서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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쇼핑몰 일괄임대를 둘러싼 점포주들간의 분쟁
쇼핑몰 영업이 부진해지면서 소위 전체 임대면적이 일괄해서 “떨이”로 임대시장에 나오게 되는 과정에서 찬성하는 점포주들과 반대하는 점포주들간에 분쟁이 적지 않다. 필자가 소송대리하여 최근 판결받은 서울중앙지방법원 2010가단115575 건물명도 및 손해배상 사건을 소개한다. 반대하는 점포주들을 무력으로 제압하고 점유를 침탈하는 등의 불법행위까지 동원된 이 사례에 대해 법원은 인도와 손해배상을 인정하고 있는 바, 재판과정에서 주장된 여러 쟁점들은 유사한 다른 사안에도 참고할 수 있다고 보인다. 구체적인 판결내용은 다음과 같다. 1. 인정사실 가. 원고들은 2007년경 부천터미널 주식회사로부터 부천시 원미구 상동 539-1 소재 지하3층, 지상9층 규모의 집합건물인 부천터미널 소풍상가(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 한다) 중 별지1 원고별 인도대상 부동산 표 중 ‘②인도대상 부동산’란 기재 각 구분점포(이하 개별적으로는 같은 란 기재 호수로 특정하고, 통틀어 ‘이 사건 각 구분점포’라고 한다)를 분양받은 다음, 2007. 10. 18.경부터 2008. 5. 14.경까지 사이에 각 해당 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다(같은 표 ‘②인도대상 부동산’란 기재 각 면적은 해당 점포의 등기부상 전유부분 건물의 면적과 같다). 나. 이 사건 상가건물은 2007.경 준공 후 1층 내지 3층 중 약 50%에 해당하는 부분은 부천터미널로 사용되었으나, 나머지 일반 점포들의 경우 분양이 저조하여 상당수 점포가 미분양인 상태로 있거나, 일부 분양된 점포의 경우에도 수분양자 중 일부만이 직접 또는 임대 형태로 영업을 하고 있어, 사실상 종합쇼핑몰로서의 기능을 거의 못하고 있었
2011-11-25 18:32 -
타인 부동산의 선의 점유와 부당이득반환
타인의 부동산을 정당한 권원없이 사용하게 되면 민법상 부당이득반환의무를 부담하게 된다. 하지만, 예외규정도 있는데, 바로 민법 제201조 제1항이다. 민법 201조 제1항은 “점유자와 과실(果實)”이라는 제목하에 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다”고 정하고 있는 바, 타인의 부동산을 사용수익했다고 하더라도 점유가 선의인 경우에는 점유에 따른 과실을 취득할 수 있는, 다시말하면 부당이득반환의무를 부담하지 않게 되는 특례인 셈이다. 선의의 점유자에게 과실까지 반환하게 하는 것은 너무 가혹하다는 것이 입법취지이다. 하지만, 실무적으로는 이 규정의 존재를 알지 못한채 점유자의 선·악에 불구하고 점유권원의 유무만으로 부당이득반환의 잣대를 적용하는 경향이 있어, 민법 201조 제1항을 소개하기로 한다. 관련판결은 다음과 같다. ★대법원 2000. 3. 10. 선고 99다63350 판결 【대지인도등】 【판결요지】 [1] 민법 제201조 제1항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다."라고 규정하고 있는바, 여기서 선의의 점유자라 함은 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 다만 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다.[2] 민법 제197조에 의하여 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되고, 권원 없는 점유였음이 밝혀졌다고 하여 곧 그 동안의 점유에 대한 선의의 추정이 깨어졌다고 볼 것은 아니다.★대법원 1996. 1. 26. 선고 95다44290 판결 【건물명도및임료】 --원심은 이 사건 건물이 원고의 소유로 추정되는 점과 피고가 1992. 11. 30. 소외 1로부터 이 사건 건물 중 그 점유 부분을 임차하여 점유 중인 사실에 의하여, 피고는 1992. 12. 1.부
2011-11-22 17:06 -
부동산거래와 변제공탁
부동산 분쟁의 와중에서 변제공탁이 이루어지는 경우가 적지 않다. 상대방과의 감정이 악화된 가운데 임의변제가 여의치 않게 되면 법원을 통한 변제공탁절차를 많이 선택하게 되는 것이다. 하지만, 변제공탁에는 엄연히 요건과 절차가 있고, 이를 지키지 않으면 자칫 공탁 자체가 무효 될 수 있다는 점을 무시한 채 함부로 공탁을 감행하는 경우가 적지 않다. 공탁이 무효처리가 되면 당연히 유효할 것으로 예상하고 진행했던 과정이 무산되면서 큰 혼란이 발생할 수 있게 된다. 실무상 자주 접하게 되는 공탁과정에서의 실수에 대해서 언급해 보기로 한다. 변제공탁에 관한 기본근거는 민법 제487조인데, “변제공탁의 요건, 효과”라는 제목 하에 “채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다”고 규정되고 있다. 결국, 변제공탁은 ① 채권자가 변제를 받지 않는 경우, ② 채권자가 변제를 받을 수 없는 경우, ③ 변제자의 과실없이 채권자를 알 수 없는 세 가지 경우에만 가능할 수 있다. 따라서, 변제공탁이 가능한 세 가지 요건에 대해서는 면밀한 검토가 필요할 수 있다. 먼저, 채권자가 변제를 받지 않는 경우는, 변제제공을 했음에도 불구하고 채권자가 수령을 거절하는 것이다. 이와 관련해서는, 채권자가 수령거절의 의사를 미리 표시한 경우에는 변제제공 할 필요 없이 바로 공탁할 수 있는지에 대해 논란이 있지만, 통설판례는 긍정하고 있다. ★대법원 1994.8.26. 선고 93다42276 판결 【토지소유권이전등기말소등】 채권자의 태도로 보아
2011-11-21 13:57 -
상가건물임대차보호법 보호범위 확대와 적용범위
상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 한다)은 일정금액의 환산보증금 이하의 임대차계약에 대해서만 보호를 하고 있는데, 지금까지 그 보호범위는 점차 확대되어 오고 있다. 그렇다면, 임대차계약이 처음 시작될 당시에는 당시 법령상 기준으로는 비록 보호범위가 아니었지만 임대차계약이 계속되던 중 보호범위 확대로 인해 개정된 법령 기준으로는 보호범위에 해당되는 경우에 과연 보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까? 실무상 보호법 적용범위에 다소 오해가 있어 보여서 분명히 하는 차원에서 이 글을 작성해 본다. 관련법령을 정리해보면 다음과 같다. 먼저, 처음 시행 당시의 법령내용이다. ★보호법 제2조(적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.② 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.★ 보호법 시행령 제2조(적용범위) ① 상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.1. 서울특별시 : 2억4천만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시
2011-11-14 16:40 -
호텔분양과 수익보장 광고
최근 “호텔”을 분양한다는 광고가 부쩍 늘고 있다. 외국인 관광객들의 입국증가 등의 원인으로 호텔이 부족해지는 현상을 보이자, 호텔건축이 늘고 이를 기화로 호텔이라는 숙박업소까지 분양대상이 되고 있다. 더구나, 이런 호텔분양광고에는 거의 어김없이 일정한 수익률을 보장한다는 광고가 함께 하고 있어 사람들의 호기심을 더욱 자극하고 있다. 호텔업 호황이라는 특수를 틈탄 분양전략이기는 하지만, 이 역시 “분양”의 일종이라는 점에서 분양과정에서의 “수익률보장”의 문제를 다시 한 번 짚어볼 필요가 있다고 본다.분양에서 수익률을 보장하는 것에 어떤 문제가 있는지를 이해하기 위해서는 “수익률보장”의 연혁을 들여다볼 필요가 있다. 몇 년 전 상가분양이 한참 피크에 다다를 무렵, 공정거래위원회는 상가분양과정에서 허위과장광고의 실태를 발표했는데, 무려 전체 광고의 90%가량이 허위과장이었고, 그 중에서 가장 일반적인 유형이 바로 수익보장과 재산가치과장의 내용이었다고 한다. 투자대비 높은 수익을 얻고자하는 것이 상가를 분양받는 주목적이라는 점에서 상가분양을 통해 얻어지게 되는 수익률을 과장하는 경우가 사람들에게 제일 솔깃하기 때문일 것이다.오랫동안 상가분양의 문제를 일선에서 상담해오고 있는 필자는, ‘일정한 수익률이 보장된다는 식’의 허위과장 광고수법이 시간이 지나면서 점차 교묘해지는 진화(?)의 과정에 있다고 생각해왔다. 상가분양이 활성화되기 이전인 초기단계에는 서면상의 약속보다는 구두상의 확언이나 감언이설 등의 방법이 많았던 것 같았다. 상가수익률은 사실 예상자체가 쉽지 않다는 점에서 잘못 홍보하면 시비에 휘말릴 가
2011-11-11 15:08
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장기미납 차임, 관리비, 보증금에서 당연공제될 수 있나
임대차계약과정에서 장기간 임대료나 관리비가 연체되는 경우가 적지 않다. 임대료나 관리비채권은 민법상 3년의 단기소멸시효에 해당되어 체납한지 3년이 지나면 받지 못할 수 있는데, 그럼에도 불구하고 임대인이 임대료나 관리비청구를 제 때 정리하지 않는 이유 중 하나는 시간이 지나더라도 결국 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 생각을 하기 때문이다. 그렇다면, 3년 이상 체납된 임대료나 관리비채권이라도 소멸시효기간에 관계없이 임대차보증금에서 당연 공제할 수 있을까? 이 점에 대해서는 아직 대법원 판결은 없고, 하급심판결의 견해는 양분되고 있다.관련판결을 차례로 소개한다. 먼저, 3년 이상 체납되었다면 소멸시효에 해당되어 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 판결이다. 대구지방법원 경주지원 2011. 1. 4.선고 2010가단4649 임대차보증금 판결인데, 이 사건은 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금을 청구한 사안에서, 임대인인 피고가 체납관리비공제항변을 한데 대해 법원은, “-- 무릇, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하
2011-11-01 09:30 -
유치권과 형사분쟁
유치권을 쟁점으로 벌어지는 형사사건 유형을 정리해본다. 유치권이 주장되는 채권은 거의 대부분 공사와 관련된 것이어서 유치권분쟁의 규모는 다른 사건에 비해 큰 것이 일반적이고, 그렇다 보니 형사범죄로 이어질 정도로 갈등이 첨예화되는 경우가 많아 형사사건이 적지 않은 실정이다. 1. 허위 유치권 행사 행위 유치권과 관련된 형사사건으로는 진실하지 못한 허위유치권을 경매법원에 신고하는 행위가 가장 대표적이다. 허위 유치권행사는 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게 하여 유찰되게 함으로써, 허위로 유치권을 행사하는 측과 밀접한 관련이 있는 이해관계인 측에서 저렴하게 해당 물건을 낙찰받을 의도이거나, 아니면 저렴하게 낙찰받은 측과 협의하여 금전을 보상받고자 하는데 목적이 있다. 법원에 허위 공사도급계약서를 제출하거나, 해당 입찰 부동산에 “유치권행사 중”이라는 취지의 현수막을 거는 방식으로 이루어지는데, 유찰횟수가 많은 물건들은 상당수가 유치권주장이 되어 있을 정도로 허위 유치권행사가 사회적으로 만연되어 있다. 이처럼 경공매에서 허위 유치권행사가 만연된 것은, ① 일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이나 법원에서 실시한 감정, 현황조사 정도에 의존할 수밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 공사행위 등이 실제로 이루어졌는지를 입찰 전에 정확하게 알기 어렵고, ② 또 유치권을 주장하는 근거가 주로 공사 시공과 관련된 것이어서 대개 수천만원 이상을 넘는 고액이기 때문에 입찰참여에 큰 부담으로
2011-08-26 18:33 -
유치권에 기한 경매신청에 따른 소멸주의 관련 판결
유치권에 기한 경매신청으로 낙찰되면 목적부동산 위의 부담이 소멸된다는 것을 선언한 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 이후 관련 대법원판결이 추가로 선고되어 소개한다. 대법원 2011. 8. 18.선고 2011다35593 건물명도 사건인데, 판결 요지는 유치권에 기한 경매신청 이후 저당권에 기한 이중경매가 개시되면서 유치권에 기한 경매절차진행가 중지되었고, 그후 저당권에 기한 경매절차를 통해 낙찰이 이루어졌다면 유치권이 소멸되지는 않는다는 취지의 판단이다(이 사건 원고는 위 임의경매절차에서 낙찰된 부동산을 다시 낙찰받은 후 유치권을 주장하는 공사업자를 상대로 명도소송을 제기하였음). 구체적인 판결 내용은 다음과 같다. ---민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17.자 2009마2063 결정 등 참조). 그런데 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실
2011-08-22 16:01 -
권리자확인을 위한 등기권리증 확인절차, 중개업자에게 반드시 필요한가?
부동산소유자를 사칭한 사기가 극성을 부리고 있어, 피해예방을 위해서는 소유자라고 하는 사람의 신분증확인에 그칠 것이 아니라 그 사람이 등기권리증을 소지하고 있는지 등 다방면의 확인이 필수적일 수 있다. 그렇다면, 거래과정에서 중개업자가 개입하게 될 경우에 부동산소유자라고 하는 사람이 등기권리증을 소지하고 있는지 중개업자가 확인하지 않으면 무조건 중개업자에게 손해배상의 책임이 있는 것일까? 중개실무에서 매우 궁금해하는 의문 중 하나라고 할 수 있다. 지금까지의 대법원 판결을 살펴보면 다음과 같다. ★대법원 1993.5.11. 선고 92다55350 판결 【손해배상(기)】 【판결요지】 가. 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다. 나. 등기권리증은 소유권이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래
2011-08-10 14:27 -
계약 연장 임대차계약서 작성과 중개수수료
기존 임대차계약을 연장하는 과정에서 부동산 중개업자를 통해 다시 재계약서를 작성했다면 중개수수료를 지급해야 하는 것일까? 얼마 전에 언론에서 보도된 이슈이고, 필자도 이 문제로 언론 인터뷰한 계기로 이 문제를 정리해보게 되었다. 소비자의 입장에서는, 기존에 거주(사용)하고 있는 임대차목적물(주택, 상가점포)에 대해 갱신하는 계약서를 작성하는 것에 불과하다면 중개수수료 지급이 부당하다고 생각할 수도 있지만, 간단하게 생각할 문제는 아니다. 법적으로 보자면, 중개에 대한 보수청구권 여부는 중개와 거래계약체결 사이에 인과관계, 즉 중개행위를 통해 거래계약이 체결되었는지 여부에 따라 결정되지만, 법적인 판단을 차치하고 보더라도 갱신계약에 대해 중개보수를 지급해야 할 여지는 충분히 있을 수 있다. 통상의 중개와 달리 갱신계약과정에서는 물건 그 자체에 대한 소개는 없이 단지 계약내용을 변경하는 등의 문제만 있는데도 왜 굳이 중개업소를 찾아서 계약서를 작성하는 것일까? 그 이유는 바로 중개업소의 서비스가 굳이 물건소개에 그치지 않고 소개에 따른 권리분석, 확인설명 등의 법적인 검토까지 동반하기 때문이다. 갱신계약은 물건을 소개받는 것이 아닐지라도 갱신계약 당시까지의 권리관계를 다시 분석하고 확인설명을 받아야할 필요가 있고, 그 때문에 중개업소를 찾게 되는 것이다. 특히, 보증금이 인상되는 경우에는 이런 권리분석의 필요성은 더 커지게 된다. 따라서, 갱신과정에서 잘못된 권리분석으로 불이익을 입지 않으면서도 비용을 최소화하는 방법을 소비자의 입장에서 생각해 볼 필요가 있는데 다음과 같은 정도로 정리해 볼 수 있다.
2011-08-08 09:47
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정비사업 추진위원회 설립 동의서 징구의 적법한 방식
며칠 전인 2011. 7. 28.에 선고된 대법원 2011두2842 추진위원회승인처분무효확인 판결에 따라 재개발과 같은 정비사업 진행에 큰 변화가 예상된다. 위 사건의 개요는 다음과 같다(2심 원심내용). 1. 처분의 경위 가. 서울특별시장은 ‘서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례’ 제10조 제1항에 근거하여 2006. 1. 26. 서울특별시 고시 제2006-38호로 서울 동대문구 이문동 170-3번지 일대 1,001,473㎡(별지 도면1 참조)를 이문․휘경 3차 뉴타운지구로 지정․고시하였고, 2006. 10. 19. ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 제5조에 따라 위 지역을 서울특별시 고시 제2006-357호로 재정비촉진지구로 지정․고시하였다. 나. 서울특별시장은 피고로 하여금 2007. 6. 8. 서울특별시 동대문구공고 제2007-458호로 재정비촉진계획(안) 공람공고(이하 ‘이 사건 공람공고’라 한다)를 거치도록 하였는데, 이 사건 공람공고에 따르면 재정비촉진지구는 이문・휘경 재정비촉진1구역부터 7구역, 휘경 재정비촉진1구역 등 8개의 촉진구역으로 분할되었고, 각 촉진구역의 위치가 대략적으로 표시되었다(별지 도면2 참조). 다. 서울특별시장은 2007. 6. 14. 서울특별시 고시 제2007-179호로 재정비촉진지구의 면적을 1,001,473㎡에서 1,014,313㎡로 변경 지정ㆍ고시하였고, 2008. 1. 7. 서울특별시 고시 제2007-496호로 재정비촉진지구의 면적을 1,014,313㎡에서 1,013,398㎡로 변경 지정ㆍ고시함과 동시에 재정비촉진계획 결정 및 지형도면 작성을 고시하였다(이하 ‘이 사건 재정비촉진계획 결정’이라 한다). 라. 이 사건 재정비촉진계획에 따르면, 재정비촉진지구는 촉진구역 7개와 존치구역으로 나뉘는데, 촉진구역 중 하나인 이문2재정비촉진
2011-08-04 15:45 -
임대차보증금의 10%인 위약금약정의 효력
분양가상한제를 의식해서 매매형식의 분양이 아닌 임대방식을 택해 세간의 주목을 받았던 한남 더힐 아파트가 최근 선고된 판결로 다시 언론에서 주목받고 있다. 서울 중앙지방법원 2011. 6. 17.선고 2011가합882 계약금반환판결인데, 임차인의 계약위반으로 임대차계약이 해제될 때 임대인이 임대보증금의 10%를 몰수하도록 한 임대차계약내용이 약관법에 비추어 무효라는 판단을 받았기 때문이다. ★ 일단 판결전문을 소개한다 1. 기초사실 가. 피고는 서울 용산구 한남동 60번지 일대에서 ‘한남 더 힐’이라는 임대주택의 분양사업을 하는 사업자이다. 나. 원고는 2009. 3. 3. 피고와 ‘한남 더 힐’ 1**동 12**호를 임대보증금은 2,014,100,000원, 월 차임은 3,429,000원, 임대차기간은 ‘입주지정기간 개시일로부터 5년’으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 피고에게 1차 계약금 201,400,000원을 지급하였다.다. 이 사건 임대차계약서에는 아래와 같은 내용이 부동문자로 인쇄되어 있다. 제1조 [임대보증금/임대료 및 납부방법/임대차기간]② 원고는 임대보증금을 아래와 같이 피고에게 납부하기로 한다. 계약금 201,410,000원(2009. 3. 3.), 201,410,000원(2009. 4. 27.)중도금 1회 402,820,000원(2010. 3. 20.) 2회 201,410,000원(2010. 6. 20.)3회 201,410,000원(2010. 9. 20.)잔금 805,640,000원(입주예정일)③ 원고가 제2항의 납부약정일까지 임대보증금을 납부하지 아니하는 경우에는 제3조에 의한 연체료를 가산하여 납부하여야 한다. 제3조 [연체료]원고가 제1조 제2항의 납부약정일까지 납부하지 아니하는 경우에는 은행법에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상
2011-07-27 11:31 -
경매최고수에게 듣는다(한경인터뷰)
◆ 경매로 돈 버는 방법은 무엇인가 공부에 왕도가 없듯이 경매로 돈버는 방법도 다양하고 딱 떨어지는 정답이 있을 수는 없을 것입니다. 총론적으로 이야기하자면, 투자의 기본을 지키는 것과 아울러, “부동산”이라는 종목특성에 맞는 전략수립도 필요하다고 봅니다. 종합적이면서도 세부적인 전략과 안목을 동시에 요구하는 셈이지요. 전문가마다 관점이 다를 수 있지만, 법적인 분쟁과 실패 사례를 자주 접하게 되는 법률전문가의 입장에서는 각자 스스로 가진 역량, 동원가능한 자원 등을 잘 살펴서 나의 여건에 맞는 투자가 무엇인지를 먼저 정할 필요가 있다고 봅니다. 그런 관점에서 법률전문가인 저희 사무실에서 투자종목을 선정할 때는 다른 요소보다도 법적인 리스크가 많이 쟁점이 되어서 법적 분석이 많이 필요한 물건을 위주로 합니다. 결국, 남들이 보지 못한 모래 속 진주를 찾아야만 투자에 성공하게 되는데, 법적인 쟁점이 많은 물건은 다른 어느 분야 전문가 보다는 법률사무소에서의 옥석선별이 더 정확할 수 있기 때문입니다. 반대로, 내재가치보다 감정평가가 적게 나온 물건이라거나, 향후 발전가능성이 높은 물건과 같은 실물가치의 평가가 많이 필요한 물건들은 법률사무소에서 취급하기가 적절치 않습니다. 따라서 법률전문가는 법적인 측면의 분석이 많이 요구되는 물건에서 진주를 찾아야하고, 자산가치에 능통한 전문가들은 그 분야에서 진주를 발견하려고 하는 것이 성공투자의 가능성이 높게 되지요. 물론, 여러 능력을 다 갖추고 있다면 금상첨화이겠지만, 여건상 이는 사실상 불가능하다는 점에서, 자신의 투자역량과 여건에 맞는 적절한 투자분야를 선정하는
2011-07-26 09:44 -
토지임차인이 임대인 명의로 한 건축과 지상물매수청구권
토지를 임대차하면서 임대인과 임차인 합의하에, 임차인이 비용을 들여 건물을 건축하되, 건물명의는 토지주인 임대인 앞으로 해서 임차인이 사용하다가 임대차기간 종료 후 건물에 관한 비용을 청구하지 않는 조건으로 임대차를 마무리하는 취지의 임대차계약이 체결되는 경우가 적지 않다. 토지임차인의 비용으로 건축하지만 건물주 명의를 임차인 앞으로 하는 경우와 비교할 때, 지상물매수청구권행사와 관련해서 차이가 없지않나하는 의문이 있지만, 하급심판결은 지상물매수청구권행사에는 아무런 차이가 없다고 판단하고 있다. 민법상 지상물매수청구권이라 함은, 토지 임대차(지상권)계약이 종료되었음에도 임차인이 축조한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수할 의무를 부담하게 하는 제도이다. 입법취지로는 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 멀쩡한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다. ▶ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. ▶ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을
2011-07-11 14:12 -
유치권에 기한 경매신청
최근 유치권에 기한 경매신청의 매각조건을 소멸주의로 할 것인지, 인수주의로 할 것인지에 관한 첨예한 논쟁에 종지부를 찍는 대법원 판결이 선고되었다. 바로 대법원 2011. 6. 15. 선고 2010마1059 판결이다. 이를 계기로 유치권에 기한 경매신청절차의 특징과 쟁점에 대해 정리하게 되었다. 1. 의의 ★ 민사집행법 제274조(유치권 등에 의한 경매) ① 유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다. 유치권은 채권변제를 받을 때까지 물건을 유치하는 것이 핵심적인 권리이지만, 그럼에도 불구하고 장기간 변제가 이루어지지 않은 채 시간이 지체되는 경우가 적지 않다. 이런 경우 물건을 장기간 계속 유치해야하는 유치권자의 정신적, 물질적 부담은 크다는 점에서 이런 부담으로부터 유치권자를 벗어나게 할 수 있도록 유치물에 대한 경매신청권을 허용하고 있다. 결국, 유치권자는 경매채권자가 아니더라도 점유의 부담을 덜기 위해 재산을 정리해야 할 필요가 있다는 점에서 경매신청권이 인정되고 있는 것인데, 강제경매나 담보권실행을 위한 경매와 같이 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위해서 실행하는 것이 아니라는 점에서 강학상 “형식적 경매
2011-06-27 16:49
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주상복합아파트 면적산정 관련 분쟁의 쟁점 정리
1. 주상복합아파트가 일반아파트에 비해 전용면적이 좁은 문제로 소송에 이르는 경우가 많다. 최근 모 일간신문에서도 이에 관한 분쟁에 대해 보도한 바 있는데, 현재까지 나온 판례를 바탕으로 주상복합아파트의 면적과 관련된 분쟁의 쟁점을 정리해보고자 한다. 2. 먼저, 전용면적 산정방법과 손해배상문제이다. 가. 분양계약서에는 공급될 아파트의 전용면적이 표시되어 있는데, 수분양자 입장에서는 실제 독자적으로 사용할 공간범위라는 점에서 “전용면적”이 매우 중요한 의미를 가질 수 밖에 없다. 그런데, 주상복합아파트의 경우 일반 아파트와 달리 전용면적을 산정하는 방식이 다른 것이 일반적인데, 왜 그런 것이고 이런 차이가 합당한 것인지, 또 분양계약서상의 전용면적과 실제 전용면적이 차이가 있을 때 그 차이에 대한 손해배상책임을 청구할 수 있는지에 대해 논란이 되고 있다. 나. 먼저, 전용면적을 외벽의 “내부”선으로 산정해야하는지, 아니면 외벽의 “중심”선으로 산정해야 하는지에 대해서 논란이 되어왔고 지금도 논란이 계속되고 있다. 현재까지의 하급심 판결의 추세를 보면 외벽의 “내부”선을 기준으로 산정하는 견해가 더 우세한 것으로 보인다. (1) 외벽의 내부선을 기준으로 해석한 판결 ★ 수원지방법원 평택지원 2010. 10. 8. 선고 2007가합2253 손해배상판결 -- (1) 이 부분 원고 입주자등의 주장에 대하여 피고들은, 이 사건 아파트를 신축함에 있어서 주택법의 규정에 따른 사업계획승인을 받을 필요가 없어서 건축법의 규정에 따라 건축허가를 받아 신축하였으므로 주거전용면적을 산정함에 있어서도 건축법의 규정에 따른 바닥면적의 산정방법에
2011-06-20 14:56 -
토지경매와 토지상에 식재된 수목
토지 경매과정에서 토지 상에 수목이 식재되어있는 경우가 적지 않은데, 수목소유권에 대해서 명확하게 확인되지 않은 채 낙찰되는 경우가 많아 낙찰 이후에 수목 소유권을 두고 분쟁이 적지 않다. 토지상의 수목이 입목법에 정한 요건이 되지 않는 한, 수목이 토지와 별도의 경매물건으로 해서 취급되는 경우는 거의 없고, 대부분은 토지만 경매대상으로 하면서 “제시외 물건”이라는 명목으로 경매에 등장하고 있다. 제시외 물건이라는 것은 법적인 용어가 아니고 실무상 관행적으로 사용되는 용어라서 정확한 개념이나 어원을 알 수는 없는데, 등기부등본과 같은 공부(公簿)를 기초로 이루어지는 경매의 특성상, 공부에 나타나지 않는 물건, 즉 공부 외적인 물건이라는 정도로 이해될 수 있을 것이다. 즉, 공부에 표시된 경매대상물건 그 자체가 아니지만, 경매대상물건과 직접적인 관련이 있는 것으로 보이는 공부 외적인 물건 정도로 볼 수 있다. 제시외 물건을 경매대상화시키느냐 여부는, 제시외 물건이 주된 경매대상인 주물의 부합(附合)물이나 종물(從物)로 볼 수 있어서 주물에 대한 저당권이나 압류의 효력이 제시외 물건에도 미칠 수 있는지, 그 결과 낙찰로 인한 주물의 소유권변동으로 인해 제시외 물건의 소유권까지 함께 할 수 있는지의 판단에 따라 달라지게 된다. 때문에, 경매과정에서는 해당 주물과 운명을 같이하는 제시외 물건의 범위가 어디까지인지를 판단하게 되고, 주물과 운명을 함께 하는 제시외 물건에 대해서는 함께 감정평가를 하고, 그렇지 않은 제시외 물건은 감정평가를 하지 않는다. 토지 위에 존재하는 수목의 본래 성격은 토지의 부합물로 인정될 수 있어 토
2011-06-08 16:56 -
전세사기사건 수사기록 열람기
얼마 전 세간에 화제가 되었던 소위 “영동”공인중개사 사건의 관련 피해자를 대리하여 소송을 진행하면서 입수한 관련형사기록을 통해 이해한 내용인데, 동일한 피해가 반복되지 않기 위한 차원에서 자세히 소개한다. 부동산중개업소까지 차리고서 전세보증금사기를 행한 사건인데, 사기피의자는 모두 약 10명 정도로 파악되었다. 이들 중 일부는 ‘주범이 시키는대로 집주인 행세만 하거나 위조된 신분증으로 예금계좌만 만들었을 뿐 사기범행은 알지 못한다’는 취지로 변명하고 있고 현재 재판 중에 있어 정확한 사기범의 숫자는 아직 확정되지 않고 있지만, 사건기록 검토 결과로는 최소 2명 이상이 주범으로 파악되었다. 이들은 위조한 가짜 신분증으로 먼저 월세계약 형태로 아파트를 임차하여 점유를 확보한 다음, 월세계약과정에서 알게 된 집주인의 인적사항으로 다시 가짜 신분증을 위조한 후 집주인 행세를 하면서 아파트를 전세로 시장에 내놓고, 이들을 집주인으로 착각하고 걸려든 전세임차인들로부터 거액의 보증금을 가로채는 범행을 자행하였다. 이 과정에서 상대방을 안심시키기 위해 보증금 수령도 미리 위조된 신분증으로 만들어 둔 임대인 명의의 계좌에 입금케하는 용의주도함도 보였다. 더 나아가서, 이들은 단기간 내에 거액을 챙길 계획으로 아예 공인중개사의 자격증을 대여하거나 형식적으로 공인중개사를 고용하는 방식으로 중개업소를 직접 운영하면서 조직적으로 사기를 저질렀다. 범행대상이 보증금이 비싼 서울 강남 지역인데다가, 등록된 중개업소가 소개한 물건이라는 점 때문에 다수의 피해자가 양산되었고 피해금액도 수십억원이나 되는 엄청난 결과를 낳고
2011-04-28 17:25 -
등재된 이후 10년이 경과한 선순위가등기된 부동산의 입찰
담보가등기 아닌 순위보전을 위한 선순위가등기가 말소기준권리보다 앞서 등재되어 있는 경우, 즉 최선순위권리일 경우에는 낙찰 이후에 직권말소되지 않기 때문에 유의해야 한다. 더구나, 선순위가등기로 인해 자칫 취득한 소유권을 상실할 수도 있는 처지가 될 수도 있다. 하지만, 선순위라고 하더라도 등재가 된 지 10년이 넘은 가등기인 경우에는 입찰과정에서 다소 긴장을 늦추는 경향이 있는데, 그 이유는 무엇이고 또 유의해야 할 점은 무엇인지 살펴보기로 한다. 이해를 돕기 위해 순위보전을 위한 가등기를 크게 매매예약(豫約)을 원인으로 하는 것과 매매계약을 원인으로 한 것으로 나누어 보기로 한다. 어느 경우이건간에 담보가등기가 아니라고 한다면 양자 모두 (소유권이전청구권의) 순위를 보전하기 위한 가등기라고 할 수 있는데, 두 개념을 구분하는 이유는 어느 원인에 따라 가등기가 이루어졌느냐에 따라서 관련 법리가 크게 달라질 수 있기 때문이다. 이해를 쉽게 하는 차원에서 익숙한 “매매계약”을 원인으로 한 가등기부터 진행해보기로 한다. 예를 들어서, 甲과 乙이 토지를 10억원에 매매하는 계약을 체결하고 계약체결시에 계약금으로 1억원을 수수하고, 나머지 9억원은 1년 후에 지급하면서 이전등기를 마치기로 약속했다고 하자. 모름지기 부동산거래는 계약체결 뿐 아니라 소유권이전등기까지 되어야만 완결될 수 있는데, 위 사례의 경우에는 계약금만 수수된 채로 장기간 매도인명의로 남게 되어 자칫 매도인의 채권자로부터 (가)압류 집행이 되는 등의 위험에 노출될 수밖에 없게 된다. 이런 위험을 방지하는 차원에서 이전등기에 앞서 매수인을 가등기권자로 해서 순
2011-04-20 15:05 -
도로로 이용 중인 토지를 경매취득할 때
도로로 이용되는 토지가 경매로 나오는 경우가 적지 않다. 현황도로이다 보니 사용가치가 적어 절반 이하로 유찰되다가 헐값에 낙찰되는 경우가 많다. 저가에 매수하게 되는 만큼 임료 상당의 부당이득금을 청구할 때 수익률이 매우 높아지는 경향이 있고, 그 때문에 이런 토지에 관심을 두는 투자자들이 있게 된다. 하지만, 판례에서 인정되는 배타적 사용수익권이 포기된 토지일 경우에는 완전히 실패한 투자로 전락하게 된다. 이런 토지의 경우에는 금전청구 자체가 불가능하기 때문이다. 그 때문에 판례에서 인정하는 배타적 사용수익권의 포기이론을 숙지할 필요가 있는데 판례를 분석해보면, 배타적 사용수익권의 포기를 인정하기 위한 요건으로 크게 두가지 요건이 고려되고 있다. 소유자의 자발성에 근거할 때 사용수익권포기가 인정될 가능성이 크다는 것이 첫 번째이고, 당해 토지를 도로로 제공함으로써 발생하는 비용보다 이로 인하여 얻는 효용이 더 큰 경우가 두 번째이다. 이 두가지 요소는 독립적이기 보다는 함께 종합적으로 고려되어지고 있다. 포기가 인정된 사안이건 인정되지 않은 사안이건간에 포기여부의 기준에 대해서는 대체로 “어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유기간, 나머지 토지들을 분
2011-04-20 10:13