서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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경매와 선순위전세권
대항력 있는 최선순위 전세권이 있는 경우, 매각절차에서 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 소멸하게 되지만, 배당요구를 하지 않으면 말소되지 않고 존속하게 된다. 이런 특성 때문에, 전술한 가등기나 가처분의 경우와 달리 경매법원은 경매개시나 진행 자체에는 어려움을 느끼지 않게 되고, 매각에 참여하는 입장에서도 전세권자의 배당요구 여부를 기준으로 전세권자의 대항력 유무를 판단해서 매수하면 된다. ★ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ☞ 구 민사소송법은, 존속기간의 정함이 없거나 경매개시결정의 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료하는 전세권만 매각으로 인하여 소멸하는 것으로 규정하였으나, 신 민사집행법에서는 전세권자가 배당요구를 한 경우에 소멸하는 것으로 소멸과 존속의 기준을 변경하게 되었다. ★ 구 민사소송법 제608조(인수주의와 잉여주의의 선택등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다.② 저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다. ★ 대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결 【배당
2011-04-11 14:23 -
경매와 선순위가등기
제1장 서론 등기부상에 가장 선순위로 가등기가 있는 물건이 경매로 나오는 경우가 간혹 있다. 가등기가 최선순위가 아니라, 매각에 의해 소멸되는 저당권 등 타물권이나 가압류의 등기보다 후에 경료된 경우에는 매각으로 말소되기 때문에 낙찰받는 사람으로서는 별다른 걱정을 할 필요가 없다. 이런 후순위권리들이 말소되지 않는다면, 매각 이후 매수인의 소유권상실 위험으로 인해 경매가 사실상 진행되지 않거나 진행되더라도 가격이 상당히 저감하게 되면서 결국 선순위권자가 확보한 담보가치를 해치기 때문이다. ★대법원 1988.4.28. 자 87마1169 결정 【등기공무원결정에대한이의】 가. 저당권설정등기가 된 다음에 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 그 가등기 이후에 신청된 강제경매절차에 의하여 경락허가결정이 확정된 경우에는 대금지급기일에 경락대금불지급을 해제조건으로 경락인이 소유권을 취득하고 동시에 부동산상에 존재하는 저당권은 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 소멸된다. 나. 가등기는 그보다 선순위인 저당권설정등기에 대항할 수 없는 것이므로 저당권이 소멸하는 한 그 보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸하므로 이 가등기 역시 민사소송법 제661조 제1항 제2호 소정의 "경락인이 인수하지 아니한 부동산상의 부담의 기입"으로서 말소촉탁의 대상이 된다. ★대법원 1997. 1. 16. 자 96마231 결정 【부동산경매취소기각】 제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 경매절차에서 낙찰허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순
2011-03-23 11:25 -
소유권이 유보된 재료의 부합(附合)과 부당이득
1. 건축공사현장에 공사자재를 공급하고도 시공업자의 부도로 제대로 대금을 받지 못한 사례가 적지 않다. 자재공급계약의 당사자가 건축주라면 건축주에게 직접 대금을 청구할 수 있는 권리가 있겠지만, 시공업자가 공급계약의 당사자라고 하면 시공업자에 대한 청구권은 별론으로 하더라도 건축주에 대해서는 직접 대금청구권이 없게 된다. 그렇다면 이런 자재공급업자가 건축주에게 대금받을 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까? 이 문제는 경매에서도 많이 문제가 되는 부합에 관한 법리와도 관련되어 있는데, 좋은 사례가 있어 소개한다. 대법원 2009.9.24. 선고 2009다15602호 판결 (원심 : 서울고등법원 2009.1.13. 선고 2008나42951호 판결) 내용이다. 2. 사안의 개요 가. 원고는 2006. 12. 4. 소외 1 주식회사와 철강제품 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약‘이라 한다)을 체결하고, 2006. 12. 23.까지 합계 135,096,324원 상당의 철근, 에이치(H)형강 등 철강제품(이하 ’이 사건 철강제품‘이라 한다)을 소외 1 주식회사에게 공급하였다. 위 공급계약 당시 원고와 소외 1 주식회사는, 물품대금으로 입금된 어음이나 수표가 지급기일에 정상 결제될 때까지 철강제품의 소유권은 매도인인 원고에게 있다는 내용의 소유권유보에 관한 특약을 하였는데, 원고는 아직까지 소외 1 주식회사로부터 위 물품대금 135,096,324원을 지급받지 못하고 있다. 나. 소외 1 주식회사는 2006. 12. 2. 피고로부터 화성시 팔탄면 서근리 (지번 생략)에 있는 ○○공업 공장 건물을 증축 및 신축하는 공사를 공사대금 583,000,000원, 공사기간 2006. 12. 7.부터 2007. 4. 7.까지로 정하여 도급받는 계약(이하 ‘이 사건 도급계약’이라 한다)을 체결하였다
2011-03-21 14:59 -
경매 예고등기에 대한 올바른 이해방법
경매물건에서 예고등기가 된 경우를 자주 보게 된다. 특히, 유찰이 거듭되는 알짜물건일수록 더욱 그러하다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁 부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이기 때문에, 예고등기가 붙은 물건은 자칫 낙찰을 받은 후에도 등기무효나 취소로 인해 낙찰물건을 상실할 수 있는 가능성이 있는 근원적인 위험이 있어, 쉽게 낙찰이 이루어지기 어렵다. 이런 점을 노리고 허위의 예고등기가 적지 않다. 가장 흔하게는 보유하던 부동산을 경매로 날리게 될 처지에 놓인 경매채무자에 의해 자행된다. 적당한 사람과 작당하여 등기무효, 취소소송을 제기하도록 하고 등기부에 예고등기를 하게하고 위험을 느낀 일반인들의 낙찰을 방해하면서 저렴한 가격에 취득하려는 심산인 것이다. 한발 더 나아가서, 이런 허위의 예고등기를 통해 전문적으로 경매물건을 싸게 취득하는 조직도 있다. 대법원 2009.4.9. 선고 2009도128 판결에 소개된 수법을 살펴보자. 이 사건 피고인은 법무사 등과 함께, 원인 무효로 인한 소유권보존등기말소청구 소송을 제기한 결과 법원 촉탁으로 예고등기가 이루어지는 경우 예고등기의 부수적인 효과로 인하여 거래가 제한되고 금융기관에 대한 담보제공을 통한 자금 대출이 어려워지며 경매절차가 진행 중인 부동산의 경우에는 경매 유찰로 인하여 경매가격이 하락하게 된다는 사실에 착안하여, 경매절차가 진행 중인 적당한 부동산
2011-03-03 18:09 -
무효의 등기와 법정지상권
법정지상권 분석이 미흡해서 애를 먹고 있는 경매낙찰자의 사례를 소개한다(이해를 돕기 위해 실제보다 사안을 단순화하기로 한다). 이 낙찰자는 최근 모 법원에서 진행되는 토지를 낙찰 받았다. 당초 이 경매에는 토지 뿐 아니라 토지 지상에 존립하는 건물이 입찰대상이었다. 모 금융회사가 2007년에 설정한 토지와 건물에 대한 근저당권을 바탕으로 경매가 개시되었던 것이다. 그런데, 현황조사과정에서 등기부상의 건물과 현재의 건물이 외관상으로 전혀 다르다는 사실이 확인되었다. 등기부상으로는 60년에 지어서 단층건물이었는데, 현재의 건물은 그것과는 면적이나 구조가 전혀 다른 완전히 새로운 건물이었기 때문이다. 결국, 경매진행에 어려움을 느낀 금융회사는 건물에 대한 경매를 취하하면서, 토지만에 대해 경매가 진행되게 된다. 그런데, 이 와중에 경매법원에 유치권이 신고되는데, 건물을 임차한 사람이 2009년에 사실상 새롭게 건물을 짓다시피할 정도의 투자를 했다는 것이 신고내용이었다. 이 신고서에는 건물을 리모델링하는 사진도 상세하게 첨부되었다. 이 낙찰자는 이런 정도의 상황을 인식하고서 토지를 낙찰받게 된다. 나름의 권리분석 결과, 토지를 낙찰받은 후 지상 건물을 철거하는데 아무런 문제가 없다고 판단했기 때문이다. 낙찰과정에서 이 사람이 했던 권리분석은 다음과 같다. 우선, 건물임차인이라고 하는 사람이 건물에 대해 들인 비용은 건물주에게 청구할 수 있는 채권 자체가 없다고 생각했고, 가사 건물주에 대한 채권이 있다고 하더라도 토지를 낙찰받은 사람에 대한 관계에서는 이러한 건물에 대한 채권으로는 견련성이 없기 때문에 유치권은 성립
2011-02-28 13:51
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유치권행사와 형법상 정당행위
공사대금을 받지 못해 유치권을 주장하는 건설회사가 유치하는 아파트에 아파트 소유자가 임의로 아파트를 점유해버리자 이에 대항하는 방법으로 건설회사의 직원이 아파트출입현관문을 용접하는 행위를 한 행위에 대하여, 정당행위로 보고 재물손괴죄의 무죄를 인정한 2심판결을 파기하는 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다. 2011. 1. 13.선고 2010도5989 재물손괴 판결이다. 판결내용은 다음과 같다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ‘피고인은 주식회사 대우건설(이하‘대우건설’이라 한다) 대리로 근무하는 자로서 2007. 5. 31. 14:00경 서울 강남구 00동 891-23에 있는 피해자 설00 소유의 대우000 아파트 00호(이하‘이 사건 아파트’라 한다)에 대한 공사대금 채권 확보를 위한 유치권 행사를 이유로 이 사건 아파트 출입문을 열 수 없도록 출입문 외부 6곳에 용접을 하는 등 손괴하여 그 효용을 해하였다’는 이 사건 공소사실에 대하여, 그 채용한 증거를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 대우건설은 2004. 3.경부터 공고문 부착 및 열쇠장치 등을 통해 이 사건 아파트를 비롯한 5채의 아파트에 대하여 유치권을 행사하면서 이를 점유하고 있었는데, 2007. 5.경 다른 아파트 2채의 매수인들이 무단으로 점유를 침탈하는 일이 발생하여 피고인으로서는 이 사건 아파트의 유치권을 보전하기 위하여 더 확실한 점유방법이 필요하였을 것으로 보이는 점, ② 대우건설은 이 사건 아파트에 대하여 경매절차가 개시되기 전부터 적법하게 유치권을 행사하고 있던 자로서 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 지위에 있었을 뿐만 아니라 2007. 5.경 당시 설00은 이 사건 아파트에 대하여 1/2 지분만을
2011-02-21 09:57 -
경매의 무효와 낙찰된 부동산의 반환
1. 대여금지급청구 소송의 1심 판결에서 피고로 패소판결을 받은 후 상소심에서 최종적으로 승소하였지만, 상소심 재판이 선고되기 이전에 1심 가집행판결 때문에 소유하던 부동산을 경매로 잃어버린 의뢰인의 상담을 최근 진행하게 되었다. 결국 최종적으로 지급의무가 없다고 판단된 이상 1심 가집행판결로 진행된 경매는 무효이니, 다시 낙찰된 부동산을 돌려받을 수 있는지가 질문의 요지였다. 이처럼 실무상으로는 낙찰이 무효라는 이유로 이미 낙찰된 부동산을 반환해달라는 분쟁이 적지 않은 바, 이 상담을 계기로 관련 법리를 정리해보게 되었다. 결론은, 경매개시된 절차가 강제경매인지 임의경매인지에 따라 달라지는데, 그 이유는 이들 절차에 대한 공신(公信)적 효과의 차이에서 비롯된다. 2. 우선, 강제경매에 대해 살펴보자. 강제경매는 판결과 같이 집행력있는 정본이 존재하는 경우에 국가의 강제집행권 행사의 작용이기 때문에 일단 유효한 집행력있는 정본에 근거해서 매각절차가 완결된 때에는 나중에 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재하거나 무효라고 하더라도, 또 중도에 변제 등의 원인으로 채권이 소멸되었다고 하더라도, 매각절차가 무효가 아닌 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다. 다시말하면, 강제경매에는 공신적 효과가 있다고 할 수 있다. 하지만 법원은, 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 경매절차를 무효로 판단하여 낙찰된 소유권이 다시 원소유자에게 회복될 수 있다고 예외적으로 판단하고 있다. 다음은 관련사례들이다. ★ 대법원 1985.11.26. 선고 85다카1580 판결 【소유권이전등기말소
2011-02-16 16:49 -
보증금 급등과 임차인의 인도거부
임대차보증금이 갑자기 급등하다보니 계약기간 종료에도 불구하고 보증금을 인상해주지 못한 채 주택 인도(통상적으로는 “인도(引渡)” 대신에 “명도(明渡)”라는 표현을 쓰지만, 법적 용도는 인도가 정확하다)를 거부하는 임차인들이 늘면서, 이에 관한 문의도 증가하고 있다. 예를 들어, 기존 보증금 2억원에서 5천만원을 인상하는 협상이 결렬된 사례를 살펴보자. 계약이 종료된 이후 임차인의 점유는 엄연히 불법이지만, 임차인이 자진해서 인도하지 않으면 결국 인도해달라는 재판을 통해 임차인을 내보낼 수 밖에 없다. 즉, 임대인 임의적인 물건 끌어내기는 허용되지 않는다는 것이다. 이런 유형의 재판종결에는 대략 4-6개월 정도 소요되는데, 판결선고 이후에도 임차인이 임의적인 인도를 해주지 않을 때는 부득이 집행관을 통해 강제집행을 실행해야 하기 때문에, 추가로 1개월 정도의 시간이 더 필요하다. 이런 경우 임대인은 계약만기 이후 임차인의 실제 인도시점까지의 기간 동안 기존 보증금과 시세 상당의 보증금 차이, 예를 들어 5천만원을 더 받지 못한데 따른 손해를 배상받을 수 있을까? 이론적으로는 당연히 배상 가능하다. 임차인이 제 때 인도했더라도 임대인은 다른 사람에게 임대하거나 본인이 직접 사용함으로써 임대 시세 상당의 이익을 누릴 수 있었겠지만, 임차인의 불법점유로 시세 보다 낮은 수준의 보증금을 받을 수 있었다는 점에서, 그 차액 상당의 손해배상을 받을 수 있다. 위 사례의 경우를 보면, 기존 보증금 2억원이 있으니 보증금 2억원을 받고서 추가로 받을 수 있는 월임대료를 정해서 임차인의 불법점유기간 동안의 임대료를 계산하게 된다. 다만, 특별한
2011-02-15 09:56 -
신분증 위조 범죄, 임대차 거래 뿐 아니다
최근 건물주의 신분증을 위조해서 임대인 행세를 하면서 임대차보증금을 가로채는 전세 임대차 사기가 유행이기는 하지만, 신분증을 위조해서 사기를 치는 것은 굳이 임대차 거래에만 국한되는 것은 아니다. 예전부터 건물주를 가장하는 매매, 담보설정 등 여러 가지 거래에서 신분증 등을 위조하는 이런 유형의 범행이 있어왔다. 필자의 의뢰인은 건물주 행세를 하는 사람에게 속아 저당권을 설정 받는 조건으로 거액을 대출했다가 결국 진짜 건물주로부터 재판을 당해서 저당권을 말소당한 후, 대출과 저당설정에 관여한 중개업자를 상대로 손해배상을 청구하여 피해금액의 일부나마 배상받을 수 있었다. 필자는 의뢰인으로부터 이 사건을 대리했는데, 이 사건은 신분증 뿐 아니라 위조된 등기권리증까지 범행에 동원되었다는 점에 주목할 필요가 있다. 임대차 뿐 아니라 모든 부동산 거래에 있어서 신분증이나 등기권리증과 같은 公簿(공부)에만 의존하지 않은 건물주의 철저한 신원확인은 안전한 거래를 위한 기본이라는 점, 신원확인이 부실할 경우 그로 인한 손해의 거의 대부분은 건물주가 아니라 건물주의 신원을 믿고 거래한 상대방에게 돌아갈 수밖에 없다는 점을 되새기게 하는 사건이라고 할 수 있다. 이 사건 판결인 서울중앙지방법원 2010. 10. 29. 선고 2010가합23932호 판결내용을 자세히 소개한다. 1. 인정사실 가. 피고 배**는 공인중개업자로, 2008. 6. 중순경 서울 **구 **동 10-*** 대 364㎡ 및 그 지상건물(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)의 소유자인 김** 및 김**의 사촌형으로 행세한 성명불상자들(각 ‘가짜 김**’, ‘가짜 김**의 사촌형’이라고 한다)로부터 이 사건 각 부동산
2011-02-07 09:54 -
부동산 관련 규제에 대한 이해, 매우 신중해야
최근 대한항공이 학교환경위생정화구역 내에 7성급 호텔을 건축하기 위해 서울특별시 중부교육청 교육장을 상대로 제기한 정화구역 내 금지행위 등을 해제해달라는 소송의 1심 판결이 선고되었다. 서울행정법원 2010. 12. 9. 선고 2010구합19461 학교환경위생정화구역내금지행위등해제신청거부처분취소 사건이다. 필자는 이 판결에 대해 모 언론사와 인터뷰하는 기회가 있었다. 보도에 의하면 대한항공이 수천억원을 들여 땅을 매수한 것인데 기대했던 호텔건립이 어려워져서 난관에 봉착했다고 하는 바, 학교를 비롯한 각종 규제들에 대한 얼마나 신중한 사전검토가 필요한지를 새삼 느끼게 하는 판결이라고 할 수 있어, 자세히 소개한다. 1. 처분의 경위 가. 원고는 2010. 3. 17. 피고에게 서울 종로구 00동 49-1 외 47필지 137,440.5㎡(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)에 지하 4층, 지상 4층 규모의 호텔(이하 ‘이 사건 호텔’이라 한다)을 신축하여 운영하고자 학교보건법 제6조 제1항 단서 규정에 의하여 학교환경위생정화구역(이하 ‘정화구역’이라고만 한다) 내 금지행위 및 시설의 해제신청을 하였다. 나. 피고는 2010. 3. 30. 원고에게 학교보건법 제6조 제1항 단서의 규정에 의하여 학교환경위생정화위원회의 심의를 거친 결과 원고의 금지행위 및 시설의 해제신청을 받아들이지 않는다는 취지의 이 사건 처분을 하였다. 2. 처분의 적법 여부 가. 인정사실 ⑴ 이 사건 사업부지는 경복궁 동측의 서울시 북촌 제1종 지구단위계획구역 내에 위치해 있으며, 그 남단은 00로와 접해 있다. ⑵ 이 사건 사업부지의 동측면은 남북방향으로 난 000길(도로 및 인도 포함 폭 약 10m)에 접해 있으며, 000길을 사이에 두고 0
2010-12-23 15:51
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최근의 전세사기 사건 보도를 보면서
월세로 임차하는 척하면서 임대인의 신분증 등의 정보를 취득하고 해당 집에 거주까지하는 것을 기화로 마치 자신이 집주인인 척 하면서 해당 물건을 전세로 내놓고서 보증금을 가로채는 사기범행이 끓이지 않고 있다. 최근에는, 아예 이런 사기범 일당이 부동산중개업소를 차려놓고서 조직적으로 임차인을 물색하여 이런 사실을 알지 못하는 여러 세입자들이 피해를 입는 바람에 피해금액이 무려 30억원에 달하는 사고가 발생했다는 보도가 있기까지 하다. 계속 되는 피해사례에도 불구하고 이런 식의 사고가 끓이지 않는 이유는 무엇일까? 우리 부동산거래 관행상, 매매에 비해 임대차할 때의 주의의식이나 경각심이 현저히 약한 것이 기본이유라고 할 수 있다. 보증금이 거액임에도 불구하고, 거래에 임하는 사고방식은 매장에서 가전제품사는 것 보다 못 할 때가 많다. 어쩌다 하는 가전제품 구매의 경우에는 여러 제품을 비교하기도 하지만, 임대차계약의 경우에는 너무 쉽게 접근하는 경향이 있다. ‘계약체결하고 주민등록, 확정일자만 받으면 문제없다’는 안일한 사고방식으로 임하는 경우가 적지 않은 것이다. 이런 안일한 사고방식으로는 집주인으로 나온 사람이 정말 등기부상의 본인인지, 본인이 아닌 대리인이 나왔다면 대리권이 있는지, 본인이나 대리권을 확인하기 위해서 어떤 점을 확인해야 하는지, 제시하는 서류가 혹시 위조되지는 않았는지, 만에 하나 위조된 경우라면 나의 지위는 어떻게 되는지 등과 같은, 매우 기본적인 법률문제에 대해서조차 주의를 기울이지 않는 것이다. 문제가 된 피해사례를 예방하기 위해서는 결국 임대인 본인의 신분확인을 철저하게 하는 것이
2010-12-08 14:59 -
부동산중개업자의 적절한 확인설명의무와 배상책임
다음은, 모 기관의 의뢰를 받아 부동산중개업자를 대상으로 하는 강의를 하게 되면서, 작성한 원고내용이다. 어느 전문가이건간에 업무와 관련된 가장 민감하고 중요한 문제는 고객의 업무처리를 잘못해서 혹시 손해배상책임을 당하게 되지 않을까하는 것이다. 이제 변호사 연차 15년이 되는 필자 역시도 해가 갈수록 배상책임문제가 중요하다는 것을 느끼게 되면서, 배상책임의 소지가 있는 부분부터 가장 염두에 두고 일처리하는 것이 몸에 배였을 정도가 되었다. 대부분의 케이스가 이미 발생한 일을 수습하는 것에 비중이 있는 변호사업무와 달리 거래를 만들어가는 업무가 대부분인 중개업자들로서는 업무특성상 어느 전문가 직역보다 훨씬 사고위험이 높을 수 밖에 없다는 점에서, 배상책임문제에 더욱 민감하지 않을 수 없을 것이다. 중개업자가 업무상 손해배상책임을 부담하는지는 결국 업무처리상 선량한 관리자로서의 주의의무, 즉 적절한 확인설명의무를 다했는지와 같은 맥락이라고 할 수 있다. 결국, 적절한 확인설명의무를 다하면 배상책임이 없고, 그렇지 못하면 배상책임을 부담할 수 있게 되는 것이다. 하지만, 어디까지가 “적절”한 업무처리인지 판단하기가 참 애매하고, 또 법원실무상으로 다소 엄격하게 잣대를 대고 있어 중개실무상으로 관행적으로 이루어지는 정도의 기준에 맞추어 업무처리를 하게 되면 법적인 배상책임을 피할 수 없게 된다. 중개실무상으로는 아직도, 거래대상부동산의 권리관계에 대한 중개업자의 확인설명의무의 범위를 공부상에 기재되어있는 권리관계만을 기계적으로 나타내주면 되는 정도로 생각하는 경향이 있다. 전혀 그렇지 않다. 중개업
2010-11-17 14:46 -
등기되지 않은 아파트 임차할 때 유의할 점
미등기된 아파트라도 주택임대차보호법상의 권리보호를 받을 수 있다는 막연한 생각에 미등기건물을 임차할 때 대수롭지 않게 생각하는 경향이 있다. 임차인의 권리보호를 위해 염두에 두어야하는 것은 보증금을 안전하게 돌려받는 문제인데, 만약의 경우 임대인의 자력악화로 보증금의 자진반환이 어려워 임대차목적물이 경매에 처해질 경우를 대비해야하는데, 이런 점을 염두에 둔다면 미등기된 건물은 등기된 건물보다 유의할 점이 많다. 가장 주의할 부분은, 향후에 제대로 등기될 수 있는지를 살피는 것이다. 신축아파트의 경우에 아직 등기되지 않은 상태에서 입주가 이루어지는 경우가 적지 않은데, 이런 아파트를 임차하는 임차인 입장에서는 왜 등기가 되지 않은지, 등기가 문제없이 조만간 될 수 있는지를 살펴볼 필요가 있다. 임대인이 등기를 갖춘 상태, 즉 소유권자인 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인이 부도나는 등의 문제로 해당 임대차목적물이 경매처분되더라도 해당 임차인은 주택임대차보호법상에서 정하는 전입신고, 확정일자 등을 통해서 확보하는 대항력, 우선변제권으로 임차인의 권리를 보호받게 된다. 반면에, 소유권을 취득하지 못한 상태의 단순한 수분양자 지위에 있는 임대인과 임대차계약을 체결하게 되면, 향후 임대인이 등기를 통해서 적법하게 소유권을 취득하게 되면 별다른 문제가 없을 수 있지만, 그렇지 못하게 되면 임차인에게 큰 낭패가 될 수 있다. 임대인이 이전등기채권을 가질 수 있어야만 해당 임대차목적물이 경매에 처해지게 되더라도 임차인이 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는데, 수분양자가 잔금납부를
2010-11-11 14:00 -
조망 관련 최근 판결에 대한 법적 고찰
얼마 전 2010. 9. 29. 조망권 관련하여 선고된 서울중앙지방법원 2009가합112881호 판결에 언론보도가 집중된 바 있다. ‘광안대교와 수영만 요트경기장 전망’이 부각되면서 분양된 부산 해운대구 오피스텔 건물이 그 후 오피스텔 건물 앞에 고층의 콘도미니엄 건물이 들어서게 되면서 기대했던 전망이 무산된 사안에서, 분양대금을 전부 돌려주라는 판단이 내려졌기 때문이다. 사실, 문제의 이 오피스텔 조망문제로 분양대금을 반환하라는 취지의 판결선고는 이 번이 처음은 아니다. 이미 2009. 3.경에 부산지방법원 동부지원에서 같은 취지의 판결이 선고된 후, 이 사건의 항소심판결인 부산고등법원 2009나6950호 판결이 2010. 5. 경에, 같은 오피스텔 다른 수분양자들이 서울중앙지방법원에 제기한 2009가합78806호 판결이 2010. 9. 17. 에 같은 취지로 선고된 바 있다. 결국, 이 사건은 뒤늦게 언론의 조명을 받은 셈이다. 이 오피스텔 조망관련 판결들은 법적으로도 눈 여겨 보아야 할 부분이 적지 않은데 자세히 분석해보기로 한다. ★ 사안의 개요 우선, 법리적인 검토에 앞서 법원이 인정한 사안의 개요를 정리하면 다음과 같다. 서울중앙지방법원 2009가합78806호 판결내용이다(판결들마다 표현차이 정도일 뿐 인정한 사안의 맥락은 대체로 대동소이하다). 피고 우0이 분양 당시 교부한 분양 카탈로그에는 이 사건 오피스텔 주변에 별다른 건물이 없거나 공원이 조성되어 있는 것으로 묘사된 이미지컷과 이 사건 오피스텔 S동과 맞닿아 있는 부지(아래에서 보는 이 사건 콘도 부지) 위에 4층 건물이 들어서 있는 이미지컷(다만 각 이미지컷은 이 사건 오피스텔이 실제보다 크게 과장되어 있었고, 그 하단에는
2010-10-21 11:53 -
중개업자의 대서(代書)행위, 법적인 책임에서 자유롭지 않다
부동산중개실무에서 잘못 생각되는 관행 중 하나는, ‘거래당사자의 합의에 따라 적은 수수료만을 받고 중개업자가 거래계약서만을 작성해주는, 일종의 대서(代書)행위에 대해서는 중개업자의 법적인 책임이 없다’는 관념이라고 할 수 있는데, 이런 생각은 매우 위험하다고 할 수 있다. 다음의 판결들을 살펴보자. ★ 먼저, 대법원 2010.5.13. 선고 2009다78863,78870 판결 【손해배상(기)】청구사건을 소개한다. 1. 사안의 개요 (1) 원고(반소피고. 이하 ‘원고’라고 한다)는 ‘ ○○상사’라는 상호로 대부업을 하였고, 피고(반소원고. 이하 ‘피고’라고 한다)는 공인중개사로서 ‘ □□부동산’이라는 상호로 부동산중개업을 영위하였다. (2) 원고는 2007. 9. 17. 소외 1로부터 2006. 4. 30.자 ‘단독주택 전세계약서’를 담보 목적으로 제공받고, 그에게 1,550만 원을 상환기일을 2007. 11. 17., 이율을 연 48%로 정하여 대여하였다. 위 전세계약서에는 임대인이 소외 2, 임차인이 소외 1, 전세목적물이 성남시 수성구 태평3동 (이하 지번 1 생략) 지상 주택 중 1층 방 2개, 주방, 욕실(31.01㎡), 전세보증금은 2,800만 원으로 각 기재되어 있으나, 그 중개인란은 공란으로 되어 있고 중개대상물확인설명서가 첨부되어 있지 아니하다. 소외 1은 소외 3으로부터 피고가 위와 같은 전세계약서를 작성하여 준다는 말을 듣고 임대인이 되는 소외 2의 도장을 새긴 후 이를 소외 3에게 교부하였다. 그 후 소외 3이 피고로부터 위와 같은 전세계약서를 교부받아 이를 소외 1에게 넘겼고, 소외 1이 위와 같이 이를 원고에게 담보 목적으로 제공한 것이다. (3) 또한 원고는 2007. 9. 28. 소외 4로부터 2006. 4. 20.자 ‘단독주택 전세계약서
2010-09-16 14:13
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분양대금미납에 따른 파생법률문제
부동산경기침체로 인해 예전에 분양받은 아파트, 상가 등이 애물단지로 전락하는 경우가 적지 않다. 그 때문에 분양대금을 납부하지 않고 계약금을 몰수당하는 선에서 계약을 종결하고픈 수분양자들이 많다. 이런 생각을 가진 사람들로부터 상담을 많이 받고 있는데, 관련된 법률문제를 정리하면 다음과 같다. 우선, 수분양자 임의로 지급한 계약금 정도의 금액을 포기하고서 계약에서 벗어날 수 있을까? 상대방 동의없이 일방적으로 계약금상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 “해약(解約)권”이라고 하는데, 해약 자체는 가능하지만 그 행사에는 시기적인 제한이 있다. 민법 제565조는 계약금을 포기하고서 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 규정하고 있다. “이행에 착수하기 이전까지”라는 개념에 대해서는 구체적인 계약에 따라 해석이 다소 차이가 있을 수 있지만, 보통은 중도금지급일(만약 중도금약정이 없다면 잔금지급일) 이전으로 해석하는 것이 일반적일 수 있다. 따라서, 중도금지급일 이후에는 상대방과의 합의(동의)없이는 계약금을 포기하더라도 임의로 해약하지 못한다. 즉, 계약에 구속되어 계약에 따른 의무를 어쩔 수 없이 부담하게 되는 것이다. 필자에게 상담 오는 단계의 대부분의 수분양자들은, 계약금을 지급한 후 분양회사에서 알선한 금융기관 대출 등을 통해 중도금까지 납부한 경우가 많은데, 비록 대출이지만 자금마련의 경위만 다를 뿐 분양회사와의 관계에서는 자신의 돈으로 대금을 납부한 경우와 차이가 없다. 따라서 법적으로는 이미 “이행에 착수”한 상태라는 점에서 해약하기에는 시기적으
2010-09-01 13:28 -
임대차종료 후 사용없이 점유만 하는 경우의 법률문제
임대차기간만료, 차임연체 등 여러 가지 이유로 임대차계약관계가 종료된 이후에도 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하는 경우가 많다. 임대차관계 종료 이후에는 더 이상 임대차계약관계가 없기 때문에 점유하고 있는 전 임차인에 대해서 계약이 유지된 것을 전제로 종전과 같이 “차임”을 청구할 권리는 없다. 그러나, 전 임차인이 임대차목적물을 그동안의 사용목적에 맞게끔 종전과 같이 임대차목적물을 계속 사용수익하고 있다면, 목적물의 소유자와의 관계에서는 계약관계없이 부당한 이득을 취하고 있기 때문에 종전에 지급하던 차임상당의 부당이득반환의무가 있게 된다. 이 점에 대해서는 법리적으로 다툼이 없다. 그런데 문제는, 임차인이 임대차목적물을 소유자에게 반환하지도 않고 무단으로 점유하면서 사용수익하지도 않은 상태를 유지하고 있다면, 이런 임차인에 대해 어떠한 법적인 청구를 할 수 있을까? ■ 부당이득반환의무는 없다 우선, 부당이득반환청구가 가능한지는 논란이 되고 있다. 학설상 논란은 있지만 법원은, 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 “이득”이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 판단하고 있다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결). 더구나, 임차인의 개인적인 사정으로 인해 사용할 수 없었다고 하더라도
2010-08-26 11:18 -
신탁 부동산에 대한 임대차계약과 중개업자의 책임
신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어있는 상태에서는 신탁계약상으로 신탁회사의 동의없는 수탁자의 처분(매매, 임대차 등)이 허용되지 않는 경우가 적지 않은데, 신탁회사 동의없이 수탁자와 임의로 거래하여 손해를 입는 사례가 종종 발생한다. 다음의 수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 손해배상사건(2심 : 서울고등법원 2010. 7. 14.선고 2010나8039호)이다. 한편, 이 사례는 이러한 사고가 중개업자의 잘못으로 발생한 경우에, 보상받을 공제금액을 계산함에 있어, 동일한 중개업자가 여러 건의 중개사고를 발생케했을 경우 각각의 사고마다 5천만원까지의 범위에서 보상되어져야한다는 법리를 분명히 한 점에서 의미를 찾을 수 있다. ▶사안의 개요는 다음과 같다. 가. 원고는 2006. 10. 16 중개업자인 피고 문00와 피고 양00의 공동중개로 소외 주식회사 00엔터프라이즈(이하 소외 회사)의 분양영업사원인 황00을 통하여 소외 회사와 사이에 수원시 장안구 00동 5-3 소재 000아파트 101동 1201호(이하 이 사건 아파트)에 대하여 보증 금 1억원, 임대기간 2006. 10. 30. 부터 24개월로 정하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 소외 회사에서 계약 당일 계약금 2,000만원을, 2006. 10. 30 잔금 8,000만원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급하였다. 나. 소외 회사는 2006. 4. 28. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마침과 동시에 같은 날 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비신탁’이라 한다)와 사이에 신탁기간을 2006. 4. 28.부터 2009. 4. 30.까지로 한 부동산담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 신탁원부에는 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약
2010-08-06 09:47 -
대지권 별도등기를 확인하지 못한 중개업자의 책임
부동산중개업자가 아파트에 관한 임대차계약 체결을 중개함에 있어 해당 아파트 표제부의 대지권의 표시란에 대지권의 대상인 토지에 대하여 “별도등기 있음”이라고 기재되어 있었음에도, 토지에 대한 별도등기를 확인하여 임차인에게 설명하지 않았는데, 그후 위 아파트에 관한 부동산경매절차에서 대지권에 관한 경락대금이 선순위 근저당권에 배당되면서 임차인이 임대차보증금을 일부 돌려받지 못하게 되었을 경우, 해당 중개업자에게 배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189호 손해배상판결이다(이해를 위해 사안을 간략하게 정리한다). ★ 판결 내용 1. 인정사실 가. 이 사건 아파트에 관한 별도등기 (1) 주식회사 신한은행은 2000. 7. 27. 서울 강동구 성내동 OOO 대 OOO㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 채무자 **시장주식회사, 채권최고액 90억 원의 근저당권설정등기를 마쳤고, 이 사건 토지 중 **시장 주식회사 소유의 2,256/3,316 지분에 관하여 2002. 11. 29. 주식회사 A종합건축사무소 명의의 가압류 기입등기가 마쳐졌다. (2) 그후 2003. 7.경 이 사건 토지 위에 주상복합 집합건물인 B프라자(이하 ‘B프라자’라고 한다)가 신축되었고, 2003. 7. 25. B프라자의 각 구분소유 건물 부분에 관하여 **시장 주식회사 등 48인 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 중 B프라자 제301호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 등기부에 2003. 11. 28. 이 사건 토지 중 19.755/3,316 지분에 관하여 대지권의 표시 등기가 마쳐지면서 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 취지가 이 사건 아파트의 등기부에 기재되었다. (3) 박OO는 2001. 9. 7.경 이 사건 아
2010-07-19 09:06 -
채권자에 대한 유치권 포기각서 제출
공사 시공자를 중심으로 한 유치권주장이 지나칠 정도로 남용되고 있는 상황에서 유치권논쟁으로 인한 피해가 결국 자금을 대여한 채권자에게 미칠 수 있다는 점을 의식하여, 채권자 특히 금융회사를 중심으로 대출과정에서 공사업자에 대해 유치권포기각서를 사전에 받아두는 경우가 적지 않다. 이 경우 분쟁은, 채권자가 재판의 당사자로서 각서를 작성한 자를 상대로 유치권 부존재확인을 구하거나, 아니면 해당 부동산의 낙찰자가 각서작성자를 상대로 유치권부존재확인이나 인도청구를 하는 것이 일반적인데, 법원은 어느 경우이건 유치권행사를 허용치 않는 경향이다. 유치권을 부정하는 이유에 대해서는 각 사안들마다 이론적인 근거가 일치하지는 않지만, 유치권포기 내지 신의칙위반을 근거로 하는 것이 일반적인 경향이고, 또 타당하다고 본다. 1. 각서를 받은 채권자가 소송당사자가 된 경우 ▶부산지방법원 2009. 4. 8.선고 2008가합15776 유치권부존재확인 및 손해배상청구 건물신축공사와 관련하여 자금을 대출하면서 건축부지에 저당권을 설정하면서 아울러 하도급업체인 피고회사로부터도 피고 회사가 제공한 재화 및 용역대금을 사업시행자와 사업시공자(사업시행자 또는 시공자가 수급인일 경우 도급인 포함)로부터 지급받지 못하더라도 공사와 관련하여 발생되는 일체의 유치권 행사를 포기하고, 이와 배치되는 일체의 물권적·채권적 권리도 행사하지 않을 것이며, 원고의 요구가 있는 경우 일체의 이의제기 없이 현장을 명도 할 것을 확인한다는 내용이 기재된 ‘유치권포기 및 현장명도각서’를 작성하여 원고에게 교부하고도, 피고회사가 유치권을 주장하자 피고회사 등
2010-07-05 17:02