. ★ 서울중앙지방법원 2016. 1. 13.선고 2015나57644 부당이득금1. 인정사실 <중략>2. 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 서울 구로구 00동 000-000, 000-130, 100-100 임야 중 별지 도면 표시 각 부분에 설치된 각 시설물과 정화조를 각 철거하고 위 각 토지 부분을 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 피고는, 이 사건 각 시설물 중 수도시설과 정화조는 피고가 설치한 것이 아니어서 원고의 철거청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 앞서 거시한 증거들에 의하면 피고는 서울 구로구 000동 000-00 토지 지상 건물을 소유하면서 그 부속시설로서 이 사건 각 시설물을 소유, 점유하고 있는 사실을
2016-04-02 20:26 -
가장 임차인을 동원한 상가권리금회수
2015. 5. 상가건물임대차보호법 개정으로 건물 임차인의 권리금회수청구권이 제도화된 이후 보호법에서 정하는 권리금회수청구권에 관한 분쟁이 가시화되고 있다. ‘모호한 입법으로 인해 분쟁소지를 다분히 내포할 수 밖에 없다’는 입법과정에서의 지적이 점차 현실화되는 느낌이다. ★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 권리금을 받기 위해 임차인이 주선한 신규임차인을 특별한 이유없이 거부하게 되면 임대인에게 손해배상의 책임을 부담하게 되는 구조를 이용하여, 임대차기간 만기를 앞둔 임차인이 실제 권리금계약이 체결되지 않았음에도 불구하고 건물인도를 지연하거나 임대인
2016-03-29 00:25 -
20년 점유취득시효기간 만료 후 제3 취득자가 발생할 경우
우리 민법은 제245조에서 부동산취득시효제도를 규정하고 있다. ★ 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다. 실제로는 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간의 점유 등을 통해 점유한 사람이 재산권을 취득할 수 있게 하는 시효취득제도는, ① 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 타인의 점유상태 하에 있었다면 이 상태를 허물고 다시 원상복구한다는 것은 사회질서의 안정을 뒤집는 결과가 된다는 점, ② 매매 등으로 소유권을 취득하고도 등기하지 않은 채 장기간 점유만을 하는 경우가 적지 않은데, 이 경우 오랜 전의 소유권취득에 따른 증빙을 요구하여 불충분하면 소유권을 취득하지 못하게 하는 것은 지나치다는 점(증거보전 및 입증의 곤란으로부터의 구제), ③ 권리 위에 잠자는 자를 보호할 필요가 없다는 점 등에 존재의의가 있다. 한편, 점유취득시효와 관련하여 우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 등기 없이 취득시효완성만으로는 소유권취득이 불가함을 명시하고 있다. 결국 취득시효가 완성되면 점유자는 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 이전등기청구권을 가지게 될 뿐, 바로 소유권을 취득하게 되는 것은 아닌, 다시말하면, 이전등기를 함으로써 비로소 소유권자가 되는 것이다(다만, 소유권
2016-03-25 23:22 -
유치권 피담보채무가 일부 인정될 경우의 판결방법
유치권자는 채무변제를 받을 때까지 목적물을 留置(유치)할 수 있다. 유치권의 가장 중요한 효력이라고 할 수 있다. 여기서 ‘유치’라고 함은 목적물의 점유를 계속함으로써 인도를 거절하는 것이다. 이러한 권능에 기해서 물건반환거부행위가 불법행위나 이행지체에 해당되지 않을 수 있는 것이다. 한편, 민사집행법 제91조 제5항은 ‘매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다’고 규정하여 인수주의를 취하고 있는바, 매수인의 이러한 변제책임의 성질에 대하여는 논란이 있다. 유치권자로 하여금 매수인에게 피담보채무의 변제를 직접 청구할 수 있도록 하기 위한 규정으로 보고 매수인의 유치권자에 대한 변제의무를 긍정하는 人的 責任說도 있지만, 다수설과 판례는 매수인이 인적채무까지 인수하는 것은 아니고 단지 담보권의 부담을 승계하는 것에 그친다고 보는 物的 責任說의 입장을 취하고 있다. 유치권의 본질이 공평의 관념에 기하여 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리인 점, 매수인의 변제의무까지 인정하게되면 유치권자의 이익에만 치중하게 되는 점을 고려한다면 물적 책임설이 더 합리적이라고 본다.★ 대법원 1996. 8. 23.선고 95다8713판결【공사대금】민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에
2016-03-22 23:41 -
위반건축물의 건물주에 대한 이행강제금
건축법상 위반건축물이 우리 주변에 너무나 많다. 준법의식이 낮은데다가 적발에 따른 불이익이 범법으로 인한 이익보다 크지않다고 생각하기 때문이다. 그 때문에 위반건축물 문제는 우리 부동산분쟁의 단골 소재로 등장하고 있다. 다음에 소개할 판결은, 건물주에 대하여 부과된 이행강제금처분에 대하여 서울 강남구청장을 상대로 제기된 취소청구소송에 대한 2심판결이다. 위반의 범위가 광범위하고 서울 강남이라는 건물위치상 이행강제금 규모도 큰 편인데다가, 법위반 건축행위 주체가 누구인지 여부에 대해 임차인과 건물주간에 민형사 재판까지 수차례 제기되는 등 위반건축물에 대한 이행강제금사건으로는 우여곡절이 많은 사건이라고 할 수 있다. 이행강제금부과취소를 위한 주장도 다양하게 제기되어, 건축행위를 한 당사자 아닌 건물주에 대한 이행강제금부과가 가능한지, 이행강제금 산정은 어떤 절차로, 어떻게 이루어지는지 등 이행강제금 전반에 대해 판단이 이루어지고 있다. ★ 서울고등법원 2016. 1. 29.선고 2014누5066 이행강제금부과처분취소1. 기초사실 가. 원고의 이 사건 건물 신축 ① 원고는 서울 강남구 신사동 000(언주로 000)에 있는 지하3층, 지상6층 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자로서, 2006. 4. 21. 피고로부터 이 사건 건물에 대하여 건축허가를 받고, 2006. 4. 26.경 착공하여 2007. 4. 25. 사용승인을 받았다. ② 이 사건 건물은 2007. 4. 25. 사용승인 당시 옥상 가장자리를 따라 벽체와 지붕이 설치되어 있고, 지붕의 일부가 개방되어 있었다. 또한 이 사건 건물 지상1~6층은 원래 "ㄷ“자 모양으로 설계되어 사용승인을
2016-03-14 23:10
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호텔분양 확정수익금보장 관련 판결 2
분양형 호텔 확정수익금지급과 관련된 분쟁이 속출하고 있는 가운데, 서울 중구 순화동에 현재 “라마다호텔”로 운영 중인 호텔 분양 확정수익금 관련 판결을 소개한다. 확정수익금에 대해 어떠한 방법으로 과장광고가 이루어지는, 광고 전면에 등장하는 유명 시공사의 실제 지위는 무엇인지를 적나라하게 볼 수 있는 판결인데, 이 사건 시공사인 포스코건설에 대해서도 확정수익금과 관련된 과장광고에 대한 책임이 있다는 취지로 선고되었다(항소심에서는 화해권고결정으로 마무리되었다). ★ 서울중앙지방법원 2010. 6. 3.선고 2007가합113552 손해배상(기), 2008가합44905(병합) 손해배상(기)1. 기초사실 가. 당사자의 지위 1) 피고 정은스카이 주식회사(이하 ‘정은스카이’라 한다)는 서울 중구 순화동 195-1(이후 서울 중구 순화동 151 외 1필지로 변경되었다) 지상에 아파트 137세대, 오피스텔 339세대 규모의 ‘순화동 포스코더샾’ 주상복합건물(이하 오피스텔에 대하여 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 시행사, 피고 포스코건설 주식회사(이하 ‘포스코건설’이라 한다)은 시공사이고, 주식회사 오우에이코리아(이하 ‘오우에이코리아’라 한다)는 원고들과 이 사건 건물에 관하여 임대차관리위탁계약을 체결한 자산관리회사이다. 2) 원고들은 피고 정은스카이로부터 이 사건 건물 중 각 해당 세대를 분양받거나, 최초 수분양자들로부터 분양계약상의 지위를 양수받았는바 원고들의 각 분양계약내역은 별지2. 기재와 같다. 나. 분양광고의 내용 1) 이 사건 건물을 분양하는 과정에서 모델하우스에서 광고전단을 배부하거나 주요 일간지의 지면광고 내지
2016-03-11 00:42 -
호텔분양 확정수익금보장 관련 판결 1
분양형 호텔 확정수익금지급과 관련된 분쟁이 속출하고 있다. 다음은, 부산센텀호텔 분양 건에 대한 확정수익금지급을 인정한 판결이다(1심 판결 선고 이후 일정한 합의가 있었기 때문인지 2심 재판 도중에 원고 소취하로 최종종결되었다). 판결문상으로는 별다른 큰 쟁점이 없어보였는데, 아마도 초반기 분양이어서 그런지 확정수익금지급에 관해 오해를 불러일으킬 수 있는 계약조항이 별로 없었던 덕분에 수익금지급 판단에 영향을 미칠 수 있는 큰 쟁점 없이 판결이 선고된 것으로 짐작된다. ★ 부산지방법원 2009. 5. 7.선고 2008가합14049 손해배상(기)☞ 신탁회사를 상대로 사해행위취소를 구하는 청구 부분에 대해서는 생략1. 기초사실 아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 갑 제7 내지 10호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13, 15, 16, 17, 19, 21호증, 을 제1호증, 을 제2호의 1, 2, 3, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1 내지 4, 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 피고 메트로랜드에셋 주식회사(이하 주식회사를 두 번째 지칭할 때부터 ‘주식회사’의 표시는 생략한다.)는 2003. 12. 1. 부산 해운대구 우동 1505 대 4,786.9㎡에 지하 5층, 지상 21층의 벡스코비즈니스호텔을 짓기로 하는 건축허가를 받아 2004년경부터 호텔 객실을 분양한 사업시행자이고, 원고들은 별지 2. 청구내역표 중 ㉰란 기재 해당 객실을 ㉱란 기재 해당 분양가에 분양받은 수분양자들이다. 나. 1) 피고 메트로랜드에셋과 수분양자들 사이의 분양계약의 내용은 다음과 같다. 제5조 1) 을(매수인)은 갑(매도인) 또는 갑이 지정하는 제3자
2016-03-07 22:50 -
호텔분양 수익률 보장의 함정
3월 4일 방송예정인 KBS1 “똑똑한 소비자리포트”에 출연할 방송인터뷰를 촬영했다. 이번 방송은 호텔분양에 관한 문제를 다루고 있는데, 방송자문과정에서 입수된 많은 분양계약서와 호텔운영위탁계약서들을 검토할 수 있었다. 지난 몇 년간 외국인 관광객증가 등의 원인으로 호텔수요가 늘게 되자 오피스텔이나 상가점포를 분양하면서 ‘분양받은 개별호실을 호텔로 위탁운영하여 고수익을 올릴 수 있다’는 분양기법이 유행한 적이 있었다. 이 과정에서 대부분은 일정 “수익률보장”을 앞세우고 있었는데 여러 계약서검토를 통해 수익률 보장에 어떤 함정이 있는지 짚어보게 되었다. 이해를 돕기 위해 “수익률보장”의 연혁을 먼저 이해할 필요가 있다. 공정거래위원회 조사결과 전체 광고의 대부분이 허위과장이고, 가장 일반적인 유형 중 하나가 바로 “수익보장”이라고 할 수 있다. 투자대비 높은 수익을 얻고자하는 것이 상가분양의 주목적이라는 점에서, 수익률 과장이 사람들의 이목을 끌기에 가장 솔깃하기 때문일 것이다. 오랫동안 상가분양의 문제를 일선에서 상담해오면서 ‘일정한 수익률이 보장된다는 식’의 허위과장 광고수법이 점차 교묘하게 진화(?)한다는 느낌을 가지게 되었다. 상가분양이 활성화되기 이전인 초기단계에는 서면상의 약속보다는 구두상의 확언이나 감언이설 등의 방법이 많았던 것 같다. 상가수익률은 사실 예상자체가 쉽지 않다는 점에서 잘못 홍보하면 시비에 휘말릴 가능성이 크다. 따라서 광고가 서면의 형태로 이루어질 경우 증거가 분명하게 남을 수 있어 향후 문제가 될 수 있다는 점을 의식해서 처음에
2016-03-06 22:17 -
상가임대차기간 5년 보장과 권리금보호
상가건물임대차보호법이 최근 여러 차례 개정되면서 몇 가지 변화가 발생했는데, 대표적인 것이 바로 5년 갱신요구권이다. 개정 이전 보호법의 근간은, 일정 환산보증금을 기준으로 이를 초과하는 임대차계약에 대해서는 보호법 적용을 원천적으로 배제하는 방식이었다. ★ 제2조(적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 그 결과, 보호법상 정해진 환산보증금을 초과하는 임대차계약에 대해서는 5년 갱신요구권조차도 적용할 수 없어, 1년 내지 2년 정도의 단기임대차로 이루어지는 계약기간 만료 후 다시 계약갱신이 될지 여부가 임대인 뜻에 따라 좌지우지되면서 임차인이 불리할 수밖에 없었다. ★ 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임
2016-03-06 22:09 -
개명절차를 이용한 부동산 사기사건
개명절차를 이용한 사기사건이 적발되어 보도된 바 있다. 보도된 사기사건의 전말은 다음과 같다. 천안시 동남구 신방동 소재 150억원 상당의 홍길동(76세, 가명)의 땅 9,900㎡를 가로채기 위해 사기 관련자 중 한명의 이름을 같은 이름인 “홍길동”으로 개명한다. 사기범 일당이 이 땅을 먹이감으로 삼은 이유는, 해당 토지가 저당권과 같은 권리설정이 전혀 없어 대출을 많이 받을 수 있는데다가 등기부상 이해관계인에 대한 조사도 불가능해서 사기적발이 쉽지 않을 수 있다는 점, 그리고 등기부등본에 소유자 주민등록번호가 기재되어 있지 않은 점을 고려했다고 보도되고있다. 지금과 달리 과거의 등기부등본에는 주민번호가 기재되지 않았는데, 그 결과 등기소유명의자와 동일한 이름으로 개명하는 것만으로도 동일인처럼 보이게 된다. 이들은 이 토지를 담보로 새마을금고에서 37억원을 대출받게 되는데, 완벽한 범행을 위해 홍길동에서 자신들이 만든 법인 앞으로 한차례 이전등기를 넘기는 수법까지 사용하였다. 홍길동 명의 상태에서 대출을 받기 위해서는 진실한 소유자인지 여부에 대해 금융회사의 까다로운 심사를 거칠 수 있다는 점을 우려하여 자신들의 법인 앞으로 이전등기하는 방법으로 이를 피한 것으로 보인다. 결국, 개명허가가 어렵지않게 가능하고, 주민번호표시가 없는 등기부가 현실적으로 존재하는 점을 악용한 범죄라고 할 수 있다 . 그렇다면, 이들에 대한 형사절차와 별개로 해당 토지의 이전등기나 저당권과 같은 민사적인 문제의 처리는 어떻게 이루어질까? 실제 소유자인 홍길동의 의사와 무관하게 이루어진 법인 앞으로의 이전등기는 원인무효이
2016-03-01 11:07
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전세사기 사건의 유형과 예방대책
주로 사무실에서 전문가인터뷰를 해오다가 모처럼 방송국 스튜디오 촬영을 나갔다. 3월2일 방송예정인 KBS2 “여유만만”이라는 프로그램 녹화를 위해서다. 방송 소재는 최근 부천에서 발생한 80억원대 전세사기 문제였다. 피해자 숫자는 계속 늘고있는데 현재 파악된 것만도 수십명일 정도로 대형사건이다. 반포공인중개사 건, 영동공인중개사 건 등 비슷한 수법의 대형사건도 몇차례 있었고 개별적인 사고도 계속 반복되면서 관련 보도 역시 심심치않게 이어지는데도 이런 사기 사건이 근절되지 못하고 반복되는 것이 너무 답답하다. 부천 사기 사건을 살펴보고 방송을 준비하면서 지난 십여년간 필자가 다루어온 비슷한 유형의 전세사기사건 유형과 예방법을 정리해보는 시간을 다시 가질 수 있었다. 수법 자체는 의외로 단순하다. 월세계약임에도 불구하고 보증금이 거액인 전세계약인 것처럼 실제 세입자를 속이는 것이다. 사기를 위해 동원된 방법은, 크게 두 가지로 볼 수 있다. 부동산중개사무소와 무관한 개인적인 사기범행과, 중개사무소가 조직적으로 사기에 가담하는 사기범행이다. 첫 번째 유형은, 甲이라는 사기범이 등기부발급 등을 통해 범행대상 아파트(주택)를 물색한 다음, 중개업소를 통해 월세계약을 체결한다. 예를 들어 보증금 1천만원에 월차임 80만원으로. 이 과정에서 건물주의 인적사항과 주민등록증사본 등 필요한 정보를 입수하게 되고, 합법적으로 해당 아파트에 거주할 수도 있게 된다. 그 다음에는 자신이 집주인인 것처럼 행세하면서 월세가 아닌 전세로, 예를 들어 보증금 1억8천만원에 세입자를 구한다. 물론, 월세를 구했던 곳과 다른
2016-02-25 22:42 -
상가권리금 보호법 시행 이후 건물인도 분쟁의 변화
권리금보호를 담은 상가건물임대차보호법 개정법률 시행된 이후, 상가점포의 인도(명도)분쟁에 현저한 변화가 감지되고 있다. 그동안 이와 같은 건물인도소송은 분쟁구조가 비교적 단순하여 다른 분쟁에 비해 재판이 빨리 종결되는게 일반적이었다. 점포세입자를 상대로 명도소송을 하면 마치는데 몇 년이 걸린다는 속설이 있었지만, 아주 특별한 케이스 이외에는 옛말이 되고말았다. 주장할 권리없이 여러 가지 불필요한 증거신청을 하면서 마냥 재판을 지연하는 대표적인 분야가 명도재판이라는 비판을 의식해서 지난 십여년간 명도재판의 부당한 지연을 방지하기 위한 법원의 노력 덕분이었다. 임차인 입장에서는 아쉬울 수 있지만, 권리금 보호방안이 빠져있던 그동안의 실정법상에서는 임차인보호 범위가 기본적으로 워낙 약할 수 밖에 없었다. 유익비청구권은 임대차계약과정에서 “원상회복”이라는 명목으로 합의를 통해 포기되는 경우가 거의 대부분이었으며, 그나마 강행규정으로 인정되던 부속물매수청구권은 요건이 너무 까다로와서 감정비조차 건질 수 없을 정도로 부속물인정이 박할 수 밖에 없었고 그 때문에 부속물가치를 규명하는 감정신청조차도 기각되는 경우가 비일비재하였다. 바로 이런 이유로 지금까지의 명도재판은 분쟁구조가 매우 단순하고 조기에 종결되는 대표적인 분야가 되어왔다. 하지만, 권리금보호방안이 임대차보호법을 통해 등장하면서 명도재판에 큰 변화가 발생할 조짐을 보이고 있다. 개정법은 차임 연체 등 특별한 사유가 없는 한 상가의 규모, 영속된 임대차기간에 불구하고 모든 임대차계약의 권리금을 보호하고 있는데, 문제는 법해석
2016-02-22 18:42 -
구분폐지에 따른 대지사용권 소멸
기존의 일반건물이 구분행위를 거쳐 집합건물화되는 경우는 적지않지만, 기존 집합건물이 구분폐지행위를 통해 일반건물화되는 경우는 적지 않은데, 이런 사례에 대한 집합건물법 20조 ‘대지지분과 전유부분의 분리처분금지’의 법리를 쟁점으로 한 판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2016. 1. 14.선고 2013다219142 건물철거등 판결인데, 토지 지상건물에 대한 철거소송에서 토지소유권취득이 집합건물법 20조에 반해 무효라는 건물주 피고의 항변이 제기된 사안이다. <상고이유 제2점에 대하여> (1) 객관적․물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상․이용상 독립성을 가지며, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있으면 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하는데, 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 참조). 한편 1동 건물의 구분된 각 부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 가지는 경우 각 부분을 구분건물로 할지 그 1동 전체를 1개의 건물로 할지는 소유자의 의사에 의하여 자유롭게 결정할 수 있는 점에 비추어 보면(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결, 대법원 2000. 8. 18. 선고 2000다15333 판결 등 참조), 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구
2016-01-25 21:20 -
외국인관광 도시민박업 지정과 내국인 상대 숙박영업
외국인관광 도시민박업으로 지정받고서 외국인이 아니라 사실상 거의 대부분 내국인을 대상으로 숙박업을 영위하는 경우가 많다. 이에 대한 공중위생법위반 형사판결이 선고되어 소개한다 (다음은 관련 2심 판결인데, 최근 대법원에서도 2심 판결이 확정되었다).★ 춘천지방법원 강릉지원 2015. 2. 10.선고 2014노561 공중위생관리법위반1. 항소이유의 요지 피고인이 운영하는 게스트 하우스는 외국인관광 도시민박업소로 지정되어 있으나, 내국인을 상대로 숙박업을 한 것이 관련 법령에 위반된다고 볼 수 없는데도 이 사건 공소사실에 관하여 유죄를 선고한 원심판결에는 법리오해의 위법이 있다. 2. 판단 “공중위생영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ위생관리용역업을 말하고(공중위생관리법 제2조 제1항 제1호), 공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하며(위 법 제3조 제1항), 다만「관광진흥법」제6조에 따라 지정받은 외국인관광 도시민박업용 시설은 위 법에서 말하는 숙박업에서 제외되고(위 법 제2조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호), 위 법 제3조 제1항에서 정한 신고를 하지 아니한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다(위 법 제20조 제1항 제1호)고 규정하고 있다. 한편, 관광진흥법 제3조 제1항 제7호에 따른 관광 편의시설업을 경영하려는 자는 문화체육관광부령으로 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·
2016-01-14 20:26 -
집합건물법 20조와 관련된 종로 국일관 건물부지 분쟁
서울 종로구 관수동에 소재하는 국일관 건물의 부지가 공매된 후, 부지를 공매 받은 측과 구분건물 소유자들간의 기나긴 재판이 최근 대법원 판결 선고로 마침내 종지부를 찍게 되었다. 문제의 발단은, 2000년 국일관건물 분양과정에서 수분양자들에게 대지지분 없이 구분건물에 대한 이전등기만 하면서 대지소유권은 분양회사인 바이뉴테크먼트가 그대로 보유하는 대신에 구분 건물소유자인 수분양자들에게 40년간 무상으로 대지를 임대하는 특이한 약정을 체결한데서 시작된다. 그 후 분양회사 명의로 남아있던 건물의 부지가 공매로 나오고 2009년 새로운 소유자가 이를 취득하게 되면서, 대지지분 없는 구분소유자를 상대로 지료청구소송 등 여러 건의 분쟁이 발생하게 된다. 다음에 소개할 판결은 이들 간에 벌어진 다수의 분쟁 중에서, 건물부지를 공매로 취득한 회사가 구분소유자 중 일부인 신탁회사를 상대로 지료, 부당이득반환청구를 한 사안인데, 1심에서는 원고가 승소하였지만 2심에서는 패소된 후 결국 최근 대법원판결 선고를 통해 항소기각되면서 2심이 확정되었다. 우선, 1심 판결을 소개한다. ★ 서울중앙지방법원 2012. 6. 15.선고 2010가합133457 임료 등1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 1) 원고는 서울 종로구 관수동 20 대 2,117.4㎡, 같은 동 21-7 대 178.2㎡ 및 같은 동 21-8 대 458.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 현재 소유자이다. 2) 피고는 이 사건 토지상에 건축된 ‘국일관드림펠리스’라는 명칭의 지하 7층, 지상 15층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 별지 목록 기재 각 구분건물(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 하고, 별지
2016-01-04 13:08
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건축주명의변경과 대지사용권
건축주명의변경과 관련된 분쟁이 적지 않은 상황에서, 관련쟁점들이 정리된 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 건축주명의변경 신고 시 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리가 없을 경우에 신고를 수리해야 하는지와 관련해서, 대법원은 “건축허가를 받은 건축물의 양수인이 건축주 명의변경을 위하여 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 구 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖추었다고 봄이 타당하며, 허가권자는 위 양수인에 대하여 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’의 제출을 요구하거나, 위 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다”고 판단하였다. 다음은 판결전문이다.★ 대법원 2015. 10. 29.선고 2013두11475 건축관계자변경신고서반려처분취소 가. 구 건축법(2011. 5. 30. 법률 제10755호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 그 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장에게 신고하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 제정된 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것, 이하
2015-12-28 05:50 -
동일한 임대인, 임차인 간 다수점포 임대차계약
2개 이상의 구분점포를 임대차계약함에 있어 임대차계약을 하나로 하느냐, 여러 개로 하느냐에 따라 법적으로 달리 평가될 수 있다는 점에서 선택에 신중을 요한다. 현행 상가건물임대차보호법은 환산보증금 액수에 따라 우선변제권 보호여부를 달리하는데, 두 점포의 보증금과 월차임을 합산하면 기준 환산보증금을 초과하여 우선변제권 보호범위를 벗어나지만 개별 보증금과 월차임을 기준으로 보면 우선변제권 보호를 받을 수 있게 되는 것이 대표적인 예가 될 수 있다. 다음에서 소개할 판결은, 동일한 임대인과 임차인 간에 여러 점포를 임대차하여 단일한 영업을 하는 경우에는 비록 임대차계약서가 구분점포별로 별도 작성되었다고 하더라도, 해당 임대차계약은 별개가 아니라 전체로서 평가되어질 수 있다는 취지인데, 계약해석에 있어 임대차계약서라는 외관보다 계약의 실질을 중시하는 판단을 했다는 점에 의미가 있다고 보인다. ★ 대법원 2015. 10. 29.선고 2013다27152 배당이의☞ 별개의 임대차계약이라는 판단하에 피고를 소액임차인으로 인정하여 배당한데 대해 원고가 배당이의재판을 제기한 사안 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기
2015-12-22 13:47 -
임대차계약기간 도중 변경된 임대인과의 임대료 증액합의
임대차계약기간 도중 건물주가 변경되면서 임대료증액을 요구받게 되는 경우가 적지 않다. 많은 임차인들은 변경된 건물주와의 원만한 관계를 유지하는 차원에서 계약기간 도중임에도 불구하고 적지 않은 금액의 임대료인상요구를 수용하고 있다. 위와 같은 사례는 주거용 보다는 상가건물임대차에서 많이 발생하고 있는데, 대항력있는 임대차계약의 경우(특히, 상가건물임대차보호법개정으로 시행일인 2015. 5. 13.이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 경우에 환산보증금규모에 관계없이 대항력을 인정하고 있다) 새로운 건물주와의 관계에서 종전 임대차계약이 그대로 승계된다는 점을 감안하면 변경된 건물주의 과도한 임대료인상요구에 그대로 응할 의무는 없을 것이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 임대료인상에 상호 합의하였다면 추후 그 합의를 무효로 주장하는 것은 쉽지 않을 수 있어 매우 신중한 판단이 필요하다. 참고로, 최근 선고된 다음 판결을 소개한다. ★ 서울서부지방법원 2015. 11. 3.선고 2015가단200732 상가임차권존재확인 등1. 기초사실 가. 원고는 2012. 8. 28. 임00과 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 80만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 2014. 8. 28. 위 부동산에 관하여 차임 월 90만 원으로 증액하고 임대차기간을 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 피고들은 2014. 9. 1. 이 사건 부동산을 임00으로부터 매수하여 2014. 10. 7. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 2014. 10. 7.
2015-12-14 16:43 -
이화여대 기숙사 건축 관련 행정재판 판결
대학기숙사신축문제로 인근 하숙집, 고시원 업주와 대학, 재학생들의 갈등이 표출되고 있는 가운데, 이화여대 기숙사 건축과 관련된 행정법원 판결이 선고되어 소개한다. 실제로는 업주들의 이익(생존권)을 바탕에 두었지만 법적인 권리를 구성하는 차원에서 “환경권”을 전면에 내세워서 기숙사건축을 위해 내려진 건축허가처분이 무효라는 확인을 구하는 재판이었다. 업주를 비롯한 인근주민이 원고가 되어 건축허가를 해준 서울 서대문구청을 피고로 하여 제기된 재판에서, 이화여대측이 피고 보조참가인으로 참여하여 원고 청구가 기각되는 1심 판결이 선고되었다. ★ 서울행정법원 2015. 12. 3.선고 2015구합69591 건축허가처분무효확인청구의 소 1. 처분의 경위 가. 참가인은 서울 서대문구 대현동 11-1 일대에서 이화여자대학교를 운영하는 학교법인으로 위 대학교 캠퍼스 내에 대학생 기숙사를 조성하고자(이하 ‘이 사건 기숙사 조성사업’이라 한다) 2013. 5.경 서울특별시장에게 도시계획시설(학교) 세부시설 조성계획 변경신청을 하였고, 서울특별시장은 2013. 9. 17. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제30조에 따라 피고 등 관계기관과의 협의를 거쳐 도시계획시설 및 세부시설 조성계획에 대한 변경결정을 하고, 2013. 9. 23. 이를 고시하였다. 나. 참가인은 이 사건 기숙사 조성사업에 관하여 아래와 같은 내용의 실시계획을 작성하여 2014. 5.경 피고에게 건축허가 신청을 하였고, 피고는 2014. 7. 15. 건축법 제11조에 따라 기숙사 건물에 대한 건축허가를 하는 한편(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다), 국토계획법 제88조, 제91조에 따라 위
2015-12-08 00:58 -
다수점포를 하나로 임대차계약체결한 경우
2개 이상의 구분점포를 임대함에 있어, 개별 구분점포별로 나누어 여러 개의 임대차계약을 하지 않고 한꺼번에 한 개의 임대차계약형태로 진행하는 경우가 적지 않다. 예를 들어, 甲 소유의 101호, 102호 점포를 乙에게 임대함에 있어 점포별로 나누어서 2개의 임대차로 계약체결하는 것이 아니라, 하나의 임대차로 계약하는 식이다. 여러 개의 점포를 임대차계약함에 있어 임대차계약을 하나로 하느냐, 여러 개로 하느냐는 민사상으로는 모두 유효할 수 있지만 계약의 형태에 따라 법적으로 달리 평가될 수 있다는 점에서 선택에 신중을 요한다. 현행 상가건물임대차보호법은 환산보증금 액수에 따라 우선변제권 보호여부를 달리하는데, 두 점포의 보증금과 월차임을 합산하면 기준 환산보증금을 초과하여 우선변제권 보호범위를 벗어나지만 개별 보증금과 월차임을 기준으로 보면 우선변제권 보호를 받을 수 있게 되는 것이 대표적인 예가 될 수 있다. 개별 점포별로 체결된 별개의 임대차계약에 대한 법률판단에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 개개의 임대차계약을 별도로 떼어서 생각하면 별다른 무리가 없지만, 다수 점포를 대상으로 하는 하나의 임대차계약이 체결되면 법률판단이 복잡해질 수 있어 주의를 요한다. 예를 들어 보자. 서울 소재의 면적이 비슷하고 연접해있는 甲 소유의 101호와 乙 소유의 102호 점포를 丙이라는 사람에게 임대하는 계약이 체결되었다고 가정해보자. 보증금은 총 1억원에 월차임은 총 100만원. 甲, 乙은 이 돈을 정확히 절반씩 나누어가졌다. 그 후 임대차기간이 도과된 상황에서 甲의 자력이 악화되어 丙이 乙에게 보증금 1억원 전부를
2015-11-26 20:07