서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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경매와 대항력
대항력있는 임차인이 있는 건물이 낙찰되어 낙찰자에게 건물 소유권이 이전되었는데, 그럼에도 불구하고 기존 임차인은 낙찰자에게 보증금을 청구하지 않고 기존 소유자에게 보증금을 달라고 할 수 있을까?이 질문은, 필자가 강의한 어느 경매실무강좌에서 한 수강생이 한 질문인데, 이 수강생의 생각은 대항력있는 임차인의 보증금까지 고려된 저렴한 낙찰가에 건물을 취득하게 된 낙찰자 입장에서, 임차인으로부터 보증금을 부담하지 않기 위해 임차인과 상의하에 전 소유자(임대인)에게 보증금청구를 해버리면 이득을 볼 수 있지 않을까하는 것이었다. 하지만, 이런 임차인은 낙찰자에 대해서만 보증금청구가 가능할 뿐, 전 소유자에 대해 보증금청구를 할 수는 없다. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후에 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게되어, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다는 것이 확고한 대법원 입장인데(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결), 경매라고 해서 예외로 볼 수 없기 때문이다. 결국, 낙찰로 인한 소유권변동 이후에는 임대차건물의 양도인인 전 소유자는 임대차보증금반환채무에서 완전히 면제될 수 밖에 없다. 서울고등법원 1986. 3. 11. 선고 85나3868호 판결 역시, 주택임차인이 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권의 대항력을 갖춘 후 소외인이 그 주택을 경락취득하였다면 위 법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위는 위 경락인에게 승계되어 임대인은 임대차계약에 의한 임대인으로서의 보증금지급채
2008-05-29 15:11 -
위약벌(違約罰)과 손해배상의 예정
수년 전에 상담받은 내용이다. 서울 모 대학가 앞의 건물주인 이 의뢰인은 모 피자프랜차이즈회사에게 이 건물 전체를 임대했는데, 임대차계약서상에 “임차인이 계약만기일에 제 때 건물을 명도해주지 못하면, 매월 기존 월차임의 3배 상당의 금액을 배상한다”는 내용의 계약문구를 넣어 계약을 했는데도 결국 임차인이 제 때 명도하지 않게 되자 이 계약내용에 따라 매월 차임의 3배 상당의 금액을 배상액으로 청구하는 소송을 제기했는데, 1심 재판결과 “차임의 3배는 너무 과하고 차임의 2배 정도까지만 배상하라”는 판결을 받고, 항소를 고려하면서 필자에게 자문을 의뢰했다. 이 사건의 쟁점은, 명도지연할 때 매월 월차임의 3배 상당의 금액을 배상하는 약정이 이론상 “위약벌”이냐 아니면 “손해배상의 예정”이냐 하는데 있었다. 먼저, 이에 관한 이론적 설명이 필요할 것 같다. 계약당사자들이 채무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에 일정한 금전 기타 이익을 따로 주기로 하는 약속을 하는 경우가 적지 않은데, 이와 같이 계약위반이 있는 경우에 그 위반자가 지급하기로 하는 일정한 금전 기타 이익을 위약금(違約金)이라고 하고, 그러한 내용의 약속을 위약금약정이라고 부른다. 부동산매매계약에서 매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 계약을 위반하면 계약을 몰취한다고 약정하는 경우가 대표적이다. 당사자들이 이런 위약금약정을 하는 목적은 크게 두가지이다. 첫째는, 채무자로 하여금 채무를 이행하도록 심리적으로 압박을 가하기 위해 채무를 이행하지 아니하는 경우 채무자가 부담할 법적 불이익을 미리 정하여 두는 것이고(이행강제기능), 둘
2008-05-29 09:41 -
부동산임대할 때 제소전화해 적절하게 활용하는 방법
■ 부동산을 임대차하는 과정에서 임대인과 임차인은 숱한 법률문제로 대립하는 경우가 많은데, 이런 예상되는 문제들을 미리 제소전화해조서를 통해 확정지을 수 있다면 향후 분쟁해결에 훨씬 용이할 수 있다. 제소전화해를 적절하게 활용하기 위해서는 제소전화해가 어떠한 장단점이 있는지를 정확하게 아는 것이 우선되어야 하므로 이 부분에 대한 설명을 먼저진행한 다음, 적절한 제소전화해 활용법을 살펴보기로 한다(다만, 제소전화해는 그 성격상 임대인이 주도해서 이루어지는 경우가 많아 임대인 위주로 설명되는만큼, 임차인의 입장에서는 임대인과 반대의 입장에서 이해하면 된다). ■ 제소전화해의 강점 ▶ 제소전화해는 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있다. 따라서, 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없다. 바로 이 점이 제소전화해의 가장 큰 강점이라고 할 수 있다. 따라서, 임대인의 입장에서는 가급적 향후 예상되는 임차인과의 문제점들에 대해서는 가급적 자세하고 또 임대인에게 유리하게 작성해두는 것이 계약에서 우월한 지위를 가질 수 있다. 하지만 우리 현실은, 제소전화해를 아예 하지 않거나, 제소전화해를 하더라도 매우 부실하게 하고 있다. 임대차관계에서 제소전화해를 하는 목적은 임차인을 명도하는 것에만 주로 초점이 맞추어져 있고, 그 밖에 임대차관계에서 발생할 수 있는 나머지 부분에 대해서는 무관심한 편이다. 하지만, 다음에서 보는 사례에
2008-05-21 14:27 -
전입신고 게을리해서 행운을 얻은 어느 임차인의 사연
임대차계약을 체결하게 되면 임차인으로서는 전입신고를 속히 해야하고 이를 게을리할수록 임차인에게 불리해지는 것이 일반적인데, 오히려 전입신고를 게을리해서 어부지리로 이득을 얻게 된 특이한 임차인의 사례가 있어 소개한다. ■ 사안의 개요이 임차인은, 서울의 모 대학가 근처에서 원룸 방 한칸을 구하던 중 이미 건물에 상당한 선순위 저당권이 존재하고 있었지만 ‘별일 없겠지’ 하는 마음으로 2005. 1. 이 건물에 대한 임대차계약을 체결했다. 이 임차인은 계약 체결 직후부터 바로 거주를 시작했는데, 전입신고의 중요성을 제대로 이해하지 못해 무려 8개월이 지나도록 전입신고를 미루다가 뒤늦게 전입신고를 하게 되었다. 그런데, 전입신고하기 3개월 전에 이미 건물 소유권은 매매되어 소유권이 甲에서 乙 앞으로 변경되어있었다. 그후 새로운 건물소유자인 乙의 부도로 이 건물이 경매에 넘어가게 되었는데 전혀 배당을 받지 못하게되자 이 임차인은, 별다른 재산이 없어보이던 새로운 건물주 乙 대신에 자력이 있는 종전 건물주 甲을 상대로 임대차보증금을 돌려달라는 소송을 제기해서 최종적으로 승소하게 되었다 (대전지방법원 2008. 1. 31. 선고 2007나6787호 판결). ■ 법리의 정리 판결결과를 이해하기 위해서는 먼저, 임대차기간 도중에 부동산 소유권이 변경되는 경우 소유권 변경 이후에도 종전 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는지에 관한 기존 판례를 정리해 볼 필요가 있다. 판례는, 임차인에게 임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라 구분해서 판단하고 있다. ▶ 임차인이 임대차보호법의 적용을 받고 이에 따른 대항력을 구비한 이
2008-05-09 14:38 -
분양 관련한 최근 대법원 판결 분석
최근 선고된 대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다61932호 판결을 소개한다. 이 판결은 분양과 관련된 두가지 중요한 쟁점이 판단되어졌음에도 불구하고, 언론에서는 ‘복층형 설계로 광고되지만 실제 복층형으로 시공되지 않더라도 허위과장광고는 아니다’는 취지로만 부각되었다. 두 쟁점 모두를 소개한다. ■ 이 사건의 첫 번째 쟁점은, 분양계약서상 기재된 전용면적 보다 공부상 전용면적이 적어졌다고 하더라도, 합리적인 이유가 있다면 계약위반이 아니다라고 판단한 점에 특징이 있다. 이 사건의 경우, ① 분양된 오피스텔 각 세대 별로 따로 마련되어 있는 창고는 공부상으로는 전용면적이 아니라 공용부분으로 분류되어 있어 그 때문에 분양계약서상 표시된 전용면적 보다 공부상 전용면적이 작기는 하지만, 이 창고부분은 따로 시정장치가 되어 있는 등 그 구조상 독립성이 확보되어 있을 뿐만 아니라 배타적 독립적으로 이용이 가능하도록 설치되어 있고 실제로 입주자들이 그렇게 이용하고 있다는 점, ② 이 사건 각 분양계약 당시 이미 설계변경이 전제되어 있어 이에 대한 설명이 있었을 뿐 아니라 계약서상 면적이 준공 후 확정면적과는 차이가 있을 수 있어 그에 대하여는 정산을 하되 일정한 정도(2%)의 증감은 정산하지 않는 것으로 하여 처음부터 전용면적 등의 증감이 예정되어 있었던 점, ③ 이 사건 오피스텔의 분양 당시에도 각 세대별 창고를 배치하여 이를 독립적으로 이용가능하다는 취지로 광고가 이루어지기도 한 점, ④ 이 사건 분양계약서에 의하면 분양면적은 전용면적과 공용면적(그 중 주차장 면적은 제외)을 합산한 면적으로 하고, 위 면적과 공부상 면적의 차이에 대
2008-05-06 19:33
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삐뚤어진 분양실태에 경종을 울리는 또 하나의 판결
허위과장분양광고에 제동을 거는 판결을 소개한다. 서울고등법원 2008. 4. 10. 선고 2007나67236호 판결이다. 분양된 아파트의 6층은 건축법상의 사선제한 때문에 1층 내지 5층과 달리 지붕 및 외벽 설치를 통한 발코니 확장이 애초부터 불가능하였음에도 불구하고 이를 제대로 고지하지 않은 점에 대하여, 부작위에 의한 기망행위를 인정하여 손해배상책임을 인정하였다는 점과, 시공사에 대해서도 이런 배상책임을 함께 인정하였다는 점에 특징이 있다. ■ 판결요지는 다음과 같다. ▶먼저 분양회사에 대해서는, ㉮ 이 사건 분양계약은 발코니 확장을 전제로 하여 그 확장비용이 분양가에 포함되어 있는 점, ㉯ 이 사건 아파트 1층 내지 5층은 위 분양안내책자 내용대로 발코니 부분에 지붕(사실상 위층 발코니의 바닥을 겸한다)과 외벽을 설치하여 이를 확장할 수 있음에 반하여, 이 사건 아파트 6층은 건축법상 사선제한에 걸려 지붕과 외벽을 설치하여 발코니를 확장할 수 없는 점, ㉰ 그럼에도 분양광고, 분양안내책자, 인터넷 사이트, 분양계약서 등에는, 이 사건 아파트 6층이 건축법상의 사선제한 때문에 1층 내지 5층과 달리 지붕 및 외벽 설치를 통한 발코니 확장이 불가능하다는 사실이 전혀 나타나 있지 않은 채, 층의 구별 없이 모두 같은 형태와 구조로 발코니 확장이 가능한 것처럼 표시된 점, ㉱ 이 사건 아파트 6층을 분양받는 일반인들로서는 사선제한 때문에 다른 층과 달리 6층만 발코니 확장이 불가능하다는 것을 인식할 수 없었던 것으로 보이고, 결국 원고도 분양안내책자 내용대로 발코니가 확장된다고 신뢰하고서 이 사건 계약을 체결한 점, ㉲ 만약 이 사건 아파트 602호가 사선제한으
2008-05-01 14:23 -
분양권(내지 소유권이전등기청구권)에 대한 처분금지가처분의 한계
부동산을 분양받을 권리, 즉 분양권에 대한 권리확보차원에서 분양권 내지 소유권이전등기청구권에 대해 처분금지가처분을 하는 경우가 많다. 그런데, 이런 가처분을 다른 사람 보다 선순위로 해두면 해당 분양권에 대한 독점적인 권리를 확보하는 것으로 생각하는 경우가 적지 않은데, 이는 잘못된 생각이다. 이런 생각은, 부동산 자체에 대한 처분금지가처분과 부동산에 대한 이전등기를 받을 권리 즉 채권에 대한 가처분을 혼동하기 때문이다. 부동산 자체에 대한 처분금지 가처분등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서는 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있는데, 이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해지기 때문에(대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802,65819 판결), 결국 가처분등기 이후의 다른 처분행위보다 우선하는 효력을 발휘할 수 있다.하지만, 부동산 자체에 대한 처분금지가처분이 아니라 부동산에 관한 이전등기를 받을 권리에 대한 가처분은 채권에 대한 가처분에 불과하다는 점에서 본질적으로 다르다. 예를들어, 甲이 乙로부터, 시행사 丙인 아파트의 소유권이전등기청구권을 넘겨받기로 하고서 이를 보전하는 방법으로, 乙을 채무자 丙을 제3채무자로 하여, “채무자는 소유권이전등기청구권을 양도하거나 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다. 제3채무자는 채무자에게 소유권이전등기절차를 이행하여서는 아니 된다."는 소유권이전등기청구권 처분금지가처분을 받았다고 하더라도, 그 이후에 乙의 채권자가 동일
2008-04-30 14:50 -
불법적인 부동산투자, 실패할 가능성이 크다
■ 모 신문사와 인터뷰 도중, 변호사 입장에서 일반인들에게 가장 해주고 싶은 부동산재테크 노하우가 무엇인지에 관한 질문을 받았다. 부동산전문변호사이면서도 개인적으로 부동산재테크에는 별 관심이 없는데다가, 변호사일 자체가 돈을 버는 재테크와는 거리가 있기 때문에 무슨 이야기를 할까 한참을 고민했다. 그러다가, “ 높은 수익률을 위해서라도 가급적 합법적인 곳에 투자하라”는 이야기를 했다. 거래과정에서의 불법적인 요소는 상대방에게 약점으로 작용하게 되면서 분쟁이 발생하더라도 법의 보호를 요청하기가 어려워진다. 결국, 적극적인 자기 권리주장을 못하기 때문에 “수익률”을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수 밖에 없는 것이다. 두 가지 예를 들어 보자. ■ 첫 번째 사례는, 서울 모 지하철역에 지하상가점포 하나를 매입한 의뢰인의 케이스다. 의뢰인이 투자한 지하철역은 서울에서 가장 유동인구가 많은 곳 중의 한 곳으로 상권이 워낙 좋다보니 몇 평에 불과한 점포 하나에 10억원 이상을 투자했다. 하지만, 법적으로는 매입한 것이 아니라 임차인의 지위를 득한 것에 불과한 투자였다. 지하철 역 지하점포의 법적인 소유권은 지하철공사에 있었고, 지하철공사가 이를 타인에게 임대하고 있는데, 이 의뢰인은 이 임차인으로부터 그 지위를 매수하고, 지하철공사와 협의하에 임차인 명의를 변경했다. 그런데, 이렇게 임차인들끼리 돈을 수수하는 임차인지위 변경은 지하철공사와의 임대차계약에서 엄격하게 금지되고 있다. 즉, 이 계약은 엄연한 계약위반으로 임대차기간이 종료되면서 지하철공사로부터 계약갱신을 받지 못하면 투자한 돈을 한 푼도 회수할 수 없게 된다.
2008-04-24 09:33 -
분쟁해결, 법의 테두리 내에서 이루어져야
건물명도소송을 하다보면, 건물명도를 요구당하는 쪽에서 소송에 대응하는 것과 별개로 건물에 현수막 등을 통해 건물명도소송이나 집행을 비난하는 경우가 자주 있다. 명도를 당하게 되는 다급한 사정에서 이루어진 것으로 참작하지 못할 바는 아니지만, 법적인 대응과 별도로 명도집행을 곤란하기 위한 의도로 상대방을 공연히 비방하는 이런 행위는 다른 특별한 사정이 없으면 형법상 명예훼손이나 모욕에 해당될 가능성이 크다. 이런 취지를 분명히 한 판결이 있어 소개한다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007도9869호, 하급심 서울서부지방법원 2007. 11. 8. 선고 2007노 1037호). ■ 사안의 개요피고인 甲은 乙로부터 서울 ○○아파트 00호를 양도받아 입주하였으나 위 아파트를 건축주 丙으로부터 매수한 피해자 丁이 소유권이전등기를 마친 후 제기한 건물명도소송에서 2005. 12.경 서울서부지방법원으로부터 피고인 甲의 점유 권원이 인정되지 않으므로 丁에게 건물을 명도하라는 취지로 판결을 선고받았음에도 이에 불복하고 피고인의 소유권을 주장하기 위하여 비상대책위원회를 결성한 다음 위 아파트 입주자 여러 명과 공모하여, 1. 건축물의 부설 주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없음에도, 2006. 1. 중순경부터 같은 해 9. 22.경까지 피해자 소유의 위 아파트 1층에 설치된 약 300평 규모의 옥내 부설주차장에 조립식 패널을 이용하여 약 18.72평방미터 상당의 사무실을 만들어 비상대책위원회 집회장소로 사용하여 부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용하고(주차장법 위반), 2. 사실은 위 피해자가 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤음에도 불구하고, 2006. 2. 중순경부터 같은 해 5.경까지 아파
2008-04-17 17:19 -
단전단수조치, 극히 신중하게 행해져야
집합건물 내에서의 관리비 체납은 민사재판을 통해 해결하는 것이 원칙임에도 불구하고, ‘전체를 위한다’는 명분으로 관리비를 손쉽게 받기 위해서 관리비미납을 이유로 한 단전단수조치를 대부분의 관리규정에 기재하고 있으며, 이 규정을 근거로 단전단수조치가 너무 쉽게 취해지는 경향이 있다. 이러한 현상은 상가 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라 관리비를 체납한 점포에 단전조치를 실시한 상가번영회 회장에 대하여 “정당행위”에 해당한다고 하여 업무방해죄의 무죄를 선고한 과거 대법원 판결들의 영향이 크다. 하지만, 단전, 단수조치가 관리규정에 근거해서 취해졌다고 해서 무조건 정당화될 수는 없다. 경매를 통해 상가점포를 취득한 사람이 전 구분소유자가 체납한 관리비를 납부하지 않자 ‘3개월 이상 관리비체납시 단전단수한다’는 관리규정을 근거로 단전단수가 취해진 사안에서 대법원은 “--승계취득자인 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다”고 판단하여 이 점을 분명히 하고 있다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결). 또한 최근에도, 가볍게 취해지는 단전단수조치행위가 범죄행위까지 될 수 있다고하는 하급심 판결(서울남부지방법원 2008. 4. 10. 선고 2007
2008-04-17 09:11
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입증책임과 자기방어
중개업소에게 계약체결의 대리권을 위임했는지 여부를 놓고 분쟁이 된 케이스 하나를 소개한다. ■ 사안의 개요필자의 의뢰인은 매도자인데, 이 의뢰인 주장은 다음과 같다. 이 의뢰인은 자신이 소유한 아파트 1채를 팔기 위해 인근 부동산중개업소 여러 곳에 매물로 내놓았는데 어느날 한 중개업소로부터 ‘매수자가 나타났으니 계약을 체결하라’는 취지의 연락을 받았다고 했다. 하지만, 이런 연락이 온 시간이 늦은 밤이라 계약현장에 직접 나가 흥정하기도 여의치않았고, 제시하는 금액도 마음에 차지 않아 ‘더 생각해보겠다’는 취지로만 대답했다고 했다. 그후 별다른 연락이 없어 다른 중개업소를 통해 이 아파트를 팔았는데, 나중에 알게 된 바에 의하면 처음 연락 온 중개업소가 의뢰인의 대리인 자격으로 이 아파트를 매매하는 계약서를 그날 작성하고 계약금도 의뢰인을 대신해서 수령했다는 것이었다. 이 의뢰인의 입장에서는 계약을 체결해달라고 위임한 적이 없는데도 불구하고 중개업소가 임의로 계약서를 작성한 것이어서 매우 황당한 일이 아닐 수 없었다고 했다. 하지만, 이 중개업소의 주장은 전혀 상반된다. 늦은 밤에 연락했을 때, 매도자가 직접 나갈 수 없는 상황이니 특정한 금액으로해서 중개업소가 매도자의 대리인 자격으로 계약서를 작성하고 계약금도 중개업소가 대신 받아달라는 부탁을 받고 계약서를 작성했다는 것이다. 이렇게 주장이 대치되는 와중에 중개업소가 받은 계약금은 매수자에게 반환되어졌는데, 결국 누구의 말이 진실인지 알 수도 없이 황당해진 매수자가 단순히 지급한 계약금을 돌려받는 것에 그치지 않고 적절한 배상을 요구하다가 여의치않자, 계
2008-04-10 11:22 -
정직하지 못한 우리의 부동산거래 현실
변호사로 많은 부동산거래를 다루다보면 우리 부동산거래문화가 너무 정직하지 못하다는 생각을 많이 하게 된다. 자기에게 불리한 부분은 무조건 감추려고만 하고, 반면에 유리한 부분은 지나치게 과장하는 진실되지 못한 거래가 비일비재하다. 다음 두 경우는 이런 부정직함을 잘 보여주는 사례들이라고 할 수 있는데, 공교롭게도 두 사례 모두 매매대상이 된 집에서 일어난 자살사실을 알려주지 않고 감추어버려서 법적인 분쟁이 발생한 케이스라고 할 수 있다. ■ 첫 번째는, 몇 년 전에 선고되어 언론에까지 보도된 서울지방법원 2002. 10. 18. 선고 2001가단334725호 사건인데 이 사안은, 부부싸움 끝에 일어난 방화 때문에 배우자 1명이 아파트에서 사망하였음에도 불구하고 이러한 사실을 매수인에게 알려주지 않은채 사건발생 3개월여만에 이 아파트를 매매하는 계약이 체결되었는데, 결국 계약체결 후 이런 사실을 알게된 매수인이 착오를 이유로 계약취소를 주장하며 대금반환을 청구한 경우이다. 이 사건 법원은, 매매계약이 아파트의 소유권이전을 목적으로 하는 것이고 아파트에 어떤 물리적, 법률적인 하자가 있는 것은 아니라 하더라도, 매매계약의 목적물인 아파트는 통상 주거용 외의 다른 용도로는 사용되지 아니하는 것이고, 사회통념상 흉사라고 여겨지는 사건사고가 일어났던 가옥에 입주하는 것을 일반인이 꺼리는 것은 엄연한 현실이며, 일반인이라면 이 아파트에서 위와 같은 방화 및 그로 인한 사망사건이 있고나서 불과 3개월여가 지났을 뿐이라는 점을 알았다면 쉽사리 이를 매수하기는 어렵고, 더구나 매매대금의 결정에 그와 같은 사정이 고려되지 아니하였다면 더더욱 그러할
2008-04-10 11:20 -
계약금 없는 계약, 절대 가볍게 생각할 수 없다
2008. 3. 13.에 선고된 한 대법원판결( 2007다73611호 )을 두고, ‘계약금없는 계약도 무시될 수 없다’는 판결이 선고되었다고 하면서 최근 언론에서 크게 보도되고 있는데, 법리가 복잡해서 이해가 어려울 수 있겠다는 판단이 들어, 이 사안을 자세히 설명하고자 한다. 사실 부동산거래문제를 자주 다루는 필자로서는 이미 몇 년 전에 이 사건 법리에 대해 이 번 대법원판결과 비슷한 의견의 칼럼을 게재한 바 있는데, 그 후 칼럼과 다른 취지의 하급심판결이 선고되어 이 하급심 판결에 대해 의문을 표시하는 칼럼을 다시 게재한 적이 있었고, 필자가 의문을 제기한 바로 이 하급심판결을 파기하는 대법원판결이 3월 13일에 선고된 이 판결이다. 결국 동일한 쟁점으로 3번씩이나 글을 쓰는 셈이다. 때문에 필자에게는 매우 친숙하고 관심있는 쟁점이라고 할 수 있다. ■ 사안의 개요사안의 개요는 다음과 같다. 이해를 돕기 위하여 실제 사안을 약간 압축하여 정리한다.甲 소유명의로 된 아파트를 甲의 장모인 乙이 대리인 자격으로 나와 丙에게 매매하는 계약을 체결했다. 계약금은 6천만원으로 정했지만, 계약당일 丙이 준비한 돈이 전혀 없어 계약금은 다음날 지급하기로 약속했다. 하지만, 계약을 체결한 바로 그날 乙은 아파트매매사실을 甲에게 보고했으나 甲으로부터 아파트매매를 인정할 수 없다는 이야기를 듣게되자, 다음날 오전에 바로 이 사실을 丙에게 알리고 ‘계약진행을 할 수 없으니 계약금을 송금하지 말라’고 통고했는데, 丙은 이에 불구하고 계약금 6천만원을 일방적으로 송금해버렸다. 그후 甲과 乙은 매매계약의 효력을 부인하고 이전등기를 거부하면서, 일방적으로 송금된 계약금 6
2008-04-03 14:14 -
허위가장 임대차신고, 형사적으로 처벌될 수 있다
임대차관계가 없음에도 불구하고 마치 임대차관계가 있는 것처럼 경공매과정에서 허위신고하는 사례가 만연되어 있다. 그동안 실무적으로는, 진실한 임대차관계가 있는지 여부를 판가름하기가 어렵다는 이유로 낙찰자 등의 이해관계인들이 적당히 합의하는 경우가 많았고, 또 적발된다고 하더라도 경매에 처해진 어려운 상황에서 저지른 딱한 행위 정도로 생각하고 관대하게 처우해왔던 것이 관행이었다. 이런 관용적인 사회분위기 때문에 분명한 범죄행위임에도 불구하고 범죄라는 의식마저 희박해져갈 정도로 허위가장 임차인으로 행세하는 행위가 만연되어가고 있다. 다음에 소개할 두 판결은 이런 허위가장 임대차신고에 대해 이례적으로 실형을 선고한 케이스로서 비뚤어진 법의식에 경종을 울리고 있다고 보여, 자세히 소개한다. ■ 먼저, 서울남부지방법원 2008. 3. 26. 선고 2007고단 2137호 판결인데, 이 판결은 자신의 소유 주택이 임차인에 의해 경매신청되자, 실제로는 자신의 아들과 임대차관계가 없고 단순히 아들이 이 주택에 주민등록만 이전해둔 상태임에도 불구하고 자신의 아들과 짜고 2천만원에 방1칸을 아들에게 임대차한 것처럼 허위 임대차계약서를 작성한 다음 확정일자를 받은 후, 2천만원의 배당을 신청하는 배당요구서를 경매법원에 제출하여 진정한 임차인 보다 우선해서 배당받은 사안에서, 형법상 사기죄와 강제집행면탈죄를 인정한 다음 징역 6개월의 실형을 선고했다. 다음은 이 판결의 전문이다. 피고인 손승0은 서울 영등포구 00동 000의 00 소재 다세대주택을 소유하면서 2001. 3.경부터 위 건물 3층을 피해자 장00에게 전세보증금 6,500만원에 임대(2004. 4.경 피
2008-04-03 09:24 -
가짜 권리자를 조심하라
부동산거래는 크게 부동산에 대한 권리자와 그로부터 권리를 취득하는 사람 사이에 이루어지는 것이 일반적인데, 특히 부동산에 관한 권리를 취득하고자하는 사람의 입장에서 가장 기본적인 주의의무는 부동산에 대한 권리자라고 하는 사람이 소위 “가짜”가 아닌 “진짜”인지를 살피는 것이라고 할 수 있다. 권리자라고 자칭하는 사람이 가짜인지 아닌지를 확인하는 가장 기초적인 방법은 그 사람의 신분증을 확인하는 방법일 수 있는데, 워낙 위조기술이 발달하다보니 신분증만을 믿고 거액의 부동산거래를 하는 것은 너무나 위험하다. 결국, 신분증 확인 뿐 아니라 등기권리증을 소지하고 있는지 등 서류의 추가적인 확인은 당연하고, 이런 서류들도 위조되는 경우가 적지 않다는 점에서 단순히 서류확인에 그칠 것이 아니라 주변사람들에 대한 탐문이나 각종 공과금, 세금, 관리비 납부영수증 등을 소지하고 있는지와 같은 방법을 반드시 보완할 필요가 있다. 이런 차원에서, 권리자라고 자칭하는 사람과 함께 동행해서 거래목적물인 해당 부동산을 방문해보는 것도 좋은 확인수단이 될 수 있다. 해당 부동산에 동행하는 과정에서 해당 부동산에 거주하거나 영업하는 사람, 관리인 등 소유자를 식별할 수 있는 사람들을 만날 수 있게 되고, 이들을 통해 정확한 소유자의 확인이 보다 용이해질 수 있기 때문이다. 그동안 발생한 이런 유형의 사기사건들을 종합해 보면, 이웃들간에 교류가 상대적으로 적어서 이웃들을 통한 소유자확인이 곤란한 아파트, 그 중에서도 특히 재건축을 앞둔 아파트와 같이 조만간 철거될 수 있어 실거주용이 아니라 투자용으로 매수하는 입장에서는 내부구조 등을 확
2008-03-27 16:58
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경매에 접근하는 초보자의 기본자세
어느 기관으로부터 경매초보자를 위한 법상식에 대해 1시간 분량의 강의를 해 달라는 의뢰를 받았다. 사실 경매법 분야는 전문가도 정확하게 이해하기 어려운 법리가 적지 않고, 아직 법원 실무상으로도 기준이 정립되어있지 않은 분야도 많아 1시간 분량으로는 겉핥기 수준으로라도 강의가 어려워서 고민고민하다가 필자가 경매실무에서 나름대로 정한 다음과 같은 기본 원칙을 설명하기로 했다. ■ 선택과 집중 경매 뿐 아니라 모든 재테크가 마찬가지이지만, 남들이 다 아는 지식으로는 좋은 성과를 거둘수 없다. 남들이 다 아는 정도의 지식에 적합한 물건으로는 좋은 수익성을 낼 수 없다. 경매대중화로 입찰율 자체가 너무 높아서 왠만한 물건들은 고가로 낙찰되기 때문이다. 결국, 수익률을 높이기 위해서는 남들이 잘 모르는 물건을 골라야하는데, 이를 위해서는 선택과 집중이 필요하다. 각자 한정된 역량을 특정분야에 집중할 때에만 성공가능성을 높일 수 있다. 예를들어, 아주 잘 아는 지역의 물건이나, 아니면 여관과 같은 숙박업소 경매만을 집중적으로 관심가지는 방법이다. 경매에 있어 이런 선택과 집중을 하는데 있어서, 필자는 다음과 같은 두가지 측면을 고려할 필요가 있다고 본다. ▶ 먼저, 부동산 그 자체의 가치평가 부분이다. 해당 부동산의 실제 가치나 향후 전망에 대한 평가를 의미하는데, 현지에 오래 업무를 한 부동산중개업자나 토착 현지인, 해당 지역에 대한 개발정보를 가지고 있는 사람 등이 강점을 가질 수 있을 것이다. 경매에서 이루어지는 감정평가에서도 개별부동산이 가지는 내재가치는 정확하게 평가되지는 못한다는 점에서, 내재가치를 정확하
2008-03-21 09:43 -
허위과장 분양광고에 대해 경종을 울리는 판결
■ 허위과장광고를 통해 분양을 일삼는 우리 분양현실에 경종을 울리는 판결이 선고되어 소개한다. 서울고등법원 2008. 1. 18. 선고 2006나67772호 판결인데, 인천국제공항과 영종도 주변 지역을 연결하는 신교통시스템인 PMS시스템의 도입이 확정되지도 않은 상태임에도 불구하고, “2005년말까지 PMS시스템이 완공될 예정”이라는 취지의 문구로 오피스텔을 광고한 행위에 대하여, 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 및 민법상 허위과장광고로서의 불법행위를 인정한 사례이다. 허위과장이 수분양자를 기망하는 정도에 이른다거나 민법상 착오에 해당하는 등 분양계약을 취소할 정도에 미치지는 못한다고 하더라도, 일반상거래관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다면 불법행위책임을 부담할 수 있다고 판단한 점에 특징이 있다. ■ 또한, 배상액산정에 있어서도 허위과장광고로 인한 손해액입증이 객관적으로 곤란한 이 사안의 여러 가지 점을 종합해서 분양회사측에게 분양가액의 15% 상당으로 배상책임을 인정한 점도 눈여겨 볼 필요가 있다고 할 수 있다. ■ 판결의 핵심이라고 할 수 있는 허위과장광고의 불법성 판단부분에 관한 판결문내용만 구체적으로 소개한다. ▶ 표시광고의 공정화에 관한 법률에 기한 손해배상청구에 대해 법원은 “ ----위 “2005년 말까지 PMS 완공 예정”이라는 광고(이하 ‘이 사건 광고’라 한다)가 허위·과장 광고에 해당하는지 살펴본다. 비록 위에서 본 바와 같이 이 사건 광고에 대하여 피고에게 기망의 고의가 인정되지는 않는다고 할지라도, 2001. 12. 31. 고시된 인천국제공항건설의 2단계사업(2002년~2008년) 기본계획에 PMS 설치사업에 관한 내용이
2008-03-13 10:49 -
임대인이 부당한 이유로 보증금공제를 강요할 때
얼마 전에 판사하는 친구를 만났는데, ‘이사 나가는 과정에서 임대인이 너무 심한 요구를 해서 어려움을 겪었다’는 이야기를 들었다. 세를 얻어 살던 집을 이사하면서 보증금을 받아 다른 곳에 보증금을 보태야하는데, 그동안 아무 이야기가 없다가 느닷없이 보증금을 돌려받기로 예정된 날에 임대인으로부터 ‘임대차기간 도중에 벽지에 발생한 곰팡이 문제를 해결하는 도배비용으로 50만원을 보증금에서 공제하겠다’는 요구를 받았다고 했다. 이 친구 입장에서는, 임대차기간 도중에 임대차목적물을 정상적으로 사용하는 과정에서 곰팡이가 발생한 것이고, 그 범위도 극히 일부분에 불과해서 도배비용을 임차인이 부담하는 자체가 합리적이지 않다고 생각했지만, 당장 보증금을 받지 못하면 다른 곳에 보증금을 지급할 수 없어 계약이 파기되는 등 일이 커질 것 같아서, 임대인에게 강력하게 항의하지도 못하고 좋은 말로 설득해서 결국 도배비용 30만원을 임차인이 부담하는 것으로 합의 본 다음에 나머지 보증금을 돌려받았다고 했다. 우리 임대차관계의 현실을 잘 보여주는 사례라고 할 수 있는데, 이 경우는 그래도 임차인이 판사라는 신분을 가지고 있는 경우이어서 이 정도에서 해결될 수 있었지, 보통사람의 경우에는 임대인의 부당한 요구를 꼼짝없이 그대로 수용할 수 밖에 없는 경우가 대부분일 것이다. 이처럼, 당장 보증금을 받아야만 하는 임차인의 급박한 처지를 이용해서 이런 저런 부당한 이유로 보증금을 공제하는 악덕 임대인이 적지 않다. 이런 임대인들 중에는 ‘자신의 공제요구가 관철되지 않으면 문제된 금액 뿐 아니라 보증금전체를 돌려주지 않겠다’는 터무니없는 억
2008-03-06 14:37 -
알박기와 부당이득죄
소위 “알박기”행위에 대해 최근 형법상 부당이득죄로 인정하는 항소심 판결이 선고되어 주목되고 있다. ■ 그동안 대법원판례의 기조 지금까지 우리 대법원은, 형법상 부당이득죄에 있어서 궁박은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하되, 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다는 입장을 취하면서(대법원 2006.9.8. 선고 2006도3366 판결 등), 보유하는 부동산을 처분하지 않고 버티다가 시세의 몇 배 가격으로 매도했다는 점만으로는 부당이득죄가 성립하지 않는다는 판단을 여러차례 해왔었다. 이런 상황에서, 다음의 대구지방법원 2008. 2. 1. 선고 2007노4003호 판결은 부당이득죄의 성립여부를 판단하는데 있어 좋은 기준이 될 것으로 보여 소개한다. ■ 이 사건 판결내용 ▶ 쟁점 아파트 재개발사업 시행사인 피해자가 아파트 건설을 위하여 재개발을 추진하는 지역내에 존재하는 甲 소유의 주택에 관하여 이미
2008-02-28 10:21 -
특별분양권 투자와 임대차보증금
서울시의 철거민에 대한 특별분양권 폐지발표로 요즘들어 특별분양권을 투자한 사람들의 상담의뢰가 급증하고 있다. 지금까지의 상담결과 놀라운 점은, 이들 투자자들이 거의 대부분은 철거예정가옥에 대한 임대차보증금문제에 대해서 깊이 생각하지 않은 채 성급하게 투자를 결정했다는 것이다. 특별분양권이 기대되는 가옥이라는 상당부분은 “기획부동산”이라고 불리는 전문업자들에 의해 거래된다. 이들이 미리 대규모 자금을 투자해서 매집한 다음에 투자자들에게 미등기로 되파는 경우가 많다. 이들은, 대부분의 투자자들이 특별분양권 그 자체에만 관심이 있고 철거보상금에는 별다른 관심이 없다는 점을 악용해서, ‘철거보상금을 매도하는 측이 가진다’는 계약을 근거로 자신들이 향후 받아갈 철거보상금명목으로 그 가옥에 세입자로부터 받을 임대차보증금을 자신들이 챙길 수 있는 위임을 투자자들로부터 받아내는 경우가 많았다. 이런 식의 수법은 업자들의 입장에서는 다음에서 보는 바와 같은 여러 가지 장점들이 있다. ▶ 먼저, 약정한 철거보상금을 효과적으로 먼저 취할 수 있다. 철거보상금은 법적으로는 소유자에게 주어진다는 점에서 약속에 따라 업자들이 철거보상금을 취하기 위해서는 투자자의 협조가 절대적인데, 이런 협조과정에서 분쟁이 적지 않기 때문에 아예 임차인으로부터 받은 보증금을 철거보상금 대신 미리 받아버리면 업자들로서는 매우 편리하기 때문이다. 물론, 임대차보증금과 철거보상금의 차액정산차원에서 철거가옥매매계약서상에 ‘ 매수인이 철거보상금을 받아 매도자에게 지급하면, 매도자는 임대차보증금을 해결한다(책임진다)’는 취
2008-02-21 13:47