서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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임대차계약 후 1달만에 경매들어간 임차인의 중개업자 상대 민사판결
모텔에 대한 임대차계약을 체결한지 불과 한달여만에 모텔건물이 경매들어가 보증금과 권리금을 손해본 임차인인 피해자가 임대인을 상대로 사기로 고소하여, 유죄판결이 선고된 사안을 얼마 전에 소개한 바 있다( 인천지방법원 2013. 11. 14.선고 2013고단1549 사기, 2013초기1233 배상명령신청). 최근에는 이 사건의 민사판결이 선고되었는데, 이를 소개키로 한다. 필자의 소송대리로 진행된 사건인데, ‘모텔임대차를 중개하는 과정에서 단순히 등기부상 기재된 내용의 언급에 그칠 것이 아니라 임대차목적물의 시세와 제한물권 등을 고려하여 임대차계약에 문제가 없는지를 확인설명할 의무가 중개업자에게 있다’고 판단하였다. 지금처럼 등기부상 기재된 저당권 등을 나열하여 기재하거나 설명하는 식의 형식적인 확인설명에 그치는 우리 중개관행에 경종을 울리는 판결이라고 할 수 있다(이 사건 피고로는 임대인과 권리양수도계약의 당사자인 전 임차인 등도 포함되어있지만, 중개업자에 대한 책임에 초점을 맞추어 판결을 소개한다).★ 서울중앙지방법원 2014. 11. 7.선고 2014가합503399 손해배상(기)1. 기초사실 가. 원고는 공인중개사인 피고 김00의 중개로, 2012. 7. 6. 피고 김%%와 사이에 인천 남구 주안동 00 지상 건물(이하 ‘이 사건 모텔)에 관하여 ‘임대차보증금 2억 원, 차임 월 900만 원, 임대차기간 2012. 7. 10.부터 2014. 7. 9.까지’로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후, 피고 김%%에게 임대차보증금으로 2012. 7. 6. 2,000만 원, 2012. 7. 10. 1억 8,000만 원을 각 지급하였고, 피고 김00에게 2012. 7. 10. 중개수수료 890만 원을 지급하였다.
2014-11-25 20:00 -
에프터리빙, 스마트리빙, 분양대금 반환받기 쉽지않다
“에프터리빙”, “스마트리빙” 등의 명칭으로 일정기간 거주한 다음에 최종적으로 분양(매매)를 선택할 수 있는 분양기법이 활개를 쳐왔다. 일정기간 거주한 후 최종적으로 교부한 돈을 반환받고 나갈 수 있는 권리가 있다는 점에서 임대차와 비슷한 점이 있고, 일부 분양현장에서는 실제로 “임대차”처럼 광고하는 경우도 있지만, 엄연히 분양계약이다. 결국, 법적으로는 수분양자가 해당 부동산을 매수하는 분양계약이 틀림없지만, 일반 분양계약과의 차이는 일정기간 거주 후에 수분양자의 선택에 따라 분양회사에 대해 환불 내지 환매를 요구할 수 있는 권리가 있다는 점이다. 미분양을 타개하기 위해 궁여지책으로 도입된 제도이다보니, 분양회사로서는 계약서 내용과 달리 실제로는 환불이나 환매를 해 주지 않을 가능성이 크다는 우려가 있었고, 실제로도 건설회사의 자금난과 겹쳐 우려했던 현상이 조금씩 나타나고 있다. 다음의 판결도, 약관법위반 여부에 관한 복잡한 법리공방 끝에 계약서에 기재된 “전매신청은 잔금 납부 후 2년째 되는 날의 3개월 전부터 1개월 동안 신청하여야 한다”는 기간을 제대로 지키지 못했다는 이유로 분양회사의 전매의무가 없다는 취지의 판결인 바, 이와 같은 유사한 계약을 체결한 수분양자의 주의를 당부한다. ★ 서울 남부지방법원 2013. 11. 12. 선고 2013가합8978 부동산전매청구금 등1. 인정사실 가. 당사자의 지위 (1) 피고는 부동산분양 공급업 등을 목적으로 하는 회사로서 서울 영등포구 당산동4가 96에 있는 당산동 반도유보라팰리스 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 총 299세대의 분양자
2014-11-17 18:11 -
계약체결된 이상 계약해제하기란 녹녹치않다
‘계약은 지켜져야한다’ 계약의 엄중함을 강조하는 법언인데, 우리 부동산계약실무에서는 이러한 기본원칙이 종종 망각되곤한다. ‘교부된 계약금 정도만 포기하면 언제든 계약을 무효로 할 수 있다’거나, 심지어 ‘ 계약체결된 후 24시간 이내에는 계약금을 포기하지 않더라도 언제든 계약을 해제할 수 있다’는 식의 생각이 바로 그것이다. 계약금이 일부만 지급된 상태에서도 위약금이나 해약금의 기준은 실제 교부된 계약금이 아니라 약정된 계약금 전액이 될 가능성이 적지 않다. 이 점에 대해서는 이미 서울고등법원 2006. 11. 21. 선고 2006나 34260호 판결에서 판단된 바 있는데, 이 사안의 개요는 다음과 같다. 즉, 2005년경 성남 분당의 아파트 1채를 대금 5억5천만원에 팔기로 하는 매매계약이 체결되었는데, 계약서에는 계약금 5천5백만원, 중도금 2억원, 잔금 3억원으로 기재되었지만, 계약당일 매수인이 준비한 돈은 350만원에 불과해서 일단 350만원 실제로 수수하고, 나머지 계약금 5,150만원은 며칠 후에 매도인 구좌로 송금하기로 약속되었다. 하지만, 나머지 계약금을 입금하기로 예정일에 매도인은 돌연 ‘계약을 이행할 뜻이 없다’는 점을 매수인에게 밝히면서 입금구좌를 해약하는 방법으로 계약금수령을 거절했고 해약한다는 뜻을 분명히 하는 차원에서 공탁절차까지 바로 밟았지만, 정작 공탁한 금액은 계약서상에 계약금으로 기재된 5,500만원이 아니라 실제로 받은 350만원의 2배인 700만원 뿐이었다. 이 사건에 가장 중요한 쟁점은, 해약하거나 손해배상예정액을 정하는 기준이 되는 계약금이 얼마인지였는데, 이 사건에서 법원은
2014-11-10 13:14 -
수익률을 뻥튀기하여 체결된 분양계약의 취소
실제로 실현가능한 수익률을 뻥뛰기하여 분양하는 경우가 적지 않다. 많은 소비자들이 수익률검증을 제대로 못한 채 무턱대고 분양을 받는 경우가 많기 때문이다. 다음에 소개할 판결은, 실제 형성되는 수익률에 비해 2배 이상 높은 수익률달성이 가능하다는 분양회사측의 거짓 유혹에 속아 오피스텔분양을 받은 사람이 기망을 이유로 계약을 취소하고 분양대금반환을 청구한 사안에서, 분양회사측의 기망행위를 인정하고 대금반환을 인정하였다. 인천지방법원 2014. 10. 21.선고 2014가합3678 계약금반환 판결이다.1. 기초사실 가. 피고는 인천 서구 00동 799-16, 799-17, 799-18 토지(청라경제자유구역 C12-1-3, 4, 5)의 소유자로서 그 지상에 지하4층, 지상10층 규모의 ‘청라000’ 오피스텔 및 제1, 2종 근린생활시설 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 2014. 7. 15.경 준공하고, 2014. 1. 이전부터 현재까지 분양대행사인 주식회사 000씨앤씨(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 이 사건 건물의 약 102개 점포에 관한 분양 업무를 대행시켜 왔다. 나. 원고는 소외 회사 직원과의 상담을 거친 후, 2014. 1. 18. 피고로부터 이 사건 건물 중 1층 114호(전용면적 34.80㎡, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 분양대금 615,960,000원(부가가치세 포함)에 분양받고(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다), 피고에게 2014. 1. 18. 7,000,000원, 2014. 1. 20. 13,000,000원, 2014. 1. 24. 103,192,000원 등 합계 123,192,000원을 계약금으로 지급하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재, 증인 유송훈의 증언, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장과 판단 가. 원고는, 피고가
2014-11-06 12:18 -
수직증축형 리모델링, 어느 범위에서 허용되나
무분별한 재건축 대신 리모델링을 촉진하는 차원에서 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 집합건물인 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 ‘수직증축형 리모델링’을 허용하는 규정들을 신설하고 있는데, 상가인 집합건물에 대해서는 수직증축형 리모델링이 어떤 절차와 범위에서 허용될 수 있을까 ? 이 점에 관해 최근 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 2014.09.04. 선고 2013두25955 판결[건축허가처분취소] 판결인데, 서울 중구에 위치한 제일평화시장상가의 구분소유자 약 85% 정도가 동의하여 수직증축형 리모델링이 포함된 증개축 연명부를 첨부하여 서울 중구청에 제출된 건축허가신청에 대하여 중구청이 허가처분을 하자, 소수의 반대자가 이 처분에 대하여 제기한 건축허가취소청구소송에 대한 재판이었다. 대표적인 쟁점은, 수직증축형 리모델링을 위해서 구분소유자 전원의 동의가 필요한지, 아니면 집합건물법 15조 1항에서 정하는 4분의 3 정도의 동의로 충분한지였다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조(공용부분의 변경)① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구
2014-11-03 21:36
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부동산중개업자의 대리권 확인관행, 지나치게 허술하다
부동산거래계약은 부동산권리를 보유한 소유권자와 같은 권리자본인과 체결되는 것이 기본이지만, 권리자 본인이 아닌 대리인이라는 사람이 출석하여 체결되어지는 경우가 적지 않다. 결국 대리계약은 권리자본인과 체결하는 계약의 원칙에서 벗어나는 상황이라는 점에서 대리권 존재여부에 대하여는 매우 주의해야만 한다. 하지만, 거래실무는 그렇지 않다. 특히, 대리인이라고 하는 사람이 배우자와 같이 권리자본인과 가까운 친인척일 경우에는 확인 정도가 더 허술해지는 경향이다. 그런데, 부동산중개업자가 관여하는 거래라고 해서 일반인들의 직거래와 크게 상황이 다르지 않다는 점은 더욱 문제가 아닐 수 없다. 수수료 때문에 계약체결에만 급급하게 되면서, 계약체결당시부터 대리권을 철저히 확인해야하는 원칙을 지키지 못한 채, 계약체결 후 잔금을 치르는 과정에서야 구체적인 확인절차에 들어가는 경우가 비일비재하다. 그나마 이마저도 본인에 대한 대면 확인과 같은 적극적인 조치 대신에, 본인의 인감증명서가 구비되어 있는지와 같은 형식적인 확인에 그치는 경우가 허다한 실정이다. 오히려, 철저한 대리권확인을 요구하는 의뢰인을 “까다롭다”는 식으로 면박주는 몰염치한 중개업자도 적지 않다. 이 때문에 대리권을 둘러싼 분쟁은 거래실무에서 매우 자주 발생하면서도 피해사례 역시 매우 많은 실정이다. 다음의 판결은, 중개업자의 허술한 대리권확인으로 인해 임대차보증금을 손해 본 피해자가 중개업자와 중개협회를 상대로 제기한 소송이라고 할 수 있다. ★ 서울고등법원 2014.6.25. 선고 2013나79810 판결 [손해배상(기)] 확정
2014-10-27 11:50 -
소유권 아닌 기타 물권에 대한 명의신탁
부동산실명법 위반으로 이루어지는 명의신탁유형의 거의 대부분은 부동산소유권이지만, 소유권 뿐 아니라 가등기명의나 저당권 등 부동산물권 전반에 법이 적용될 수 있음을 간과하는 경우가 적지 않다. ★ 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(실권리자)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 예를 들어, 甲이 乙에 대한 금전채권을 이유로 乙 소유 부동산에 저당이나 가등기를 하면서 甲의 이름이 아니라 甲의 동생인 丙 앞으로 등기명의를 해 두는 식이다. 소유권을 타인명의로 해 두는 것과 달리 소유권 아닌 그 밖의 물권 명의를 타인 앞으로 해 두는 것은 특별한 범죄 내지 문제의식없이 무심코 행해지는 경우가 많다는 점에서, 이와 같은 경우에도 부동산실명법에 저촉될 수 있음을 유의해야 한다. ★ 대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결 【소유권이전등기】 채권담보를 목적으로 가등기를 하는 경우에는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 동일인이 되어야 하지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 가등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이
2014-10-20 14:02 -
여러 사람들의 공동 부동산 취득과 명의신탁
여러 사람이 함께 자금을 투자하여 부동산을 취득하는 경우가 적지 않은데, 이 과정에서 명의신탁문제가 소홀히 다루어지는 경우가 적지 않다. 예를 들어, 甲, 乙이 공동으로 부동산을 취득하면서 甲, 乙의 지분형태가 아니라 甲 명의로만 이전등기를 하게 되면, 乙 몫의 지분에 대해서는 乙이 甲에게 명의신탁을 하게 되는 결과가 되어 부동산실명법에서 정하는 각종 불이익을 피하기 어렵게 된다. 더구나, 여러 사람이 부동산을 기반으로 하는 공동사업을 목적으로 하는 동업체를 결성하여 동업체 차원에서 함께 매수하였음에도 불구하고 동업체 앞으로 합유등기하지 않고 동업자들 앞으로 단순공유등기를 하는 것도 명의신탁일 수 있다는 점에서, 공동매수의 성격에 맞추어 명확한 등기를 염두에 둘 필요가 있을 것이다. ★대법원 2012.8.30. 선고 2010다39918 판결 [소유권이전등기의말소등기절차이행등][1] 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다. 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위하여 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시
2014-10-13 20:29 -
관리비청구소송을 위해 입주자대표회의 결의가 필요한지
장기간의 재건축재판을 시달려왔던 서울가락시영아파트 재건축아파트와 관련하여 최근 관리비청구 판결이 선고되어 소개한다. 가락시영1차아파트입주자대표회의가 원고가 되어 가락시영아파트주택재건축정비사업조합을 피고로 하여 제기되었는데, 재건축진행단계에서의 관리비청구라는 특수한 사정 때문에 관리비소송의 통상적인 피고인 집합건물 개별 구분소유자 내지 점유자 아닌 재건축조합이 피고가 되었다는 점, 청구금액 역시 6억여원이라는 거액이라는 점이 특징적이다. 1심 판결은 원고청구를 각하하는 취지로 선고한 반면, 2심 판결은 1심 각하판결이 부당하고 본안에 관한 추가심리가 필요하다는 점에서 파기환송을 선고하였다(2014. 10. 현재 확정여부는 불확정 상태임). 재판의 최대 쟁점은, 입주자대표회의가 관리비청구 소송을 제기함에 있어 대표회의 별도 결의를 요하는지 여부였는데, 1심 재판부는 ‘별도결의를 필요로 한다’고 인정한 반면, 2심 재판부는 ‘별도결의가 불필요하다’고 판단하였다. 1,2심 판결 전문을 차례로 소개한다. ★ 서울동부지방법원 2013. 11. 1.선고 2013가합8159 관리비1. 기초사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제9호증, 갑 제12호증 내지 제13호증의 3, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 서울 송파구 가락1동 479 지상 가락시영1차아파트(3,600세대, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 입주자들이 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자들로 구성된 단체이고, 피고는 이 사건 아파트의 재건축사업을 위하여 설립된 재
2014-10-09 12:52 -
건물주에게 지급된 권리금, 반환될 수 있을까
임대차계약과정에서 수수되는 권리금은, 통상 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것이 일반적이고 건물주에게 지급하는 경우는 예외적이다. 그 때문에 건물주에게 권리금을 지급한 임차인으로서는, ‘계약종료 후 건물주로부터 권리금을 반환받을 권리가 있거나, 아니면 최소한 자신이 다른 임차인으로부터 권리금을 회수하는데 건물주가 협조해야 할 의무 정도는 있다’고 생각하는 경향이 있지만, 권리금 반환은 생각만큼 쉽지 않다. 임대차보증금과 별도로 건물주에게 지급되는 권리금 성격의 금원은, 임대인의 귀책사유로 임대차기간이 중도 종료되는 등의 예외적인 사유가 아닌 한 원칙적으로 반환될 수 없는 성격으로 해석된다.★대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금]☞ 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극)영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을
2014-09-22 21:45
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동시이행관계에 있는 자기의무 이행제공, 아무리 강조해도 지나치지 않다
부동산거래에서 매우 빈번하게 발생하면서도 법률전문가들조차 자칫 간과하기 쉬운 중요한 법리 중 하나가 바로, ‘동시이행관계에 있는 자기의무의 이행제공’문제이다. 부동산거래의 상대방이 계약을 불이행하는 경우에는 계약을 해제하거나 지체에 따른 손해배상청구를 할 수 있는데, 이를 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행제공하는 것이 원칙적으로 필요하다. 이 점을 간과해서 낭패를 보는 경우가 적지 않은바, 주의 환기 차원에서 관련 판결을 정리해보기로 한다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053, 3060 판결은, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다고 판단하여, 동시이행관계에 있는 의무의 이행제공원칙을 분명히 하고 있다. 물론, 이런 원칙을 엄밀하게 고수하게 되면 계약을 이행하지 않는 불성실한 당사자에 비해 계약을 성실하게 이행하려는 당사자에게 오히려 불리한 결과가 생길 수 있어, 형평성의 차원에서 이행제공의무의 정도를 탄력적으로 해석하고 있다. ① 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야
2014-09-15 16:55 -
사용검사처분 취소를 청구할 법률상이익이 수분양자에게 있는지
집합건물의 구분소유권(상가점포나 아파트호실 등)을 분양받은 입주자나 입주예정자가, 관할관청이 내린 집합건물 건축에 대한 사용검사처분(통상, 준공검사라고 한다)에 문제가 있음을 이유로 취소를 구할 수 있는 행정법상의 “법률상 이익”이 있는지 여부에 관한 대법원 판결이 최근 선고되었다. 결론은, ‘법률상 이익이 없어 취소청구는 각하되어야 한다’는 취지이다. 일정기간 내에 사용검사처분을 득하느냐의 여부는 분양계약 해제에 결정적인 영향을 미칠 수밖에 없는데, 분양시장의 침체로 분양계약 유지를 원치 않는 입주자가 적지 않고, 그 때문에 수분양자에 의한 사용검사처분의 적법 여부를 다투는 소송이 적지 않은 상황에서 이 번 판결 선고는 매우 중요한 의미를 가진다고 할 수 있다. 더구나, 이 사건 1심재판부는 대법원 판단과 달리 법률상이익을 인정하면서 사용검사처분의 취소를 인정하기까지 하였다(2심 항소심 재판부는 법률상이익을 부정함). 다음은, 대법원 판결 전문이다. ★ 대법원 2014. 7. 24.선고 2011두30465 사용승인처분취소 1. 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라고 하더라도 해당 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다. 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익은 해당 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적․직접적․구체적 이익이 있는 경우를 말한다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2003두2175 판결 등 참조). 2. 건물의 사용검사처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사
2014-09-04 13:36 -
분양과정에서 약속된 계약조건보장특약에 따른 분쟁
분양촉진기법 중에서 “계약조건보장특약”이라는 것이 있다. 기존 분양 이후에 미분양을 해소하는 차원에서 다른 수분양자에게 할인분양을 하는 것을 우려하면서 분양을 꺼리는 소비자를 안심시키고 설득하는 차원에서 도입된 것으로, 만약 분양받은 이후 혹시 할인된 가격 등과 같이 더 좋은 조건으로 타인에게 분양하게 되면 더 좋은 조건을 기존 수분양자들에게도 보장하는 취지의 약속이라고 할 수 있다. 이 특약은 상당수 수분양자들로 하여금 ‘다른 사람에 비해 상대적인 손해를 보지 않을 수 있다’는 생각을 가지게 만들어 분양촉진에 상당히 기여하고 있는 것이 사실이다. 하지만, 이와 같은 특약에도 불구하고 계속된 미분양해소 차원에서 기존 조건보다 수분양자에게 유리한 조건으로 분양을 했음에도 불구하고 기존 수분양자에게 약속한 계약조건보장특약을 제대로 이행하지 않는다는 분쟁이 많이 발생하고 있고, 최근들어 판결도 선고되고 있는 실정이다. 먼저, 대전지방법원 천안지원 2014. 7. 11. 선고 2013가합4886호 근저당권설정등기말소 등 사건 판결이다(같은 아파트에 대한 동일한 취지의 같은 법원 2014. 5. 23.선고2013가합101350 채무부존재확인 사건 판결도 존재한다). 1. 인정 사실 가. 분양계약 체결 1) 원고는 2011. 9. 27. 피고와, 별지 1. 부동산 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 분양대금 812,500,000원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 같은 날 이 사건 부동산의 발코니 확장 및 기타 옵션을 대금 45,680,000원에 공급받기로 하는 공급계약(이하 위 분양계약과 위 공급계약을 합하여 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데,
2014-08-22 13:54 -
지휘자 정명훈씨 콘도분양대금반환판결
지휘자 정명훈씨의 콘도분양대금반환판결이 선고되었다는 보도가 최근 있었는데, 판결내용을 소개한다. 서울서부지방법원 2014. 8. 8. 선고 2013가합8472 회원권대금반환 판결이다. 제주도 콘도이용계약체결한 정명훈씨 부부는, 계약체결 이후 계약에 포함된 콘도의 조망과 정숙성이 훼손되었다는 이유로 계약해지를 주장하며 입회금의 반환을 청구하게 되었다. 사건의 쟁점은, 원고가 주장하는 조망의 확보가 이 사건 콘도이용계약의 부수적인 의무가 아니라 주된 의무이거나 혹은 특별한 약정으로서 계약의 내용에 포섭되었는지 여부인데, 재판부는 원고주장이 타당하다고 판단한 것이다. 다음은 판결전문이다. 1. 기초사실가. 원고들은 부부 사이이고, 피고는 서귀포시 성산읍 고성리 127-1 일원 653,466㎡, 이른바 “섭지코지”에 관광숙박시설, 레스토랑, 휴양문화시설 등을 건축하고 이들을 전체로서 “휘닉스아일랜드”라는 이름의 종합리조트(별지 휘닉스아일랜드 배치도 참조)로 운영하는 회사이다.나. 피고는 섭지코지 남쪽 해안 부근에 위치한 제주 서귀포시 성산읍 고성리 62 대 58,006㎡에 “힐리우스”라는 명칭의 고급 콘도 32동(별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘힐리우스 콘도’ 부분)을 건축하여 분양하였는데, 원고들은 피고와 2008. 9. 11. 힐리우스 콘도 0000호(이하 ‘이 사건 콘도’라 한다, 별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘이 사건 콘도’ 부분)에 관하여 각 입회보증금 11억 2,000만 원, 연회비 1,500만 원, 계약기간 20년으로 하여 콘도 입회계약(이하 ‘이 사건 콘도이용계약’이라 한다)을 체결하였다.다. 이후 피고는 2011. 9. 6. 힐리우스 단지 북서편의 제주 서귀포시 성
2014-08-13 20:14 -
부동산중개사고에 따른 공제금청구권과 소멸시효
공인중개사를 통해 부동산거래를 하다가 공인중개사의 고의, 과실로 거래당사자에게 손해가 발생하는 경우가 적지 않다. 이를 “중개사고”라고 한다. 이 때 중개업자의 배상자력이 불충분한 경우가 적지않고, 이를 대비해서 의무적으로 중개의뢰인을 위한 배상책임보험에 가입하도록 의무화되어 있다. 일종의 보증보험인 셈인데, 실무적으로는 일반 보증보험회사에 가입하는 경우보다는 중개업자의 단체인 중개협회에서 운영하는 공제사업에 공인중개사 대부분이 가입되어 있어, 중개사고에 대한 보험금청구는 “공제금”청구라는 명칭으로 많이 논의되고 있다. 공제금청구에서 유의해야 할 부분 중 하나는, 중개사고에 따른 공제금을 청구할 수 있는 권리에는 일정한 시간적 제약이 있다는 점이다. 이를 “공제시효”라고 하는데, 그 기간은 구 상법상 보험금청구시효에 맞추어 2년으로 규정되고 있다. 그런데, 중개협회 공제약관상으로 공제금을 청구할 수 있는 시점, 다시말하면 공제금청구의 시효를 기산하는 시점은 “공제(중개)사고가 발생한 날”로 정해져있다. ★ 공제약관 제 19 조 (소멸시효) 공제금의 지급청구권은 공제사고 발생일로부터 2년, 공제료의 환급청구권은 환급사유 발생일로부터 2년 이내 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성됩니다. “공제(중개)사고가 발생한 날”이라는 개념에 대해서는 구체적인 사안에서 그동안 분쟁이 분분했었다. 예를 들어, 전셋집을 구하는 과정에서 이미 해당 전셋집에 상당한 근저당권이 설정되어 있었음에도 불구하고, 중개업자의 실수로 임대차계약당시에 임대차목적물에 근저당권이 설정되어있다는 사실이 임차
2014-08-04 12:48
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변경된 합의가 이행되지 못할 경우의 후속 이행방법
갑이 을로부터 을 소유의 1토지와 2토지를 매수하기로 하는 계약(이하, 당초 계약이라고 함)이 체결되었다가 대금이 제대로 지급되지 못하게 되자, 계약을 변경하여 1토지만 매수하고 2토지는 매수하지 않고 을의 소유로 남겨두되 1토지 매매대금 지급의 일환으로 2토지상에 을을 위해 갑이 일정한 건물을 지어주기로 하는 새로운 합의(이하, 변경계약이라고 함)에 이르게 되었다. 하지만, 2토지상에 약속한 건축공사의 절반 정도만 진행한 상태에서 갑이 더 이상 공사진행을 하지 못하는 상황에 처하게 되었다. 이 경우, 갑을간의 후속 법률관계는 어떻게 정리될 수 있을까? 변경계약이 지켜지지 못했기 때문에 원래의 당초계약으로 법률관계가 원상복귀된다고 자칫 잘못 생각할 수 있다. 예를 들어 을의 입장에서는, 갑의 변경계약위반을 이유로 변경계약을 무시할 수 있게되면서 당초 계약에 따라 1토지와 2토지 대금을 갑에게 청구를 하거나, 아니면 당초 계약을 해제하고서 당초 계약위반에 따른 손해배상을 청구하는 것을 고려할 수 있겠지만, 잘못된 판단이다. 갑을간의 법률관계는 변경된 계약내용으로 이미 변화되었다는 점에서, 비록 변경된 계약이 이행되지 않는다고 하더라도 변경된 계약을 그대로 이행하게 할 것인지 아니면 변경된 계약을 해제할 것인지하는 선택만이 가능할 수 있다. 따라서, 을의 입장에서는 ① 1토지대금에 대한 대물변제조로 갑으로부터 건축공사라는 용역을 받아야 하는데 갑으로부터 제대로 건축용역서비스를 이행받지 못했음을 이유로 공사미이행에 따른 금액만큼을 청구하거나, ② 아니면 변경계약을 해제하는 방편으로 1토지에 대한 매매계약과 2토
2014-07-28 14:58 -
약관인 임대차계약서상의 위약금약정, 체결에 신중해야 한다
임대인이 미리 초안잡은 임대차계약서 문구로 계약이 체결되는 등의 이유로 임차인의 의사가 제대로 반영되지 못한 채 임대인 위주로 계약이 체결되는 것이 엄연한 현실이다. 계약내용이 반사회질서에 해당될 정도가 되면 민법 103조에 따라 무효가 되지만, 그 정도가 아니라고 하더라도 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 소지가 있을 수 있으므로 주의를 요한다. ★대법원 2008.7.10.선고 2008다16950호 청구이의[1] 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해서 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 어느 한 상대방에게 이를 제시하여 계약을 체결하는 경우에도 그 상대방과 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭(또는 흥정)을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 특정 조항은 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 하고, 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위해서는 비록 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니라 하더라도, 적어도 계약의 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 거의 대등한 지위에서 당해 특정 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 영향력을 행사함으로써 그 내용을 변경할 가능성은 있어야 한다.[2] 부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서를 제시하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 계약서에 기재된 임대차계약 종료일로부터 인도 또는 복구된 날까지의 통상 차임 및 관리비와 임대차보증금에 대한 월 1%의 비율에 의한 이자의 합산액의 2배를 배상액으로 정하고 있는 ‘임대차목적물의 명도 또는 원
2014-07-24 11:38 -
공유자 우선매수청구권의 제한과 관련된 민사집행법 개정안 내용
공유자는 공유물 전체를 이용관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 바람직하다는 취지에서 공유자의 우선매수청구권을 인정하고 있다. ★ 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.★ 민사집행법 제113조(매수신청의 보증) 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사할 수 있다. 하지만, 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않음은 물론이다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 문서건 명부에 등재하여 접수되고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 않는다. 매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우, 실무에서는 기록표지에 공유자의 우선매수신청이
2014-07-14 11:50 -
중간생략등기를 통한 탈세수익을 분배하는 합의와 반사회질서법률행위
원고가 부동산을 피고에게 매도하면서 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태로 원고가 직접 피고로부터 위 부동산을 매수한 제3자에게 위 부동산을 매도한 것처럼 세금신고를 함으로써 피고는 자신이 부담할 양도소득세를 포탈하고, 원고는 피고의 양도소득세 포탈에 기여한 대가로 자신이 부담할 양도소득세의 일부를 피고로부터 지급받기로 약정하였지만, 실제로 지급받지 못하게 되자 소송이 제기된 사안에서, 이러한 약정은 구 조세범처벌법이나 부동산등기특별조치법에서 처벌되는 범죄행위를 약정한 것으로서 국민의 납세의무를 저버리고, 국가의 적정한 과세권 행사를 방해하는 등 그 불법의 정도가 매우 크므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효라고 판단한 하급심판결이 선고되어 소개한다. 부산고등법원 (창원재판부) 2014. 5. 15.선고 2011나2756 손해배상(기) 사건인데, 먼저 판결문 내용은 다음과 같다. 1. 기초 사실 가. 원고는 2006. 4. 21. 경남 함안군 00면 00리 173 등 별지 부동산 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 취득하였다. 원고는 2007. 7. 12. 이 사건 부동산을 공장부지로 조성하여 제3자에게 매도할 계획을 가지고 있던 피고와 사이에, 원고가 피고에게 이 사건 부동산을 합계 9억 8,700만 원에 매도하는 계약(갑 제1호증의 1, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 만약 피고가 이 사건 부동산을 다시 제3자에게 매도하게 되면 원고는 직접 그 제3자에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기로 약속하고, 아래와 같은 특약사항(이하 ’이 사건 특약‘이라 한다)을 계약서에 기재하였다. &nbs
2014-07-07 12:28 -
계약명의신탁자의 수탁자에 대한 매수대금상당 부당이득반환과 지연이자 기산점
부동산실명법상에 따라 명의신탁약정 및 이에 따른 등기는 무효를 원칙으로 하지만, 계약명의신탁에서 거래상대방인 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 거래의 안전을 도모하는 차원에서 등기로 이루어진 물권변동을 유효로 하고 있다(동법 4조 2항 단서). 따라서, 계약명의신탁의 서술구조는 매도인이 악의인 경우와 선의인 경우로 크게 나뉘게 된다.★ 제4조(명의신탁약정의 효력)① 명의신탁약정은 무효로 한다.② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 먼저, 매도인이 악의인 경우에는 명의신탁약정의 효력이 무효이고 수탁자 앞으로의 등기 역시 무효이어서, 신탁자는 수탁자에 대해 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수는 없지만 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구권 행사는 가능하다. 반면, 매도인이 선의인 경우에는 법리가 크게 달라진다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 여전히 무효이어서 신탁자는 명의신탁약정의 유효임을 전제로 한 어떠한 청구권도 가지지 못하지만, 수탁자는 해당 부동산에 대해 유효하게 소유권을 취득한 것으로 취급되기 때문이다(동법 4조 2항 단서). 하지만, 근본적으로 명의신탁약정이 무효인 이상 수탁자의 소유권취득은 법률상 원인이 없게 되는 것으로 취급될 수밖에 없어 신탁자는 수탁자에 대해 부당이득반
2014-06-30 13:52