서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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임대차보증금에서 공제될 수 있는 채권의 범위
임대차계약이 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 인도해야하는 반면, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 할 의무가 있다. 그런데, 임차인이 연체한 차임이나 관리비가 있을 경우 보증금에서 공제되고 반환될 수 있는데, 공제범위가 구체적으로 어디까지인지 실무상으로 분명치 않은 경우가 적지 않다. 이 점에 관해 최근 선고된 대법원판결 두 개를 소개한다. 먼저, 대법원 2012. 9. 27.선고 2012다49490 양수금 판결이다. 이 판결은 임차인이 자진명도하지 않아 임차인을 상대로 인도소송판결을 받아 판결에 소요된 법정 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있는지가 논란이 된 사안인데, 대법원은 “--부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 그 임대차보증금 반환 채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목
2012-11-26 14:32 -
허위유치권행사와 사기죄
법원에 허위로 유치권을 행사하게 되면 형법상 경매, 입찰방해죄에 해당될 수 있음은 널리 알려져 있다. 형법 제315조는 “위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는데, 허위 유치권행사는 이에 해당할 가능성이 크기 때문이다. 그렇다면, 허위 유치권행사행위를 채무자에 대한 사기죄로 구성해 볼 수는 있을까 ? 명백히 유치권대상이 아님에도 불구하고 유치권이 있는 것처럼 적극적으로 가장하게 되면 경매목적물이 부당하게 저렴한 가격에 처분될 수 있고 결국 그로 인해 채무자에게 손해가 돌아온다는 점에서 소송사기와 비슷한 법률관계가 될 수 있기 때문이다. 이에 대해 판례는 경우를 나누어 판단하고 있다. 먼저, 법원에 허위 유치권신고서 등을 제출하는 행위 그 자체에 대해서는 사기죄성립을 부정하고 있다. ★ 대법원 2009.9.24. 선고 2009도5900 판결 【사기미수】 --소송사기에 있어서 피기망자인 법원의 재판은 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있는 것이어야 하고 그렇지 않은 경우는 착오에 의한 재물의 교부나 재산상의 이익을 취득하는 행위가 있다고 할 수 없어 사기죄를 구성하지 않는다( 대법원 1987. 8. 18. 선고 87도1153 판결 등 참조). 원심은, 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위로 유치권을 신고한 사실을 기초로 하고, 법원을 피기망자 겸 처분행위자로 구성하여 소송사기 미수죄로 기소된 이 사건 공소사실에 대하여, 유치권자가 경매절차에서 유치권을 신고하는 경우 법원은 이를 매각물건명세서에 기재하고 그 내용을 매각기일공고에 적시하나, 이는 경매목적물에 대하
2012-11-23 10:07 -
임대차계약과정에서의 분쟁과 이행제공
임대차계약을 하는 과정에서 임대인과 임차인간에 계약이행을 두고 분쟁이 많이 발생한다. 다음에 소개할 판결은, 종전 임차인의 주택임대차등기가 등기부에 등재되어 있는 상태에서 임대차계약을 했는데, 임대인과 임차인간의 분쟁으로 결국 임차인이 계약해제를 주장하면서 계약금과 계약금 상당의 위약금까지 임대인에게 청구한 사안이다. 임대차분쟁의 구체적인 모습과 함께 어떻게 판단될 수 있는지 잘 나타나 있고, 특히 일반인이 간과하기 쉬운 계약해제를 위한 이행제공의 정도에 대해서도 상세히 판단되고 있어 많은 도움을 줄 수 있는 판결이라고 할 수 있다. ★ 서울동부지방법원 2012. 9. 27.선고 2011가단59064 위약금 1. 인정사실가. 피고는 2009. 3. 25. 김00에게 서울 성동구 000동 990 한신00아파트 2동 1305호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 1억 8,500만 원에 임대하였다가 2009. 5월 내지 6월경 김00의 요청에 따라 위 임대차계약을 합의해지하였다. 나. 김00은 2010. 4. 26. 이 사건 아파트에 관하여 주택임차권등기를 경료하는 한편으로, 피고를 상대로 이 법원 2010가합7414호로 보증금반환 청구의 소를 제기하여 2011. 4. 21. 이 법원으로부터 ‘피고는 김00으로부터 이 사건 아파트를 인도받음과 동시에 위 1억 8,500만 원을 지급하라’는 판결을 선고받았다(2011. 12. 6. 항소심에서 조정이 성립되었고 위 주택임차권등기는 2012. 3. 14. 말소되었다). 다. 원고는 2011. 7. 14. 피고(피고의 아들 박00이 피고를 대리하였다)와 사이에, 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금을 2억 6,000만 원으로 정하되 계약금 2,600만원은 계약 당일, 잔금 2억 3,400만 원은 2011. 9. 9.에 각 지급하기로 정하여 임대차계약(이하 ‘
2012-11-22 12:04 -
부동산 경매와 부합물, 종물
부동산이 경매될 때, 간혹 제시외 물건이 등장하는데, 이 제시외물건이 부합물, 종물이라고 하면 낙찰자는 주물에 딸린 부합물과 종물의 소유권까지 함께 취득한다. 이는 경매과정에서 제시외 물건이 제대로 감정평가되었는지 여부와는 무관한다. 부합물의 가격이 주물의 가격을 초과하더라도 마찬가지이다. 판례에서도, 증축된 부분이 기존건물보다 면적이 두 배 이상이고 그 평가가격도 훨씬 높은 사안에서 기존건물에 대한 부합을 인정하고 있다(대법원 1981.12.8. 선고 80다2821 판결). 하지만 반대로, 만약 제시외 물건이 부합물, 종물이 아니라면 경매과정에서 부합물, 종물로 오해되어서 감정평가까지 거쳐서 주물과 함께 경매에 부쳐졌다고 하더라도, 낙찰자는 제시외 물건에 대해서는 소유권을 취득할 수 없다. 판단의 자료가 제한적인 경매절차에서 경매법원으로서는 제시외 건물이 부합물, 종물인지 여부를 정확하게 판단할 수 없는 경우가 적지 않다. 더구나, 제시외 물건의 규모가 크지 않거나 구조의 견고성이 떨어져 별개의 거래대상이 되기 어려운 경우로 보일 경우에는 제시외 물건까지 주물에 포함시켜 전체로서 1개의 물건으로 거래하는 것이 여러 가지 면에서 유익하다고 보고 제시외 물건을 경매목적물에 포함시키는 오류가 적지 않다. 이런 과정으로 부합물, 종물이 아님에도 불구하고 주물과 함께 감정평가까지 되면서 낙찰되는 잘못이 종종 범해지고 있다. 이렇게 낙찰이 되게 되면 본질적으로 부합물, 종물이 아니라는 점에서 감정평가 여부에 관계없이 이 부분에 대한 소유권은 취득할 수 없게 된다. 먼저, 부합물, 종물이 아니라고 보아서 소유권취득을 부정한 사례로는 다음과 같다.
2012-11-20 14:58 -
임대차목적물 원상회복과 임대인의 횡포
부동산경기 불황으로 임대인과 임차인간에 원상복구문제가 자주 다툼이 되고 있다. 경기가 호황일 때는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오게 되는 경우, 향후 기대될 수익이나, 임대료 등과 비교할 때, 철거비용이 큰 부담이 아닌 관계로 통상 철거비용을 새로운 임차인이 대신 기꺼이 부담해 왔기 때문에 기존의 임차인이나 임대인에게는 계약서상의 원상복구조항이 그야말로 형식적인 문구에 지나지 않았을 수 있지만, 지금과 같은 불경기하에서 새로 들어오는 임차인 입장에서는 철거의무를 대신 부담하려고 하지 않는 경향이 늘고 있어, 기존의 임차인에 대한 원상복구문제가 심심찮게 분쟁거리로 등장하고 있는 것으로 보인다. 임대차목적물을 원상으로 회복하는 방법과 그에 필요한 금액을 두고, 임차인 입장에서는 임대인의 금액요구가 너무 터무니없다고 여겨지는 경우가 많다. 분쟁 액수가 보증금 전체에 비해 그리 큰 금액이 아닌 경우가 대부분이라 보증금을 돌려받아야 될 입장에 있는 임차인이 억울하더라도 양보하는 식으로 마무리되는 경우가 실무적으로는 대부분이다. 금액에 대해 임대인과 합의를 보지 못하게 되면 많지 않은 원상회복비용 때문에 그 보다 훨씬 액수가 큰 보증금 전체를 장기간 돌려받지 못할 우려가 있기 때문이다. 원상회복에 관한 이런 임대인의 횡포에 대해 경종을 울리는 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2012. 5. 24.선고 2011가단201725 보증금반환판결인데, ‘ 임대인이 일방적으로 결정한 원상회복비용을 임차인이 수용해야 한다’는 취지의 임대차계약서상 약정을 근거로 임대인이 해당 비용을 보증금에서 공제해버리자 이를 받아
2012-11-09 10:11
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건물철거와 건물 세입자 보호
최근 서울 구로구에 소재하는 지상12층 오피스텔 건물에 대해 법원의 철거판결에 따른 집행이 이루어지는 과정에서, 오피스텔 건물에 거주하는 3백여명의 세입자들이 거리로 내몰리게 되었다는 보도가 있었다. 건물철거판결과 함께 건물점유자라고 할 수 있는 세입자에 대해서는 퇴거(退去)판결이 나게되면서, 약 30억원에 이르는 보증금을 전혀 받지 못한 채 살던 집에서 쫓겨나게 되었다고 한다. 구체적으로 어떤 내막인지는 정확하게 알 수 없지만, 세입자들의 피해는 토지주에 대한 관계에서 건물이 철거되는 상황에 놓였기 때문이다. 철거되는 건물의 세입자들은 건물주에 대해 적법한 임차인으로서 대항력이 있는지 여부를 떠나 토지주에 대해서는 명도(내지 인도)라는 의미와 유사한 “퇴거”집행을 당할 수 밖에 없다. 대법원 2010.8.19. 선고 2010다43801 판결 역시 “건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하
2012-11-08 09:45 -
명의신탁재산의 처분과 사해행위성립 여부
며칠 전 선고된 대법원 2012. 10. 25.선고 2011다107375 사해행위취소 등 판결을 검토하면서, 이 문제에 관한 법리를 정리해보게 되었다. 명의신탁 된 부동산의 처분행위에 대해 사해행위가 성립하는지 여부는, 명의신탁법리에 따라 신탁된 부동산 소유권이 신탁자에게 있는지, 아니면 수탁자에게 있는지에 따라 좌우된다. 즉, 채권자취소권은 사해행위로 이루어진 채무자의 재산처분행위를 취소하고 그 원상회복을 구하기 위한 권리로서 사해행위에 의해 일탈된 채무자의 책임재산을 총채권자들을 위하여 채무자에게 복귀시키기 위한 것이므로, 채권자취소권의 대상이 되는 채권자를 해하는 행위라 함은 ‘채무자가 재산권을 목적으로 한 법률행위’로서 그로 인하여 채무자의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되거나 채무초과상태를 더 나빠지게 하는 행위를 의미하고, 채무자가 채권자를 해함을 알면서 위와 같은 법률행위를 할 것이 요구된다는 점에서(대법원 2011다107375 2012. 10. 25.선고 사해행위취소 등), 신탁재산의 소유권이 신탁자와 수탁자 중 누구에게 귀속하느냐에 따라 사해행위성립 여부가 결정되는 것이다. ★ 대법원 2004.3.25. 선고 2002다69358 판결 【사해행위취소등】 ☞ 3자간 등기명의신탁 형식으로 매수한 부동산소유권이 신탁자에게 있다고 판단하여, 신탁자의 채권자가 제기한 사해행위청구를 인정한 사안 【판시사항】채무자가 채무초과상태에서 매수한 부동산의 등기명의를 아들에게 신탁하고 이에 따라 소유권이전등기를 마친 사안에서, 위 명의신탁약정은 사해행위에 해당하고, 채권자가 수익자 및 전득자를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하고 매도인을 상대로 채무자를 대위하여
2012-11-02 10:39 -
법정지상권에 관한 대법원 2010다52140 전원합의체 판결의 의의
1. 사안의 개요최근 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 토지인도 등 전원합의체 판결이 선고되었는데, 여러 가지 중요한 시사점을 제시하고 있다고 보여진다. 이 재판은, 토지소유자인 원고가 건물소유자인 피고를 상대로 건물의 철거 및 그 대지인도 등을 청구한데 대해, 피고가 관습상 법정지상권을 주장한 사안에서, 1심은 원고승소, 2심은 원고패소판결을 했고, 대법원은 파기환송판결을 선고하였다. 판결전문은 다음과 같다. 1. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다고할 것이다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075 판결 등 참조).그런데 부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 정하여지고, 매수신청인ㆍ담보권자ㆍ채권자ㆍ채무자 기타 그 절차에 이해관계를 가지는 여러 당사자는 그와 같이 하여 정하여지는 법적 지위를 전제로 하여 자신의 이해관계를 계산하고, 나아가 경매절차에의 참여, 채무이행, 대위변제 기타의 재산적 결정에 이르게 된다. 이는 토지와 지상 건
2012-10-31 13:45 -
과반수지분권자의 일방적인 임대차계약과 소수지분권자의 지위
학원 경매강사를 하는 지인으로부터 질문받은 사안을 소개한다. 질문의 요지는, 甲이 2/3, 乙이 1/3 비율로 아파트 1채를 공유하던 중, 甲이 乙 동의 없이 일방적으로 丙에게 아파트를 임대하고서 보증금 1억원을 받아 수령했다면, 임대차계약에 동의하거나 관여하지 않은 乙도 丙에 대한 보증금반환의무가 있는지 여부에 관한 것이었다. 쉽게 생각하면, 乙 동의없이 甲이 일방적으로 한 임대차계약에 대해 乙이 보증금반환의무를 부담하는 것이 어색하지만, 필자의 지인은 민법 265조 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다”는 공유물의 관리행위를 염두에 두고 乙도 丙에 대한 임대차보증금 반환책임을 부담해야하지 않을까하는 생각을 가지고 있었다. 하지만, 결론적으로 乙은 丙에 대해 보증금반환책임을 부담하지 않는다. 그 이유는 다음과 같다. 공유물을 타인에게 임대하는 행위는, 공유물의 처분이나 변경에까지는 이르지 않을 정도로 이용, 개량하는 행위인 공유물의 “관리”행위임에는 틀림없다. 따라서, 타인에 대한 임대는 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에, 과반수 지분권자인 甲이 독자적으로 임대행위를 할 수 있다. 따라서, 丙과 체결된 계약은 임대차계약으로서 유효하고 따라서 비록 乙이 임대차계약에 동의하지 않았다고 하더라도 임대차계약이 적법하게 유지되는 한 무단점유라는 이유로 乙은 丙에 대해 인도(명도)청구를 할 수 없고, 乙 임의로 계약을 해지할 수도 없다. 또한, 유효한 임대차계약이기 때문에 해당 아파트가 경매에 처해지면 丙이 적법한 임차인으로서 대항력, 우선변제권을 주장할 수도 있음은 물론이다. 물론, 乙로서는 甲에 대
2012-10-30 11:24 -
안전한 부동산거래를 위한 수칙 3가지
부동산거래는 다른 물건거래에 비해 거액이어서 실패할 경우 인생 설계에 큰 영향을 줄 정도로 중요하다는 점에서 대단히 신중할 필요가 있지만, 실제로는 그렇지 못한 경우가 많다. 안전한 부동산거래를 위한 왕도는 있을 수 없지만, 가장 중요하고도 기본적인 수칙 3가지를 소개하고자 한다. 먼저, 거래계약서 작성에 유의해야 한다. 합의내용을 자세하게 문서화하지 않는 우리 문화의 특성은 부동산거래라고 예외는 아니다. 우리에 비해 계약문화가 훨씬 발달한 미국에서는, 합의내용을 자세하고 정확하게 서면화하는 것은 물론, 가격을 흥정하는 과정에서 언급된 사항조차 계약서에 기재하는 경우가 많다. 예를들어, 매도인이 제시한 매도의향가격을 매수인이 깎고자할 경우에는 그 이유를 조목조목 적어서 매수인으로 하여금 제출하게 하고 합리적인 이유가 있으면 가격을 낮추어주되, 그 과정도 계약서상에 그대로 서면화한다. 이런 과정을 통해 거래과정이 그대로 서면화되면서 나중에 분쟁이 될 경우 오해의 여지를 많이 줄일 수 있게 되는 것이다. 실제 사례를 하나 살펴보자. 식당 점포하나를 임대하면서 고초를 겪게된 어느 의뢰인의 사례인데, 원래 그 점포는 약 1년 전에 점포 안에서 살인사건이 발생하여 몇 개월간 공실로 있다가 다른 사람에게 재임대되었는데, 계약과정에서 이와 같은 좋지않은 과거가 모두 임차인에게 이야기되어지고 그 때문에 시세보다 싸게 임대차계약체결이 되었다고 했다. 그럼에도 불구하고 상대방 임차인은 ‘임대차과정에서 이런 사실을 전혀 알지 못한 채 속아서 계약을 체결했다가, 이런 사실을 우연히 뒤늦게 알게 되었다’고 주장하면서
2012-10-23 16:35
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약정에 기한 경쟁 내지 동종업종금지의무 범위
현대오일뱅크 주식회사(이하, “신청인”라고 함)로부터 수년간 액화석유가스(LPG) 충전소를 임차하여 충전소영업을 하다가 임대차계약을 종료한 후 임차인이 인근에서 다른 LPG 충전소영업을 하자, "본 계약기간이 만료되거나 해지된 후 임차인은 5년간 목적물인 충전소의 영업권역과 동일하거나 인접하는 지역에서 충전소의 영업과 충돌될 수 있는 동종영업을 하지 아니하기로 한다"는 임대차계약상의 약정내용을 근거로 신청인이 영업금지가처분신청을 제기한 사안에서, ‘위 약정내용이 약관의 규제에 관한 법률 내지 민법 제103조 반사회질서위반으로 무효일 가능성이 크다’는 이유로 신청인의 청구를 기각한 법원결정이 있어 소개한다( 서울중앙지방법원 2012. 10. 8.결정 2012카합1911 경업금지가처분). 1. 기초사실 ○ 신청인은 2003년 7월경 피신청인에게 전북 완주군 00리 515-1 소재 액화석유가스(LPG) 충전소(이하 ‘이 사건 충전소’라 한다)를 임대하였다. ○ 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중, 신청인은 2011. 6. 30. 피신청인과 이 사건 충전소에 관하여 임대차기간을 2011. 7. 1.부터 2012. 6. 30.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 다시 체결하였다. ○ 이 사건 임대차계약 제8조 제8항은 "본 계약기간이 만료되거나 해지된 후 피신청인은 5년간 목적물인 충전소의 영업권역과 동일하거나 인접하는 지역에서 충전소의 영업과 충돌될 수 있는 동종영업을 하지 아니하기로 한다"고 규정하고 있다(이하 ‘이 사건 경업금지약정’이라 한다). ○ 이 사건 임대차계약이 2012. 6. 30.경 기간만료로 종료되자, 피신청인은 이 사건
2012-10-22 17:17 -
위조된 저당권에 기한 경매 낙찰 이후의 법률관계
누군가 소유자동의를 받지 않고 자신의 부동산에 저당권을 설정해서 그 저당권에 기한 경매실행으로 타인에게 낙찰되어버렸다면, 당초 부동산소유자는 위조한 사람을 상대로 낙찰되어버린 부동산에 대해 손해배상을 청구할 수 있을까? 언뜻 생각하면 당연히 배상청구가 가능할 수 있을 것으로 보이지만, 법적으로는 그렇지 않다. 위조된 저당권에 기한 경매는 무효이어서 낙찰되었다고 하더라도 당초 소유권자가 소유권을 상실하지 않기 때문이다. 아래에서 소개할 창원지방법원 2012. 9. 5. 선고 2011나11256호 손해배상판결은, 이런 논리에 입각해서 당초 소유자가 위조자를 상대로 제기한 손해배상청구를 기각한 사안이라고 할 수 있다(반대로, 이 사건의 1심법원은 낙찰로 인해 소유권을 상실한다고 잘못 판단하여 위조자인 피고에게 배상책임을 인정했다). 1. 전제되는 사실 가. 2005. 9. 15. 경상남도 **군 **면 **리 **빌라 제*호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 원고 앞으로 소유권보존등기가 마쳐짐과 동시에 채권최고액 44,400,000원, 채무자 원고, 근저당권자 주식회사 **은행의 1번 근저당권설정등기(이하 ‘1번 근저당권등기’라 한다) 및 채권최고액 20,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 피고의 2번 근저당권설정등기(이하 ‘2번 근저당권등기’라 한다)가 각 마쳐졌다. 나. 이 사건 부동산에 대한 피고의 임의경매신청으로 2007. 11. 19. 창원지방법원 2007타경34629호로 개시된 임의경매절차에서, 이**이 2008. 7. 18. 이 사건 부동산을 매수하였고, 이에 따라 같은 달 30. 위 1, 2번 근저당권등기가 모두 말소되었다. 경매법원은 2008. 8. 18. 피고에게 그가 신고한 채권액 55,079,452원 중 10,880,885
2012-10-04 10:56 -
명의신탁 수탁자의 임의처분을 막기 위해 설정한 가등기, 저당권의 효력
부동산을 명의신탁받은 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분해 버리게 되면 신탁자에게 큰 피해가 발생할 수 있어 수탁자의 임의처분을 막기 위해 가등기나 저당권을 설정하는 경우가 많다. 이런 목적의 가등기나 저당권은 유효한 것일까?이에 대한 해답을 구하기 위해서는 부동산실명법하에서의 명의신탁법리를 정확히 이해할 필요가 있다. ‘부동산실권리자명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조는 “① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니한다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”고 하여 명의신탁의 사법상의 효력을 원칙적으로 “무효”라고 명문화하였다. 따라서 신탁자는 수탁자를 상대로 위 약정이 유효임을 전제로 한 주장을 할 수 없어, 유효한 명의신탁계약이 체결되었음을 전제로 이를 해지하는, 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구 또는 이전등기말소청구는 불가하다. 그렇다면, 명의수탁자가 수탁받은 부동산을 임의로 처분하는 것을 막기 위해 명의신탁약정과 별개로 향후 신탁자의 요청에 따라 수탁자가 이전등기해주기로 약정하거나, 수탁자가 임의처분할 경우 일정금액을 배상하기로 약정하는 등의 보완조치를 취한다면 이런 약정들은 유효할 수 있을까? 이런 취지의 약정 역시 명의신탁약정과 마찬가지로 무효로 인정될 가능성이 크다. 대법원 2006.11.9. 선고 200
2012-09-29 21:16 -
중개행위 아닌 중개사고, 공제(보험)금 받지 못한다
부동산거래가 항상 순조롭게만 진행될 수는 없고 전혀 예상치도 못한 사고가 발생해서 큰 손해를 입게되는 경우도 많다. 학계에서는 이를 “중개사고”라고 한다. 이 경우 손해를 입은 중개의뢰인으로서는 손해발생에 책임이 있는 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있지만, 막상 실제로는 중개업자에게 재산이 거의 없는 경우가 많다. 그 결과 배상판결을 받더라도 실제로 집행하기가 불가능하게 되는데, 이런 경우를 대비해서 중개업자로 하여금 일정금액 이상의 공제(共濟, 일종의 보험)에 가입하도록 법으로 의무화하고 있다. 결국, 공제제도는 중개의뢰인의 현실적인 피해배상을 위해서 매우 중요한 의미를 가지는데, 이런 차원에서 중개업자의 잘못으로 의뢰인에게 손해가 발생했음에도 불구하고 공제금을 받을 수 없는 일종의 공제 사각지대에 대해 이야기해 보고자 한다. 일반적으로는 중개업자에 대한 손해배상책임이 인정되면 해당 피해자는 공제사업자인 중개사협회로부터 공제금을 지급받을 수 있지만, 중개업자에 대한 손해배상책임이 인정되더라도 중개업자의 배상책임이 법상의 “중개행위”에 따른 것이 아니라면, 공제금을 받을 수 없게 된다. 대표적인 사례가 바로 “권리금거래”라고 할 수 있다. 중개업자들이 개입해서 “권리금”거래를 하다가 중개업자의 잘못으로 손해가 발생하더라도 그 손해를 중개업자 개인에게 청구할 수는 있을지언정, 협회에 대한 공제금청구는 불가능하다. 그 이유는 다음과 같다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발
2012-09-26 11:06 -
동일 중개업자가 낸 여러 건의 부동산중개사고에 대한 또다른 판결
동일 중개업자가 여러 건의 중개사고를 일으켜 다수의 피해자가 발생할 경우, 2008. 6. 11. 개정 이전의 공인중개사협회의 공제약관은 “피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다.”고 규정하고 있었고, 이에 대해 대법원은 “공제약관 및 공제사업취급예규에서 손해보상금액은 공제가입자의 공제가입금액을 한도로 한다고 규정한 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건 당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도’를 정한 것이라고는 볼 수 없다.”고 판단하여( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결), 피해자 각자에게 1억원씩을 지급할 수 있다는 취지로 피해자보호에 충실한 해석을 한 바 있다. 이러한 대법원판결에도 불구하고 공인중개사협회는 이 판단에 불복하면서 재판을 계속하고 있다. 대법원판결에 의하면 중개업자로부터 받은 공제료(보험료)에 비해 지급될 공제금(보험금)이 지나치게 많다는 점에서 협회의 태도가 이해되지 않는 바는 아니지만, 피해자보호를 고려한다면 이미 대법원의 판단이 분명하게 있었음에도 불구하고 불필요한 분쟁을 지속하고 있다는 아쉬움이 든다. 다음 소개할 2012. 8. 17.선고 2010다93035 대법원 판결은, 2008년 선고된 위 대법원판결 이후에 다시 선고된 대법원판결이라고 할 수 있는데, ① 판결대상 사건이 몇해 전 100억원대 전세보증금 사기,횡령 사건으로 세간을 떠들썩하게 했던 “반포”공인중개사사건인데다가, ② 소가자체는 4,700여만원으로 그리 크지 않은 사건임에도 불구하고 협회 소송대리인을 김&장 법률사무소에서 맡아 보험법
2012-09-17 11:49
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반포공인중개사 전세보증금 사기사건 판결
몇해 전에 발생한 반포공인중개사 전세보증금 사기사건의 형사판결문을 우연히 입수하게되었다. 건물주로부터 임대차계약체결을 위임받은 중개업자가, 실제로는 임차인과 월세없이 보증금만 있는 임대차계약(시중에서는 쉽게 “전세계약”이라고 한다)을 체결했음에도 불구하고, 건물주에게는 보증부 월세계약을 체결한 것처럼 거짓말하는 수법으로 보증금차액을 횡령한 사건인데, 피해금액이 워낙커서 세간에 화제가 되었던 사건이다. 다음은, 서울중앙지방법원 2008. 9. 5. 선고 2008고단1290, 2008고단4168(병합) 사건 판결문이다. [모두사실]피고인 최00은 주식회사 00중개법인 대표이사로서 위 회사를 운영하였고, 피고인 최00은 위 회사의 이사로서 계약서 작성 등의 업무를 담당하였고, 피고인 유00은 위 회사 실장으로서 세입자들에게 집을 소개하고 계약 조건을 조율하는 업무를 담당하였으며, 피고인 주식회사 00중개법인은 중개업 등을 목적으로 하는 법인이다.주식회사 00중개법인은 서울 서초구 반포동 00, 서울 강남구 논현동 00에 있는 다가구주택에 대하여 각 건물주로부터 건물 관리, 임대차계약 체결, 월세 수령 등 업무 일체를 위임 받아 처리해 왔는데, 피고인 최00은 위 다가구주택 건물주들로부터는 월세계약 체결을 위임받았음에도 불구하고 세입자들과 사이에 전세계약을 체결한 후, 그 보증금 차액을 일시 유용하기로 마음먹었다.1. 피고인 최00, 최00, 유00의 전세계약서 위조 및 행사가. 피고인들은 공모하여, 2008. 1. 5. 서울 서초구 반포동 00에 있는 위 회사 사무실에서 정00과 사이에 서울 서초구 반포동 00 다가구주택 102호에 대한 임대차계약을 체결함에 있어, 피고인 유00은 마치 건물주
2012-09-14 15:30 -
문화재보호법상의 규제와 그 한계
문화재보호법령에서 지정된 문화재 보호구역 내의 건축 등 행위에 대해서는 문화재보호를 위해 일정구역 내 건축이 제한되는 등 엄격한 행위규제가 가해지고 있고, 법원실무상으로도 문화재보호법의 취지를 살리기 위한 판단이 대세를 이루고 있다. 하지만, 문화재보호라는 이익에 비해 재산권침해가 훨씬 심각하는 등 규제를 통해 얻는 “문화재보호”라는 이익 보다는 규제로 인한 이익의 침해가 훨씬 클 경우에는 규제가 적법하지 않다는 판단도 가능할 수 있다. 이런 논리로 행정재판을 통해 구제된 여러 사례를 소개한다. ★ 의정부지방법원 2005. 1. 10.선고 2004구합1105 국가지정문화재현상변경등불허가처분취소 1. 처분의 경위 가. 주문 제2항 기재 토지(아래에서는 이 사건 사업부지라 한다)는 구리-의정부 간 43번 국도와 수도권 외곽순환 고속도로 및 이를 연결하는 도로로 둘러싸인 토지의 일부로 도시관리계획 상 용도지역이 자연녹지지역에 해당하고, 한편 이 사건 사업부지는 문화재보호구역에 해당하지 않으나 위 43번 국도 맞은 편에 위치한 국가지정문화재인 사적 제193호 ‘동구릉’의 외곽경계로부터 약 46m(동구릉에서 내려오는 하천부지 끝부분을 문화재보호구역경계로 보고 측정한 수치이며, 동구릉 정문에서는 약 150m 이상 떨어져 있다) 떨어진 지점에 위치해 있다. 나. 원고는 1984. 2. 10. 피고 구리시장으로부터 김종문 명의로 석유판매업(주유소) 허가를 얻어 1989. 9. 11.부터 이 사건 사업부지 위에서 ‘동구주유소’라는 상호로 주유소를 운영하여 왔는데, 피고 구리시장이 위 43번 국도의 확장 및 입체화 시설공사를 진행하면서 1997. 1. 31.경 그 ** 토지 중 386㎡ 및 그 지상에 있던 지장물들
2012-09-12 15:27 -
동일 중개업자가 낸 여러 건의 부동산중개사고에 대한 공제금지급 실무
동일한 중개업자가 여러 건의 중개사고를 일으켜 다수의 피해자가 발생할 경우에는 그 중개업자가 가입한 공제(보험)계약에서 가입한 공제금 (현재는 1억원이 거의 대부분)이 해당 피해자들에게 어떻게 지급될까? 종전처럼 피해자들에게 각각 1억원씩을 지급할 때는 지급방법이 고민거리가 아니었지만, 최근 협회의 개정약관에 의하면 가입한 공제금 1억원으로 모든 피해자들이 나누어 가질 수 밖에 없는 상황이 됨에 따라 피해자들에게 어떻게 배분해야하는지가 공제금을 지급하는 공인중개사협회의 새로운 고민거리가 되었다. 큰 피해를 입은 피해자들 여러 명에 대해 그나마 공평하게 공제금이 배분되어야만 피해자들의 원성을 피할 수 있기 때문이다. 협회의 이런 고민은 재판에서도 쟁점으로 제기되고 있는 바, 판결을 통해 쟁점을 정리해보기로 한다. 서울고등법원 2012. 8. 28.선고 2011나101959 손해배상(기) 등 판결인데, 필자가 원고의 소송대리인으로서 변론하여 최근 선고가 이루어졌다. 이 판결은 (다른 여타 하급심판결처럼), 개정된 약관하에서는 동일 중개업자가 저지른 여러 중개사고에 대해서는 피해자들이 공제금 1억원을 나누어서 지급받는 것이 타당하다고 인정하면서도, 그 구체적인 방법에 있어서는 피고협회와 다른 판단을 하였다. 쟁점과 관련된 판결내용은 다음과 같다(판결에서 임0는 필자의 의뢰인인 원고가 임대차를 의뢰한 중개업자이고, 임00는 임대물건을 보유한 측, 즉 이 사건 임대차사기에 공모된 중개업소 사무실의 중개업자이다). 피고협회는 ‘중개업자 임00의 중개상 과실로 인한 피해자가 원고 외에도 전00, 김00, 최00이 있으므로, 피고는 원고에게 임00의 중개
2012-08-31 18:24 -
미등기건물 거래, 어떤 점을 유의해야 하나
평소 잘 알고 지내던 어느 공인중개사로부터 ‘아직 보존등기가 되지 않은 아파트를 매매하려고 하는데 법적인 문제점이 없는지’에 관한 질문을 받았다. 거래성사에만 급급하여 매우 기본적인 법적 문제 이외에는 관심을 두지 않는 일반 중개업소와 달리 이 중개사는 고객관계를 매우 중요하게 생각하는데, 주변 중개업소에서는 ‘조만간 등기될 예정이니 걱정할 필요없고, 만약 필요할 경우 수분양자(매도인)의 이전등기채권에 대해 가처분을 해 두면 법적으로도 아무런 문제가 없다’는 식으로 자문하고 그대로 거래를 진행해버리는데, 이렇게 조치하는 것만으로 법적인 문제가 정말 없는지를 궁금해했다. 우려한 것처럼 미등기부동산 거래는 매우 위험한 측면이 있고, 또 위험을 해소할 수 있는 마땅한 방법이 없다는 점이 문제라고 할 수 있다. 어떤 문제점이 있는지 예를 들어 살펴보자.입주를 앞두고 있는 미등기아파트를 분양받은 사람으로부터 이 아파트를 매수하거나 임차하는 경우를 가정해보자. 계약 체결 이전에 아파트 수분양자가 분양대금을 제대로 납부하고있는지, 아파트 이전등기채권에 대해서 (가)압류나 가처분이 이루어진 것은 없는지를 사전에 살펴, 그 하자의 내용에 따라 거래 자체를 피하는 것은 매우 기본이라고 할 수 있다. 문제는 계약체결 이전에 이와 같은 별다른 하자가 없는 경우라면 법적으로 아무런 문제가 없는지가 의문일 수 있다. 더 나아가, 아무런 하자가 없는 상태에서 계약을 체결한 다음 즉시 수분양자(매도인 내지 임대인)가 분양회사에 대해 가지는 이전등기채권에 대해 가처분 내지 가압류를 해두더라도 법적인 문제점이 생길 수 있는 것
2012-08-29 11:00 -
부동산거래와 불가분채무 (不可分債務)
모 회사에게 임대차보증금회수에 관한 상담을 한 적이 있는데, 이 회사는 서울 시내 중심부에 월차임이 전혀 없이 100억원의 임대차보증금만으로 건물전체에 대해 임대차계약을 체결하고 사용해오다가, 최근 임대차건물의 가격하락으로 인해 보증금 일부를 돌려받지 못하게 될 우려가 있게 되자 필자를 방문하게 된 것이다. 상담과정에서 필자는 건물의 임대인이 다수라는 점에 착안해서 “불가분채무”라는 개념을 염두에 두고서 그렇다면 임대인이 연대해서(법적으로는 “각자”라는 용어를 사용하지만 의미는 “연대”와 비슷하다) 보증금전액을 책임져야 할 수 있는데, ‘ 임대인 모두가 보증금을 반환할 자력이 없는지’를 의뢰인에게 확인하게 되었다. 그런데, 임대차계약서는 이런 불가분채무를 염두에 두고서 ‘임대인 각자는 실제로 각자가 받은 보증금의 범위에서만 임차인에게 보증금반환책임을 부담한다’는 특약이 이미 기재되어 있는 상태였다. 그렇다면, “불가분채무”란 무엇이고, 부동산거래에서 어떤 의미를 가지는 것일까?불가분(채권)채무를 이해하기 위해서는 상대적인 개념이라고 할 수 있는 분할(채권)채무의 개념을 먼저 이해할 필요가 있다. 위 사례에서처럼 예를 들어 하나의 건물에 대해 하나의 임대차계약을 체결하는데 공동소유자이자 임대인 총 10명이어서 보증금 100억원을 임대인 내부적으로 10억원씩 나누어가졌다면, 보증금을 반환함에 있어 각자 10억원씩만 반환책임이 있는 것인지, 아니면 100억원을 임대인 10명이 서로 연대해서(각자) 반환할 책임이 있는 것인지가 문제가 되는데, 전자의 경우를 “분할채무”라고 하고, 후자의 경우를 "불가분채무"라고 한다. 우
2012-08-28 10:39