서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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임대차계약 후 1달만에 경매들어간 피해사건의 판결문
모텔에 대한 임대차계약을 체결한지 불과 한달여만에 모텔건물이 경매들어가 보증금과 권리금을 손해본 임차인인 피해자가 임대인을 상대로 사기로 고소하여, 유죄판결이 선고된 사안을 소개한다. 임대차계약에 있어 임대인의 경제적인 자력이나 능력을 신중히 검토해야 할 필요성이 있다는 점을 시사하는 사안이라고 할 수 있다. ★ 인천지방법원 2013. 11. 14.선고 2013고단1549 사기, 2013초기1233 배상명령신청 <주문>피고인을 징역 10월에 처한다.배상신청인의 배상명령신청을 각하한다.<이유>범 죄 사 실 피고인은 2012. 7. 6. 인천 00모텔 601호에서 피해자 정00에게 위 모텔을 임대하는 임대차계약을 체결하면서, 피해자에게 ‘00모텔에 융자가 조금 있고 소유권이전청구권가등기도 되어 있지만 2012. 7. 20.까지 모두 말소시켜 주겠다. 만약 2012. 7. 20.까지 말소가 되지 않으면 보증금을 반환하겠다’는 취지로 거짓말하였다. 그러나 당시 위 모텔에는 은행 명의의 19억 5,000만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있었고 피고인은 2013. 3.경부터 위 대출금에 대한 이자를 수개월 연체한 상태였으며, 위 모텔에 대한 소유권이전등기청구권 가등기권자인 이00을 상대로도 상당한 채무를 부담하고 있는 등 재정난에 빠져 있어 피해자로부터 임대차보증금을 받더라도 2012. 7. 20.까지 위 모텔에 설정되어 있는 융자와 가등기를 말소하거나 피해자로부터 받은 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 임대차보증금 명목으로 2012. 7. 6. 2,000만 원, 2012. 7. 10. 1억 8,000만 원 등 합계 2억 원을 교부받았다.증거의
2014-06-23 13:37 -
상가건물임대차보호법상 제한범위를 초과한 차임인상과 부당이득반환
상가건물임대차보호법상 임차인에게 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 보장되고, 갱신될 때의 보증금과 차임의 인상범위도 법령에 따라 제한되고 있지만(2014. 6.현재 기준 9%), 실무상으로는 갱신과정에서의 인상차임액수가 제한범위를 초과하는 경우가 비일비재하다. ★동법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.★동법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다★동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. 이 때, 제한범위를 초과해서 지급된 액수는 부당이득으로 반환되어
2014-06-17 12:56 -
부동산거래와 인감증명서에 대한 신뢰
부동산거래를 함에 있어 본인의 의사확인을 위해 인감증명서를 요구하는 경우가 많은데, 이는 인감증명서발급이 인감증명법령에 따라 발급에 상당한 확인절차가 요구되는 등 상당한 공신력이 인정되기 때문이다. 하지만, 아래 판결에서 보는 바와 같이 본인의 의사와 무관하게 인감증명서가 발급되는 경우가 적지 않다는 점에서, 인감증명서를 절대적으로 신뢰하고 부동산거래를 하는 것은 위험천만하다고 하지 않을 수 없다. 아래에서 소개할 서울고등법원 2014. 4. 18.선고 2013나2011391 손해배상(기)판결은, 부동산소유자 허 모씨의 대리인행세를 하면서 발급받은 인감증명서를 본인이 발급받은 것처럼 변조한 다음 허 모씨의 부동산을 담보로 6억 원의 대출을 신청한 사기꾼 일당에게 속아 해당 금액을 대출해줌으로써 손해를 입게 된 새마을금고가, 인감증명서 발급공무원의 소속 구청을 상대로 손해배상을 청구한 사안에서, 해당 구청의 배상책임을 인정하였다(다만, 새마을금고의 과실을 90% 인정하여 구청과실은 10%로 제한하였다). 인감신고와 인감증명신청절차의 구체적인 설명은 물론 본인발급과 대리발급절차에서의 확인과정 차이 등 일반인들에게는 생소한 분야를 상세히 언급하고 있어, 부동산거래에 필수품이 되어버린 인감증명서의 진면목을 이해하는 데 큰 도움이 될 수 있는 판결이라고 할 수 있다. 발급된 인감증명서가 본인발급인지 대리발급인지 여부에 따라 신뢰에 차이를 두는 것이 부동산거래실무인데, 본인발급에 비해 요건이 다소 허술한 대리발급절차에 따라 인감증명서를 받은 다음, 간단한 변조를 통해 본인발급인 것처럼 꾸미는 위와 같은 범죄가 가능할 수 있
2014-06-09 18:07 -
신탁된 아파트의 임대차와 신탁회사의 보증금반환책임
최근 들어, 아파트분양시장이 불황인 가운데 미분양된 아파트가 매매가 아니라 임대로 제공되는 경우가 적지 않다. 그런데, 분양아파트의 경우에는 원활한 사업진행을 위하여 대부분 신탁회사 앞으로 신탁되어있어 소유권이 신탁회사에 있게 되지만, 사업의 필요에 의해 소유권을 임시로 취득하는 지위에 있다 보니 신탁회사는 신탁목적 이외의 다른 법률관계에 대한 법적책임을 회피하고자 하는 경향이 있는데, 양자간에 충돌이 발생하면서 여러 법적 문제를 야기하게 된다. 신탁회사 앞으로 등기된 부동산의 임대차계약도 그 중 한가지라고 할 수 있다. 지난 수년간 많은 상담결과, 미분양아파트를 임대차함에 있어 해당 아파트 소유자인 신탁회사의 임대차계약상 지위는 크게 두 가지로 구분될 수 있었다. 신탁회사가 임대인 지위를 가지는지 여부에 따른 구분이라고 할 수 있다. 첫 번째 유형은, 신탁회사가 아닌 분양회사나 시공사 등 다른 사업주체가 임대인인 구조이다. 이러한 방법은 해당 임대차목적물 소유권이 신탁회사에 있음에도 불구하고, 소유자 아닌 다른 당사자를 임대인으로 정하게 되면서, 거래실무에서 많은 의문을 낳게 만들 수 밖에 없다. 임차인으로서는 임대차종료 후 보증금을 안전하게 반환받을 수 있어야 하는데, 소유자 아닌 다른 당사자가 임대인이 되는데다가, 대체로 해당 임대차아파트에 거액의 우선수익권이 설정되어 있어, 보증금반환에 의문을 가질 수 밖에 없다. 두 번째 유형은, 신탁회사가 임대인인 구조이다. 이 유형은, 첫 번째 유형에서 나타나는 임차인의 의구심을 해소코자 고안된 방법으로, 소유자인 신탁회
2014-06-02 19:50 -
낙찰된 토지와 지상 수목과의 부합
최근, 경매로 매각된 어느 토지상에 수목을 소유하는 사람으로부터 토지낙찰자와 어떤 분쟁이 예상될 수 있는지에 관해 상담한 바 있다. 이 의뢰인은 매각 전 토지소유자에 대한 대여금 변제조로 토지소유자로부터 수억원대의 수목을 양도받은 후 토지에 대한 임대차계약까지 체결하는 방법으로 수목을 보유하던 중, 토지소유권이 타인에게 낙찰되어버리는 상황을 맞이하게 된 것이었다. 이 문제는 토지에 대한 수목의 부합여부가 제일 큰 쟁점이 될 수 있다. ★ 민법 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 부합이란, 여러 개의 물건이 서로 결합하여 사회관념상 하나의 물건이 되어서 분리될 수 없거나 현저히 곤란한 것을 말한다. 부합의 개념을 인정하는 것은 결합으로 인해 분리가 곤란한 상태의 물건을 다시 분리하는 것이 사회경제적으로 유익하지 않아서, 부합에 의하여 생긴 물건을 1개의 물건으로 존속시키고 복구를 허용하지 않기 위해서이다. 토지상에 식재된 수목이 대표적인 예가 될 수 있다. 하지만, 민법 256조 후문에서 보는 바와 같이 의뢰인의 사안에서처럼 임대차계약과 같은 타인의 권원에 의해서 부속된 것은 부합이 성립되지 않아서, 수목소유권은 토지소유자에게 부합되지 않은 채 의뢰인에게 그대로 유지될 수 있게 된다. ★ 대법원 1980.9.30. 선고 80도1874 판결 【절도】 【판결요지】 타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속되고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다.【이 유】 원심판결
2014-05-26 14:34
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대지사용권과 전유부분간의 유효한 분리 이후의 대지사용권 성립
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함) 제20조는 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리되는 것을 최대한 억제하고 있다. 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성 내지 분리처분금지원칙이라고 한다. 집합건물의 대지지분은 일정시점 이후에는 집합건물의 전유부분과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 전유부분과 분리하게 하는 처분행위에 대해서는 효력을 인정치 않게 된다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. 입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다. 하지만, 대지사용권 성립 이전에 이미 대지지분이 매매되거나 대지지분만에 대해 저당설정되는 등 분리처분되었다면, 집합건물법 20조가 적용되지 않을 수 있다. ★ 대법원 2011. 1. 27.선고 2010다72779 부당이득금반환등,
2014-05-19 14:08 -
송전선철거판결의 집행과 간접강제
적법하게 설치되지 못한 한전의 송전선을 철거하라는 취지의 서울중앙지방법원 판결이 최근 선고되었고 거의 대다수 언론에서는 이 판결을 주요기사로 보도한 바 있다. 하지만, 이러한 취지의 판단은 수십년간 이어져온 일관된 판례의 일환일 뿐 전혀 색다른 것은 없다. 임대차계약과 같은 적법한 권원없이 타인의 토지 위에 설치된 시설물은 다른 특별한 사정이 없는 한 철거되는 것이 원칙이다. 하지만, 철거청구가 권리남용이나 신의칙위반에 해당하면 예외가 적용될 수 있어, 송전선 철거사건의 대부분 쟁점은 여기에 집중되어왔지만 극히 예외적인 경우가 아닌한 법원은 권리남용주장을 받아주지 않고 있다. 권리남용에 대해 대법원이 매우 좁게 해석하고 있기 때문이다. 즉, 권리남용이 인정되기 위해서는 ① 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, ② 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다는 것이다. 그런 논리로, 대지소유자가 지상 건물이나 시설의 소유자를 상대로 한 철거청구에 대해 토지에 비해 건물의 시가가 고가라는 점, 건축연도가 최근이라는 점 등만으로는 권리남용으로 단정하지 않고 있다. 더구나, 철거대상이 급수나 도로, 구거, 송전탑과 같이 공익과 관련있는 경우라고 하더라도 근본적인 사회질서와 직결되지 않는 한, 권
2014-05-13 13:34 -
토지거래허가와 판결의 기판력
수년 전에 판결의 기판력에 관한 의뢰인 상담을 받아 즉답을 하지 못해 주변 여러 판사들과 논의를 했지만 여전히 확답하기가 애매한 사안이 있었는데, 상담한 지 수년만에 해당 사건에 대한 대법원판결이 선고되었다. 2심재판에서는 패소한 후 대법원에 상고한 상태에서 필자에게 자문을 의뢰한 사안으로 자료조사와 주변자문을 거치고도 정확한 답을 할 수 없었던 사안이어서 대법원판결결과에 관심을 기울이고 있어 소개하게 되었다. 대법원으로서도 매우 고민스러운 사안이었음인지 약3년만에 판결이 선고되었다. 대법원 2014. 3. 27.선고 2011다49981 소유권이전등기절차이행 판결이다. 사안의 개요는 다음과 같다(기판력이라는 법리와 관련된 사안이라 사안 자체는 매우 간단한 편인데, 대법원에서 인정한 사안을 그대로 소개키로 한다). 1. 원심판결 이유 및 이 사건 기록에 의하면, ① 원고는 2007. 4. 16. 피고와 이 사건 토지를 매매대금 257,556,000원으로 정하여 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 함)을 체결한 사실, ② 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지는 토지거래허가구역 내에 위치해 있었던 사실, ③ 원고가 피고를 상대로 소유권이전등기청구 등의 소를 제기하여 2009. 2. 4. 제1심 판결이 선고되었으며, 피고의 항소에 따라 항소심이 진행되어 2009. 11. 27. 항소심 변론이 종결되고 2009. 12. 18. 항소심 판결이 선고되어 그 판결이 확정된 사실(이하 ‘이 사건 전소’라고 함), ④ 이 사건 전소에서의 청구취지는 ‘1. 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 2007. 4. 16. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여
2014-05-12 18:54 -
임대차 과정에서 임차인의 못질, 어느 정도로 허용 되는가
세입자가 세든 집에서 생활하면서 못을 수십 개를 박아 벽을 훼손했다면 임대차계약을 종료함에 있어 집주인에게 손해를 배상해야 할 책임이 있을까? 필자가 얼마 전 모 방송 프로그램에서 자문을 한 내용이다. 임대차계약에서 이에 관한 구체적인 내용이나 합의를 담고 있다면 계약 내용에 따라 해결할 수 있지만, 우리의 계약 현실에서는 이에 관한 내용이 전혀 없거나 ‘계약 종료시 원상회복한다’는 정도의 지극히 간단한 내용만이 기재되고 있어 구체적인 분쟁을 해결하기에는 미흡한 경우가 대부분이다. 더구나 이러한 사례는 매우 빈번히 발생함에 불구하고 관련 판례가 많지 않다. 그 이유는 대부분 1백만 원 이하의 소액사건이어서 재판에 이르기 전 임대차 종료 과정에서 우격다짐의 형식으로라도 억지로 해결되는 경우가 많기 때문이다. 또, 재판까지 가더라도 판결 선고를 위해서는 원상복구 비용을 입증해야 하는데 이를 위해 적지 않은 비용이 드는 감정이 필요한 관계로, 판결이 아닌 재판상 조정으로 마무리되는 경우가 많다. 건물을 빌려 사용하는 과정에서 불가피하게 발생하는 건물 마모나 사용은 용인될 수밖에 없다는 점에서, 생활을 위한 경미한 정도의 못질은 통상 허용된다. 그러나 이를 넘어서는 과도한 못질로 인한 건물 훼손에 대해서는 세입자에게 책임을 묻게 되는데, 판단 기준은 결국 상식이나 사회통념이 될 수밖에 없다. 결국, 건물 훼손이 과한지 여부는 임대차의 규모나 계약 내용 등 구체적인 사실관계를 고려하여 종합적으로 판단할 수밖에 없어 명확한 기준 제시가 어렵게 된다. 임대차계약 과정에서 위와 같은 사항을 계약서에 명시적인 문구
2014-05-09 17:10 -
‘계약위반시 자동해제된다’는 계약문구
매매나 임대차 등 부동산거래를 함에 있어 당초 계약 그대로 계약이 진행되는 경우는 거의 없다. 정도차이는 있겠지만 어느 일방이 대금을 지급하지 않는 등 당초 합의한 계약의 위반행위가 자주 발생하게 된다. 정해진 일자에 대금을 지급하지 않는 경우와 같은 계약위반행위가 발생했을 경우, 법적으로야 계약해제절차를 밟거나 계약이행소송을 제기하는 방법을 취할 수 있겠지만, 일반적으로는 즉각적인 법적 절차 보다 계약을 이행하지 못한 측의 의사를 물어 계약을 이행할 기회를 다시 부여하게 된다. 이 과정에서 ‘다시 부여된 약정날짜까지도 대금이 지급되지 못하면 상당한 불이익을 받거나 계약을 해제하더라도 무방하다’는 취지의 합의가 이루어지는 경우가 많은데, 이 과정에서 주의할 점이 있다. 다시 계약위반이 있을 경우에 손쉽게 계약을 종결하는 차원에서 ‘매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약은 자동적으로 해제된다’는 취지의 약정을 하게 되는데, 얼핏보면 약정한 기일까지 잔대금이 지급되지 못하면 매도인의 아무런 조치없이도 당연히 계약이 해제되는 것으로 오해될 수 있다. 하지만, 이 문구만으로는 그런 결과를 기대할 수 없다. 계약해제를 위해 이전등기서류준비와 같은 매도인의 동시이행의무의 이행제공행위는 필요할 수 있기 때문이다. ★ 대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 [부동산소유권이전등기말소등]부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등
2014-05-02 15:55
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농지취득자격증명의 대위신청
농지취득을 위해서는 농지취득자격증명을 구비해야하는데, 이 증명의 구비와 관련하여 많은 법률적인 문제가 대두되고 있다. 아래 판결 사안은, 채권자인 강화농협이 채권을 변제받지 못하자 채무자(박00)를 대위하여 토지에 대한 이전등기를 청구하여 승소한 후 이를 바탕으로 (강제집행을 위하여) 채무자 앞으로의 등기신청을 하였지만, 농지취득자격증명이 없음을 이유로 등기신청이 각하되자, 채무자를 대위하여 다시 관할관청인 인천 강화군 하점면장에 대해 농지취득자격증명을 요청하였지만 반려되자, 반려처분취소청구소송을 법원에 제기한 사안이다. 1심 재판부는 ‘반려처분이 적법하다’는 취지로 원고청구를 기각했지만, 2심재판부는 ‘반려처분이 부당하다’고 판단하였다. 판결요지는, (1) 채무자가 농지를 매수한 후 농업경영계획서를 작성하여 농지취득자격증명 발급신청을 하지 않는 경우에는, 채권자가 채무자 명의로 소유권이전등기를 마친 후 강제집행을 하기 위하여 채무자를 대위하여 농지취득자격증명 발급신청을 할 수 있다는 점과, (2) 이 경우에 시·구·읍·면의 장은 채무자 명의의 농업경영계획서가 존재하지 않더라도 채무자에게 농업경영의 의사가 있는지 여부를 다른 자료에 의하여 심사하여 농지취득자격증명 발급 여부를 결정하여야 하고, 단순히 채무자 작성의 농업경영계획서가 없다는 이유로 채권자의 농지취득자격증명 발급신청을 반려하여서는 안 된다는 점이다. 다음은 2심 판결인 서울고등법원 2014. 4. 11. 선고 2013누47803 농지취득자격증명반려처분취소 판결전문이다. <주문>1. 제1심판결을 취소한다.2. 피고가 2013. 3. 26. 원고에 대하
2014-04-21 12:40 -
연이은 세입자교체 과정, 아슬아슬한 줄타기와 다를 바 없다
전세경험이 있는 사람이면 누구나 알 수 있을 법한데, 기존에 세입자가 나가고 당일 내지 수일 내에 그 집에 다른 세입자가 들어오는 과정을 보고있노라면 마치 아슬아슬한 줄타기처럼 위험천만하다는 생각을 하지 않을 수 없다. 기존세입자가 나가면서 거의 동시에 새로운 세입자가 들어오게 되고, 그 새로운 세입자 역시 살던 집에 누군가 새로 들어올 예정에 있어, 한곳이라도 이사일정이 어긋나게 되면 큰 혼란이 발생할 수 밖에 없는 구조가 되기 때문이다. 게다가 집주인이 새로운 세입자로부터 보증금을 받아야만 기존 세입자의 보증금을 반환할 수 밖에 없는 경우가 많아 어느 한 곳에서 일정이 흐트러지게 되면 연쇄적으로 큰 혼란과 고통이 발생할 수 밖에 없다. 어느 집주인으로부터 최근 ‘ 계약만기는 몇 달 남았지만 공인중개사를 통해 기존세입자가 미리 다른 곳으로 이사가고 싶다는 의사를 피력하여, 이를 믿고 다른 세입자에게 그 집을 임대하는 계약을 체결하게 되었는데, 미리 이사가기로 한 일정이 변경된 때문인지 기존 세입자가 이사약속을 한 적이 없다고 말을 번복하게 되어 상황이 매우 심각하게 되었는데, 법률적으로는 어떻게 해결될 수 있는지 ’에 관한 질문을 받게되었다. 더구나, 약속을 어긴 바로 그 세입자는 현직 법조인이었다. 문제는 기존 세입자의 이사약속을 입증할 객관적인 증거가 전혀 없었다. 계약만기 이전에 미리 이사가겠다는 취지의 구두약속만을 믿고 공인중개사가 다른 세입자와 임대차계약을 체결하는 바람에 기존세입자의 약속을 입증할 객관적인 자료가 없었던 것이다. 이런 상황이 지속되면 새로운 세입자는 임대인의
2014-04-18 15:35 -
허위의 채권양도, 통정허위표시 선의 제3자로 인해 자칫 위험할 수도
다른 채권자의 집행을 피할 목적 등으로 임대차보증금반환채권과 같은 자신의 채권을 타인에게 허위양도하는 경우가 적지 않은데, 자칫 가장 양수인의 다른 채권자로부터 집행대상이 되면서 가장 채권양도로 인한 피해발생이 우려될 수 있다. 민법 108조에서 정하는 통정허위표시의 선의의 제3자 보호규정 때문이다. ★민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 최근에 선고된 대법원 2014. 4. 10.선고 2013다59753 추심금 판결은, 임대차보증금채권자인 임차인이 보증금채권을 타인에게 가장양도했는데, 가장양수인의 채권자(이 사건 원고, 변호사로서 자신의 변호사수임료채권에 대한 집행절차를 행사한 것으로 사료됨)가 이러한 양수금채권에 대해 압류 및 추심명령을 받은 후 임대인을 상대로 추심금청구소송을 한 사안에서, 추심채권자인 원고를 통정허위표시 보호대상인 제3자로 판단하였다. 그 결과 (누구에게든 보증금을 반환하면 되는 피고인 임대인으로서는 패소에 따른 실제 손해가 없다고 하지만), 채권을 허위로 양도한 임차인이 예기치않은 피해를 보게 될 처지가 되고 말았다. 통정허위표시의 외관을 형성하는데 있어 극히 주의가 필요할 수 있음을 잘 보여주는 사안이 될 수 있다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자와 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는
2014-04-18 15:34 -
임대차계약체결 후 잔금지급 사이에 이루어진 압류, 중개업자가 확인해야하는지
중개의뢰인을 위하여 부동산중개업자가 해야하는 거래대상 부동산에 대한 확인설명의무가 계약체결 이후에도 지속되는지에 관해 실무상 논란이 계속되다가, 2007. 2. 8. 대법원 2005다55008 판결이 선고되면서 적어도 이론적인 논란은 일단락되었다. 이 대법원 판결 선고 이전까지는 하급심판결의 결론이 서로 엇갈리는 것은 물론, 결론에 접근하기 위한 이론적인 구성 역시 제대로 정립되지 못하고 있었다. 위 판결은, “--구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제1항에 정한 “중개행위”에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다--“고 하여, 계약체결 이후에도 중개업자의 확인설명의무가 지속되는지 여부를 일률적으로 판단하지 않고, 구체적인 계약마다 개별적으로 판단해야하는 것으로 결론짓고
2014-04-14 15:18 -
경매낙찰자와 체결한 임대차계약, 위험할 수 있다
경매로 낙찰된 부동산이 아직 이전등기(정확히 말하자면, 경락잔대금납부)되지 못하고 있는 상태에서 이에 관한 임대차계약이 체결되는 경우가 적지 않다. 하지만, 잔금을 납부하기 이전의 낙찰자는 최고가매수신고인의 지위에 있을 뿐, 해당 부동산의 소유자는 아니라는 점에 유의할 필요가 있다. ★ 민사집행법 제135조(소유권의 취득시기)매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. 이러한 경우, 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 궁극적으로 소유권을 취득하지 못할 가능성도 있을 뿐 아니라, 소유권을 취득한다고 하더라도 잔금 납부를 위하여 경락부동산을 담보로 하는 선순위저당권이 설정될 수도 있어, 임차인보호에 문제가 없는지 여부를 충분히 고려하여야 한다. 아래 대법원판결은, ‘최고가매수신고인은 주택임대차보호법상의 적법한 임대권한자로 볼 수 없다’고 판단하였다. 이는 법 해석 자체만이 아니라 불측의 손해를 입을 수 있는 담보권자 보호를 위하여서라도 부득이한 해석이라고 보인다.★ 대법원 2014. 2. 27.선고2012다93794 배당이의☞ 경락과정에서 발생한 대출에 따른 저당권자가 저당설정 이전에 임대차계약을 체결한 임차인에 비해 배당순위에서 우선시되자, 임차인이 저당권자를 상대로 배당이의를 제기한 사안 1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를
2014-04-07 14:02
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토지 무단사용으로 인한 부당이득반환청구에서의 점유와 그 범위
국가나 지방자치단체 내지 인근 주민들에 의해 자신의 토지가 무단으로 사용되어지는 경우가 적지 않고, 이에 대해 금전을 청구하는 재판이 빈번하다. 길 내지 도로로 이용되는 경우는 공개적인 사용이 일반적이다보니, 대부분의 피고들은 일시적인 사용 자체는 인정하지만 법적인 점유사실은 부인하게되고, 점유에 따른 부당이득반환의무에는 수긍하지 못하는 것이 일반적이다. 점유하지 않은 일시적인 사용행위에 대해 금전청구를 하는 것은 실무상으로 쉽지 않은 바, 그 때문에 점유 여부와 점유범위를 두고 많은 다툼이 발생하고 있다. 다음 판결은, 원고 소유 임야에 진지, 참호 등 군사시설물을 설치한 대한민국을 상대로 부당이득반환청구소송이 제기된 사안인데, 군사시설물이 곳곳에 산재해있다는 점을 들어 임야전체를 대한민국이 점유하는 것으로 사실인정한 점에 특징이 있다(한편, 대한민국의 관습법상 법정지상권 항변은, 비록 항변이 인정되지는 않았지만 항변이 인정되더라도 금전청구를 면할 수 있는 것이 아니라 청구원인이 부당이득반환 아닌 지료로 바뀔 뿐 금전지급의무에는 차이가 없다는 점에서 별다른 큰 의미는 없다고 판단된다).★ 서울중앙지방법원 2014. 3. 19.선고 2011가단198720 부당이득금1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 가. 원고는 2008. 1. 18.부터 의정부시 000동 산 000 임야 129,946㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다.)의 소유자이다. 나. 피고는 이 사건 임야 중 별지 감정도 표시 ㉮ 내지 ㉳3 부분에 진지, 참호, 교통호 등 구조물(이하 ‘이 사건 구조물’이라 한다.)을 설치하고 이를 점유하고 있다. 다. 원고는 피고를 상대로 서
2014-04-02 18:23 -
건물소유자에 대한 토지소유자의 금전청구권
토지와 건물소유권이 분리되는 경우가 적지 않는데, 건물철거청구권은 별론으로 하고 지료 내지 부당이득반환청구를 함에 있어 몇가지 쟁점을 정리해보았다. 다른 특별한 사정이 없는 한, 건물철거청구권이 존재하는지 여부를 떠나서 토지소유자로서는 토지를 점유, 사용하는 자에 대해 사용료, 부당이득반환청구 내지 불법행위에 기한 손해배상청구 등 적절한 청구원인으로 금전청구를 할 수 있다. 그렇다면, 누구에 대해 금전청구가 가능할 수 있을까? 기본적으로 금전청구는 “토지”의 점유자를 상대로하는 것이어서 원칙적으로 건물주에 대해서만 가능하고, 건물을 점유하는 자에 불과한 건물임차인, 건물유치권자 등에 대해서는 원칙적으로 불가능하다는 점을 유념해야 한다. ★ 대법원 2008.7.10. 선고 2006다39157 판결 【사용료】 [1] 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않은 경우에도 그 부지를 점유한다고 보아야 하는지 여부(적극)[2] 건물의 소유명의자가 아닌 자도 실제로 그 건물을 점유하고 있다면 그 건물의 부지를 점유하는 자로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)【이 유】 상고이유를 본다.<중략>사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다( 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조). 한편, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분
2014-04-02 18:21 -
농지취득자격증명을 얻지 못한 공매낙찰자의 부당이득반환청구
매도인의 하자담보책임, 농지취득자격증명의 의미, 경․공매가 동시진행될 때의 법률관계 등 여러 가지 쟁점을 다루는 판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2014. 2. 13.선고 2012다45207 부당이득금반환 판결인데, 공매절차에게 원고에게 매각이 결정된 후 대금완납까지 이루어지고 이 대금이 채권자인 피고들에게 배분되기까지 했지만, (공매대상물이 농지여서) 농지취득자격증명을 얻어야 이전등기가 가능함에도 불구하고 원고가 이를 득하지 못해 이전등기를 마치지 못하고 있던 중, 해당 농지에 대해 진행된 경매절차에서 타인에게 해당 부동산이 낙찰되고 (농지취득자격증명을 거쳐 )이전등기까지 마쳐버리게√되자, 매도인의 하자담보책임에 근거하여 대금을 배분받은 피고들에게 반환을 청구한 사안이다. 대법원은, 법리상으로 민법 578조, 576조에 따른 하자담보책임을 물을 수는 없다는 취지로 원심을 파기하였다( 원고는 대금을 납부하고도 소유권을 취득하지 못한 이상, 부당이득반환청구 등 다른 청구원인을 통해 납부한 대금을 반환청구하는 것은 가능할 것으로 짐작된다). 원심은 그 판시 증거를 종합하여, 송00 소유인 이 사건 부동산에 주식회사 서울은행이 채권자인 가압류 등기가 마쳐져 있었는데, 그 후 서대문세무서가 송00의 국세 체납을 이유로 위 부동산에 압류등기를 마치고 한국자산관리공사에 이 사건 공매 대행을 의뢰한 사실, 원고는 이 사건 공매절차에 입찰하여 이 사건 부동산을 매수하는 매각결정을 받고 대금을 완납하였으나 농지법에서 정한 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 마치지 못한 사실, 한국자산관리공사는 원고가 납부한 매각대
2014-03-31 11:21 -
압류된 이후에 성립된 유치권의 효력 (2)
압류 이후 유치권의 효력(대법원 2014. 3. 20.선고 2009다60336 유치권부존재확인 대법원전원합의체 판결) 민사집행법에 기한 경매개시결정(압류) 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효에 반해서 무효로 인정하는 것이 기존의 확고한 대법원 판례였다. ★ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.★ 민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.★ 대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결【토지인도】채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다.★
2014-03-31 11:17 -
할인분양금지약정에 따른 손해배상청구
아파트 분양시장의 불황에 따른 미분양증가, 이에 따른 할인분양과 이로 인한 기존 수분양자들과의 갈등과 분쟁이 끓이지 않고 있다. 이 와중에 울산의 모 재건축조합아파트의 시공사이자 조합의 위임을 받아 직접 수분양자를 모집한 대림산업주식회사가 조합원들에게 한 할인분양금지약정을 위반하였음을 이유로 하여 손해배상책임이 있다는 판결이 선고되어 소개한다. 울산지방법원 2014. 2. 12.선고 2013가합2920 손해배상(기) 사건이다. 1. 기초 사실 가. 당사자들의 지위 원고들은 00아파트1지구 주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)의 조합원들이자 위 조합으로부터 울산 동구 00동 629 일대 00동 만세대 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 전용면적 130.99㎡(49평형)를 분양받은 사람들이고, 피고는 이 사건 조합과 사이에 이 사건 아파트 총 1,475세대의 신축공사에 관하여 공사도급계약을 체결하고 이 사건 조합으로부터 위임을 받아 직접 수분양자를 모집한 회사이다. 나. 이 사건 조합과 피고 사이의 공사도급계약의 체결 및 아파트의 신축 1) 이 사건 조합은 2007. 9. 10. 이 사건 아파트를 재건축할 시공사를 선정하기 위하여 입찰공고를 하였고, 2007. 9. 17. 피고를 비롯한 여러 업체가 현장설명회를 가진 후 2007. 10. 9. 피고를 비롯한 3개 업체가 입찰에 참여하였다. 2) 피고는 위 입찰 당시 이 사건 조합에, 이 사건 아파트를 신축함에 있어 조합원들이 부담하여야 할 부담금을 입주시에 조합원들로부터 지급받고, 조합원들의 이주비용으로 각 조합원 1세대 당 5,000~5,500만 원을, 이사비용으로 각 조합원 1세대 당 200만 원을
2014-03-28 04:34