서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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사해행위(채권자취소) 소송에서의 사해의사에 관한 입증책임
안전한 부동산거래의 복병이라고 하면, 실무상으로는 “詐害行爲 ”를 꼽는다. 사해행위란, 채무자의 재산처분행위에 의해서 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되는 행위를 말한다. 예를 들어, 甲이라는 사람이 乙이라는 사람으로부터 부동산을 매수 했는데, 대금을 모두 지급하고 이전등기를 받은 이후에 乙이라는 사람의 채권자 丙이라는 사람으로부터, 甲․乙간의 부동산거래가 사해행위라고 하면서 해당 거래 부동산에 처분금지가처분을 당하고, 甲․乙간의 부동산거래를 취소해달라는 사해행위(채권자취소)소송을 제기 당하는 것이다. 즉, 丙의 입장에서 볼 때는 자신의 채무자인 乙이 채무의 담보가 될 수 있는 부동산을 甲에게 처분함으로서 乙의 재산이 감소하게 되어 丙이 채권을 회수하지 못하게 되는데, 이 과정에서 甲․乙이 채권자 丙을 의식하고 그러한 거래를 한 것으로 의심할 수 있기 때문이다. 이런 논리로 보자면, 빚을 지고 있는 채무자와 부동산을 거래하는 것은 항상 사해행위소송을 당할 수 있는 잠재적인 위험을 가질 수밖에 없다. 그 때문에 사해행위소송은 실무상으로도 참 빈번하다. 본인으로서는 정당하게 매수한 것이라고 하더라도 채무자가 볼 때는 채무자와 부정한 거래를 통하거나 가장으로 매매한 것으로 보일 수 있기 때문이다. 빈번한 사해행위소송은, 詐害意思 즉 사해행위를 하는 의사의 입증책임에 관해서 사해행위를 주장하는 사람인 채권자가 입증책임을 부담하지 않고, 반대로 상대방인 수익자(위 사례에서는 부동산매수
2012-08-27 11:41 -
동일 중개업자가 낸 여러 건의 부동산중개사고, 피해구제가 거의 무의미해 질 수 있다
부동산중개업자가 업무과정의 잘못으로 중개의뢰인에게 피해를 입혔을 때 중개업자의 배상책임을 담보하기 위해 의무적으로 보험(공제)에 가입하게 된다. 실제 중개사고가 발생하면 중개업자가 무자력인 경우가 많아 피해자구제는 사실상 의무가입한 보험(공제)에 의존하는 경우가 대부분이다. 따라서, 피해자보호를 위해 보험(공제)의 의미는 매우 크다고 할 수 있다. 현재 보험(공제) 최소가입금액은 1억원인데, 개인 중개업자의 경우 1억원을 보험(공제)금으로 해서 가입되는 경우가 거의 대부분이다. 1억원을 초과하는 부동산거래가 적지 않은 거래실정에 비추어보면 피해자보호를 위해 1억원은 정말 최소한의 금액일 수 밖에 없다. 더구나, 동일 중개업자가 여러 건의 중개사고를 일으켜 다수의 피해자가 발생할 경우에는 그나마 1억원도 전부 배상받지 못하고, 이들 피해자들 모두가 보험(공제)금 1억원을 나누어서 가져야할 수도 있다. 공인중개사협회의 공제약관 개정 때문이다. 당초 협회의 공제약관은 “피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다.”고 규정하고 있었고, 이 문구에 대해 대법원은 “공제약관 및 공제사업취급예규에서 손해보상금액은 공제가입자의 공제가입금액을 한도로 한다고 규정한 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건 당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도’를 정한 것이라고는 볼 수 없다.”고 판단하여( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결), 피해자 각자에게 1억원씩을 지급할 수 있다는 취지로 피해자보호에 충실한 해석을 한 바 있다. 이에 대해
2012-08-24 18:09 -
부동산 점유 시효취득소송에서 처분금지가처분의 중요성
우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 취득시효가 완성되면 점유자는 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 이전등기청구권을 가지게 된다고 규정하고 있다. 하지만, 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간이 경과하였다고 하더라도 부동산을 점유하는 자가 자신의 명의로 등기하지 않고 있는 사이에 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면 특별한 사정이 없는 한 점유자가 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다. 그 때문에, 이전등기를 구하는 본 재판 이전이라도 시효취득완성을 원인으로 한 이전등기청구권을 피보전권리로 하여 신속하게 해당 부동산에 처분금지가처분을 해야 할 필요성이 크다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 가처분의 중요성을 간과하는 경우가 적지 않다. 최근에 필자는 모 대형 법무법인에서 소송을 수행하고 있는 어느 의뢰인으로부터 취득시효에 관한 상담을 받게 되었는데, 이 의뢰인은 경계를 침범했다는 이유로 옆 집 소유자로부터 건물철거 및 토지인도소송을 제기당하여 이 법무법인에 소송을 맡겨 진행하면서 “시효취득”항변을 하고 입증도 충실히 했지만, 소송 도중에 옆집 토지가 경매에 처해지게 되는 갑작스러운 상황에 부닥치게 되자, 혹시 경매로 인해 시효취득에 문제가 되지 않을까하는 마음으로 필자를 찾아오게 되었다. 상담결과, 소송을 수행한 법무법인은 시효취득에 관한 항변을 통해 상대방 원고의 건물철거와 토지인도청구의 부당함을 충분히 반박했고, 그 결과 의뢰인의 시효취득사실을 전제로
2012-07-31 10:55 -
낙찰 이후 존재하는 선순위가등기 정리방법 3
5. 등재된지 10년 이상된 가등기에 대한 접근방법 앞선 논의를 바탕으로, 등재된 지 10년 이상 된 가등기에 대한 논의를 해보자. 실무상으로는, 본등기 되지 못한 채 10년 이상 가등기 상태 그대로 존재하는 가등기는 무조건 말소될 수 있는 것으로 치부하는 경향이 있지만, 쉽게 단정할 수 없다. 가등기에 대한 정확한 이해를 위해 경매와 일반거래를 망라해서 논의해보기로 한다. 우선, 등기부에 표시된 등기원인이 (가장 일반적이라고 할 수 있는 ) “매매예약”을 원인으로 하는 가등기라고 가정해보기로 하자. “매매예약”이 등기원인으로 된 가등기가 최선위로 있는 부동산을 경매로 취득했는데, 이 가등기의 성격이 “담보”가등기라면 담보채권소멸 여부에 불구하고 가담법 제15조에 따라 무조건말소가 가능하게 되지만, 담보가등기가 아닌 “순위보전” 내지 “소유권이전청구권보전”을 위한 가등기라면 판단이 쉽지 않을 수 있다. “순위보전” 내지 “소유권이전청구권보전”을 위한 가등기는 등기원인란에 표시된 매매예약일자로부터 10년이 경과하면 제척기간도과로 소멸되지만, 문제는 10년 도과 전에 예약완결권이 행사되었는지 여부를 판단하기가 쉽지 않다는 것이다. 가등기에 기한 본등기가 되지 않았다고 하더라도 예약완결권이 행사되지 않은 것으로 단정할 수 없기 때문이다. 완결권을 행사하여 계약이 체결된 이후에 어떤 사정으로 등기가 되지 않을 수 있고, 이런 사정이 향후 재판과정에서 신빙성있는 관련증거, 예를 들어 예약완결권행사 이후 가등기권자가 가등기의무자를 상대로 이전등기판결을 받은 사실이 있다거나, 예약완결권행사를 통해
2012-07-30 14:15 -
낙찰 이후 존재하는 선순위가등기 정리방법 2
4. 순위보전을 위한 가등기의 처리 문제의 선순위 가등기가 담보가등기가 아니라 순위보전을 위한 가등기로 판명되면, 말소되기 위한 고려요소가 훨씬 복잡해진다. 이해를 돕기 위해 순위보전을 위한 가등기를 크게 매매예약(豫約)을 원인으로 하는 것과 매매계약을 원인으로 한 것으로 나누어 보기로 한다. 어느 경우이건 간에 담보가등기가 아니라고 한다면 양자 모두 (소유권이전청구권의) 순위를 보전하기 위한 가등기라고 할 수 있는데, 두 개념을 구분하는 이유는 어느 원인에 따라 가등기가 이루어졌느냐에 따라서 관련 법리가 크게 달라질 수 있기 때문이다. 이해를 쉽게 하는 차원에서 익숙한 “매매계약”을 원인으로 한 가등기부터 진행해보기로 한다. 예를 들어서, 甲과 乙이 토지를 10억원에 매매하는 계약을 체결하고 계약체결시에 계약금으로 1억원을 수수하고, 나머지 9억원은 1년 후에 지급하면서 이전등기를 마치기로 약속했다고 하자. 모름지기 부동산거래는 계약체결 뿐 아니라 소유권이전등기까지 되어야만 완결될 수 있는데, 위 사례의 경우에는 계약금만 수수된 채로 장기간 매도인명의로 남게 되어 자칫 매도인의 채권자로부터 (가)압류 집행이 되는 등의 위험에 노출될 수밖에 없게 된다. 이런 위험을 방지하는 차원에서 이전등기에 앞서 매수인을 가등기권자로 해서 순위보전을 위한 가등기를 해두게 되는데, 이미 매매계약이 체결된 상태라는 점에서 등기부상의 등기원인은 “매매계약”으로 표시된다. 한편, 매매예약은 아직 계약체결의 상태에 이르지는 못했지만 장래에 체결될 것으로 미리 예정하는 개념으로서 매매계약이 체결된 경
2012-07-30 14:04
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낙찰 이후 존재하는 선순위가등기 정리방법 1
1. 서론 경매절차에서 최선순위가등기가 존재하면 경매절차진행이 원활치않지만, 가등기의 존재 여부에도 불구하고 경매가 진행되는 경우도 적지 않다. 경매과정에서 선순위가등기의 성격이 담보가등기로 확인된 경우가 대표적인데, 이런 담보가등기는 낙찰 후 직권으로 말소될 수 있어 별다른 문제가 없다. 문제는 선순위가등기의 성격이 불분명하여 낙찰 이후 직권말소되지 못하는 경우이다. 이 점에 대해 실무상으로 많은 혼동이 있어 정리해보기로 한다. 특히, 등재된지 10년 이상된 선순위가등기에 대해 말소를 너무 쉽게 생각하는 경향이 있는데 신중해야 할 것으로 보인다. 2. 낙찰 이후 직권말소되지 않은 담보가등기의 지위(가담법 15조에 따른 말소대상) 재판결과 담보가등기라는 사실이 확인된다면 가담법 15조에 따라 해당 가등기는 담보채권의 유효여부, 채권변제 여부에 불구하고 경매낙찰로 인해 무조건 말소될 수 밖에 없다. 그 때문에 적어도 경매의 경우에는 선순위가등기의 성격이 담보가등기인지, 순위보전가등기인지 여부는 매우 중요하다. 즉, 심리결과 순위보전가등기가 아닌 담보가등기라면 비록 담보채권이 아직 변제되지 않았다고 하더라도, 낙찰자로서는 가등기권자의 채권을 변제해야 하는 등의 아무런 부담없이 가등기를 말소할 수 있다. ★ 가등기담보 등에 관한 법률 제15조 (담보가등기권리의 소멸)담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. ★ 동법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<1-2호 중략> 3. “담보가등기(담보가등기)”란 채권담
2012-07-30 13:48 -
토지거래허가와 관련된 조세쟁송의 쟁점정리
1. 개론 토지거래 허가제도와 관련된 조세쟁송의 쟁점은 크게 3가지로 구분할 수 있다. 첫 번째는, 토지거래 허가가 없는 경우 조세채무가 성립할 수 있는지의 문제이고, 두 번째는 조세채무의 범위를 확정하기 위한 기준시점이 언제인지의 문제이며, 세 번째는 조세부과권의 제척기간의 문제라고 할 수 있다. 하나씩 차례로 살펴보기로 한다. 2. 조세채무의 성립 여부 가. 개론 토지거래허가 대상은 “유상”거래에 한정되는 바, 토지가 유상으로 이전된 경우에는 양도인에게는 양도소득세, 양수인에게는 취득세가 발생하게 되므로 이를 중심으로 살펴본다( 물론, 납세자가 부동산매매업을 하는 자연인이라면 양도소득세 대신 사업소득세를, 법인이라면 법인세를 부담할 수 있지만 소득의 발생이라는 관점에서 양도소득세와 같은 법리에 의하여 규율된다는 점에서 별도로 논하지 않는다). 나. 양도소득세 소득세법이나 법인세법상의 “양도”라 함은, 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매매, 교환 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 토지거래허가를 받으면 확정적으로 유효한 계약으로서 양도소득세가 부과될 수 있다는 점에는 의문이 없지만, 허가처분을 받아 확정적 유효로 되기 이전의 유동적 무효 상태에서 대금을 사실상 모두 지급받은 경우, “자산이 사실상 이전되는 경우”인 세법상 양도로 볼 수 있는지에 대해 논란이 있을 수 있다. 이에 대해 판례는, 유동적무효상태에서의 거래계약은 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않고 있는 무효이기 때문에, 허가 이전에 매매대금이 먼저
2012-07-25 16:32 -
분양률높이기 위해 동원된 분양계약체결의 폐해
부동산 분양시장에 어둠이 짙어지면서, 그동안 우리 부동산 분양과정에서 동원된 각종 편법행위들로 인한 폐해가 한꺼번에 쏟아져 나오고 있다. 그 대표적인 것 중의 하나가, 해당 건설회사나 시행사가 직원들이나 주변사람을 동원해서 분양을 받게 하는 관행이다. 분양률이 일정수준에 미달하면 분위기침체로 분양이 더욱 부진할 있고, 자칫 부실사업장으로 낙인찍혀 공사자금 대출마저 회수당할 수 있는 문제로 이어지기 때문이다. 부동산시장 호황기에는 임시 내지 허위로 분양된 물건을 제값을 받고 쉽게 처분할 수 있어 큰 문제가 없었지만, 최근 부동산 시장 장기 불황으로 해당 물건의 정상적인 처분이 어려워지면서 급기야는 최종적으로 책임을 져야할 건설회사나 시행사가 도산해 버리다보니 사회적으로 큰 문제가 발생하고 있다. 얼마 전에는 법정관리에 돌입한 벽산건설의 직원들이 대출은행 앞에서 대책마련을 촉구하는 집회를 가진 사실이 언론에 보도되었다. 회사의 압력으로 억지 분양계약을 체결한 후 대출이자는 그동안 회사 측에서 부담해오다가 회사 부도로 이자납부가 중단되면서 결국 분양명의자인 직원들 개인에게 상환압박이 들어왔기 때문이다. 실제 분양계약체결되지도 않았음에도 불구하고 분양계약체결된 것처럼 허위로 분양계약서 등 관련서류를 조작하여 대출을 받는 행위는 형법상 사기죄에 해당하기까지 하지만, 그 정도에 이르지 않더라도 “관행”이라는 미명하에 분양계약자로 이름을 빌려주고받음으로 인한 폐해는 적지 않다. 대출은행을 포함한 우리 사회 대부분의 구성원들이 이런 관행을 묵인해오기는 했지만, 이런 관행은 질적으로 엄격하게
2012-07-13 10:31 -
임대아파트분양전환과정에서의 부당이득금의 조속한 지급을 촉구하며
‘임대아파트를 분양전환하는 과정에서 분양전환가격 산정을 함에 있어, 비록 임대차계약을 체결할 당시 입주자모집공고에서 공고한 건설원가를 기초로 분양전환가격을 산정한다고 합의하였다고 하더라도 대한주택공사(현 LH공사)는 분양전환시에 구 임대주택법 등 관련 법령에 따른 정당한 건설원가를 기준으로 분양전환가격을 산정하여야 한다’는 취지의 2009다97079호 대법원 전원합의체판결이 지난 2011. 4. 21. 선고되었다. 이 판결선고 후 언론에서는, 판결에 따라 LH공사가 부당이득을 반환해야 할 대상이 1999년부터 2005년 3월 이전까지의 분양된 단지로서 전국적으로 대략 3만가구 가량일 것으로 추정하는 한편, LH공사 관계자의 말을 인용하면서 LH공사가 자체적으로 대상자를 조사해서 부당이득금액을 반환할 것으로 예상했다. 하지만, 1년에 지난 지금까지도 LH공사는 납득하지 못할 태도를 보이고 있다.최종판결을 통해 부당이득반환의 의무가 명백해졌음에도 불구하고 LH공사는 무슨 이유에서인지 부당이득한 차액의 반환을 미루고 있어, 이를 기대할 수 없게 된 분양단지 주민들의 집단소송이 잇다르고 있고, 하급심 판결결과는 대법원판결의 취지를 그대로 따라가고 있다. 더구나, 위 대법원 판결선고 이후 진행되는 거의 모든 재판에서 LH공사는 대법원판결에서의 쟁점 이외에 다른 특별한 논리를 제시하지 못한 채 종전 주장을 되풀이하는 한편, 각 분양단지별 부당이득액수를 구체적으로 산정할 수 있는 자료제출을 거부하거나 지연하면서 “시간끌기” 내지 “버티기”로 일관하고 있는 실정이다. 모 지방법원 재판과정에서는 ‘부당이득액수를 산정할 수 있는 자료를 제출해달
2012-07-10 16:15 -
제소전화해제도의 특징과 활용
“제소전화해”란 민사적인 다툼이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소송을 제기하기에 앞서 지방법원 단독판사 앞에서 미리 제출한 화해조항대로 서로 화해를 하는 절차를 말한다. 이처럼 제소전화해 제도는, 당사자간의 민사적 분쟁을 보다 경제적이고 신속하게 해결하기 위해서 도입된 제도지만, 실제로는 이와 같은 제도 본래의 취지보다는 이미 당사자간에 성립된 계약의 내용을 법원의 조서로 기재를 하여 판결의 효력(기판력, 집행력 등)을 얻기 위해 활용되고 있는 것이 현실이다. 즉, 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되어 화해조서를 가지고 강제집행등을 할 수 있고, 더구나 제소전화해에 강행법규 위반등의 실체법상 하자가 존재하더라도 재심사유에 해당하지 않는한 여전히 제소전화해는 유효하기 때문에 합의된 내용을 더욱 공고히 하는 차원에서 많이 이용되고 있는 것이다. 실무상에서는 건물임대인이 임차인으로부터 미리 건물명도받기 위해서 하는 경우가 가장 많다. 임대차계약에 있어서 임대차기간이 만료되었거나 혹은 계약기간내에 중도해지된 경우, 임차인은 더 이상 임차목적물을 점유할 권한이 없지만 임차인이 이런 저런 핑계를 대면서 임차목적물을 무단으로 계속 점유하고 있는 경우가 종종 있다. 이런 경우 결국 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 강제집행을 할 수 있는 집행권원 즉, 판결문을 받아 건물명도집행을 해야하는데, 법원 실무상 이와 같은 소송결과를 얻기까지는 최소한 6개월의 적지 않은 시간이 걸린다. 이럴 경우를 대비해서 임대인으로서는 명도소송을 거치지 않고도 동일한 효과를 얻을 수 있
2012-06-28 18:04
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경매에서의 권리관계, 판결정보열람으로 확인할 필요있다
최근 필자는 모 법무법인을 상대로 하여 진행 중인 손해배상청구소송을 대리하여 수행하고 있다. 소송의 내용은, 그 법무법인에 정식으로 등록되지는 않았지만 법무법인 '과장'이라는 명함도 있는 사실상의 직원이 필자의 의뢰인에게 경매컨설팅을 하면서, 대항력 있는 세입자의 존재를 제대로 알려주지 않아 결국 대항력 없는 가짜 세입자로 알고서 필자의 의뢰인이 그 직원으로부터 추천받은 빌라를 낙찰 받았는데, 낙찰 이후 제기된 명도소송에서 그 세입자가 진정한 세입자로 밝혀져서 결국 보증금 8천만원을 부담할 수 밖에 없어 손해를 입게 되었다는 것이다. 세입자에 대한 명도소송과정에서 세입자는 이미 경매 이전에 자신이 건물주를 상대로 받은 임대차보증금반환판결을 제시했는데, 컨설팅을 한 그 직원은 판결문의 존재를 미리 알지 못해 진정한 세입자임을 간과한 것이다. 그 직원이 조금만 주의했더라면 허위 세입자여부를 확인하는 차원에서 컨설팅 하는 과정에서 해당 판결문을 열람했어야 한다고 본다. 진정한 세입자라면 건물주를 상대로 보증금반환청구소송을 했을 가능성이 있기 때문이다. 그렇다면, 판결의 당사자인 세입자와 건물주 아닌 제3자도 판결문열람이 가능할 수 있을까?판결은 당사자 간의 분쟁에 대한 판단이라는 점에서, 분쟁의 내용면에서는 기본적으로 사적인 영역이고 그 때문에 프라이버시로 보호될 필요도 있지만, 다른 한편으로는 분쟁화 되어 법원 판단이 된 이후에는 공적인 정보이기도 하다는 점에서는 이해관계인 아닌 타인에게도 공개되어질 필요도 있다. 이 의뢰인의 경우처럼 특정 부동산을 낙찰 받고자하는 입장에서는, 허위세입자 여부를 확인할
2012-06-01 17:08 -
집합건물대지지분의 취득과 전유부분 소유자에 대한 부당이득청구
집합건물의 대지로 사용 중인 토지의 전부 내지 일부 지분이 경매 등으로 나오는 경우가 적지 않은데, 취득에 유의할 필요가 있다. 우선, 집합건물법 20조에 따라 대지지분취득이 원천적으로 무효가 될 수도 있다. 이는, 경매로 나온 것을 취득하거나 판결을 통해서 취득했다고 하더라도 마찬가지이다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(선의)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ★ 대법원 2010.5.27. 선고 2006다84171 판결 【공유물분할등】 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하면 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없다. 한편, 만약 집합건물법 20조에 위반되지 않은 유효한 소유권을 취득했다면, 적법한 소유권자로서 전유부분 소유자를 상대로 지료 상당의 부당이득반환을 청구할 수는 있을까? 이 점과 관련해서 최근에는 부당이득반환청구를 부인한 하급심판결
2012-05-30 15:44 -
분양광고, 어디까지가 적법할 수 있나
쇼핑몰(상가) 분양광고에 있어 다소의 과장이 동반되는 것이 현실이지만, 이를 넘어 사기적인 수준이 될 정도로 지나친 경우도 적지 않다. 다소의 과장 정도가 아니라 사기(기망)행위로까지 인정되면 분양계약을 원천적으로 취소하고 대금을 반환받을 수 있게 된다는 점에서, 사기행위의 판단은 매우 중요할 수 있다. 사기행위 여부는 구체적인 사안마다 달라질 수 있고 사안별로 판결도 다양하게 나오고 있다. 이와 관련하여 최근에는 신촌밀리오레 분양과 관련한 대법원판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2012. 5. 24.선고 2011다56675 분양대금등반환 청구사건이다(원심 : 서울고등법원 2011. 6. 17. 선고 2009나76289 판결). 대법원은, 원심이 사기(기망)행위로 인정한 두가지 사실 중 하나는 기망으로 인정하지 않은 반면, 나머지 하나는 기망으로 인정하여 결과적으로 기망에 의한 분양계약취소를 인정하면서 분양대금반환을 결정한 원심의 결론을 지지하였다. 다음은 판결전문이다. 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당한다 할 것이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결 등 참조)”라고 일반적인 이론을 설시한 다음, 원심은 이 사건 분양계약은, 임차기간이 20년으로서 매우 장기간이고, 분양금액의 2/3가 20년간의 임대료로 선납되어 임차기간 종료 후 원고들
2012-05-25 13:22 -
상가개발비의 전용, 범죄행위가 될 수 있다
상가(주로 테마쇼핑몰)를 분양함에 있어 분양대금과 별도로 “개발비”라는 명목으로 상당한 금액의 돈이 수수되고 있다. 개발비의 명목은 점포시설활성화, 임대분양수수료, 점포시설비용 등 여러 가지인데, 분양회사는 이 돈을 쌈지돈으로 생각하고 분양받는 사람들의 의사나 분양계약내용을 고려치 않고 임의로 사용해왔다. “개발비”라는 용어 자체의 개념이 불명확하다보니 분양회사의 이런 그릇된 관행이 적법한 것인지 논란이 되어왔는데, 개발비의 의미와 성격을 판단하는 대법원판결이 최근 선고되어, 향후 상가개발비를 둘러싼 분쟁에 있어 중요한 잣대를 제공하게 되었다. 대법원 2012. 3. 15.선고 2010도1378 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(횡령) (인정된 죄명 : 업무상횡령)이다. 대법원은 원심에서 유죄로 인정된 부분에 대한 피고인들의 상고에 대하여 “-- 업무상 횡령죄에 있어서 불법영득의 의사라고 함은 자기 또는 제3자의 이익을 꾀할 목적으로 업무상의 임무에 위배하여 보관하는 타인의 재물을 자기의 소유인 것처럼 사실상 또는 법률상 처분하는 의사를 말하고, 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 경우는 물론 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 그 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현한 것이 되어 횡령죄가 성립한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009도3665 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009도 5852 판결 등 참조). 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 상가의 수분양자들은 분양대금과는 별도로 상가개발비를 납부하였는
2012-05-23 15:47 -
불법건축물거래와 중개업자의 확인설명의무
무단증축되거나 용도변경되는 등 관련법령에 위반되는 건축물이 현실적으로 적지 않다. 정도에 따라 다를 수 있지만 거액의 과징금이 부과되는 등 법위반건축물로 인한 불이익은 상당하다고 할 수 있고, 그 때문에 법위반건축물의 매매나 임대차에 있어서는 건축물대장과 현황을 잘 살피면서 해당 법위반사항으로 인해 어떤 불이익이 발생할 수 있는지를 면밀하게 검토해야한다. 하지만, 현실은 그렇지 못하다. 건축물대장에 기재된 사항마저도 잘 살피지 않는 등 법위반사항에 대해 경솔하게 생각하거나, 법위반사항을 인지하더라도 ‘별 문제없겠지’라는 대수롭지않게 생각해버리는 경우도 적지 않다. 이런 현상은 부동산중개를 업으로 하는 중개업자도 마찬가지이다. 중개업자는, 부동산업에 종사하는 직업인으로서 일반인에 비해 법위반사항을 비교적 정확하게 확인할 수 있는 능력이 있지만, 이 부분을 거론할 경우 거래성사에 지장이 생길 것을 우려하여 법위반사항을 아예 고지하지 않거나 슬쩍 넘어가는 경우가 적지않다. 그 때문에 거래계약서나 중개물건확인설명서상에도 법위반사항에 대해 아무런 언급이 없게된다. 그 결과, 향후 분쟁이 발생하면 매수인과 같이 권리를 취득한 측이 법위반사항을 인지하고서 거래계약을 체결했는지, 인지했다면 그 정도는 어느 정도인지가 재판에서 첨예하게 대립되게 된다. 중개업자가 재판 증인으로 나오게 되더라도 진실을 이야기하기 보다는 자신의 이해관계에 부합하는 즉 자신이 책임을지지 않는 방향으로 진술할 가능성이 높아 실체진실이 왜곡되는 경우도 적지 않다. 이런 현실하에서, 법위반건축물을 중개하는 중개업자의 엄격한 확인설명의
2012-05-09 14:20
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법정담보물권으로서의 유치권과 합의와의 관계
유치권은 타인의 물건 등을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이다. 타인의 물건 등을 점유하는 사람이 그 물건 등에 관하여 발생한 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받기 전에 먼저 그 물건 등의 점유를 이전해야 한다면, 현실적으로 채권의 추심이 곤란하게 되어 불공평한 결과가 발생할 수 있다는 점에서 인정되고 있다. 유치권은 법이 정한 일정한 요건이 존재하는 경우에 법률상 당연히 생기는 권리이다. 따라서, 당사자간의 합의에 의해 임의로 성립될 수는 없다. 그 때문에 “법정담보물권”이라 불리고, 이 점에서 당사자간 합의로 성립하는 약정담보물권인 질권 및 저당권과 다르다. 예를 들어, 점포임대차보증금 4천만원을 돌려받는 차원에서 점포 임대인이 거주하는 집을 점유하면서 유치권을 행사하는 것으로 서로 합의하는 방식으로는 유치권을 성립하게 할 수 없다. 법정담보물권이라는 점 때문에 법이 정하는 요건인 채권과 목적물간의 견련성 없이 단순히 당사자간의 합의만으로는 유치권을 만들 수 없는 것이다. 반면에 이런 점포임대차보증금을 담보하기 위해 해당 점포가 아닌 임대인 소유 아파트에 저당권을 설정하는 것은 서로간의 합의만으로 가능하다. ★ 서울고등법원 2008. 4. 24.선고 2007나103255【유치권부존재확인】☞건축주에 대한 공사대금채권을 근거로 유치권을 주장하는 피고들을 상대로 한 원고의 유치권부존재확인청구소송 “--- 피고들이 주장하는 위 유치권의 피담보채권은 피고 00건설의 위 김00(건축주)에 대한 공사대금채권
2012-05-04 18:10 -
구분소유적 공유관계와 경매
경매에서 구분소유적 공유관계가 많이 문제된다. “구분소유적 공유(區分所有的 共有)”란, 1필의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우가 대표적이다. 경우에 따라 여러 가지 원인으로 성립가능할 수 있지만, 판례에서 인정된 경우를 소개하면 다음과 같다. 대법원 1988.8.23. 선고 86다59,86다카307 판결은, “한 필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기만은 한 필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호명의신탁을 하고 있는 것이라고 보아야 한다”고 하고, 대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결은, “공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계이다”라고 하여 구분소유적 공유관계를 인정하였다. 구분소유적 공유관계에 대해서 판례는, 각 소유자는 자기의 소유부분에 대해 다른 부분의 소유자에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 소유자로부터는 그 소유부분에 대해 지분소유명의를 수탁받은 것으로 구성하면서, 결국 각자는 특정 소유부분의 소유권에 관하여 “상호명의신탁(相互名義信託)하고 있다”고 판단하고 있다. 결국, 판례는 구분소유적 공유관계를 상호명의신탁으로 구성하고 있다는 점에서, 명의신탁에서의 법리에서와 같이 신탁자와 수탁자 사이의 내부적인 측면과 제3자와의 외부적인 측면으
2012-05-04 18:03 -
타인명의로 부동산을 낙찰 받을 때의 법률문제
경공매 과정에서 타인의 명의로 부동산을 낙찰 받는 경우가 적지 않다. 이를 명의신탁의 유형 중에서“계약명의신탁”이라고 지칭한다. 계약명의신탁은, 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 수탁자가 직접 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 그 등기를 수탁자 앞으로 이전 등기하는 것이다. 예를 들어, 甲, 乙이 명의신탁약정을 하고, 신탁자 甲의 자금으로 丙으로부터 부동산을 매수하되, 매수인을 甲 대신 수탁자 乙로 하고, 乙 앞으로 이전 등기하는 방식이다. 경공매에서는 乙과 丙간의 매매가 일반적인 계약이 아니라 법원의 결정에 의한 강제력에 기한다는 점만 차이가 있다. 경매부동산을 타인 명의로 낙찰 받을 때 어떤 법률문제가 발생할 수 있을까?‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조 제1항은“명의신탁약정은 무효로 한다.”고 하고, 제2항에서 “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 하면서, 제3항에서는 “제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있다. 관계를 나누어서 살펴보기로 하자. 우선, 매도인(경매대상 부동산의 소유자)과 수탁자(낙찰명의자)와의 관계를 보면, 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 수탁자 명의의 등기는 확정적으로 유효하게 되어 수탁자는 완전한 소유권을 취득한다. 그 결과 매도인과 수탁자 사이의 계약관계는 정상적으로 종결
2012-04-04 17:13 -
유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (3)
3. 동의를 받아야 할 대상 비록 법문상에는 유치물의 사용, 대여 등에 승낙을 할 수 있는 자를 “채무자”로 정하고 있지만, 채무자와 소유자가 다를 경우에는 “소유자”에게 승낙자격이 있다고 보아야 한다. 유치물의 사용, 대여 등으로 인해 소유자의 처분권이 제한될 수 있기 때문이다. ★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700 건물명도유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.★ 수원지방법원 2009. 8. 6.선고 2008가단74457 건물명도등 원고는, 피고가 이 사건 부동산의 소유자인 원고의 승낙 없이 이를 타인에게 임대하여 주었기 때문에 피고에 대하여 유치권소멸청구권을 행사하는 바이므로 피고의 유치권은 소멸하였다고 주장한다. 살피건대, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하고, 유치권자가 이에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는바(민법 제324조 제2항, 제3항), --종합하면, 피고는 원고가 2003. 8. 28. 이 사건 부동산에 대하여 경락을 원인으로 소유권을 취득하였음에도 불구하고 그 이전부터 계속하여 점유하여
2012-03-27 11:56 -
유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (2)
2. 선관주의위반의 유형 가. 유치권자가 유치물을 직접 사용한 사례 ★ 대법원 2009.9.24. 선고 2009다40684 판결 【점유권확인】 민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 “사용”하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다(하지만, 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 판단). ★ 대전지방법원 2008. 6. 11.선고 2008나700【건물명도】 “--- 원고는, 피고가 홍00(건물주)의 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어서 이 사건 건물 중 3층 부분을 사용하고 있고, 이를 이유로 하는 원고의 유치권 소멸청구의 의사표시가 기재된 준비서면이 피고에게 송달되었으므로 피고의 유치권은 소멸되었다고 주장하나, 피고가 홍00과 사이에 이 사건 건물 중 3층 부분에 관한 전세권계약을 체결하고 그 무렵부터 이를 점유·사용하여 온 사실은 앞에서 인정한 것과 같은바, 피고가 이 사건 건물 중 3층 부분에 관한 유치권을 행사함에 있어 원고의 소유권 취득일 이후에도 종전과 마찬가지로 이를 계속 사용하는 것은 보존행위에 포함되는 것이거나 일종의 유치방법으로 보아야 함이 상
2012-03-27 11:53