서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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혐오 내지 기피시설의 존재사실을 고지 받지 못하고 체결된 분양계약
분양목적물 인근에 존재하는 혐오 내지 기피시설에 대해서는 수분양자들이 분양회사로부터 제대로 고지 받지 못하는 경우가 많다. 분양계약체결을 결정함에 있어 큰 영향을 줄 수 있는 중요한 사항에 대해서는 고지의무가 있는데 이를 이행하지 않게 되면 부작위에 의한 기망행위로 불법행위가 되면서, 배상책임 내지 심하면 계약취소까지 가능할 수 있다. 관련 판결 2개를 소개하기로 한다. 먼저, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515호 판결이다. 이 판결은, 아파트분양계약체결 당시 인근에 쓰레기매립장이 건설예정에 있었다면, 분양주체로서는 이를 수분양자들에게 고지해야 할 법적인 의무가 있다고 하여, 분양에 악영향을 줄 수 있는 불리한 내용이라고 하더라도 수분양자들이 분양여부를 판단함에 있어 중요한 내용이라면 이를 고지할 의무가 있다는 점을 분명히 하면서, 만약 분양주체가 이를 고지하지 않았다면 부작위에 의한 기망행위가 된다는 점에서 계약자체가 취소가능할 뿐 아니라, 손해배상을 청구할 수도 있고, 배상액은 쓰레기매립장건설을 전제로 한 아파트의 가치하락액이 된다고 판단한 점에 특징이 있다. 가. 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다. 이와 달리, 이러한 경우 원고들로서는 분양계약 자체를 취소할 수 있을 뿐 손해배상은 청구할 수 없다는 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없다. 나. 손해액의 산정은 법원이 상당하다고 인정하는 방식에 의하여 산정하면 되므로, 원심
2013-04-11 16:29 -
분양가 원금 보장제 분양의 문제점
분양촉진의 방법으로 ‘분양가를 보장한다’는 취지의 각종 유인책이 난무하고 있다. 분양 후 시세가 분양가격 이하로 내려가지 않을 것이라는 자신감을 분양회사 측에서 보이기 위함인데, ① 분양 후 시세(시중가격)가 분양가격을 하회할 경우, 그 차액을 보상(지급)하거나, ② 하회할 경우 계약해제도 가능하다는 취지가 일반적이다. 하지만, 지금과 같은 경기침체하에서 분양회사가 부도나게 되면 이런 약속이행은 요원할 수 밖에 없고, 또 분양가 보장약속내용이 명확하지 않으면 나중에 이런저런 변명으로 약속을 이행하지 않는 경향이 있다는 점에서 유의할 필요가 있다. 다음에서 소개한 서울중앙지방법원 2013. 1. 30.선고 2012가합47864 분양대금반환 등 판결은, 분양계약 당시 분양회사가 ‘아파트 시세가 입주지정기간종료일 다음날로부터 3개월(90일) 시점의 국민은행 아파트 시세 일반평균가가 공급금액(분양가) 이하로 형성되면 계약해제까지 감수하겠다’는 약속을 했는데, 그 시점을 기준으로 한 시세가 분양가 이하임이 거의 분명함에도 불구하고 기술적인 문제로 국민은행 아파트시세가 공표되지 않았다는 이유로 계약해제와 분양대금반환을 거부하여 소송이 제기된 사안에서, 국민은행 아파트시세 미공표에도 불구하고 계약해제가 가능하고 따라서 분양대금을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단하였다. 1. 인정사실 가. 당사자의 지위 1) 원고들은 피고들과 사이에 00시 00읍 00신도시 A4블럭 소재 00 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약을 체결하거나 수분양자의 지위를 상속받은 자이다. 2) 피고 한국00 주식회사(이하 ‘피
2013-04-01 13:27 -
상사유치권의 성립요건과 그 제한
상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다”고 하여 상사유치권을 규정하고 있다.이러한 상사유치권은 민사 유치권에 비해 유치권의 성립요건 중 “견련성”을 완화한 점에 특징이 있다. 즉, 민법상 유치권이 성립하려면 피담보채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야하지만, 상사유치권에 있어서는 이러한 견련관계는 불필요하고, 단지 쌍방적 상행위(양당사자가 모두 상인인 경우의 상행위)로 점유를 취득하면 된다. 따라서, 직접 그 점유물에 관하여 생긴 채권이 아니라도 상행위를 통하여 점유를 취득하면 그 물건을 유치할 권리가 있다. 상인들간의 신용보호와 상사채권의 물적인 보호를 꾀하고자 민법상 유치권의 중요한 성립요건인 견련성을 완화한데 특징이 있는 것이다 예를 들어서, 도매상 甲이 창고업자 乙에게 A 물건을 장기간 맡긴 다음 A 물건을 찾아가면서 창고료를 지급하지 않자, 甲이 맡긴 다른 B 물건에 대해 창고업자 乙이 상사유치권을 행사할 수 있다. 민사유치권에 기한 유치권행사를 위해서는 반환을 거부하는 바로 그 물건(B 물건)에 관한 채권을 근거로 해서만 가능한 것과 차이가 있다. 이런 시각으로 판례 사안을 비교해 보자(구체적인 수치는 설명의 편의를 위해 일부 변형하기로 한다). 먼저, 대법원 2007. 9. 7.선고 2005다16942【건물명도】 판결 사안이다. 10세대의 다세대 주택신축공사 중에서 창호, 기타 잡철 부분 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하도급받은
2013-03-25 22:16 -
부동산명의신탁과 취득세부과에 관한 판결
명의신탁과 취득세에 관한 판결을 하나 소개한다. 회사가 토지를 취득하는 과정에서 토지거래허가 때문에 회사명의의 취득이 어렵게 되자, 회사 대표이사 앞으로 이전등기하게 되었는데( 여러 가지 사정을 종합할 때 계약명의신탁이 아닌 “3자간 등기명의신탁”으로 인정되는 사안), 그 후 이와 같은 부적법한 명의신탁을 해소하는 차원에서 대표이사가 회사로부터 대상토지를 매수하는 계약을 체결하고 이전등기는 이미 명의신탁으로 인해 대표이사 앞으로 된 것으로 갈음하였다. 이에, 관할 관청은 대표이사가 회사로부터 매수하여 취득한 점을 근거로 대표이사 앞으로 취득세를 부과하게 되고, 대표이사는 ‘당초 회사와의 명의신탁관계에서 대표이사 앞으로 이전등기되면서 취득세를 납부했기 때문에 다시 납부할 수 없다’는 취지로 다투게 되어 관할 관청인 남양주시장을 상대로 한 취득세부과 취소청구소송이 시작되었다. 1심 재판에서는 원고인 대표이사가 승소한 반면, 2심에서는 패소판결을 선고받았다(공교롭게도 이 사건에서 문제된 회사는 “주식회사 부영”이라고 하는 국내 굴지의 건설회사이고, 대표이사는 이중근 회장이다). 1,2심 판결을 모두 소개한다. 먼저, 1심재판인 의정부지방법원 2012. 6. 19.선고 2012구합77 취득세등부과처분취소 판결내용이다. 1. 처분의 경위 가. 소외 주식회사 부영(이하 ‘소외 회사’라 한다)은 2003. 11. 6. 소외 김00로부터 남양주시 와부읍 00리 일원 970,938㎡의 토지를 매수하였으나, 위 토지가 토지거래허가구역 내에 있는 관계로 잔금 지급일을 잠정적으로 2004. 1. 6.로 정하였다. 나. 소외 회사는 자신의 명의로 토지거래허가를 받는 것이
2013-03-18 14:38 -
명의수탁자의 부동산횡령과 불가벌적 사후행위
명의신탁의 일정한 유형 중에서 명의수탁자가 수탁된 부동산을 신탁자 동의없이 임의로 처분하게 되면 신탁자에 대한 횡령죄가 되는데, 예를 들어, 수탁자가 타인에게 저당권을 설정한 다음, 다시 다른 저당권을 임의로 설정하거나 이를 넘어서 임의로 매도해버리는 행위를 했을 때, 이들 여러 행위들은 기존 저당권설정이라는 횡령행위와 별개의 범죄행위가 되는지 여부가 논란이 되다가 최근 전원합의체 판결이 선고되었다. 대법원 2013. 2. 21.선고 2010도10500 횡령 사건이다. 1. 횡령죄는 다른 사람의 재물에 관한 소유권 등 본권을 그 보호법익으로 하고 그 법익침해의 위험이 있으면 그 침해의 결과가 발생되지 아니하더라도 성립하는 위험범이다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002도2219 판결 참조). 그리고 일단 특정한 처분행위(이를 ‘선행 처분행위’라 한다)로 인하여 법익침해의 위험이 발생함으로써 횡령죄가 기수에 이른 후 종국적인 법익침해의 결과가 발생하기 전에 새로운 처분행위(이를 ‘후행 처분행위’라 한다)가 이루어졌을 때, 그 후행 처분행위가 선행 처분행위에 의하여 발생한 위험을 현실적인 법익침해로 완성하는 수단에 불과하거나 그 과정에서 당연히 예상될 수 있는 것으로서 새로운 위험을 추가하는 것이 아니라면 후행 처분행위에 의해 발생한 위험은 선행 처분행위에 의하여 이미 성립된 횡령죄에 의해 평가된 위험에 포함되는 것이라 할 것이므로 그 후행 처분행위는 이른바 불가벌적 사후행위에 해당한다. 그러나 후행 처분행위가 이를 넘어서서, 선행 처분행위로 예상할 수 없는 새로운 위험을 추가함으로써 법익침해에 대한 위험을 증가시키거나 선행 처분행
2013-03-12 14:14
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용산미군기지 부지 반환판결
용산미군기지 부지에 대해 서울시와 서울 용산구 앞으로의 등기가 잘못되었다는 것을 이유로 대한민국 앞으로 이전등기를 하라는 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2013. 2. 14.선고 2012가합518649 소유권이전등기 판결이다. 일제시대부터 미군정을 거치는 우리 역사와 관련있는 내용이 판결에 담겨있어 주목해 볼 만하다. <주 문> 1. 원고에게, 가. 피고 서울특별시는 서울 용산구 이태원동 22-53 구거 460㎡에 관하여, 나. 피고 용산구는 서울 용산구 이태원동 30-3 구거 370㎡, 서울 용산구 이태원동 36-46 구거 95㎡, 서울 용산구 이태원동 36-50 구거 228㎡, 서울 용산구 동빙고동 7-36 도로 632㎡, 서울 용산구 동빙고동 7-37 도로 1,149㎡에 관하여 각 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. <이 유> 1. 인정사실 가. 일본국 조선총독부는 1900년경 ① 서울 용산구 이태원동 22-53 구거 460㎡, ② 같은 동 30-3 구거 370㎡, ③ 같은 동 36-46 구거 95㎡, ④ 같은 동 36-50 구거 228㎡, ⑤ 같은 구 동빙고동 7-36 도로 632㎡, ⑥ 같은 구 동빙고동 7-37 도로 1,149㎡(이는 현 지번으로서 당시에는 지번이 부여되지 아니한 상태였다, 이하 위 각 토지를 순서에 따라 ‘이 사건 ① 내지 ⑥토지’라고 하고, 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)와 이 사건 각 토지를 둘러싼 부지(이하 ‘이 사건 위요지’라고 한다)를 포함한 용산 일대를 군사기지화 하기 위하여 비공개 토지 측량에 착수하고, 조선 정부의 동의에 의해 수용에 착수하였다. 나. 1913년경 토지조사사업 당시 이 사건 각 토지의 지적도상 지목은 위 가.목의 각 기재와 같았으나, 당시 토
2013-03-04 18:56 -
용산개발사업 시행사의 국가 상대 금전청구 판결문
용산개발사업 시행사가 국가를 상대로 한 부당이득금 청구사건의 판결문을 소개한다. 서울지방법원 2013. 2. 7. 선고 2011가합102849(본소) 지상권확인등, 2011가합127992(반소) 부당이득금 판결이다. 판결 요지는, 국가 산하의 체신부가 시행사인 드림허브PFV와 드림허브PFV로부터 사업부지 일부를 신탁 받은 대한토지신탁의 토지를 무단점유한데 대하여 시행사에 대해서는 150억여원, 신탁회사에 대해서는 230억여원 등 총 380억원을 국가가 지급해야 한다는 취지이다. 다음은 판결문 전문이다. <주문>1. 원고(반소피고)는, 가. 피고(반소원고) ****금융투자 주식회사에 15,510,973,930원 및 이에 대한 2011. 4. 29.부터 2012. 5. 15.까지는 연 5%, 2012. 5. 16.부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을, 나. 피고(반소원고) ****신탁 주식회사에, 23,043,071,738원 및 위 금원 중 별지 제4목록 ‘임료’란 기재 임료에 대하여 같은 목록 각 지연손해금 기산일부터 2013. 2. 7.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을, 각 지급하라.2. 원고(반소피고)의 피고 ****공사에 대한 청구와 피고(반소원고) ****금융투자 주식회사, ****신탁 주식회사에 대한 각 본소청구 및 피고(반소원고) ****신탁 주식회사의 나머지 반소청구를 각 기각한다.3. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고 ****공사 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)가 부담하고, 원고(반소피고)와 피고(반소원고) ****금융투자 주식회사 사이에 생긴 부분은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담하며, 원고(반소피고)와 피고(반소원고) ****신탁 주식회사 사이에 생긴 부분은 본소, 반소를 합하여 그 4/5는 원고(반소피고
2013-02-26 09:57 -
영종하늘도시 분양대금반환청구 판결
영종하늘도시 아파트 입주자 2천여명이 제기한 재판이 얼마 전 선고되어 크게 보도된 바 있다. 인천지방법원 2013. 2. 1.선고 2011가합20696 분양대금반환 등, 2012가합12296(병합) 매매대금반환, 2012가합12418(병합) 분양대금반환 등, 2012가합18102(병합) 분양대금반환 등 판결이다. 재판 결과는, 사기 내지 착오에 의한 취소 내지 계약해제를 이유로 한 대금의 전액반환청구는 받아들여지지 않은 대신, 분양광고 중 제3연륙교, 제2공항철도, 학교에 관한 부분의 허위 ․ 과장성을 인정하여 표시․광고의 공정화에 관한 법률 내지 민법에 의한 손해배상책임 차원에서 분양대금의 총12%( 적극적 손해 10%, 위자료 2%) 감액청구는 인정되었다. 원고 수가 2천여명이고 청구액수도 수백억원인 사안이다보니, 관련 법리에 대한 주장과 판단이 망라되어있어 관심을 가져볼 만한 판결이라고 할 수 있다. <주 문> 1. 피고들은 각자 원고들에게 별지4 인용금액의 ‘인용금액’란 기재 각 해당 금원 및 이에 대하여 2012. 12. 22.부터 2013. 2. 1.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고들의 제1, 2 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용 중 2/3는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. <이 유> 1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 등 피고 &&종합건설 주식회사(이하 ‘피고 &&’이라고 한다)은 인천광역시(이하 ‘인천시’라고 한다) 경제자유구역 영종지구 영종하늘도시 A32블럭 33,836.524㎡ 지상에 1,002세대 규모의 공동주택인 &&스카이뷰 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 신축․
2013-02-21 19:51 -
유니클로 명동점에 대한 인도판결
유니클로 동양 최대매장이라고 하는 명동점에 대한 인도판결이 최근 선고되어 언론에 대서특필되었다. 부천 소재 “소풍”이라는 쇼핑몰과 서울 중구 소재 “굿모닝시티” 쇼핑몰 사건을 비롯해서 구분소유자들의 의사를 무시한 채 일방적으로 진행되는 쇼핑몰 입점추진행위에 대해 소수 구분소유자들을 대리해서 여러 소송을 수행하다가, 이 번 유니클로 명동점 사건도 담당하게 되었다. 이런 유형의 사건에서 제기되는 여러 가지 법적 쟁점이 다루어졌다는 점에서 판결전문을 소개하기로 한다. 서울중앙지방법원 2013. 1. 30.선고 2012가단5006687 건물명도, 2012가단5053041(병합) 건물명도 사건이다.1. 기초사실 가. 원고들은 서울 중구 ** 지상에 건립된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상의 집합건물인 하****빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 제1 내지 4층 중 별지 1 기재 해당 부분(이하 ‘이 사건 각 구분점포’라고 한다)을 분양받아 소유권을 취득한 자들이고, 피고 제****** 주식회사(이하 ‘피고 제******’라고 한다)는 이 사건 건물 관리단(집합건물법상의 고유한 의미의 관리단뿐만 아니라 각 층별로 구분소유자 상호간의 이해관계 조정과 상가의 원할한 운영도모 등을 목적으로 설립한 임의단체인 소위 각 층별 관리단 포함, 이하에서는 이들을 통틀어 ‘관리단’이라고 한다)으로부터 위 건물 전체를 임차한 회사이고, 피고 에****** 주식회사(이하 ‘피고 에******’라고 한다)는 피고 제******로부터 위 건물 중 제1 내지 4층을 전차한 회사이다. 나. 이 사건 건물의 지하 1층, 1, 2, 3층의 구분소유자들은 2006년경 해당 구분점포를 분양받았으나 상가
2013-02-18 11:28 -
배우자간에 체결된 명의신탁계약, 배우자 사후의 효력은 ?
부동산에 대한 명의신탁은 부동산실권리자 등기명의에 관한 법률에 따라 원칙적으로 금지되지만, 배우자간 명의신탁은 예외적으로 허용되고 있다. 따라서, 배우자간에 체결된 명의신탁계약은 일반 명의신탁과 달리 동법 8조에 따라 원칙적으로 유효한 것으로 해석된다. ★ 동법 제8조(종중 및 배우자에 대한 특례)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항ㆍ제2항을 적용하지 아니한다.1. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 그렇다면, 이렇게 유효하게 체결된 배우자간에 명의신탁계약은, 일방의 배우자가 사망하면 그 효력은 어떻게 될까? 이 점에 관해 최근 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 특히, 이 사건은 처에게 부동산을 명의신탁 한 남편이 그 처를 살해하여, 민법상 상속결격자가 되면서 명의신탁 된 부동산이 처의 아들(전 남편 소생)에게 전부 상속되면서 남편이 사망한 처의 아들(피고)을 상대로 명의신탁부동산을 돌려달라는 청구를 한 사안으로서, 사안 자체가 매우 흥미롭다는 점에서도 주목할 만하다. 다음은 판결전문이다. ★대법원 2013. 1. 24.선고 2011다99498 소유권이전등기 부동산실명법 제8조 제2호는 ‘배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우’로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 그 명의신탁약정과 그 약정에 기하여
2013-02-12 10:44
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집합건물 구분소유권 취득할 때 유의할 점(동종 영업금지와 관련하여)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, “집합건물법”이라고 함)의 적용을 받게 되는 집합건물은 일반건물과 다른 법리가 존재하기 때문에, 집합건물의 구분소유권 쉽게 말하자면, 개별 점포나 주거용 건물을 취득함에 있어 유의할 필요가 있다. 주의해야 할 대표적인 두 가지 문제는 ① 체납관리비의 승계와 ② 동종영업(경업)금지의무라고 할 수 있는데, 그 중에서 동종영업금지문제를 다루기로 한다. 어떠한 업종을 선택하여 영업을 하는 것은 헌법상 보장된 영업의 자유라는 측면에서 자유롭게 인정되어야 하는 것이 원칙임에도 불구하고, 상가를 이용하는 주민의 편의보장, 과다한 출혈경쟁방지를 통한 상인들간의 적절한 이윤보장이라는 현실적인 필요에서 같은 상가 내에서 경쟁업종이 금지되고 있으며, 법원실무에서도 일정한 요건하에 이러한 현실적인 필요를 수긍하고 있다. 실무상 주로 다루어지는 같은 상가 내에서의 업종금지 근거로는 크게 두 가지가 있는데, ① 상가를 분양할 때 업종을 제한하는 문구가 분양계약서에 포함된 경우와, ② 상가관리규약 내지 번영회회칙 등에서 업종을 제한하는 경우이다. 따라서, 집합건물 내의 특정점포를 취득 내지 임대차함에 있어서는 위와 같은 두 가지를 잘 살펴볼 필요가 있다. 필자의 한 의뢰인도 이런 부분을 제대로 살피지 못해 어려움을 겪고 있는데, 사연을 소개하기로 한다. 이 의뢰인은 몇 년 전 경기도 어느 도시에 상가점포 하나를 매수했다. 당시 이 의뢰인은 “업종금지”를 전혀 염두에 두지 않았고, 그 때문에 점포취득 당시 관리소에서 서명을 요구한 관리규약준수서명부에 아무 생각 없이 서명을 하게 되었는데, 결국 이것
2013-02-06 10:04 -
유치권에 관한 민법개정안 소개
유치권에 관한 민법개정안이 진행 중에 있어 소개한다. 개정취지와 내용은 법무부에서 제출된 자료에 자세하게 소개하고 있어 별도의 설명은 생략한다.<제안이유> 현행 부동산 유치권 제도는 유치권이 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제3자에게 예측할 수 없었던 손해를 입힐 뿐만 아니라, 유치권자가 점유를 통해 유치권을 행사하는 동안 타인이 부동산을 사용수익하지 못하여 사회경제적 효용을 감소시키는 문제점이 지적되어 왔던 바, 유치권 제도의 적용범위를 제한하는 한편 유치권의 상실로 지위가 약화된 채권자를 위해 별도의 채권자 보호 장치를 마련하는 방안을 도입하고자 함 <주요내용> 가. 등기 부동산에 대한 유치권의 폐지 (안 제320조) 1) 종래 유치권의 피담보채권이 “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권”으로 되어 있던 것을 “그 동산에 대한 비용지출로 인한 채권 또는 그 동산으로 인한 손해배상채권”이라고 규정하여 피담보채권의 범위를 명확히 함 2) 종래 동산, 부동산을 불문하고 유치권을 인정하던 것을, 동산, 유가증권, 미등기 부동산에 한해서만 인정하고, 특히 미등기 부동산에 대해 성립한 유치권은 안 제372조의2에 따른 저당권설정등기를 하거나, 저당권설정청구권을 청구할 수 있는 권리가 소멸될 때까지만 한시적으로 인정함 3) 피보전채권의 범위를 명확하게 하고, 등기 부동산에 대한 유치권제도는 폐지함에 따라 대상 부동산의 저당권자, 매수인 등 제3자에 대한 신뢰를 보호하고, 경매 시 낙찰가 하락, 부동산 효용가치 감소 등의 문제를 해결할
2013-01-28 10:19 -
임대차보증금채권에 대한 압류 이후 주택 양수인에 대한 압류의 효력
위 쟁점에 관한 대법원 전원합의체 판결이 선고되어 소개한다. 2013. 1. 17.선고 2011다49523 추심금 판결이다. 1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조). 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는
2013-01-23 09:55 -
중개사고에 따른 공제금지급과 구상권행사
부동산중개사고로 인한 중개의뢰인의 피해를 보상하기 위하여 현행법은 부동산중개업자의 공제(보험)가입을 의무화하고 있다. 이에 따른 중개사고가 발생하게 되면 절차에 따라 공제금이 중개사고의 피해자에게 지급되게 되는데, 공제사업자인 협회는 중개사고를 일으킨 중개업자를 상대로 공제약관에 따른 구상금청구를 하게 된다. 공제사업의 취지가 중개업자의 잘못으로 피해를 보게 된 중개의뢰인 보호에 있다는 점에서 지급된 공제금을 중개업자에게 다시 구상청구하는 것에 별다른 의문이 없다고 보여진다.★ 공제약관 제 13 조 (구상 및 대위) ① 중개계약자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하여 협회가 공제금을 지급하였을 때에는 당해 공제계약자에게 구상권을 가지며 피공제자의 이익을 해치지 아니하는 범위 안에서 피공제자가 공제가입자 또는 제3자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 가집니다. ② 피공제자는 제1항의 권리를 보전하거나 행사하는데 필요한 서류를 협회에 제출하고 협회가 요구하는 필요한 조치를 취하여야 합니다. ③ 협회는 피공제자가 정당한 이유 없이 제2항의 규정에 위반한 때에는 제1항의 대위권에 의한 권리행사로 협회가 취득할 수 있었을 금액 중 그 위반으로 취득하지 못한 금액을 피공제자에게 청구할 수 있습니다. ④ 공제가입자가 법인인 경우에는 대표이사에게도 구상권 행사를 합니다. 한편, 현재의 협회 공제약관과 달리 예전의 약관에는 구상권행사요건을 중개업자의 “고의” 내지 “중대한 과실”에 기한 중개사고로 국한하고 있었고, 그 해석에 대해 법원은 약관법에 따라
2013-01-16 19:57 -
기획부동산에서 구입한 토지의 분할, 쉽지 않다.
수도권에 소재하는 임야를 기획부동산업체로부터 잘못 사서 수년간 고충을 겪고 있는 사연을 소개한다. 기획부동산의 일반적인 사례처럼 개발가능성이 있다는 업체의 말을 믿고 지금으로부터 몇 년 전 수십 명이 임야를 구입하게 되었는데, 각자의 구입대금에 비례하는 토지지분을 이전등기하게 되었다. 당시에는 임야분할에 개발행위허가가 필요했기 때문에 부득이 지분이전의 방식으로 토지를 취득하게 된 것이다.하지만, 당초 기대했던 개발이 제대로 되지 않게 되면서 토지를 매수한 수십 명은 그동안 임시방편으로 해두었다고 생각했던 지분이전등기 대신에 각자의 독립된 토지를 만들기 위해 토지분할을 꾀하게 되는데, 다음과 같은 두 가지 난관에 봉착하게 되었다. 첫 번째 어려움은 토지분할을 제한하는 관련법령개정이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 녹지지역 및 비도시지역에서 토지를 분할하고자 하는 경우에는 개발행위(토지분할)허가를 받도록 되어 있으나, 기획부동산업체들은 이를 회피할 목적으로 「측량․수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」제83조에서 법원의 확정판결로 토지분할을 신청할 수 있는 규정을 이용하여 법원의 확정판결(화해․조정조서)을 받아 무분별하게 토지를 분할하고 매도함으로써 각종 사회문제를 야기하였다. 이에 무분별한 토지분할을 차단하고 부동산 투기를 방지하면서 토지분양 사기를 사전에 예방하는 차원에서 관련 조문을 개정하게 되었다. 즉, 종전 측량․수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙 제83조 1항에 법원의 확정판결에 따라 토지를 분할하는 경우에는 확정판결서 정본 또는 사본을 첨부하여
2013-01-07 16:03
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부동산 명의신탁의 수탁자에 대한 취득세부과
명의신탁은 등기와 실질적인 소유권의 귀속이 일치하지 않게되어 등기명의가 없는 명의신탁자에게 취득세를 부과할 수 있는지가 논란이 될 수 밖에 없는데, 판례는 부동산실명법상 명의신탁법리와 함께 “사실상 취득”이라는 취득세의 부과기준에 근거한 판단을 기본으로 하고 있다. 이 기준에 의하면 “3자간 등기명의신탁”의 경우에는 수탁자 앞으로 이전등기가 되었다고 하더라도 신탁자는 매도인과의 관계에서 대금을 모두 지급하고 이전등기를 구할 지위에 있다는 점에서 신탁자가 사실상 취득한 것으로 보아 신탁자에 대한 취득세부과가 가능하지만, 반면 계약명의신탁의 신탁자는 (매도인의 선,악 어느 경우에건간에) 매도인이나 명의수탁자 누구에게든 소유권이전등기청구를 할 수 있는 지위에 있지 못하다는 점에서, 실질적인 대금납부에 불구하고 신탁자를 부동산의 사실상 취득자로 볼 수 없어 수탁자 앞으로의 등기상태에서는 신탁자에 대한 취득세부과가 불가능하다. ★ 대법원 2002. 7. 12. 선고 2000두9311 판결 【취득세등부과처분취소】 구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제105조 제1항에서 규정하는 '부동산의 취득'이란 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하는 것으로서 명의신탁이나 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기를 마친 경우도 여기에 해당되고, 그 제2항에서 규정하는 '사실상 취득'이란 소유권 취득의 형식적 요건(등기·등록)을 갖추지 못하였으나 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 것을 뜻하는 것인바, 명의신탁관계를 해지한 단계이거나 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소에서 승소판결을 받고 그
2012-12-31 15:34 -
한번 체결된 유치권 합의, 취소는 쉽지않다
경매낙찰자가 유치권을 주장하는 자에게 일정한 댓가를 지급하기로 합의하는 경우가 많다. 해당 경매목적물을 점유하게 되는 유치권의 특성상 이런 합의를 “명도합의”라고 통칭하는데, 이런 합의 이후에 유치권이 허위라는 등의 정황이 밝혀져 합의를 이행하지 않는 경우가 적지 않지만, 실무상으로는 합의를 파기하기란 쉽지않다. 다음에서 소개할 판결은, 유치권을 신고한 자에게 7억원을 지급하기로 합의한 후 일부 금액만 지급하다가 나머지 금액을 지급하지 않은 채 유치권자를 상대로 명도소송을 제기한 사안에서, 합의가 유효한 것으로 판단하였다. 이 사건에서 원고는 의사표시의 착오와 사기로 인한 취소 주장을 했는데, 1심 법원은 착오와 사기주장을 모두 인정치 않았고, 2심 법원은 민법 731조의 화해계약의 일종으로 해석하여 착오주장을 더욱 엄격하게 해석하는 논리로 1심과 마찬가지 결론에 도달하였다. 먼저, 1심 판결인 의정부지방법원 고양지원 2012. 1. 20.선고 2010가합11743 토지인도 등 판결의 주요내용은 다음과 같다.1. 인정사실 가. 토지 매매 및 건물 신축 경위 (1) 별지 제1목록 1.항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 종교용지이고, 별지 제1목록 2.항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)은 그 지상에 건축된 지하 2층, 지상 5층의 교회건물이다(이하 위 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다). (2) &&교회(이하 ‘&&교회’라 한다)는 00공사로부터 이 사건 토지를 매수하였으나 그 명의로 소유권이전등기를 마치지 않은 채 2006. 3.경 피고에게 이 사건 토지를 매도하였다. (3) 피고는 이 사건 토지가 종교용지에 해당하여
2012-12-28 17:42 -
공유물분할을 위한 처분금지가처분의 중요성
(현물분할이건 경매를 통한 분할이건간에) 공유물분할청구권을 보전하기 위해서는 사전에 분할청구의 상대방이 보유하는 공유지분에 대해 처분금지 가처분이 필요할 수 있다. 만약, 이런 가처분없이 공유물분할재판만을 하다가 공유물분할판결이 확정된 후, 이를 근거로 집행을 하기 전에 상대방이 분할을 피할 의도로 자기의 지분을 처분(이전등기, 가등기, 가처분 등)하게 되면 분할을 집행할 수 없게 되는 상황에 처할 수 있다. 더구나, 공유물분할판결은 가집행이 불가능하기 때문에 항소심, 상고심을 거듭하다가 최종적으로 확정된 이후 집행을 앞두고 처분이 이루어지게 되면 장구한 시간에 걸쳐 받은 판결이 자칫 무용지물이 될 소지가 있다. 예를들어, 1/2 지분권자인 甲이 나머지 1/2 지분권자인 乙을 상대로 공유물분할재판을 제기하여 분할판결이 확정된 직후, 乙 지분이 타인에게 (순위보전) 가등기되어 버리면 집행이 곤란해지는, 즉 현물분할판결일 경우에는 특정 지분에 존재하는 가등기가 분할 이후에 다른 나머지 지분에도 그대로 전사될 수밖에 없게 되고, 경매를 통한 분할판결일 경우에는 (선순위)가등기가 낙찰 이후에도 말소되지 않고 존재하게 되면서 낙찰이 어렵게 될 소지가 될 수 있다. 한편, 이와 같은 처분금지가처분의 필요성은 실무상으로 공유물분할의 청구자는 물론 상대방의 입장에서도 마찬가지일 수 있다. 예를들어, 甲이 乙에 대해 경매에 의한 공유물분할청구의 소를 제기하면서 乙 지분에 대해 처분금지가처분을 해 둔 상태에서, 甲의 1/2 지분에 대해 丙이 순위보전을 위한 가등기를 하거나 처분금지가처분을 해 버린다면 乙에게 예기치 않은 손해가 발생할
2012-12-18 10:48 -
부동산중개사고와 중개의뢰인의 과실상계
부동산중개업자의 잘못으로 거래당사자에게 손해가 발생했을 때 중개업자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는데, 이 경우 거래당사자( 내지 중개의뢰인)의 과실을 상계하여 중개업자에 대한 배상액수에서 공제할 수 있는지가 실무상 논란이 되어왔다. 이와 같은 “과실상계”제도는 “손해의 공평한 분담”이라는 이념하에 인정되고 있는데(민법 396조, 763조), 전문자격사인 중개업자의 잘못으로 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대해서도 중개의뢰인의 과실상계를 원칙적으로 인정하게 되면 결국 보수를 지급하고 의뢰한 부동산전문가인 중개업자를 전적으로 믿지 말고 별도로 권리확인을 해보지 않은 과실을 인정하는 셈이어서 상식적으로도 부당한 측면이 있을 뿐 아니라, 역설적으로 부동산거래 전문가인 중개업자의 자존심에 상처를 입히는 결과일 수 있다는 점에서 실무상 논란거리가 되어왔었다. ▶민법 제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다. ▶민법 제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다 중개의뢰인의 과실을 전혀 인정하지 않는 판결도 드물게 선고되지만( 서울중앙지방법원 2009. 10. 28. 선고 2009가단57635), 일반적인 법원실무는 중개의뢰인이나 거래당사자의 과실을 생각하기 어려운 사건에 대해서마저도 과실상계를 광범위하게 인정해오고 있었다. 예를 들어서, 사기꾼이 아파트 하나를 월세로 임대차계약을 한 다음에, 이 과정에서 알게 된 임대인의 인적사항을 이용해서 임대인의 주민등록증을 위조한 다음, 집주인 행세
2012-12-14 11:27 -
수탁자의 명의신탁 부동산 임의처분과 형사처벌
명의신탁 받은 부동산을 수탁자가 신탁자 동의 없이 임의로 처분해버리는 경우가 적지 않은데, 최근 계약명의신탁관계의 매도인이 악의인 경우 수탁자의 처벌여부와 관련한 의미 있는 대법원판결이 선고되어, 관련 쟁점을 모두 정리해보게 되었다. 부동산실권리자등기명의에 관한법률 제4조(명의신탁약정의 효력) 제1항은 “명의신탁약정은 무효로 한다”고 하고, 제2항은 “ 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다”고 하면서, 제3항은 “제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다”고 규정하였다. 부동산실명법 제4조 제3항은 “제1, 2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하여, 제3자의 범위를 선의에 국한하지 않고 “악의”의 제3자도 포함하고 있다. 이와 같은 입법에 대해서는 입법과정에서부터 ‘악의의 제3자까지 포함하는 것은 법감정에 부합되지 않아 부당하다’는 반론이 있었지만, 탈법인 신탁행위에 따른 소유권상실의 위험을 신탁자에게 부담하게 하는 것이 명의신탁근절에 더 바람직하고, 실제 소송에서 선 · 악의 입증이 언제나 용이하지는 않아 선의의 제3자만 보호할 경우 자칫 거래안전을 해칠 우려가 있다는 점 등을 더 중시하여 제3자의 선의 · 악의를 불문하는 취지로 입법이 마련된 것이다. 그 때문에 수탁자의 임의처분을 막기 위한 차원에서 형사처벌 여부가 매우 중요할 수 밖에 없다. 명의신탁유형별로 분석해보
2012-12-13 16:19