서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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유치권의 사실상 우선변제권(優先辨濟權) 남용과 신의칙위반
유치권의 경우에는 유치물에 대한 경매권은 있지만 매각대금에 대한 우선변제권은 없다(통설). 하지만, 유치권에는 채권의 변제를 받을 때까지 점유이전을 거부할 수 있는 유치적 효력이 인정되기 때문에 이 유치적 효력에 따라 먼저 성립된 물권보다 우선할 수 있어, 실질적으로는 우선변제권을 보장받을 수 있는 효력이 있을 수 있다. 이처럼 유치권은 비록 법적인 우선변제권은 없지만 유치적 효력으로 인한 사실상 우선변제권이 있어 물권질서를 교란할 수 있는 소지가 있다. 더구나, 유치권이 다투어지는 가장 일반적인 부동산경공매과정에서 입찰대상 부동산의 소유자나 채무자가 금전적인 이득을 얻고자 하는 목적으로 허위 유치권을 만들어 진정한 유치권으로 가장하는 경우가 현실적으로 적지 않다. 그 때문에 실무상으로는 “공평”의 관념에 입각한 해석을 통해 자칫 무소불위의 위력으로 작용할 수 있는 유치권을 제한하는 차원에서, 유치권의 성립요건은 엄격하게 해석하는 반면 유치권의 소멸사유는 완화해서 해석하는 경향이 있다. 대체적으로 신의칙위반을 근거로 하고 있다. ★ 대법원 2011. 12. 22.선고 2011다84298 유치권부존재확인 ☞ 1순위근저당권 채권자의 유동화회사인 원고가 2순위 근저당권자이자 유치권을 주장하는 채권자를 상대로 하여 제기한 유치권부존재확인청구소송에서, 피고의 대출금채권은 상인인 피고와 채무자회사 사이의 상행위로 인한 채권이고, 또한 상법 제47조에 의하여 상인인 피고가 이 사건 유치목적물을 임차한 행위는 채무자에 대한 상행위로 인한 것으로 인정되므로, 피고는 상사유치권자로서 대출금채권의 변제를 받을 때까지 이 사
2020-06-12 15:33 -
권리금거래에 따른 중개보수에 대한 오해와 진실
상가점포권리금거래에 따른 중개 보수한도에 대해 실무상 오해가 적지 않다. 정확한 이해를 위해서는, 상가점포권리금거래의 중개에 대해서는 공인중개사법이 적용되지 않는다는 점을 인식할 필요가 있다. “권리금”이라는 거래가 공인중개사법에서 규율하는 법정중개대상물이 아니기 때문이다. ★ 공인중개사법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. ★ 동법 제3조(중개대상물의 범위)이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 토지2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 ★ 동법 시행령 제2조(중개대상물의 범위)법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 그 결과, 공인중개사 자격이 있고 법에 따라 중개업등록을 한 정식중개업자라고 하더라도 상가점포 권리금거래에 대해서는 공인중개사법이 정하는 보수한도 범위에 구애됨이 없이 자유롭게 액수를 정할 수 있고, 이러한 합의는 기본적으로 유효하다. 법정중개대상물에 대한 중개보수한도 초과수수행위에 대해 벌금과 같은 형사처벌, 업무정지와 같은 행정처분은 물론, 비록 합의되었다고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무까지도 있다고 판단되는 것과 대비된다. ★ 동법 제32조(중개보수 등)① 개업공인
2020-06-08 19:46 -
인공지능보다 더 나은 임대차권리분석보고서 작성기
최근 모 업체의 인공지능이 작성한 임대차 권리분석보고서를 검토할 기회가 있었다. 구글 알파고를 상상하며 설레이는 마음으로 분석했지만, 결과는 대실망!! 해당 임대차계약이 안전한지 여부를 부동산등기부 등 공부를 검토하여 인공지능이 최종판단한다고 하는데, 몇 개의 보고서에 의하면 해당 임대차목적물 부동산등기부에 근저당권 등과 같은 제한물권이 일부라도 발견되면, 제한물권의 액수나 성격에 관계없이 임대차계약이 안전하다고 평가하지 못하고 있었다. 반대로 등기부상 제한물권이 없으면 거의 대부분 “안전”하다는 평가를 하는듯한 느낌이었다. 초등학생 수준의 분석인 셈이다. 제한물권이 많은 임대차목적물이라고 하더라도 보증금이 극히 적고 월차임 위주의 임대차계약이라면 보증금반환에 그다지 큰 위험부담이 없어 “안전”으로 평가해야 할 수도 있는 반면, 제한물권이 전혀 없더라도 임대차보증금이 임대차목적물의 시세에 육박하는 경우에는 안전하지 못하다고 평가되어야 하는데, 인공지능은 그런 기본원리를 간과하거나 제대로 반영하지 못하는 느낌이었다. 이를 계기로 임대차계약 권리분석패턴을 직접 만들어보게 되었다. 패턴작업이라고 하면 왠지 거창해 보이지만 알고 보면 사실 별스러운 내용은 없다. 하지만, 아직 핵심파악이 덜 된 인공지능의 분석결과에서 보는 것처럼 임대차계약의 안전성을 일정한 규칙에 따라 만드는 패턴화 작업은 관련지식과 오랜 거래경험이 있어야만 정리 가능하기에 나름 의미 있는 작업이라고 자부한다. 일반인이나 중개업자들의 안전한 부동산거래는 물론 관련 인공지능을 개발하고자하는 사람들에게 도움이 되는 툴로 이
2020-06-07 18:52 -
경매권리분석과 기판력, 변론종결 후 승계인의 법리
건국대학교 부동산대학원 경매동호회 초청으로 2020. 5. 21. 경매 특강을 진행한 강의자료이다. 법조인들도 어려워하는 분야이고 경매권리분석의 복병이 될 수 있는 테마일 수 있다. Ⅰ. 풋살경기장으로 이용하던 수만평 토지가 경매에 나왔습니다. 해당 토지상에는 풋살경기장으로 이용하기 위해 토지를 임차한 사람이 지은 가건물이 여러채 있는데, 차임이 장기연체되자 경매채무자인 현재의 소유자가 임차인 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기해서 이미 승소판결을 받아둔 상태라고 합니다. 제가 토지를 낙찰 받게 되면 기존 판결의 기판력으로 별도 재판 없이 건물철거집행을 할 수 있나요? 최근에 받은 질문내용인데, 간단한 듯 하지만 고려해야 할 부분이 적지 않다. 분쟁 소지가 있는 부동산물권 취득에 앞서 해당 부동산과 관련해서 기존에 어떤 판결이 있었는지 여부를 확인하는 것은 기본적인 절차이어야 한다. 사적인 거래에 비해 분쟁의 소지가 많고 권리관계 확인이 상대적으로 어려운 경공매절차일수록, 경매권리분석을 함에 있어 지상에 건물이 존재하는 토지만이 경매대상물인 경우 최우선으로 법정지상권을 검토한다. 하지만, 위 질문사례처럼 이미 기존 토지, 건물주들 간에 건물철거에 관한 재판이 있었다면, 객관적인 법정지상권 성립 여부를 떠나 토지를 낙찰받는 사람으로서는 기존 재판결과에 구속될 수 있다. 기존 판결의 기판력이 변론(재판심리) 종결 이후 승계인일 수 있는 낙찰자에게도 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 판결이 무효에 이를 정도가 아니면 비록 객관적인 사실관계나 법리에 맞지 않은 판결도 기판력 때문에 변론종결 후의 승계인인
2020-05-26 10:13 -
공유물의 보존, 관리행위 (부산경매전문학원 2020년 5월 11일 강의자료)
사례1>甲지분 1/3, 乙지분 2/3인 부동산을 타인이 무단점유할 경우, 지분권자인 甲이나 乙은 무단점유자를 상대로 인도(명도)를 구할 수 있는데, 보유지분이 과반에 미달하는 甲은 보존행위로, 과반을 초과하는 乙은 관리행위로 소제기가 가능하다. 경매전문하는 모 학원강사가 쓴 저술의 한 대목인데, 오류가 있다. 공유물의 보존행위와 관리행위에 관한 민법 265조를 잘못 이해한 것이다. ★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위이다. 공유건물의 손괴를 방지하기 위한 수리행위 등이 대표적이다. 이러한 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있는데, 이는 보존행위가 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이고 그 긴급을 요하는 경우가 많기 때문이다. 반면, 공유물의 “관리”행위란 공유물의 처분이나 변경에 까지는 이르지 않을 정도로 이용, 개량하는 행위를 말한다. 관리에 관한 사항은 공유자 과반수로써 결정이 가능하기 때문에, 공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의 결정절차 없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있다. 지분의 “과반수(過半數)”이어야 하므로 지분의 1/2만으로는 관리행위가 불가능하다. 결국, 공유물의 보존행위인지 관리행위인지는 해당 행위의 성격과 특성에 따른 구분이어서, 위 사례의 경우처럼 무단점유자에 대해 인도를 구하는 소제기행위는 甲이건 乙이건 간에 모두 보존행위인 것이다. 그럼에도 불구하고 위 저
2020-05-14 17:11
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분양권 불법 전매행위의 효력과 대법원 2016다229393, 229409 판결
아파트, 택지 등 각종 부동산 분양권의 불법 전매행위를 통한 분양권 거래가 민사적으로 유효한지 여부에 대해 실무상으로도 논란이 적지 않다. 무효로 판단한 일부 하급심 판결이 선고되고는 있지만, 대법원은 기본적으로 유효라는 입장을 취하고 있다.★ 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결[부당이득금]구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.결국 대법원은, 형사처벌과 별개로 “부동산거래의 안전”을 이유로 불법거래의 효력을 유효하다고 해석해왔는데, 그 때문에 분양권 불법전매로 인한 폐해를 방치하면서 오
2020-05-06 17:00 -
임대차보증금반환을 위한 임차인의 건물인도의무 이행제공에 얽힌 사례
임대차만기에 이사를 가기 위해 몇 달 전부터 임대인에게 이사를 가겠다고 통보하면서, 이사 들어갈 집을 임대차계약 하는 등 모든 준비를 했지만, 막상 이사 당일 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되면서, 이사 들어갈 집 임대차계약의 계약금 3천만원까지 몰취당한 의뢰인의 재판을 진행하고 있다. 이 의뢰인으로부터 사건을 의뢰받은 것은 1심 판결이 선고된 직후였다. 다른 변호사를 통해 1심 재판을 진행했는데, 가장 중요한 쟁점인 몰수당하여 손해 입은 3천만원에 대한 청구가 기각되고 말았다(임대차목적물 내 발생한 곰팡이로 인한 정신적 손해배상 청구도 패소했지만, 이 부분은 원래부터 승소가 쉽지 않은 부분이라 논의에서 제외한다). 의뢰인의 주장대로라면 3천만원 손해배상청구에서 승소해야 마땅했다. 계약만기에 이사 간다는 사실을 사전에 임대인에게 충분히 고지했고, 이사가 예정된 당일에는 이사 업체를 통해 이삿짐을 꾸려 다세대 건물 1층 주차장까지 이동했음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 3천만원을 손해 봤다는 점에서, 상대방의 계약위반, 손해발생의 인과관계 면에서 능히 승소가 가능한 사안이었기 때문이다. 판결문 확인 결과, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있는 임차인의 건물인도의무의 이행제공이 제대로 되지 않았음을 근거로 결국 임대인 계약위반으로 볼 수 없어 손해배상의무가 없다고 판단되었음을 알 수 있었다. 관련된 판단은 다음과 같다. ★ 수원지방법원 성남지원 2020. 2. 14.선고 2019가합452 임대차보증금 등 1. 인정사실 가. 원고는 2016. 11. 30. 피고와 사이에 원고가 피고
2020-04-30 02:44 -
구분건물 특정과 관련된 독자 질문에 대한 답변
본인을 감정평가사라고 소개하는 모 독자로부터 받은 이메일 문의 내용이다. 평소 변호사님의 부동산 관련 칼럼을 자주 읽고 많은 도움을 받고 있는 독자입니다. 최근 대법원 2019. 10. 17. 선고 2017다286485 판결과 변호사님의 2015. 9. 한국경제신문 및 www.lawnb.com 기고 “포천 다세대주택 16세대가 좌우가 통째로 바뀐 사연”이라는 칼럼의 내용이 서로 상치되는 것 아닌가 싶어 문의 드립니다. 칼럼에서 변호사님은 “예를 들어, 어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다. 그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.”라고 하였습니다. 그런데 대법원 2017다286485 판결의 내용은 이와는 정반대로 결론에 이르고 있어 이 질문을 드리게 되었습니다. 대법원 판결의 내용은 이렇습니다. 한 동의 건물 같은 층에 좌우로 2세대 구분건물이 면적과 구조가 동일하여 등기부만으로는 좌우 세대를 구분할 수 없는데 전유부분 출입문의 표시와 집합건축물대장에 첨부된 건축물 현황도의 표시가 불일치한 사안에서, 구분건물 중 한 세대를
2020-04-28 19:19 -
기간의 약정 없는 명시적 연장계약 임차인의 계약갱신요구권 행사 가부
작년 9월에 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 발표한 글과 관련해서 최근 1심 판결을 받았다. 이해를 돕기 위해 판결 전문 소개에 앞서 지난번에 발표했던 사안을 일부 발췌해서 서술키로 한다. 복잡한 사안이라 판결문을 그대로 읽으면 이해가 어려울 수 있기 때문이다. 의뢰인은 서울 요지에 상당한 임대차보증금에 월차임 2천만 원을 지급하면서 영업하는 임차인이다. 최초 임대차계약기간은 2015년 3월말에서 2018년 3월말까지 3년간이었다. 그 후 임대차만기 무렵에 임대인과 합의하에 월차임을 100만 원 낮추어 계약을 연장했는데, 이 과정에서 별도로 계약서를 작성하지 않았다. 그러던 중, 2019년 4월 초순경 임대인으로부터 ‘더 이상 계약연장을 하지 않을 예정이고, 계약만기는 통고서 수령일로부터 6개월 되는 시점이니, 그 때에 점포를 비워 달라’는 취지의 통고서를 받게 되었고 통고서 수령 후 얼마 지나지 않아 그런 취지의 명도소장까지 받게 된다. 당황한 이 의뢰인은 여러 변호사를 찾아다니며 상담을 했지만, 변호사들마다 의견이 구구각색이어서 혼란한 마음에 필자를 방문하게 되었다고 했다. 법리구성이 쉽지 않아 처음에는 정리에 애를 먹었는데, 결국 이 사건 관련 법리는 다음과 같다. 최초 3년 만기인 2018년 3월말을 앞두고 월차임을 100만원 인하하여 계약이 연장되었는데, 그에 따른 법적 효력을 먼저 살펴볼 필요가 있다. 일단, 묵시적으로 연장된 계약은 아니라는 점을 유의할 필요가 있다. 계약서가 작성되지 않았을 뿐 명시적인 연장 합의가 있었기 때문이다. 일응, 기간에 관한 별도 계약서가 작성되지 않
2020-03-03 14:05 -
계약체결한 주요 동기, 계약서에 정확히 기재되어야
부동산거래는 금액이 적지 않음에도 불구하고 신중하게 검토하지 못하고 막연한 느낌이나 순간적인 감정에 휩쓸려 결정되는 경우가 의외로 많다. 거래 상대방이 고의적으로 거래의 중요부분을 속인 경우가 아니라면, “의사표시의 착오”라는 법리구성으로 다투어지게 되는데, 결론적으로는 취소되기 어렵다. 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 세 가지의 요건 즉, ① 법률행위의 내용에 대해 착오가 있어야 하고, ② 중요부분의 착오이어야 하며, ③ 착오가 중대한 과실에 기인한 것은 아니어야 하는 등, 착오를 이유로 실제로 계약을 취소하기는 쉽지 않다. 더구나, 착오가 문제되는 상당부분이 “동기”의 착오인데, 입증하기가 더 어려울 수 있다. 전원주택 건축을 목적으로 토지 매매계약을 체결했는데, 계약체결 당시에는 당연히 건축이 가능한 것으로 알았지만 나중에 확인해 보니 건축이 불가능한 경우가 대표적인 “동기”의 착오이다. 이와 같은 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 계약에 이르게 된 동기가 상대방에 표시되어서 계약의 내용이 될 필요가 있다. 그런데, 분쟁이 발생하면 이런 계약의 동기를 계약당시에 표시했는지 여부가 입증되기 어렵다. 매매계약을 체결한 중요한 동기임에도 불구하고 매매계약서 기재가 소홀히 되면서 매도인과 매수인간 복잡한 사실관계 논쟁으로 이어지는 경우가 많다. 따라서, 계약을 체결하게 되는 중요한 동기가 있고, 만약 이런 동기가 성취되지 않게 되는 것이 계약을 무의미하게 할 정도라면 그러한 동기를 계약서상에 분명하게 표현할 필요가 있다. 다음은, 최근에 상담한 실제 사례이다. 의뢰인은 상가점
2020-02-17 16:48
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자매간 명의신탁 분쟁과 지체되지 않은 권리행사의 중요성
1987년 동생명의로 분양된 아파트를 약 30년간이나 언니가 임의로 관리하다가 2017년 동생의 남편 앞으로 증여되는 것을 계기로 동생 부부가 언니를 상대로 명도 및 부당이득반환의 소를 제기한 사건에서, 필자는 동생 부부를 대리해서 변론하고 있다. 거의 20년차의 언니인지라 강압에 의해 수십 년간 재산권행사를 제대로 못하다가 결국 남편 앞으로의 이전등기를 계기로 소송이라는 극단적인 상황에까지 이른 사건이었다. 예상대로 재판에서 언니는 해당 아파트가 “명의신탁”재산, 즉 1987년 분양받을 당시 자금의 대부분을 자신이 부담해서 아파트의 약 70% 지분의 실제 소유자는 자신이지만 그 지분을 동생 앞으로 명의신탁한 것이라는 이유로 원고 청구 기각을 주장했다. 이에 대해 필자는, 명의신탁 사실을 조목조목 부인하면서, 가사 명의신탁이라고 하더라도 명의신탁의 법리상 법적 소유권은 완전히 동생인 원고에게 있으며, 피고는 소유권 자체의 주장은 물론, 1987년 당시 자신이 부담했다고 하는 금원에 대한 청구조차도 불가하다고 반박했다. 해당 준비서면 내용을 소개한다. 다만, 명의신탁재산이 아니라는 점에 대한 변론은 주로 사실관계와 관련된 것이고 의뢰인의 개인적인 문제라 생략하고, 명의신탁 법리 관련된 부분만을 공개키로 한다. --가사 명의신탁이 사실이라고 가정할 때, 수탁자(원고 ○○○)가 매수인의 지위에서 매도인(대한주택공사)과 매매계약을 체결하였으므로, 명의신탁의 유형상 계약명의신탁이고, 명의신탁사실에 대해서는 주택공사가 알지 못했을 가능성이 크다는 점에서 선의인 계약명의신탁에 해당합니다. 나아가 부동산실명법 시행 전인
2020-02-14 09:29 -
동일한 임대차목적물에 대한 중복 임차인이 있을 때의 임차권등기 효력
임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 채 임대차목적물의 점유를 상실하고 이사 나와야하는 임차인에게 임차인 단독으로 신청해서 등기가 마쳐지면 법상 대항력과 우선변제권을 취득 내지 유지하도록 할 수 있도록 임차권등기명령제도가 인정되고 있다(주택, 상가점포 모두에 대해 가능하지만, 편의상 상가건물임대차보호법 조항을 예시키로 한다). ★ 제6조(임차권등기명령) ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ★대법원 2004. 10. 28 선고 2003다62255, 2003다62262 판결 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조항 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다. ★ 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 [배당이의] 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임
2020-02-07 11:52 -
부동산공동개발 과정에서 빚어진 투자자들간 갈등에 얽힌 에피소드
필자는, 서울 도심의 여러 필지 토지를 공동개발하는 과정에서 발생한 분쟁의 일방을 위해 법적 자문을 해주고 있는데, 최근에 흥미진진한 사건이 있어 소개한다. 의뢰인과 분쟁상대방은 각자 보유하던 총 5필지의 토지를 공동개발하기로 하고 통일적인 업무추진을 위해 “모 개발”이라는 기타단체를 만든 후, 5필지의 사업부지를 모개발 앞으로 이전등기하고, 그곳에 신축건물을 짓는 사업을 시작했다. 전체 토지면적에서 의뢰인이 60%, 상대방이 40% 정도를 보유했던터라, 모 개발의 대표는 의뢰인이 맡되, 감사를 포함한 총 임원 5명 중 3명을 상대방과 상대방의 측근이 맡았다. 의뢰인이 대표로 집행권한을 가지되, 상대방은 대표 권한을 견제할 수 있는 감사와 임원 과반수를 통해 대표의 독주를 견제하도록 정한 것이다. 그런데, 사업진행 도중 양측간에 다툼이 발생하면서 상대방이 임시총회를 소집요청한 후 일방적으로 대표인 의뢰인의 해임 안건을 총회에 상정해 버렸다. 당초 의뢰인은, 해임사유가 없을 뿐 아니라 전체 사업부지 중 과반이 넘는 60%를 보유하고 있었기에 대수롭지 않게 생각했는데, 가볍게 생각하기 어려운 문제가 있었다. 이 단체의 내부규약에 따르면 대표를 비롯한 임원의 해임에 대해 ‘기타단체원 과반수 또는 재적임원 과반수의 발의로 소집된 총회에서 재적기타단체원 과반수 출석과 출석기타단체원 2/3 이상의 동의’를 얻도록 정하고 있다. 임원 해임을 포함한 총회의사결정에 있어 사업부지 면적 그 자체보다는 기타단체원의 수가 중요한데, 규약 내용에 따르면 의뢰인에게 불리할 수 있는 소지가 있었다. ★ 규약 8조 기타단체원의 자격 등1. 기타단체원은
2019-12-30 11:51 -
부동산컨설팅을 빙자하여 이루어진 사실상의 중개행위에 대한 법적 판단
부동산컨설팅을 빙자하여 사실상 부동산중개를 하는 경우가 실무상 적지 않은데, 법적으로 어떤 판단을 받게 되는지 정리해보기로 한다. 우선, 부동산컨설팅과 중개행위는 어떻게 구분될까? 이론적으로 구분하자면, 단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 하지만, 실무상 부동산컨설팅행위로 불리는 대부분이 거래당사자를 소개·알선하여 부동산거래계약을 체결하는 활동을 수반하는 경우가 많기 때문에 양자의 구분이 애매할 수 밖에 없다. 결국, 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합해서 판단할 수 밖에 없다. 실무적으로는 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보는 경우가 대부분이다. 거래를 절충하는 중개를 넘어선 고도의 자문행위로 볼만한 내용으로 보기 불충분하기 때문이다. ★ 대법원 2011. 11. 10.선고 2009다4572 컨설팅용역비 ---공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매․교환․임대
2019-12-29 09:31 -
구분건물 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지와 종전 판결의 기판력 저촉문제
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함) 제20조는 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리되는 것을 최대한 억제하고 있다. 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성 내지 분리처분금지원칙이라고 한다. 집합건물의 대지지분은 일정시점 이후에는 집합건물의 전유부분과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 전유부분과 분리하게 하는 처분행위에 대해서는 효력을 인정치 않게 된다. ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. 입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다. 현실적으로는 전유부분과 구분건물의 부지인 대지지분권이 분리되어 처분되는 경우가 적지 않고, 이에 따른 재판은 상당히 많이 발생하고 있다. 그런데, 분리처분금지의 법리를 몰라 재
2019-12-26 16:32
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갭투자 다세대주택 세입자의 보증금반환 투쟁기
시세에 육박하는 거액의 보증금을 지급하고 다세대주택에 들어갔다가 보증금을 돌려받기 위해 힘겨운 싸움 중인 어느 의뢰인의 사연이다. 해당 임대차목적물은 임대차계약 직후 장모씨 앞으로 이전등기되고 동시에 박모씨 앞으로 거액의 저당까지 설정되었다. 집값과 보증금액수를 고려하면 저당권설정이 납득되지 않았는데 결국은 임대차만기에 보증금반환이 이루어지지 않아 여러모로 수소문한 결과 갭투자로 판명되었다. 보증금액수가 시세에 육박했던터라 경매진행하더라도 보증금 20% 이상을 손해볼 수 밖에 없는 구조였다. 장모씨의 다른 재산도 파악할 수 없고 달리 해결방법이 없어 소유자 장모씨와 근저당권자 박모씨를 사기죄로 형사고소했다. 하지만, 형사고소로 문제를 해결하기는 쉽지 않았다. 갭투자라고하여 사기죄로 처벌하기가 쉽지 않기 때문이다. 그러던 중, 이해할 수 없는 일이 발생했다. 임대차만기 직전 임대차목적물 소유권이 장모씨에서 甲이라는 사람 앞으로 다시 이전된 것이다. 그런데, 甲은 상당한 다른 재산을 소유하고 있어, 다른 재산이 없는 장모씨와 같은 전형적인 갭투자로 단정하기도 어려웠다. 전소유자 보증금을 돌려주지 못해 형사고소까지 당한 마당에 자력이 더 충실한 정상적인 사람에게 소유권이 이전된 것이다. 아무튼 의뢰인으로서는 너무 다행스러운 일이 아닐 수 없었다. 이상한 일은 여기서 그치지 않았다. 소유권취득 직후 甲은 통고서를 통해 ‘의뢰인의 임차권이 박모씨의 저당권보다 후순위다’라는 이상한 주장을 하면서 즉각적인 명도를 요구했다. 정상적인 세입자이면서 전입신고를 통해 새로운 소유자인 甲에 대해
2019-12-24 14:50 -
장기간 등재된 가등기에 대한 법적 분석 방법
실무상으로는, 본등기되지 못한 채 10년 이상 가등기 상태 그대로 존재하는 가등기는 무조건 말소될 수 있는 것으로 치부하는 경향이 있지만, 쉽게 단정할 수 없다. 가등기에 대한 정확한 이해를 위해 경매와 일반거래를 망라해서 논의해보기로 한다. 우선, 등기부에 등재된 가등기가 가장 일반적인 “매매예약”을 원인으로 하는 “소유권이전청구권가등기” 즉, “순위보전가등기” 형식이라고 가정해보기로 하자. 이런 가등기가 최선순위로 있는 부동산을 경매로 취득했는데 가등기의 성격이 담보가등기라면 담보채권소멸 여부에 불구하고 가담법 15조에 따라 무조건말소가 가능하게 되고, 담보가등기가 아니라면 해당 가등기의 등기원인란에 표시된 매매예약일자로부터 10년이 경과하였다면 제척기간도과로 소멸된 것으로 이해하면 무난하다.★ 동법 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.★ 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결[소유권이전청구권가등기말소]민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.̴
2019-12-13 14:13 -
선순위 가등기 있는 부동산의 경매 낙찰 후 합리적인 처리방법
말소기준권리 이전에 설정된 “선순위” 가등기 있는 부동산을 경매로 인수한 후, 합리적으로 잘 처리하는 요령이다. 낙찰자 입장에서는 응당, 낙찰 이후 가등기 부담 없는 온전한 권리취득을 희망할 것이다. 하지만, 말소기준권리 이전의 선순위 가등기는 기본적으로 인수대상인데다가, 향후 가등기에 기한 본등기로 낙찰받은 권리를 고스란히 잃을 수도 있다는 점에서 큰 부담이 되기 마련이다. 물론, 경매과정에서 선순위 가등기의 정체가 담보가등기로 판명난 경우에는 별다른 문제가 없다. 낙찰 이후 담보가등기는 인수되지 않고 당연히 직권말소되기 때문이다. ★ 가등기담보 등에 관한 법률 제12조(경매의 청구) ① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.★ 동법 제13조(우선변제청구권) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.★ 동법 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.★ 동법 제16조(강제경매등에 관한 특칙) ① 법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제경매등의 개시결정이 있는 경우에는 가등기권리자에게 다
2019-12-11 14:47 -
대학생 원룸 임대차 피해의 원인과 대책(서울여대 학보사 인터뷰)
2019. 12. 발행예정인 서울여대 학보사 인터뷰 내용이다. 임대차보증금을 제대로 돌려받지 못하는 학생들의 피해신고가 잇다르면서, 경각심 고취 차원에서 학교측이 기사를 만들게 된 것이다. 사회경험이 일천한 학생의 질문이라 우문같기도 하지만 건강한 상식에 근거한 것이라 필자로서도 무엇이 원칙인지를 다시 되새기는 계기가 될 수 있었다. 1. 보증금 제도가 임대인을 보호할 수는 있지만, 세입자에게 피해를 주는 사례가 많이 발생하고 있습니다. 이런 문제점이 발생함에도 보증금 제도가 필요한 이유가 무엇인가요? : 부동산 임대차는 대가를 지불하고 부동산을 사용수익하는 개념인데, 그 대가는 원칙적으로 차임(월세)입니다. 임대차보증금은, 차임연체나 사용수익과정에서의 임대차목적물 파손 등 임대인의 손해를 담보하기 위한 장치입니다. 이처럼 원래 보증금의 주기능은 차임 연체 등을 담보하는 것이지만, 우리 임대차계약의 현실은 차임 없이 전적으로 보증금만으로 이루어지는 경우가 많습니다. 매우 기형적인 형태이고, 세계적으로도 유래를 찾기 힘듭니다. 차임없이 보증금 이자 상당 이익으로 임대차수익을 충당하게 되면, 부득이 보증금의 규모도 최소 수천만원에 이르는 거액이 될 수 밖에 없고, 그 때문에 보증금반환을 받지 못하는 사고가 빈발합니다. 수개월치 월차임 정도 보증금만을 받아두고 보증금반환 사고가 거의 발생하지 않는 다른 선진국들과 다른 모습입니다. 2. 학생들은 거주 기간 동안 임대인의 잦은 주거침입으로 인해 피해를 겪었습니다. 이를 법적으로 처벌할 수 있는지 궁금합니다. : 소유권은 임대인에 있다고 하더라도 임대
2019-12-04 14:19 -
토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경
“지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목의 칼럼으로 소개한 사안의 연장이다. 아래 사진과 같이 의뢰인은 건축 중에 중단된 상태의 구축물이 있는 토지를 광주지방법원 2018타경00000 경매로 낙찰받았다. “주벽”이 없어 해당 구축물은 법적으로는 “건물”이 아닌 토지 부합물로 판단될 가능성이 크다. 때문에 해당 건축공사의 공사업자들의 유치권행사는 어렵고, 낙찰받은 의뢰인에게 부당이득반환의무도 없다는 것이 지난 칼럼의 골자였다. 그런데, 비록 부합물이기는 하지만 상당할 정도의 건축진행으로 재산적 가치가 상당한 구축물을 그대로 철거하기 보다는 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경할 수 있는 방법을 모색하게 되었다. 의뢰인 희망처럼 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경이 가능할까, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야할까? 결론적으로는, 명의변경이 가능할 수 있다. 해당 구축물의 법적 소유권자는 엄연히 의뢰인이기 때문이다. 하지만, 명의변경을 위해서는 별도의 재판절차를 거쳐야 할 가능성이 크다. 재판없이 건축허가관청을 통해 건축주명의를 변경하기 위해서는 건축법령에 따른 요건이 필요하다. ★ 건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여
2019-12-03 15:25