서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반 (1)
★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.1. 의의 유치권은 채무를 변제받기 위해 점유의 반환을 거부함으로써 채무자를 압박하는 수단에 불과하다는 점에서, 아무리 유치권자라고 하더라도 채무자(소유자) 승낙 없이 임의로 유치물을 사용, 대여, 담보제공하는 것은 허용되지 않는다. 이를 위반할 경우 유치권소멸사유가 될 수 있다. 판례는, 민법 324조 제2항의 법문에 충실하여 유치권자가 유치물을 사용하는 것은, 보존에 필요한 정도는 소유자(채무자)의 승낙 없이 허용하는 반면, 유치물을 타인에게 대여하거나 담보제공하는 것은 엄격하게 제한하고 있다. ★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700 건물명도유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조). 원심판결 이유에 의
2012-03-27 11:49 -
일명 한강공인중개사 전세사기사건 손해배상판결
월세로 임차하면서 알게 된 집주인의 인적사항을 이용하여 집주인의 주민등록증을 위조하는 등의 방법으로 마치 집주인인 것처럼 행세하면서 이 사실을 알지 못하는 타인에게 이 집을 전세로 임대차하여 전세보증금을 가로채는 사기수법을 조직적으로 자행한 일명 서울 강남의 “한강공인중개사”사건 관련 손해배상판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2012. 2. 2.선고 2011가합9223 손해배상(기) 사건이다. 전세사기를 당한 피해자가 관련중개업자 등을 상대로 제기한 소송으로, 법리적으로는 다른 전세사기사건과 유사하지만(이 사건 보도당시에는, 사기범 일당이 중개업자까지 차려서 사기범행을 했다는 점에서 신종범죄로 알려진 바 있다) 유사한 사건이 계속되고 있어 주의환기차원에서 소개한다.1. 기초사실 가. 당사자들의 관계 피고 정00은 피고 최00, 이00로 하여금 자신의 명의로 서울 강남구 역삼동 00소재 ‘00중개사무소’를 개설하도록 한 공인중개사이고, 피고 김00은 서울 서초구 서초동 00 소재 00센타 126호에서 ‘00 공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 나. 피고 이00, 김00의 부동산 중개행위 (1) 원고는 2010. 9.경 피고 김00이 운영하는 00 공인중개사사무소에 아파트 임차물건의 중개를 의뢰하였고, 피고 김00은 2010. 9. 29. 원고에게 서울 강남구 도곡동 00 00에스케이 00 1711호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)가 전세물건으로 나왔으니 가계약금 2,000,000원을 위 아파트 소유자 강00 명의의 계좌(00금고 9003-0000)로 송금하라는 연락을 하였으며, 이에 원고는 같은 날 위 강00 명의 계좌로 위 2,000,000원을 송금하였다. (2)
2012-02-29 15:03 -
공사에 사용된 건축자재의 대금과 유치권의 견련성
건축현장 시공사에 건축자재를 납품했다가 대금을 받지 못하게 되었다면, 자재납품업자는 건축자재 납품된 현장의 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있을까? 납품된 자재가 유치권을 행사하는 해당 부동산의 건축을 위해 사용되었다는 점에서, 유치권의 견련성과 관련해서 의문이 있을 수 있다. 이에 대해 최근에 대법원 판결이 선고되어 이 판결을 중심으로 정리해보기로 한다. 판례는 유치권성립을 부정하고 있다. ★대법원 2012. 1. 26.선고 2011다96208 건물명도 1. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심판결을 인용하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 피고는 주식회사 에이치00(이하 ‘에이치00’라고 한다)로부터 부산 사하구 00동 529-14 및 529-22 지상 한울00 주상복합건물 신축공사를 도급받은 주식회사 한울(이하 ‘한울’이라고 한다)에게 2003. 4. 1.부터 2004. 7.경까지 위 공사현장에 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급하였고, 그 대금 중 136,384,293원을 지급받지 못하였다. (2) 에이치00는 위 건물에 관하여 2004. 7. 5. 소유권보존등기를 마쳤고, 원고는 2005. 2. 15. 개시되어 2005. 2. 17. 경매개시결정 기입등기가 이루어진 강제경매절차에서 위 건물 중 원심 별지 목록 기재 부동산(제5층 제503호, 이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)을 매수하여 2010. 5. 6. 대금을 납부하고 소유권을 취득하였다. (3) 피고는 한울과 에이치00의 승낙을 받아 2004년 말부터 이 사건 아파트에 거주하면서 2005. 1. 20. 전입신고를 하였고, 위 경매절차에서 2005. 3. 10. 경매법원에 다른 공사업자들과 함께 이 사건 아파트를 비롯한 위 건물의 각 호실에 대하여 유치권 신고를 하였다. 나. 원고는 피고가 위 건물 신축공사에 시멘트와 모래
2012-02-10 15:15 -
토지거래허가구역의 해제와 계약의 효력
최근들어 토지거래허가구역이 대폭해제되고 있는데, 토지거래허가가 법적으로 어떤 의미를 가지고 있고, 반대로 해제가 되면 어떤 법적인 효과가 있는지 살펴보기로 한다. 허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 (매매 등 유상)거래한데 대해서는 “허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다”라고 법에서 규정하고 있는데, “무효”의 구체적인 의미에 대해서는 오랜 논란 끝에 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 【토지소유권이전등기】을 통해 정리되었다. 이 판결에 의하면, “국토이용관리법상의 규제구역 내의 ‘토지등의 거래계약’허가에 관한 관계규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것인바, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보
2012-01-31 11:54 -
다가구 주택 임대차계약에서 중개업자의 확인설명의무
(다세대 주택이 아닌)다가구주택의 특정 면적(통상은 101호와 같이 특정호실로 명칭 되고 있음)을 임대차하는 계약을 중개하는 과정에서, 중개업자가 임차인을 위해 확인설명해야하는 대상 중에는 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인의 기존 임대차내역 즉 보증금액수, 임대차기간 등이 포함된다고 하는 취지의 첫 대법원판결이 선고되었다. 대법원 2012. 1. 26.선고 2011다63857 손해배상판결이다. 그전에도 책임을 인정하는 하급심판결은 있었지만, 대법원에서의 판단은 이번이 처음이라고 할 수 있는데, 언뜻 보면 임대차할 해당 부분(호실)도 아닌 다른 부분(호실)에 대한 확인까지 요구하는 것 같아 불합리해 보일 수도 있지만, 각각의 호실이 별개의 부동산으로 취급되는 다세대주택과 달리 다가구주택은 법적으로 건물전체가 하나의 부동산이고 따라서 경매가 되더라도 같은 건물 내의 다른 임차인들로 인해 보증금배당에 영향을 받을 수밖에 없다는 점에서 보자면 법적으로는 확인설명대상임이 부인할 수 없다는 점에서 타당한 판결이라고 사료된다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권․전세권․저당권․지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인․설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인․임대의뢰인 등에게 당
2012-01-31 10:01
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가압류 이후의 점유에 기반한 유치권과 압류의 처분금지효
압류된 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효에 반해서 무효이고 적법한 유치권으로 인정받지 못한다는 것이 확고한 대법원 판례다. ★ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다. ★민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다. ★ 대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결【토지인도】채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다. 그렇다면, 압류가 아니라 가압류 이후에 점유를 이전받은 유치권은 마찬가지 논리로 무효이지 않은지에 대해 논
2012-01-30 15:50 -
사실상 최우선변제권으로서의 유치권의 남용가능성과 그 제한
유치권제도는 전체 부동산담보제도의 예외적인 존재로서 유치권이 가지는 사실상의 최우선순위담보권의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다는 점에서, 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권 행사는 이를 허용하여서는 안 된다는 점을 분명히 한 대법원 판결이 선고되었다. 전체 물권법질서에서 유치권의 존재의의와 남용가능성을 분명히 하여, 향후 구체적인 유치권분쟁에서의 유치권 성립범위를 정하는데 중요한 이념적인 바탕을 제공한 판결이라고 할 수 있어 소개한다. ★ 대법원 2011. 12. 22.선고 2011다84298 유치권부존재확인1. 가. 우리 법에서 유치권제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항 등 참조). 그리하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람(물건의 점유는 대부분의 경우에 그 사용수익가치를 실현하는 전제가 된다)은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 된다. 그와 같이 하여 유치권은 유치권자의 그 채권의 만족을 간접적으로 확보하려는 것이다.그런데 우리 법상 저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다. 따라서 어떠한 부동산에 저당권 또는 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그
2012-01-30 14:11 -
대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인의 배당요구
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결). 이는, 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166 판결).이 법리는, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춰 배당요구를 한 임차인이 전입신고와 확정일자로 볼 때 보증금전액을 배당받기에 전혀 문제가 없다는, 다시 말하면 낙찰을 받더라도 임차인의 보증금을 승계하지 않아도 될 것으로 판단하고서 아파트를 낙찰을 받아 낭패를 본 의뢰인의 사례를 설명하기 위한 것이다.이 의뢰인은, 임대차보증금을 승계하지 않아도 될 것으로 이해하고 낙찰가를 정해서 낙찰 대금을 완납하고서 아파트 소유권을 취득했는데, 낙찰 후에 명도문제를 상의하기 위해 임차인을 만나면서 뜻밖의 사실을 알게 되었다고 한다. 이 번 낙찰 이전에 이 아파트에 대해서는 이미 경매가 진행된 적이 있었고, 종전 경매절차에서도 이
2012-01-17 13:57 -
부동산경매와 공유물분할 (3)
제4장 공유물분할의 효과와 담보책임 1. 공유물분할의 효과 가. 지분의 이전 공유물분할로 인해 종래의 공유관계는 종료하고 지분의 교환 또는 매매가 일어난다. 즉, 현물분할의 경우에는 각 공유자는 자기에게 귀속하게 된 부분에 관하여는 다른 공유자들로부터 그들의 지분을 양수하고, 다른 공유자에게 귀속하게 될 부분에 관해서는 자기지분을 양도하여 지분을 교환하는 방식으로 자기귀속부분에 대한 단독소유권을 취득한다. 한편, 대금분할의 경우에는 제3자가, 가격배상의 경우에는 공유자 중 1인이 매수하는 방식이다. ★ 대법원 1987.9.8. 선고 87누516 판결 【양도소득세등부과처분취소】공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 매매 또는 교환이라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 이를 소득세법 제4조 제3항 소정의 자산의 유상양도라고 할 수 없다. 공유물분할의 효력은, 협의분할의 경우 협의가 성립되어 부동산 물권변동을 갖춘 시기인 등기할 때(민법 186조), 재판상 분할의 경우에는 등기없이도 판결확정시에 발생하지만, 처분을 위해 등기가 필요하다(민법 187조). ★ 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.★ 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한
2012-01-12 15:50 -
부동산경매와 공유물분할 (2)
제3장 분할의 방법 1. 총설 공유물분할은 협의분할을 원칙으로 하고 협의가 성립되지 않을 경우에는 재판상 분할을 인정한다(민법 269조 1항). 또, 협의분할이건 재판상 분할이건 간에 현물분할을 원칙으로, 대금분할이나 가격분할은 예외적으로 인정한다(민법 269조 2항).★ 민법 제269조(분할의 방법) ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.2. 분할의 절차(협의분할과 재판상 분할)가. 협의 분할 공유물분할은 재판에 앞서 공유자들 간의 협의에 의하는 것이 원칙이다. 분할청구는 공유자 각자가 할 수 있지만, 분할실행에 있어서는 공유자 전원이 참여하여야만 한다. 모든 공유자가 분할에 대해 직접적인 이해당사자이기 때문이다. 따라서, 공유자 전원이 참여하지 않은 분할절차는 무효이다. 이러한 논리는 재판상 분할에 있어서도 마찬가지이다. 협의로 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙이기는 하지만, 협의라고 하는 계약자유의 원칙상 분할의 방법은 자유롭게 가능하다. 공유물을 제3자에게 매각하여 대금을 분할하는 방법(학계에서는 이를 “대금분할”이라고 한다), 공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 취득하고 그 대가를 지급하는 방법(이를 “가격분할”이라고 한다) 등은 물론, 대금분할이나 가격분할을 절충한 형태나 그 밖에 기타 여러 가지 방법 모두 가능할 수 있다. 각자의 지분에 얽매이지 않은 협의도 얼마든지 가능함은 물론이다. 나. 재판상 분할(공유물분할의 소) (1) 요
2012-01-12 15:23
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부동산경매와 공유물분할 (1)
제1장 총설 1. 공유물분할에 대한 고찰 필요경공매로 취득한 부동산공유지분은 그 자체만으로는 다른 공유지분 때문에 원활한 소유권행사가 어려울 수 있어, 온전한 가치를 실현하기 위해서는 공유지분을 분할해야 할 필요가 있다. 공유지분을 어떻게 어떤 절차를 통해 분할할 수 있느냐에 따라 취득한 공유지분의 가치가 달라질 수 있다는 점에서, 공유물분할제도에 대해 깊이있는 이해가 필요하다. 2. 공유물분할의 자유부동산 지분을 취득한 자는 자유롭게 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 공유관계의 지속을 원치 않을 경우에는 언제든지 분할을 청구하여 단독소유로 전환할 수 있다. 이는, 지분처분의 자유와 함께 공유를 합유(合有)나 총유(總有)와 구별케하는 특징적인 점이다. ★ 민법 제268조(공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있는 권리는 형성권(形成權)에 해당한다. 따라서, 분할청구의 의사표시에 따라 각 공유자들 사이에는 분할을 구체적으로 실현할 법률관계가 생긴다. 그 결과 각 공유자는 분할에 관해 협의할 의무를 부담하게 되며, 협의가 성립되지 않으면 분할을 청구한 측은 법원에 분할청구를 소송으로 구할 수 있다. ★ 대법원 1981.3.24. 선고 80다1888,1889 판결 【공유임야분할등】공유물분할청구권은 공유관계에서 수반되는 형성권이므로 공유관계가 존속하는 한 그 분할청구권만이 독립하여 시효소멸될
2012-01-12 14:54 -
부동산경매와 공유물분할 - 목차
목차 제1장 총설 1. 공유물분할에 대한 고찰 필요 2. 공유물분할의 자유 제2장 공유물분할의 제한 1. 법률행위에 의한 제한 2. 법률에 의한 제한 제3장 분할의 방법 1. 총설 2. 분할의 절차(협의분할과 재판상 분할) 가. 협의 분할 나. 재판상 분할(공유물분할의 소) (1) 요건 (2) 성질 (3) 소의 당사자 (4) 구체적 분할방법 (가) 분할의 원칙(현물분할) (나) 예외적인 방법(경매를 통한 분할) 제4장 공유물분할의 효과와 담보책임 1. 공유물분할의 효과 가. 지분의 이전 나. 공유물에 존재하는 기존 담보물권, 제한물권, 가압 류 등의 처리 다. 관습상의 법정지상권 라. 세법상의 취급 2. 공유물분할로 인한 담보책임 가. 의의 나. 담보책임의 요건 다. 담보책임의 효과 제5장 공유물분할을 위한 보전처분과 경매절차 1. 보전처분 2. 공유물분할판결에 기한 경매절차&n
2012-01-12 14:22 -
부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 (2)
제3장 공유자 우선매수제도1. 의의 ★ 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.★ 민사집행법 제113조(매수신청의 보증) 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.공유자는 공유물 전체를 이용관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 입법취지이다. ★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.2. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한★ 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.★ 민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등) ① 법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.☞ 우선매수를 신
2012-01-12 14:10 -
부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 (1)
제1장 총설공유지분이 경매절차로 나올 경우, 절차적인 측면에서 볼 때 공유지분이 아닌 일반적인 부동산과 다른 점이 두가지 있다. 바로, 민사집행법 제139조에 의한 “공유자에 대한 통지제도”와 민사집행법 제140조에 의한 “공유자 우선매수제도”이다. 제2장 공유자에 대한 통지제도★ 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매) ① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.② 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.각 공유자는 누가 경매를 통해 새로운 공유자가 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문에 다른 공유자에게도 경매개시결정사실을 통지하도록 하는 특례를 두었다. 통지시기는, 채무자에 대한 통지와 마찬가지로 경매개시결정등기가 완료된 후에 실시한다. 이 통지가 누락되었을 경우 경매개시결정의 효력 자체에는 영향이 없지만, 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일 통지누락을 들어 절차상 하자로 다툴 수는 있다. ★ 민사집행법 제104조(매각기일과 매각결정기일 등의 지정) ② 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.★ 대법원 1998. 3. 4. 자 97마962 결정 【낙찰허가】[1] 경매법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공
2012-01-12 13:33 -
부동산경매에서의 공유자 통지와 우선매수청구권 - 목차
목차 제1장 총설 제2장 공유자에 대한 통지제도 제3장 공유자 우선매수제도 1. 의의 2. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한 3. 매수경쟁 4. 매각기일 전의 우선매수청구권 행사 5. 우선매수신고에 불구하고 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리 6. 차순위매수신고인의 지위포기 7. 우선매수청구권의 제한 가. 취지 나. 해석 내지 입법개정방향 다. 관련판결 ※이 칼럼에서 인용된 판결의 전문과 전자책자 다운로드를 위해서는 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com를 이용해주세요."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2012-01-12 12:52
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집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (4) - ②
제2장 경매과정에서 발생하는 분쟁유형 종전 경매실무에서는, 집합건물법 20조에 대한 고려없이 전유부분을 매각하면서 종된 권리가 되는 대지권을 감정평가하지 않은 채 전유부분만 감정평가하여 매각하거나, 분리처분이 금지되는 대지지분을 전유부분과 별개로 매각하는 등 잘못된 절차가 적지 않았다. ★ 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 【부당이득금반환】 --비록 집행법원이 위 아파트에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 전유부분에 관하여만 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서, 피고로서는 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이며, 피고가 대지지분에 관하여 대지권등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환청구를 배척하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고--★ 서울중앙지방법원 2009. 11. 6.선고 2009나20283 【소유권이전등기말소】 (대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결의 환송 후 판결임)아파트 전유부분을 낙찰받은 원고가 대지지분만을 낙찰받아 이전등기한 피고를 상대로 이전등기의 말소를 청구한 사안에서, “--이 사건 토지 지분에 대한 강제경매절차개시나 피고의 낙찰 전에 이미 이 사건 토지 지분은 이 사건 아파트의 대지사용권이 되었으며, 원고는 홍00, 허00을 거쳐 이
2012-01-11 18:27 -
집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (4) - ①
제4편 분쟁유형별 쟁점 제1장 대지지분과 전유부분 합치과정에서의 분쟁유형전유부분만을 보유하는 측에서 대지지분 등기자를 상대로 집합건물법 20조에 기해 대지지분을 넘겨달라는 청구를 하는 과정에서 여러 가지 법적인 쟁점이 존재한다. 1. 대지지분에 대한 이전등기청구권의 근거우선, 전유부분 소유자가 대지지분에 대한 이전등기청구권을 가질 수 있는지, 그 근거는 무엇인지에 대해 논란이 되고 있다. 전유부분 소유자는 수분양자가 가지고 있던 대지사용권을 종된 권리로 취득하게 된다는 점에서, 당초 수분양자가 가지고 있던 대지사용권이 소유권이라고 하면 그후 전유부분을 취득하게 되면서 소유권으로서의 대지사용권을 함께 취득하게 되기 때문에 이전등기청구권을 행사할 수 있다는 점에는 의문이 없다. 예를 들어, 전유부분을 낙찰받은 경락인은 집행법원에 대지지분에 대한 소유권이전등기의 촉탁을 구할 수 있고, 만약 경락허가결정에 대지지분에 대한 표시가 되어 있지 아니하여 촉탁등기를 구할 수 없는 경우에는 소유권 취득의 효과로서 수분양자에게 대지지분에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다. 2001다22604 판결 사안이 바로 이에 해당하는데, 전유부분만이 경매에 부쳐져서 경매되던 도중에 대지권등기가 되면서 낙찰 후 집행법원의 촉탁에 따라 전유부분 및 대지지분 모두에 대하여 낙찰자 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다. ★ 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 【부당이득금반환】 -- ⑴ 원고는 1996. 7. 3. 주식회사 우성건설로부터 이 사건 아파트를 그 대지(이하 이 사건 아파트의 전유부분을 '전유부분'으로, 위 대지의 공유지분을 '대지
2012-01-11 18:13 -
집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (3) - ②
제3장 대지사용권 성립 이전의 분리처분집합건물법 20조는 집합건물법상 대지사용권이 성립된 이후에 전유부분과 대지사용권 분리를 금지하는데 취지가 있다는 점에서, 대지사용권이 성립하기 이전에 이미 분리처분이 이루어지게 되면 집합건물법 20조를 적용할 수 없다. 즉, 이러한 처분행위는 유효하게 된다. 그 때문에 대지사용권이 언제 성립하는지를 살펴보는 것이 매우 중요하다. 이와 관련하여 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결은, “--1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의 의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉, 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다”고 판시하였다(기존 건물에 설정된 근저당권의 효력이 증축된 부분에도 미치는지에 관
2012-01-11 17:46 -
집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (3) - ①
제3편 분리처분금지의 적용범위 제1장 의의대지사용권과 전유부분의 분리처분이 금지되는 것은 기본적으로 집합건물의 대지권을 전제로 한 것임을 유의할 필요가 있다. 그 때문에 집합건물법 20조의 적용에는 일정한 한계가 있을 수 밖에 없다. 아래에서 보는 바와 같이 대법원은 집합건물법 적용대상이 아니거나 대지사용권 성립과 무관한 사안에 대해서는 집합건물법 20조 적용을 인정하지 않고 있다. ★ 대법원 2010.5.27. 선고 2010다6017 판결 【소유권말소등기】 ☞ 공매를 통해 대지지분을 이전등기 받은 자를 상대로 전유부분 소유자가 공매무효를 이유로 이전등기말소를 청구한 사안 ---구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 집합건물법상 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로( 집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 집합건물법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받는다고 할 수 없다. 원심이 인용한 제1심판결이 인정한 사실에 의하면, 소외인은 제1심판결 별지 목록 제1, 2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하고 있었고, 주식회사 프리빌은 위 소외인과 사이에 이 사건 토지에 관한 매매예약을 체결하고 이에 따른 소유권이전등기청구권 가등기만을 마친 채 그 지상에 집합건물을 건축하였으나, 피고 보조참가인이 위 매매예약에 따른 소유권이전등기 전에 소외인이
2012-01-11 17:26 -
집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (2) - ②
제2장 금지되는 처분이란 ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.집합건물법 20조에서 금지되는 “처분”의 개념에 대해서는 논란이 있을 수 있다. 원칙적으로 “처분”이라 함은, 권리의 변동을 직접의 목적으로 하는 법률행위로서 양도, 저당권의 설정, 신탁, 출자, 유증 등이 이에 해당하는데, 판례는 이에 국한하지 않고 전유부분과 대지사용권의 분리를 초래할 수 있는 (가)압류, 재판작용을 두루 포함하는 것으로 해석하고 있다. ★ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결 【건물명도등·부당이득금】☞ 구분소유자가 아닌 자의 신탁해지에 기한 (재판에 따른 ) 소유권이전등기를 처분행위에 해당한다고 판단--원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1(반소원고, 이하 ' 피고 1'라 한다)이 아들인 피고 2 명의로 이 사건 아파트 전유부분(이하 '이 사건 아파트'라 한다)과 그 대지지분을 소외 임광토건 주식회사로부터 분양받아 대지지분에 대하여는 아직 대지권 등기가 이루어지지 아니하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 채, 1990. 1. 23. 이 사건 아파트에 대하여만 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경료받았는데, 피고 2가 1992. 4. 23. 처인 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)와 협의이혼을 하기로 하면서 위자료 지급에 갈음하여 이 사건 아파트와 그 대지지분을 원고에게 양도하기로 하고 1992. 4. 25. 협의이혼을 한 후 같은 달 27일 원고에게 이 사건 아파트에 대하여만 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주고 이를 명도한 사실, 그런데 피고 1이 1994년 2월경
2012-01-11 17:12