서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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전세 계약서상 '특약'의 허와 실
안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는데, 임대차계약서에 유용한 '특약' 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 대표적이다. 하지만, 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약 존재만으로 안전한 전세계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의가 요망된다. 예를 들어보자. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다'는 특약의 경우, 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약취소사유에 대한 논란발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다. 하지만, 예를 들어 임대차보증금 5억원인 임대차계약에서 임대인의 국세체납액수가 불과 1천만원에 불과하다고 하더라도, 계약취소사유가 될지 여부가 이런 특약에 불구하고 다시 논란될 여지가 있다. 분쟁방지 차원에서는 해석여지 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다. 아울러, 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금체납여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면, 그 이후 세금체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약취소는 가능할지언정, 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다. 거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환능력이 없을 가능성이 크기 때문이다. 결국, ‘보증금 수수 이후 반환은 쉽게 보장될 수 없다’는 점에서 보자면, 특약을 믿고 쉽게 계약을 진행하고 보
2023-05-15 10:19 -
전세 거래시 등기부등본 발급 최소 4번 해야?
만연한 전세사기를 계기로 전세거래 자체에 대한 불안감이 커지고 있다. 집값에 육박하는 큰 돈을 생면부지인 임대인에게 맡길 수 있는지에 대한 법적, 제도적, 사회적 신뢰가 부족한 것이 엄연한 현실임에도 불구하고, 이를 망각한 채 너무나 쉽게 전세를 받아들여 왔고, 지금에 와서 그 대가를 치르고 있는 것이다. 때문에, 전세제도에 대한 사회적인 의심과 불안감은 늦었지만 그나마 다행스럽지 않을 수 없다. 이런 사회적인 분위기 속에서 안전한 전세계약을 체결하는 방법에 대한 기사가 넘쳐나고 있는데, 최근에 ‘안전한 전세거래를 위해 최소 4번의 등기부를 발급받아야한다’는 기사를 본 적이 있다. 계약체결 전후에 걸쳐, 이사일 전후에 걸쳐 각 1번씩 발급받아야한다는 취지였다. 법적으로 과연 그럴까? 그 기준은 타당한 것일까? 임대차 뿐 아니라 부동산등기와 관련된 법률행위 할 때의 등기부발급 기준은, “중요한 행위”를 하기 “직전”에 발급하여 확인하는 것이다. 예를 들어, 돈을 빌려주면서 채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정하기로 했다면, 채무자에게 돈을 지급하기 직전에, 즉 대출계약서, 근저당권설정계약서를 작성하고 돈을 송금하기 직전에 등기부발급이 필요한 것이다. 아울러, 마무리 차원에서 원하는 등기가 제대로 이루어졌는지 사후적으로 확인해야 할 것이다. 이런 기준은 임대차의 경우에도 그대로 적용된다. 그렇다면, 임대차계약에서 중요한 행위는 무엇일까? 경우에 따라 조금씩 다르겠지만, 통상적으로는 임대차계약체결과 보증금지급일 것이다. 따라서, 계약금이 건네지는 계약서 작성 직전에 최소 한 번의 등기부 확인이 필요할 것이고, 중도금, 잔금 지
2023-05-12 14:56 -
임차인, 감정평가사가 공모한 대출사기 의심사건 관련 판결 소개
“전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?” 라는 제목의 지난 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결 결과가 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 해당 칼럼을 먼저 소개한다. 세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다. 의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다. 그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’
2023-05-02 10:19 -
민법 제218조 수도 등 시설권의 실무상 쟁점
민법 제218조는 수도 등 시설권을 규정하고 있다. 일반적으로는 잘 알려지지 않았지만, 부동산실무상으로는 중요한 의미있는 규정이라고 할 수 있다. 시설권 여부에 따라 부동산가치에 큰 차이가 발생하기 때문이다. ★ 민법 제218조 (수도 등 시설권) ① 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다. ② 전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다. 타인의 토지를 통과하여 수도, 소수관(배수관 또는 송수관), 가스관, 전선 등의 시설을 할 수 있는 권리인데, 이러한 시설들은 생활에 필수불가결하기 때문이다. 이런 시설 설치를 위한 토지이용을 당사자간 약정으로 할 수도 있지만, 통과지 소유자가 부당하게 높은 대가를 요구할 수 있어 상린관계의 측면에서 토지소유권제한을 법으로 규정한 것이다. 같은 취지에서 다음 조문에 위치한 주위토지통행권과 함께 생각하면 훨씬 정확하게 이해될 수 있다. ★ 민법 제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이
2023-04-24 17:59 -
판결을 통해서 본 층간소음의 갈등 양상
사회적 문제가 되고 있는 층간소음 문제를 관련 판결로 정리해보게 되었다. 층간소음관련 민사판결은 단연, 층간소음을 두고 발생한 정신적 고통과 치료비 등에 대한 손해배상청구사건이 대부분이었고, 소음발생을 중지해달라는 청구나 접근금지가처분신청사건 등 다양한 형태가 존재하고 있었다. 층간소음을 경험해보지 못한 제3자가 보기에는 대수롭지 않은 문제라고 생각할 수 있겠지만, 많은 사건에서 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 첨예한 주장, 항변이 대립하는 등 층간소음으로 인한 갈등이 얼마나 깊은지 여실히 느낄 수 있었다. ★ 대구지방법원 포항지원 2020. 8. 27. 선고 2020가합10058 손해배상(기) 1. 기초사실 가. 원고들은 포항시 북구 D 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) E호에 거주하는 사람이고, 피고는 2010.경부터 이 사건 아파트 F호에 거주하는 사람이다. 나. 원고들은 2019. 1. 4.경 피고에게 층간소음이 발생한다며 고통을 호소하였고, 피고는 집안에 소음방지용 매트를 설치하였다. 다. 원고들은 소음방지용 매트가 설치된 이후에도 피고에게 지속적으로 소음이 발생한다며 항의를 하였고, 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터에 층간소음 측정을 의뢰하였다. 라. 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터는 2019. 9. 7. 9:00부터 20:00까지 원고들의 집에서 층간소음을 측정하였고, 그 결과는 다음 표와 같다. 마. 원고 A은 2019. 9. 27. "층간소음이 심하다"며 경찰에 신고하였고, 경찰은 피고를 만나 이야기를 들어보려고 하였으나, 피고의 부재로 인하여 면담이 이루어지지 못하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 42호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 내지 영상, 을 제1
2023-04-21 11:32
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주택 전세제도, 과감히 용도폐기해야
한국에만 존재하는 전세제도, 유일하다는 자체부터가 이상한데, 집 없는 서민이 다른 사람 집을 빌리면서 집값에 육박하는 거액을 집주인에게 맡긴다는 자체가 너무 위험하고 기괴하지 않을 수 없다. 집값의 등락, 집주인의 경제사정 등 위험이 고스란히 세입자에게 전가되고 있는 것이 엄연한 현실이다. 보증금 반환지연으로 인한 연쇄적 불편도 비일비재하는 등 주택 임대차제도로서의 전세제도는 매우 후진적 모습을 보이고 있다. 게다가, 전세제도는 심각한 구조적 결함, 즉 안전한 보증금반환을 보장할 수 없는 분명한 한계가 있다. 보증금반환을 보장하기 위해 마련된 대항력, 우선변제권을 위해서는 “전입신고”가 필요한데, 그 효력 발생 시점이 전입신고 “다음날 0시”라는 점 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 때문에 잔금지급하고 이사가는 당일에 아무리 빨리 전입신고한다고 하더라도, 당일 설정된 저당권 보다 후순위로 뒤처질 수 밖에 없다. 원래 주민등록(전입신고)은 “이 법은 지방자치단체의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 한다”는 주민등록법 제1조에서 보는 바와 같이, 인구동태를 파악한다는 행정목적을 달성하기 위한 수단에 불과한데, 세입자 보증금 보호를 편리하고 저렴하게 하는 수단으로 81년 주택임대차보호법 제정 당
2023-04-19 11:04 -
상가 임대차 기간에 따른 유불리(차임측면에서)
갱신요구권제도가 상임법에 도입되기 이전에는 차임인상이라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각했다. 기간이 짧을수록 차임인상할 수 있는 주기가 빨리 돌아오기 때문이었다. 하지만, 상임법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것이다(2013. 8. 법개정을 통해 갱신요구권이 환산보증금액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용되고, 2018. 10. 개정을 통해 갱신요구로 보호되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대). 즉, 계약기간을 1년 내지 2년 단기로 정했다고 하더라도, 임차인은 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있어, 임차인 선택에 따라서 필요한 기간만 임대차계약관계를 지속하거나 10년까지 계속 임대차기간을 연장할 수 있고, 갱신기간 내 차임인상은 매우 제한적이기 때문이다. ★ 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ★ 동법 제10조의2 (계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주
2023-03-09 17:50 -
농업경영에 이용하지 않은 상속농지처분의무
2021. 8. 17. 개정 농지법에 의하면 상속받은 토지(총 1만제곱미터 이하라도 마찬가지)라고 하더라도, 농지법 제10조 제1항 제4의 2호에 적용되지 않는 한, 처분의무의 대상이 된다. 법개정 후 얼마 지나지 않은 시점이라, 아직 이 사실을 알지 못하고 있는 경우가 많은데, 최근 필자는 분당구청으로부터 다음과 같은 통지를 받은 의뢰인으로부터 자문을 의뢰받게 되었다. 당초 의뢰인은 판례검색을 통해 상속으로 취득한 면적이 1만제곱미터 이하인 농지의 경우에는 처분의무대상이 아닌 것으로 이해하고, 분당구청의 실수로 치부했다. ★ 대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결 [농지처분의무통지취소] 〈상속농지처분의무 사건〉 【판결요지】 [1] 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서 정한 ‘농지’인지는 공부상의 지목과 관계없이 그 토지의 사실상 현상에 따라 판단하여야 하지만, 농지법상 ‘농지’였던 토지가 현실적으로 다른 용도로 이용되고 있더라도 그 토지가 농지전용허가 등을 받지 아니하고 불법 전용된 것이어서 농지로 원상회복되어야 하는 것이라면 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하고 여전히 농지법상 ‘농지’에 해당한다. [2] 농지법 제6조 제1항, 제2항 제4호, 제7조 제1항, 제10조 제1항 제1호, 제6호의 문언, 체계, 연혁, 입법 취지 등을 종합하면, 상속으로 취득한 1만㎡ 이하의 농지에 대해서는 농지법 제10조 제1항 제1호가 적용되지 않으므로 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 처분의무가 있다고 볼 수 없다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제2점에 대하여 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서
2023-03-06 10:24 -
임차인 갱신요구 거절 후 주택 매도한 임대인의 배상책임
실거주의사 없음에도 불구하고 마치 실거주할 것처럼 거짓말하면서 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인 명도 후에 실거주하지 않은 채 타인에게 매각해버린 임대인에 대해 손해배상책임을 인정하는 판결이 최근 선고되었다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항에는 실거주의사 없이 임차인의 갱신요구를 거절한 후 이를 제3자에게 “임대”한 경우의 손해배상책임만을 정하고 있어, 임대가 아니라 매도한 경우에 배상책임이 있는지 실무상 논란이 있었다. 이번 판결은, 매도한 경우에도 책임이 있다는 점과 그 책임의 근거가 무엇인지를 분명히 한 점에 의의가 있다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 [손해배상(기)] 판결 1. 인정사실 가. 원고들은 2019. 12. 16. 피고와 사이에 서울 00구 00동 000 아파트 00동 000호(이하, ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,240,000,000원, 임대차기간은 2019. 12. 28.부터 2021. 12. 27.까지로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고들은 원고 한00의 아내이자 원고 구00의 며느리인 000을 통하여 이 사건 임대차계약의 기간만료일로부터 약 2개월 전인 2021. 10. 25. 피고 측에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 갱신을 요청하였고, 이에 피고 측은 ‘피고가 이 사건 부동산에 실제로 거주할 것’이라는 이유로 계약갱신 요구를 거절한다는 의사를 표시하였다. 다. 원고들은 2021. 11. 4. 이00과 사이에 서울 00구 00동 000아파트 ##동 ##호(이하, ‘신규 임차 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,300,000,000원, 월 차임은 1,500,000원, 임대차기간은 2021. 12. 27.부터 2023. 12. 26.까지로 정하여 임대차계
2023-02-15 16:47 -
전세 폐지론 관점에서 본 전세사기 대책의 문제점
대규모 갭투자 전세사기 사건을 계기로 우리 주택전세 시스템의 민낯이 그대로 노출되고 있다. 시세가 명확하지 않을 수 밖에 없는 빌라, 다세대 주택을 대상으로 시세를 속여 보증금을 가로채는 범죄가 오래전부터 만연해왔는데, 그 피해금액이 한해 1조원을 넘을 정도라는 믿기지 않는 일이 현실화된 것이다. 임차인 개인의 피해는 물론이고, 피해금액의 상당부분은 피해방어능력이 충분한 보증금반환 보증기관이어서, 천문학적인 금액의 국민세금이 낭비될 처지라서 더 충격을 주고 있다. 대한민국 주택전세 시스템은 이 사고를 계기로 전면 개편되어야한다. 집값에 육박하는 거액의 보증금을 지급하는 것은 매우 위험하고 정상적일 수 없다. 시세 파악이 정확치 않은 것은 물론, 향후 집값 하락 가능성도 있어 그 위험을 고스란히 임차인이 떠안을 수 밖에 없기 때문이다. 보증금반환의 위험은 별론으로 하더라도, 집값보다 더 낮은 보증금만 받고 집을 빌려주는 것은 누가 보더라도 상식에 맞지 않은 비정상적이다. 예를 들어, 1억원에 산 집을 8천만원에 임대하면 그 자체만으로도 임대인 손해가 불가피하다는 점에서 경제원리에 전혀 맞지 않다. 전세제도가 세계에서 유일무이하게 대한민국에서만 존재하는 것도 바로 그 때문일 것이다. 그럼에도 불구하고 이런 비정상적인 전세제도가 수십 년간 대한민국에 지속되어 온 것은, 매우 적은 자기자본만으로 전세끼고 집을 사는, 이른바 갭투자를 통한 재산증식이 가능했기 때문이다. 집값 보다 적은 보증금을 받고 임대하는 손해는 “집값상승”이라는 이익으로 충분히 만회할 수 있었다. 그런 구조가 수십 년간 지속되다보니 “전세”라는 레버리지
2023-02-07 13:39
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거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과
“거래허가 잠탈 계약 후 30년만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다. 의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억3천여만원. 계약당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억8천만원을 챙기면서 발생한다. 명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다. 1심재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서 윤00로 설시된 사람이 토지매도인인 의뢰인이다). ★ 서울고등법원 2020. 2. 11.선고 2019나2021338 [부당이득금] 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다. 2. 주위적 청구에 대하여 가. 당사자의 주장 요지 1) 원고 원고와
2023-02-01 17:03 -
안전한 전세계약을 위한 5계명!
깡통전세 등으로 보증금반환에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은 시점에서, 안전하게 전세계약 체결하는 요령을 정리해보았다. 첫째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하라! 임대인이 자진해서 보증금을 반환하지 못할 경우 임대차목적물을 경매로 넣어 보증금을 반환받기 위해서는 목적물의 담보가치가 충분할 필요가 있다. 임대인 신용파악이 불충분한 현 시점에서 안전한 임대차를 위한 가장 현실적인 방법인 셈이다. 임대차계약 할 때 임대차목적물 등기부등본을 발급받아 저당, 압류 등 권리관계를 먼저 확인하는 이유도 기본적으로는 담보가치 파악 때문이다. 그런데, 문제는 목적물의 시가 파악!! 해당 임대차목적물의 거래가액 뿐 아니라 비슷한 조건의 임대차목적물 실거래가를 충분히 조회할 필요가 있는데, 신축 빌라 등 실거래가가 불분명할 경우에는 최대한 보수적으로 접근해야 한다. 여러 중개업소 방문을 통해 최대한 객관적으로 자문받을 필요가 있다. 만약, 조금이라도 불안하면, 보증금을 낮추고 월차임을 인상하는 식으로 리스크를 조절하라. 집값에 육박하는 전세제도는 전세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 특이한 제도라는 점에서, 경매에 들어가더라도 보증금전액을 반환받을 수 있는지 보다 냉정하게 고민해야 한다. 둘째, 임대인 신용에 대해 더 고민해보라! 임대차계약이라는 것은, 임대인과 임차인의 채권채무관계, 즉 임대인은 일정기간 임대차목적물을 빌려주면서 그 대가로 임차인으로부터 보증금 내지 차임을 받는 것인데, 임대차보증금의 반환은 기본적으로 계약을 체결한 임대인 부담이다. 임대차목적물의 경매로 (전부 내지 일부) 보증금을 반환
2023-01-30 16:01 -
다가구 임대차계약의 중개업자 확인설명의무
임대차공간이 다세대, 아파트와 같이 개별 등기된 구분건물이 아니라 다가구와 같이 건물 전체가 하나로 등기된 건물인 경우에, 특정 공간을 임대차할 경우, 같은 건물 내 다른 세입자의 보증금 내역 등에 대해서도 중개업자에게 확인설명할 의무가 있는지 하급심에서 큰 논란이 있었다. 그러던 중, 첫 대법원 판결인 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결[손해배상(기)]을 통해 법리를 명확히 하게 되었다. ★ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)] 【판결요지】 [1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야
2023-01-26 14:18 -
"부동산 중개업자, 깡통주택 중개한 책임 있어"
깡통주택에 입주해서 손해 본 임차인이 중개업자를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 중개업자 책임을 인정한 1심 판결이 최근 선고되었는데, 여러 언론에서 크게 보도된 바 있어 판결내용과 그 의미를 소개하고자 한다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 11. 30. 선고 2021가단5067141호 [손해배상판결] 1. 갑 제1, 3, 5, 7호증, 을가 제7호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다. 가. 원고는 2015. 8. 4. 피고 B의 중개로 E으로부터 서울 구로구 F빌딩(지하 1층, 지상 8층 건물) G호를 임대차 보증금 1억 원, 임대차 기간 2015. 8. 20.부터 2017. 8. 20. 까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차 계약’). 당시 F빌딩에는 70개 정도 호실이 있었다. 원고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 무렵 F빌딩에는 주식회사 H 명의로 채권최고액 합계 22억 2천만 원인 근저당권이 설정되어 있었고 원고보다 먼저 F빌딩의 호실을 임차해서 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금 합계액은 최소 2,928,100,000원이었다. 나. 피고 B은 중개대상물 확인·설명서에 원고보다 선순위 임차인의 임대차 보증금이나 소액임차인 발생 가능성에 관해서는 전혀 기재하지 않았다. 다. F빌딩과 그 부지는 2018. 1. 18. 개시된 경매 절차(서울남부지방법원 I)에서 48억 8250만 원에 매각되었다. 배당 절차에서 주식회사 H의 승계인 J 유한회사가 자신의 채권을 모두 배당받고 원고보다 선순위 확정일자부 임차인들이 합계 2,881,115,127원을 배당받고 K, L 등 소액임차인들이 합계 2억 2200만 원을 배당받고 M과 N이 최우선 임금채권자로서 합계 9,775,213원을 배당받고 서울특별시 구로구가 19,48
2023-01-10 10:47 -
"전세값 뚝뚝 떨어지는데…갱신 요구권은 어떻게 할까요"
최근 들어 주택임대차보증금 시세가 급락하고 있다. 차액 보증금을 마련하지 못한 임대인이 보증금반환에 애를 먹으면서 역월세까지 지급하는 등 예전에 없던 현상이 속출하고 있다. 몇 년 전 보증금 급등의 주범이 주택임차인의 갱신요구권이라는 주장도 있었지만, 법적으로만 보면 몇 년 전 보증금 급등 상황에서 주택임차인의 갱신요구권은 임차인 주거안정을 위해 큰 기여를 했다. 예외사유가 없는 한 최소 4년기간 동안 임차인의 안정적 주거를 가능하게 하면서도, 보증금증액을 법상 최고 5%로 제한할 수 있었기 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ★ 동법 제7조 (차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청
2023-01-03 14:54
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건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권, 활용가능성 매우 높다.
주목해야할 제도가 있는데, 바로 임차인의 중도해지권이다. 그동안 별로 활용되지 못했지만, 앞으로 활용가능성이 매우 높기 때문이다. 임대차계약의 중도해지는 여러 가지 다른 이유로도 논의될 수 있지만, 지금의 시장변동과 관련해서는 ‘계약기간 도중임에도 건물주 변경을 기화로 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있을까’하는 점에 주목할 필요가 있다. 먼저, 임대차기간 도중 건물주가 변경되면 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있을까? 관련된 대법원 판결 설시를 보자. “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이다”라고 판단하였다. 하지만, “--그럼에도 불구하고, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 판단하고 있다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 이와 같은 판단은 “대항력없는 임대차계약”의 경우이지만, “대항력있는 임대차계약”의 경우에도 법리는 크게 다르지 않다. ★ 주택임대차보호법 제
2022-12-26 15:06 -
주택매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 건물인도 판결 소개)
주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 더구나, 임대차만기 무렵 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있는데, 법시행 직후 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 이에 따르면, 기존 임대인에 대해 임차인의 계약갱신요구권이 행사된 후 소유권 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다. 계약갱신요구권이 행사될 당시의 임대인은 “실거주”하지 않기 때문에 갱신요구를 거절할 수 없으며, 매수인은 비록 실거주의사가 있더라도 계약갱신요구 당시의 임대인이 아니라는 점에서 갱신요구를 거절할 지위(자격)가 없기 때문이다. 하급심 판결들도 같은 해석인 경우가 적지 않았는데, 최근 대법원은 위 유권해석과 정반대 취지의 판결을 선고하였다. ★ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 [건물인도] 1. 사안의 개요 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고 정00은 2019. 3. 6. 김00로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약
2022-12-23 18:41 -
전세 사기의 불편한 진실
갭투자 전세사기로 인한 피해가 수천억원에 육박하면서, 피해실태를 고발하는 언론보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만, 접근관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다. 피해자와 가해자라는 구도 하에 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기사건을 직접 경험해보면, 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기수법이 있지만, 가장 일반적인 예를 들어보자. 갭투자 전세사기를 기획하는 컨설팅업자가, 원룸, 다세대 건물 수십채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장여건상 분양을 바로 하기는 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌려 임대차계약이 완료된 후 다른 소유자로 변경하면 보증금반환채무에서 해방될 수 있어 결국은 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데, 보증금 2억5천만원에 임대차계약할테니 5천만원을 컨설팅보수로 달라’는 제안을 분양업체가 수락하면서, 갭투자 전세사기가 시작된다. 이런 사기구도에서 주범은 컨설팅업자임이 분명하다. 그렇다면, 분양업체는 전혀 잘못이 없을까? 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5천만원에 임대차계약한 후 소유자변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해주는 대가로 한 채당 5천만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다. 게다가, 명의대여료까지 지급하면서 구한 변경된 소유자에게 성실한 보증금반환을 기대할 수 없는 것이 뻔하게 예상되
2022-12-15 13:16 -
휘문의숙 사건을 통해서 본 전대차계약시 유의할 점
몇 년 전 언론에 보도되면서 세간의 관심을 받았던 학교법인 휘문의숙 소유 건물의 수백억원대 전대차보증금 피해사건에 대한 민사사건 1심 판결이 최근에 선고되었다. 전차인 중 1명이 학교법인을 상대로 주위적으로는 임대차보증금반환청구를, 예비적으로는 손해배상청구를 한 사건인데, 예비적청구가 인용되었다. 일반적인 전대차관계에서는 임대인을 상대로 한 세입자 승소가 쉽지 않지만, 이 판결에 관련된 수백명 세입자의 수백억원대의 보증금이 걸린 큰 사건인데다가, 학교법인 이사장이 이권에 연루되어 형사처벌되는 등 내부적 비리도 얽혀있어 세입자가 어렵게 승소할 수 있었다. 판결전문은 다음과 같다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 6. 9. 선고 2020가합535502(본소) [임대보증금 반환 청구의 소], 2021가합515130(반소) [건물인도 청구] 1. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 주위적 본소 청구를 기각한다. 2. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 225,000,000원과 이에 대하여 2017. 11. 27.부터 2022. 6. 9.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라. 3. 원고(반소피고)는 휘문아파트관리 주식회사와 공동하여 피고(반소원고)에게 가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 17,896,000원과 이에 대하여 2021. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 셈한 돈을 지급하고, 다. 2021. 3. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 659,200원의 비율로 셈한 돈을 지급하라. 4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 중 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 5. 제2, 3항은 가집행할 수 있다. 1. 기초사실 가. 피고는 1964. 3. 4. 중등보통교육 및 고
2022-12-06 10:04 -
임대차목적물 양도 후 종전 임대인 상대로 한 보증금반환소송 결과와 후속대책
다소 늦은 감이 있지만 갭투자 전세사기사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭투자 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분할 수 있는 임대차목적물을 선택하는 것이고, 가치 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결이 쉽지 않을 수 있다. 특히, 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 “대항력”이라는 법리를 악용해서, 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다. 그런데, 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금반환 자력이 있을 가능성이 매우 크다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 무자력자 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 “중도해지” 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다. ★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금] ☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양
2022-11-15 16:03