서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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주택조합장의 임의적인 약속, 총회결의 없으면 휴지가 될 수도
재건축재개발과 같이 일단의 지역에 대규모 건축을 하는 경우에는 업무추진을 위해 조합장이나 임원진의 무리한 약속이 남발되는 경우가 많다. 도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법이라고 함)상에는 이와 같은 재건축, 재개발조합의 경우 조합의 무분별한 차입이나 약정 등으로 인한 조합재산의 형해화 및 사업달성의 곤란 등을 방지하고자 하는 목적에서 관련규정을 명시하고 있다. 즉, 도시정비법 제24조 3항에는 “총회의 의결사항”으로, ‘자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법’<2호>, ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’<5호>, ‘그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항’<12호>에 관하여는 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다. 그럼에도 불구하고 이러한 해당사항에 대해 총회의 의결을 거치지 않게 되면 비록 조합 대표자의 행위라고 하더라도 효력이 없다(대법원 2002. 3. 26. 선고 2001다83197 판결 등 참조). 한편, 이러한 법리는 도정법의 적용을 받지 않은 직장주택조합과 같은 단체에 대해서도 대동소이하게 적용될 수 있다. 다음 대법원 판결은 이 점을 분명히 하고 있다. ★ 대법원 2013. 7. 12.선고 2013다1648 채무부존재확인 가. 계약 당사자가 그 계약에 의하여 제3자로 하여금 직접 계약 당사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 계약을 체결하였다면, 그 제3자는 수익의 의사표시를 전제로 그 계약 당사자의 일방에게 직접 이행을 청구할 수 있고(민법 제539조), 어떤 계약이 이러한 제3자를 위
2013-11-25 18:13 -
세금감면요건에 대해 잘못 설명한 중개업자의 책임
아파트매매를 중개하면서 2011. 12월 말일까지 잔금지급을 마칠 경우에만 취득세와 지방교육세가 한시적으로 50%씩 감면되고 이 사건 아파트매매와 같이 잔금을 2012. 4. 28.에 지급하는 경우에는 감면 대상이 되지 않음에도 불구하고, 이 사건 아파트 매매의 경우에도 취득세와 지방교육세가 50%씩 감면되는 것처럼 잘못 설명한 중개업자의 손해배상책임이 인정된 판결이 선고되었다. 세금부분은 중개업자의 설명범위 외로 오해될 수 있지만, 세금부분이라고 하더라도 잘 알지 못하는 사실을 아는 것처럼 잘못 설명하게 되면 배상책임을 피할 수 없다는 점을 분명히 한데 의의가 있다고 보인다. 서울동부지방법원 2013. 10. 23.선고 2013나2988 손해배상(기) 판결이다. 중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하, ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 제9호에 따라 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류와 세율을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명해야 할 의무가 있다. 이 사건을 보건대, 위 인정사실에 의하면 피고 문00는 중개보조원인 전00으로 하여금 중개업무를 보조하도록 하였는데, 전00은 2011. 12월 말일까지 잔금지급을 마칠 경우에만 취득세와 지방교육세가 한시적으로 50%씩 감면되고 이 사건 아파트의 매매와 같이 잔금을 2012. 4. 28.에 지급하는 경우에는 감면 대상이 되지 않음에도 불구하고, 이 사건 아파트 매매의 경우에도 취득세와 지방교육세가 50%씩 감면되어 취득가액의 2.2%라고 잘못 설명하였고, 이로 인하여 원고들은 실제 본인
2013-11-18 12:57 -
경매브로커의 잘못된 권리분석으로 인한 손해배상소송
경매브로커의 잘못된 권리분석으로 피해입은 의뢰인을 대리하여 소송수행하여 최근에는 판결까지 선고받게 되었는데, 해당 브로커 뿐 아니라 법무법인을 공동피고로 진행된 소송이어서 소송수행과정에서 여러 가지로 부담스러웠던 기억이 남는다. 의뢰인은 평소 알고 지내던 브로커의 소개로 서울의 빌라 한 채를 낙찰받게 되는데, 경매과정에서 신고된 임차인이 있었지만 의뢰인은 브로커로부터 “허위임차인”으로 보증금을 부담할 필요가 없는 것으로 설명받았다. 하지만, 낙찰 이후 임차인이라는 사람과 재판 끝에 결국 보증금8천만원에, 이사비 1천만원 합계 9천만원을 추가부담하고 말았다. 이에 의뢰인은 피해를 배상받기 위해 손해배상을 제기할 수 밖에 없었는데, 컨설팅과정에서 이 브로커가 모 법무법인의 과장이라는 명함을 사용하면서 법무법인 내에서 여러차례 미팅까지 가져 법무법인의 정식직원인 것으로 보고(참고로 이 브로커의 남편은 해당 법무법인의 정식직원이었다), 해당 브로커와 법무법인을 공동피고로 소를 제기하게 된 것이다. 재판결과, 법무법인의 명함사용은 법무법인으로부터 허락받지 못한 브로커의 일방적인 행위였고, 법무법인 내에서의 미팅 역시 객관적인 입증자료가 없어 사실로 인정받지 못해, 결국 브로커 개인에 대해서만 승소하고 법무법인에 대해서는 패소하게 되었다. 법무법인 직원의 처가 법무법인 명함을 임의로 사용하고 컨설팅행위하는 것을 법무법인이 제대로 감시하지 못해 이러한 사정을 잘 알지 못하는 의뢰인에게 피해가 발생했다는 점에서 법무법인의 책임을 인정받지 못한 부분은 큰 아쉬
2013-11-11 20:52 -
전소유자의 체납관리비를 근거로 하여 낙찰자에 대하여 이루어진 단전조치의 적법성
낙찰 받은 아파트에 입주하는 과정에서 관리소로부터 전소유자의 체납된 관리비 전액 납부를 강요받아 이를 거부하자 단전조치를 받게 된 의뢰인이, 관리소장을 상대로 업무방해죄로 형사고소하고 손해배상 소송까지 하여 관리소장이 형사처벌되고 배상받은 사건을 최근 수임해서 처리한 적이 있었다. 전소유자의 체납된 관리비 중 공용부분 해당비용에 한해서만 아파트 낙찰자에 대해 승계될 수 있어 의뢰인은 공용부분에 대한 납부의사를 명백히 표시하였음에도 불구하고, 관리소측에서 전유부분에 대한 관리비까지 납부할 것을 고집하게 되면서 분쟁이 발생한 사안이었다. 이처럼 체납된 관리비를 회수하는 과정에서 관리소와의 분쟁이 적지 않아 손해배상 소장 전문을 참고로 소개키로 한다. 1. 사안의 개요 가. 원고는 서울동부지방법원 2011타경19465 부동산임의경매절차를 통해서 ‘서울 성동구 00동1가 633 00아파트 302동 000호(이하 이 건 부동산이라 함)’를 낙찰 받아 2012. 9. 28. 소유권을 취득하였습니다(갑1). 나. 이후, 2012. 11. 2. 전 소유자로부터 이 건 부동산을 인도받기 위해 부동산강제집행을 진행하는 과정에서, 원고는 00아파트 관리사무소장인 피고 권00으로부터 ‘2010. 10.분부터 현재까지의 관리비가 미납된 상태이다, 이를 모두 납부하지 않으면 짐을 반출할 수 없다’는 말을 듣게 되었습니다. 다. 이에, 원고는 피고 권00에게 ‘공용부분 관리비를 지급할테니 짐을 반출할 수 있도록 해달라‘고 요청하였지만 피고 권00은 계속해서 미납관리비 전액을 납부할 것을 요구하며 짐을 반출하지 못하도록 방해하였고, 결국 원고는 경찰의 도움을 받고나서야 겨우 짐을
2013-11-04 19:50 -
공사 관련 채권에 따른 유치권행사와 견련성
민법 제320조는 유치권이 인정되는 요건의 하나로, 유치권으로 담보되는 채권이 유치의 대상이 되는 물건에 “관하여” 생길 것을 요하고 있다. 이러한 채권과 물건과의 관계를 “견련성”이라고 한다. 실무상 부동산에 대한 유치권이 논란이 되는 80-90%의 경우가 공사관련 채권이라고 할 정도로 공사관련채권은 유치권의 견련성을 논의하는데 중요한 비중을 차지한다. 공사관련채권 중에서 건물을 점유하는 공사업자가 건물 그 자체를 공사한 대금을 받지 못하는 경우와 같이 견련성이 분명한 경우도 있지만, 견련성 여부가 애매한 경우가 적지 않다. 몇가지 사례를 들어보자. 먼저, 건축현장 시공사에 건축자재를 납품했다가 대금을 받지 못하게 되었다면, 자재납품업자는 건축자재 납품된 현장의 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있을까? 납품된 자재가 유치권을 행사하는 해당 부동산의 건축을 위해 사용되었다는 점에서, 유치권의 견련성과 관련해서 의문이 있을 수 있지만, 판례는 유치권성립을 부정하고 있다. ★ 대법원 2012. 1. 26.선고 2011다96208 건물명도☞ 주상복합건설현장 시공사에 건축자재를 공급하고 대금을 받지 못하게 되자, 공사현장 아파트에 유치권을 주장한 사안---그런데 원심판결 이유에 의하면, 피고는 위 건물 신축공사의 수급인인 한울(시공사)과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한 피고의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 한울과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의
2013-10-31 21:21
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명의신탁된 부동산처분과 사해행위
명의신탁된 부동산을 처분한 것에 대하여 신탁자 내지 수탁자의 채권자가 사해행위취소를 청구하는 경우가 적지 않다. 명의신탁 된 부동산의 처분행위에 대해 사해행위가 성립하는지 여부에 관한 대법원판례는, 명의신탁법리에 따라 신탁된 부동산 소유권이 신탁자에게 있는지, 아니면 수탁자에게 있는지에 따라 좌우된다. 즉, 채권자취소권은 사해행위로 이루어진 채무자의 재산처분행위를 취소하고 그 원상회복을 구하기 위한 권리로서 사해행위에 의해 일탈된 채무자의 책임재산을 총채권자들을 위하여 채무자에게 복귀시키기 위한 것이므로, 채권자취소권의 대상이 되는 채권자를 해하는 행위라 함은 ‘채무자가 재산권을 목적으로 한 법률행위’로서 그로 인하여 채무자의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되거나 채무초과상태를 더 나빠지게 하는 행위를 의미하고, 채무자가 채권자를 해함을 알면서 위와 같은 법률행위를 할 것이 요구된다는 점에서(대법원 2011다107375 사해행위취소 등), 신탁재산의 소유권이 신탁자와 수탁자 중 누구에게 귀속하느냐에 따라 사해행위성립 여부가 결정되는 것이다. ★ 대법원 2004.3.25. 선고 2002다69358 판결 【사해행위취소등】 ☞ 3자간 등기명의신탁 형식으로 매수한 부동산소유권이 신탁자에게 있다고 판단하여, 신탁자의 채권자가 제기한 사해행위청구를 인정한 사안 【판시사항】채무자가 채무초과상태에서 매수한 부동산의 등기명의를 아들에게 신탁하고 이에 따라 소유권이전등기를 마친 사안에서, 위 명의신탁약정은 사해행위에 해당하고, 채권자가 수익자 및 전득자를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하고 매도인을 상대로 채무자를 대위하
2013-10-21 18:16 -
토지주의 지상 미등기건물에 대한 이전등기청구사건
낙찰 등으로 토지를 취득한 상황에서, 토지 지상에 미등기건물이 존재하는 경우가 적지 않다. 등기된 건물이라면 토지와 함께 건물도 담보설정되어 토지,건물이 함께 낙찰되는 경우가 대부분이지만, 등기되는 못한 건물인 경우에는 토지에만 담보권이 설정되고 그에 따라 토지만 낙찰되면서, 토지, 건물주간 분쟁으로 이어지는 구조가 된다. 통상 이들간의 분쟁은 지료청구와 철거청구를 구하는 형태로 이루어진다. 다른 특별한 사정이 없는 한, 토지주가 건물주에 대해 지료 상당의 부당이득청구는 가능할 수 있지만, 철거청구는 법정지상권성립 여부에 따라 결론을 달리하게 된다. 그런데, 최근 필자는 토지만을 낙찰받았음에도 불구하고 미등기건물에 대한 이전등기를 청구할 수 있는 매우 특이한 사안을 수임하게 되어 미등기건물주에 대해 소송을 진행하고 있다. 다음은 이 사건의 소장내용이다(별지1-1, 1-2 건물이 바로 문제된 미등기건물이다). <청구취지>1. 피고는 원고에게 별지1-1,1-2목록 기재 건물에 관하여 2011. 8. 24. 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.라는 판결을 구합니다.<청구원인>1. 이 사건의 경위 가. 피고는 ‘인천 강화군 00면 00리 286-1 대 493m2 및 지상건물 두 채(이하, 토지는 이 건 토지로, 건물은 각 별지1-1,1-2기재 건물로, 양자를 합하여 이 건 부동산으로 칭합니다. 한편, 별지1-1기재 건물은 별지2도면 표시 ①,②,③,④,⑤,⑥,①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분, 별지1-2기재 건물은 별지2도면 표시 ⑦,⑧,⑨,⑩,⑪,⑫,⑬,⑭,⑦의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분입니다)’ 의 소유자로서, 2011.
2013-10-15 22:14 -
천안 펜타포트 주상복합 아파트 손해배상판결
천안 펜타포트 주상복합 아파트를 분양 받은 약6백명의 수분양자가 분양회사를 상대로 제기한 소송에서 수 백억원의 손해배상을 인정한 판결이 선고되었다. 서울중앙지방법원 2013. 9. 12.선고 2011가합70614 분양계약취소 및 분양대금반환 등, 2011가합84040(병합) 분양계약취소 등, 2011가합116084(병합) 분양계약취소 등 판결이다. 비록 분양계약해제 등 대금의 전부반환청구는 기각되었지만, 손해배상책임은 인정되어 분양대금의 18% 반환판결이 선고되었다. 몇 달 전 선고된 영종 하늘도시 판결과 같이, 분양되는 아파트 주변에 위치(입점) 예정이었다가 무산된 비지니스타워, 무빙워크, 백화점 등과 같은 시설의 확정적인 입점을 광고 등으로 홍보한 행위는, 표시광고법상 “허위·과장 광고행위”이거나 신의칙상 고지의무를 위반한 것으로서 민법상 불법행위에 해당한다고 판단한 것이다. 다음에 소개될 부분은, 계약위반으로 분양계약을 해제당하여 청구가 기각된 일부 원고 이외의 나머지 원고들에 대한 판단부분이다. 1. 기초사실 가. 복합단지개발사업의 시행 등 1) 피고들은 천안시 서북구 불당동 아산배방 택지개발사업지구 내 특별계획구역 A블럭(아래에서는 ‘이 사건 특별계획구역’이라 한다)에 추진되는 주상복합 아파트(아래에서는 ‘이 사건 아파트’라 한다) 등 복합단지개발사업(아래에서는 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 공동사업주체이다. 피고 주식회사 펜타포트개발은 이 사건 사업의 시행을 위하여 피고 에스케이건설 주식회사, 대림산업 주식회사, 두산중공업 주식회사, 계룡건설산업 주식회사(아래에서는 4개 회사를 통칭하여 ‘피고 건설회사들’이라 한다)가 엘
2013-10-07 18:29 -
저당권설정사실을 감추고 임대차계약 체결한 임대인의 사기행각
근저당권 설정예정임을 숨기고 아파트 전세계약을 체결해서 세입자로부터 전세보증금을 받았지만 결국 이런 선순위저당권 때문에 경매과정에서 세입자에 대해 전세보증금이 전혀 배당되지 못하게 한 집주인이 구속되었다는 언론보도가 있었다. 구체적인 사안은 알 수 없지만, 통상적으로 이런 사건이 발생하는 경위는 다음과 같다. 임대차계약과정에서 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하는데, 문제는 이러한 공부확인이 임대차계약 체결 시에만 국한될 뿐 보증금 잔금을 지급하고 이사하는 시점에서는 다시 공부를 확인하지 않는다는 점에 있다. 현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에, 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사를 들어오는 시점에서 권리관계를 반드시 다시 살펴보아야 한다. 임대차계약 체결 이후 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 (가)압류가 되거나 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우가 흔치 않게 발생하는데, 비록 임대차계약 체결 시점 자체에는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도, 임대차목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자보다 우선순위를 확보하지 못하게 되어, 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있다. 따라서, 임대차계약을 할 때는 임대차계약 체결 시점 뿐 아니라, 잔금을 치르고 임대차목적물을 점유하게 되는 시점에서도 반
2013-10-02 16:04 -
전세금 급등으로 인한 세입자의 집 보여주기 거부사태
전세금이 급등하면서 집 보여주기를 거부하는 사례가 늘고 있다고 한다. 임대차만기를 앞둔 세입자가 이런 저런 이유로 해당 임대차목적물을 임차 내지 매수하기 위해 방문하는 사람들에게 자신이 거주하는 집을 못 보게 하는 것인데, 예전에도 집주인과 세입자가 감정적으로 갈등하면서 세입자의 집 보여주기 거부사례가 간혹 있었지만, 전세보증금이 급등하면서 인상된 보증금을 맞춰주지 못한 세입자가 인상되지 않은 보증금에 몇 달간이라도 더 머물러 있고자하는 바람에서 집 보여주기 거부행위가 확산되고 있는 것으로 보인다. 세입자가 집 보여주기를 거부하면 새로운 임차인이나 매수인이 계약체결을 꺼려하게 되면서 반환할 보증금을 준비하지 못한 임대인으로서는 다른 임대차계약이나 매매계약체결과 관계없이 보증금을 반환하기가 어렵게 되고, 자연스럽게 세입자가 이사 가지 않고 그대로 머물 수 있는 시간이 연장되는 것이다. 그 때문에 임대인과 세입자간 갈등이 더욱 커지고 있는데, 법적으로는 임대인과 계약체결을 희망하는 다른 세입자나 매수인을 위하여 세입자가 임대차목적물을 보여줄 의무는 없다. 그럼에도 불구하고, 집 보여주기가 세입자의 당연한 의무로 오해되는 경우가 많은데, 거래관행일 뿐이다. 즉, 다른 세입자나 매수인으로부터 대금을 받아야 보증금을 반환할 수 있는 임대인의 입장과, 보증금을 받아야 다른 곳에 이사 갈 수 있는 세입자의 이해관계가 일치하여 생긴 오랜 관행에 불과하다. 법적으로만 보자면, 세입자는 임대차기간 만기 등 계약종료 이후에 임대차보증금을 반환받고 임대차목적물을 반환해야하는 즉 명도(인도) 내지 이사해야하는 의무만이 있
2013-10-01 11:38
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예술의 전당 화재에 따른 손해배상 판결
몇 년 전 예술의 전당에서 발생한 화재에 대하여 예술의전당측을 상대로 제기된 손해배상사건의 최종 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2013. 8. 23.선고 2011다2142 손해배상(기)판결인데, 1심에서는 예술의 전당에 대한 손해배상청구가 기각되었지만, 반대로 2심에서는 배상책임이 인정된 후 최종적으로 대법원에서는 원고청구를 기각하는 취지의 판결이 선고되었다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택증거를 종합하여 피고는 2007. 7. 6. 원고와 사이에 피고가 관리․운영하는 예술의전당 오페라극장(이하 ‘오페라극장’이라 한다)을 2008. 1. 22.부터 같은 해 2. 14.까지 대관료 202,356,000원에 대관해주기로 하는 내용의 대관계약(이하 ‘이 사건 대관계약’이라 한다)을 체결한 사실, 그 후 2007. 12. 12. 오페라극장에서 재단법인 국립오페라단(이하 ‘국립오페라단’이라 한다)의 공연 도중 화재(이하 ‘이 사건 화재’라 한다)가 발생하여 무대와 조명․음향․기계 시설 등이 소실되는 바람에 피고의 이 사건 대관계약 이행이 불가능하게 된 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 화재의 발생 등과 관련하여 피고에게 오페라극장 내에 설치되어 있는 스프링클러의 설치 및 관리, 국립오페라단의 공연 중 화재 발생이나 진화와 관련한 안전관리, 공연에 반입되는 무대 소품 등의 안전기준 충족여부에 관한 검사 및 관리 등에 관한 어떠한 과실이 있다고 볼 수는 없으나, 피고로부터 오페라극장을 대관받아 공연하는 국립오페라단은 이 사건 대관계약에 관하여 피고의 이행보조자 지위에 있고, 그러한 국립오페라단의 공연 과정에서의 부주의가 이 사건 화재의 발생 및 확대의 주요한 요인이 되
2013-09-23 16:51 -
수수료매장임대차와 상가건물임대차보호법의 적용
임대차의 댓가로 임대차보증금과 확정(월)차임이 지급되는 일반적인 임대차계약과 달리, 매출액의 일정비율에 따른 불확정적이고 유동적인 금액을 임대인에게 지급하게 되는 임대차계약형태가 있는데, 통칭하여 “수수료매장 임대차계약”이라고 한다. 이와 같은 수수료매장임대차계약에 대해 상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 함)이 적용될 수 있을까? 보호법 제2조 제1항에는 “적용범위”라는 제목하에, “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다. 따라서, 상가건물의 임대차 즉, 상가건물을 이용하는데 대한 댓가를 수수하는 취지의 계약이라고 하면 기본적으로 보호법이 적용될 수 있는데, 수수료매장 역시 상가건물임에 틀림없고 이용에 대한 댓가가 통상의 경우처럼 일정금액이 아니라 매출액에 따라 변동될 수 있다는 점에 차이가 있을 뿐이라는 점에서 보자면, 보호법이 적용될 수 있다는 점에는 큰 의문이 없어보인다. 아직 대법원판결은 없지만, 아래에서 소개할 하급심판결을 비롯한 대체적인 하급심판결의 취지 역시 그러하다. 한편, 수수료매장임대차계약의 환산보증금은 어떻게 계산되어져야할까? 환산보증금액수에 따라 보호법의 적용과 보호범위에 차이가 있을 수 밖에 없는데, 실무상으로는 건물인도청구사건에서 임차인의 갱신요구권이 행사되면서, 당해 임대차계약이 보호법의 적용을 받을 수 있는 환산보증금 범위 이
2013-09-16 17:38 -
권리(영업권) 양수도 과정에서의 매출액 부풀리기에 관한 또 다른 판결
운영하는 점포영업권매매 과정에서 점포 내 매출(판매)액수가 부풀려지는 경우가 많은데, 중간소개업자들의 농간으로 약국처방전 건수가 부풀려진 사안에서, 권리금과 수수료조로 건네진 돈을 약사인 원고에게 반환하라는 판결이 최근 선고되어 소개한다. ★ 서울동부지방법원 2013. 7. 23.선고 2012가단854 손해배상(기) 1. 인정사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 제6, 8, 11, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 피고 권00는 00디자인이라는 상호로 인테리어업을 하는 사람이고, 피고 김00은 00공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이다. 피고 권00은 2011. 5. 4. 팜리쿠르트라는 인터넷 사이트에 별지와 같은 내용의 광고를 올렸다. 또 피고 권00은 소외 유00에게 전화하여 약국을 임차할 사람을 알아봐달라고 하였다. 나. 이에 유00는 평소 알고 지내던 원고에게 전화하여 ‘좋은 약국개설 장소가 나왔는데 관심이 없느냐’는 말을 하였고, 원고는 2011. 5. 4. 피고 권00을 만나게 되었다. 다. 피고 권00은 원고에게 ‘용인시 기흥구 00동 0000에 있는 신축건물에 내과 전문의와 신경정신과 전문의가 공동투자한 병원이 개업을 위한 내부공사 중인데, 1일 처방전이 100건 이상 되는 병원이며 현재 약사들의 경쟁이 치열한 장소이다’, ‘만일 1일 처방전 건수가 100건 이상이 되지 않으면 내가 받기로 한 수수료의 배액인 1,000만 원을 위약금으로 배상하겠다’라고 말하며 임대차계약을 체결할 것을 종용하였다. 라. 또 피고 권00은 병원장, 건물주에게 주어야 한다며 이른바 바닥권리금 3,000만 원을 원고에게 요구하였다. 원고는 가계약
2013-09-09 15:02 -
에프터리빙제(Afterliving)의 어두운 그늘
얼마 전 “에프터(프리)리빙제의 실체”라는 제목의 칼럼을 발표한 후 여러 곳에서 많은 문의를 받던 중, 최근에 모 방송사와 이 제도에 관한 심도 있는 방송인터뷰를 했고, 또 때마침 에프터리빙 방식으로 서울의 모 고급아파트에 거주하는 유명 연예인과 법률상담까지 하게 되면서, 이 제도의 실체와 부작용을 다시 생각하게 되었다. 인터뷰하던 담당PD로부터 “취재 도중 에프터리빙방식으로 분양하고 있는 해당 분양회사로부터 ‘이 제도로 거주한 지 일정기간 후에 최종분양을 선택하지 않은 수분양자에게 해당 분양회사가 입주자로부터 받은 소정의 입주금과 입주자명의의 대출금을 모두 반환하지 못할 우려가 있는 것은 사실이지만, 최악의 경우 분양회사가 입주자에게 해당 부동산을 가지게 하면, 에프터리빙제도 그 자체에는 큰 문제가 없지 않느냐’라고 항변하고 있는데, 변호사님 생각은 어떠냐”라는 질문을 받게 되었다. 이 질문에 답하기 위해서는 우리 분양시장 하에서 에프터리빙제도가 태동하게 된 근본적인 이유를 이해할 필요가 있다. 아파트나 상가와 같은 집합건축물의 “분양”이라는 것은 본질적으로는 물건을 사고 파는 “매매”와 같은 것인데, 실무상으로 “매매”와 구별되는 “분양”이라는 용어는 ‘건축된 건축물을 맨 처음 매매한다’는 개념으로 통용된다(그 때문에 분양에 대비되는 “매매”라는 용어는 최초 분양된 이후의 거래라는 의미로 많이 사용되고 있다). 그런데, 분양이라고 하더라도 건축을 마친 다음, 즉 준공한 이후에 할 수도 있고, 건축되기 이전에 미리 사전에 할 수도 있는데, 전자를 “후분양”제도, 후자를 “선분양”제도라고 하는데, 일
2013-09-05 17:24 -
권리금거래와 착오에 의한 취소
약국과 같이 병의원과의 거리, 접근성에 따라 영업권가치가 좌우되는 업종의 경우, 병의원의 계속영업을 염두에 두고 약국점포의 권리금을 매매했는데, 그 후 예상치 못하게 병의원이 다른 장소로 이전했다면 체결된 권리금거래를 취소할 수 있을까? 민법 109조 착오에 의한 의사표시취소이론으로 접근가능할 수 있는데, 최근 이 점에 관한 대법원판결이 선고되어 소개한다. 대법원은 의시표시취소가 불가하다는 판단을 하여 취소가 가능하다고 본 2심(원심)판단을 파기환송하였다(반면, 1심법원은 대법원판단과 같이 착오취소를 부정하였다).★ 대법원 2013. 7. 26.선고 2013다30271 부당이득금 민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 등 참조).원심이 확정한 사실에 의하면, ① 원고와 피고들은 2011. 1. 4. 대전 서구 00동 ‘000아파트상가’ 2층 207호(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)에 관하여 원고의 약국 영업을 위해 원고와 그 소유자 사이에 기간 10년의 임대차계약이 체결될 것 등을 조건으로 하여, 원고가 피고들로부터 그 임차권을 권리금 9,100만 원에 양수하기로 하는 내용의 이 사건 계약을 체결한 사실, ② 그에 따라 원고는 2011. 1. 15. 이 사건 점포를
2013-08-31 13:10
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에프터(프리)리빙제의 실체
아파트 미분양이 속출하면서 분양기법이 점차 다양해지고 있는데, 이른바 에프터리빙, 프리리빙, 스마트리빙이라고 호칭되는 분양기법에 많은 관심이 집중되고 있다. 광고의 골자는, 전세금에도 미치지 못하는 적은 금액으로 2년 정도의 기간을 거주한 다음 최종적으로 분양받을지 여부를 결정할 수 있게 되는데, 분양을 받는 것으로 결정하게 되면 지급하지 못한 나머지 분양대금을 납부하게 되는 반면, 분양받지 않는 것으로 결정하게 되면 입주하면서 분양회사에 지급한 대금을 모두 반환받는다는 것이다. 광고만으로 보면 일단 거주하면서 충분히 평가해 본 이후에 최종적으로 분양여부를 결정할 수 있다는 점과 거주하는 동안 지급하는 돈이 비슷한 인근 아파트의 전세보증금에도 미치지 못하는 저렴한 금액이라는 점 때문에 소비자에게 나쁘지 않은 조건처럼 보이지만, 예상치 못한 문제점도 적지 않았다. 필자도 이 제도의 폐해를 취재한 모 방송사의 자문을 하게 되면서 이런 분양기법을 택한 여러 계약서를 살펴보게 되었다. 계약서상 주목할 점 몇 가지를 소개한다. 첫째, 계약의 기본 형태는 “임대”가 아니라 “분양”계약이다. 분양시장이 장기간 침체된 현 상황에서 소비자들이 섣불리 분양받기를 꺼려한다는 점을 의식해서, 분양회사는 광고나 현장 설명과정에서 소비자들에게 “분양(매매)”이 아니라 마치 일정기간의 “전세(임대)”계약을 하는 것처럼 잘못 생각하게 한다. 하지만, 실제 계약서상으로는 임대가 아니라 분명한 분양(매매)계약이었다. 일반적인 분양(매매)와 다른 점은 입주시에 주변 전세금에도 미치지 못하는 적은 금액의 대금만 지급되고 일정기간 후의 환불이 약
2013-08-19 15:07 -
허위 임대차계약서를 통한 대출사기사건 판결사례들
허위 임대차계약서로 대부업체를 속여 100억원대의 대출금을 가로챈 사기일당이 적발되었다는 보도를 계기로 법리를 정리해서 칼럼을 발표했는데, 때마침 이 사건으로 피해 대부업체로부터 소송을 당하게 된 모 중개업소에서 소송을 의뢰받게 되면서 관련판결을 더욱 심도있게 검토해보는 계기가 되었다. 판결 검색 결과, ① 중개업자를 속여서 작성한 허위 임대차계약서로 대부업체로부터 대출받은 사기사건이 의외로 많았는데, 임대인과 임차인 합의로 임대차계약서를 작성해달라는 요청에 중개업소가 별다른 의심없이 쉽게 계약서 작성에 응하고 있다는 점, ② 주도면밀할 것 같은 대부업체도 별다른 확인이나 의문없이 중개업소가 관여된 임대차계약서를 믿고 쉽게 대출에 응한다는 점, ③ 피해자가 금전거래를 업으로 하는 대부업체이고, 계약서 작성에 따른 중개업소 수수료가 상대적으로 소액이라는 점 때문에 일반적인 중개사고에 비해 피해자(대부업체) 과실상계 폭이 크다는 점 등이 특징적이었다. 관련 판결 3개를 소개한다. ★수원지방법원 성남지원 2011. 6. 17.선고 2010가단38693 손해배상(기) 1. 인정사실 가. 피고 임**은 2010. 3.경 등록대부업자인 원고에게 금원 대여를 요청하면서 자신의 주거지인 ◎◎시 00구 00동 0오피스텔 000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 임대차보증금을 담보로 제공하겠다고 하였다. 나. 피고 이▲▲은 2010. 3. 12. 자신이 잠시 근무하였던 00공인중개사사무소에 찾아가 피고 임**과 원고가 입회한 가운데 위 사무소의 공인중개사인 피고 노♤♤에게, 이 사건 부동산에 관하여 임대인 피고 이▲▲, 임차인 피고 임**, 보증금 7,000만 원, 계약일자 2
2013-08-12 14:37 -
채권의 변제기도래와 유치권성립
민법 제320조 제1항은 유치권에 관하여 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있다. 법규정에서 보는 바와 같이 유치권은 “채권이 변제기에 있는 경우”에 성립할 수 있어 “변제기도래”는 유치권의 성립요건으로 이해되고 있다. 다른 채권에 있어서는 피담보채권의 변제기의 도래가 담보권실행의 요건에 불과하지만, 유치권에 있어서는 성립요건인 점에 차이가 있는 셈이다. 변제기 도래 전에 유치권성립을 인정하게 되면 변제기 전에 상대방의 채무이행을 강제할 수 있기 때문이다. 이 때문에 실무상으로는 유치권성립 여부와 관련해서 채권의 변제기가 도래했는지 여부가 자주 다투어지고 있는데, 최근들어 압류의 처분금지효 문제와 관련된 흥미로운 판결이 선고되어 소개한다. 압류의 처분금지효와 관련하여 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 일관된 판례인데( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조), 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의
2013-08-06 09:52 -
철거될 운명의 타인 소유 부동산을 임의철거한 경우의 법적책임
법정지상권이 성립되지 못하는 건물 등과 같이 재판이 되면 어차피 철거될 부동산을 재판없이 임의로 철거하면 어떤 문제가 발생할 수 있을까? 민사적으로는 불법행위임에 의문이 없다. 비록 위법하다고 하더라도 이러한 상태를 시정하기 위해서는 법원을 통한 재판과 집행관에 의한 강제집행 등과 같은 사법권력을 통하는 것이 원칙이고, 사적인 집행이나 제재는 원칙적으로 허용되지 않기 때문이다. 그렇다면, 건물을 철거한 사람은 건물주에 대해 불법행위에 따른 손해배상으로 어떠한 정도의 책임을 질 수 있을까?무단철거된 건물은 재판을 통하면 어차피 철거될 수 밖에 없는 운명이라는 점에서, 배상책임은 극히 제한된다. 이 점에 관하여 대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결은, 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거하자 수급인(원고)이 손해배상을 청구한 사안에서 “기성부분의 소유자인 수급인이 제3자의 불법행위로 기성부분에 대한 소유권을 상실하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간 손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 불법철거로 인한 손해는 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고 할 수 없고, 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 부지를 불법점유한 채 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, 철거 후 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의 침해로 인한 손해에 한정된다”는 전제하에, 이와 같은 취지의 원심판단을 타당하다고 판단하였다. 이 점과 관련한 원심판단은 다음과 같다. 원심은 피고의 손해배상책임을 인정하면서도, 손해배상의
2013-07-29 23:55 -
중개사고에 따른 공제금지급과 구상권행사 관련 판결들
부동산중개사고로 인한 중개의뢰인의 피해를 보상하기 위하여 현행법은 부동산중개업자의 공제(보험)가입을 의무화하고 있는데, 중개사고가 발생으로 공제(보험)금이 중개사고의 피해자에게 지급되게 되면 공제사업자인 협회는 중개사고를 일으킨 중개업자를 상대로 공제약관에 따른 구상금청구를 하게 된다. 그런데, 현재의 협회 공제약관과 달리 예전의 약관에는 구상권행사요건을 중개업자의 “고의” 내지 “중대한 과실”에 기한 중개사고로 국한하고 있었고, 그 해석에 대해 법원은 약관법에 따라 약관 작성자인 협회에 대해 불이익한 다시 말하면 고객인 중개업자에게 유리한 해석을 해야 한다는 입장을 취하고 있다. ★ 대법원 2011.5.13. 선고 2011다15414 판결 【구상금】 [1] 약관 해석에서 작성자 불이익의 원칙[2] 공인중개사협회의 공제약관 조항에서 공제가입자에 대한 구상요건에 관하여 ‘협회는 공제가입자가 고의, 횡령, 중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 한하여 공제가입자에 대하여 구상권을 가진다’고 정한 사안에서, 위 조항의 ‘중대한 과실(중개대상물의 확인·설명의무 미이행)’은 중개대상물의 확인·설명의무 미이행을 중대한 과실로 의제하는 규정이 아니라고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례[3] 공인중개사들이 아파트 임대차계약을 중개하면서 아파트 소유자라고 주장하는 갑이 실제 소유자 을인지 제대로 확인하지 못하는 바람에, 아파트를 임차하려는 병이 임대차보증금을 갑이 위조된 을 명의의 주민등록증을 이용하여 임의로 개설한 을 명의의 우체국 계좌에 송금함으로써 손
2013-07-25 18:22