서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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거래대금을 축소신고하기로 한 약속을 위반한 경우
부동산매매과정에서 실제 거래금액보다 적은 금액으로 세무서 등에 신고하기로 합의하는 경우가 많은데, 매매당사자 중 어느 한쪽, 특히, 매수인이 이런 약속을 어기고 실제 거래금액을 그대로 신고해버리는 경우에 손해배상책임이 어떻게 되는지에 관한 판결이 선고되어 소개한다. 광주고등법원 2010. 6. 9.선고 2009나5819 손해배상(기) 건인데, 여러가지 주장이 있었지만 의미있는 주장만을 간추려 정리한다. 1. 기초사실 가. 원고는 2007. 2. 16. 피고들과 사이에 원고가 피고들에게 원고 소유의 광주 소재 답 1535㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매매대금을 830,000,000원에 매도하기로 하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다)을 체결하였다. 나. 원고와 피고들은 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 매매대금을 위 830,000,000원이 아닌 540,000,000원으로 기재한 매매계약서(속칭 '다운(down)계약서', 이하 '이 사건 다운계약서'라 한다)를 작성하였고, 원고는 그 무렵 관할 세무서 위 축소된 540,000,000원이 이 사건 부동산의 양도가액이라고 신고하고, 이에 따라 부과된 양도소득세 15,787,619원을 관할세무서에 납부하였다. 다. 피고들은 2008. 2. 29. 박**에게 이 사건 토지를 매매대금 1,000,000,000원에 매도한 후 관할세무서에 이 사건 부동산의 취득가액을 위 540,000,000원이 아닌 실제 취득가액 830,000,000원으로 신고하였다. 라. 이에 관할세무서는 2009. 5. 경 원고에게 이 사건 매매계약 당시 양도가액이 과소신고 되었다는 이유로 원고에게 추가로 양도소득세 및 가산세 214,355,040원, 주민세 소득세할 납세액 21,435,500원을 납부하라고 고지하였다. 2. 원고의 주장 가. 원고는 다운계약서를 작성하면 양도세의 부담
2010-07-05 15:36 -
상가건물임대차보호법상의 범위를 초과하여 지급된 차임의 반환청구(상)
상가건물임대차보호법(이하, "동법"이라고 함)은 일정한도의 환산보증금 이하 임대차계약에 대해서는 최소 5년간의 임대차기간을 보장하면서, 5년 범위 내에서 갱신되는 과정에서도 일정한도의 범위로 차임과 보증금의 인상을 제한하고 있는 점에 특징이 있다. 동법 제10조는 "계약갱신 요구 등"이라는 제목하에 제1항에서 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 하고, 제2항에서 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 하면서, 제3항에서 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다"고 하고 있다. 갱신요구권이 인정되는 5년의 범위 내에서 계약이 갱신되면 원칙적으로는 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금에 한해서는 일정 범위 내에서 증감할 수 있도록 정하고 있다. 증감의 범위에 대해서는 동법 제11조를 따르도록 정하고 있는데, 동법 제11조는 "차임 등의 증감청구권"이라는 제목하에 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"고 하고, 제2항에서는 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임
2010-06-22 10:17 -
성공하는 계약체결의 노하우(하)
2. 법규에 대한 정확한 이해 이렇게 계약서작성에 소홀한 이유 중의 하나는 법규정과 계약문구에 대한 오해 때문이다. 분쟁이 발생했을 때 분쟁해결을 위한 법규정이 모두 완비되어 있는 것으로 오해하는 경향이 있지만, 실제로는 법규정상으로는 분쟁해결을 위한 근간만을 기재하는 것이 일반적이고, 그 밖에 사소한 부분이나 구체적인 법규정이 제대로 갖추어지지 못한 부분에 대해서는 서로간의 합의라는 형식의 계약으로 보충할 수 밖에 없다. 예를들어서, 차임을 연체하지 않도록 임차인을 독려하기 위해서, ‘2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다’와 같은 문구는 굳이 계약서에 다시 기재할 필요가 없다. 기재하지 않더라도 민법 임대차규정에 그런 내용의 조항이 존재하기 때문이다. 결국, 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 규정하는 것은 법적으로는 무의미한 것이다. 그럼에도 불구하고 임대차계약서에는 이런 취지의 약정이 많을 많이 기재되고 있다. 반면에, 차임연체에 따른 일정한 위약금규정을 부과하는 계약내용은 계약서에 삽입할 필요가 큰데도 불구하고, 이러한 계약내용이 없는 계약서가 많다. 많은 임차인의 경우 차임을 연체하더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이고 차임연체에 따른 별다른 불이익은 없다고 생각하고 있어, 차임연체를 독려하는 차원에서 차임연체에 대한 일정한 불이익을 정하는 위약금조항이 필요하다고 보인다. 예를들어, ‘차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다’는 내용이 그것이다. 단적인 예로서, 납부지연에 따른 불이익이 없는 신문대금의 경우와 납부에 따른 상당한 불이익을 두고있는 공과금
2010-06-04 18:04 -
성공하는 계약체결의 노하우(상)
부동산 거래 등 경제생활에 있어 계약체결의 중요성은 두 말할 필요가 없을 정도라고 할 수 있다. 성공적인 계약체결의 노하우를 소개하고자 한다. 1. 입증책임을 고려하라 계약체결의 가장 기본적인 방법은, 합의되고 거론된 내용을 계약서에 정확히 반영하는 것이다. 계약과정에서 서로 합의된 내용이 정확하게 서면화되지 못하면 서로간에 기억이 다르거나 아니면 어느 일방이 진실과 다른 주장을 하면서 분쟁이 발생할 수 있게 된다. 따라서, 가장 기본적인 방법은 계약내용 그대로를 정확하게 계약서상에 서면화할 수 있도록 노력하는 것이다. 하지만, 합의된 내용을 계약서상에 서면으로 정확히 반영해야되는 필요성은 계약당사자간에 서로 입장차이가 있을 수 있다. 임대차계약을 하면서 건물에 금이 가는 등의 하자가 있어서 이 사실을 감안해서 차임을 경감시켜주면서 계약체결된 사안을 예로 들어보자. 더 나아가, 조금 특이한 사안이기는 하지만 필자가 직접 소송을 담당한 사건인데, 점포 임대차계약과정에서 예전에 해당 점포 내에서 자살사건이 있었다는 것이 거론되면서 차임을 대폭 낮추어 임대차계약을 체결한 사례 역시 유사한 케이스가 될 수 있다. 위 사안들 모두, 임대차 대상인 건물에 있어 일종의 “하자”라고 할 수 있는 “건물의 균열”이나, “예전의 자살사건”이라는 요소가 임대차계약체결 과정에서 이미 충분히 반영된 것이 진실인데, 이러한 문제들이 계약서상에 반영되어 있지 않다는 점을 기화로 임차인이 변심을 하면서 ‘임대차계약과정에서 이 문제들이 전혀 거론되지 않아서 결국 속아서 계약체결했으니 계약을 해제하거나 차임을 낮추어달라’는 억지
2010-06-04 18:01 -
선순위 가등기, 가처분이 존재하는 경매물건에 대한 접근방법
경매에서 말소기준권리 이전의 선순위가등기, 가처분이 존재하는 경우가 적지 않다. 이 경우 경매법원은 선순위가등기, 가처분이 유효한 것인지, 순위보전을 위한 가등기인지, 아니면 담보가등기인지 여부를 확인함으로써 매수인의 부담을 명확하게 하기 위해 노력을 하게 되지만, 법원의 이런 노력에도 불구하고 선순위가등기 등의 효력이나 권리상태가 명확하게 밝혀지지 못한채 경매가 진행되는 경우도 적지 않다. 이런 물건에 접근하는 기본적인 노하우를 제시해본다. 이런 물건들일수록 수익률이 높을 수 있다는 점에서, 무조건 기피할 것은 아니라고 본다. 우선은 가등기 등에 관한 본 재판이 있었는지, 그 결과는 어떠했는지에 대한 조사가 선행될 필요가 있다. 이미 본안판결로 권리관계가 확정되었음에도 불구하고 등기부상에는 이런 본 재판 결과가 반영되지 못한 경우가 적지 않기 때문이다. 본 재판 결과 확인을 위해서는 서울 서초동에 위치한 대법원 도서관 특별열람실을 직접 방문해서 하급심 판결문검색을 해보는 것이 현재로서는 가장 정확하면서도 유일한 방법이다(가등기권자 등 이해관계인을 직접 탐문하는 원시적이고 기본적인 방법은 논외로 한다). 가등기권자, 가처분권자, 소유자, 지번 등의 관련검색어로 판결이 있었는지를 검색하면 된다. 이와 같은 판결검색에도 불구하고 권리관계가 명백하지 않다면 일정한 위험을 안고 낙찰하게 되는 것인데, 이 과정에서는 낙찰 이후 우려되는 소유권상실에 따른 구제방법과 절차를 정확하게 이해할 필요가 있다(향후, 가등기권자 등과의 재판을 가정하여 권리관계를 분석하는 것도 필요하지만, 이 부분은 구체적인 케이스마다
2010-05-06 09:59
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달콤한 임대보장약속, 어떤 위험이 있나?
상가분양에 있어 일정한 수익보장 차원에서 분양주체측이 “임대확약서”를 수분양자에게 교부하는 경우가 적지 않다. 일정한 수준의 임대료를 보장받는 것은 상가분양에 있어 무시할 수 없는 중요한 메리트임은 분명하다. 하지만, 이 과정에서 적지않은 문제점이 있다. 제시한 약속을 책임질만한 능력이나 자력(資力)이 되지 않음에도 불구하고, ‘일단 분양하고보자’는 차원에서 이런 약속이 남발되는 경향이 있다. 쉽게 말하면 “막가파”식 분양인 셈이다. 높은 수익률에 혹하는 마음으로 분양계약을 체결한 후 ‘이런 약속이 불가능하다’는 것을 깨닫게 되더라도 이미 때늦은 후회가 될 수 있다. ‘분양대금 완납을 전제로 임대확약을 했으니 일단은 분양대금을 전부 받아야만 약속한 임대를 보장하겠다’는 식으로 분양회사가 책임을 회피해버리기 때문이다. 하지만, 대부분의 분양회사가 자력이 불충분한 현실에서, 분양대금을 모두 납입하고도 약속한 임대가 이루어지지 못한다면 납부한 분양대금반환마저 보장받기 어려울 수 있는데, 분양회사를 믿고 분양대금을 전부 납입한다는 것은 수분양자 입장에서는 위험한 도박이 아닐 수 없다. 결국 이런 구조 때문에 분양회사의 임대확약이 허구적인 약속인지 여부를 제대로 검증하기가 어렵게 되면서, 비록 임대수익률에 대해 분양회사가 무리한 약속을 했다고 하더라도 법적으로 빠져나갈 여지가 생기는 것이다. 그 밖에도, 분양대행사측이 한 약속은 분양회사의 약속과 분명히 구분할 필요가 있다. 무리한 분양을 위해서, 책임질 수 없는 약속을 분양대행사 독단으로 하는 경우도 적지않고, 심지어는 허수아비 분양대행사를 앞세워 분양회
2010-04-29 10:49 -
권리자 확인, 지나칠 정도로 꼼꼼해야
부동산거래에서 권리관계확인은 더 말할 필요가 없을 정도로 중요하다. 하지만 거래현실을 지켜보면, 권리관계를 확인하는 노력은 대부분 가압류, 저당, 가등기 등과 같은 부동산상의 제한물권에 쏠릴 뿐이고, 그 보다 훨씬 기초적이라고 할 수 있는 상대방이 권리를 처분(매매, 임대차)할 수 있는 본인인지 아니면 적법한 대리권을 가지고 있는지에 대한 주의는 매우 미흡한 편이다. 예를 들어서, 본인이 아닌 대리인이 계약체결현장에 나올 때 위임관계를 확인하기 위해 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 것이 고작이다. 하지만, 이런 서류 확인만으로 거래안전을 담보할 수는 없다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않기 때문이다. 일각에서는 이런 경우를 대비해서, ‘대리로 발급받은 인감증명서는 그렇지 못하지만, 본인이 직접 발급받은 인감증명서는 믿어도 좋다’는 식으로 이야기하지만, 적절한 기준이 될 수는 없다. 해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문이다. 이 부분과 관련해서 청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 손해배상(기) 사건을 소개한다. 중개업자 甲은, 부동산소유명의자인 乙에게서 매도권한을 위임받았다는, 乙과 형제관계에 있는 丙으로부터 乙소유명의 부동산에 대한 매도의뢰를 받은 뒤 이 부동산의 매수를 희망하는 丁에게 중개하는 과정에서, 丙이 소지하고 있던 乙 명의의 위임장 및 인감증명서, 도장, 주민등록등본을 확인하고
2010-04-21 10:22 -
전유부분과 대지사용권의 일체성
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 “전유부분과 대지사용권의 일체성”이라는 제목으로 제1항에서 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”고 하고, 제2항에서 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다. 이 규정은, 집합건물에서 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하기 위함인 바, 판례는 구체적인 법률문제 해석에 있어 이 규정에 근거하여 전유부분과 대지사용권의 분리를 가급적 억제하려고 하고 있으며, 또 이러한 경향은 점차 강해지고 있는 추세에 있다. 대지지분권과 전유부분이 분리된 부동산경매에 있어 이 법리에 대한 이해는 필수라고 할 수 있다는 점에서, 중요판결 몇 개를 소개하기로 한다. 전유부분만에 설정된 저당권에 기해 전유부분을 낙찰받은 원고가 대지권지분에 대한 이전등기를 청구한 사안인데, 대법원은“-- 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우
2010-03-25 14:03 -
경매와 구분소유적 공유관계
공유지분을 낙찰받을 때 주의해야 할 부분 중 하나가, 낙찰되는 공유지분이 구분소유적 공유관계에 있는 지분이 아닌지 하는 점이다. “구분소유적 공유(區分所有的 共有)”라고 함은, 1필의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우를 의미한다. 판례는, 각 양수인이 자기의 양수부분에 대해 다른 부분의 양수인에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인으로부터는 다른 양수인의 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것으로 구성하면서, 결국 각 양수인은 특정 양수부분의 소유권에 관하여 “상호명의신탁(相互名義信託)하고 있다”고 판단하고 있다. 그렇다면, 경매로 나온 공유지분이 일반 공유지분이 아니라 구분소유적 공유관계는 있는 지분일 경우에, 낙찰자는 낙찰 이후에 이러한 구분소유적 공유관계를 그대로 승계하는 것일까? 이 문제는 기본적으로 명의신탁 법리에 따르게 되고, 지분이전이 경매이거나 일반적인 다른 양도이거나간에 크게 차이가 없지만, 경매의 경우에는 대법원 2008.2.15. 선고 2006다68810,68827 판결선고로 법리가 분명해졌다( 종전에는, 위 판결과 달리 해석될 수 있는 대법원 1991.8.27. 선고 91다3703 판결의 영향으로 오해가 있었던 것이 사실인데, 위 판결 선고로 논란이 정리된 듯하다). 판결전문 1. 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의
2010-03-10 15:01 -
우선매수청구권의 행사제한을 위한 시도들
현행 민사집행법에는 공유자우선매수권이 인정되고 있는데, 공유자는 공유물 전체를 이용관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 입법취지이다. 하지만, 이러한 특혜성 제도로 인해 이를 악용하는 사례도 적지 않다. 예를들어 지분에 대한 경매가 개시된 이후에 다른 공유지분을 취득하여 우선매수기회를 취득하면서 경매되는 지분을 저렴하게 취득하는 투기행위도 대표적인 악용사례의 하나인데, 투기성이 분명해 보이는 이러한 공유자들의 우선매수신청에 대해서도 명문의 규정이 없다는 이유로 법원실무에서는 처리에 혼선이 있는 실정이다. 이런 문제들 때문에 이 제도를 폐지 내지 범위를 대폭 축소하는 방향으로 입법을 개정하거나, 입법개정 전이라도 적용범위를 엄격하게 한정하자는 견해가 지배적인 상황이다. 입찰경쟁에 의해서 최고가매수신고인이 결정되는 경매절차의 원칙을 넘어서 최고가매수신고인 보다 우선해서 매수권리를 부여하는 것은 평등의 원칙에 위배될 뿐 아니라, 공유자에 대한 우선매수의 기회부여로 일반인이 입찰을 꺼리게 됨으로 인해 낙찰가가 지나치게 저감된다는 이유 때문이다. 이를 위한 구체적인 방법으로 시도되는 것은 다음과 같다. 먼저, 우선매수권의 행사를 1회에 한하여 허용하자는 시도이다. 이 견해의 근거는 다음과 같다. 첫째, “공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조
2010-03-04 17:53
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부동산중개사고와 과실상계
부동산중개업자의 고의과실로 거래사고가 발생하게 되면, 거래당사자는 중개업자나 공인중개사협회를 상대로 손해배상 내지 공제금(보험금)을 청구할 수 있다. 하지만, 손해입은 금액의 전액배상을 받지 못할 수도 있다. 중개의뢰인이나 거래당사자의 과실이 있을 경우에는 이 금액을 공제(상계)한 나머지 금액에 대해서만 배상을 받을 수 있기 때문이다. 이를 “과실상계”제도라고 하는데, 손해의 공평한 분담이라는 이념하에 인정되고 있다(민법 396조, 763조). 중개업자의 중개로 임대차계약을 하면서 등기부등본을 확인하지 못해 임대차목적물에 설정된 상당한 금액의 근저당권에 대해 알지 못한 채로 임대차계약을 하게 되면서, 결국 그 선순위근저당권으로 경매가 진행되어 임대차보증금 1억원 전액의 손해를 입게 된 임차인이 있다고 가정해보자. 중개업자의 잘못으로 중개의뢰인인 임차인에게 1억원의 손해가 발생했다는 점에서 일응 중개업자에게 1억원에 대한 배상책임이 있지만, 임차인 역시 중개업자에게만 의존하지 말고 스스로 등기부상 권리를 확인해야 함에도 불구하고 이를 확인하지 않은 잘못이 있다는 점에서 손해발생에 있어 임차인의 과실을 30% 정도로 판단하게 되면, 중개업자에게는 손해발생액의 70%인 7천만원의 배상책임만이 존재하게 되는 셈이다. 중개업자를 피고로 하는 부동산중개사고 손해배상사건에 있어 이러한 과실상계는 광범위하게 인정되고 있는데, 문제는 현재의 법원실무는 중개의뢰인이나 거래당사자의 과실을 생각하기 어려운 사건에 대해서도 과실상계를 광범위하게 인정하고 있다는 것이다. 예를 들어서, 사기꾼이 아파트 하나를 월세로 임대차
2010-02-18 14:06 -
매도인의 양도세절감을 위한 약정의 유효성 여부
부동산 매도인의 양도소득세를 절감하기 위해 매도인과 매수인 사이에 여러 가지 약정을 하게 되는데, 이런 약정이 민사적으로 유효할 수 있는지 논란이 될 수 있다. 조세를 포탈하기 위한 목적으로 강행법규위반이라는 점에서 보자면 이런 약정은 무효일 수 있지만, 다른 한편으로는 조세법규를 위반할 수는 있더라도 적어도 민사적으로는 유효하다고 볼 수 있는 측면도 있기 때문이다. 최근 수임한 사건을 검토하면서 입수하게 된 몇가지 판결을 분석해 보았다. ■ 먼저, 매도인이 부담해야하는 양도소득세를 매수인이 부담하기로 한 약정은, 기본적으로 유효하다고 이해되고 있다. 이러한 약정은 양도소득세 자체를 불법적으로 줄이는 약정으로 보지 않고, 부담의 주체를 매도인 대신 매수인으로 정하는 합의에 불과하다고 해석하기 때문이다. 물론, 이러한 약정이 세무당국에 적발될 경우에는 매도인 대신에 매수인이 부담하기로 한 양도소득세만큼이 매매금액에 포함되면서 양도소득세가 예상보다 추가될 수는 있다. ▶ 수원지방법원 2008. 10. 16.선고 2008가합2572 손해배상등 사건에서의 판단이다. 원고가 피고에게 원고 소유의 수원시 소재 부동산을 21억원에 매도(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)하면서 양도소득세 산정과 관련한 양도가액을 6억2천만원으로 신고하기로 하되 이를 초과하여 신고되는 경우에 양도세와 주민세 등 위 매매 관련세금은 모두 매수인인 피고가 부담하기로 약정하였는데, 그후 원고가 위 부동산 양도가액을 21억원으로 신고한 후 부동산 양도와 관련하여 부과된 양도소득세 및 주민세 합계 금 5억6천여만원을 피고에게 청구한 사안에서, “--이 사건매매계약과 관
2010-01-21 09:03 -
선순위가처분이 있는 경매부동산을 바라보는 올바른 시각
선순위가처분이 있는 경매부동산은 기피대상이 되는 경우가 많아 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 대상으로 관심들이 많다. 하지만, 많은 관심 못지 않게 권리관계에 대한 오해도 적지 않다. 가장 일반적 가처분이라고 할 수 있는 이전등기채권을 보전하기 위한 가처분을 예로 들어보자. 어떤 부동산에 이러한 가처분이 가장 먼저 경료된 다음, 후에 이루어진 저당권이나 압류에 의해 경매가 진행된다고 하면, 이 가처분은 경매를 통해 당연히 말소되지는 않는다. 오히려, 가처분권자가 이전등기판결을 받을 경우에는 낙찰자가 취득한 소유권마저 상실할 수 있다. 가처분은, 가처분의 효력에 반하는 처분을 금지하는 효력이 있고, 그 때문에 가처분의 효력에 반하는 처분은 가처분에 저촉되는 범위에서 무효로 처리되기 때문이다. 이와 같은 가처분의 효력이라는 면에서 보자면, 경매를 통한 소유권취득 역시 사적인 매매와 다름이 없는 셈이다. 바로 이 점 때문에 선순위가처분이 있는 경매부동산은 일반적으로 기피의 대상이 되어 왔다. 하지만, 낙찰 이후 가처분이 취소될 수 있는 가능성이 크다면, 적극적으로 낙찰을 고려해 볼 수도 있을 것이다. 낙찰 이전에 이미 가처분권자가 소유자를 상대로 이전등기를 구하는 본안재판을 제기하여 패소가 확정되었지만 등기부상 가처분이 말소되지 않고 남아있는 경우가 대표적이다. 아니면, 낙찰 이전에 피보전권리에 관한 본안판결이 확정되지는 않았지만, 여러 가지를 고려할 때 향후 가처분권자가 패소할 가능성이 높은 경우도 생각해 볼 수 있다. 결국, 궁극적으로 본안재판에서 가처분권자가 패소하면 가처분은 말소될 수 있는 것이다. 하
2010-01-06 16:29 -
배당요구종기와 경매절차의 엄격성
민사집행법은 제84조 제1항에서"경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(종기)를 첫 매각기일 이전으로 정한다"라고 하여 배당요구종기라는 개념하에서, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 한 경우에만 배당받을 수 있도록 규정하고 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호). 첫 매각기일 이전에 배당요구종기라는 일정시점을 정해서 배당요구를 할 수 있는 주체를 한정하게 함으로써 매수참가를 희망하는 사람이 매수신고 전에 권리의 인수 여부를 판단할 수 있고, 또한 법원으로서도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있도록 함으로써 매각절차의 불안정을 해소하기 위한 것이 배당요구의 종기를 정하도록 한 취지라고 할 수 있다. 이와같은 입법취지에 따라 법원 판례 역시, 일정한 채권자의 경우 "--배당요구 종기 내에 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없으며, 또한 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우에 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다"고 하고, 더 나아가서 "--배당요구를 하여야만 배당절차에 참여할 수 있는 채권자가 그 기일까지 배당요구를 하지
2009-12-30 17:42 -
중개업자가 관여된 부동산거래와 착오에 기한 취소
신중하게 생각하지 않고 성급하게 부동산거래계약을 체결한 후에 당초 예상과 다르다는 이유로 계약을 취소해달라는 요구가 적지 않다. 예를 들어서, 시골에 땅을 사는데 계약을 체결한 후에 확인해보니 계약 당시에 답사한 땅과 계약서에 매매대상토지로 표기한 땅이 다르다거나, 시세에 비해 터무니없이 비싸게 주고 샀다거나 하는 식이다. 이런 경우에, 민사적으로는 “의사표시의 착오”라는 논리로 계약의 취소를 논하게 되는데, 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 세 가지의 요건 즉, ① 법률행위의 내용에 대해 착오가 있어야 하고, ② 중요부분의 착오이어야 하며, ③ 착오가 중대한 과실에 기인한 것은 아니어야 하는 등, 착오를 이유로 실제로 계약을 취소하기는 쉽지 않다. 이런 경우에 부동산중개업자가 거래에 개입된 경우라면, 중개업자가 개입되지 않은 경우와 비교해서 착오에 기한 계약취소에 어떤 차이가 있을까? 대법원 판례는, "--민법 제109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 '중대한 과실'이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말하는 것인데, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 착오가 중대한 과실에 의한 것이라는 피고의 항변에 대하여, 원고는 이 사건 점포 인근에서 식당을 경영하였으므로 위 시장의 내부를 잘 알고 있었을 것이고 쉽게 이 사건 점포 및 00상회의 현황을 직접 확인할 수 있었음에도 불구하고 부동산중개업자인 손**의 말만 믿고 서둘러 이 사건 매매계약을 체결한 점과 점포배치도에 의하여 이 사건 점포의 위치를 쉽게 확인할 수 있었는데도 배
2009-12-21 11:07
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낙찰된 미등기건물과 유치권
절반 정도 짓다가 건축이 중단된 상태에서 건물 부지인 토지와 미완성 건물이 경매에 부쳐져서 낙찰된 상황에서, 건물의 수급인인 공사업자가 낙찰자에 대해 유치권을 주장하면서 재판이 시작되었는데, 필자는 낙찰자를 대리해서 소송을 수행하게 되었다. 최근 판결이 선고되어 소개한다. 대전고등법원 2009. 12. 9. 선고 2009나3218호 공사대금 등 청구판결인데, 경매를 통한 소유권취득과 유치권의 기본법리가 얼마나 중요한지를 실감할 수 있는 판결이다. <판결 내용> 1. 원고의 청구원인 원고는 이 사건 건물의 공사대금을 받지 못한 수급인으로서 도급인으로부터 이 사건 건물에 관하여 생긴 위 공사대금채권을 지급받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 권리가 있고, 이 사건 각 토지 및 건물의 소유자인 피고들이 이를 다투고 있는 이상 유치권의 확인을 구할 법률상 이익도 있다고 주장한다. 2. 판단 1) 독립된 건물인지 여부 및 그 소유권의 귀속 건축공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결 등 참조), 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 건물은 앞에서 인정한 바와 같이 공사가 중단된 시점에서 지하 2층, 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층에 관하여 전기배설공사, 설비배관공사, 기둥, 천장, 주된 벽체에 대한 콘크리트 타설공사가 완료된 상태였는바, 그렇다면 이미 완성된 부
2009-12-17 18:26 -
민법 621조 임대차등기의 효력
민법 621조에서 정하는 임대차등기의 효력에 대해 오해가 있어 서술한다. 세간에는, 민법 621조 임대차등기 역시 전세권등기나 임대차보호법에서 정하는 임차권등기와 별다른 차이가 없는 것으로 이해되고 있다. 결국, 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 하게 되면 임대차보호법에서 정하는 대항력이나 우선변제권과 동일한 효과를 얻은 것으로 생각한다. 하지만, 이런 생각은 정확한 것이라고 할 수 없다. 민법 제621조는 "임대차의 등기"라는 제목으로 1항에서 "부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다"고 하고, 2항에서 " 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있다. 결국, 민법 제621조 2항에서와 같이 부동산임대차등기를 통해 대항력을 가지게 되는 점에는 의문이 없다. 반면 우선변제권이 있는지에 대해서는 민법상 아무런 언급이 없다. 대항력은 인정하는데 우선변제권을 굳이 배제할 필요가 없다는 인식 속에, 결국 주택임대차보호법 개정과정에서 주택의 경우에는 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 통해서도 우선변제권이 있다는 점이 명시되었다(동법 제3조의 4 참조). 하지만, 주택임대차보호법상에 반영된 이후에도 여전히 상가점포에 대해서는 민법 621조에서 정하는 임대차등기를 하더라도 우선변제권을 인정한다는 명문 규정이 존재하지 않다가, 결국 2002년도부터 시행된 상가건물임대차보호법에서 주택임대차보호법과 동일한 취지의 입법을 통해 우선변제권을 인정하게 되었다(동법 7조). 하지만, 상가점포에 대해 민법 621조에서 정한 임대차등기를 했다고
2009-12-04 15:29 -
토지거래허가제도하에서의 유동적 무효 법리
토지거래허가 구역 내의 토지를 거래함에 있어서는 토지거래허가의 법리에 특히 유의할 필요가 있다. 판례는, 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 본다. 따라서, 판례가 인정하는 유동적 무효라는 특수한 법리를 잘 살펴서 계약에 임해야 함에도 불구하고, 대부분은 허가대상 아닌 일반 토지와 다름없이 쉽게 생각하는 경향이 있다. 허가를 득하지 않으면 유동적 무효이어서 계약이 유효함을 전제로 한 계약위반에 따른 손해배상청구가 기본적으로는 불가능하다. 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357,4364 판결은, 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 그러한 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 하면서 이행불능으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 원심판결을 파기하였다. 다만 판례는, 유
2009-11-09 10:09 -
미완성건물에 대한 경매의 효력과 유치권(2009. 10. 27. 사법연수원에서 한 강의자료임)
1. 사례 가. 甲은 자신의 소유인 아산시 소재 토지(이하, 이 건 토지라고 함)상에 공사업자 乙에게 총 공사대금 50억원에, 지상 8층, 지하2층 규모의 건물을 건축하는 공사를 의뢰하여 공사를 진행하다가, 지상 2층 골조가 완성되는 과정에서 더 이상 공사대금을 진행하지 못한 채 부도나고 말았다. 결국 이 건 토지의 저당권자인 丙의 경매신청으로 이 건 토지가 경매에 부쳐지게 되었는데, 이 과정에서 건축이 중도에 중단되면서 미완성된 채 등기도 되지 못한 건물(이하, 이 건 건물이라고 함)의 존재가 확인되면서 경매법원은 경매신청된 토지 뿐 아니라 건물까지 경매대상물로 보고 이 건 건물을 제시외 물건이라는 명목으로 이 건 건물에 대한 감정까지 실시했다. 결국, 이 건 토지에 대해서는 감정가 30억원, 건물에 대해서는 20억원으로 감정이 이루어졌고, 여러 차례의 유찰을 거치다가 결국 丁이 25억원에 토지, 건물을 낙찰받게 되었다. 나. 문제는, 낙찰받은 토지, 건물에 대한 소유권을 丁이 행사하려하자, 공사업자 乙이 건축주로부터 받지 못한 15억원의 공사대금이 있다는 이유로 토지, 건물에 대한 유치권을 행사하면서 점유를 이전하지 않겠다고 하여, 결국 乙을 상대로 토지, 건물인도청구소송이 제기되게 된다. 다. 유치권을 근거로 한 乙의 인도거부가 정당한 것일까? 2. 1심 재판부의 판단 1심 재판부는, 乙이 받지 못한 공사대금은 丁이 낙찰받은 토지, 건물과 견련성있는 채권이라는 전제로 기본적으로는 유치권이 성립한다는 판단하에서, 다만 중도에서 공사가 중단되었기 때문에 乙이 지급받을 정확한 공사금액을 알 수 없다는 점 때문에 공사대
2009-11-02 09:14 -
소수 반대자를 무시한 일방적인 쇼핑몰 임대, 어려워질 듯
영업이 부진한 쇼핑몰 전체를 헐값에 장기간 임대하는 방식의 일부 업체들의 사업방식이 앞으로는 쉽지 않을 전망이다. 최근 인천지방법원 부천지원은, 부천 지역 쇼핑몰인 "소풍"의 일부 수분양자들이 다수 수분양자들의 임대 동의하에 이 쇼핑몰에서 영업을 준비하고 있는 이랜드 월드 등을 상대로 제기한 2009카합897호 공사중지 및 출입금지가처분신청사건에서, 이랜드월드와 사업추진업체가 임대동의를 하지 않은 수분양자들 부분에 대해 진행하는 공사나 출입행위는 적법하지 않다고 하여 공사와 출입을 금지하라는 취지의 결정을 선고했다. 이 사건을 비롯해서 그동안 쇠락한 쇼핑몰을 헐값에 임대하여 영업을 해 온 일부 업체들의 영업행태가 지속되어 온 배경은 다음과 같다. 몇 년 전부터 쇼핑몰 분양이 유행을 타면서 우후죽순처럼 일어나고 이로 인한 상가의 과잉공급문제로 인해 분양이나 영업활성화에 실패한 쇼핑몰이 대거 등장하자, 일부 업체들은 분양이나 영업활성화에 실패한 쇠락한 쇼핑몰을 예의주시하면서 이들 쇼핑몰을 헐값에 장기임대하게 된다. 이 과정에서 가장 큰 문제는 쇼핑몰 점포를 분양받은 수많은 수분양자들을 설득하는 일인데, 이들 업체가 이런 쇠락한 쇼핑몰에 눈독을 들이는 가장 큰 이유가 저렴한 임대료에 있다는 점에서 이들이 제시하는 임대료 수준이 수분양자들 입장에서 결코 만족스러울 수 없다. 하지만, 그럼에도 불구하고 대부분의 수분양자들은 장기간 영업침체에 시달린 관계로 비록 헐값이나 다름없는 적은 임대료이기는 하지만 눈물을 머금고 이러한 방식의 장기임대에 동의하게 된다. 하지만, 쇼핑몰의 특성상 워낙 많은 수분양
2009-09-24 15:11