서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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100억대 반포 전세사기사건 상담이야기
▶ 최근에 터진 서울 반포 모 중개업소에 의한 전세보증금 사기, 횡령사건에 연루된 임대인 한 명으로부터 며칠 전 상담을 의뢰받았다. 이런 유형의 사건을 이미 여러 건 취급한 적이 있어 임대차계약할 때 본인 의사를 확인하는 절차가 얼마나 허술한지를 잘 알고 있었지만, 며칠 전 상담한 내용은 가히 충격적이었다. ▶ 부동산에 관한 계약체결은, 부동산을 처분할 수 있는 권리자 본인과 직접 체결하는 것이 가장 원칙이라고 할 수 있다. 하지만, 경우에 따라서는 권리자 본인 대신에 본인을 대리한다고 하면서, 가족이나 중개업자 등만이 계약체결에 참석하는 경우가 적지 않은데, 이 때는 상당한 주의를 기울여야만 한다. 본인과 체결하지 않은 계약은, 대리인에게 적법한 대리권이 없는 한 계약이 무효가 될 수 있기 때문이다. 만약 본인이 대리권을 부인하고 나온다면, 대리권에 관한 입증은 대리권을 주장하는 사람에게 있는데 입증하기란 쉽지 않다. 따라서, 이런 불의의 사태를 염두에 둔다면, 대리인이라고 자처하는 사람에게 대리권이 있는지에 대해서 상당한 경계심을 가질 필요가 있다. 대리권을 확인하기 위해서 위임장, 인감증명서, 필요하면 전화통화 등 가능한 철저한 방법을 취할 필요가 있다. 이는 대리인이라고 하는 사람이 권리자 본인과 가족관계에 있다고 하더라도 마찬가지이다.그럼에도 불구하고 대리권이 없었다고 밝혀지면 민법상 표현대리문제로 접근해서 과연 대리권이 있다고 믿을 수 밖에 없는 정당한 사유가 있었는지 여부에 따라, 대리권을 믿은 상대방의 보호 여부가 판가름나게 된다. 정당한 사유가 있다고 판단되면, 비록 대리권이 없는 자가 체결한 계약도
2008-02-14 10:37 -
특별분양권제도 폐지에 따른 관련 법적분쟁의 쟁점
▶ 2007. 12. 7. 서울시는, 도로, 공원 등 도시계획사업으로 인해 주택을 철거당하게 되는 주택소유자에 대해 그동안 부여해왔던 아파트에 대한 특별분양권, 소위 “철거민딱지”를 주지않기로 하고, 대신 앞으로는 임대아파트 입주권으로 대체하기로 발표했다. 수년 전부터 특별분양권을 기대한 노후주택투자가 좋은 재테크수단으로 알려지면서 많은 자금이 노후주택에 투자되고 있다는 점에서 서울시의 이 번 발표는 그 파장이 적지 않을 것으로 예상된다. 향후 발생할 수 있는 변화를 법적인 관점에서 짚어보기로 한다. ▶ 우선, 노후주택에 대한 계약을 무효하거나 취소하기 위한 법적 분쟁이 급증할 것으로 예상된다.노후주택을 취득한 대부분은 특별분양권을 기대하고 거금을 투자했다는 점에서 특별분양권을 받지 못하면 큰 손해를 볼 수 밖에 없다. 주택철거에 따른 분양권기대 때문에 주택 그 자체의 가치 훨씬 이상의 금액을 투자하기 때문이다. 심지어는 노후주택철거보상금에 대한 권리는 노후주택을 양도한 사람에게 그대로 유보하기로 하면서, 그야말로 특별분양권 취득에 따른 기대값만으로 수천만원 이상이 오가는 경우도 적지않은데, 특별분양권이 주어지지 않게 되면 이와 같은 경우에는 투자한 금액 그 자체가 고스란히 손해로 돌아올 수 밖에 없다. 그 때문에 이런 막심한 손해를 만회하기 위한 법적인 조치가 취해질 가능성이 높은 것이다. 더구나, 지금까지는 특별분양권이 부여될 수 있을지 여부가 확인되기까지는 상당한 시간이 필요했는데, 이 번 서울시의 발표로 더 이상 특별분양권을 기대할 수 없다는 판단을 하게 된 노후주택 투자자들의 법적인 조치가 즉각적으로 이루어질 것
2008-02-12 18:37 -
대리인만이 부동산거래계약과정에 참석할 때
부동산거래를 함에 있어 부동산소유명의자가 아닌 대리인만이 계약체결현장에 참석했는데, 계약체결 이후에 본인이 대리권을 부인하면서 계약이행을 거절하거나 계약의 무효를 주장하는 경우가 적지 않게 발생하고 있다. 이런 상황은 대리인에 의해 체결된 계약 내용이 ‘불리하다’는 판단하에서 더 자주 일어난다. 이런 문제는, 친인척 특히 배우자와 같이 본인과 법적으로 가까운 사람이 대리인으로 나오는 경우에, 이런 인적관계를 너무 신뢰한 나머지 필요한 기본적인 대리권조차 소홀히 하는 우리 부동산거래관행 때문에 사고발생이 더욱 잦은데, 거래안전이라는 면에서는 매우 위험할 수 있다. 우리 부동산거래관행상 계약이행의 조건이나 금액 등 계약의 구체적인 내용에 비해 대리권확인이라는 부분은 상대적으로 주의가 적은 편이다. 하지만, 소유명의자에 의해 대리권이 부인되면 민사소송법상 입증책임원칙에 따라 거래상대방으로서는 계약당시 대리인에게 대리권이 있다는 사실을 입증해야 될 책임이 있고 만약 이를 입증하지 못하면 계약이 무효가 될 수 있다. 결국, 대리권을 입증하지 못하면 본인에 대해 계약 자체가 통째로 무효가 될 수 있음에도 불구하고 우리 거래현실은 대리권확인에 대한 경각심이 매우 낮다고 할 수 있다. 더구나, 대리권을 확인하는 방법도 지나치게 기계적이고 단순하다. 계약당시 본인의 위임관계서류가 지참되었다고 해서 법적으로는 대리권을 부인당할 수 있는 위험이 완전히 해소될 수 있는 것은 아님에도 불구하고, ‘대리권확인을 위해서는 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 확인하면 된다’는 식의 근거 없는 이론이 널리 퍼져있다.
2008-01-31 15:00 -
부동산중개업자에 의한 임대차보증금 사기, 횡령사건
어제 또 부동산중개업소에 의한 100억원대의 대형 사기, 횡령 사건이 보도되었다. ■ 사건의 개요는 다음과 같다. 피해금액은 크지만 그 수법은 의외로 너무나 간단하다. 건물주로부터 임대차계약체결을 위임받은 중개업자가, 실제로는 임차인과 월세없이 보증금만 있는 임대차계약(시중에서는 쉽게 “전세계약”이라고 한다)을 체결했음에도 불구하고, 건물주에게는 보증부 월세계약을 체결한 것처럼 거짓말하는 수법으로 보증금차액을 횡령한 것이다. 예를들어, 임차인으로부터 월세없이 임대차보증금 1억원의 임대차계약을 체결하고 임차인에게는 이런 내용으로 임대차계약서를 만들어주지만, 건물주에게는 보증금 500만원에 월임대료 70만원으로 임대차 계약이 체결된 것처럼 허위보고하고 그에 해당하는 가짜 월세계약서를 만들어 건네주면서, 그 차액 9,500만원을 임의로 써버리는 방식이다. 보증금 보다는 수익률이 높은 월세계약을 건물주가 선호한다는 점을 이용하여 이런 수법을 사용하는 것이다. 보도에 의하면, 그 일대 거의 대부분의 임대차계약을 그 중개업소에서 체결했다고 하는데, 아마도 이렇게 건물주가 희망하는 월세계약을 잘 체결해주다보니 계약 잘 하는 것으로 소문나서 임대의뢰가 더 늘었을 것이고, 그 때문에 피해액수는 더욱 커졌을 것이다. 다른 사건에 비추어 보면, 아마도 이 중개업자 역시 자신의 이런 범죄행각이 발각되지 않기 위해서 월세도 상당기간 문제없이 지급해왔을 것이다. ■ 이처럼 중개업자가 거액을 횡령해서 도주한 사건에서, 임대인이나 임차인 중 누가 피해자가 될 수 있을까? 이 문제에 접근하는 이론 자체는 간단하지만, 결과를 예측하기는
2008-01-23 15:20 -
위약금, 해약금과 계약금의 관계
위약금과 해약금, 계약금의 개념에 대해서 제대로 정립되지 못하고 혼동되는 경향이 있어, 정리해보기로 한다. 예를 들어, 매매대금 10억원 중 계약금 1억원만 지급된 단계에서 매수인이 도저히 계약을 이행할 수 없게 된 경우, 매도인은 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 계약해제로 인한 손해배상을 청구할 수 있는데, 구체적인 손해발생, 액수의 입증이 어려울 수 있다는 점에서, 위약금(내지 손해배상의 예정) 약속을 미리 해버릴 수 있다. 이 때, 위약금 액수로 계약금 상당을 정하게 되면 계약금 상당의 액수로 손해배상문제를 정리하는 것으로 처리되는 것이다.반면에, “해약금”이라는 것은 계약이행에 착수하기 이전에 해약을 원하는 계약 당사자가 일정한 금액의 손해를 부담하고 임의로 계약을 해약할 수 있기 위한 금전으로서, 민법 제565조에는 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보고 있다. 결국, 해약금은 일정금액을 포기하고 계약의 구속에서 스스로 벗어나기 위한 권리를 정한 것으로, 계약위반에 따른 손해배상을 미리 정하는 위약금과는 엄연히 다른 문제라고 할 수 있다. ■ 결국 앞선 설명에서처럼 위약금이나 해약금이 계약금과 동일시될 수는 없다는 점을 유의할 필요가 있다. 먼저, 계약금과 위약금은 적어도 법적으로는 아무런 연관이 없다. 계약금을 해약금으로 추정하는 것과 같은 법조항이 전혀 없기 때문이다. 다만, 계약금 상당의 위약금약정을 미리 하면서 계약금과 위약금은 연관될 수 있을 뿐이다(시중에 유통되는 소위 “문방구계약서”라는 계약서 양식들에서는 이러한 위약금약정을 쉽게 볼 수 있다). 법조문이 없기 때문에 위약금을 계약
2008-01-22 15:07
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계약위반하면 계약금몰수당한다?
계약위반으로 계약이 해제되면 상대방에게 계약금 상당의 손해배상을 해 주어야만 할까 ? 예를 들어, 매매대금 10억원 중 계약금 1억원만 지급된 단계에서 매수인이 도저히 계약을 이행할 수 없게 된 경우라면, 매도인은 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수 있다. 그런데, 계약이 해제되면 계약해제의 법리 때문에 계약은 소급적으로 무효로 되어 계약당사자는 계약이 체결되기 이전 상태로 원상회복시킬 의무를 가지게 되어서, 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금 1억원을 원칙적으로 돌려줘야한다. 대신, 매도인은 매수인에 대해 계약해제로 인한 손해배상을 청구할 수는 있다. 하지만 계약이 해제되었다고 하더라도 뚜렷한 손해가 없거나, 손해액을 구체적으로 입증하기 곤란한 경우가 태반이라는 것이다. 만약 이런 경우에 위약금약정을 통해 계약을 위반한 측에서 계약금 상당의 손해를 배상하는 것으로 미리 합의했다면 그 상대방으로서는 발생한 손해를 굳이 입증할 필요없이 계약금을 몰수할 수 있게된다. 결국, 계약위반으로 계약금 상당의 손해를 입게되는 것은 계약에서 사전에 이루어진 위약금 약속 때문이지, 당연한 법리이거나 민법에서 이를 규정하고 있기 때문은 결코 아닌 것이다. 그럼에도 불구하고 왜 많은 사람들이 계약을 위반하면 응당 계약금 상당의 손실을 입는 것으로 잘못 알고 있는 것일까? 첫째는, 표준계약서에 기재된 위약금조항 때문이다. 우리의 부동산거래실무상으로는 시중에 유통되는 표준계약서를 바탕으로 계약이 체결되는 경우가 적지 않은데, 이 표준계약서상에 계약금 상당의 위약금약정이 인쇄된 문구로 아예 삽입되
2008-01-22 15:06 -
조망에 따라 분양가를 차등책정한 경우
조망권에 따라 분양가를 차등책정해서 분양했는데 당초 기대했던 조망권보장이 실현되지 못했다면, 조망권 가치에 해당하는 차액부분에 대해서는 손해배상조로 반환해야한다는 취지의 판결이 선고되었다. 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합 6248호 판결인데, 사안의 개요는 다음과 같다. 피고 ○○주식회사는 이 사건 아파트를 분양할 당시 카탈로그, 팸플릿, 안내문 등을 통해 향(向)이나 조망(101동 1, 2호 라인은 사선조망, 103동은 완전조망)을 이유로 가격을 차별화하여 책정하였음을 홍보하였고, 원고들은 2002년부터 2004년 사이에 이런 차별화된 가격에 따라 분양을 받았다. 인천광역시는 이 사건 아파트에 인접하여 이 사건 학교를 신축하였는데, 2003. 12. 경 설계를 확정하고, 2004. 4.경 착공하여, 2005. 2.경 완공하였는바, 원고들이 분양받은 아파트에서는 위 학교의 교사(校舍)로 인해 인접한 산을 조망할 수 없게 되었다. 이 사안에서 법원은, 아파트를 사전 분양받는 사람들은 아파트의 시설, 환경 등에 관한 분양자의 광고 및 설명을 신뢰하여 분양계약 체결 여부를 결정할 수밖에 없는 점, 일반적으로 조망 여부에 따라 분양가격을 달리하는 경우가 드문데도 불구하고, 분양회사가 향(向) 및 조망을 이유로 분양가격을 차별화하여 책정하고 카탈로그, 팸플릿, 안내문 등을 통해 이러한 취지로 광고 및 설명을 한 점, 이에 따라 이 사건 아파트 중 101동 1, 2호 라인 및 103동의 경우 기타의 환경이나 시설이 동일한 다른 라인 또는 동에 비하여 분양가격이 높게 책정되었음에도 불구하고, 원고들은 이를 감수한 채 분양계약을 체결한 점 등을 종합하여 보면, 비록 분양회사가 카탈로그 등에 “본 배치도 및
2008-01-17 11:59 -
통상손해와 특별손해
민사상 손해는 통상손해와 특별손해로 구분해 볼 수 있다(설명의 편의상 불법행위가 아니라 채무불이행에 기한 손해배상만을 염두에 두고 설명해보기로 한다). 용어 그 자체의 의미에서 알 수 있는 것처럼, 통상손해는 거래관념에 비추어서 채무불이행으로 인해 보통 발생할 것이라고 생각되는 손해인 반면에, 특별손해는 통상손해에 해당되지 못하는 특별한 사정으로 발생한 손해를 의미한다. 우리 민법은, “통상손해”에 대해서는 배상책임 있는 사람이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 배상청구가 가능하도록 하고 있는 반면, “특별손해”에 대해서는 그 손해발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 배상청구가능 하도록 구분하고 있다. 통상손해와 달리 특별손해로 인정되는 손해에 대해서는 그 손해발생사실을 배상책임 있는 사람이 알거나 알 수 있었다는 점을 배상을 청구하는 사람이 입증해야만 하는데, 입증이 만만치 않다. 따라서, 어떤 손해가 통상손해인지 아니면 특별손해인지의 문제는 입증책임과 관련해서 배상 여부나 배상 액수를 현실적으로 좌우하는 매우 중요한 문제가 된다. 통상손해이냐, 아니면 특별손해이냐 하는 것은, 거래당사자의 직업, 거래의 형태, 목적물의 종류 등의 제반사정을 종합해서 당사자들이 그러한 손해의 발생을 어느 만큼 용이하게 예견할 수 있었느냐가 관건이 될 수 있다. 당사자들이 일반적, 객관적으로 당연히 그 채무불이행으로부터 발생하리라고 예상하였어야 할 손해이면 통상손해이고, 그 범위를 벗어나면 특별손해가 된다. 하지만, 애초부터 이런 구분에는 해석의 여지가 있을 수밖에 없다는 점
2008-01-14 13:07 -
착오에 의한 계약취소, 쉽지 않다
신중하게 생각하지 않고 성급하게 부동산거래계약을 체결한 후에 계약을 취소해달라는 요구가 적지않다. 부동산거래는 거래금액이 커서 당연히 매우 신중하게 결정될 것으로 생각하지만, 순간적인 느낌이나 감정에 좌우되어서 순식간에 결정되는 경우가 의외로 많다. 예를들어서, 시골에 땅을 사는데 계약을 체결한 후에 확인해보니 계약 당시에 답사한 땅과 계약서에 매매대상토지로 표기한 땅이 다르다거나, 시세에 비해 터무니없는 비싸게 주고 샀다거나 하는 식이다. 이런 경우에, 민사적으로는 “의사표시의 착오”라는 논리로 계약의 취소를 논하게 되는데, 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 세가지의 요건 즉, ① 법률행위의 내용에 대해 착오가 있어야 하고, ② 중요부분의 착오이어야 하며, ③ 착오가 중대한 과실에 기인한 것은 아니어야 하는 등, 착오를 이유로 실제로 계약을 취소하기는 쉽지 않다. 위에서 예를 든 것처럼 실제로 본 땅이 아니라 다른 땅을 거래한 경우에는 매매대상물이라는 법률행위(계약)의 내용에 착오가 있는 것은 틀림없지만, 실제 답사하고서 마음에 둔 땅과 계약서에 기재한 땅 사이에 가격차이나 사용목적 등의 면에서 중요부분에 대한 착오라고 판단되어져야 하고, 또 땅을 잘못 본 점에 대해 중대한 과실이 없어야 할 것이라는 요건을 갖추어야 하는 등 착오로 취소하기는 쉽지 않다. 더구나, 실무상으로는 땅의 위치를 잘못 본 것이냐라는 점에 대해서 사는 사람과 파는 사람간에 주장차이가 있는 경우도 적지 않다. 따라서, 이런 혼란을 방지하기 위해서는 위치가 혼동되기 쉬운 임야 등의 경우에는 계약서상에 위치에 관한 거래대상물의 특징을 명기해 둘
2008-01-10 14:22 -
임대차보증금으로 저당권말소하기로 약속했을 때, 중개업자의 책임
임대차보증금으로 저당권을 말소하기로 하는 약속이 이행되지 않아 임차인이 손해를 입게 된 사안에서 부동산중개업자의 확인설명의무를 상당히 적극적으로 판단한 판결이 선고되었다. 울산지방법원 2007. 8. 31. 선고 2006가단52531 손해배상 판결이다(설명의 편의를 위하여 실제보다 사안을 압축하여 정리한다). ■ 구체적인 사안 중개업자는, 임대인 甲과 임차인 乙간에 보증금 8,500만원(계약금 4백만원, 중도금 4,100만원, 잔금 4천만원)으로 하는 임대차계약을 중개한다. 계약체결 당시 임대차목적물에는 채권최고액 7,150만원(실제 피담보채무액은 금5,500만원)으로 된 근저당권설정등기가 경료되어 있었는데, 잔금 4천만원을 받아 근저당권을 말소하기로 했다. 그런데 중도금지급기일 직전에 임차인은 당초 임대차계약체결할 때의 약속과 달리 잔금 4천만원을 모두 지급받더라도 근저당권을 말소할 수 없다는 이야기를 임대인으로부터 듣게 되자, 대신 잔금 4천만원 중 3천만원은 위 대출금 5,500만원의 변제에 사용하며, 나머지 대출금 2,500만원은 잔금지급일로부터 3개월 내에 변제하여 근저당권을 말소하기로 하고, 이러한 이행을 담보하기 위하여 임대인으로부터 현금보관증을 작성․제출받기로 새롭게 합의하게 된다. 이 과정에서 중개업자는 임차인으로부터 자문을 받게 되자, ‘현금보관증은 차용증보다 더 효력이 있다’, ‘ 가족들과 상의하여 알아서 판단하라’는 취지로 답해주었다. 하지만, 임대인은 약속과 달리 지급받은 잔금으로 전혀 대출금을 변제하지 않았는데, 잔금 지급장소에는 중개업자가 입회하지 못했다. 그 후 이 저당권실행되었고, 임차인은 보증금 중 4,600여만원만 배당받았다.
2008-01-02 11:21
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위약금을 몰수하고도 손해 본 어느 의뢰인의 사연
아파트매수인의 계약위반으로 계약금을 몰수하고도 큰 손해를 보게 된 의뢰인의 사연이다. 의뢰인 甲은 서울 목동에 아파트 1채를 보유하다가 2006. 5.경 乙이라는 사람에게 이 아파트를 6억원에 매도하는 계약을 체결하고 계약금으로 6천만원을 받았다. 이 의뢰인은 이 돈을 받아 서울 송파구 아파트 1채를 8억원에 丙으로부터 매수하는 계약을 체결하고 계약금으로 8천만원을 지급했다. 그런데, 문제는 매수인 乙이 개인적인 사정을 이유로 계약이행을 거절하면서 발생했다. 乙의 사정에 의한 계약파기이다보니 乙과 체결한 매매계약에 따라 위약금으로 계약금 6천만원을 몰수했지만, 문제는 乙로부터 매매대금을 당연히 받는다는 전제로 서울 송파구 아파트를 매수하는 계약을 체결하다보니 乙로부터 목동 아파트대금을 받지 못하게 되면서 결국은 송파구 아파트 대금을 치르지 못해 丙에게 계약금 8천만원을 몰수당하게 되었다. 한쪽에서는 6천만원을 몰수했지만, 역으로 8천만원이나 몰수당하게 되면서 결과적으로 2천만원의 금전적 손해를 입게 된 것이다. 게다가, 乙의 신고때문인지 2007년도에는 乙로부터 몰수한 계약금 6천만원에 대해 2천만원의 세금까지 납부하게 되었다. 몰수한 계약금이 소득세법상 “기타소득”에 해당할 수 있기 때문이다. 결국, 전체적으로는 이 아파트 매매계약 때문에 4천만원을 손해보는 처지가 되버렸다. 이 사안을 법적으로 분석해보자. 첫 번째 의문은, 乙의 계약위반으로 결국 丙으로부터 8천만원을 몰수당하는 손해를 입게 된 甲으로서는 乙로부터 계약서에 정한 위약금 6천만원을 몰수할 수 밖에 없는가이다. 즉, 乙로부터 6천만원을 넘는 추가 손해를
2007-12-31 17:46 -
부동산실명법위반사실 통보에 관한 법원예규제정에 부쳐
앞으로 부동산 명의신탁 관련 소송과정에서 파악된 부동산실명법 위반사실은 부동산 소재지 지자체 등 관계기관에 의무적으로 통보되게 된다. ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반사실 통보에 관한 업무처리지침’이라는 대법원예규가 새로 제정되어, 2008년 1월1일부터 시행되기 때문이다. 이 번 조치에 대해 필자는 약간의 아쉬움을 감출 수가 없다. 사실 그동안 우리 법원은 재판과정에서 알게 된 실정법위반에 대해 너무 소극적으로 대처해왔다. 필자는 상담과정에서 재판시작으로 괜히 법위반사실이 드러나서 불이익을 받지 않을까 걱정하는 의뢰인들을 적지 않게 보아왔다. 필자 역시 신참 변호사였을 때는 이런 부분을 노심초사하면서 조심스럽게 재판을 진행했던 기억이 있다. 하지만, 지금까지 10년 이상 변호사업무를 하면서 이런 걱정이 현실화된 적은 단 한 번도 없었다. 의뢰인을 대리하는 변호사 입장에서는 다행스러운 일이지만, 정의로운 사회를 원하는 국민의 한 사람으로서는 매우 아쉬운 일이 아닐 수 없다. 사실, 명의신탁문제만 하더라도 공무원이 직무과정에서 알게 된 부동산실명법위반행위에 대해서는 지자체장에게 통보하도록 부동산실명법상 명시되어 있다. 그럼에도 불구하고 법원은 이를 전혀 이행하지 않았다. 결국 이 번 예규제정은 법에 명문화된 통보의무를 구체화하는 절차를 만들었다는 정도에 의미를 둘 수 있는 것이다. 부동산법 분야에만 국한해서 보더라도, 명의신탁 뿐 아니라, 주택법위반이 될 수 있는 입주권이나 분양권의 불법전매, 명도소송과정에서의 임대소득탈루 등 각종 실정법위반사실들이 재판과정에서 등장한다. 지금
2007-12-27 18:00 -
계약문구, 아무리 강조해도 지나치지 않다
계약내용해석이 어려운 경우가 너무 많다. 다음 사례를 살펴보자. 현재의 우리 부동산거래계약관행은 대금 전액을 한꺼번에 지급하기 보다는 대금을 여러차례 나누어서 지급하다보니 계약금약정이 이루어지는 경우가 거의 대부분이라고 할 수 있다. 부동산거래금액이 워낙 거액이다보니 거래금액의 약 1/10 정도인 계약금도 수천만원을 넘는 거래가 적지 않다. 그렇다보니 계약 체결 현장에 계약금 전부가 준비되지 못해 계약서상에 계약금으로 기재된 금액의 일부만을 실제 수수하고 나머지 계약금은 가까운 며칠 내로 지급하기로 약속되는 경우도 상당하다. 이런 경우에 물론 계약이행이 약속처럼 문제없이 진행되면 별다른 문제가 없겠지만, 계약서상에 약정된 계약금에 미치지 못하는 일부 계약금만이 수수된 상태에서 계약을 해약하게 되거나 계약위반이 이루어지게 되면 분쟁이 매우 복잡해질 수 있다. 계약을 해제하거나 손해배상을 청구하는 경우에 기준이 되는 계약금을, 실제로 수수된 금액으로 할 것인지, 아니면 실제로 수수되지는 못했더라도 약속된 계약금 전부를 기준으로 할 것인지가 논란이 된다. 실제로도 학설, 판례상으로 아직 정립된 이론이 없어 구체적인 사례에서 어떻게 결론이 될지 매우 해석이 애매할 수 있다. 따라서, 이런 계약을 체결할 때는 분쟁가능성을 미리 염두에 두고서 계약금처리에 관해 당사자간에 구체적인 합의를 하는 것이 가장 바람직하다. 예를들어, 매매대금 10억원에 계약금 1억원을 정했는데, 계약당일 1천만원만 수수되고 나머지 9천만원을 사흘 후에 지급하기로한 계약이라면, ‘ --계약금이 전부 지급되지 못한 상태에서, 해약을 원하거나 계약을 이행하
2007-12-27 17:48 -
분양광고, 어디까지 믿을수 있나?
부동산거래침체가 지속되면서 분양에 관한 분쟁도 더 심해지고 있다. 분양을 통해 당초 기대했던 수익을 거둘 수 없게 되자, 분양회사나 시공회사를 상대로 당초 기대보다 미흡한 점에 대해 적극적으로 권리주장을 함으로써 조금이라도 손해를 만회하고자하는 시도때문이다. 다음의 부산지방법원 2007. 11. 21. 선고 2007가합 1077호 판결은, 계약위반 등을 이유로 문제삼을 수 있는 범위가 구체적으로 무엇인지에 대해 판단한 사례로, 최근 판례흐름의 연장이라고 할 수 있다. 수분양자인 이 사건 원고들은, 피고들인 분양회사나 시공회사가 이 사건 아파트에 관한 분양광고, 분양안내책자, 모델하우스, 분양을 담당한 직원들을 통하여 ① 2008년까지 이 사건 아파트 인근에 4,500여 세대의 뉴타운이 건설되고, ② 이 사건 아파트 주변에 1,000여 평의 근린공원과 산책로를 조성해 준다고 설명(이하 ‘이 사건 분양광고’이라 한다)하였으므로 위와 같은 내용은 모두 이 사건 분양계약의 내용이 되고 피고들로서는 위와 같은 내용을 구비한 아파트를 제공하여야 하는데도, 현재까지도 위와 같은 내용이 전혀 이뤄지지 않고 있다는 점을 계약위반이나 기망행위라고 문제삼았다. 이에 대해서 위 법원은, 피고들이 이 사건 아파트를 분양하기에 앞서 이 사건 아파트의 분양광고를 하였는데, 당시 배포한 분양안내책자에 4,500여 세대 뉴타운, 1,000여 평의 근린공원 및 산책로에 관한 내용이 기재되어 있지만, 위와 같은 광고는 이 사건 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들로서 분양자인 피고들이 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것이므로 그 내용이 그대로 분
2007-12-21 09:17 -
합의내용, 보다 정확하게 표현할 필요있다.
필자는 모 공중파 법률프로그램에 부동산 부분의 법률자문을 담당하면서 방송작가들의 방송대본 작성과정에 법적인 자문을 하고 있다. 다음의 사안은, 며칠 전에 이 프로그램 작가로부터 받은 방송자문내용이다. 상가점포 임대차계약기간 도중에 다른 곳으로 이전해야 할 개인적인 사정이 생긴 임차인 乙은, 임대인 甲에게 자신의 이런 사정을 이야기하면서 중도해지를 부탁하게 된다. 이에 대해 임대인 甲은 비록 계약기간이 만료되지는 않았지만 임차인 乙의 이런 사정을 공감하고 '일단 다른 세입자를 구해보자'고 긍정적으로 답한다. 그 후 마침 이 점포에 들어오겠다는 세입자가 나타나 임대차계약이 체결되고 그 계약금까지 기존 임차인 乙에게 건네진다. 그러나, 그 후 새로 들어오기로 예정된 세입자는 개인적인 사정을 이유로 계약금몰수를 전제로 이 임대차계약을 포기하게 된다. 이렇게 될 것이라고는 생각지도 못한 기존 임차인은, 새로운 임대차계약이 체결되자 기존 임대차계약은 완전히 끝난 것으로 믿고서 임대인으로부터 받은 계약금으로 다른 곳에 새로운 점포까지 구하게 된다. 이런 상황에서 양측의 주장이 부딪히게 된다. 임차인 乙은 임대차계약종료를 이유로 임대인 甲에게 나머지 보증금의 반환을 요구하지만, 반대로 임대인 甲은, 새로운 임차인이 구해지는 전제로 기존 임대차계약을 중도해지하는 것으로 약속한 것인데, 새로운 임대차계약이 계약이행 도중에 파기되었기 때문에 나머지 임대차보증금을 돌려줄 수 없음은 물론이고, 계약기간이 끝날 때까지 월세도 계속 부담하라고 주장한다. 누가 주장이 타당한 것일까? 방송대본으로 만들어진 사안이기는 하지
2007-12-20 10:17
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지상에 건물있는 토지만의 취득, 유의해야
틈새 부동산재테크방법으로 건물이 존재하고 있는 토지투자를 생각하는 사람들이 있다. 건물이 있는 상태에서 토지만이 무슨 쓸모가 있느냐라고 의아해 할 수 있겠지만, 지상에 건물이 있는 토지만을 취득하게 되면 당장의 토지이용에 제한을 받게 되고 건물주나 세입자 등 건물의 이해관계인과도 분쟁을 벌여야 하기 때문에 다들 골치아프게 생각하기 때문에 토지의 실제 가치 보다 훨씬 싼 가격으로 취득이 가능할 수 있기 때문에 매력적일 수 있다. 경공매과정에서도 이런 토지들이 몇 번씩이나 유찰되다가 겨우 낙찰되는 것이 일반적이다. 이런 매력 때문에 이런 토지만을 집중적으로 투자하는 소위 “꾼”들도 적지 않다. 이런 토지들에 투자하는 이들의 접근전략은 다음과 같다. 먼저, 법정지상권이 성립하는지 여부를 살핀다. 법정지상권이 있으면 건물철거에 장애가 되기 때문에, 법정지상권기간이 만료될 때까지는 토지에 대한 활용은 임료를 받을 수 있는 방법으로 국한될 수 밖에 없다. 이런 토지는 투자에 소극적으로 접근할 수 밖에 없다. 반대로, 법정지상권이 성립하지·않으면 건물철거를 구할 수 있는 권리가 있기 때문에, 이를 근거로 토지를 효과적으로 활용하기 위한 여러 가지 방법을 생각할 수 있다. 반드시 멀쩡한 건물을 철거해서 토지를 온전한 상태로 만드는 직접적인 방법이 아니더라도, 건물철거권을 무기로 건물주에게 토지를 비싸게 되팔거나, 아니면 토지매입비용에 비해 상당한 임료를 받아서 수익률을 극대화할 수도 있다. 이런 토지에 대해서는 적극적으로 접근한다. 하지만, 완벽한 투자성공을 위해서는 다음과 같은 두가지 정도를 더 염두에 둘 필요가 있다. 첫
2007-12-13 11:13 -
분양대행행위와 중개행위
부동산중개업자가 신축중이거나 또는 이미 신축된 건물이나 토지의 분양업무를 맡아 보수를 받으면서 이 건물을 매매하거나 임대차하는 행위에 관여하는 경우가 적지 않다. 그런데 이와 같은 부동산중개업자의 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 “중개”에 해당하는 것인지 아니면 이와는 다른 분양대행업무인지가 애매한 경우가 적지않다. 학설과 판례상으로는, “중개”와는 다른 개념의 “분양대행”이라는 행위를 인정하면서, 등록된 부동산중개업자도 중개와는 별개의 분양대행업무를 할 수 있으며, 중개가 아닌 분양대행업무를 했다면 법에서 정하는 수수료규정에 구애받지 않고 분양대행을 의뢰한 사람과의 합의에 따른 자유로운 보수를 정할 수 있다고 인정되고 있다. 하지만, 부동산의 분양에 관여하는 중개업자의 행위를 어떤 기준으로 분양대행 내지 중개업무로 평가할 수 있는지에 관한 근본적인 문제에 대해서는 학설이나 판례에서 깊이있는 논의가 되고있지 않아 실무에서 많은 혼선이 있다. 일부에서는,미완성된 건물의 분양에 관여하는 행위를 분양대행이라고 하는데, 적절치 않다. 분양대행에서 “분양”이라는 개념 자체가 바로 신축 중이거나 신축된 부동산의 분양업무에 관여하는 것을 전제로 하는 것이지만, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 “부동산”이라는 개념이 반드시 완성된 구건물만을 예정하는 것은 아니라는 점에서, 아직 미완성되거나 신축 건물에 대한 거래알선행위 역시 중개행위로 볼 수 있기 때문이다. 두가지 개념이 어떻게 구별될 수 있는지를 따지기에 앞서 일단 관련 개념의 정의부
2007-12-06 13:14 -
낙찰된 토지 위에 있는 수목 소유권
낙찰된 토지 위에 있는 수목의 소유권도 토지 낙찰자가 취득할 수 있는지에 관해 최근에 선고된 전주지방법원 2007. 11. 9. 선고 2006가단 42872호 판결을 소개한다. 사안을 단순화하면 다음과 같다. 甲은 과수원 토지와 지상에 복숭아나무 100여 그루를 소유하고 있던 중, 보유하던 과수원 토지가 경매에 처해지게 되었다. 이 경매절차의 매각물건명세서에는 복숭아나무 100여 그루는 경매대상 목적물에서 제외된 제시외 물건으로 기재되어 있었다. 그후 乙이 이 과수원 토지를 낙찰받았는데, 乙은 토지 지상에 있던 복숭아나무를 임의로 모두 벌채해버렸다. 이에 대해 甲이 乙을 상대로 나무 값에 해당하는 손해배상청구소송을 제기했다. 이 소송에서는 토지낙찰 이후에 나무 소유권이 누구에게 있는지가 쟁점이 되었는데, 법원은 나무 소유권이 토지낙찰자에게 있다고 보고, 甲의 손해배상청구를 기각했다. 법원은, 경매대상이 된 토지 위에 生立(생립)하고 있는 채무자 소유의 수목은 立木(입목)에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 明認(명인)방법을 갖춘 수목의 경우를 제외하고는 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 비록 매각물건명세서에서 제외되어 있다하더라도 복숭아나무의 소유권은 특별한 사정이 없는 한 위 경매절차를 통하여 이 사건 토지 매수인에게 귀속된다고 판단했다. 토지와 별도로 나무에 대해서는 감정도 되지 않았지만, 민법상의 附合(부합)이론에 따른 판단으로서 타당한 결론이라고 생각한다. 이 사안에서 경매법원이 왜 백여 그루나 되는 나무가격을 토지와 별도로 감정하지 않아, 결과적으로 낙찰자로 하
2007-12-06 11:26 -
계약해제와 동시이행
부동산거래는 어느 한쪽이 일방적으로 주고 다른 한쪽이 일방적으로 받는 관계라기 보다는 서로간에 주고받는 대가적인 관계에 있고, 또 개별적인 서로간의 의무들 중에는 시간적으로 서로 동시에 이행해야 할 관계에 놓인 것들이 적지 않다. 이런 관계를 법적으로 동시이행의무라고 하는데, 이렇게 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 소홀히 하여 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 다음은 계약해제과정에서 동시이행의무를 제대로 다하지 못한 사례들이다. 첫 번째 사례는, 공사가 완성되어 분양잔금을 납부하면서 이전등기를 받아가야함에도 불구하고 분양대금을 미납하고 있는 수분양자에 대해서 분양회사측이 계약해제를 하는 과정에서 한 저지른 실수라고 할 수 있다. 수분양자가 대금을 지급하지 못하고 있다고 하더라도 이 사실을 이유로 계약을 적법하게 해제하기 위해서는 분양회사로서도 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 다해야만 한다. 이렇게 공사가 완성된 단계에서, 수분양자의 분양대금 완납의무와 동시이행관계에 있는 분양회사의 의무라고 하면, 분양된 해당 점포의 이전등기서류제공의무, 점포인도의무가 대표적이다. 그런데도 이 분양회사는 이런 의무제공을 다하지 않은채 수분양자에게 몇 차례 대금납부를 독촉하다가 계약해제를 통고한 후, 곧바로 다른 사람에게 이를 재분양해 버린 것이다. 위에서 본 바와 같이 이런 계약해제는 적법하지 않다. 따라서 분양계약은 엄연히 유효하게 유지되고 있는 것이다. 그럼에도 불구하고, 분양회사는 임의로 다른 사람에게 해당 점포를 처분하여 오히려 분양회사측이 분양계약을 이행되지 못하는 법적인 이행불능의 상태를 야기해버리
2007-11-29 15:37 -
임대차기간 신중하게 정해야
임대차계약을 체결하면서 기간을 어느 정도로 정할 것인지에 대해서는 상대적으로 다른 요건들보다 덜 신중하게 다루어지는 경향이 있다. 임대차계약에 있어서 기간의 중요성은 주택보다는 영업의 영속성을 필요로 하는 상가임대차계약에서 더욱 크다고 할 수 있는데, 장기간의 임대차가 반드시 필요함에도 불구하고 ‘1년 내지 2년 정도의 단기간으로만 일단 계약한 다음 그 때가서 다시 연장해 주겠다’는 임대인의 말을 믿고 기간을 단기로 계약하는 경향이 있는가 하면, 반대로 영업상황이 매우 불확실해서 장기간 계약이 어려울 수 있음에도 불구하고 굳이 장기간을 고집하는 경우가 있다. 특히, 임대차기간을 무작정 길게 하는 것이 유리하다고 생각하는 임차인들이 많다. 그 이유는, 그동안 단기 임대차로 인해 임대인들에게 시달린 경험, 영업이 잘 되지 않을까하는 막연한 기대, 적지 않은 시설비 투자 등이 그 이유이다. 그런데, 이런 임차인들 중에는 일정한 임대차기간을 정했다고 하더라도, 임차인이 원하면 중도에 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하는 경우가 적지 않다. 예를 들어 임대차기간을 4년으로 정했다고 하더라도 임차인이 원하면 임대인과의 합의없이도 기간만료 이전에 계약을 종료할 수 있는 것으로 생각하는 것이다. 불필요하게 계약기간이 장기화되는 한 원인이다. 이런 오해를 하는 사람에게 왜 그런 생각을 하고 있냐고 물어보면, 임대차보호법에 그런 내용이 있기 때문이라고 한다. 하지만, 임대차보호법에는 법이 정하는 것 보다 짧은 기간으로 임대차기간을 정했을 때, 임차인 보호를 위해 최소한 일정기간을 보장하도록 강제하는 취지로 규정을 두고 있을
2007-11-29 11:11