서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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유치권성립여부를 판별하는 법리적인 기본 틀
부동산경공매과정에서 각종 유치권주장이 범람하고 있고 이런 유치권 문제로 입찰대상 부동산의 유찰이 거듭되면서, 유치권이 주장되는 부동산이 좋은 투자처로서 관심의 대상이 되고 있다. 하지만, 법이론에 밝지 않은 많은 투자자들로서는 유치권이론을 너무 복잡하게 생각해서 유치권에 대한 분석을 어떻게 접근해야 할지 몰라 당황한다. 이런 사람들을 위해 유치권이 주장되는 물건에 대해 법리적인 측면에서의 기본 접근방안을 제시하고자 한다.유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지 요건이 필요하지만, 유치권을 주장하는 사람이 현실적으로 유효하고 적법한 점유를 하고 있다는 전제에 선다면, 유치권성립여부를 파악할 수 있는 가장 기본적인 요건은 ① 유치권을 주장하는 채권 자체가 유효한 것이어야 하고, ② 이 채권과 점유하는 물건간에 견련성(牽聯性)이 있어야 한다는 것이다. 이해를 돕기 위해 다음의 두 사례를 서로 비교해 보자. ▶ 사례 1甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데 공사업자 丙에게 대금을 지급하지 못하고 있던 중, 점포가 경매되어 결국 이 점포는 丁에게 낙찰되었는데, 丙이 못받은 공사대금을 이유로 해당 점포에 대해 유치권을 주장하는 경우 ▶ 사례 2甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데, 점포가 경매되어 결국 낙찰자인 丁으로부터 점포를 비워달라는 명도요구를 받게 되었을 때, 甲이 점포에 투자한 인테리어비용을 근거로 丁에 대해 유치권을 주장하는 경우 사례 1의 경우는, 유치권을 주장하는 사람이 가지는 채권은 임차인에 대한 공
2009-03-19 09:09 -
사업주체의 확정분양가 보장약속, 법적으로 무시될 수 없다
재건축이나 지역주택사업과 같이 일대의 토지를 한꺼번에 개발해서 아파트 등을 짓는 사업을 진행하면서, 사업주체라고 할 수 있는 사업시행사나 조합측에서 지키지도 못할 약속을 지주들에게 남발하는 경우가 적지 않은데, 이런 관행에 경종을 울리는 판결이 선고되어 소개한다. 서울동부지방법원2008. 7. 11. 선고 2007가합18629 소유권이전등기 판결이다(최근 이 판결에 대한 항소는 기각되었다). 이 판결은, 시행사가 지역주택조합 방식의 공동주택사업을 진행하면서 지주들로부터 토지를 매집하는 과정에서 사업부지를 매도한 지주들에 대해서는 일반분양가 보다 훨씬 저렴한 분양가를 확정하는 방식으로 아파트를 공급해주겠다고 약속하면서 사업부지를 매수했다가, 그 후 사업비 증가 등을 이유로 약속한 확정분양가를 지키지 못하겠다고 하는 것은 매매계약 위반으로서 계약해제사유가 된다고 판단하고 있다. 이 사건의 특징은, ① 확정분양가로 공급한다는 확약서가 사업부지에 대한 매매계약서와 별개의 서면으로 작성되었고, 매매계약서 자체에는 확정분양가로 아파트를 공급한다는 내용이 없다고 하더라도, 여러 가지 점을 종합해 볼 때 두 계약은 불가분의 관계에 있다는 점을 인정하여 약속했던 확정분양가를 지키지 못한 것은 사업부지에 대한 매매계약을 위반한 것이라고 인정한 점, ② 사업비증가요소를 반영하여 지주들로 구성된 조합원 총회의 의결로 조합원 분담금이 증액되었다고 하더라도, 원,피고 사이에 이 사건 공급약정을 체결할 당시 공사비 등 사업비용이 증가하는 경우에 약속한 확정분양가를 증액할 수 있다는 취지의 약정을 하지 않았다면 확정분양가로 공급한다는
2009-03-06 16:41 -
시세를 속여파는 행위에 대해 손해배상책임을 인정한 판결
■ 부동산을 사서 이전등기받지 않은 채 단기간에 다른 사람에게 되파는 미등기전매하는 과정에서, 이러한 사실을 잘 알지 못하는 매수인에게 해당 부동산에 대한 가치를 과대평가하게하여 매도한 관련자들에게 손해배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 수원지방법원 2009. 1. 13.선고 2007가합23114 손해배상청구사건이다. 토지의 경우 가격이 정확치 않아 시세를 부풀린 행위에 대해 손해배상청구하기가 쉽지 않은데 배상책임이 인정되었다는 점, 시세를 속인 불법행위에 대한 손해배상책임과 관련해서 여러 가지 법적인 쟁점이 다루어지고 있다는 점에 이 판결의 특징이 있다 (이해를 돕기 위해 실제사안을 다소 간략화한다). ■ 사안의 개요 가. 피고 노00은 2005. 4. 1. 김**으로부터 화성시 서신면 00리 757 답 7,090㎡(약 2,144평, 이하, 이 사건 부동산이라 한다)를 매매대금 3억 4,000만 원에 매수하고 김용#은 2005. 4. 22. 피고 노00으로부터 이 사건 부동산을 4억 5,000만 원에 다시 매수하였다. 나. 원고는 2005. 4. 28. 김용#으로부터 이 사건 부동산 중 500평을 매매대금 1억 5,000만 원에 매수하고 2005. 5. 4. 김용#에게 계약금으로 2,000만 원을 지급하였는데, 김용#이 원고에게 위와 같이 이 사건 부동산을 매도함에 있어서, 피고 김정@은 위 김**이 급매물로 싸게 내놓은 사실도 없고 당시에는 이 사건 부동산 옆으로 4차선의 직선도로가 확장될 계획이 없었음에도 불구하고 6억원이면 주변시세보다 평당 7만원 이상 싼 것이며, 이 사건 부동산 옆으로 4차선의 직선도로가 확장될 것이어서 땅값이 더 올라갈 것이라고 거짓말하였고, 원고는 이에 속아서 위와 같이 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였다. &nb
2009-03-04 11:18 -
착오에 의한 계약취소, 쉽지 않다
착오를 이유로 한 계약취소가 쉽지 않다는 점에서 매우 신중하게 계약체결을 해야 할 필요가 있다는 사실을 환기하게 하는 판결이 있어 소개한다. 서울남부지방법원 2008. 5. 9. 선고 2007가합5725 계약금반환등 청구사건인데, 필자가 피고 소송대리를 수행했다( 이해를 돕기 위하여 사안을 약간 단순화했다). ▶ 사안의 개요 원고는 주상복합건물을 신축하기 위하여 그 사업부지로 김포시 소재 토지들을 물색하던 중 피고들로부터 피고들 소유의 김포시 00동 544-4, 544-2(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)를 대금 29억원에 매수(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)하면서 계약금 2억 5,000만원은 당일 지급했다. 계약 체결 당시 원고는 피고들을 소개해 준 이 모씨로부터 이 사건 각 토지가 포함된 지적도 1장(갑 제1호증)을 받아서 이를 확인하였는데 위 지적도에는 도시계획부분이 표시되어 있었고 발급자명이나 인장이 찍혀 있지 아니하였으며, 이 사건 각 토지의 경계가 서로 맞닿아 있는 것으로 나타나 있었다. 그런데, 잔금지급일 직전 원고는 이 사건 각 토지가 포함된 일반적인 지적도 1장(갑 제6호증)을 발급받아 보게 되었는데 위 지적도의 기재로 인하여 이 사건 각 토지의 사이에 좁고 긴 모양의 김포시 00동 544-3 도로 40㎡(이하 '이 사건 타인토지‘라고 한다)가 존재한다는 사실을 알게 되었다. 원고는 이 사건 타인토지를 매수하려고 시도하였으나 매매대금 차이 때문에 매수가 어렵게 되자, 이 사건 타인토지의 존재로 인하여 원고의 부동산사업시행이 불가능하게 되었음을 들어 피고들에게 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지하였다. 그러자 피고들은 원고에게 잔금의 지급을 최고하
2009-03-03 09:31 -
가짜 임대인을 동원한 부동산중개업자의 보증금편취사건
■ 부동산중개업자가 임차인의 임대차보증금을 편취한 사기사건에 관한 부산지방법원 2009. 1. 29. 선고 2008고단6980호 판결을 소개한다. 이 사건은, 전세를 구하기 위해 찾아온 임차인에게 마치 진정한 전세물건인 것처럼 속여 일단 계약금 100만원을 받아둔 다음 며칠 후에 잔여 보증금을 받는 과정에서 임대차계약서위조는 물론 가짜 임대인까지 동원하는 등 대범한 수법을 사용했다는 점에 특징이 있다. ■ 판결문 내용 중 범죄사실부분은 다음과 같다. 1. 사문서위조, 위조사문서행사 피고인은 2007. 12. 29.경 부산 부산진구에 있는 피고인이 운영하는 부동산중개업소인 ‘○○ 부동산‘에서, 행사할 목적으로 권한없이 부동산전세계약서의 부동산 표시 란에 ’부산진구 가야1동 xxx번지 xx아파트 xxx호‘, 전세금 란에 ’일금 이천팔백만원‘, 임대인 주소 란에 ’부산 부산진구 가야1동 xxx번지 국민아파트 xxx호‘, 임대인 주민등록번호 란에 ’52xxxx-2xxxxxx', 성명란에 ‘○○○’라고 기재한 후 미리 소지하고 있던 ○○○ 명의의 인장을 날인하여 권리의무에 관한 사문서인 ○○○ 명의의 부동산 전세계약서 1장을 위조한 후, 위 위조된 부동산전세계약서를 마치 진정하게 성립된 것처럼 그 정을 모르는 V1에게 교부하여 이를 행사하였다. 2. 사기 가. 피고인은 2007. 12. 17.경 위 ‘아파트 부동산’ 사무실에서, 전세계약을 체결하려고 찾아온 피해자 V1에게 “전세금 2,800만원에 국민아파트 xxx호를 계약하게 해 주겠다”라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실은 당시 피고인은 위 국민아파트 xxx호의 소유자인 ○○○로부터 전세계약에 대한 위임을 받지 않아 피해자로부터 계약금을 받
2009-03-02 13:12
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미등기 아파트 임차할 때, 분양대금완납, 가압류 여부에 대하여 철저히 조사해야
신규입주 주거용건물, 특히 아파트를 임차하는 과정에서 여러 가지 이유로 아직 수분양자 앞으로 이전등기되지 못한 상태에서 임대차계약을 체결하고 입주까지 하는 경우가 많이 있다. 법적으로 볼 때, 이 단계에서 해당 건물에 대한 임대인의 법적인 지위는 그 아파트의 완전한 소유권자가 아니다. 아파트를 소유할 수 있는 권리 즉 수분양권자의 지위에 불과하다. “소유권”과 “소유권을 취득할 수 있는 권리”, 얼핏 보면 큰 차이가 없을 것 같지만 임차인의 권리보호라는 점에서 볼 때는 매우 큰 차이가 있다. 임대인이 등기를 갖춘 상태, 즉 소유권자인 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인이 부도나는 등의 문제로 해당 임대차목적물이 경매처분되더라도 해당 임차인은 주택임대차보호법상에서 정하는 전입신고, 확정일자 등을 통해서 확보하는 대항력, 우선변제권으로 임차인의 권리를 보호받게 된다. 반면에, 소유권을 취득하지 못한 상태의 단순한 수분양자 지위에 있는 임대인과 임대차계약을 체결하게 되면, 향후 임대인이 등기를 통해서 적법하게 소유권을 취득하게 되면 별다른 문제가 없을 수 있지만, 그렇지 못하게 되면 임차인에게 큰 낭패가 될 수 있다. 임대인이 이전등기채권을 가질 수 있어야만 해당 임대차목적물이 경매에 처해지게 되더라도 임차인이 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는데, 수분양자가 잔금납부를 다하지 못하면 분양회사로서는 분양계약을 해제할 수 있어서 수분양자인 임대인이 분양회사로부터 이전등기를 받을 수 있는 권리자체가 상실되기 때문이다. 바로 이런 법률관계 때문에 아직 이전등기를 마치지 못한 주거용건물에 입
2009-01-28 11:00 -
임차인 명도문제, 소홀히 생각할 수 없다
▶ 소개할 이 사건은, 임차인 명도에서 우여곡절이 많았던 건으로 기억된다. 오랫동안 보유하던 서울 서초구 소재 토지 및 지상건물(이하, 이 건 부동산이라고 함)을 250억원에 매도하는 계약을 체결한 후 임차인명도문제로 고심하던 어느 의뢰인으로부터 의뢰받은 건인데, 사건의뢰 당시 이 의뢰인은 매매대금 총 250억원에 계약금으로 40억원을 받고, 나머지 잔금 210억원은 계약체결일로부터 두달 이후에 지급받기로 예정된 상태에서, 생각했던 임차인 명도가 잘 풀리지 않게되자 필자에게 사건을 의뢰했다. 잔금지급일까지 임차인명도를 완료하지 못하면 계약위반으로 자칫 40억원이라는 어마어마한 위약금을 물어야 될 위험이 있음에도 불구하고, 의뢰인 나름대로 임차인명도를 낙관했던 이유는 다음과 같았다. 즉, 이 의뢰인은 이 매매계약이 체결되기 이미 오래 전부터 이 건 부동산을 처분해야겠다는 계획을 가지고 있었고, 그 때문에 이 건 부동산의 모든 임차인들로부터 ‘매매되면 언제든지 임대차를 종료한다’는 각서를 징구하고서 임대차계약을 체결했었다. 또한 이런 각서와 더불어 명도에 관한 제소전화해까지 만들었다. 이 때문에 이 의뢰인 입장에서는 명도에 관한 임차인들과의 약속은 도의적인 면에서나 법적인 면에서 충분한 것으로 믿어왔었다. 하지만, 현실은 그렇지 못했다. 매매계약을 체결한 다음 약속에 따른 명도를 정중하게 요구했지만, 임차인들의 반응은 시큰둥했다. 여러 가지 이유를 대면서 잔금지급일까지의 명도에 난색을 표했지만 결국은 돈 때문이었다. 부동산을 팔아 큰 돈을 받았으니 그에 걸맞은 이사비를 부담하는 것이 당연하다는
2009-01-22 15:28 -
임대차한 실제 면적이 계약서상 표기면적보다 부족할 때
■ 임대차계약에 있어 계약한 임대면적보다 실제 면적이 부족한 경우가 비일비재함에도 불구하고 임대인과의 원만한 관계를 위해서 별다른 이의를 제기하지 못하고 넘어가는 경우가 적지 않다. 최근 필자는, 甲 소유인 건물을 乙이 임대차하고 있다가 의뢰인 丙이 乙로부터 권리금을 지급하고 권리양수도계약을 체결함과 동시에 甲과 임대차계약을 체결했는데 실제 임대면적이 당초 알고 있었던 100평이 아니라 90평에 불과하다는 사실을 뒤늦게 알게되면서 법적인 조치를 고민하고 있는 의뢰인으로부터 상담을 받은 것을 계기로 이 문제를 정리해보는 기회를 가지게 되었다. ■ 임대인과 전 임차인 즉 권리양도인에 대해서는 생각해 볼 수 있는 법적인 조치로서는, 계약을 전부 해제하여 지급한 보증금과 권리금을 전액반환받는 방법이나, 아니면 부족한 면적과 관련한 일부 대금을 반환받는 방법을 생각할 수 있다. 이러한 판단에 있어 관건은, 계약서상 면적보다 실제 면적이 부족하다는 점을 계약위반으로 볼 수 있는지, 다시말하면 표시된 임대차면적표시가 단순히 임대차목적물을 특정하는 것에 불과하여 약간의 면적부족을 계약위반이라고조차 볼 수 없는 것인지, 아니면 임대차면적이 계약의 내용을 이루는 중요한 요소로서 면적부족을 계약위반으로 볼 수 있는지에 있다. 이 문제는 결국, 구체적인 사안에 따라 달리 판단되어질 수 밖에 없다. 이미 임대차목적물이 완성되어 있고 임대차목적물을 육안으로 충분히 확인하여 보여진 임대차목적물 자체를 임대차대상으로 생각한 사안에서는 면적의 표시는 확인한 임대차목적물을 특정하는 방법에 불과한 것으로 해석되어져서 다소간의
2009-01-14 18:33 -
분양부동산의 입주나 등기지연, 계약해제사유 될 수 있다
■ 분양받은 부동산의 입주나 등기가 지연되는 경우가 적지 않다. 이 경우 많은 수분양자들은 단순히 소정의 지체상금청구만이 가능한 것으로 생각하지만, 입주나 등기지연문제는 분양계약을 해제할 수 있는 사유로도 될 수 있다는 점에서, 수분양자나 분양주체 모두에게 주의를 당부하고 싶다. 그동안 입주나 등기지연문제가 지체상금의 문제 정도로 여겨져 온 것은 그동안의 우리 부동산 시장상황과도 무관치 않다. 그동안 우리나라 부동산 가격은 정도의 차이는 있지만 대체로 오름세를 유지해왔고, 그 때문에 분양을 받는다는 자체는 소위 프리미엄이라는 이익을 얻을 수 있는 기회였다는 점에서, 분양물건의 입주나 등기가 다소 늦어지는 상황에서도 분양계약상 정해진 소정의 지체상금을 받으면서 입주나 등기지연을 기꺼이 감내하는 경우가 대부분이었다. 그 결과 지금까지는, 분양받은 부동산의 입주나 등기지연문제는 계약해제 없이 미지급분양대금(잔금)에서 지체상금을 공제하여 정산되는 방식으로 대부분 원만하게 마무리되어 왔다. 하지만, 지난 몇 년간 지나치게 높은 가격으로 분양이 이루어진 경우가 많고 또 최근들어서는 부동산경기침체로 가격하락까지 겹쳐, 분양받은 것 자체를 후회하는 수분양자가 많아지게 되면서 종전의 관행과 달리 입주나 등기지연문제가 계약해제로 이어질 가능성이 아주 높은 상황이다. 그런 면에서 입주나 등기지연으로 인한 계약해제와 관련해서 여러 가지 법률적인 쟁점을 정리해보고자 한다. ■ 부동산분양에 있어 약정한 일자에 입주하거나 등기를 받는 문제는, 분양계약에 있어 핵심이라고 할 수 있는 매우 중요한 문제가 아닐
2009-01-05 11:45 -
위장매도인의 사기행각과 관련한 중개업자들의 책임
진정한 매도인임을 사칭한 사람으로부터 매매대금을 편취당하게 된 매수인이 관련중개업자를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 중개업자의 책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2008. 11. 20.선고 2008가합50528호 판결이다. 이런 유형의 사건에 대해 중개업자에게 책임을 인정한 판결이 워낙 많아서 별반 새삼스러울 것은 없지만, 다음과 같은 두 가지 점에서 주목할 만하다고 본다. ▶ 첫째, 이 사안의 범죄수법을 통해 관행상 이루어지고 있는 매도인의 신분확인절차가 어떤 점에서 허술한지를 잘 파악할 수 있다. 현재 확고하게 정립된 대법원 판결은, 부동산중개업자가 부동산거래계약을 체결함에 있어서 권리를 처분하는 사람(매도인, 임대인 등)의 진위를 확인하기 위해서는 그 사람의 신분증에 의존할 것이 아니라 권리자라고 자칭하는 사람이 등기권리증을 소지하는지 등과 같은 제반 주의의무를 다하여야한다는 것이다. 그럼에도 불구하고, 여전히 대부분의 중개업자들은 주민등록증을 교부받아 행정안전부에서 운영하는 주민등록증 진위확인 전화서비스(전화번호: 1382)를 통해 주민등록번호와 주민등록증의 발급일자를 확인하는 정도로 신분확인을 마쳐버린다. 하지만, 이러한 방법으로는 이 사안과 같이 임대차계약을 체결한 것을 기화로 집주인의 주민등록증을 정확히 확인하고, 이를 토대로 허위의 주민등록증을 만들어내는 범행에 대해서는 효과적으로 대처할 수 없는 한계가 있다. 또한, 대금의 지급이 권리를 처분한 사람에게 직접 건네지지 않고, 권리처분자 명의의 금융계좌로 입금되는 방법을 부동산거래 관행상 선호하고, 이런 방법
2008-12-24 16:48
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가짜 임차인을 동원하여 부동산을 처분한 사기사건
변호사로서 우리 부동산거래실무를 가까이서 지켜보다보면, 부동산거래질서가 정도를 크게 벗어나있다는 생각을 자주 하게된다. 특히, 가진 부동산을 처분하기 위해 해당 부동산의 수익성을 과장하는 경우가 실무상 적지 않은데, 다음의 사건은 다소의 과장이 아니라 임대차계약서를 가짜로 만들고 가짜 임차인을 동원하는 등 수법이 너무 악랄해서 형사고소를 위해 필자가 고소장을 준비 중인 건으로, 경각심을 높이는 차원에서 소개한다(다음의 글은, 고소장을 요약한 것이다). ■ 이 사건의 경위 가. 고소인 甲은 2007. 9. 중순경, 친구의 부친으로부터 「평소 알고 지내는 부동산중개업자가 월세 200만원을 받고 있는 대구의 38평형 상가(이하, 이 건 상가라고 함)가 있어 다른 물건과 교환하려고 한다는데, 자네가 가진 강원도 토지(이하, 이 건 토지라고 함)와 교환하지 않겠나」는 제안을 받았습니다. 교환계약의 대략적인 내용은, 고소인 소유의 이 건 토지를 2,500만원으로 평가하면서, 이 건 상가와 이건 토지를 교환하되, 고소인이 이 건 상가에 설정되어 있는 대출금 1억6,000만원, 임대차보증금 2,000만원을 인수하고 금 500만원을 매도인에게 지급하는 조건으로, 결국 이 건 상가를 총 2억1,000만원에 취득하는 조건인 것입니다. 나. 이런 제안을 받은 고소인은 추석 연휴를 보내기 위해 본가인 대구에 내려간 차에 미용실로 임대되고 있다는 이 건 상가도 살펴보고 임차인도 만나볼 겸 여러 차례 이 건 상가에 들렸으나 매번 문이 닫혀 있는 것을 보게 되었습니다. 이 건 상가가 1층이라는 것과 월세 200만원이 나온다는 것 빼고는 썩 좋아 보이지 않
2008-12-12 18:39 -
영업양도인이 동종영업할 때의 분쟁해결방법
■ 다른 사람에게 자신이 영위하는 영업을 양도하게 되면, 상법상이나 계약상 일정 범위 내에서 동종영업을 하지 않아야 될 의무가 있는데, 이러한 의무를 무시하고 동종영업을 하게 되면서 영업을 양수도한 사람들간에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다. 이 경우 어떤 방법으로 분쟁이 해결될 수 있을까? 크게 나누면, 영업을 양도한 사람으로 하여금 같은 업종의 영업을 하지 말라고 청구하거나, 아니면 계약위반을 이유로 계약해제에 따른 양수도대금의 반환을 청구할 수 있을 것이다(그 밖에도, 계약위반에 따른 손해배상청구도 가능할 수 있지만 손해배상액수규명이 쉽지 않아 실무상으로 어려운 점이 있다). ■ 먼저, 양도인의 영업을 금지하는 방법을 살펴보자. 이해를 돕기 위해 최근에 선고된 대구지방법원 2008카합481호 영업금지가처분 사건의 판결내용을 소개한다. 이 사건은 영어학원영업을 양도한 사람이 인근에 영어교습소를 운영하자, 영업을 양수한 사람이 양도한 사람을 채무자로 하여 영어교습소영업을 중지해달라고 요청한 가처분사건이라고 할 있다. ▶ 사안의 개요 1. 채무자는 2006. 5.경 대구 소재 모 건물 1층을 임차하여 이 사건 입시영어학원을 개설하여 직접 학원생들을 상대로 영어교습을 하는 등 위 학원을 운영하였다. 채권자는 2007. 1. 27. 채무자와 사이에 이 사건 학원에 대하여 다음과 같은 내용의 권리양도계약(이하 ‘이 사건 권리양도계약’이라 한다)을 체결하여 위 학원 시설 등 일체를 양수하였다. ① 이 사건 학원의 시설 및 권리금은 17,500,000원으로 하고, 채권자는 채무자에게 그 중 계약금 2,000,000원을 계약 당일, 잔금 15,500,000원을 2007. 3. 15.
2008-12-05 15:15 -
하수급인의 유치권 행사
실무상 유치권이 문제되는 가장 일반적인 경우가 바로 공사대금을 받지 못한 경우라고 할 수 있는데, 공사과정에서 하도급이 이루어진 경우에 하수급인의 공사대금이 제대로 지급되지 못해 하수급인이 직접 유치권을 행사하는 경우가 적지 않다. 도급인과의 관계에서 도급인에 대해 직접 대금청구권이 없는 하수급인이 받지 못한 공사대금을 이유로 수급인과 별개의 자격으로 유치권을 행사할 수 있을까? 하수급인이 공사대금을 받지 못한 수급인의 점유보조자나 대리인으로 수급인의 유치권행사를 도와주는 경우가 가능하다는 점에는 의문이 없지만, 하수급인이 직접 유치권을 행사하는 경우가 가능할 수 있는지에 대해서는 사례가 많지 않아 결론을 내리지 못한 채 궁금해 하던 차에, 최근 부장판사로 있는 필자의 대학친구와 이 문제와 관련해서 상의한 적이 있는데, 마침 그 무렵에 경매를 전문으로 하는 필자의 고문업체로부터 거의 비슷한 시기에 이 문제로 다시 질의를 받게 되어, 결국(?) 그동안 마음의 숙제거리를 마음먹고 정리하는 기회를 가지게 되었다. 검토해 본 결과, 충분히 독자적인 유치권행사가 가능할 수 있다는 것이다. 하수급인이 받지 못한 돈은, 유치권의 대상인 공사목적물에 관하여 생긴 채권이 틀림없고, 이 목적물의 소유권이 비록 하수급인이 가지는 피담보채권의 채무자인 수급인의 소유가 아니더라도 피담보채권과 유치물 사이의 견련성이 인정되는 이상 소유권문제는 유치권행사에 하등의 지장이 없기 때문이다. 이러한 결론은, 대법원 사례들을 통해서도 확인할 수 있었다. ■ 먼저, 대법원 2007.9.7. 선고 2005다16942 판결내용이다. 이 사안은 비록 ①
2008-11-27 19:07 -
부동산소유자를 사칭한 사기사건 판결
부동산소유자를 사칭한 사기사건과 관련한 판결이 선고되어 소개한다. 거래에 관여한 중개업자의 주의소홀을 이유로 중개업자에 대해 배상책임을 인정한 판결이다. 이런 유형의 사건이 워낙 많아 별로 새로울 것도 없다고 할 수 있지만, 실제 발생한 사건을 통해 구체적인 범죄수법과 적절한 대응방법에 대해 함께 경각심을 가지는 차원에서 판결내용을 자세히 소개한다. 다음은, 수원지방법원 2008. 9. 26. 선고 2008가합 6253호 판결내용이다. ▶ 사안의 개요 (1) 피고 한##은 2008. 1. 17. 김&&을 사칭한 성명불상자(이하 ‘사칭자’라고 한다)로부터 김&& 소유의 용인시 수지구 **동 13의4 대지 238㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)에 관하여 당시 시세보다 다소 싼 평당 960만 원의 가격으로 설날 전까지 팔아달라는 의뢰를 받고 여러 차례 거래를 시도하였다. (2) 원고는 건물을 지을 수 있는 나대지를 구하던 중 2008. 1. 하순경 피고 조@@로부터 이 사건 대지가 급매물로 나왔다는 말을 듣고 설날을 전후하여 계약을 체결하겠다는 의사를 전달하였다. (3) 원고는 2008. 2. 11. 오전에 사칭자의 동의를 받아 가계약금조로 10,000,000원을 피고 조@@를 통하여 송금한 후, 피고 한##, 조@@의 중개로 2008. 2. 11. 피고 한##의 사무실에서 사칭자와 사이에 이 사건 대지에 관하여 매매대금을 695,000,000원으로 정하여, 계약금 50,000,000원은 계약 당일에, 중도금 60,00,000원은 2008. 2. 18.까지, 나머지 잔금은 2008. 3. 30.까지 사칭자가 김&& 명의로 개설한 새마을금고 통장(0812-10-00###3-1)으로 지급하기로 하는 계약을 체결(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)하였다. (4) 피고 한##, 조@@는 계약 당일 사칭자가 제시한
2008-11-26 09:43 -
동시이행관계에 있는 자기의무의 이행제공
부동산거래를 진행함에 있어 상대방이 계약을 이행하지 않는 경우에 계약을 해제하거나 지체에 따른 손해배상청구를 할 수 있는데, 이를 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행제공하는 것이 원칙적으로 반드시 필요하다. 이 점을 간과해서 큰 손해를 입는 경우가 적지 않은데, 환기하는 차원에서 관련판결을 정리해보기로 한다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053, 3060 판결은, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다고 판단하여, 동시이행관계에 있는 의무의 이행제공원칙을 분명히 하고 있다. 물론, 이런 원칙을 엄밀하게 고수하게 되면 계약을 이행하지 않는 불성실한 당사자에 비해 계약을 성실하게 이행하려는 당사자에게 오히려 불리한 결과가 생길 수 있어, 형평성의 차원에서 이행제공의무의 정도를 탄력적으로 해석하고 있다. ① 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취
2008-11-20 15:44
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지상물매수청구권의 제한의 기준과 구체적인 사례들
임차인보호를 위해 강행법규로 인정되는 민법상 지상물매수청구권행사에 일정한 제한이 필요하다는 생각을 평소 많이 하게 되는데, 이를 계기로 판례상 인정되고 있는 지상물매수청구권을 제한하는 기준과 구체적인 사례를 정리해 보게 되었다. ■ 제도의 취지 민법상 지상물매수청구권이라 함은, 토지 임대차(지상권)계약이 종료되었음에도 임차인이 축조한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수할 의무를 부담하게 하는 제도이다. 입법취지로는 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 멀쩡한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다. ■ 민법규정▶ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.▶ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상건물이 현존할 때에는 제283조의 규정을 준용한다. ▶ 민법 제652조(강행규정) 민법 제643조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. ■ 강행법규기본적으로 이
2008-11-11 13:21 -
임대수익을 허위과장광고한 주거용건물 분양사례들
■ 주거용건물을 분양함에 있어, 주거용 뿐 아니라 수익을 얻을 수 있는 다른 용도, 즉 펜션이나 민박 등 임대수익을 얻을 수 있다는 점을 부각해서 홍보되는 경우가 적지 않다. 대도시에서 많이 떨어져있어 주거만의 목적으로는 분양받기가 어렵다는 점을 의식해서 직접 사용하지 않은 기간 동안에는 타인에게 임대하는 용도로 사용할 수 있다는 점을 부각하면 분양이 촉진될 수 있기 때문이다. 더구나, 휴양지까지 인근에 위치해 있으면 임대로 부수입까지 올릴 수 있다는 이런 분양광고는 분양을 받고자하는 사람에게는 더욱 솔깃하게 다가올 수 밖에 없다. 하지만, 이 과정에서 허위과장 광고가 많다. 법규상으로나 사실상으로 타인에게 임대하기가 쉽지 않음에도 불구하고 수분양자들이 관련정보에 어둡다는 점을 이용해서, 수익성에 관해 허위과장 광고를 하고 있는 것이다. 이런 분양사건에 대해 최근에 거의 비슷한 시기에 두 건의 하급심판결이 선고되어 소개한다. ■ 서울중앙지방법원 2008. 8. 21.선고 2006가합69214, 2007가합2676(병합) 손해배상청구 사건 ▶ 사안의 개요 피고 甲회사는 소외 회사와 분양대행계약을 체결하고 분양대행사 직원들로 하여금 강원도 고성군 거진읍 소재 이 사건 아파트에 관한 홍보물을 배포하면서 그 내용을 설명하도록 하였는바, 그 홍보물 중 하나에는 ‘공동관리(콘도식 운영관리), 평상시 레지던트(임대)로 수익창출’이라는 기재와 함께 ‘임대수요가 풍부한 여건과 환경을 갖춘 아파트 ’라는 표제 하에 ‘28평형 분양가 대비 경상 수익률 13.92%, 투자 수익률 8.8% 기대’와 같은 내용, ‘위탁관리회사 운영방식’이라는 표제 하에 ‘입주시 공동주택관
2008-11-03 13:49 -
건물있는 토지만을 취득할 때 유의점(집합건물의 대지권과 관련하여)
건물이 존재하는 토지만을 취득하는 것이 좋은 재테크수단으로 부각되고 있다. 건물이 존재하고 있어 토지이용가치가 저해된다는 점을 감안하여 대부분의 사람들이 이런 토지취득을 외면하지만, 바로 이런 점 때문에 실제 가치 이상으로 가격이 하락하는 경우가 많아 이런 토지들은 특히 경매시장에서 좋은 투자처가 되고 있다. 하지만, 집합건물의 대지권이 되는 토지취득은 자칫 취득이 무효가 될 수도 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 관련해서 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결을 소개한다(이해의 편의를 위해서 실제보다 사안을 간략하게 축약하기로 한다). ▶ 사안의 개요 甲 건설회사는 1993. 6. 22. 피고(한국수자원공사)로부터 이 사건 토지를 분양받고 1994. 10. 8. 주택건설사업계획 승인을 받아 아파트 17개동 및 상가를 건축하였고, 그후 1995. 5. 2. 피고에게 이 사건 토지 분양대금을 완납하였다.甲 건설회사는 1994. 11.경부터 원고들에게 아파트를 분양하였고, 원고들은 분양대금을 모두 완납하였다. 그후 1996. 2. 6. 甲 건설회사가 부도처리되었는데 당시 공정률은 93%였다. 이에 수분양자들 및 甲 건설회사의 채권자들은 합의하에 수분양자들이 채권자들에게 직접 분양대금을 납부하여 잔여공사를 시행하기로 하여, 결국 1996. 9. 17. 아파트에 대하여 甲 건설회사 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 이 때 등기부 표제부의 ‘대지권의 표시’란에 아무런 기재가 없었다. 이와 동시에 각 구분소유부분에 대하여 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌다. 한편, 이 사건 토지는 피고가 간석지(개펄)를 개발한 것으로 1997. 2. 18. 시화지구개발사업이 준공되어 1997. 2. 25. 피고 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 甲
2008-10-30 17:01 -
배당요구를 하지 못한 경매개시결정 이후의 근저당권자의 지위
배당요구종기까지 배당요구를 하지 못한 경매개시결정 이후의 근저당권자는 배당이의소송의 원고적격이 없다는 취지의 판결이 선고되었다. 대구지방법원 2008. 7. 17. 선고 2007가합8406(본소) 배당이의, 2007가합9904(반소) 사해행위취소 등 판결이다. 사안의 개요 이 사건 각 아파트에 관하여, 대구지방법원은 2006. 7. 5. 2005타경76784호로 강제경매개시결정을 하여 2006. 7. 7. 그 기입등기가 마쳐졌다. 원고는 이 사건 각 아파트에 관하여 대구지방법원 2006. 8. 3. 채권최고액을 10억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 위 경매절차의 배당요구 종기일은 2006. 9. 5.인데, 원고는 2006. 10. 11.에 이르러서야 집행법원에 배당요구를 하였다. 하지만, 원고는 배당절차에서 배당을 전혀 받지 못했고, 배당기일에 이의를 제기한 후 배당에 대한 이의소송을 제기하였다. 법원의 판단 이에 대해 법원은, “ --- 배당이의 소의 원고적격이 있는 자는 배당기일에 출석하여 배당표에 실체상의 이의를 신청한 채권자 또는 채무자에 한하는 것인 바, 채권자로서 배당기일에 출석하여 배당표에 실체상의 이의를 신청하려면 그가 실체법상 집행채무자에 대한 채권자라는 것만으로는 부족하고, 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 하였어야 하며, 적법하게 배당요구를 하지 못한 채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 실체상의 이의를 신청할 권한이 없으므로 그러한 자가 배당기일에 출석하여 배당표에 이의를 신청하였다고 하더라도 이는 부적법한 이의신청에 불과하고, 그 자에게는 배당이의 소를 제기할 원고적격이 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다63155 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결 등 참조). 그
2008-10-16 14:06 -
부적절한 업종을 동일건물 내에 함께 임대한 경우
같은 건물 내 특정 점포를 미용실 영업을 위해 임대한 임대인이, 옆 점포를 골프연습장으로 임대하여 골프연습장 영업과정에서 발생한 소음과 진동으로 미용실 영업에 크게 지장을 초래하였다면, 미용실 임차인은 이를 이유로 미용실 점포 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있다는 판결이 선고되어 소개한다. 부산지방법원 2008. 10. 2. 선고 2007가단201382호(반소: 2008가단107913호) 판결이다. 사안 임대인인 피고는 2006. 7. 31. 임차인인 원고와 사이에 이 사건 점포를 보증금 5,500만원, 차임 월 70만원, 임대기간 2006. 7. 31.부터 2008. 7. 31. 까지로 하여 원고에게 미용실로 사용하도록 임대하는 계약 (이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 이에 따라 원고가 같은 날 피고에게 보증금 5,500만원을 지급하고서 이 사건 점포를 인도받아 미용실로 사용수익하게 되었다. 피고는 이 사건 점포에 접하고 있는 점포를 골프용품점으로 임대하여 주었고, 2007. 7. 5. 경부터 골프용품점의 영업이 시작되었으며, 2007. 7. 중순경 골프용품점 내에 스크린 골프 연습시설 2칸이 설치되어 운용되었는데, 스크린 골프 시설을 이용한 골프 연습 과정에서 수시로 발생하여 벽을 접하고 있는 이 사건 점포 내에 설치된 거울 등 비품이 흔들리게 될 정도의 진동과 골프공이 연습시설 벽면에 부딪치면서 생기는 소음으로 손님들이 놀라 항의하고 일부 손님들이 스트레스 및 두통을 호소할 정도로 이 사건 점포에서의 미용실 영업에 지장을 받게 되었다. 이에 피고가 2007. 7. 말경부터 2007. 8. 초경까지 이 사건 점포의 벽에 대한 방음공사를 시행했으나, 인접한 골프용품점에서의 골프 시타로 인한 소음과 진동으로 인한 미용
2008-10-16 10:09