서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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다가구주택임대차 계약할 때 소액임차인에 대한 배당가능성을 부동산중개업자가 설명해야하는지
다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하게 된다. 다음에 소개할 대구지방법원 2013. 6. 14. 선고 2013가단5241호 손해배상 판결은, 다가구주택 임대차계약 이후에 입주한 소액임차인에 대한 배당으로 인해 원고가 보증금을 변제받지 못한 사안에서, 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있는데, 중개업자가 이를 설명하지 못하였다는 이유로 중개업자의 책임을 인정한 사안이다. 중개업자에 대한 손해배상청구 사건의 거의 대부분의 경우는 거래 계약 당시에 권리관계를 제대로 설명해주지 못했다는 것을 이유로 하는데(예를 들어, 중개의뢰인의 임대차계약을 중개하면서 계약 당시 등기부상에 기재된 저당권의 확인을 소홀히 하는 등), 이 사건의 경우는 결과적으로는 임대차계약 체결 이후에 입주한 소액임차인들로 인해 먼저 입주한 원고가 배당을 받지 못하게 된 점에 판결의 특징이 있다. 결국, 중개업자의 확인설명의무는 부동산 등기부 등 공부에 기재된 설명에 국한되지 않고 계약당사자의 권리를 보장하는 실질적인 확인설명이 이루어져야한다는 의미를 분명히 한 판결이라는 점에 의의를 찾을 수 있다. 다음은 판결전문이다. 1. 기초사실 가. 원고는 2010. 1. 9. 대구 동구 00에 있는 한00 소유인 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’
2013-07-22 16:39 -
허위 임대차계약서로 대부업체를 등친 사기 대출사건
최근 허위 임대차계약서로 대부업체를 속여 100억원대의 대출금을 가로챈 사기일당이 적발되었다는 보도가 있었다. 보도에 따르면, 이들 사기일당은 월세임대차계약과정에서 확인한 임대인 인적사항을 바탕으로 임대인의 신분증을 위조한 다음, 임대인과 임차인행세를 하는 일당이 함께 이러한 과정을 알지 못하는 부동산중개업소를 방문하여 월세가 아닌 수억원의 전세보증금이 걸린 임대차계약을 체결한 것처럼 속이고 중개업자 관여하에 전세 임대차계약을 체결했다. 이 과정에서 임대차계약서상의 중개업자 서명, 날인은 물론, 중개물건확인설명서, 공제증서 등 중개업자 입회하의 정상적인 전세 임대차계약이 체결된 것처럼 보여지는 각종 문서가 만들어지게 되고, 여기에다가 해당 주소에 대한 임차인 명의의 전입신고와 임대차계약서상에 확정일자날인까지 이루어졌다. 이런 과정을 통해 외관상으로는 수억원의 전세보증금이 걸린 임대차계약이 중개업자 관여하에 정상적으로 체결된 것처럼 조작되어지는 것이다. 이런 준비 끝에 임차인 역할을 담당한 사기범이 대부업체를 찾아가 임대차보증금을 담보로 돈을 빌리는 사기행각을 벌였다. 결국, 위조된 임대인 신분증으로 허위의 전세 임대차계약이 이루어진 것처럼 조작되고 있는 것을 알지 못한 채 중개업자 관여하에 임대차계약이 체결된 다음 전입신고, 확정일자까지 이루어져서, 이와 같은 거짓외관에 의존한 채 대출이 결정된 때문인데, 금전대출을 업으로 하는 대부업체마저 사기를 당했다는 점에서 경악을 금할 수 없다. 이와 같은 대출사기의 근본원인은 마치 수억원의 임대차계약이 체결된 것처럼 중개업자 날인이 된 임대차계약
2013-07-18 21:02 -
부동산중개업자로서의 확인설명의무, 거래계약체결시에만 국한되지 않는다
중개의뢰인을 위하여 부동산중개업자가 해야하는 거래대상 부동산에 대한 확인설명의무가 계약체결 이후에도 지속되는지에 관해 실무상 논란이 계속되다가, 2007. 2. 8. 대법원 2005다55008 판결이 선고되면서 적어도 이론적인 논란은 일단락되었다. 이 대법원 판결 선고 이전까지는 하급심판결의 결론이 서로 엇갈리는 것은 물론, 결론에 접근하기 위한 이론적인 구성 역시 제대로 정립되지 못하고 있었다. 위 판결은, “--구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제1항에 정한 “중개행위”에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다--“고 하여, 계약체결 이후에도 중개업자의 확인설명의무가 지속되는지 여부를 일률적으로 판단하지 않고, 구체적인 계약마다 개별적으로 판단해야하는 것으로 결론짓고
2013-07-15 11:40 -
부산 해운대 현대아이파크 빛반사 사건 판결문
부산 해운대 마린시티에 위치한 초고층 주상복합 아파트에서 반사되는 빛 때문에 피해를 보았다고 주장하는 인근 아파트 주민들에게 손해배상금을 지급하라는 판결이 선고되어 소개한다. 부산고등법원 2013. 6. 25.선고 2011나474호 판결이다. 이 판결은, 소위 네이버 통유리 건물 빛반사 사건과 유사한 취지라고 할 수 있지만, 네이버건물판결에서는 빛반사를 차단하는 시설설치를 명하면서 건물가치하락분에 대해 재산상 손해를 인정하지 않은 반면, 해운대주상복합 건물판결에서는 차단시설설치 대신에 건물가치 하락에 따른 재산상 손해배상을 인정한 점에서 차이가 있다. 1. 기초사실 가. 원고들은 부산 해운대구 우1동 1388-1 경남마리나아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 별지 2 청구 내역의 동호수란 기재 각 아파트에 거주하는 사람들로서 아래 표 기재의 선정자들을 제외한 나머지 사람들은 해당 아파트의 소유자들이고, 아래 표 기재 선정자들 중 김00, 0000는 해당 아파트의 공유자로서 가족관계에 있는 다른 공유자로부터, 000은 가족관계에 있는 해당 아파트의 각 소유자로부터 아래 표 기재와 같이 이 사건 손해배상채권을 각 양수하였다.(표 생략) 나. 피고는 이 사건 아파트 인근의 부산 해운대구 우동 1408 외 2필지 36,918.80㎡ 지상에 지하 6층 내지 지상 46층, 66층, 72층 규모의 공동주택 3개동, 33층 규모의 호텔 1개동, 9층 규모의 업무시설 1개동, 3층 규모의 판매시설 1개동으로 구성된 현대아이파크 건물(이하 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)을 신축한 시행자 겸 시공자이다. 다. 이 사건 각 건물은 이 사건 아파트의 남쪽 편으로 약 300m 정도 떨어져 있는데 저녁 무렵에 햇빛이 이
2013-07-12 10:12 -
권리(영업권) 양수도 과정에서의 매출액 부풀리기
운영하는 점포영업권을 타인에게 매각하는 과정에서 점포 내 매출(판매)액수를 부풀리는 경우가 많다. 점포영업권을 인수하는 사람을 속이기 위해 들러리 손님을 동원하거나 심지어는 매출장부에 매출액을 허위기재하기도 한다. 중간에서 거래를 중개하는 창업컨설팅업체들 역시도 수수되는 권리금이 클수록 수수료가 커지는 점 때문에 양도인의 매출부풀리기를 제대로 걸러내지 못하고 심지어는 이러한 행위를 조장하거나 사주하는 경우마저 있다. 그 결과 거래현실에서는 ‘권리금산정과정에서 점포양도인이 언급하는 매출액수는 정도 차이는 있지만 대부분 과장된 것이니 적당한 선에서 믿어야 한다’는 자조섞인 농담이 있을 정도가 되었다. 그 때문에 이런 비양심적인 행위는 근절되지 않고 계속 되고있는데, 법적으로는 매우 위험한 행위가 아닐 수 없다. 부풀려지는 매출액수에 따라 차이가 있지만 민사적으로는 손해배상책임을 넘어 자칫 권리(영업권)양수도계약이 해제 내지 취소되어서 원래 상태로 돌아갈 수 밖에 없는, 다시말하면 받은 권리금을 전부 반환하게 되는 상황이 될 수도 있고, 형사적으로는 사기죄로 형사처벌받게 될 수도 있다. 다음에서 소개할 판결 역시, 매출액을 부풀려서 권리양수도계약을 하여 권리금으로 2억4천만원이 수수되었지만, 재판결과 양도인의 매출부풀리기에 관한 기망행위가 인정되어 받은 권리금을 전부 돌려주라고 판단된 사안이다( 이 판결은 대법원에서, 권리금계약과 함께 체결된 임차권양도계약에 관한 판단이 원심에서 누락되면서 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관해 심리와 판단이 부족했다는 법리적인 이유
2013-07-09 09:37
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경매에서의 배당신청과 소송사기죄
채권을 조금이라도 더 회수하기 위해 경매과정에서 허위의 배당신청이 적지 않은 것이 현실이다. 통상 경매는, 채무자 도산이라고 하는 극단적인 상황에서 진행되는 만큼 채권자의 입장에서는 허위 내지 과장된 금액의 배당요구라는 무리수를 사용해서라도 조금이라도 돈을 받아내고자 하는 욕구가 큰 편인데다가, 채무자와 통모하면 채권의 진정성 여부를 검증하기가 쉽지 않아 실무상 허위 배당신고되는 경우가 비일비재하다. 이와 같은 허위 배당요구의 대부분은 “배당이의”라는 민사재판절차를 통해 다투어지는 것에 그치지만, 자칫 형사고소로 이어져 사기죄로 처벌될 수도 있어 신중할 필요가 있다. ★ 대법원 2007.3.30. 선고 2006도6350 판결 【사기미수】 ☞ 채권자가 채권배당절차에서 실제 배당받아야 할 금액을 초과하는 금액을 편취하려고 하였으나 미수에 그친 경우에 사기미수의 범죄사실을 인정할 수 있다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례 원심은 그 채용증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정들을 종합하여, 피고인 1, 2가 공모하여 사실은 피고인 2의 피고인 1에 대한 카드임가공채권이 3,500만 원 정도에 불과함에도 불구하고 채권액이 8,840만 원이라는 허위 내용의 부동산가압류 신청을 하여 그 가압류결정에 따라 부동산강제경매절차가 진행 중인 피고인 1 소유의 이 사건 부동산에 관하여 가압류등기가 기입되도록 한 후, 피고인 2가 경매법원에 8,840만 원의 권리신고 및 배당요구 신청을 하여 실제 채권액 3,500만 원을 기준으로 하여 계산된 배당금을 초과하는 금액을 편취하려고 하였으나 미수에 그친 판시 사기미수의 범죄사실을 인정할 수 있다고 판단하였는바, 기록에 비
2013-07-04 13:15 -
상가건물임대차보호법에 따른 차임과 보증금의 인상절차, 범위
상가건물임대차보호법상 임차인에게 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 보장되고, 갱신될 때의 보증금과 차임의 인상범위도 법령에 따라 제한되고 있지만(2013. 6.현재 기준 9%), 인상의 가능성, 절차, 그 범위를 둘러싸고 임대인과 임차인간에 분쟁이 적지 않아서 관련법령과 판결을 소개키로 한다. ★동법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ★동법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다 ★동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. 먼저, 상가건물임대차보호법의 임대료 제한범위(
2013-07-01 19:19 -
상사유치권(商事留置權)의 특성에 관한 최근 대법원판결들
민법에서 정한 유치권과 별개로 상법에는 상사유치권제도가 인정되고 있는데, 민법상의 유치권에 비해 견련성을 완화하고 있는 점에 큰 특징이 있다. ★ 상법 제58조(상사유치권)상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 그 밖에도 상사유치권의 특성을 살펴볼 수 있는 대법원판결이 선고되고 있어 소개키로 한다. ★ 대법원 2013. 2. 28.선고 2010다57350 유치권존재확인 상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉, 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대
2013-06-27 16:17 -
신사동 가로수길 리쌍 소유 건물명도 판결문
건물주와 세입자간의 소위 甲乙논쟁, 상가건물임대차보호법의 위헌논란까지 불러일으키며 세간의 관심을 모았던 서울 신사동 가로수길 리쌍 소유 건물 세입자에 대한 명도(인도)사건 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2013. 6. 5.선고 2012가단5154111 건물인도 등 판결이다. 일반적인 인도사건과 마찬가지로 법적으로는 별다른 쟁점이 없는 사건이었지만, 건물주가 유명 연예인이었고 권리금이 국내 최고수준인 신사동 가로수길에 위치한 점포여서 인도에 따른 세입자 피해가 적지 않았기 때문에 많은 주목을 받은 것으로 보인다. 사건의 전모를 소개하여 세간의 오해를 불식하는 차원에서 판결전문을 소개한다. 원 고 1. 강희건 2. 길성준 피 고 서00 <주문>1. 피고는 원고들로부터 44,900,000원에서 별지 목록 기재 건물을 인도하는 날까지 월 3,000,000원씩을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 위 건물을 인도하라.2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.3. 소송비용 중 2/3는 피고가, 1/3은 원고들이 각 부담한다.4. 제1항은 가집행할 수 있다. <이유>1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 5호증(가지번호 모두 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정할 수 있다. 가. 피고는 2010. 9. 20. 노00, 이00(이하 ‘종전 임대인들’이라 한다.)과 사이에 그들 소유의 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다.)에 관하여 임대차기간을 2010. 10. 6.부터 2012. 10. 5.까지로, 임대차보증금을 40,000,000원(후에 44,900,000원으로 증액됨)으로, 차임을 월 3,000,000원으로 각 정하여 임대차
2013-06-24 17:52 -
법정지상권에 관한 대법원 2010다52140 전원합의체 판결에 이은 후속판결
저당권이 설정되거나 (가)압류가 기입된 경우 모두 “이해관계인의 보호”라는 통일적이고 합리적인 기준을 통해 (관습법상) 법정지상권 성립여부를 결정할 수 있도록 판단한, 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 토지인도 등 전원합의체 판결에 따른 후속판결이 최근 선고되어 소개한다. 대법원 2013.4.11. 선고 2009다62059 판결 【건물명도등】 인데, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기는 “저당권 설정 당시”라고 하여, 위 전원합의체 판결과 같이 “이해관계인의 보호”라는 동일한 관점을 견지하고 있다. 동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.한편 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따
2013-06-20 18:19
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집합건물대지지분의 취득자의 전유부분 소유자에 대한 부당이득청구와 집합건물법 20조
집합건물의 대지로 사용 중인 토지의 전부 내지 일부 지분이 경매 등으로 나오는 경우가 적지 않은데, 집합건물법 20조에 따라 대지지분취득이 원천적으로 무효가 될 수도 있다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(선의)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ★ 대법원 2010.5.27. 선고 2006다84171 판결 【공유물분할등】 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하면 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없다. 한편, 만약 집합건물법 20조에 위반되지 않은 유효한 소유권을 취득했다면, 적법한 소유권자로서 전유부분 소유자를 상대로 지료 상당의 부당이득반환을 청구할 수는 있을까? 통상적으로는 토지지분을 취득하게 되면 지상건물소유자에 대해서 부당이득을 청구할 수 있고, 이는 지상건물이 집합건물이라고 하더라도 마찬가지로 이해한다. 그 때문에 그동안 별다른 의문
2013-06-17 17:40 -
네이버 사옥 통유리건물 빛반사사건 판결
소위 “네이버 사옥 통유리건물 빛반사 사건”이라고 불리는 판결문을 소개한다. 수원지방법원 성남지원 2013. 4. 2.선고 2011가합4847, 19016(병합) 손해배상(기) 등 판결이다. 햇빛반사에 따른 피해를 호소한 국내 첫 번째 재판이고, 그 때문에 매우 드물게 판결에서 외국재판사례도 소개되고 여러 가지 감정과 현장검증을 실시하는 등 의미있는 판결이라는 점에서 자세히 소개한다(이 사건 원고들은 햇빛반사 이외에도 조망권, 천공권, 사생활침해를 주장하기도 했지만 청구기각되었고, 햇빛반사에 대해서만 청구가 인용되었으며 햇빛반사에 관한 판단이 핵심이라는 점에서, 다른 부분에 대한 판단은 생략한다).<주문> 1. 피고는 원고 이00, 심00를 제외한 나머지 원고들에게 별지 제3 목록 기재 건물에서 생성되어 별지 제2 목록 기재 각 해당 아파트에 유입되는 태양반사광의 정도가 불능현휘 및 맹안효과의 정도에 이르지 않도록 별지 제3 목록 기재 건물상에 별지 제4 목록 기재 방법들 중 하나의 방법으로 태양반사광 차단시설을 설치하라. 2. 피고는 원고 심00를 제외한 나머지 원고들에게, 가. 별지 제5 계산표 ③항 및 ⑤항 기재 각 해당 금원 및 이에 대하여 2013. 4. 3.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 나. 2012. 11. 1.부터 피고가 제1항 기재 조치를 완료하는 날까지 별지 제5 계산표 ④항 기재 각 금원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 3. 원고 심00의 피고에 대한 청구 및 원고 심00를 제외한 나머지 원고들의 피고에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 4. 소송비용 중 원고 심00와 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고가 부담하고, 원고 이00과 피고 사이에 생긴 부분 중 50%는 피고가, 50%는
2013-06-13 17:10 -
고가 부동산에 대한 법정중개수수료율의 올바른 이해
부동산중개수수료에 대해 중개업자와 의뢰인간 분쟁이 적지 않다. 중개수수료에 대해서는 법규로 이를 제한하고 있는데, 이를 법정수수료라고 한다. 현행, 법정수수료율은 각급 시도조례를 통해 구체화되는데, 서울시의 경우는 아래 표와 같고, 대부분 시도 역시 이 기준을 따르고 있다.그런데, 최근 법정수수료 체계에 대해 불합리함을 지적하는 견해가 많다. 아래 표와 같이 (거래대상이 주택 이외일 경우는 별론으로 하더라도) 주택에 대한 매매교환의 경우에는 거래금액이 6억원 미만일 경우에는 1천분의 4 내지 6 정도의 요율이 적용되지만, 6억원 이상일 경우에는 1천분의 9 이내에서 서로 협의하여 정하도록 하고, 매매교환 아닌 임대차 등의 거래에 대해서는 거래금액 3억원 미만의 경우에는 1천분의 3 내지 5 정도의 요율이 적용되지만, 3억원 이상일 경우에는 1천분의 8 이내에서 협의하여 정하도록 규정되고 있는데, 수수료율에 대한 불합리함을 지적하는 견해에 의하면, 매매교환의 경우에는 6억원을, 그 외 임대차 등의 경우에는 3억원을 기준으로 해서 기준 미만의 경우에는 요율이 낮지만, 이상일 경우에는 갑자기 요율이 높아져서 중개의뢰인이 부담하는 실제 수수료 부담이 지나치게 커질 수 있다는 것이다. 하지만, 이와 같은 지적은 중개수수료에 대한 소송실무를 제대로 이해하지 못하는 지적일 수 있다. 매매교환의 경우에는 1천분의 9, 그 외 임대차 등 거래의 경우에는 1천분의 8이라는 요율수치가 적용될 수 있는 거래금액( 매매교환의 경우에는 6억원, 그 외 임대차 등 거래의 경우에는 3억원)이 현실을 제대로 반영하지 못하여 그 액수를 상향조정해야한다는 지적은 별론으로 하더라도, 단
2013-06-10 17:10 -
건축공사대금과 건축부지와의 유치권 견련성
민법상 유치권이 인정되기 위해서는 견련성을 요하는데, 이와 관련해서 건축공사를 하는 공사대금채권을 이유로 건축부지에 대해 유치권을 행사할 수 있는지가 논란이 되어왔다. 즉, 건물을 신축하거나 보수하는 공사대금 채권이 건물과 견련성 있는 채권이고, 또 땅을 파서 저수지를 만드는 공사대금 채권이 토지에 관한 견련성 있는 채권이어서, 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만, 건물을 건축하는 공사대금을 이유로 건물부지에 대해 유치권행사가 가능한지에 대해서는 의문이 있을 수 있는 것이다. 건물신축을 위해 터파기를 하는 등 토지에 대한 공정도 진행될 수 있어, 건물신축을 위한 공사대금채권과 신축부지인 토지 사이에는 적어도 간접적으로는 견련성이 있거나, 아니면 건물신축공사 전체도급금액 중 토지공사와 관련된 일정금액만큼은 견련성이 있는 것으로 볼 여지도 있기 때문이다. 하지만, 지금까지는 대법원판례가 다소 불명확한 점이 없지 않았는데, 최근 선고된 대법원 2013. 5. 9.선고 2013다2474 토지인도 등 판결까지 종합해본다면 건축대금을 근거로 토지에 대한 유치권행사는 매우 특별한 경우가 아닌 한 인정되지 않는 것으로 결론지을 수 있을 것으로 보인다. ★ 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정【경락부동산인도명령】 【판시사항】건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 【이 유】 --건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건
2013-06-03 14:21 -
엄삼탁 소유 강남 빌딩 명의신탁 판결과 과징금
거물정치인이었던 엄삼탁씨가 명의신탁했다고 하는 시가 600억원을 호가하는 서울 강남구 역삼동 18층 건물과 해당 부지에 대한 관련 재판이 최근 모두 마무리되었다. 엄삼탁씨의 유족이 현재의 명의자인 박 모씨를 명의수탁자로 주장하면서 민, 형사재판을 벌였는데, 박 모씨를 횡령으로 기소한 형사재판에서는 증거부족으로 무죄가 최종선고된 반면, 민사재판에서는 1심에서 명의신탁을 인정할 증거가 없다는 이유로 원고 패소판결이 선고되었지만, 이어진 2,3심 재판에서는 명의신탁으로 인정되면서(토지에 대해서는 3자간 등기명의신탁, 건물에 대해서는 2자간 등기명의신탁) 원고 승소로 확정되었다(2심 : 서울고등법원 2011. 9. 2. 선고 2010나31619 판결, 3심 : 대법원 2013. 3. 28.선고 2011다82469 판결). 형사와 민사의 사실관계 판단은 일치하는 것이 일반적이지만, 이 사건의 경우에는 형사재판에서는 최종적으로 명의신탁관계가 인정되지 않은 반면, 민사재판에서는 명의신탁관계가 인정되었고, 여러 번의 재판과정에서 국내 유수의 법무법인이 총동원되면서 민사재판과정에서도 승패가 엇갈리는 등 600억원이라는 거액의 재산을 두고 치열한 공방이 진행되었음을 엿볼 수 있었다. 판결문상으로 볼 때, 명의신탁에 관한 법리공방 보다는 명의신탁사실 여부에 대해 심리가 집중되었던 것도 이 사건의 특징 중 하나였다. 세간의 이목이 집중된 사건이니만큼, 판결문 전문을 게재키로 한다. 아울러, 최근 ‘관련재판이 명의신탁으로 최종 인정되었음에도 불구하고 명의신탁에 따른 과징금을 부과할 수 없다’는 언론보도가 있었는데, 그 이유가 무엇인지에 대해서도 살펴보기로 한다. 다음은
2013-05-28 11:28
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토지, 건물 소유자가 다를 때의 금전지급관계
토지, 건물주가 각기 다른 경우가 실무상 적지 않은데, 이들 간에 임대차계약과 같은 계약관계가 있을 경우에는 계약내용에 따라 서로간의 권리관계가 정해지지만, 계약관계가 없을 경우에는 많은 복잡한 문제가 발생한다. 계약관계가 없을 경우 토지주는 다른 특별한 사정이 없는 한, 건물철거청구권 여부를 떠나서 토지를 점유, 사용하는 자에 대해 사용료, 부당이득반환청구 내지 불법행위에 기한 손해배상청구 등 적절한 청구원인으로 금전청구를 할 수 있다는 점에는 의문이 없다. 그렇다면, 토지주는 누구에 대해 금전청구를 할 수 있을까? 기본적으로 금전청구는 “토지”의 점유자를 상대로 하는 것이어서 원칙적으로 건물주에 대해서만 가능하고, 건물을 점유하는 자에 불과한 건물임차인, 건물유치권자 등에 대해서는 원칙적으로 불가능하다는 점을 유념해야 한다. ★ 대법원 2008.7.10. 선고 2006다39157 판결 【사용료】 [1] 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않은 경우에도 그 부지를 점유한다고 보아야 하는지 여부(적극)[2] 건물의 소유명의자가 아닌 자도 실제로 그 건물을 점유하고 있다면 그 건물의 부지를 점유하는 자로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) 【이 유】 상고이유를 본다.<중략>사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다( 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002
2013-05-24 14:07 -
상가업종제한과 관리규약
집합건물 내의 상가업종제한을 관리규약으로 정하거나 폐지하는 과정에서 상가 내부적으로 갈등이 적지 않다. 이와 관련된 법적인 쟁점들을 정리해보기로 한다. 이와 관련해서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 전문은 “규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다”고 규정하면서, 후문에서는 “이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다”는 제한을 두고 있다. 이 경우 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’라는 해석과 관련하여 실무적으로는 상가업종제한문제가 주로 문제되고 있다. 판례상으로는, 상가업종제한을 하는 내용의 관리규약의 “신설”은 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’로 해석되지 않지만, 업종제한을 두고 있는 기존 규약의 폐지는 달리 해석되고 있다. 업종제한의 설정은 기존 업종의 기득권을 그대로 인정하는 경우에 해당하는 것임에 반해, 기존 업종제한의 폐지는 구분소유자들의 기존 권리를 박탈하는 것이라는 점에서 다르기 때문이다. ★ 대법원 2006.10.12. 선고 2006다36004 판결 【영업행위금지】 ☞ 원고와 같은 피아노학원업종을 피고가 영위한 것에 대한 영업금지청구소송에서, 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하는지 여부(소극) --집합건물법 제29조 제1항 후문은 ‘관리단 규약의 설정·변
2013-05-16 16:03 -
자기부동산의 경매취득에 따른 쟁점
자기의 부동산을 낙찰 받을 수 있는지에 관한 다소 이례적인 자문을 하게 되었다. 이 의뢰인은 자신의 부동산을 다른 사람 부탁으로 담보(저당권)설정에 제공, 즉 물상보증인이 되었는데, 결국 담보제공을 부탁한 채무자가 채무를 변제하지 못하게 되자 해당 부동산이 경매로 나오게 되었고, 이 경우 일반적으로는 해당 부동산을 상실하지 않기 위해 물상보증인이 채무자 대신에 채무를 변제하여 경매 자체를 피하는 방법을 사용하지만, 이 의뢰인의 경우에는 해당 부동산 가치에 비해 담보채권이 워낙 거액이라 경매를 통한 낙찰이라는 방법을 고려하고 있었다. 이례적인 사안이라 세무사 등 주변 여러 전문가들의 도움을 거쳐 관련된 여러 쟁점들을 정리해 보게 되었다. 가장 우선적인 고려대상은 자기부동산의 낙찰을 위한 법적인 제한문제였다. 결론적으로, 채무자가 아닌 물상보증인의 낙찰에는 법적으로 제한이 없다. 단순한 물상보증인은 민사집행규칙에 매수신청금지대상으로 명시된 “채무자”가 아니어서 낙찰(매수)을 받는데 법적인 제한은 없다고 보는 것이 실무상 일반적인 해석이다. ★ 민사집행규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지) 다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.1. 채무자2. 매각절차에 관여한 집행관3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사) ★서울민사지법 1994.1.12. 자 93라1342 제8부결정 : 확정 【부동산낙찰허가결정신청사건】 ☞임의경매절차에 있어 소유자는 물상보증인으로서 경매의 기본인 채권에 대하여 인적 책임을 지는 것이 아니라 경매부동산에 물적 책임이 따르고 있는 것에 불과하여 위 물
2013-05-07 09:50 -
토지임대차와 임차인의 갱신, 매수청구권
토지임대차 계약기간이 종료할 때 임차인이 시설한 건축물이나 수목을 임대인이 매수해야하는 경우가 발생할 수도 있는데, 이 사실을 간과하고 임대차계약이 체결되었다가 계약을 종료할 즈음에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다. 즉, 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)는 “ 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다”고 하고, 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) 제1항은 “지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다”고 하며, 제2항은 “지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다”고 규정하고 있는 것이다. 더구나, 임차인의 이러한 권리는 당사자간의 약정으로도 무시될 수 없는 강행규정으로 명시되어 있다(민법 제652조). 먼저, 임차인의 갱신청구권이란 임대차계약이 기간만료로 종료한 경우에 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 차임연체 등 임차인의 귀책사유로 종료된 경우에는 적용되지 않는다. 임차인의 갱신요구에 임대인이 반드시 응할 의무는 없지만, 임대인이 응하지 않으면 임대인은 매수의무를 부담하게 된다. 한편 임차인의 매수청구권은, 토지 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 축조한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 때 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수할 의무를 부담하게 하
2013-05-02 18:03 -
쇠락하는 쇼핑몰, 특단의 대책이 필요하다
높은 수익률 등을 내걸면서 쇼핑몰 분양이 극성이었던 적이 불과 몇 년 전인데, 실제 결과는 참담하기 이를 데 없다. 상권개발부진으로 대부분의 쇼핑몰이 점점 유령상가처럼 변해가고 있고, 보다 못한 일부 상가는 처참할 정도의 저렴한 임대료 조건으로라도 세입자를 입점 시키면서 유령상가로의 전락을 버텨내고 있는 실정이다. 하지만, 이 과정에서 상가소유주들 간에 의견차이로 저렴한 임대료조건의 세입자 입점마저도 여의치가 않다. 대개 쇼핑몰은 수 백명의 구분소유자들이 존재하고 있는데, 일괄임대를 위해서는 현행법 해석상 모든 소유자의 동의가 필요하다는 점에서 소유자 다수의 일괄임대시도마저도 여의치 않은 실정이다. 많은 쇼핑몰의 경우 일괄임대를 위해 ‘일정 비율 이상의 다수 구분소유자가 동의하면 미동의한 구분소유자의 점포도 일괄임대 할 수 있다’는 취지의 관리규약을 만들고 있지만, 이런 취지의 관리규약은 현행법상으로는 무효이기 때문이다. 적절한 대책마련이 필요한 시점이라고 사료된다. ★ 대법원 2009.4.9. 선고 2009다242 판결 【건물명도등】 ☞ 집합건물의 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 규약이 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효라고 본 사례 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조는 “건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.”라고 규정하고, 같은 법 제29조는 “규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다.”고 규정하여 단체자치의
2013-04-24 15:00