서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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점포 앞 외벽 간판설치문제, 보다 명확한 합의가 필요할 수 있다
점포영업을 위하여 건물외벽에 간판설치문제를 두고, 실무상으로 분쟁이 적지 않은 상황이다. 이 점에 대해 많은 오해가 있기 때문이다. 해당 점포가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 함)이 적용되는 구분점포인지 여부에 따라 법리가 달라질 수 있다는 점에서, 구분해서 설명하기로 한다. 보다 법리가 간단한 일반건축물 내의 점포인 경우를 먼저 설명해본다. 예를 들어, 집합건물 아닌 일반건축물의 일부 공간을 임차하여 영업을 하면서, 해당 점포 앞 외벽에 간판을 설치하는 권리가 임차인에게 있는 것일까? 그 해답은 임대차계약을 구체적으로 어떻게 했느냐, 다시 말하면 간판을 설치하려고 하는 해당 외벽공간을 임차인이 사용할 수 있도록 하는 취지의 명시적 내지 묵시적인 합의가 있었느냐에 따라 좌우된다. 계약해석의 일반원칙과 마찬가지로 계약서상에 어떠한 합의문구가 기재되어있는지가 가장 중요한 판단기준이 될 수 있겠지만, 구체적인 문구기재가 없거나 부족하면 그 밖의 여러 가지 증거나 정황을 종합하여 구체적인 합의내용을 판단할 수 밖에 없다. 만약, 이 점에 관한 아무런 합의내용이 전혀 없었다면, 구체적인 판단이 쉽지 않게 된다. 외벽이라는 공간은 임차인이 독점적으로 쓸 수 있는 해당 공간이 아니라, 화장실이나 복도와 같이 여러 사람이 함께 사용하는 공간인데, 화장실이나 복도와 같은 공간은 임대차목적달성을 위해 건물주나 임차인이 공동으로 당연히 사용할 수 있는 공간으로 당연히 이해되고 있어서 오해가 없겠지만, 간판을 걸 수 있는 외벽이라는 공간은 임대차목적을 위해 사용이 필수적이라고 단정할 수 없기
2015-11-20 12:17 -
분양계약해제(지)와 계약금을 초과하는 손해배상 청구
분양계약과정에서 작성되는 분양계약서상에는, 분양계약이 해(지)제될 때 그에 대한 귀책사유 있는 측에 대해 손해배상의 예정, 즉 위약금을 부담하게 하는 내용의 약정이 포함되는 것이 일반적이다. 그런데, 분양계약서 작성이 분양주체 즉 분양회사의 입장에서 주로 이루어지다보니 수분양자에게 지나치게 과도한 부담을 지우는 내용이 포함되어있는 경우가 적지않다. 다음의 판결은 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제된 경우에 분양대금의 10% 정도의 위약금과 별도로 추가적인 손해를 분양회사가 청구한 사안에 대해 항목별로 유무효가 판단되었다는 점에서, 참고할만하다고 사료된다. ★ 서울서부지방법원 2015. 2. 12.선고 2014가합35198 위약금 등 1. 중도금 대출이자액 상당의 부당이득 또는 구상금 청구에 대한 주장 가) 불공정 약관으로서 무효라는 주장에 관한 판단 ⑴ 주장의 요지 이 사건 분양계약상 중도금 대출이자 후불 조항(제2조 제8, 9항)은 이 사건과 같이 분양계약이 해제된 경우 이미 발생한 중도금 대출이자와 관련하여 수분양자와 분양자 중 대출에 따른 경제적 이익이 누구에게 귀속되는지 등을 전혀 고려하지 않고 수분양자가 모두 대출 이자를 부담하게 규정되어 있는바, 이는 수분양자에게 불리한 불공정한 약관 조항으로서 무효이다. ⑵ 판단 중도금 대출이자 상당액은 이 사건 분양계약이 해제되지 않았을 경우에도 수분양자가 당연히 부담하였어야 하는 돈이므로, 수분양자의 귀책사유로 인하여 이 사건 분양계약이 해제되는 경우 중도금 대출이자를 부담하여
2015-11-09 21:30 -
에어비앤비(air bnb)와 공중위생관리법상 숙박업신고
에어비앤비(air bnb)를 통한 부동산단기임대가 유행인 가운데, 공중위생관리법상 숙박업신고를 하지 않았다는 이유로 형사처벌되는 사례가 나오고 있다. 공중위생법상 관련 규정은 다음과 같다. ★ 공중위생관리법 제2조(정의)① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "공중위생영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ위생관리용역업을 말한다. 2. "숙박업"이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다★ 동법 시행령 제2조(적용제외 대상)① 「공중위생관리법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제2호 단서의 규정에 의하여 숙박업에서 제외되는 시설은 다음 각호와 같다. 1. 「농어촌정비법」에 따른 농어촌민박사업용 시설2. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따라 자연휴양림 안에 설치된 시설3. 「청소년활동진흥법」 제10조제1호에 의한 청소년 수련시설4. 「관광진흥법」 제4조에 따라 등록한 외국인관광 도시민박업용 시설★ 동법 시행규칙 제3조(공중위생영업의 신고)① 법 제3조제1항에 따라 공중위생영업의 신고를 하려는 자는 제2조에 따른 공중위생영업의 종류별 시설 및 설비기준에 적합한 시설을 갖춘 후 별지 제1호서식의 신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다. 1. 영업시설 및 설비개요서2. 교육필증(법 제17조제2항에 따라 미리 교육을 받은
2015-09-30 19:42 -
명의신탁부동산에 대한 강제집행면탈죄 성립
채권자의 집행을 면하기 위하여 채무자가 재산을 허위로 양도하는 등 강제집행면탈을 시도하는 경우가 적지 않다. ★ 형법 제327조(강제집행면탈)강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 때 집행면탈을 시도한 재산이 명의신탁된 부동산일 경우에 강제집행면탈죄가 성립할 수 있는지에 대해 논란이 되고 있다. 다음에 소개할 두 판결에서 보는 바와 같이 판례는 “강제집행면탈죄의 성립요건으로서의 채권자의 권리와 행위의 객체인 재산을 국가의 강제집행권이 발동될 수 있는 대상인지 여부”에 따라 판단하고 있다는 점을 유의할 필요가 있다. ★ 대법원 2011.12.8. 선고 2010도4129 판결 【강제집행면탈】 [1] 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 명의수탁자 명의로 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자의 명의신탁 약정이 무효임에도 불구하고 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 의하여 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득한다. 반면에 소유자가 계약명의신탁 약정이 있다는 사실을 안 경우에는 수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 당해 부동산의 소유권은 매도인이 그대로 보유하게 된다. 어느 경우든지 명의신탁자는 그 매매계약에 의해서는 당해 부동산의 소유권을 취득하지 못하게 되어, 결국 그 부동산은 명
2015-09-22 02:26 -
포천 다세대주택 16세대가 좌우로 통째로 뒤바뀐 사연
다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못되는 경우가 심심치않게 발생하고 있다. 호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 경우가 대부분으로 보고되고 있다. 예를들어, 어떤 건물 한 층에 승강기(내지 계단) 좌우측으로 하나씩의 호실이 있는데, 설계도면상으로는 승강기(내지 계단) 왼쪽이 1호 라인, 오른쪽이 2호 라인임에도 불구하고 반대로 왼쪽을 2호라인, 오른쪽을 1호라인이라고 현관문에 호실표시를 하는 경우나, 더 나아가서 한 층에 여러 호실이 있는 건물에서 계단이나 승강기 중심으로 오른쪽부터 세어가서 1,2,3,4호임에도 불구하고 반대방향 왼쪽으로 해서 1,2,3, 4호로 현관문에 표시되는 경우라고 할 수 있다. 이런 착오가 초기에 발견되어 다행히 큰 부작용없이 시정되는 경우가 있는 반면, 장기간 동안 알지 못하고 있다가 경매와 같은 사건을 계기로 알게 되는 경우가 적지않다. 다음에서 소개할 의정부지방법원 2014. 11. 4.선고 2014가단12492 건물명도 및 부당이득금 반환 판결사례 역시 1993년에 신축된 포천의 어느 다세대주택 16세대가 좌우측이 통째로 바뀐 사실이 수십년이 지난 최근에서야 발견되면서 입주민 전체가 공포에 떠는 신세가 되었다고 한다. 이 판결 자체는 최근에 공매절차를 통해서 등기부상 202호를 취득하게 된 사람이 202호에 거주하는 사람을 상대로 한 인도(명도)청구 사건인데, 이 거주자는 등기부상 202호 건물의 현관문표시 201호를 믿고 입주한 201호 건물의 소유자였는데, 재판결과 202호를 인도하라는 취지로 판결되었다. 1. 인정사실 가. 별지 목록 기재 부
2015-09-14 23:25
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원상회복 관련 430만원짜리 소액사건 수임기
최근 학교선배로부터 소액사건 수임을 부탁받게 되었다. 소가는 430만원. 사건내용은 매우 단순하다. 이 선배는 서울 강남에 모 아파트를 임대차보증금 10억원에 거주하다가 이사나오는 당일 집주인과 원상회복문제로 심하게 분쟁을 하게 된다. 이사 당일 이 선배는 ‘싱크대와 바닥에 생긴 흠집 문제로 보증금에서 700만원 정도를 공제해야겠다’는 집주인의 요구를 받게 되는데, 이 선배의 입장에서는 최초 입주시로부터 10년간 계속 임대되면서 한 번도 수리하지 않은 집상태를 감안하면 배상해야할 흠으로 판단할 수 없어 집주인 요구를 단호하게 거부하게 된다. 하지만, ‘700만원을 공제하지 않으면 보증금을 반환할 수 없다’는 집주인의 강경한 요구로 결국 실랑이를 벌인지 3시간만에 일단 700만원을 공제한 나머지만 반환받고 700만원은 추후 견적을 받은 후에 결정하기로 합의된다. 이 보증금을 받아서 새로 이사할 곳에 다시 보증금을 지급해야하는 선배 입장에서는 그 이상으로 자신의 뜻을 관철하기가 어려웠기 때문이다. 며칠 후 집주인은 나름대로의 견적을 바탕으로 최종적으로 430만원을 공제하게된다. 변호사 수임료를 감안하면 430만원이라는 금액은 포기할 법한데도 이사과정에서 3시간이나 실랑이를 벌이면서 부당한 대우를 받았다고 생각한 이 선배는 매우 흥분한 상태였고, 필자에게 사건수임을 간곡하게 부탁했다. 입증책임상으로는 선배가 유리하지만 변호사보수나 정신적인 고통을 고려하면 크게 실익없는 재판이라는 점을 누누이 강조했지만, 집주인을 일벌백계해주고 싶다는 선배의 강경한 의지를 꺾을 수 없어 결국 사건을 수임해서
2015-09-07 21:43 -
확정임대수익보장, 바가지 매각을 위한 사기술책일 수 있다
부동산분양과정에서 시중 금리나 일반적인 부동산수익률에 비해 탁월하게 높은 임대수익, 그것도 일정기간 확정적인 수익을 보장하는 마케팅수법이 난무하고 있다. 하지만, 이런 수익률보장은 분양대상 부동산의 본연의 가치 내지 시세에 비해 높은 분양가를 감추기 위한 교묘한 술책일 수 있다는 점을 유의해야 한다. 예를 들어, 시세가 8천만원에 불과한 쇼핑몰 점포를 2억원에 분양하면서 5년간 연2천만원 정도의 수익률을 보장하면 수분양자 입장에서는 연간 10%의 수익을 내는 상품으로 오인하고 분양가 2억원에 대한 신뢰를 할 수 있게 되는 식이다. 우리의 분양실무에서는 이와 같은 마케팅 방법이 합법적인 상술의 방법으로 판을 치고 있는데, 최근 서울서부지방법원 2015. 8. 24.선고 2014가단204478호 매매대금반환 사건에서는 분양주체측의 사기행각으로 보고서 ‘계약을 취소하고 매매대금을 반환하라’는 판단이 이루어졌다. 문제의 분양물건은 분양당시부터 문제가 끓이지 않던 서울 은평구 소재 팜스퀘어 쇼핑몰인데, 분양관련된 잡음이 끊이지 않았던 쇼핑몰이라는 점이 재판부에 나쁜 인상으로 반영된 듯하다. 매우 전향적이면서도 합법적인 상술과 사기적인 수법과의 경계가 무엇인지에 대한 고민이 많이 녹아있는 판결이다. 유사한 재판에서 경종을 울릴 수 있다고 판단된다. 1. 기초사실 가. 팜스퀘어 건물의 현황 (1) 피고는 부동산분양과 임대 및 분양대행업 등을 영위하는 법인으로, 서울 은평구 대조동 240에 있는 지하 8층 지상 16층의 팜스퀘어 건물(이하 이 사건 건물라고 한다)의 분양사업에 관한 시행사이다. (2) 이 사건 건물은 2005. 8. 3.경 준
2015-08-31 12:29 -
적절한 계약서작성, 아무리 강조해도 지나치지 않다
최근 실시된 사법제도 신뢰도 조사에서 조사대상 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 우리나라가 최하위권 수준인 것으로 나타났다. 여러 가지 이유가 있겠지만, 필자는 우리의 낮은 계약문화를 가장 중요한 이유로 보고싶다. 부동산법을 전문으로 하는 필자의 특성상 분쟁이 되는 거래규모는 최소 수천만원 이상인데, 참 의아한 것은 계약서작성에 들이는 노력이 대부분 매우 미흡하다는 것이다. 계약서라는 것은 당사자간의 합의를 문서로 표현한 것으로, 분쟁이 발생할 경우 분쟁해결의 근간이 되는데, 특별한 경우를 제외하고는 부동산거래계약서가 매우 허술하게 작성되고 있는 것이 우리의 현실이다. 시중에 표준계약서라는 형식으로 유통되는 계약서를 사용하면서, 기재된 내용이 무엇인지도 제대로 읽어보지 않은채, 계약서 빈 공란에 대금, 기간 등 중요항목만을 메꾸는 식으로 계약서를 작성하는 식이다. 그러다보니, 해당 계약에 맞는 적절한 계약문구가 누락되는 경우는 물론이고, 심지어는 실제 의도하고자 했던 내용이 인쇄된 문구의 내용과 충돌되는 경우도 있다. 심지어는 계약서를 아예 작성하지도 않은채 금액을 수수하는 경우도 적지 않다. 예를들어, 아파트 매매를 협상하다가 매매금액을 정한 후 계약서 작성 없이 일부 대금만 수수하는 식이다. 이런 상황은, 대금의 10% 정도가 아니라 그 보다 적은 금액만을 수수하면서 많이 발생한다. 뭔가 거래과정에서 돈은 일부 건너갔지만, 정작 합의내용을 담은 계약서 작성은 하지 않은 채 나중으로 미루어버리는 것이다. 구두상으로 매매대금을 5억원으로 정하고, 그 금액의 10%인 5천만원을 계약금으로 지급해야 하나, 여러 가
2015-08-24 20:07 -
다자녀 청약가산제를 이용한 편법 허위 혼인범죄 판결
다자녀 가정에 청약가산점을 주는 제도를 이용하여 자녀가 많은 상태의 이혼남녀를 구해 허위로 혼인신고를 하게 하여 그 청약통장을 타인에게 매매하는 수법으로 전매차익을 챙겨온 일당에 대한 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2015. 8. 6.선고 2015고단3621 공전자기록등불실기재 등 판결이다. 1. 피고인 정&&, 피고인 황%%의 공모 범행 피고인들은 이혼 등의 사유로 배우자 없이 둘 이상의 자녀를 양육하는 사람들 중 남녀 한 쌍을 선별하여 이들이 실제 혼인 의사가 없음에도 혼인신고를 하게 하여 서류상으로만 혼인상태를 유지하게 함으로써 부양가족수를 높여 아파트 청약을 위한 점수를 높인 다음, 그들로부터 주택청약종합저축 등 입주자 저축증서를 매입한 후 이를 되팔아 그 수익을 나누기로 하고, 피고인 정&&는 다자녀를 양육하는 한부모 가정의 세대주를 모집하여 그의 입주자 저축증서를 매수하는 한편 이 증서를 다시 살 사람을 물색하는 역할을, 피고인 황%%은 위와 같은 세대주를 모집하는 한편 허위 혼인의 증인이 되어 혼인신고를 하는 역할을 각각 담당하였다. 가. 공전자기록등불실기재 및 불실기재공전자기록등행사 피고인들은 2011. 6. 21.경 용인시 기흥구 구갈동에 있는 기흥구청에서, 사실 배우자 없이 자녀 4명을 양육하는 박//과 배우자 없이 자녀 2명을 양육하는 변**가 진정한 혼인 의사가 없음에도 불구하고 이들에게 허위로 혼인신고를 하여 청약 점수를 높이라는 제안을 하여 승낙을 받고, 피고인 황%%은 박//과 변**가 서로 혼인하였다는 내용으로 허위의 혼인신고서를 작성한
2015-08-17 12:22 -
지료연체와 분묘기지권 소멸
분묘기지권이란, 타인의 토지에 분묘라는 특수한 공작물을 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘와 주변의 일정부분의 타인 소유 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 관습법상의 법정지상권과 유사한 물권으로 정의된다. 우리 국민들의 전통적인 조상숭배사상, 토속신앙, 풍수지리설 등에서 비롯된 것으로 일제시대 조선고등법원이 물권성을 확인한 이래 대법원도 이를 그대로 인정하면서 판례법으로 확립되었다고 할 수 있다. 판례에 의하면 다음과 같은 3가지 경우, 즉, ① 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우, ② 타인소유의 토지에 소유자의 승낙이 없이 분묘를 설치하여 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘의 묘지를 점유하는 경우, ③ 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 별도의 특약없이 토지를 매매 등으로 처분한 경우에 인정되고 있다. 그런데, 분묘기지권의 존속기간에 대해서는 분묘권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권은 계속해서 존속한다는 것이 판례인데, 그 때문에 분묘기지권이 있는 분묘가 위치한 토지소유자들은 분묘문제를 해결하기 위해 막대한 합의금을 지급하는 등 큰 어려움을 겪고 있다. 이런 상황에서 ‘지료지급이 지체되면 분묘기지권을 상실한다’는 첫 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 바로 대법원 2015. 7. 23.선고 2015다206850 분묘굴이등 사건이다. 판결 소개에 앞서, 분묘기지의 사용대가인 지료의 지급이 필요한가에 대해서 그동안 학설상으로는 물론 하급심판결에서도 논란이 있었다. 대법원은 분묘기지권을 시효취득하는 경우 지료지급의무가 없다고 판단한
2015-08-10 13:52
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전세자금대출사기 사건 판결문
한국주택금융공사에서 보증하는 전세자금대출을 이용한 사기사건을 소개한다. 다음은 부산지방법원 2015. 7. 2.선고 2015고단930 사기 등 판결이다. 피고인들은 ‘전세자금 대출’의 경우 은행 자체 자금으로 대출해 주되 ‘한국주택금융공사’에서 대출금의 80% 정도를 보증해 주기 때문에 대출 심사 및 대출금 회수 절차가 다른 대출 등에 비하여 엄격하지 아니한 점을 이용하여, 불상의 ‘전세자금 대출사기단’의 일원들과 함께, 전세자금 대출을 신청할 명의자(허위 임차인), 허위로 전세계약을 체결해 주는 임대인(허위 임대인), 대출신청인을 위장 취업시켜 주는 회사(허위 재직증명서 발급 사업자)를 각각 모집한 다음, 대출신청인이 마치 전세계약을 체결하고 회사에 근무하는 것처럼 서류를 조작하는 수법으로 은행을 기망하여 대출금을 편취하기로 순차 공모하였다. 이에 따라 피고인 이00은 허위 임차인 역할을 하고, 피고인 최00은 2013. 3.경 인터넷 채팅으로 알게 된 ‘전세자금 대출사기단’의 일원인 이&0(2014. 3. 20. 사망)로부터 “임대인을 소개해 주면 대출받는 전세자금의 15%를 주겠다.”는 제안을 받고 2013. 6.경 피고인 고00에게 “아는 동생(피고인 이00)이 형 집에 들어가는 것처럼 만들어서 대출을 받고 그 돈을 내가 좀 쓰자”고 말하고 동의를 받아 내어 허위 임대인을 알선하고, 피고인 고00은 허위 임대인 역할을 하여 전세자금을 대출받기로 하였다. 피고인들은 2013. 6. 13.경 부산 사상구 00동 1-000에 있는 00공인중개사 사무실에서, 피고인 이00이 피고인 고00 소유의 ‘부산 사상구 00동 1 0000타운 1000동 003호 면적 59.98㎡’ 주택에 대하여 마치
2015-08-03 22:22 -
다운계약서 작성 후 실거래가 계약서 작성을 요구할 권리가 있는지
부동산 매매과정에서 당사자 간의 합의로 실제 매매대금 보다 낮은 금액으로 매매대금을 적은 매매계약서, 소위 “다운계약서”가 작성되었는데, 그 후 계약이행과정에서 매수인이 실제 거래가액에 부합하는 계약서를 재작성해 줄 것을 매도인에게 요구하였고, 매도인으로부터 이를 거절당하자 잔금지급을 거절해버렸다면 ‘ 채무불이행책임은 매수인에게 있다’는 취지의 판결이 선고되어 소개한다. 전주지방법원 2015. 7. 8. 선고 2014가단3612 판결이다. 다음은 판결 전문이다.1. 기초사실 가. 원고는 2013. 6. 피고들과 사이에 피고들 공동소유인 \'전주시 ＯＯ구 ＯＯ동Ｏ가 1156-3 대 434.69㎡‘를 8억5,000만 원에 매수하는 매매계약(이하 \'이 사건 매매계약\'이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 같은 달 21. 매매대금을 6억 5,000만 원으로 하는 계약서(이하 \'다운계약서\'라 한다)를 작성하면서 계약금 5,000만 원을 피고들에게 지급하였고, 잔금 8억 원은 2013. 8. 21.까지 지급하기로 약정하며 실제 매매대금과 다운계약서 상의 매매대금 차액(이하 ‘다운금액’이라 한다) 2억 원에 대해서는 현금보관증을 작성하여 피고 ＯＯＯ에게 교부하였다. 다. 원고는 잔금 지급기일 이전인 2013. 8. 7. 피고 ＯＯＯ에게 실거래가 대로 매매계약서를 다시 작성할 것을 요구하였으나, 피고들은 다운계약서 작성 조건으로 평당 50만 원씩 저렴하게 매매대금이 책정되었다는 이유로 매매대금 증액을 요구하여 원, 피고들 사이에 새로운 합의는 이루어지지 않았다. 라. 이 사건 매매대금 잔금 지급기일이 지나도록 잔금 지급 이행 및 소유권이전등기 이행은 이루
2015-07-27 16:38 -
부동산매매할 때, 임대차계약승계에 보다 유의해야
매매 대상 부동산에 임차인이 있는 경우, 별다른 의문없이 기존 임대차계약은 매수인이 승계하면서 임대차보증금반환채무도 매수인이 부담하기로 하는 대신, 임대차보증금액수만큼을 매매대금에서 공제하기로 한 다음 이전등기한 후 매매계약을 마무리하는 것이 일반적이다. 그런데, 이 과정에서 ‘새로운 매수인과 임대차계약을 승계할 의사가 임차인에게 있는지’ 여부를 임차인에게 확인하는 과정이 생략되는 경우가 많다. 하지만, 임차인의 의사확인을 소홀히할 경우 예상치 않은 여러 가지 문제가 발생할 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 판례는, 임차인에게 (주택, 상가건물)임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라, 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다고 하여(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결), 임차인의 동의여부에 상관없이 소유권변동에 따라 임대차계약이 자동승계되는 것으로 해석하고 있다. 기존의 계약관행에 부합하는 결과가 된다. 하지만, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인 지위의 양도가 가능할 수도 있지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할
2015-07-20 18:59 -
부동산중개업자가 거래대금의 일부를 취한 경우의 법률관계
부동산중개업자가 자신이 중개한 부동산권리를 처분한 금액 중 법정수수료를 넘어선 상당금액을 취하는 경우가 적지 않고, 이를 둘러싼 갈등도 상당히 많은 편이다. 예를들어, 토지를 매매한 대금 3억원 중 2억5천만원만을 매도인에게 건네고 나머지 5천만원을 중개업자가 취하는 경우이다. 이 문제는 중개업자가 차액을 취함에 있어 권리처분자(위 사례의 경우 매도인)의 동의를 얻었는지 여부에 따라 나누어 생각해야 한다. 먼저, 권리처분자의 동의를 얻지 않고 임의로 돈을 취한 경우이다. 권리처분자의 동의없이 임의로 처분금액의 일부를 취하였다면 권리처분자에 대한 (업무상)횡령죄가 성립하는 것은 매우 당연하고, 따라서 권리처분자에 대해 횡령금액 상당의 민사상 손해배상책임도 부담하게 된다. 그렇다면, 권리처분자가 아닌 권리취득자(위 사례에서 매수인)에 대한 관계에서도 어떠한 책임을 부담할 수 있을까? 예를들어 위 사례에서 매수인이 중개업자나 매도인에게 5천만원을 반환해달라고 하거나 손해배상해 달라고 요구할 수 있을까? 이 문제는 다소 복잡할 수 있다. 중개업자가 처분금액을 속이는 경우는 대체로 권리처분자가 계약체결 현장에 나타나지 않고 중개업자가 대리인으로 역할하면서 많이 발생하게 되는데, 위 사례에서 보자면 3억원에 체결된 매매계약은 매도인의 대리인으로 중개업자가 체결한 것으로 적법하고, 따라서 중개업자가 착복한 5천만원은 매도인에게 귀속되어야 할 몫이기 때문에 매수인으로서는 그 차액 자체의 반환을 요구할 수는 없다. 하지만, 예외적으로
2015-07-13 21:06 -
매매(경매) 대상 토지에 폐기물이 매립된 경우의 법률관계
일반 매매계약 내지 경매절차를 통해 매수한 토지상에 폐기물 등이 불법 매립되어 있는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우, 어떻게 해결될 수 있을까? 지하에 매립되어 있다 보니 대금을 전부 지급한 이후 상당한 시간이 경과한, 심지어는 수년 이상이 지난 이후에서야 매립사실을 확인하게 되면서, 법적인 청구권을 행사하기에 시간적인 한계가 있다. 그 때문에 관련 판결도 소멸시효 등과 같은 시간적인 제한에 관한 법적공방이 적지 않다. 경매로 인한 취득은 특수한 법리가 적용될 수 있다는 점에서, 일반적인 매매를 위주로 설명한 다음에 경매문제는 후술하기로 한다. 경매 아닌 일반 매매를 통해 토지를 취득한 경우에는, 민법 제580조에서 정하는 하자담보책임규정이 가장 일반적으로 적용된다. 따라서 매립된 폐기물 등으로 인해 계약목적달성이 불가능한 경우에는 계약해제, 그 정도에 이르지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고, 이러한 권리행사는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. ★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.★ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다★ 민법 제58
2015-07-13 20:41
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계약종료와 임대차계약서원본 회수
임대차계약을 종료하면서 임차인이 소지하던 기존 임대차계약서 원본을 임대인이 회수하겠다고 요청하는 경우가 많고, 이 문제 때문에 임대인과 임차인간에 신경전이 벌어지기도 한다. 필자도 이 문제에 자주 질문을 받곤 하는데, 간단한 문제임에도 불구하고 실무에서는 의외로 오해가 많이 있어 정리해 보게 되었다. 계약이 종료되면서 보증금도 모두 정산된 이후에도 계약서 원본이 회수되지 않고 남아있게 될 경우, 임대인의 입장에서는 자칫 임차인 본인이나 아니면 임대차보증금반환채권 양수인 등으로부터 보증금반환요구를 받게 될 우려를 들어 계약서 원본회수를 강력히 요청하는 경향이다. 물론, 임대인의 우려가 전혀 근거없는 것은 아니고 또 실무적으로도 회수되지 않고 남아있는 계약서로 불필요한 분쟁이 생기는 경우가 간혹 발생하고는 있다. 하지만, 그렇다고해서 임대인이 임차인에게 임차인이 소지하던 임차인용 계약서원본을 달라고 요구할 권리는 없다. 임차인용 계약서의 소유권은 엄연히 임차인에게 있는 것인데, 계약이 종료되었다고 해서 소유권에 변동이 생기는 것은 아니기 때문이다. 더구나, 계약서를 회수하지 않을 경우 임대인이 우려하는 것처럼 예상치 못한 불상사가 생기는 경우는 적고, 드물게 그런 사태가 발생한다고 하더라도 임대인이 법적으로 손해를 입는 경우는 거의 없다. 임대인으로서는, 계약이 종료되어 용도폐기된 계약서의 유통으로 인해 임대차계약 정보가 외부로 유출되거나 존재하지 않은 보증금채권이 타인에게 양도되는 등의 불필요한 분쟁거리를 미연에 방지하고자 하지만, 굳이 계약서회수를 하지 않더라도 “임대차종료합
2015-07-07 13:42 -
아파트 평형을 잘못 알려준 중개업자의 책임
‘아파트 평형에 대해 매수인에게 잘못 알려주어서 매수인이 시세에 비해 과도한 대금을 지급하게 되었다’는 이유로 중개업자에게 손해배상책임을 인정한 판결이 최근 선고되어 소개한다. 다음은 판결전문이다. ★ 서울중앙지방법원 2015. 6. 5.선고 2014가합528398 손해배상(기)1. 기초사실 가. 원고들은 부부로서 서울 서초구 남부순환로 00힐 아파트 00동 00호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 매수인들이고, 피고(선정당사자, 이하 ‘피고 나00’이라 한다), 선정자 송00(이하 피고 나00과 통칭하여 ‘피고 등’이라 한다)은 원고들의 이 사건 아파트 매수를 중개한 매수인 측 공인중개사이며, 피고 00협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 등과 사이에 공제금액 1억 원을 한도로 공제계약을 체결한 공제사업자이다. 나. 원고들은 2013년 11월 초경 서울에 아파트를 구매하기 위하여 서울 서초구 방배동에 있는 $$공인중개사사무소를 운영하는 선정자 송00에게 문의하여, 선정자 송00로부터 같은 동에 있는 00공인중개사사무소를 운영하는 피고 나00을 소개받았다. 다. 원고들은 2013. 11. 23. 피고 나00의 안내로 00힐 아파트 101동 7층에 있는 41평형 아파트(공급면적 기준, 이하 전용면적이라고 따로 기재한 것 이외에는 모두 공급면적 평형 기준으로 기재하였다), 102동 7층에 있는 46평형 아파트, 104동 9층에 있는 46평형 아파트 및 108동 23층에 있는 38평형(전용면적 105.89㎡)인 이 사건 아파트를 각 살펴보았다. 라. 이후 원고들은 2013. 11. 29. 피고 등의 중개로 권00, 김00과 사이에 이 사건 아파트를 매매대금 10억 원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이
2015-07-03 23:32 -
중개업자의 대서(代書)행위, 사기행각에 연루될 가능성크다
정식 중개행위가 아니라 중개업자가 배제된 상태에서 거래당사자끼리의 합의를 통해 거래대금 등과 같은 기본적인 거래조건이 이미 정해진 상태에서 (적은 수수료만을 받거나 서비스 차원에서 무료로) 거래계약서 작성만을 중개업자가 해주는 일명 “대서(代書)행위”가 종종 예상치 않은 범죄행위에 연루되는 경우가 적지 않다. 예를들어, 건물주라는 사람과 세입자라는 사람으로부터 ‘특정 호실을 보증금 1억원으로 임대하기로 합의했는데 계약서 작성이 서툴기 때문에 임대차계약서를 작성해달라’는 부탁을 받은 중개업자가 임대차계약서를 작성해 주면서 계약서에 중개업소 명판을 찍고 서명날인해 주었는데, 위와같이 계약서 작성을 의뢰한 사람이 이를 기화로 작성된 임대차계약서를 이용해서 임대차보증금 1억원이 실제 존재하는 것처럼 기망하여 대출받았지만, 실제로는 임대차계약 자체가 존재하지 않는 허구인 사기행각인 것이 대표적이다. 최근에도 필자는, 이런 사기행각에 휘말린 중개업자의 상담을 받게 되었다. 이 중개업자는 평소에 알고 지내던 사람으로부터‘특정 점포의 대리인 자격으로 점포 하나를 5억원에 매도하게 되었는데, 매수인도 정해졌으니 내용에 맞게 계약서만 작성해 달라’는 부탁을 받게 되었다고 했다. 평소에 알고 지내던 관계라 이 중개업자는 아무런 의심없이 그런 취지로 매매계약서를 작성해주었고, 요청대로 매매계약서에는 중개업소 명판을 찍어 주고 수고비 정도의 적은 금액만을 지급받았다고 했다. 그로부터 몇 년이 지난 후 이 중개업자는 이 문제 때문에 관할 구청으로부터 구 공인중개사의
2015-07-03 23:17 -
다운계약서작성 합의, 법적 구속력 있을까
부동산매매를 함에 있어 실제 거래가격보다 가격을 낮추어서 관공서에 신고하기 위해 소위 “다운계약서”를 작성하는 경우가 많다. 실제보다 거래금액을 낮추어 신고함으로써 매수인의 입장에서는 취득세, 등록세를 절감할 수 있고, 매도인의 입장에서는 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있어, 이러한 이해관계가 합치되어 “다운계약서”작성은 그동안 부동산거래의 관행이 되어왔다. 그러나, 최근에는 실거래가신고를 선호하는 측면에서, 비록 계약과정에서는 다운계약서작성에 합의하였지만, 막상 계약이행과정에서는 그 약속을 지키지 않는 사례가 많이 발생하고 있다. 특히, 매도인의 부탁으로 일정금액 이하로 거래금액을 신고하기로 하고서 매매계약을 체결한 매수인이, 나중에 마음이 변해 다운계약서 작성을 거절하는 경우가 많다. 이 경우 매도인은, 실제 거래금액 그대로 신고할 수밖에 없어, 당초 예상한 이상의 세금을 납부할 수밖에 없는 손실을 입게 된다. 그런데 문제는, 이러한 합의위반을 이유로, 매매계약을 해제하거나 아니면, 절감할 수 있었던 세금부분을 매수인에 대해 손해배상청구할 수 있는지 논란이 될 수 있다. 실무상으로 매우 흔하게 발생하고 있는 문제임에도 불구하고, 최근들어 관련 대법원판결이 속속 선고되고 있다. 우선, 다운계약서작성 합의위반을 이유로 매매계약 자체를 해제할 수 있을까? 결론적으로, 다운계약서를 통해 세금을 절감하지 않고는 매매계약을 하지 않았을 정도로 세금절감이 매매계약체결에 있어 중요한 부분이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있으면 계약의 해제사유가 될 수 있지만, 그에 이르지 않는다면 원칙적
2015-06-22 19:05 -
담보제공 된 토지 지상 미등기건물에 대한 권리포기각서의 의미
대출과정에서 담보로 제공된 토지 위에 미등기건물이 존재하는 경우가 적지 않다. 건물에 대한 등기부 자체가 없다보니 등기를 통해 담보되는 저당권설정 등이 불가능하게 되면서, 향후 토지에 대한 경매실행과정에서 건물에 대한 법정지상권성립문제로 토지에 대한 담보가치가 저감될 수 있는 우려가 발생할 수밖에 없다. 이 때문에 대출과정에서 ’대출채무 불이행으로 인한 토지 경매 시 미등기 건물에 대한 권리를 포기한다’는 취지의 서면이 징구되는 경우가 많다. 다음에서 소개할 판결은 도시환경정비사업 구역 내에 미등기건물이 포함되면서 건물 소유권(처분권)에 대해 상당한 이권이 발생하게 되자, 미등기건물에 대한 포기각서를 작성했던 채무자측에서 여러 가지 이유를 들어 포기각서의 효력을 부인하게 되면서 분쟁이 발생한 사건이라고 할 수 있다. 대출한 금융회사를 통해 건물을 인수한 토지낙찰자가 도시환경정비사업조합 등을 상대로 (토지 뿐 아니라 건물에 대한 권리까지 모두 보유하고 있음을 전제로 하여) 특정 아파트 동호수에 대한 단독 수분양자지위에 있음을 확인코자 행정소송을 제기한 사안이다. ★ 서울행정법원 2015. 5. 15.선고 2014구합57720 조합원지위확인<주 문>1. 원고와 피고들 사이에서 원고가 피고 영등포 1-4구역 도시환경정비사업조합이 서울 영등포구 영등포동 7가 145-8 일대 지상에 영등포1-4재정비촉진구역 도시환경정비사업으로 건축하는 아파트 000동 000호를 분양받을 권리가 있는 단독 조합원 지위에 있음을 확인한다.2. 소송비용은 피고들이 부담한다<이 유>1. 기초사실 가.
2015-06-22 18:57