서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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미등기건물 임차할 때, 전입신고문제에 유의해야
미등기, 미준공 상태의 건물을 임차할 때는 대항력을 갖출 수 있는 정확한 전입신고가 이루어질 수 있도록 유의해야 한다. 건물이 소재하는 지번을 알 수 있는 공부가 없다보니 건물이 소재하는 정확한 지번확인이 곤란할 뿐더러, 특히 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 동, 호수까지도 전입신고 해야 되는데 이 또한 더욱 어렵기 때문이다. 임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위하여 필요한‘주민등록(전입신고)’요건과 관련하여, 그 주민등록이 적법 유효한 것인지는 “사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부”에 따라 판단되고, 현관문 표시 등 실제 점유하고 있는 장소에 표시된 호수대로 전입신고를 하였다고 하더라도, 전입신고 당시 건물에 관한 표시가 등기부등본, 건축물대장 기타 공부상 표시와 동일하지 않은 경우, 그러한 전입신고에 대해서는 주택임대차보호법상의 대항력을 인정하지 않게 된다. ★ 대법원 2008.02.14. 선고 2007다33224 판결-- 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등 참조). 원심은, 피고 1이 전입신고한 “에이스텔 404호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부
2015-06-16 20:25 -
권리금보호법 시행시기, 큰 부작용 예상된다
국회본회의 통과 직후 공포되면서 2015. 5. 중순부터 신속 시행에 돌입한 개정 상가건물임대차보호법 중 상가점포권리금에 관한 시행시기에 대해 우려했던 문제가 하나둘씩 나타나고 있다. 개정법 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정하고 있고, 제3조는 “권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례”라는 제목으로 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”고 규정하였다. 이에 대해 필자는, 지난 수십년간 임차인의 권리금을 임대인에 대한 법적인 “의무”라는 부담으로 의식하지 못한 채 계약을 체결한 임대인에게 불의의 타격이 될 수 있어, 소급입법금지와 이해관계인에 대한 不意打(불의타) 금지원칙 등을 고려할 때 문제소지가 있다는 지적을 여러 매체를 통해 한 바 있다. 거의 매일 권리금에 관한 질문이 이어지고 있는 가운데, 최근 상담한 모 건물주는 법시행 직후 임대차계약이 만기되는 한 임차인으로부터 ‘5천만원 권리금 수수가 가능한 다른 임차인과의 계약을 인정해 달라’는 요구를 받았다고 했다. 그런데, 이 건물주는 법시행일 이전인 2015. 4.경에 다른 세입자와 임대차계약을 체결한 상태인지라, 새로운 임대차계약 체결 직후 법시행이 되면서 큰 곤란에 빠지게 된 것이다. 건물주가 자체적으로 체결한 임대차계약을 유지하기 위해서는 기존 임차인이 주선한 다른 임차인을 받아들일 수 없게 되면서 자칫 권리금회수방해로 인정되어 기존 임차인에게 권리금상당의 손해배상까지 각오해야 할 수 있고, 반대로 권리금회수방해로 인정되지 않기
2015-06-05 02:15 -
상가권리금 보호법 어떤 점을 주목해야하나
최근 상가건물임대차보호법 개정 형식을 통해 상가권리금보호방안이 입법화되었는데 역사적인 사건이라고 하지 않을 수 없다. 무려 33조에 달하는 엄청난 규모의 시장이고 분쟁도 매우 빈번하게 발생함에도 불구하고 상가권리금에 대한 보호범위나 절차를 법적인 테두리 내에 포함시키지 못하고 방치해 버린채 서로간의 계약에만 맡겨버린 것이 지난 수 십년간의 현실이었다. “권리금”의 개념과 내용을 어떻게 어떤 범위까지 얼마나 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매할 수 밖에 없었고, 그러다보니 관련 이슈가 생길 때마다 반짝 거론되다가 논의를 완전히 마무리하지 못한 채 국회 벽장 속에 방치하기를 반복하면서 긴 세월을 허비한 것이다. 그 결과 “권리금”은, 수 십조원이라는 천문학적인 규모로 현실에서는 엄연히 존재하지만 법의 보호로부터는 철저히 외면당하면서 오로지 당사자간의 계약이라는 틀 안에서만 다루어져온 것이다. 그러다보니, 계약을 통해 권리금관계를 형성할 수 없는 임대인과의 관계에서는 아무런 주장을 할 수 없는 처지가 되면서, 실무상으로는 주고받는 임차인들간의 계약으로만 이루어져왔고 그 때문에 실제 분쟁 역시 주고받은 임차인들간 권리금 산정에 관한 다툼이 대부분일 수 밖에 없었다. 결국, 권리금문제는 임대인에게 아무런 주장을 하지 못하고, 임대인의 마음먹기에 따라 언제 터질지 모르는 임차인들간 폭탄돌리기 게임으로 전락하게 되었다. 즉, 임차인들 중에서 결국 누가 손해보는지만이 문제되는 매우 열악한 구조였던 것이었다. 입법자들의 이런 직무유기로 인해 임대인과의 관계에서 약자일 수 밖에 없는 임차인의 피해만 누적되
2015-06-03 00:55 -
상가권리금 회수기회를 보호할 임대인의 의무
최근 상가건물임대차보호법 개정에 상가권리금보호에 관한 내용이 포함되면서 많은 논란이 제기되고 있다. 가장 첨예하게 대립되는 쟁점 중에 하나는, 임대차를 종료하려는 기존 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임대차종료 당시의 권리금을 지급받는 과정에서 임대인의 협력의무를 부여하고 있다는 것이다. 바로, “권리금회수기회 보호의무”라는 조항인데, 구체적인 내용은 다음과 같다. ★ 상임법 개정 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금
2015-05-27 23:21 -
업무용 오피스텔의 주거 사용에 따른 분쟁
법적으로는 업무용인 오피스텔을 주거로 사용수익하는 경우가 비일비재하다. 업무용으로 부가세 환급을 받아 세제혜택을 영위하지만 실제로는 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 탈법행위를 하고, 그러면서도 주거 임대수익을 포탈하기 위해 세입자에 대해 전입신고도 하지 못하도록 임대차계약과정에서 세입자를 강요하고 있다. 최근들어서는 오피스텔에 대한 세무당국의 감시가 더욱 강화되면서 전입신고 대신 관행적으로 해 주던 전세권설정등기마저도 기피되고 있는 실정이다. 그 결과, 거주하는 장소에 전입신고의무를 부과하고 있는 주민등록법을 위반하게되는 것은 물론, 오피스텔 임대의 경우 월세 비중에 비해 보증금이 그리 크지 않은 점을 기화로 세입자의 보증금반환을 위한 담보장치가 거의 무력화되고 있다. 이와 같은 관행 속에, 오피스텔을 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하다가 세무서에 이런 사실이 적발되면서 환급받은 부가세를 다시 추징받게된 임대인이 임차인을 상대로, ‘임대차계약상 “업무용” 사용이라는 약속을 위반하였다’는 이유로 손해배상을 청구한 사안에 대해 최근에 선고된 판결내용을 소개한다. ★ 서울중앙지방법원 2015. 4. 10.선고 2014가단45902 손해배상(기)1. 전제사실 가. 원고는 수원시 팔달구 00동 100에 있는 00 1단지 101동 100호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 분양받아 2009. 8. 30. 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 2010년 제1기 부가가치세 신고시 이 사건 오피스텔에 대한 부가가치세 매입세액 25,400,000원을 환급받았다. 나. 원고는 이 사건 오피스텔을 2010. 1. 16. 피고 심00에게 보증금 1억 원, 임대기간 2012. 2. 8
2015-05-22 08:24
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권리금보호에 관한 상가건물임대차보호법 시행시기에 대하여
상가임차인의 권리금보호방안을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 며칠 전 국회 본회의를 통과하여 시행을 위해 대통령 공포만을 남겨두고 있다. 상가 임차인의 권리금 보호방법으로, 권리금평가 상당액만큼을 임대인에게 직접 청구하는 형식이 아니라, 현재의 권리금 관행과 같이 기존 임차인이 다른 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수하되 임대인이 이를 협조하지 않은 방해행위를 할 경우에 이를 불법행위로 규정하면서 권리금평가액 상당을 임차인에게 손해배상해야 하는 구조로 접근한 점에 특징이 있다. ★ 법안 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는
2015-05-15 21:38 -
용인 기흥 '성원 상떼레이크뷰' 대지권 판결
시공사인 성원건설 부도 후 하도급업체의 유치권행사, 그와 관련된 아파트 내 위장전입문제, 대지권 미등기인 상태에서 건물만이 경매로 나와 낙찰자마다 큰 가격차이를 보이면서 수십채의 아파트가 처분되는 등 여러 화제를 모았던 용인 기흥구 '성원 상떼레이크뷰'.. 그후로부터 몇 년이 흘렀는데, 이런 경위로 대지권 없이 건물만을 보유하게 된 아파트 취득자 십여명이 아파트 부지의 등기명의자인 대한주택보증 주식회사를 상대로 토지지분을 이전해달라는 제기한 소송에서 2015. 3.말 대법원에서 패소하고 말았다. 1,2심 패소에 이어 심리불속행 기각으로 대법원에서도 최종 패소한 것이다. 심리불속행기각의 특성상 판결이유기재가 대폭 생략된다는 점에서, 자세한 이유를 언급한 2심 판결을 소개한다. ★ 서울고등법원 2014. 11. 20.선고 2014나2015864 대지권지분이전등기절차이행 등1. 인정사실 가. 한빌건설은 그 소유의 별지 신탁 토지 목록 기재 27 필지(이하 일괄하여 ‘이 사건 종전 토지들’이라 한다)상에 7개동 345세대의 공세성원상떼레이크뷰 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건축하여 분양하기로 하여, 2006. 11. 29. 피고로부터 주택분양보증서를 발급받으면서 이 사건 종전 토지들 및 그 지상에 건축될 이 사건 아파트에 관하여 주택법에 따른 주택분양신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 피고에게 이를 원인으로 이 사건 종전 토지들에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며 이 사건 아파트에 관하여는 추후 건물이 완공된 후 소유권을 이전해주기로 하였다. 나. 이 사건 신탁계약의
2015-05-06 14:46 -
계약금 일부만 수수된 채 계약불이행 된 경우의 계약효력
계약체결 과정에서, 계약서에 기재한 계약금 전부가 지급되지 못하고 그 중 일부만이 수수되면서, 나머지 계약금은 조만간 지급하기로 약속하는 경우가 많다. 계약체결을 예상치 못하고 물건을 둘러본다는 가벼운 마음으로 현장을 방문했다가 급작스럽게 계약체결을 결정하는 과정에서, 계약서상에는 총 대금의 10% 정도를 계약금으로 기재하게 되지만 당장 준비해간 돈이 많지 않아 기재된 계약금에 미치지 못하는 금액만을 수수하게 되는 것이다. 부동산 분양계약이나 임대차계약과정에서 이런 현상이 적지 않다. 그 후 계약이행이 문제없이 진행되면 별다른 문제가 없지만, 약정된 계약금에 미치지 못하는 일부 계약금만이 수수된 상태에서 계약을 해약하게 되거나 계약위반이 이루어지게 되면서, 분쟁이 복잡해질 수 있다. 이 경우에는 계약금을 기준으로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있게 되는데, 이와 같은 기준이 되는 계약금을 실제로 수수된 금액을 기준으로 할 것인지, 아니면 실제로 수수되지는 못했더라도 약속된 계약금 전부를 기준으로 할 것인지가 논란이 될 수 있다. 이 점에 대해서는 계약금의 요물(要物)성과 관련해서 학설상 논란이 많다. 계약금계약은 실제로 교부된 금액의 범위에서만 계약으로서의 효력이 있다는 요물계약성을 어느 정도 범위에서 관철하느냐에 따라 학설이 다투어지고 있는 것이다. 판례 역시 분명치 않았는데 최근 들어 분명한 입장을 취한 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결이 언급하는 사안의 개요는 다음과 같다(참고로 필자는, 이 사건 매매계약의 매수인인 원고를 대리하여 소송을 수행하였다). ★ 대법원 2015. 4. 23.선고 20
2015-05-02 00:48 -
이화여대 앞 컨테이너 철거판결과 점유권
이화여대 정문 부지에 컨테이너를 가져다 두고서 이화여대측과 법적인 분쟁을 벌이고 있는 부지의 지분 소유자에 대해 ‘컨테이너를 철거하라는 결정이 내려졌다’는 언론보도가 최근 있었는데, 관련 결정을 입수하여 소개한다. 결정문에 언급되고 있는 것처럼 이화여대 정문부지로 사용 중임에도 불구하고 그 부지 위에 컨테이너를 옮겨온 이 사람은 해당 부지의 다수 지분권자인데, ‘소수지분권자에 불과한 이화여대측이 해당 부지를 일방적으로 점유한다’는 이유를 들어 외부에서 컨테이너를 가져와서 실력으로 해당 부지를 점유하게 된다. 이에 대해 이화여대측은 철거단행가처분을 신청하기에 이르렀고 서울서부지방법원은 이 청구를 인용한다. 결정의 논리는, 소유권과 관리권의 귀속이 양측 누구에게 있는지를 떠나서 그동안 이화여대측이 적법한 점유권자임에는 틀림없으므로 “점유권” 보호차원에서 이화여대측의 컨테이너 철거주장을 인용한 것이다. 판결 전문과 관련 법령을 소개한다. ★ 서울서부지방법원 2014카합50410 컨테이너 철거 등 가처분<주문>1. 채무자는 서울 서대문구 대현동 144-2 학교용지 609㎡ 지상에 있는 컨테이너를 철거하라.2. 채무자가 이 사건 결정 송달일로부터 3일 내에 위 컨테이너를 철거하지 않을 때에는 채권자는 그가 위임하는 집행관으로 하여금 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.3. 소송비용은 채무자가 부담한다.<이유>1. 기초사실 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면, 아래와 같은 사실이 소명된다. 가. 채권자는 이화여자대학교를 운영하는 학교법인으로서, 1992년경부터 서울 서대문구 대현
2015-04-08 22:43 -
주거용임대차계약의 월세화, 어떤 변화를 가져올까
영업용 부동산에 대한 임대차계약과 달리 우리 주거용 임대차계약은 월차임 없는 순수 임대차(전세)보증금형태로 오랫동안 시장이 형성되어 왔는데, 최근 들어 월차임이 가미된 임대차계약형태로 급격히 변모하고 있다. 최근 국토교통부의 2014년 주거실태조사 결과에 따르면 전월세가구 중 월세가구 비중이 55%에 달하고 있어 지금까지 조사 이래 가장 높은 수치를 기록하는 것은 물론, 월세가구의 증가속도 역시 매우 가파른 모습을 보이고 있다. 지금까지는 부동산거래가격의 상승 영향으로 매매가격 보다도 현저히 낮은 수준의 임대차보증금만으로 임대하는 소위 순수 전세계약이 거의 대부분이지만, 이러한 현상은 경제논리에도 맞지 않을 뿐 아니라 다른 외국과 비교하더라도 참 특이한 한국적인 관행이었는데, 매우 늦은 감이 있지만 돌이킬 수 없는 대세임에는 틀림없다. 이와 같은 월세화 추세에 따라 앞으로 많은 분야에서 큰 변화가 발생할 것으로 예상되는데, 부동산중개업계의 위기현상도 그 중 하나가 될 수 있다. 에어비앤비(Airbnb)로 대표되는 바와 같이 정보통신기술의 발달에 따른 공인중개사 없는 당사자끼리의 부동산거래, 소위 “부동산직거래”가 하나의 큰 흐름으로 자리잡을 수 밖에 없지만, 여기에다가 임대차보증금 비중이 적고 월차임 비중이 상대적으로 커지는 현상은, 거래에 따른 위험부담 감소로 인해 공인중개사와 같은 전문가의존도를 더욱 낮추게 할 가능성이 크다. 임대차보증금이 전재산이나 다름없는 계약을 할 때는 다소 비용이 부담되더라도 공인중개사와 같은 전문가를 통해 계약안전성에 대해 검증받을 필요성이 크지만, 보증금 비중이 낮아지
2015-03-30 22:42
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경매입찰 들러리를 아시나요
평소 잘 알고 지내던 선배 판사로부터 모처럼 전화연락이 왔다. 지인분이 아파트 경매입찰을 하려고 하는데, 적정한 입찰가격에 대해 자문해줄 수 있는지에 관한 문의였다. 이에 대해 필자는, 권리분석상 별도의 하자가 없어보이는 이른바 일반적인 부동산물건의 경우에는 적정 입찰가를 자문하기란 적절치 않고, 경매정보업체에서 제공하는 최근 입찰통계와 부동산 실거래가격에 관한 공개정보를 참고해서 적절한 금액을 본인 스스로 정하는 것이 최선이라고 자문했다. 그러자, 그 선배판사는 ‘아무래도 지인분이 경매나 부동산거래에 대해서는 초보이니, 입찰 적정가격을 자문해 줄 수 있는 컨설팅업자를 최 변호사가 추천해 줄 수는 없느냐’고 다시 문의해왔다. 이에 대해 필자는 ‘입찰가격에 대해 추천할 만한 적절한 업체를 잘 알지 못한다’고 답변한 다음, 다음과 같은 코멘트를 추가해 주었다. 실무상으로 경매컨설팅업체가 수수료를 받게 되는 것은, 입찰에서 의뢰인이 해당 부동산을 낙찰받았을 때를 조건으로 한다. 즉, 컨설팅 내지 자문을 통해 해당 부동산을 낙찰받게 될 경우, 낙찰금액 내지 감정가의 몇 퍼센트를 자문수수료로 받게 되는 것이다. 따라서, 컨설팅업체 입장에서는 수수료를 받기 위해 일단은 낙찰이 선결조건이라는 점 때문에, 의뢰인에게 무리한 금액의 입찰을 권유하게되는 유혹에 빠질 가능성이 크다. 하지만, 무턱대고 높은 금액을 제시해서 혹여라도 차순위 응찰가 보다 현저하게 높은 금액으로 낙찰이 이루어지게되면 ‘너무 높은 금액으로 입찰한 것이 아니냐’는 식의 항의를 고객으로부터 받게 되면서 보수받기가 수월치 않게 된다
2015-03-27 11:15 -
수익률보장 상가투자시, 계약조건 등 꼼꼼히 살펴야
일정한 수익률보장으로 상가분양을 유혹하는 경우가 많은데, 거의 대부분은 어느 정도의 과장이 동반되고 있다. 판례 역시, 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 아래에 결정될 성질의 것이라고 판단하고 있어 이런 현실을 어느 정도 인정하고 있다. 이 때문에, 일단 분양계약체결 이후에는 수익률보장의 과장을 이유로 한 분양계약해제나 취소는 쉽지 않을 수 있기 때문에, 특히 수익률보장과 관련되어서 교부되거나 열람되는 지급보장각서 등의 문서에 대해서는 문구 하나하나에 대해 각별한 주의를 필요로 한다. 향후 재판과정에서 문서화된 내용에 대해서는 다른 증거에 비해 훨씬 높은 신빙성으로 작용할 가능성이 크기 때문이다. 서울 은평구에서 분양된 팜스퀘어라는 쇼핑몰과 관련된 아래 판결들 역시 이런 점을 시사하고 있다(수익률보장과 관련된 부분만 발췌해서 소개한다). ★ 서울서부지방법원 2014. 12. 18.선고 2013가합33911 분양대금 반환1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 가. 원고들은 피고와 사이에 서울 은평구 대조동 240에 위치한 지하 2층 지상 16층의 팜스퀘어(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관하여 아래 표 기재와 같은 내용의 분양계약을 체결하였다. 나. 원고 손민수는 위 H0000호 점포에 대하여 계약금과 중도금 일부 조로 합계 53,009,240원, 위 H0000에 대하여 계약금과 중도금 일
2015-03-20 10:17 -
전매제한 내지 금지된 분양권 전매의 효력
요즘 들어 분양시장이 활기를 보이면서 일부 지역의 경우에는 법에서 금지된 분양권전매행위까지 행해지고 있다고 한다. 이처럼 전매가 제한된 분양권을 거래하게되면 그 효력은 어떻게 될까 위법이기는 하지만 민사적으로 유효하다는 것이 판례의 기본입장이다. 즉, 주택법위반 등의 형사처벌은 별론으로 하더라도, 분양주체가 전매를 이유로 계약을 취소하거나 해제하는 등의 조치를 취하지 않는 한 분양권을 매수한 자는 매도한 자를 상대로 분양권명의변경을 구할 수 있는 권리가 있다고 본다. ★ 대법원 2011.5.26. 선고 2010다102991 판결 [부당이득금]구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을
2015-03-09 16:19 -
쉐어하우스 임대차사기 사건 판결문
주거비용 절감차원에서 타인과 함께 임대차공간사용과 임대차비용부담을 함께 나누는 소위 “쉐어하우스(Sharehouse)”라는 주거형태가 늘고 있다. 하지만, 이 과정에서 여러 가지 사기행각이 발생하고 있는데, 가장 일반적인 방법은 최초 임대차계약을 체결하였다고 하는 임차인이 임대차계약서를 위조하는 방법으로 임대차계약내용을 속여 새로 들어오는 공유자(하우스메이트)에게 보증금을 편취하는 방법이라고 할 수 있다. 다음에서 소개할 판결내용 역시, 이런 수법의 전형적인 사기행각이라고 할 수 있다. ★ 서울중앙지방법원 2015. 2. 13.선고 2014고단6774, 8784(병합) 사기, 사문서위조, 위조사문서행사[2014고단6774] 1. 사기 가. 피해자 이○희에 대한 사기 피고인은 2012. 10. 중순경 인터넷 네이버 카페 ‘하우스쉐어’에 ‘강남구 도곡동 3층 전세 세입자’를 구한다는 글을 게시하였다. 피고인은 2012. 10. 중순경 서울 강남구 도곡동 4××-××호 3층 거주지에서 위 인터넷 게시글을 보고 찾아온 피해자에게 위 거주지를 임대인 정○○로부터 전세보증금 2억원에 임차하여 거주하고 있는데 그 전세보증금 중 65,000,000원을 피해자가 부담하고 방 1개를 사용하라는 취지로 거짓말하여 피해자를 기망하고 이에 속은 피해자로부터 2012. 10. 29. 6,500,000원, 2012. 11. 1. 48,500,000원을 피고인 명의의 국민은행 계좌로, 2012. 12. 28. 10,000,000원을 피고인 명의의 신한은행 계좌로 송금 받았다. 그러나 피고인은 위 거주지를 2012. 7. 20.경부터 동거인 조◇◇과 함께 임대인 정○○로부터 보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원에 임차하여 거주하고 있었을 뿐만 아니라 위 보증금 또한 계약기간 만료시 조◇
2015-02-24 21:48 -
임대차계약종료 이후 무단점유에 대한 금전부담의 법리
서울의 홍대주변이나 가로수길과 같이 기존 시세에 비해 임대료가 급등한 지역에서는 임대료 인상문제로 임대인과 기존 임차인간에 분쟁이 발생할 가능성이 크다. 원만한 합의에 이르지 못하면 인도(명도)소송으로 이어지게 되는데, 계약기간 이후 점유에 대한 부담액수를 정함에 있어서는 어떤 법리가 적용될 수 있을까 ? 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 합당한 이유없이 임대차목적물을 그대로 점유하는 것에 대해서는 임대차계약이라는 채권채무관계를 이행하지 않는 행위임과 동시에 민사상의 불법행위라는 점에서 채무불이행 내지 불법행위에 따른 손해배상의 책임이 있다. 기존 임대료와 현 임대료가 별 차이가 없다면 손해 자체가 없다고 볼 수 있지만, 반대로 기존 임대료에 비해 현 임대료가 급등했다면 그 차액 정도를 임차인의 인도지연에 따른 임대인의 손해로 볼 수 있을 것이다. 하지만, 실제 손해배상을 청구하기 위해서는 임대차보증금의 “이행제공”과 같은 임대인의 의무를 다해야 함을 주의할 필요가 있다.★ 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 [보증금반환][1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을
2015-02-10 21:32
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분양대금 이자반환의 범위와 약관
체결한 분양계약이 누구의 귀책사유로든간에 해제되면 납부한 분양대금의 반환문제가 남게 되는데, 이 때 이자는 어떤 범위로 반환해야 하는지가 실무상 많이 논란되고 있다. 당사자간에 구체적인 약정이 없다면, 통상은 민사이율인 연5%가 아닌 상사이율인 연6%를 가산하여 지급하게 될 것이다.★ 상법 제54조(상사법정이율)상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분으로 한다. ★ 상법 제3조(일방적 상행위)당사자중 그 1인의 행위가 상행위인 때에는 전원에 대하여 본법을 적용한다. 하지만, 분양회사들은 이자부담경감 차원에서 반환할 이자를 면제하거나 저리의 이율로 반환한다는 취지의 약정을 미리 분양계약서에 못박아두는 경우가 많다. 이처럼 약관의 형식을 통해 이자부담을 아예 면제하거나 경감하는 취지의 약정이 있다면 그 효력은 어떠할까? 이에 관한 대법원판결이 선고되어 소개한다. ★ 대법원 2014.12.11. 선고 2014다39909 판결 [부당이득금반환청구등]【판시사항】[1] 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항이 무효인지 여부(적극) 및 이자를 가산하여 반환하기로 한 경우, 가산이자율이 공정을 잃은 것으로 무효인지 판단하는 방법[2] ‘분양계약이 해제되는 경우 분양자는 수분양자가 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 2%에 해당하는 이자를 부가하여 수분양자에게 환불한다’고 정한 약관조항 중 이자율을 연 2%로 규정한 부분이 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제5호에 해당하여 무효인지가 문제 된 사안에서, 위 가산이자율 부분이 분양자의 원상회복의무를 부당
2015-01-22 11:48 -
구분건물(다세대) 호실표시가 잘못된 추가사례
그동안 303호로 알고서 거주하던 다세대주택호실이 실제로는 302호로 밝혀져 1억원에 달하는 임대차보증금을 손해보게 될 처지에 놓인 세입자가 중개업자와 중개협회를 상대로 소송제기한 사안을 소개한다. 호실이 뒤바뀌는 경우가 적지 않고 피해회복도 쉽지 않은만큼 경각심을 높이는 차원에서 사례를 추가로 공개하게 되었다. 다음은 위 사안의 소장내용이다. 1. 사건의 경위 가. 원고는 임차할 주택을 알아보던 중, 중개업자인 피고 이00의 중개로, 2011. 3. 1. “서울 송파구 00동 13번지 다세대주택” 중 000알엔씨 주식회사(이하 ‘소외회사’라 함) 소유인 별지 도면 (가)부분에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 계약조건은, 보증금 9,500만원, 기간 2011. 3. 25.부터 2년으로 하였습니다(갑1, 2, 이하 ‘이 건 임대차계약’이라 함). 이 과정에서 원고는 소외회사에게 보증금 9,500만원을 모두 지급하면서 입주하였습니다(갑3). *** 임대차계약 체결 당시 별지 도면 (가)부분 현관문에는 303호(현황표시)로 호실표시되어 있어, 임대차계약서상에도 303호라고 표기하고 당연히 303호로 알고 있었지만, 아래에서 살펴보는 바와 같이 이 공간이 법적으로는 302호임이 뒤늦게 밝혀졌습니다. 호칭상의 혼란을 방지하는 차원에서 일응 “별지도면 (가)부분”이라고 칭하기로 합니다. 나. 그 후 원고는 임대차계약기간 만료일이 다가오면서 소외회사에게 ‘더 이상 이 건 임대차계약을 갱신할 의사가 없으니, 기간만료 시 보증금을 반환하여 달라’고 수차례 이야기 하였습니다. 하지만, 소외회사로부터 전혀 보증금을 반환받지 못한 채 현재까지 별지 도면 (가)부분을 점유하고 있습니다. 다. 그
2015-01-06 16:15 -
현금청산대상자의 조합에 대한 분담금납부의무
도시정비법상 현금청산을 함에 있어 현금청산대상자도 조합에 대한 분담금 납부의무가 있는지 여부에 대하여 의문이 많았고, 이 때문에 현금청산을 주저하게 되는 원인이 되었는데, 이에 관한 첫 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 주거이전비등 판결이다. 조합원의 청산금청구 주장에 대하여, 분담금납부의무를 이유로 조합이 상계항변한 사안에서, 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해서만 분담금부과가 가능하다는 취지로 판단하였다. 1. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장․군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하고 있고, 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.”라고 규정하고 있으며, 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제61조 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과․징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그리고 구
2014-12-31 12:35 -
집합건축물 구분건물의 호실표시가 잘못되면, 황당한 경우가 발생한다
다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못되는 경우가 심심치않게 발생하고 있다. 호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 경우가 대부분으로 보고되고 있다. 예를들어, 어떤 건물 한 층에 승강기 좌우측으로 하나씩의 호실이 있는데, 설계도면상으로는 승강기 왼쪽이 1호 라인, 오른쪽이 2호 라인임에도 불구하고 반대로 왼쪽을 2호라인, 오른쪽을 1호라인이라고 현관문에 호실표시를 하는 경우나, 더 나아가서 한 층에 여러 호실이 있는 건물에서 계단이나 승강기 중심으로 오른쪽부터 세어가서 1,2,3,4호임에도 불구하고 반대방향 왼쪽으로 해서 1,2,3,4호로 현관문에 표시되는 경우라고 할 수 있다. 이런 착오가 초기에 발견되어 다행히 큰 부작용없이 시정되는 경우가 있는 반면, 장기간 동안 알지 못하고 있다가 경매와 같은 사건을 계기로 알게 되는 경우가 적지않다. 최근에 사건을 수임하여 진행하고 있는 소송사건개요는 다음과 같다(설명의 편의상 소장내용을 요약하여 소개한다).1. 사건의 경위 가. 원고는 2009. 8. 19. 000공인중개사사무소를 운영하고 있던 피고 장00의 중개로, 임대인 소외 박00과 “서울 00구 00동 000 번지 2층 중 별지 도면표시 (가)부분”(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 함)을 임대차보증금 4,000만원, 임대기간 2009. 8. 19.부터 2010. 8. 19.까지로 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 함)을 체결하였고(갑1,2), 소외 박00에게 보증금을 모두 지급하고 입주하였습니다. 나. 임대차 계약체결당시 원고는 소외 박00의 안내로 건물 2층에
2014-12-24 12:10 -
다가구주택임차할 때, 다른 거주세대 임대차내역도 살펴야
다세대 주택이 아닌 다가구주택은 법적으로는 단독주택이어서 경매과정에서 기존의 다른 임차인들에 대해 선순위배당될 가능성이 있다는 점에서, 임대차계약과정에서는 다가구주택 내 거주하는 기존 다른 세입자의 임대차내역을 확인하는 것이 당연히 필요하다. 즉, 등기부상의 제한물권(저당, 가압류 등) 뿐 아니라 다른 세입자의 보증금규모를 살펴서 보증금반환가능성이 충분한지 확인한 다음 임대차계약체결 여부를 결정해야 한다. 그럼에도 불구하고 다른 세입자의 임대차내역에 대해서는 확인을 등한시하는 경향이다. 이는 중개업계 역시 별반 다를 바 없다. 다가구주택의 특정 면적(통상은 101호와 같이 특정호실로 명칭 되고 있음)을 임대차하는 계약을 중개함에 있어 중개업자가 임차인을 위해 확인설명해야하는 대상 중에는 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인의 기존 임대차내역 즉 보증금액수, 임대차기간 등이 포함된다고 하는 취지의 대법원판결이 2012년에 선고되었음에도 불구하고(대법원 2012. 1. 26.선고 2011다63857 손해배상판결), 여전히 임대인의 눈치를 보면서 계약체결에만 급급한 관행 때문에 다가구주택 다른 세입자의 임대차내역에 대한 확인은 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 이 점과 관련하여 최근에 필자가 소송대리한 하급심판결이 선고되어 소개한다. 서울 중앙지방법원 2014. 12. 5.선고 2014가합543076 보증금반환 등 판결인데, 다가구주택과 관련된 중개업자의 책임과 관련된 부분만을 발췌하여 소개키로 한다. 1. 기초 사실 가. 원고는 2012. 8. 7. 피고 이00으로부터 서울 관악구 00동 103-25 지상 다가구주택 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 5
2014-12-11 23:29