서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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경매부동산 위의 전세권에 대한 압류 및 추심채권자에 의한 배당요구와 전세권소멸
경매 중인 부동산 위의 전세권이 매각으로 소멸하는지 여부에 관하여, 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제3항에서는 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”고 하고, 동조 제4항에서는 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”고 규정하고 있다. 즉, 전세권자의 배당요구 여부에 따라 인수 내지 소멸이 결정되는 구조인 셈이다. 그렇다면, 경매 중인 부동산에 설정된 전세권자의 채권자가 압류 및 추심명령을 받아 경매법원에 배당요구를 했다면, 이 전세권은 소멸될 수 있을까? 이 점에 관해서는 아직 대법원판결이 존재하지 않는다. 민사집행법 91조에 의하면, 전세권이 매각으로 소멸하려면 원칙적으로 전세권자가 직접 배당요구하거나 또는 전세권자에 대한 채권자가 대위하여(배당요구권도 채권자대위에 적합한 권리임) 배당요구할 수 있음에는 별다른 의문이 없을 것이다. 또, 압류명령 자체를 배당요구로 볼 수 없다는 점에 대해서도 실무상 다툼이 없어 보인다. 압류는 채권의 수령을 금지하는 집행절차에 불과하여 배당요구와는 차이가 있기 때문이다. 그렇다면, 압류를 넘어 추심명령까지 받은 채권자가 이를 기화로 경매법원에 대해 전세권자에게 지급될 금원을 채권자 자신에게 지급할 것을 요구했다면, 전세권은 소멸될 수 있을까 ? 최근에 이 점에 관한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 낙찰된 경매부동산을 취득한 자가 전세
2014-03-24 12:20 -
부동산중개업자의 확인설명의무위반과 행정처분
중개업자의 불성실한 확인설명으로 손해를 입고서 중개업자나 중개협회를 상대로 민사상 손해배상청구를 하는 재판은 비교적 자주 발생하지만, 불성실한 확인설명으로 인한 업무정지처분과 이에 대한 행정소송은 비교적 드문 편이다. 다음의 대구지방법원 2014. 3. 7.선고 2013구합3124 부동산중개업 업무정지등처분취소판결은, 업무정지 2개월에 처해진 중개업자가 행정청을 상대로 하여 업무정지처분의 취소를 구한 사안인데, 중개업자가 1심에서 패소하였다. 1. 처분의 경위 가. 원고는 부동산중개업 등록을 마친 후 대구 동구에서 ‘00부동산중개사무소’를 운영하고 있다. 나. 피고는 2013. 9. 17. 원고에게 다음과 같은 이유로「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제39조 제1항 제5호 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2] 제6호를 적용하여 업무정지 3개월(정지기간 2013. 10. 1.~2013. 12. 31.)의 처분(이하 ‘당초처분’이라 한다)을 하였다. 다. 원고는 이에 불복하여 2013. 9. 25. 행정심판을 청구하였고, 대구광역시행정심판위원회는 2013. 10. 31. ‘당초처분을 업무정지 2개월 처분으로 변경한다’는 재결을 하였다. 원고는 2013. 6. 23. 대구 동구 00 다가구주택 201호(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 하고, 위 다가구주택을 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 임대인 손00과 임차인 김00 사이의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 중개하면서, 중개대상물 확인·설명서의 일부 항목의 기재를 누락하는 등 중개대상물에 관하여 성실하고 정확하게 설명해야할 의무를 위반하였다. 라. 피
2014-03-17 19:06 -
곰팡이(결로)발생과 임대차계약해지
임대차한 집에 곰팡이나 결로가 발생하여 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다. 임차인의 특별한 생활습관잘못에 기인한 경우가 아닌 한 곰팡이(결로)발생은 대체로 임대차목적물인 건물구조의 문제 때문인 경우가 많다. 그런데도 임대인이 적절한 보수나 조치를 해주지 않는다면, 임차인의 비용으로 곰팡이 제거를 한 다음 그 비용을 임대인에게 청구하거나, 이로 인해 발생한 임차인의 손해를 배상받는데는 법적으로 큰 문제는 없을 것이다. 임대인의 의무위반이 분명하기 때문이다. 물론, 발생한 곰팡이나 결로의 정도가 금전을 청구하기에도 미치지 못할 정도로 경미한 경우에는 그렇치않을 수 있다. ★민법 제623조(임대인의 의무)임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.★ 대법원 2012.6.14. 선고 2010다89876,89883 판결 [손해배상(기)·건물명도][공2012하,1215][1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.[2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에
2014-03-12 17:30 -
구조상 독립성이 미달한 집합건물점포의 분양과 계약해제
‘집합건물의 개별 구분점포가 집합건물법에서 요구하는 구조상 독립성을 갖추지 못했다면 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있다’는 취지의 판결이 선고되어 소개한다. 쇠락하는 쇼핑몰을 되살리는 차원의 일괄임대를 추진하는 과정에서 구분점포를 식별하는 경계표석 자체가 망가뜨려지는 경우가 많이 발생하는 상황에서, 매우 의미있는 판단으로 보인다. ★ 서울서부지방법원 2014. 1. 17.선고 2012가단32297 부당이득금반환등<주문>1. 피고는 원고에게 83,676,600원과 이에 대하여 2012. 7. 16.부터 2014. 1. 17.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 원고 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.4. 제1항은 가집행할 수 있다.<이유>1. 기초 사실 가. 피고는 서울 은평구 대조동 240 팜스퀘어 건물 중 16층(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)을 2010. 5. 6. 주식회사 한국토지신탁으로부터 매수한 후 이에 관한 분양사업을 시행한 회사이다. 피고는 이 사건 상가에 관한 수분양자를 모집하면서 “피고가 이 사건 상가를 분할하여 등기 분양한 후 수분양자들로부터 이를 다시 임차하여 그곳에서 초대형 ‘예스마레 패밀리 뷔페 레스토랑(이하 ‘이 사건 레스토랑’이라 한다)’을 운영하며, 이를 통해 10년 동안 고율의 확정 수익을 수분양자에게 지급하겠다”라는 취지의 광고를 하고, 이 사건 상가를 300여 개의 점포로 나누어 분양하였다. 이 사건 상가는 2011. 2. 24. 16에이(A)-001호 ~ 16에이-0012호의 12개 호에서 16에이(A)-001호로 합병되었다가 같은 해 3. 14. 다시 240개 호로 분할되었고, 이후 그 중 3개 호가 각 26
2014-03-12 17:27 -
가계약은 어떤 법적 효력이 있을까
필요한 내용을 정확하게 계약서에 담아두는 작업만큼 부동산거래에서 중요한 것은 없다고 해도 과언은 아니다. 하지만, 실제로는 계약서작성에 매우 소홀한 것이 현실이다. 다음에서 소개할 울산지방법원 2014. 1. 29.선고 2013나508 소유권이전등기 판결은, 정식 매매계약서형식으로 작성되지 못한 채 “약정서”라는 제목으로 간략한 내용으로 만들어진 합의가 매매계약으로서의 효력이 있는 것인지, 효력이 있다면 구체적으로 어떤 효력을 가질 수 있는지가 쟁점이 되었는데, 계약의 일반적인 해석원칙에 부합하여 제목에 국한하지 않고 체결된 경위, 계약의 내용 등을 종합하여 판단하는 방법을 통해, 약정서의 효력으로 피고에게 원고에 대한 이전등기의무를 인정하였다. 종종 “가계약”이라는 형식으로 섣불리 계약서를 작성하는 관행, 이런 문서형식도 아예 갖추지 못한 채 일부 대금만 먼저 입금하는 식의 그릇된 거래관행에 경종을 울리는 판결이라고 할 수 있다. 1. 기초사실 가. 피고는 1978. 6. 7. 울산 00군 00면 산00 임야 30,744㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이를 소유하여 오던 중 이 사건 임야를 타에 매도하기 위하여 여러 중개업자를 통하여 매수자를 물색하고 있었다. 나. 피고의 임원들은 신00의 중개로 이00에게 이 사건 임야를 평당 8만 원에 파는 것에 대하여 논의한 적도 있었는데, 이xx이 소개한 원고가 이 사건 임야를 평당 85,000원에 매수하겠다는 의사를 밝히자 피고의 임원들은 위 임야를 평당 85,000원에 매도하기로 의결하였다. 다. 이에 매수인인 원고의 대리인 이##, 중개업자인 이xx, 매도인인 피고의 회장 김00, 총무 김$$는 2012. 3.
2014-03-10 11:37
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경매로 인한 공유지분취득할 때, 공유물분할판결 여부에 대해 사전조사해야
실제 가치보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 이점 때문에 경공매로 나온 공유지분취득에 대해 관심이 높다. 공유지분취득자는 지분취득 그 자체 보다는 지분취득 이후 현물분할 내지 경매분할이라는 공유물분할청구를 통해 취득한 지분을 높은 가격에 환가하는 것을 염두에 두는 경우가 많다. 하지만, 이 과정에서 해당 지분 경공매 이전에 공유자들 사이에 이미 공유물분할재판이 있었는지를 살펴볼 필요가 있다. 지분취득 이후에 일정한 방향으로 공유물분할재판을 염두에 두고 있었지만, 이미 그 이전 공유자들 사이에서 기대한 것과 다른 방향의 현물 내지 경매분할이 재판으로 결정되어진 경우가 적지 않기 때문이다. 이전 공유자들간의 공유물분할재판은 조정이 아니라 판결의 형식이라면 등기되지 않더라도 물권변동효력이 발생하는 형성력이 있어, 그 후 지분취득자도 해당 판결의 효력에 구속될 수밖에 없다. 때문에, 해당 지분에 대한 공유물분할재판 여부에 대해 입찰 이전에 대법원도서관 판결열람을 통해 반드시 확인할 필요가 있다. ★ 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.★ 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.★ 대법원 2013. 11. 21.선고 2011두1917 양도소득세부과처분취소◇ 공유부동산을 현물분할하는 내용의 조정조서에 부동산에 관한 물권의 취득에 있어 등기를 요하지 아니하는 민법 제187조 소정의
2014-03-03 17:36 -
계약명의신탁 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환청구과 소멸시효
부동산실명법상에 따라 명의신탁약정 및 이에 따른 등기는 무효를 원칙으로 하지만, 계약명의신탁에서 거래상대방인 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 거래의 안전을 도모하는 차원에서 등기로 이루어진 물권변동을 유효로 하고 있다(동법 4조 2항 단서). 따라서, 계약명의신탁의 서술구조는 매도인이 악의인 경우와 선의인 경우로 크게 나뉘게 된다. ★ 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 먼저, 매도인이 악의인 경우에는 명의신탁약정의 효력이 무효이고 수탁자 앞으로의 등기 역시 무효이어서, 신탁자는 수탁자에 대해 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수는 없지만 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구권 행사는 가능하다. 반면, 매도인이 선의인 경우에는 법리가 크게 달라진다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 여전히 무효이어서 신탁자는 명의신탁약정의 유효임을 전제로 한 어떠한 청구권도 가지지 못하지만, 수탁자는 해당 부동산에 대해 유효하게 소유권을 취득한 것으로 취급되기 때문이다(동법 4조 2항 단서). 하지만, 근본적으로 명의신탁약정이 무효인 이상 수탁자의 소유권취득은 법률상 원인이 없게 되는 것으로 취급될 수 밖에 없어 신탁자는 수탁자에 대해 부당이득반환을 구
2014-02-24 16:13 -
임대차보증금의 반환지연에 따른 지연손해금 청구의 법리
임대차계약 종료에도 불구하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하게 되어 부득이 소송이 제기될 때, 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지, 그 범위는 어떻게 되는지의 문제에 대해 정리해보고자 한다. 임차인의 보증금반환청구권은 임대차목적물 인도의무와 동시이행관계에 있어, 임대차목적물 인도 이전에는 지연손해금을 청구할 수 없음이 원칙이다. 그 때문에 임차인이 목적물을 계속 점유하는 상태에서의 통상적인 보증금반환 판결주문은 “피고(임대인)는 원고(임차인)에게 서울 서초구 000동 00호를 인도받음과 동시에 000원을 반환하라”가 된다. 즉, 지연손해금이 가산되지 못하는 형식인 것이다. 그런데, 판결 후에라도 임대차목적물을 인도(이사)할 수 있다는 임차인의 입장을 감안하면, “서울 서초구 000동 00호를 인도받음과 동시에 000원 및 이에 대한 위 부동산 인도일 다음날부터 다 갚는 날까지 00%의 비율에 의한 금원을 지급하라”는 판결주문이 필요할 수 있다. 이런 판결주문이 법리상 가능할 수 있을까? 임차인이 이런 형식의 판결주문을 선고받게되면 인도(이사)한 사실을 집행기관에 입증하여 해당 임대차목적물 경매과정에서 보증금 원금 뿐 아니라 판결에 기재된 지연손해금까지도 배당받을 수 있게 되지만, 만약 지연손해금이 부가되지 못한 판결을 선고받게 되면 부동산인도 이후의 지연손해금에 대해 당연 배당은 불가능하고, 대신 지연손해금청구소송을 별도로 제기하여 다시 판결받아야하는 번거로움이 있게된다. 재판은 변론종결시점(보통은, 선고기일 직전 재판기일임)의 권리의무 관계를 판단하는 것이 원칙인데
2014-02-20 18:01 -
국내거소신고와 주택임대차보호법상의 대항력
재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에서의 재외국민, 외국국적동포가 국내에서 주택임대차계약을 체결하고 그 곳에 국내거소신고를 했다면 주택임대차보호법상의 대항력으로 인정될 수 있을까 ? 이 점에 관해 의미있는 하급심판결이 선고되어 소개한다(2014. 2. 현재 항소심 진행 중이고, 필자는 임차인인 피고를 대리하고 있다). 임대차한 아파트를 낙찰받은 원고가 기존 임차인이었던 피고를 상대로 건물인도소송을 제기하자 피고에 의해 임대차보증금청구의 반소가 제기된 사안인데, 특징은 다음과 같다. 가장 의미있는 판단은, 거소신고의 효력을 임대차보호법상 대항력취득을 주민등록으로 볼 수 있는지에 관하여 재외국민과 외국국적동포의 차이를 인정한 기존 대법원판결의 취지를 유지하는 한편, 임차인이 재외국민이고 임차인의 가족이 외국국적동포인 경우 가족의 거소신고로 임차인에게 대항력이 인정되는지를 판단한 첫 사례라는 점이다. 아울러, 이 판결은, 재외국민의 경우 주택임대차보호법상 주민등록을 마칠 수 없고 그렇다고 하더라도 현행법상 국내거소신고로는 주민등록의 효력까지 갈음할 수는 없어 재외국민에 대한 주택임대차보호법의 보호가 불가능할 수 있다는 입법상의 불비까지 지적하였다. 부차적으로는, 이 건 판결선고 이전에 진행된 인도명령절차에서의 인도명령인용결정에 따른 강제집행을 유예받는 차원에서 피고에 의해 작성된 “조만간 자진명도하겠다”는 취지의 각서에 대한 해석을 어떻게 해야할 것인지도 함께 심리되었다는 점에 특징이 있다. ★ 서울중앙지방법원 2013. 11. 1.선고 2013가합522652(본소) 건물인도 등 청구의 소,
2014-02-17 13:03 -
임대차계약임에도 전세권등기된 경우, 임대인에게 큰 낭패될 수 있다
실제로는 차임이 있는 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금의 담보를 원하는 임차인의 희망에 따라 (임대차목적물에 대해) 전세권설정등기가 이루어지는 경우가 적지 않은데, 자칫 임대인에게 큰 낭패를 불러올 수 있다. 임대인과 임차인 사이에만 법률관계가 머물러있지 못하고, 전세권등기에 대해 저당권이 설정되거나 임차인에 대한 다른 채권자에 의해 전세권부 채권(가)압류가 이루어지는 경우에는 임대인에게 예기치않은 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 임차인의 차임연체가 대표적인 경우인데, 다른 이해관계인이 없다면 연체된 차임을 공제한 보증금을 정산하면서 전세권등기를 말소하면되지만, 앞서 본 바와 같이 전세권등기에 대한 저당권이 설정되거나 전세권부채권(가)압류가 이루어지게 되면 임대인의 차임공제주장이 여의치않을 수 있다. 분쟁은, 임대인이 임차인 등을 상대로 전세권말소등기를 청구하거나, 임차인의 채권자가 임대인을 상대로 추심금 내지 전부금소송으로 전세금반환을 청구하는 형태로 이루어지게 되는데, 민법 108조 통정허위표시의 선의의 제3자 보호에 따라 임대인의 차임공제주장이 받아들여지지 못할 수 있기 때문이다. ★ 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.★대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결 [전세권설정등기등말소][1] 전세권이 담보물권적 성격을 아울러 가지고 있는 이상 부종성과 수반성이 있기는 하지만, 다른 담보권과 마찬가지로 전세권자와 전세권설정자 및 제3자 사이에 합의가 있으면 그 전세권자의 명의를 제3자
2014-02-10 11:08
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유치권에 의한 경매와 소멸주의, 인수주의
담보권의 실행을 위한 경매에 있어서는 매각에 의해서 부동산 위에 존재하는 제한물권 등의 부담은 매수인이 인수하는 것이 아니라 소멸하는 것이 원칙이다(민사집행법 91조 2,3,4항)★ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 유치권에 기한 경매의 경우에도 이런 소멸주의가 적용되는가에 관해서는, 학설은 견해가 나뉘고 있다. 유치권에 기한 경매가 형식적 경매라는 점에서 현금화자체의 목적범위 내에서 목적부동산 위의 부담은 그대로 매수인에게 인수하게 하는 것이 타당하다는 견해가 있는 반면, 형식적 경매라고 하더라도 담보권의 실행을 위한 경매의 예에 의하여 실시하도록 하고 있는데다가, 매수의 실효를 위해서라도 소멸주의가 타당하다는 견해가 있다. 판례는, 경매법원의 매각조건변경을 통해 예외적으로 인수주의가 가능하지만, 다른 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 소멸주의 입장을 취하고 있다. 공유물분할판결에 기한 경매에서 소멸주의 원칙을 취한 입장을 그대로 견지하고 있는 셈이다(대법원 2006다37908 판결). ★ 대법원 2011. 6. 15.선고 2010마1059 유치권신청에의한임의경매결정에대한즉시항고 1. 민사집행법 제274조 제1항은 “유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법,
2014-02-03 11:32 -
부합(附合)의 법리, 정확히 이해할 필요 있다
민법상 부합 이론이 부동산 분쟁 과정에서 생각 이상으로 자주 등장하고는 한다. 이와 관련하여 두 가지 사례를 소개한다. 먼저, 토지와 지상건물을 낙찰받은 의뢰인이 낙찰받은 해당 지상건물과 연이어 지어진 미등기건물의 처리를 위해 1년 전에 사무실을 방문했다. 이미 여러 차례 경매 경험도 있었던 이 의뢰인은 상담 시작부터 자세한 설명을 생략한 채 미등기건물의 법정지상권 성립 여부에 대한 답변을 요구했다. 토지와 미등기건물의 소유자가 동일했고 미등기건물 건축 이전에 토지에 설정된 저당권도 없어 언뜻 보면 법정지상권 성립이 가능한 것으로 오해할 수 있었다. 하지만 필자는 법정지상권의 성립요건에 관한 답변은 보류한 채, 의뢰인이 낙찰을 통해 미등기건물의 소유권까지 취득하였는지 여부에 주목했다. 바로 부합 이론을 검토한 것이다. 등기된 본건물과 미등기건물이 연이어 건축된 것으로 보여 의뢰인에게 자세히 질문한 결과, 미등기된 건물이 본건물에 부합된 것으로 결론내릴 수 있었다. 법정지상권은 (낙찰받은) 자기 소유의 토지 위에 타인 소유의 건물이 있을 때 그 철거 여부를 다루는 문제인데, 문제의 건물이 타인이 아니라 자신의 것이라면 법정지상권 성립 문제는 원천적으로 발생하지 않게 된다. 위 사안에서 (미등기건물에 대한 정당한 대금납부 여부를 떠나서) 미등기건물은 본건물과 함께 의뢰인에게 낙찰되었으므로, 미등기건물을 전 소유자가 점유하고 있다면 전 소유자에 대한 (미등기) 건물인도청구로 마무리하면 될 뿐, 법정지상권이 없음을 이유로 건물에 대한 철거를 청구하는 것은 잘못된 소송 방식인 셈이다. 다음은, 인접한 토지
2014-01-29 11:46 -
기획부동산업자에 대한 사기사건 판결문
최근 선고된 기획부동산업자에 대한 사기사건( 및 배상명령) 판결문을 소개한다. 울산지방법원 2013. 12. 20.선고 2013고단3393 사기, 2013초기978 배상명령신청 사건인데, 동계올림픽 개최 등 호재를 빌미로 강원도 평창 소재의 땅에 대해 사기행각을 벌인 사건이다. 매입한 부동산을 터무니없이 비싸게 파는 구조가 바로 기획부동산의 요체이어서, 바가지를 씌우기 위한 허위과장광고는 기본이고, 심하면 형사적인 사기가 될 수 있는 터무니없는 거짓말도 동원될 수 밖에 없는데, 이 사건 역시 기획부동산의 구조를 그대로 보여주는 케이스라고 할 수 있다. <주 문>피고인을 징역 6월에 처한다.피고인은 배상신청인 이00에게 4,500만 원, 이**에게 2,200만 원, 전00에게 2,250만 원을 각 지급하라.위 명령은 가집행할 수 있다.<이 유>범 죄 사 실 피고인은 2010. 5. 20. 서울중앙지방법원에서 사기죄로 징역 2년을 선고받아 2010. 12. 9. 그 판결이 확정되었다. 피고인은 2006. 8. 15.경 서울 송파구 신천동 00회관 9층에서 ‘00건설’ 주식회사 송파지점을 운영하다가 2006. 11. 15.경 ***건설(주)을 설립하여 운영하였다. 위 회사들은 오로지 부동산 전매차익으로만 운영되는 회사로서 대표이사는 토지를 구입하여 상정가액(평당 토지취득가격 및 매입부대비용에 급여, 임대관리비, 전화요금, 답사비 등이 포함된 사무실 유지비를 더한 금액) 및 판매가액(평당 상정가액에 판매수당을 지급하기 위하여 가산한 금액으로서 고객에게 판매할 수 있는 최저의 평당 금액)을 정하여 각 이사, 영업실장 및 부장들에게 당해 토지의 개발가능성 및 매도조건 등을 고지하는 업무를 맡고, 각 이사, 영업실장 및 부장들은
2014-01-20 11:23 -
가압류와 시효중단
가압류로 인한 시효중단의 효과는 있지만, 가압류의 시효중단효력이 언제까지 지속될 수 있는지에 대해 오해가 있다. 예를들어 보자. 지금부터 약 24년 전에 甲이 乙에게 돈을 빌리고 돈을 갚지 못하고 있던 중 약 15년 전에 乙로부터 부동산에 가압류를 당한 상태로 대여금 청구라는 본안판결없이 이 상태가 지금까지 지속되는 있는 사안을 가정해보자. 24년 전 채권채무관계를 이유로 그로부터 9년 후에 가압류가 되었다면, 그로 인해 9년간 지속되어 오던 채권의 소멸시효는 중단되게된다. ★ 민법 제168조(소멸시효의 중단사유)소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.1. 청구2. 압류 또는 가압류, 가처분3. 승인 하지만, 가압류한 이후로도 10년이 흘렀다면 채권은 소멸한다고 볼 수 있지 않을까 생각할 수 있는데, 그렇지않다. 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전 효력이 존속하는 동안은 계속되기 때문이다. ★ 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다11102 판결[가압류결정취소] [1] 민법 제168조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인데 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 할 것이므로 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다.[2] 민법 제168조에서 가압류와 재판상의 청구를 별도의 시효중단사유로 규정하고 있는데 비추어 보면, 가압류의 피보전채권에 관하여 본안의 승소판결이 확정되었다고 하더라도 가압류에 의한 시효중단의 효력이 이에 흡수되어
2014-01-13 18:19 -
경공매로 취득한 상가점포와 중복업종제한
기본적으로 어떤 업종을 선택하여 영업할 것인지는 개인적인 자유이지만, 집합건물 내에서의 여러 상가점포간에는 점포간 중복업종을 금지하거나 아니면 특정업종으로 한정하여 영업을 하는 식으로 업종제한이 널리 이루어지고 있는 것이 현실이다. 판례도 그 필요성을 인정하여 기본적으로 이와 같은 업종제한의 시도를 유효한 것으로 보고 있다. 그럼에도 불구하고, 경쟁이 치열해지거나 업황이나 주변상권 등의 변화로 인해 같은 상가 내에서 같은 업종의 영업이 이루어지거나 지정된 업종을 위반하여 영업이 이루어지는 경우가 잦아지면서 영업제한약정이나 규약을 위반하여 영업한 자의 영업행위를 중지해 달라는 재판이 많이 발생하고 있는데, 이러한 소송유형을 실무상으로는 “중복(동종)업종금지” 내지 “경업(競業)금지” 재판이라고 부른다. 상가업종제한의 법적인 근거는, 크게 두 가지로 구분될 수 있는데, ① 첫 번째는 상가건물 분양 당시 분양계약서상에 기재된 “지정업종준수” 내지 “중복업종금지”에 근거한 것이고, ② 두 번째는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하, 집합건물법이라고 함)에서 정하는 (관리)규약에 근거한 제한이다. 상가의 경우마다 업종제한의 근거가 다를 수 있는데, 분양계약서와 규약 둘 중에 하나만에 근거를 둔 경우, 분양계약서와 규약 모두에 업종제한이 있는 경우 등 다양한 형태가 존재하고 있다. 업종제한이 있는 상가 내 점포가 일반매매가 아닌 경매나 공매로 이전된 경우 이를 취득한 자나 그로부터 다시 임차받은 자도 업종제한의무를 부담하게 되는 것일까? 위에서 본 업종제한의 두가지 근거에 따라 나누어서 살펴볼 필요가
2014-01-06 15:14
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신탁 부동산 거래, 반드시 신탁원부까지 살펴야
신탁된 부동산에 관한 법률관계는 부동산등기부 뿐 아니라 신탁원부까지 살펴야 한다는 사실이 간과되어지는 경우가 적지 않다. 신탁원부는 등기소에 비치되어 누구나 발급받을 수 있도록 하여 신탁된 해당 부동산의 권리관계를 공시하는 역할을 하기 때문에 향후 법적인 분쟁에서 등기부와 동일하게 취급되는 매우 중요한 서류임에도 불구하고, 신탁원부에 대한 고려없이 함부로 거래하여 선의의 피해자가 양산되곤한다. 영조주택이라는 건설사가 “영어도시마을”로 홍보하면서 유명세를 탔던 부산 강서구 명지동 영어도시퀸덤아파트에 대한 최근 대법원판결 역시 그러하다. 해당 부동산이 신탁등기된 상태임데도 “대한리츠”라는 분양회사를 믿고서 신탁원부를 제대로 고려하지 않은 채 분양회사와 계약한 후 분양회사가 지정한 계좌로 대금을 납부하고 입주했지만 그 대금이 신탁회사에 제대로 입금되지 않게되자 수백명의 입주민들이 신탁회사로부터 인도소송을 당한 사건인데, 최종심인 대법원판결에서 결국 입주민들이 패소하고 말았다. 이 사건 1심판결에서는 입주민이 승소하였지만, 그후 2심과 3심에서 패소판결이 선고되어 결국 선의의 입주민들은 아무런 보상을 받지 못한채 집을 비워줘야하는 처지에 놓였다, 판결원문을 자세히 소개키로 하되, 사안을 이해하는 차원에서 사실관계가 서술된 2심판결을 먼저 소개한다. 부산지방법원 2012. 11. 9.선고 2012나9246 건물명도 등 사건이다. 1. 기초사실 가. 주식회사 대한리츠(이하 대한리츠라고만 한다)는 부산 강서구 명지동 3230-11 등 지상에 영어도시퀸덤1차 아파트 2,866세대(이하 이 사건 아파트라고 한다)를 신
2013-12-30 09:46 -
임대차계약시 기존 임차권등기에 대한 중개업자의 확인설명의무범위
임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 전 임차인에 의해 등기부에 등재된 임차권등기가 말소되지 않고 있다면, 중개업자는 임차인을 위해 어떤 범위의 확인설명을 해야할까? 임차권등기는 주택임대차보호법에 따른 제도로서 임대차보증금을 반환받지 못한 채 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되는 기존 임차인에게 기존 임대차목적물에 주민등록을 그대로 유지하는 것과 같이 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 목적으로 이용되는 것이 일반적이다. 그런데, 이렇게 임차권등기가 된 주택에는 다른 임차인이 임대차계약을 하고서 주민등록과 확정일자를 받더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하게되는 점에서 임대차계약시 유의할 필요가 있다. ★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을
2013-12-23 21:53 -
압류된 이후에 성립된 유치권의 효력 (1)
민사집행법에 기한 경매개시결정(압류) 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효에 반해서 무효로 인정받지 못하게 된다. 압류 이후에 다른 채권자 앞으로 점유를 이전하는 행위도 압류의 효력에 반하는 처분의 한 방편으로서 무효가 될 수 있기 때문이다. 따라서, 유치권의 다른 요건, 예를 들어 견련성있는 채권발생 등은 압류 이전에 이루어졌지만, 점유이전이 압류 이후에 된 경우에도 유치권성립에 제한이 있게 된다.★ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다. ★ 민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다. ★ 대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결【토지인도】채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채
2013-12-16 11:53 -
임차권등기를 소홀히 하여 낭패 본 사연
임대차계약기간이 끝나 보증금을 받고 이사를 나오려고해도 집주인의 사정으로 부득이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사하게 되는 경우가 적지 않다. 이럴 때는 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 유지를 위해 반드시 임차권등기를 해두는 것이 원칙이다. ★주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다 그럼에도 불구하고 이런 절차를 번거롭게 생각하고서, 새로 이사 간 장소로 주민등록을 옮기지 않고 주민등록을 기존처럼 유지한 채 기존 임대차목적물에 간단한 짐을 그대로 두는 정도로 하여 외부적으로는 임대차관계를 지속하는 것처럼 조치하는 경우도 많다. 최근 필자는 이런 정도의 조치 때문에 큰 낭패를 보게 된 의뢰인의 상담을 받게 되었다. 이 의뢰인은 서울 소재 원룸을 보증금 5천만원에 임대차계약하면서 살다가 계약기간 이후 다른 곳에 이사가면서 보증금을 받지 못해 주민등록을 그대로 두었다. 번거롭다는 이유로 임차권등기를 생략했기 때문에 부득이 주민등록을 옮길 수 없
2013-12-09 18:55 -
신분증 위조 전세사기, 예방은 거의 어렵다
월세로 임차하는 척하면서 임대인의 신분증 등의 정보를 취득하고 해당 집에 거주까지하는 것을 기화로 마치 자신이 집주인인 척 하면서 해당 물건을 전세로 내놓고서 보증금을 가로채는 사기범행이 끓이지 않고 있다. 최근에는, 아예 이런 사기범 일당이 부동산중개업소를 차려놓고서 조직적으로 임차인을 물색하여 이런 사실을 알지 못하는 여러 세입자들이 피해를 입는 바람에 피해금액이 무려 30억원에 달하는 사고가 발생했다는 보도가 있기까지 하다. 이런 사고의 가장 근간에는 신분증위조에 대한 사회적인 경각심이 매우 취약하다는데 있다. 신분증위조는 기술적으로 매우 쉽고 빈번하게 이루어지고 있음에도 불구하고 임대인 본인의 신분확인을 위해 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증에만 의존하는 것이 거래관행이다. 신분증위조기술을 감안하면 신분증과 별도로 상대방이 등기부상 소유자가 틀림없는지를 확인하는 보완조치가 필수적임에도 불구하고, 거래실무는 집주인이라고 하는 사람이 제시하는 신분증을 육안으로 확인하는 정도가 대부분이니 사기가 빈발할 수 밖에 없다. 간혹 주민등록증 진위확인을 위해 관공서에서 개설한 ARS 전화서비스나 “민원24”라는 인터넷싸이트를 이용하는 경우도 있지만, 이런 확인방법으로는 위 사안과 같이 임대차계약을 체결한 것을 기화로 집주인의 주민등록증을 정확히 확인하고, 이를 토대로 허위의 주민등록증을 만들어내는 범행에 대해서는 효과적으로 대처할 수 없다. 최근 필자는 kbs 모 방송 프로그램에 출연해서 전세사기범죄에 대해 인터뷰한 적이 있는데, 필자와 함께 출연했던 모 부동산전문가라는 사람
2013-12-02 18:18