서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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갭투자 대상 빌라, 한꺼번에 공매된다면?
빌라 수천채를 보유하면서 “빌라의 신”이라 불리는 사람에 대한 갭투자 사기 의혹 보도가 최근 크게 주목받고 있다.갭투자 사기의 일반적인 수법에 대해서는, 지난 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 칼럼을 참고하기 바란다.피해예상 세대수가 워낙 많아 사회적 관심도가 적지 않은데, 이 분야 전문가로서 향후 예상되는 문제점을 짚어보면 다음과 같다.보도에 따르면 일부 세대에 대해서는 세무당국에 의한 공매가 진행 중이라고 하는데, 어느 세대에 대해 먼저 공매가 진행되는지, 체납된 해당 국세(지방세)의 당해세 여부에 따른 순위 등에 따라 세입자들간 희비가 크게 엇갈릴 수 있다. 예를 들어, 공매 진행이 빠른 해당 빌라세대에 배분요구된 국세(지방세)가 당해세이거나 비당해세이더라도 법정기일이 세입자 배분순위보다 빠른 경우에는 해당 세입자는 공매대금 배분을 거의 받을 수 없게 된다. 이렇게 순차적으로 공매진행되면서 체납세금에 대한 충당이 마무리되면 공매진행이 늦춰진 다른 빌라 세입자들은 어부지리가 될 수 있다. 조세채권우선법리에 따른 부득이한 결과인 셈이다(2016. 4. 10.자 “임대차계약할 때, 조세채권 염두에 두어야”칼럼 참조).공매진행 “순서”라는 우연한 결과에 따라 매우 불공평한 결과가 될 수 있지만, 보유 빌라가 수천채이어서 한꺼번에 공매하기도 어렵고, 세입자들간 형평이 유지되는 다른 공매진행도 쉽지 않을 것으로 예상된다.피해예방을 위해서는 지난 2021. 8. 11.자 “갭투자 전세사기 의심상황에서 세입자의 적절한 대처방법”이라는 칼럼을 참고하기 바란다.보증금반환이 부실
2022-05-10 19:42 -
대리권확인, 아무리 강조해도 지나치지 않다(관련판결 소개)
“민간임대주택 임차권양도와 채권양도금지특약”이라는 제목으로 지난 2021. 9. 30.자로 발표한 칼럼에 언급된 1심 재판 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕는 차원에서 지난 칼럼을 먼저 인용하면 다음과 같다.임대회사 동의 없이 임의로 양도된 민간임대주택 임차권의 양수인이 의뢰인 상대로 임차권명의변경을 구하는 소송에서, 필자는 피고인 의뢰인을 대리하고 있다(사건의 실체는, 의뢰인의 부인이 의뢰인 허락 없이 임의로 처리한 무권대리지만, 법리설명을 위해 무권대리 쟁점은 설명에서 제외키로 한다).처음 사건을 수임할 당시에는 해당 임대주택의 성격이 무엇인지 자세히 검토하지 못했다. 공공주택특별법상 공공임대주택인 것으로 전제하고 법위반 불법거래로 예단했는데, 수임 이후 기록 검토결과 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 임대주택이었고, 그 결과 적용법리가 크게 달라지게 되었다.공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의4에 따라 임차권 양도가 법으로 금지된다.★ 공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.★ 동법 제57조의3(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제4호부터 제6호까지에 해당하는 자로
2022-05-01 19:17 -
분양형 호텔 경매투자, 신중하게 접근해야
‘분양형 호텔경매에도 숨은 진주있다’라는 제목으로 모 변호사가 발표한 칼럼을 우연히 읽게 되었는데, 깊은 고민 끝에 이 글을 쓴다. 해당 칼럼 내용은 다음과 같다.과거 분양형 호텔이 인기를 구가하던 시절이 있었다. 한때 상가투자보다 수익률이 높았던 적도 있었다.분양형 호텔은 객실을 호실별로 구분 등기해 마치 오피스텔처럼 수분양자에게 소유권 이전 등기를 별도로 해주는 호텔이다. 소유권은 별도로 이전하지만 호텔 운영은 시행사가 관리회사에 위탁하게 된다. 이 회사가 전체 수익 중 운영 비용과 수수료를 제외하고 남은 금액을 수분양자들에게 배당한다.수익이 나야 배당해 주는 것이 원칙이지만 분양률을 높이기 위해 시행사가 무리하게 높은 수익 배당을 보장하는 구조가 많았다. 그러다 보니 분양형 호텔이 각종 분쟁에 휘말려 투자자에게 외면받고 있기도 하다.경매시장에서도 분양형 호텔은 찬밥 신세다. 얼마 전 서울 중구 지하철 4호선 명동역 바로 앞에 위치한 전용면적 26m² 분양형 호텔 객실 하나가 경매에 나왔다. 오랫동안 패션 쇼핑몰로 운영되던 빌딩을 리모델링해서 600개가 넘는 객실로 쪼개 일반인에게 분양했던 호텔이다.감정가는 약 4억5000만 원. 하지만 여러 번 유찰을 거쳐 감정가의 26%인 1억1700만 원까지 떨어졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 관광숙박업이 무너진 결과였다.그러나 외면하기에는 입지가 좋았고 가격도 저렴했다. 그렇다면 분양형 호텔을 낙찰받아 어떻게 수익을 낼 수 있을까. 먼저 분양계약을 해지하는 방법이 있다. 기존 계약을 승계한 낙찰자가 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임
2022-02-13 15:50 -
이행의무 지체, 자칫 막대한 소송비용부담으로
채무를 제때 이행하지 않으면 상대방으로부터 계약을 해제당하거나 손해배상책임을 부담할 수 있지만, 그와 별개로 막대한 소송비용부담으로도 이어질 수 있다.소송비용 부담에 관해 경험한 최근 두가지 사례를 소개한다.첫 번째 사례는, 아파트 임대차만기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 정확히 3일 만에 변호사를 선임해서 임차인이 10억원의 임대차보증금반환청구소송을 제기한 사건이다. 의뢰인인 임대인은 신규 임차인으로부터 보증금을 받아 반환할 계획하에 기존 임차인에게 집을 보여달라고 협조요청했지만, 기존임차인이 이를 협조하지 않아 결국 임대차만기에 보증금을 반환하지 못했다. 그러자 임차인은 마치 기다렸다는 듯이 만기 3일 후에 변호사를 선임한 후 10억원을 청구하는 소송을 제기해왔다. 임대인으로서는 이런 일련의 과정이 마치 소송비용청구를 하기 위해 기다렸다는 듯이 변호사와 철저히 계획한 듯한 느낌이었다. 하지만, 그럼에도 불구하고 법적으로는 임대인에게 상당한 소송비용부담이 예상될 수 있었다. 기존 임차인으로서는 새로운 세입자에게 집을 보여줄 법적의무가 없고, 그 때문에 만기에 보증금을 반환하지 못한 것은 법적으로 임대인 책임이 분명하기 때문이다.그렇다면 소송비용 부담은 어느 정도일까? 10억원이라는 소가에 따른 인지대는 3,649,500원(송달료 생략)이고, 변호사보수한도는 15,900,000원으로 적지 않은 금액이다.계산식 : [1,340만원+ (10억원 - 5억원) x 0.5/100 ] = 15,900,000원■ 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 [별표] <개정 2020. 12. 28.>이런 결론에 대해 이런 의문을 제기할 수 있을 것이다. 즉, 며칠이기는 하지만 보증금을 제
2022-01-05 16:20 -
신규임차인에 대한 임대인의 철거, 재건축계획 고지, 권리금회수기회 방해행위일까
기존 임차인으로부터 신규임차인을 소개받는 과정에서 ‘향후 언제 무렵 재건축할 수 있다’는 취지의 문구를 신규임차인에게 정확하게 고지하거나 신규임대차계약서에 기재할 것을 요구하면 권리금회수방해행위로 인정될 수 있을까?평소 건물주 의뢰인들로부터 자주 받는 질문 중 하나인데, 최근 관련 판결이 선고되어 소개한다. 판결 결과는, 필자의 평소 생각과 같이 권리금회수방해로 인정될 수 있다는 것이다(반면, 위 판결의 원심인 1심판결은 달리 판단하였다).★서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 손해배상(기)1. 기초사실<중략>2. 양측의 주장원고는 청구원인으로, 피고가 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것은 “정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당하므로, 피고는 권리금계약서상의 권리금을 배상할 의무가 있다.피고는 이에 대하여, 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐, 계약갱신 또는 신규계약의 체결을 거절한 적이 없고, 원고가 피고에게 신규 임차인 주선행위를 한 적이 없으므로, 손해배상책임이 없다고 주장한다.3. 판단가. 관련 규정1) 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 「임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되
2021-12-27 19:23
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법정지상권 30년 기간 경과 후의 지상물매수청구권
토지와 건물 소유자가 달라 발생하는 건물철거분쟁 중 대표적인 쟁점이 바로 법정지상권이다. 부동산전문변호사로서 법정지상권 책도 저술했고 많은 분쟁도 다루어왔지만, 최근에 참 특이한 사건을 수임했다. 법정지상권이 성립하는지, 성립한 법정지상권이 지료연체로 소멸하는지, 부담하는 지료는 얼마인지 정도가 일반적인 법정지상권 분쟁인데, 최근 수임사건은 법정지상권 성립 이후 지료연체 없이 30년이 경과했다는 이유로 토지주가 건물주 상대로 철거를 구하는 소송이었다.★ 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년성립된 법정지상권도 장시간이 지나는 과정에서 지료연체로 소멸하는 경우가 다반사인데, 지료연체 없이 무려 30년이 흘러 지금에까지 이른 것이다. 해당 건물이 비록 노후되기는 했지만 서울 요지에 있어 부담하는 지료액수 이상의 활용도가 있었기 때문으로 짐작된다. 그 때문인지 마치 작정이라도 한 듯 30년 만기되기 무섭게 이 사건 철거소송이 제기된 것이다.사건내용을 들은 첫 느낌은 한마디로 “달리 방법이 없지 않을까”였다. 건물의 사용가치를 보장하기 위해 법에서 정한 30년간의 기간 동안 건물이 존치되어왔다면 철거는 불가피해보였다. 필자의 부정적인 답변에 의뢰인은 크게 낙담했다. 이미 다른 변호사를 통해 같은 취지로 상
2021-12-17 18:16 -
상가권리금 회수청구권과 “1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미
임차인이 상가권리금을 회수할 수 없는 예외사유 중 하나가, “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”이다.★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1
2021-12-15 15:23 -
토지거래허가 잠탈계약과 중간생략등기 합의
토지거래허가지역 내 토지를 허가받지 않은 채 거래한 후 이전등기 없이 장기간 처분금지가처분만 해둔 상태로 10여 년 간 지내다가 허가구역에서 해제된 이후 이전등기청구소송이 제기된 사건에서, 매도인인 피고를 위해 소송대리했는데 최근 승소판결을 받을 수 있었다.의뢰인 주장은 다음과 같다. 실제 매수인은 장##라는 여자인데, 토지거래허가 문제 때문인지 유##라는 사람으로 2004년에 계약했다가, 한달 만에 다시 장##를 매수인으로 다시 계약서를 작성하게 된다.하지만 토지거래허가를 받는 것이 여의치 않았기 때문인지, 토지거래허가를 계속 미루다가 2년 후인 2006년에 자신의 오빠 명의로 해당 부동산에 처분금지가처분을 하게 된다.그런 상태에서 장시간이 흘렀고 그 사이 토지거래허가구역에서 해제되고 토지가격도 폭등한다. 그러자 이전등기문제로 의뢰인과 갈등이 발생하게 되면서, 결국 의뢰인 상대로 이전등기소송이 제기된다. 소송의 원고는 실제 매수인인 장##가 아니라 가처분을 한 자신의 오빠였다. 2004년 매매계약 이후 무려 16년만이다. 처분금지가처분을 믿고 장시간 이전등기를 미루면서 여러 가지 기회를 모색하다가 결국 의뢰인과의 갈등으로 어쩔 수 없이 소를 제기한 것으로 보인다.의뢰인은 원고 아닌 원고의 누이동생인 장##가 실제 매수자라는 점을 강조해달라고 요청했지만, 필자는 그 외에도 토지거래허가 법리를 부각하면서 원고의 이전등기청구가 부당함을 피력했다. 준비서면 내용은 다음과 같다.이에 대해 상대방은, 의뢰인이 인증하여 상대방에게 작성해준 다음과 같은 각서내용을 부각하며 이전등기청구의 당위성을 강조했다.이에 대해 필자는 다음
2021-12-13 19:14 -
매매계약해제를 위한 이행제공절차를 재판 도중에 다시 밟게 된 사연
의뢰인은 소유하던 지방 토지를 총 2,657,000,000원에 매매계약하고 계약금 550,000,000원을 지급받았다. 그런데, 잔금일 무렵 상대방 매수인으로부터 계약내용에도 없는 무리한 요구를 받게 되었다. 잔금이 준비되지 못한데 따른 억지주장으로 판단한 의뢰인은 변호사를 통해 상대방 주장을 반박하면서 상호간 공방한 끝에, 서로 상대방의 귀책사유로 계약이 해제되었다고 최종 통보된 후, 결국 상대방으로부터 ‘계약금반환 및 위약금조로 11억원을 지급하라’는 취지의 소송이 제기된다.필자는 통고서 공방을 통한 계약해제 과정에서 관여했던 종전 변호사를 대신하여 소제기 이후부터 이 사건에 관여하면서 소송절차를 대리하였다.소장에서 주장된 상대방의 청구원인은, 매도인인 의뢰인의 이행거절로 인한 계약해제와 이에 따른 계약금 및 위약금 반환이었다.검토결과, 의뢰인의 이행거절이라는 상대방 주장은 실체진실과 완전히 달랐다. 잔금을 마련하지 못한 상대방이 계약내용에도 없는 억지 요구를 하면서 계약해제를 유도한 것이 사건실체이기 때문이다. 때문에 증거관계를 잘 정리해서 어렵지 않게 반박할 수 있었다. 관련증거를 종합해보면, 상대방이 계약해제 사유 중에서 의뢰인의 이행거절을 굳이 선택한 이유도, 잔금마련이 어려웠던 상황에서 이행제공 없이 계약을 해제하기 위한 궁여지책이라는 점을 쉽게 판단할 수 있었다.★ 대법원 1981. 11. 24. 선고 81다633 판결 [건물철거등]쌍무계약의 당사자 일방이 자기채무의 이행제공을 하여도 상대방이 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 경우에는 그 일방은 자기채무의 이행제공(그 이행을 준비하였다는
2021-11-19 21:08 -
경계를 침범한 배수관철거와 토지점유자 판단
경계를 침범하여 의뢰인 토지에 설치된 타인의 배수관 등에 대한 철거집행과정에서 발생한 분쟁이다.의뢰인 토지와 인접한 토지소유자인 甲은 건물을 건축하는 과정에서 의뢰인 토지에 배수관과 콘크리트 구조물을 무단으로 매설(설치)하게 되는데, 뒤늦게 이를 알게 된 의뢰인이 甲을 상대로 배수관 등을 철거하고 토지를 인도해달라는 재판을 제기한다. 재판결과, 다음과 같이 청구를 인용하는 취지의 조정이 성립되었다.하지만, 약속된 날짜가 지나도록 조정에서 합의된 철거 및 인도의무가 이행되지 못하자 결국 의뢰인은 철거집행을 위해 다음과 같이 대체집행신청을 제기하게 된다.대체집행신청채 권 자 유## 파주시 &&읍 &&로&&번길 %%채 무 자 1. 이&& 2. 최&& 위 채무자들의 주소 : 서울 &&구 &&&로&&길 &&, $$$호 (00동, 00아파트)신청취지채권자가 위임하는 의정부지방법원 고양지원 소속 집행관으로 하여금 채무자들의 비용으로 경기도 00시 00읍 00리 00 대 000㎡ 지상의 별지 도면 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분에 설치된 배수관과 콘크리트를 각 철거하게 할 수 있다.라는 재판을 구합니다.신청이유채권자는 채무자들에 대한 의정부지방법원 고양지원 2020가단1%%% 토지인도 등 청구사건의 집행력있는 조정조서에 기하여 채무자들에게 해당 대상물들을 철거할 것을 촉구하였으나 이에 불응하고 있으므로 신청취지와 같은 재판을 구하기 위해 이 건 신청에 이른 것입니다.첨부서류1. 집행력 있는 조정조서 1부2. 송달증명원 1부 2021. 8. .위 채권
2021-11-18 15:14
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낙찰 이후 대항력있는 임차인의 종전 임대인 상대 보증금반환청구에 따른 대법원판결 소개
2021. 7. 13.자 “낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송”이라는 제목의 칼럼으로 소개한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 기대와 같이 파기환송, 의뢰인 승소판결이었다.이해를 돕기 위해 위 칼럼내용을 먼저 소개한다.최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 패소했다. 처음 사건을 의뢰받았을 때는 상고심 실익을 높게 보지않았다. 원칙적으로 법리문제만을 다루는 대법원 재판 특성상 상고심에서의 구제가능성은 극히 희박한데, 게다가 이미 1,2심에서 변호사 선임해서 변론한 사건이라 변호사와 법원이 놓친 허점을 찾기는 어려울 것으로 생각했기 때문이다.하지만 사건에 대해 의뢰인과 이야기 나누면서 하급심 판단이 매우 부적절했음을 직감할 수 있었다. 법리를 떠나 결론 자체가 보편적 타당성을 크게 결여했기 때문이었다. 하지만 확률상 파기 가능성이 현저히 낮은 상고심 재판의 특성상 선뜻 수임을 자청할 수 없었다. 상고기각으로 의뢰인에게 다시 한번 마음의 상처를 줄 수 있기 때문이다. 신중한 수임을 위해 수임계약에 앞서 소정의 비용을 받고 사건기록에 대한 검토를 먼저 진행했는데, 기록 검토 결과 상고심 진행의 필요성을 더 크게 느낄 수 있었다. 1,2심에서 선임한 의뢰인의 소송대리인은 피상적인 변론에 그쳤고, 재판부 역시 법의 취지를 고려하지 못한 기계적인 판단에 그쳤다는 확신이 들었다.먼저, 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다.̴
2021-11-12 11:52 -
유치권 점유상실과 불법점거에 얽힌 소송 스토리
사건개요는 다음과 같다(이 사건의 특성상 재판부와 소송대리인 업무처리 잘못을 지적하지 않을 수 없어 부득이 관할법원, 사건번호 등 사건특정 요소를 최대한 노출하지 않았다).건축주인 의뢰인은 甲이라는 시공사와 도급계약을 체결하여 건축신축 중 甲 회사의 공사지연으로 甲 회사와의 도급계약을 해제한다. 그런데 甲의 하도급업체로서 신축공사 중 토목공사를 수행했다고 하는 乙이라는 업체가 ‘약 5억원의 공사대금을 받지 못했다’는 이유로 유치권을 이유로 건설현장을 점거하게 된다. 당시 공사진행은 지하 1,2층 골조가 완성된 상태였다. 의뢰인으로서는 시공사인 甲에게 계약에 따른 공사대금을 모두 지급했지만, 계약당사자도 아닌 하도급업체인 乙에 대한 공사대금 미지급 때문에 유치권에 기한 공사현장 점거를 당하게 된 것이다.사태해결을 위해 의뢰인은 ‘乙의 공사현장에 대한 점유를 풀고 공사장 출입을 금지하면서, 의뢰인 공사를 방해하지 말라’는 취지의 가처분을 乙 상대로 신청하게 된다. 수십억원 공사가 지연될 경우 막대한 손해를 입게 되는 의뢰인과 유치권 없이는 약 5억원의 미지급 공사대금을 받지 못하게 된 乙 사이에 치열한 공방이 진행된 끝에, 의뢰인의 신청이 대부분 받아들여지는 가처분결정이 내려졌다.결정주문은 다음과 같다.1. 채무자는 채권자들에게 별지 목록 기재 각 토지를 인도하라.2. 채무자는 별지 목록 기재 각 토지 지상에서 진행 중인 근린생활시설(000프라자) 건설 공사현장에 출입하거나, 공사에 동원되는 채권자들의 차량, 건설기계, 인부 등 의 통행을 막거나 기타의 방법으로 공사를 방해하여서는 아니 된다.3. 채
2021-11-08 18:45 -
호실 뒤바뀜으로 인한 명도소송에서의 유치권항변
집합건물 전체 호실이 실제 호실과 다르게 현관문에 표기되어 소송을 진행 중인데, 해당 빌라는 한 층에 4개 호실로 여러 층으로 건축되었고, 의뢰인은 그 중 604호 소유자이다. 의뢰인은 오랜 기간 평온하게 거주하던 중 건물 전체 호실의 현관문 표기가 건축물대장과 다르게, 즉 1호 라인은 4호 라인과, 2호 라인은 3호 라인과 바뀌어 있었던 사실을 최근에서야 알게 되었다. 정확한 원인은 모르지만, 아마도 건축과정에서 분양회사 내지 시공사의 실수로 짐작된다. 결국, 현관문 표시가 604호로 되어 있어 그동안 의뢰인 소유로 알고 있었던 공간은 법적으로는 엄연히 601호인 셈이었다.오랜 기간 평온하게 거주한 의뢰인 입장에서는 이런 사실을 납득하기가 어려웠고, 더구나 601호의 실제 소유자인 회사는 의뢰인에게 명도를 요구할 뿐 뒤바뀐 호실인 현관문 표기가 601호로 되어있는 의뢰인 공간(604호)에 대한 점유를 내어줄 생각을 하지 않아 원만하게 해결되지 못하다가, 결국 의뢰인을 상대로 상대방이 명도소송을 제기했다(필자가 소송대리하여 진행 중에 있다).호실에 뒤바뀜이 있다면 의뢰인으로서는 점유하는 호실을 상대방에게 명도해야 하지만, 이는 상대방으로부터 의뢰인 소유 공간을 돌려받는 것과 함께 이루어져야할 것이다. 이런 결과는 법리를 떠나 당연한 상식일 수 있다. 결국, ‘점유하는 상대방 소유 공간은 반환하되, 동시에 의뢰인 공간 역시 상대방으로부터 반환받아야한다’는 결론이 가능할 수 있도록 적절히 이론을 구성하는 것이 방어의 핵심이었다.이를 위해 두 가지 항변을 구성했다.먼저, 동시이행항변이다.★ 민법 제536조(동시이행의 항변권)&
2021-10-18 14:30 -
민간임대주택 임차권양도와 채권양도금지특약
임대회사 동의 없이 임의로 양도된 민간임대주택 임차권의 양수인이 의뢰인 상대로 임차권명의변경을 구하는 소송에서, 필자는 피고인 의뢰인을 대리하고 있다(사건의 실체는, 의뢰인의 부인이 의뢰인 허락 없이 임의로 처리한 무권대리지만, 법리설명을 위해 무권대리 쟁점은 설명에서 제외키로 한다).처음 사건을 수임할 당시에는 해당 임대주택의 성격이 무엇인지 자세히 검토하지 못했다. 공공주택특별법상 공공임대주택인 것으로 전제하고 법위반 불법거래로 예단했는데, 수임 이후 기록 검토결과 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 임대주택이었고, 그 결과 적용법리가 크게 달라지게 되었다.공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의4에 따라 임차권 양도가 법으로 금지된다.★ 공공주택 특별법 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.★ 동법 제57조의3(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제4호부터 제6호까지에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거
2021-09-30 18:19 -
토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경 관련 판결소개
지난 2019. 12. 3. “토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경”이라는 제목의 칼럼에서 등장하는 사건에 대한 판결이 선고되어 소개한다.위 칼럼 내용은 다음과 같다.“지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목의 칼럼으로 소개한 사안의 연장이다. 아래 사진과 같이 의뢰인은 건축 중에 중단된 상태의 구축물이 있는 토지를 광주지방법원 2018타경00000 경매로 낙찰받았다.“주벽”이 없어 해당 구축물은 법적으로는 “건물”이 아닌 토지 부합물로 판단될 가능성이 크다. 때문에 해당 건축공사의 공사업자들의 유치권행사는 어렵고, 낙찰받은 의뢰인에게 부당이득반환의무도 없다는 것이 지난 칼럼의 골자였다.그런데, 비록 부합물이기는 하지만 상당할 정도의 건축진행으로 재산적 가치가 상당한 구축물을 그대로 철거하기 보다는 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경할 수 있는 방법을 모색하게 되었다. 의뢰인 희망처럼 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경이 가능할까, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야할까?결론적으로는, 명의변경이 가능할 수 있다. 해당 구축물의 법적 소유권자는 엄연히 의뢰인이기 때문이다. 하지만, 명의변경을 위해서는 별도의 재판절차를 거쳐야 할 가능성이 크다.재판없이 건축허가관청을 통해 건축주명의를 변경하기 위해서는 건축법령에 따른 요건이 필요하다.★ 건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고)① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나
2021-09-13 21:13
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0.2% 수수료를 표방하는 빌딩중개법인 설립을 준비하면서
빌딩거래를 전문으로 하는 중개법인을 설립 중에 있는데, 많은 격려와 함께 기존 중개사들의 우려도 적지 않게 받고 있다. 이런 우려에 대해 답글을 준비하면서, 부동산전문변호사가 왜 중개시장에 진출하려고 하는지, 거래금액 0.2%의 최저 수준 수수료를 표방하는 이유는 무엇인지 정리하는 기회를 가지게 되었다.공인중개사협회 10년 고문변호사를 했고, 20여년간 부동산전문변호사로 종사하면서 부동산 중개업계의 고충과 현실을 익히 알게 되었다. 중개업계에서는 거래금액 0.2%를 “덤핑”이라고 우려하지만, 소비자 기준에서 접근할 필요가 있다고 본다. 소비자 입장에서는, 어떤 서비스의 우월성을 논할 때 “가성비”는 가장 중요한 기준이다. 서비스 품질은 “가격”을 떠나 논하기 어렵기 때문이다. 그런 점에서 “명품중개” vs “덤핑 수수료”로 양분하는 것은 타당치 않을 것이다. 가격 대비 서비스 품질 수준이 어떠한지를 논하는 것이 합리적이다. 그 때문에 저렴한 수수료는 대체로 후한 (고객)평가로 이어질 가능성이 크다.제도적, 정책적인 측면에서 볼 때, 우리나라 현행 중개보수 최고한도는 상당히 인상되어져야 한다고 본다. 외국에 비해서도 매우 낮은 수준이다. 시장경제하에서의 자유로운 경제활동 보장차원에서, 중개보수한도라는 규제는 완화하되 중개업자간 자율 경쟁을 유도하는 시스템을 구축하는 것이 바람직하다. 때문에 현행 최고한도 0.9%는 인상될 필요가 있다. 이 점을 지적하는 중개업계의 목소리는 타당하다.그럼에도 불구하고 필자가 0.2%라는 업계 최저 수준의 정액제 방식 수수료를 표방하는 이유는 다음과 같다.첫째, 중개대상물이 수백억원
2021-08-31 20:54 -
화전마을주민 상대 건물철거재판과 지상권에 대한 시효취득 항변
태백시 화전동 화전마을 주민 수십명이 토지주와의 건물철거판결에서 패소하여 쫓겨날 위기에 있는 사건에 대해 최근 방송인터뷰를 했다. 화전마을은 1972년 삼척 광전광업소 대규모 갱내수 유출로 수재민이 된 주민들의 집단이주로 생겼는데, 당시 삼척군(현 태백시)과 광전광업소에서 현재 화전마을 부지를 제공하면서 연립 형태로 42가구의 사택단지가 조성되었다고 한다. 건물에 대해서는 정상적으로 건축허가도 받아 주민들 앞으로 등기까지 완료했지만, 이후 광업소 파산으로 마을 부지인 토지가 경매로 매각되면서 현 토지 소유주가 주민들에 대해 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기해서 아래와 같이 주민들의 패소판결이 선고되었다.★ 춘천지방법원 영월지원 2021. 6. 23. 선고 2018가단1280 토지인도 판결1. 청구원인에 관한 판단갑 제1호증 내지 갑 제13호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 한국국토정보공사 태백삼척지사의 측량감정결과 및 변론 전체의 취지를 더하면, 원고는 별지목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 소유자이고, 피고들은 아래 표 기재 ‘피고 소유 건물 표시 및 점유면적’ 기재와 같이 이 사건 부동산 지상에 건물을 소유하면서 해당 면적만큼 이 사건 토지를 점유하고 있다. 따라서 피고들은 원고에게 각 아래 표 ‘피고 소유 건물 표시 및 점유면적’의 해당 건물을 철거하고, 해당 부분 토지를 인도할 의무가 있다.2. 피고 1 내지 27, 41, 42, 43, 44, 45의 주장에 관한 판단위 피고들은 1972년경부터 20년 이상 각 해당 건물을 소유하면서 각 해당 건물 부지에 관한 지상권을 시효취득하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 피
2021-08-29 20:34 -
제소전화해의 효력과 한계, 임대차과정에서 충분히 고려해야
부동산 임대차과정에서 제소전화해하는 경우가 많다. 대부분은 임대차계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리되는 것이 일반적이지만, 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해서 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.의뢰인은 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서, 일정기간 마다 연장된 임대차계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다. 건물전체 임대에 월차임도 3천만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.약 10년 동안 별 문제없이 임대차계약 진행 중 차임연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차기간 내내 임차인은 습관처럼 2-3개월씩 차임연체를 해왔다. 이를 참다못한 임대인이 결국 계약해지를 통고하고 계약연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약해지 통고 직후 임대차계약 만기도 겹쳐있어 어느모로 보나 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만, 장기 입원환자들이 많다는 이유로 자진명도를 거부하게 되면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도집행절차까지 들어가게 되었다.그러자, 임차인은 화해조서의 효력을 취소해달라는 취지의 준재심신청을 제기한다. 아울러, ‘1심 재판이 종결될 때까지 집행을 정지해달라’는 취지의 집행정지신청까지 함께 제기했다. 집행정지재판에서 법원은, 집행정지를 인용하되 수억원의 집행정지공탁금을 조건으로 내걸었다. 제소전화해가 성립된 상황에서 집행정지로 인한 임
2021-08-17 19:26 -
명도재판에 지고도 성공적인 명도를 마무리한 소송이야기
임대차 기간 2015. 10. 17.부터 2020. 10. 16.까지로 하여 5년간 임대한 후 계약만기가 되자, 임대인이 명도를 요구한데 대해 임차인이 10년 갱신요구권을 주장한 사안에서, 건물주인 임대인을 대리하여 명도소송을 진행해왔다. 재판의 쟁점은, 10년 갱신요구권의 적용범위에 관해 판단한 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 [건물명도(인도)] 에 대한 해석을 어떻게 하는지였다.【판결요지】[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음
2021-08-16 17:19 -
갭투자 전세사기 의심상황에서 세입자의 적절한 대처방법
최근 언론보도에 따르면, ‘명의이전에 따른 금전부담없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다고 한다. 갭투자 전세사기에 이용할 목적으로 명의빌릴 사람을 구하는 광고인 셈이다. 기존 임대인이 전세계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 경우 보증금반환채무를 면할 수 있는 법리를 악용하는 것이다.이런 갭투자 전세사기의 구조에 대해서는 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 아래 칼럼을 참고하기 바란다.최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대
2021-08-11 16:36