서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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부동산중개업자로서의 확인설명의무, 거래계약체결 이후에도 계속 지속되어야하나?
1. 서론 중개의뢰인을 위하여 부동산중개업자가 해야하는 거래대상 부동산에 대한 확인설명의무가 계약체결 이후에도 지속되는지에 관해 실무상 논란 끝에 2007. 2. 8. 대법원 2005다55008 판결이 선고되면서 적어도 이론적인 논란은 일단락된 느낌이다. 2. 그동안 실무상의 논란과 판결들 가. 이 점에 관해, 이 대법원 판결 선고 이전까지는 하급심판결의 결론이 서로 엇갈리는 것은 물론, 결론에 접근하기 위한 이론적인 구성 역시 제대로 정립되지 못하고 있었다. 나. 중개업자의 확인설명의무는 원칙적으로 계약체결시까지만 한정된다는 견해 (1) 먼저, 중개업자의 확인설명의무는 계약체결시까지만 한정된다는 판결들은, ① 중개업자가 확인설명을 하기 위해 작성하는 부동산중개물건확인설명서가 법적으로 계약체결시에 작성되도록 규정하고 있는 점, ② 계약체결 이후의 문제는 계약당사자의 계약이행에 관한 부분에 불과하기 때문에, 계약체결을 “알선”하는 중개가 아니라는 점, ③ 계약체결 이후 중개업자가 잔금수령 등 계약종결시까지 여러 가지 형태로 관여하는 것은 사실상의 문제에 불과할 뿐 이를 법적인 의무로 규제할 수 없다는 점을 근거로 한다. (2) 구체적인 사례 ▶ 광주지방법원 2002. 7. 10. 선고 2002가단9061 손해배상(기) 사안> 중개업자 甲은，乙소유 부동산을 丙에게 매도하는 매매계약을 중개하였고, 잔금까지 모두 지급되고 이전등기까지 모두 경료하게 함. 그러나,
2008-10-09 13:13 -
공사대금채권과 유치목적물과의 견련성
▶ 유치권이 성립하려면 유치권으로 담보하려는 채권이 유치권을 행사하는 목적물에 ‘관하여 생긴 것’이어야 하는데, 이를 채권과 목적물 사이의 견련(牽連)관계라고 한다. 유치권을 행사하는 목적물에 “관한” 채권인지는 그 자체가 추상적인 개념이라는 점에서, 실무상으로도 견련관계가 유무를 두고 많은 논란이 발생하고 있다. 유치권의 견련성과 관련해서 참고가 될 수 있는 판결이 최근에 선고되어 소개한다. 서울고등법원 2008. 4. 4. 선고 2007나77370 유치권부존재확인 판결이다(이해를 돕기 위해 실제 사안보다 간략하게 사안을 정리한다). ▶ 사안의 개요 甲 회사는 천안 모 지역에 건물을 신축하면서, 乙에게 건물의 신축공사를 위한 사전 공사라고 할 수 있는 건물부지 지상의 건축물․구축물 철거, 폐기물 처리, 건축 예정지 정지작업, 임시 주차장․진출입도 개설 박스 신축공사( 이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 도급주었다. 그후 공사진행 끝에 신축건물이 완공되기 이전에 건물부지와 건물이 동시에 경매에 처해지게 되었고 이 과정에서 乙이 유치권신고를 하자, 건물과 부지에 저당권을 설정한 원고가 乙을 상대로 유치권부존재확인청구소송을 제기하였다. ▶ 법원의 판단 이 사안에서 법원은, 견련성이론과 관련해서 乙이 주장하는 이 사건 공사에 기한 유치권 주장에 대해서는 ⌜-- 민법 제320조 제1항 소정의 ‘그 물건에 관하여’ 생긴 채권은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우 또는 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우를 말하는 것인데(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 참조), 이 사건 공사는 그 공사내용이 이 사
2008-10-02 09:25 -
간접점유(間接占有)를 통한 유치권성립의 기준과 한계
유치권분쟁과 관련해서, 유치권을 주장하는 사람이 과연 제대로 된 “점유”를 하고 있는지에 관해 논란이 되는 경우가 많다. 유치권이 성립되고 존속되기 위해서는 유치권을 주장하는 물건에 대한 “점유”가 필수적인 요건인데, 많은 경우 유치권의 근거로 주장하는 받을 채권 자체가 거짓이거나, 받을 채권이 있다고 하더라도 유치권을 제대로 인식하고 점유를 해오지 못하다가 뒤늦게 부랴부랴 유치권주장을 하다보니, 유치권의 주요한 요건이라고 할 수 있는 “점유”를 두고 논란이 발생하는 것이다.특히, 외관상으로 볼 때 직접점유에 비해 채권자의 점유 강도가 상대적으로 약한 간접점유의 경우가 더 논란이 크다. 유치권의 요건으로서의 점유는 직접점유이건, 점유보조자를 통한 점유이건, 아니면 점유매개관계를 통한 간접점유이건 무방하지만, 간접점유의 경우는 채권자가 타인을 매개로 점유한다는 점에서 외관상으로 볼 때 채권자가 직접 점유하는 경우에 비해 상대적으로 점유상태가 불분명해보이기 때문이다. 이 점과 관련해서 간접점유를 통한 유치권인정기준을 제시하고 있는 하급심판결이 최근 선고되어 소개한다. 대전고등법원 2008. 5. 21. 선고 2007나11895 유치권부존재확인 소송이다. 유치권부존재확인을 구하는 이 사건에서, ‘소외 甲이라는 회사와 보수공사계약을 체결하고 2005. 7. 10.부터 약 한 달 동안 보일러 시설 및 배관공사 등 찜질방 수리공사를 시행하고 그 공사대금 중 3억 10만원을 지급받지 못해, 공사대금을 지급받기 위하여 이 사건 부동산 중 피부관리실을 직접 점유하면서 피고 乙과 사이에 이 사건 찜질방 영업을 방해하지 않는 대신 피고 乙이 피고 丙 회
2008-09-25 14:39 -
허위유치권신고와 채권자에 대한 손해배상책임
■ 허위유치권신고로 인한 폐해가 적지 않은 가운데, 허위유치권행사로 인한 채권자의 피해에 대해 손해배상책임을 인정한 판결이 있어 소개한다. 부산고등법원 2008. 8. 14. 선고 2008나 801호 판결이다(2008. 9. 15. 현재 대법원 상고 중). ■ 이해를 돕기 위해 사안을 간단하게 정리하면 다음과 같다. 공사하도급업자인 피고가 공사를 완료한 후 건축주에게 건물을 인계하여 점유를 상실한 여관건물이 공매에 부쳐지자, 공사대금을 일부 지급받지 못한 것을 기화로 마치 공사 당시부터 계속해서 점유하고 있는 것처럼 지급받지 못한 공사대금 308,680,000원을 근거로 공매과정에서 허위로 유치권을 신고하였는데, 여러차례 유찰 끝에 결국 채권최고액 1,850,000,000원의 근저당권자인 원고에게 1,228,661,950원만 배당이 이루어지게 되자, 나머지 621,338,050원을 배당받지 못하게 된 원고가 피고를 상대로 유치권 신고금액에 해당하는 308,680,000원의 배상책임이 있다고 소송을 제기한 사안이다. 이러한 원고의 주장에 대해 피고는, ① 하도급공사과정에서 공사대금 중 합계 308,680,000원을 지급받지 못하여 이 사건 건물 중 일부를 점유하였으므로 유치권이 있었고, ② 설령 피고의 유치권이 인정되지 않는다고 하더라도 피고로서는 유치권이 있는 줄 알고서 신고를 한 것이므로 이를 들어 불법행위라고 할 수 없으며, ③ 피고의 유치권 신고와 원고 주장의 손해 사이에는 인과관계도 없다고 반박하였는데, 재판부는 위 세가지 쟁점에 대해 다음과 같이 판단하였다. ▶ 먼저, 유치권 신고의 위법성 여부에 대해서는, 비록 피고가 공사대금 중 일부만 지급받았을 뿐 나머지 대금은 변제받지 못하였지만, 여러 가지 증거들에
2008-09-17 11:21 -
토지상에 존재하는 분묘의 처리와 분묘기지권
1. 분묘기지권의 의의 토지상에 타인의 분묘가 존재할 때 이 분묘를 어떻게 처리해야하는지 잘 이해하지 못하는 경우가 많다. 이 문제를 이해하기 위해서는 판례상 인정되고 있는 “분묘기지권”을 잘 이해해야하는데 일반인들에게는 낯선 이론인데가, 더구나, 2001. 1. 13.부터 장사 등에 관한 법률이 새로 제정, 시행되고 있어, 이 법의 취지와 기존의 분묘기지권이론과의 체계적인 이해가 쉽지 않기 때문이다. 먼저, 분묘의 처리를 위해서는 분묘기지권에 대한 이해가 선행되어질 필요가 있다. 분묘기지권이란, 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘와 주변의 일정부분의 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 관습에 의해 인정된 지상권과 유사한 물권으로 정의된다. 2. 분묘기지권이 인정되는 경우 판례와 현행 장사 등에 관한 법률(이하, 장사법이라고 함)에 의하면 분묘기지권은 다음의 세 경우에 성립하고 취득될 수 있다. 가. 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우 물론, 분묘설치에 관해 토지소유자의 양해를 얻음에 있어, 토지이용을 위한 법률관계가 임대차나 사용대차와 같이 구체적일 경우에는 분묘설치를 위한 토지이용에 관해서는 해당 계약이나 구체적인 법률관계에 따르지만, 그렇지 않고 당사자 사이에 분묘설치에 관한 의사의 합치가 있을 뿐, 사용기간, 이용댓가 등에 대하여 구체적인 합의가 없을 경우의 법률관계는 분묘기지권으로 이해하고 있다. 나. 타인소유의 토지에 소유자의 승낙이 없이 분묘를 설치하여 20년간 평
2008-09-04 11:07
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위임장, 인감증명서만으로 위임관계 단정하는 것은 위험천만
부동산거래에서 본인이 아닌 대리인이 계약체결현장에 나오는 경우, 위임관계를 확인하는 방법으로 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 관행이 있다. 하지만, 이런 서류 확인만으로 거래안전을 담보할 수는 없다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않기 때문이다. 일각에서는 이런 경우를 대비해서, ‘대리로 발급받은 인감증명서는 그렇지못하지만, 본인이 직접 발급받은 인감증명서는 믿어도 좋다’는 식으로 이야기하지만, 적절한 기준이 될 수는 없다. 해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문이다. 이 부분과 관련해서 청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 손해배상(기) 사건을 소개한다(이해를 위해 실제보다 간략하게 사건을 요약한다). 중개업자 甲은, 부동산소유명의자인 乙에게서 매도권한을 위임받았다는 乙과 형제관계에 있는 丙으로부터 乙소유명의 부동산에 대한 매도의뢰를 받은 뒤 이 부동산의 매수를 희망하는 丁에게 중개하는 과정에서, 丙이 소지하고 있던 乙 명의의 위임장 및 인감증명서, 도장, 주민등록등본을 확인하고서 丙의 대리권을 믿고 계약을 체결케하였다. 그런데 그후 丙이 매매대금전부를 지급받은 후 행방을 감추게되면서 밝혀진 사실관계에 따르면, 丙은 매도권한을 위임받은 것이 아니라 乙로부터 부동산을 담보로 대출을 위임받으면서 이들 서류 등을 소지하게 된 것을 기화로 매도권한이 위임된 위임장을 위조한 범행을 저지
2008-08-28 10:43 -
부동산 처분권한을 속이는 매매사기사건의 유형
부동산을 처분할 적법한 권한이 없음에도 불구하고 부동산 매수인을 속여 매매대금을 편취하는 사기사건이 끊이지 않고 있어, 관련판결을 소개한다. 이런 사건의 유형으로는 크게, ① 스스로 소유자라고 사칭하는 경우와 ② 소유명의자로부터 처분권한을 위임받았다고 거짓말하는 경우 두가지로 나누어 볼 수 있다. ■ 스스로 소유자인 것처럼 사칭하는 경우 ▶ 서울동부지방법원 2004. 6. 10. 선고 2003가합7799 손해배상 판결부동산소유명의자를 사칭하는 사람이 제시하는 위조된 주민등록증을 믿고서 매매계약을 체결하고 계약금2억원을 지급했는데, 이후 이 사기꾼이 행방불명되자, 매수인이 매매계약에 관여한 부동산중개업자를 피고로 하여 손해배상을 청구한 사안에서, 법원은 ‘--중개업자로서는 진정한 소유자를 알지못함에도 진정한 소유자를 직접 만나거나 매도의사를 확인하지 아니하였고, 매도자가 등기권리증이나 해당 부동산의 임대차계약서 등을 소지하고 있는지 여부 등에 대한 확인을 하지 아니한 잘못이 있다’고 하여 배상책임을 인정하였다. ▶ 서울지방법원 동부지원 2002. 5. 9. 선고 2000가합13687호 손해배상 판결사기꾼이 제시한 위조된 주민등록증을 믿고 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금조로 3억6천만원이 수수되어 매수인이 손해를 입은 사안에서, 법원은 ‘--소유자라는 사람이 타지역에 거주하는 전혀 면식이 없는 자이고 중개수수료를 지나치게 많이 지불한 점 등의 의심할 만한 사정에 비추어 중개업무를 담당하는 사람으로서는 등기권리증의 소지여부나 그 내용까지 확인할 주의의무가 있는데, 이를 소홀히 한 과실이 있다’고 하여, 중개업자의 배상책임을 인
2008-08-21 13:02 -
법정지상권 성립 여지있는 경매물건취득할 때 유의점(토지와 건물 권리관계 변동을 전체적으로 살펴야)
소위 “경매꾼”들에게는 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건이 고수익을 올릴 수 있는 좋은 대상이 되고 있다. 이는 결국 초보자들에게는 법정지상권문제가 그만큼 분석하기가 쉽지 않고 위험도 크다는 것을 의미하는 것이다. 초보자들이 간과하기 쉬운 법정지상권 법리의 함정을 살펴본다. “저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 경매로 인하여 각기 그 소유자가 다르게 된 때”라고 하는 법정지상권의 성립요건을 살펴보는데 있어, 초보자들이 잘못 이해하는 대표적인 부분은 해당 경매 그 당시의 소유권만을 기준으로해서 법정지상권 성립여부를 판단하는 것이다. 하지만, 이는 큰 오산일 수 있다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에 속하고 있다가 소유자를 서로 달리할 때 성립여부가 결정되는 것이기 때문에, 현재 경매 시점의 소유관계 뿐 아니라 예전의 토지, 건물 소유권까지 살펴야만 정확하게 성립여부를 판단할 수 있다. 관련 판례를 살펴보자. ▶ 대법원 1991. 6. 28. 선고 90다16214 판결 【건물철거등】 토지와 건물 모두 甲의 소유였다가 그 중 토지에 관하여 양도담보권의 실행으로 1972년 乙과 丙 명의로 소유권이전등기가 경료된 후에, 그후 피고들이 1987년 건물에 대한 경락을 받아 소유권이전등기를 경료하자, 그 후 토지 소유권을 이전받은 원고가 피고들을 상대로 건물철거를 청구한 사안에서, 법원은 ‘--이 사건 토지와 건물이 소유자를 달리하게 되면서 甲은 위 건물을 위하여 관습에 의한 법정지상권을 취득하였고, 피고들은 1987년 위 건물에 대한 경락을 받아 소유권이전등기를 경료하였으므로 경매시에 경락 후 위 건물을 철
2008-08-14 15:49 -
재테크경매분석(임차인의 유치권신고)
경매물건들을 분석하다보면, 유치권신고가 남발되는 경우를 자주 본다. 낙찰가를 떨어뜨리기 위해 무턱대고 유치권신고를 하는 것이다. 이런 유치권 신고 중에서 임차인에 의해서 이루어지는 경우가 적지 않은데, 이런 유치권신고에 대해서는 투자자로서 어떻게 접근해야하는지에 대해 간략하게 설명하고자 한다. 임차인이 유치권을 신고하는 것은, 대체로 임차인이 영업을 하면서 들인 인테리어 공사 등에 대한 금액이 대부분인데, 결론적으로 이런 비용에 대해서는 유치권이 인정되지 않거나, 극히 미미하게 될 가능성이 크다. 그 이유는 다음과 같다. 유치권이 인정되기 위해서는 우선, 해당 임대차목적물과 관련하여 생긴 채권이 있어야 한다. 민법 제320조 제1항에서 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 하여 이를 규정하고 있는데, 이를 “채권의 견련성”이라고 한다. 그런데 이런 “견련성”을 논하기 이전에, 임차인이 주장하는 유치권의 성립여부를 따져봄에 있어서는, 과연 임차인이 임대인에게 청구할 채권 자체가 존재하는지를 먼저 검토할 필요가 있다. 임차인이 임대차목적물에 들인 비용이라고 해서 임대인에게 이를 무작정 청구할 수는 없는데, 유치권과 관련해서 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 권리로 생각할 수 있는 것은 “유익비와 필요비”라고 할 수 있다. 민법 제626조 제1항에서 “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다”고 규정하고, 제2항에서 “임
2008-08-07 16:01 -
제시외 건물이 경매물건에 포함된 경우의 접근
부동산경매과정에서 “제시외 건물”이라고 해서 주된 경매목적물과 함께 경매에 부쳐지는 부분이 있다. 제시외 건물이 존재할 때 법원은, 우선 이 부분이 경매에 부쳐진 대상물과 별개의 독립된 물건인지 아니면 부합물이나 종물인지를 파악하여 주된 대상물과 함께 경매에 포함시킬지 여부를 판단하게 된다. 법원의 판단결과, 부합물이나 종물 정도로 판단이되면, 제시외 건물에 대해 별도의 감정을 하기도 하거나 별도로 감정하기가 애매한 경우에는 주된 경매목적물과 함께 전체적으로 가격을 평가하여, 주된 경매목적물과 함께 경매를 부치게 되고, 만약 별개의 독립된 물건으로 판단하면 경매대상에서 아예 배제하는 판단을 하게 된다. 한편, 일반인들로서는 제시외 건물에 대해 법원이 별도이든 전체적이든간에 평가를 해서 경매를 부쳤다는 사실만을 보고, 제시외 건물의 법적인 성격에 대해 별다른 고려나 주의를 하지 않은 채 입찰에 임하는 경우가 적지 않지만, 상당한 주의가 필요하다고 할 수 있다. 예를들어서, 다가구주택이 경매에 나왔는데 이 다가구주택에는 등기부상에 존재하지 않은 계단실과 물탱크실이라는 공간이 있어, 감정평가시 이를 제시외 건물이라고 하여, 390만원이라는 별도의 가격평가까지 하여 법원이 경매에 부쳤다고 하자. 이 건 다가구주택과 함께 이 계단실과 물탱크실을 경매대상으로 한 경매법원의 전제는, 위 계단실과 물탱크실이 이 건 다가구주택과 별개의 독립된 건물이 아니라 부합물이나 종물에 불과하다는 것이다. 만약 이와같은 경매법원의 판단이 타당하다면 낙찰자로서는 위 계단실과 물탱크실 부분에 대해서도 유효하게 권리를
2008-07-31 15:05
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토지 공유지분 경매시, 구분소유적 공유관계에 대해 유의해야
토지 공유지분이 경매에 부쳐졌을 경우 지분에 대한 낙찰을 고려하는 사람으로서는 토지 공유자들간의 관계가 단순한 공유가 아닌 구분소유적 공유관계인지를 의심할 필요가 있다. 토지지분이 구분소유적 공유관계일 경우에는 단순한 공유관계일 경우와 법리가 달라지기 때문이다. 먼저, 대법원 2008.2.15. 선고 2006다68810,68827 판결에 의하면, [1] 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다. [2] 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사람이 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하였다고 주장하는 사안에서, 그 공유지분이 토지의 특정 부
2008-07-25 09:40 -
미등기 건물에 대한 경매와 부합물(附合物), 종물(從物)이론
우리 물권법상 건물은 토지와 별개의 독립한 부동산으로 취급하고 있다. 따라서, 완성된 것이든 건축 중에 있어 미완성된 것이든간에 동산이 아닌 부동산으로서의 건물인 이상 토지에 대한 부합물이나 종물로 취급되어서는 안된다. 그럼에도 불구하고, 등기를 부동산의 필수요소로 혼동하여 미등기건물을 건물의 부지인 토지나 다른 등기된 건물과 독립적인 부동산으로 취급되지 못 한채 일괄적으로 취급해버리는 경우가 적지 않다. 이러한 인식은 분명 잘못된 것이지만, 일반인들은 물론 경매법원에서도 이런 잘못된 판단을 하는 경우가 있다. 관련 판례를 살펴보기로 한다. ■ 甲 소유의 토지상에 甲이 건물을 건축한 후 부동산등기부상에 등재하지 않고 건축물대장에만 등재한 상태에서, 토지에 대해서만 저당이 설정된 후 채무를 변제하지 못해 임의경매되는 과정에서, 토지 지상의 미등기건물은 토지의 부합물이나 종물로 볼 수 없음에도 불구하고 경매법원이 이를 부합물이나 종물로 착오하고서 미등기건물까지도 경매대상으로 판단한 다음 건물가격까지 감정하는 과정을 거쳐 결국 乙이 토지와 미등기건물을 낙찰받은 사안에서, 대법원은 “ 원래 저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당 부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것이 아니라 할 것이므로, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없다”고 하면서, “ 비록 원고(을)가 미등기건물을 낙찰받아 그후 원
2008-07-24 10:19 -
유치권신고된 부동산을 경매취득할 때 유의할 점
부동산경매에서 허위의 유치권신고가 워낙 많다보니, 경매부동산에 거액의 유치권이 신고되었음에도 불구하고 유치권에 대한 자세한 조사나 검토없이 ‘최소한 신고된 채권금액 중 일부만 부담하는 식으로 어떻게든 합의되겠지’하는 안일한 마음으로 무턱대고 부동산을 낙찰받는 경우가 적지 않다. 하지만 이는 매우 위험한 자세가 아닐 수 없다. 유치권으로 신고된 채권이 진실한 것이고 또 경매부동산과의 견련성이 인정되면, 그 유치권자는 채권에 대한 변제를 받을 때까지 해당 부동산 전부를 점유할 수 있다는 점에서 유치권의 효력은 실로 막대하다. 따라서, 유치권이 해결되지 않고서는 낙찰받은 부동산권리 전부에 대하여 사실상 재산권행사를 하지 못할 가능성 때문에, 신고된 금액의 거의 전부를 지급해야하는 처지가 되는 경우도 적지 않다. 가짜 유치권신고사실을 밝혀낼 수 있을 것이라고 막연하게 기대하지만, 설사 채권이 가짜라고 하더라도 유치권을 주장하는 사람이 채무자와 결탁하여 증거를 조작한다면 채권이 허위라는 점을 입증하기가 용이하지 않을 수도 있다. 허위채권이라는 주장과 함께 낙찰자측에서 자주 나오는 주장이 “선량한 관리자의 주의를 다하지 못했거나, 채무자의 승낙없이 유치권자가 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 했기 때문에 유치권이 소멸했다(민법 324조)”거나, “점유를 상실해서 유치권이 소멸했다(민법 제328조)”는 것인데, 하지만 이 주장 역시 입증이 만만치 않다. 이와 같은 유치권소멸에 관한 주장은, 소멸을 주장하는 낙찰자에게 입증책임이 있어 입증의 부담이 있을 수 밖에 없는데다가, 법원 역시 채권자에게 받을 채권이 있다는 점이 분
2008-07-17 10:27 -
유치권행사, 불법행위까지 용납될 수는 없다
부동산에 대한 허위유치권신고나 받을 돈이 있음을 이유로 한 유치권행사에 따른 각종 불법행위가 빈발하고 있다. 하지만, 이러한 행위는 자칫 형사적인 범죄로까지 이어질 수 있다는 점에서 신중하게 처신할 필요가 있다. ▶ 우선, 유치권이 성립될 수 없는 경우가 명백함에도 불구하고 유치권을 허위로 주장하는 것은 형법상 경매방해죄로 처벌될 수 있다. 대법원 2008.2.1. 선고 2007도 6062호 사건의 경우, 건물에 관한 미지급 공사대금 5,500만 원의 채권을 보유하고 있던 중 이를 당초 약정에 따라 이 사건 건물 중 2층에 관한 임대차보증금 채권으로 이미 갈음하였음에도, 허위의 유치권을 신고하려는 피고인의 요청으로 공사도급계약서에 추가 기재를 하고 추가공사 확인서 등을 조작한 사례에서, 허위의 채권을 가장하여 유치권 신고를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하였다는 이유로 경매방해죄의 유죄를 인정하고 있다. ▶ 한편, 받을 채권을 빌미로 한 유치권행사에 따른 불법행위 역시 형사처벌을 피할 수는 없다. 대법원 2007.4.12. 선고 2007도654 판결은, 건물에 관한 채권을 가지고 있었다고 하더라도 유치권을 취득하기 위하여 정당한 법적 절차가 아닌 불법적인 방법으로 건물을 점거하는 것까지 허용될 수는 없다고 하여 주거침입죄로 의율하면서, 아울러, 유치권을 이유로 한 피고인의 형법상 정당행위주장을 배척하였다. 대법원 2004.8.30. 선고 2004도46 판결은, 피해자로부터 수급한 건물신축공사의 추가공사대금 16억 원을 지급받지 못하였다는 이유로, 신축 건물 1층의 일부 출입문들을 쇠사슬로 채워 피해자가 보낸 작업 인부들이 출입하지 못하게 함으로써 위력으로
2008-07-11 09:05 -
樹木(수목)이 있는 토지를 낙찰받을 때 고려할 점
수목이 존재하는 토지를 낙찰받음에 있어 다음과 같은 점은 더욱 주의할 필요가 있다. 경공매에 부쳐지는 대상은 토지 뿐인데, 그 토지 위에 수목이 존재할 경우 과연 토지낙찰을 통해 지상의 수목까지 온전하게 취득할 수 있는 것인지, 아니면 그 수목으로 인해 오히려 토지사용에 어떠한 지장을 받는 것은 아닌지하는 점을 깊이 생각할 필요가 있다. ■ 수목이 존재하는 토지감정에 대한 이해 수목이 존재하는 토지가 경공매에 부쳐질 때의 토지감정은, 수목이 존재하는 상태를 전체적으로 평가하는 방식으로 이루어지는 것이 일반적이다. 예를 들어, 「제시목록(토지) 이외의 물건으로 본건 지상에 참나무 등 잡목이 생육 중」, 「본건 지상의 입목은 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가」라는 식이다. 경공매과정에서 수목이 존재하는 토지에 대한 감정평가는, 토지 위에 존재하는 수목의 존재를 반영해서 가액을 감정하면서도, 수목에 대한 가치를 별도로 산출하지는 않고 수목의 존재를 고려해서 전체적으로 토지가격을 산출하는 식의 두루뭉술한 평가가 이루어지는 것이 보통이다. 이는 현행 대법원 판례가, “경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하는데, 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것
2008-07-03 10:50
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임차인의 유익비청구와 낙찰자에 대한 유치권
■ 필자가 모 방송사 법률프로그램의 부동산분야 방송자문을 할 때, 방송작가로부터 유치권과 관련한 질문을 받은 적이 있다. 질문 내용은 다음과 같다. 甲이 단란주점을 하기 위해 건물주 乙로부터 점포를 빌려 1억원을 들여 인테리어를 했는데, 점포가 경매되어 결국 낙찰자인 丙으로부터 점포를 비워달라는 명도요구를 받게 되었을 때, 甲은 점포에 투자한 인테리어비용을 근거로 丙에 대해 유치권을 주장할 수 있는지가 방송대본 내용이었다. 그런데, 당시 패널로 나온 변호사들의 의견은 양분되었다고 했다. ① 단란주점을 운영하기 위한 인테리어공사는 건물자체의 가치를 높인 것으로 볼 수 없기 때문에 유치권을 주장할 수 없다는 의견이 있는 반면, ② 건물자체의 가치를 상승하게 한 공사이냐의 여부는 유익비의 요건에 불과하고, “물건에 관하여 생긴 채권”인지를 가지고 유치권의 성립요건을 결정해야한다는 점에서 비록 인테리어공사라고 하더라도 유치권을 주장할 수 있다는 의견이 팽팽하게 대립되었다고 했다. 녹화가 끝난 후 방송편집을 하던 작가가 혼란스러워 필자에게 자문을 구해왔는데, 정답은 ‘유치권이 성립할 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다’이다. 결국, 짧은 시간에 주어진 상황을 제시하고 “맞다, 아니다”로 답하는 방송프로그램의 특성상으로 볼 때는 다소 적절치 못한 질문내용일 수 있었는데, 그 이유는 다음과 같다. 점포를 낙찰 받은 사람에 대하여 점유하고 있는 점포에 대한 인도를 거부할 수 있는 유치권의 성립요건은, “물건에 관하여 생긴 채권”인지 여부로 결정해야하는 것은 틀림없다. 하지만, 그렇다고 하여 무조건 유치권이 성립할 수
2008-06-25 14:46 -
부동산유치권 분쟁에 관한 두가지 쟁점 정리
모 대학교 부동산대학원에서 “부동산경매와 유치권”이라는 제목으로 특강을 의뢰받고서 하급심판결을 비롯한 현행 판례를 모두 정리하는 기회를 가지게 되었는데, 정리한 내용 중에서 ① 경락받은 토지 지상에 건물공사 채권자들이 토지에 대해 유치권을 주장하는 경우의 법률문제와 ② 부동산경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 사람이 낙찰자에 대해서도 유치권으로 대항할 수 있는지에 관한 법률문제를 이 글을 통해 소개하고자 한다. ■ 먼저, 첫 번째 쟁점이다. ▶ 유치권은 “물건에 관하여 생긴 채권”일 때 성립이 가능한데(민법 320조 1항), 토지에 관해 유치권을 행사하기 위해서는 토지에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 토지에 관한 채권으로 가장 전형적인 것은, 토지의 정지작업을 위한 공사대금이라고 할 수 있다. 이런 채권은 토지에 관해 생긴 채권이 분명하다는 점에서, 이 토지를 낙찰받은 사람은 이런 공사업자의 유치권주장을 피할 수 없게 된다. 하지만, 건물공사의 건축업자가 토지를 낙찰받은 사람에게 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 있을까? 판단하기가 쉽지 않은 문제이다. 건물을 짓다가 받지 못한 대금은 건물에 관하여 생긴 채권은 될 수 있을지언정, 토지에 관하여 생긴 채권은 아니라고 쉽게 생각할 수도 있겠지만, 건물을 짓기 위해서는 땅을 굴착하고 정지작업을 하는 토목공사를 거칠 수 있다는 점에서, 토지에 관한 채권이 아니라고 선뜻 단정하기도 어렵기 때문이다. ▶ 이 점에 관한 판례를 살펴보자. ① 건물점유자가 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불
2008-06-19 11:15 -
부동산 임대인을 사칭한 임대차사기사건의 유형
부동산을 임대할 적법한 권한이 없음에도 불구하고 임차인으로부터 임대차보증금을 가로채는 사기사건이 최근 늘고 있어, 그동안의 실제 사건사례를 정리해 보기로 한다. 임대차사건은, 크게 임대인 본인인 것처럼 사칭하는 경우와, 임대인의 위임을 받은 것처럼 거짓말하는 경우 두가지로 구분해 볼 수 있다. ▶ 임대인 본인을 사칭함에 있어서는 주로 신분증이나 인감증명서를 위조하는 수법이 동원된다. 따라서, 이런 서류의 진위확인과 서류를 보완할 수 있는 다른 정황에까지도 각별한 주의를 기울일 필요가 있다. 관련사례로는, ① 아파트에 월세로 임대차계약을 체결하면서 임대인의 인적사항을 미리 파악해둔 다음 임대인의 신분증 등을 위조해서 자신이 마치 임대인인 것처럼 행세하여 다른 임차인과 전세로 임대차계약을 하여 보증금을 편취한 사건(서울남부지방법원 2004가단 53849호), ② 가지고 있는 신분증에 맞추어 부동산등기부등본을 위조하여 마치 부동산소유자인 것처럼 행세하여 임대차보증금을 편취한 사건 (춘천지방법원 2004가단 9780호), ③ 사기범 중 한 명은, 아파트 소유명의자의 주민등록증과 인장 등을 위조하여 임대인 행세를 하고, 다른 한 명은 임차인 행세를 하면서 부동산중개업소에서 임대차계약을 체결한 다음, 임차인 행세를 한 사람이 자신의 사정을 이유로 임대인을 대신해서 다른 사람에게 임대차를 하여 보증금을 반환받는 것처럼 처음 중개했던 업소에 의뢰해서 다른 임차인으로부터 보증금을 받아 가로챈 사건( 의정부지방법원 고양지원 2003가단 10646호) ▶ 임대인의 위임을 받은 것처럼 거짓말하는 경우를 분석해 보면, 임대인과 가까운 관계에 있는 사람에 의해
2008-06-09 14:30 -
직접 점유하지 않는 임차인의 대항력 문제
■ 임차인 본인이 아니라 임차인의 가족이나, 지인, 또는 전차인 등을 통해 임대차목적물을 점유하는 경우에 임차인이 임대차보호법상 적법한 대항력을 갖출 수 있는지, 적법한 대항력을 위해서는 어떤 방법이 필요한지에 대해 정리해보고자 한다. ■ 적법한 대항력을 위해서는 누구의 주민등록이어야 하나? ▶ 주택임대차보호법상 임차인이 적법한 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 두 가지 요건을 갖추어야 한다. 주택의 인도는, 임대인으로부터 점유를 이전받는 것을 의미하는데, 굳이 직접점유가 아니라 가족과 같은 점유보조자에 의한 점유(민법 195조)나 다른 사람에게 전대를 하여 그 전차인을 통해 간접점유(민법 194조) 하는 방법으로 가능함에는 의문이 없다. 이런 점유보조자로는 법적인 가족관계에 있는 사람들의 사례가 많은 편이지만, 굳이 가족관계에 국한될 필요는 없다. 이론상으로는 친구 등과 같은 지인도 가능할 수 있다. 최근에는 사실혼관계에 있는 사람의 점유보조를 통해서도 임차인이 대항력을 가진다는 하급심판례가 선고된 바 있다(전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120호 판결). 한편, 주민등록은 임차인이 직접 자신의 명의로 주민등록을 하는 것이 원칙이다. 임대차보호법상에도 “임차인이 ---주민등록을 마친 때에는--” 이라고 규정하고 있어 임차인이 직접 주민등록하는 것을 전제로 규정하고 있다. 그렇다면, 임차인이 직접 임대차목적물을 점유하지 않고 점유보조자나 간접점유의 방법으로 점유하는 경우에, 임대차보호법상 대항력을 갖출 수 있는 적법한 주민등록은 과연 임차인의 주민등록이어야 하는지, 아니면 점유보조자나 직
2008-06-05 14:04 -
부동산중개업자의 적절한 확인설명의 범위
거래대상부동산의 권리관계에 대한 부동산중개업자의 확인설명의무의 범위를 부동산등기부상에 기재되어있는 권리관계만을 기계적으로 나타내주면 되는 정도로만 생각하는 경향이 있는데, 전혀 그렇지 않다. 중개업자로서의 확인설명의무의 정도는 당해 부동산거래의 구체적인 상황에 따른 선량한 관리자로서의 주의를 다할 정도가 되어야 하지, 등기부상에 기재된 정도를 나열하는 것에 그칠 수는 없기 때문이다. 어떻게 보면 당연하지만 실무상으로는 간과되기 쉬운 중개업자로서의 확인설명의무의 정도에 관해 다시금 생각하게 하는 판결이 선고되어 소개한다. 서울남부지방법원 2008. 5. 21. 선고 2008가단2993호 판결이다. ■ 사안의 개요 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2006. 7.경 건물주 甲으로부터 서울 구로동 모 다세대 주택을 보증금 7천만원으로 하는 임대차하는 계약을 체결하면서, 당시 ‘해당 부동산에 乙 명의로 2005. 9.경 이루어진 소유권이전청구권가등기는 잔금시 해제하되 위반시 전액 환불한다’는 특약을 하게 된다. 그런데 계약 당시 피고는 甲과 함께 원고에 대하여 ‘乙은 甲의 사촌동생이고, 乙의 가등기로 담보되는 채권은 3천만원 밖에 되지 않으므로 보증금 7천만원을 회수하는데 문제가 없다.’는 취지로 설명하였다.이러한 피고의 설명을 믿고 원고는 보증금을 지급하고 이 주택에 거주하다가, 위 가등기에 기해 2007. 6.경 소유권 이전등기를 한 乙로부터 건물명도소송을 당하여 보증금을 반환받지 못한 채 건물에서 쫓겨나게 된다. ■ 법원의 판단 이에 대해 법원은, 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 선량
2008-06-05 09:44