세정회계법인 파트너 회계사
삼정회계법인(KPMG) 회계감사 / 세무본부
국무총리 소속 조세심판원 국선심판청구대리인
sbs cnbc 경제와이드 ‘절세미남 절세미녀’ 출연
부동산 절세시대(한국경제신문사)
*소개글
여러분들의 부동산 세금을 책임지는 김리석 회계사입니다. 급변하는 세제속에서 생소하고 어려운 부동산 세금을 여러분들께 쉽고 자세히 알려드리려 노력하겠습니다.
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종부세 많이 내셨다면 세금 환급 받으세요
안녕하세요. 부동산절세시대입니다.지난 12월 15일, 많은 분들이 종부세 고지서를 받고 종합부동산세를 납부하셨을 것이라 생각합니다. 그런데 세금에 대해 알면 알수록 적게 낼 수 있습니다.종부세는 내가 보유하고 있는 주택의 공시지가를 합친 금액에 대하여 내는 세금입니다. 따라서, 종부세 대상 주택수에서 차감시킬 수 있다면 종부세 금액 자체를 줄일 수 있습니다.구체적으로 1. 임대주택, 2. 사원용주택 등은 합산배제를 신고를 한다면 내가 보유하고 있는 주택수에서 제외시키도록 하고 있으며, 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가 주택, 부부 공동명의 주택은 1세대 1주택자 계산방식(기본공제 12억원, 연령 및 보유기간에 따라 세액공제 최대 80%적용)의 혜택을 적용받습니다.■ 종부세 합산배제 - (1) 임대주택임대주택의 유형별 합산배제 요건은 다음과 같습니다. (｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)1) ① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능②(개인)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9.14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)③ (법인)법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20.6.17. 이전 임대등록분만 합산배제 가능2)’18. 4. 1. ∼ ’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능3) ’19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는
2023-12-21 11:18 -
주택분양권 일시적 2주택 비과세 적용 방법
안녕하세요. 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번시간에는 주택분양권이 있을 때 일시적 2주택 비과세 적용방법에 대해 설명드리겠습니다. 우선은 해당 규정을 살펴보고 케이스를 나누어서 설명드립니다. 지방세법 시행령 제28조의 5 제1항에 따르면 국내에 주택 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 주택분양권을 소유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년이내에 종전주택등(신규 주택이 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택이 주택분양권인 경우에는 신규주택을 포함)을 처분하는 경우 해당 신규주택에 대해서는 그 신규주택 취득할 때 취득세 중과세율이 아닌 1주택자에 대한 취득세율을 적용합니다. 즉, 일시적 2주택에 혜택을 보는 주택은 종전주택이 아닌 신규주택 취득시의 취득세라고 생각하시면 되겠습니다. 이 경우, 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 주택분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는 해당 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다고 되어 있습니다. 지방세법시행령 제28조의 5 【일시적 2주택】 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의 3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의 3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서
2023-11-21 17:25 -
상속주택 취득세 계산시 주택수
안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번 시간에는 상속주택의 취득세 계산시 주택수 계산방법에 대해 알아봅니다. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일(사망일)부터 5년이 지나지 않은 경우에는 1세대의 주택 수를 계산할 때 제외하도록 하며, 해당 주택을 취득하더라도 취득세가 중과되지 않습니다. 해당 내용은 2020년 8월 12일부터 시행하되, 2020년 8월 11일 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 2020년 8월 12일 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외하도록 합니다. Case를 나누어 설명하겠습니다. Case1) 상속주택을 보유하고 있는 경우에 다른 주택 취득하는 경우 취득세 만약, 내가 2주택을 보유하고 있는데 이 중 주택 1채는 상속받은 주택이라고 할 경우 조정대상지역에 있는 주택 1채를 더 산다면 나는 3주택에 대한 취득세 12%를 내야 하는 게 아니라 상속받은 주택을 뺀 2주택에 대한 취득세 8%를 부담합니다. 예를 들어, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계산할 때 고려하지 않고 계산을 하고, 만약 주택을 2022년 6월 10일에 상속 받았다면 상속개시일로부터 5년이내인 2027년 6월 10일까지는 주택수 계산할 때 고려하지 않습니다. 만약, 5년이 지난 다음에도 상속받은 주택을 계속 보유하고 있다면 그 때는 주택수에 포함하여 내가 다른 주택을 살 때 주택수에 영향을 미치게 됩니다. 즉, 2020년 7월 10일에 주택을 상속받았다면 2020년 8월 12일 이후 5년이내인 2025년 8월 12일까지 상속주택을 주택수 계
2023-11-20 11:10 -
주택분양권 취득세 유의사항
안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 오늘은 주택분양권을 취득하는 경우 취득세 유의사항에 대해서 설명드리려 합니다. 보통 주택 취득세의 경우에는 주택을 취득할 때 내는 세금이라고 생각하시는 경우가 많습니다. 주택분양권도 마찬가지로 주택분양권에 의해 주택을 취득할 때 주택취득에 대한 취득세를 부담해야 합니다. 예를 들어, A씨가 2020년 1월에 주택B를 취득하였고, 2020년 2월에 주택분양권 A를 하나 취득하였다고 가정해보겠습니다. 이후, 2022년 1월에 주택B를 양도하였습니다. 2022년도 2월에 해당 분양권 A가 주택A로 완공되면서 A씨는 주택 A 취득에 따른 취득세를 부담해야 합니다. 이경우 분양권A가 주택 A로 완공될 시점에 A주택 이외에 다른 주택이 없으므로 A씨는 주택1차에 대한 취득세를 부담하게 됩니다. 2020년8월 11일까지 취득하는 주택분양권의 경우에는 위의 경우처럼 완공시에 내가 보유하고 있는 주택수에 따른 취득세를 부담했습니다. 그런데, 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권의 경우에는 완공시점의 주택수를 따져서 취득세를 계산하는게 아니라 주택분양권의 취득일( 분양사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 분양권을 승계취득하는 경우는 계약서상 잔금지급일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를 산정합니다. 지방세법 시행령 제28조의 4 【주택 수의 산정방법】 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라
2023-11-16 16:58 -
증여시 창업자금 5억까지 비과세, 그 불편한 진실
안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 오늘은 자녀에게 창업자금으로 5억까지 비과세, 그 불편한 진실에 대한 내용을 설명드리려 합니다. 창업자금 5억원 비과세란?? (1) 5억까지는 증여세 비과세, 해당 금액을 초과하는 금액은 10% 증여세율 적용 18세 이상인 거주자가 중소기업을 창업할 목적으로 60세 이상의 부모 또는 조부모(증여 당시 아버지나 어머니가 사망한 경우)로부터 50억원 또는 창업을 통하여 10명 이상을 신규 고용한 경우에는 100억원을 한도로 하여 창업자금을 증여받는 경우에는 5억원까지는 증여세를 내지 않고 5억원을 초과하는 금액에 대하여 10% 세율로 과세합니다. 조심할 것은 현금성자산에 대한 증여만 해당되고 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등의 자산은 증여세 대상에 해당되지 않는다는 점입니다. (2) 증여를 받는 수증자별로 적용 증여세 과세특례를 적용받는 부분에 대해서는 증여를 받는 수증자별로 적용받을 수 있는 것이며, 공동으로 창업하는 경우에도 수증자별로 적용받을 수 있습니다.(재산세과－4457, 2008.12.30.). 즉, 각각의 자녀가 각각 한도적용을 받을 수 있는데요. 예를 들어, 아버지가 창업을 하려는 큰아들과 작은아들에게 각각 50억씩 100억을 증여하는 경우 50억까지만 10%를 적용받을 수 있는지, 100억 전액에 대하여 특례세율 10%를 적용받을 수 있을지에 대해서는 수증자별로 증여특례를 적용받을 수 있기 때문에 각각 50억씩을 한도로 큰아들과 작은아들이 모두 10%의 증여세율을 적용받을 수 있는 거죠. (3) 다른 증여가 있더라도 분리하여 과세 만약, 창업자금에 대하여 증여세를 부과하는 경우에는 동일인(그 배우자를 포함)으로부터 증여받은
2023-11-14 14:03
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공공매입임대주택의 세금 혜택
안녕하세요. 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번에는 '공공매입임대주택'의 세금 혜택에 대한 내용을 설명드리겠습니다. 공공매입임대주택이란 ‘민간건설주택 매입약정방식’을 통해 LH 또는 SH 등의 지방주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업을 말합니다. 준공된 주택을 매입하는 기존 방식과 달리, 건축 완료 이전에 매입약정을 체결하고 건축 주요 공정에 대해 LH가 점검을 실시합니다. 이를 통해 전반적인 주택 품질 향상을 기대할 수 있으며, 민간사업자는 미분양 위험을 해소하고 LH에서 지급하는 약정금액으로 자금조달 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 매입임대주택으로 건설돼 양도하는 주택의 구조를 다음과 같이 생각하면 될 것 같습니다. (매입임대주택의 거래구조) 당초 토지 또는 토지/건물 소유주(양도자)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에게 본인 소유의 토지 또는 토지/건물을 양도하여 소유권을 이전합니다. 이후 민간사업자는 건물을 철거하고 토지 위에 건물을 다시 짓고 난 다음 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 지방주택공사에 토지와 건물의 소유권을 이전합니다. 이 경우 양도자(개인 또는 법인)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에 본인이 소유하는 토지 및 건물을 양도하는 경우 양도세가 발생하며, 민간사업자(시행사 또는 건설사)는 양도자로부터 토지 및 건물을 취득하는 경우 취득세가 발생하고 이후 건물을 철거하고 토지위에 건물을 새롭게 건설하여 취득함에 따른 원시취득세(2.8%) 발생합니다. 이 경우 양도자와
2023-11-10 17:17 -
증여와 상속, 무엇이 유리할까
많은 분들이 생전에 증여를 통해 자녀에게 재산을 물려주려고 합니다. 이것이 과연 절세가 되는지 설명드리려 합니다. 우선, 증여세의 경우 증여받는 자가 부담하는 세금이고, 상속세의 경우에는 돌아가신 분의 재산에 대해서 내는 세금에 입니다. 아버지가 재산 50억원을 보유하고 있는데 그 중 시세 30억 상가를 돌아가시기 15년 전에 아들에게 증여한다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 증여를 하지 않고 돌아가셨다면 아버지는 재산 50억에 대한 상속세를 부담하게 됩니다. 상속 재산이 30억원을 초과하면 최고세율이 50%이니 50억 가운데 절반 정도는 상속세로 내야 합니다. 만약 아버지가 돌아가시기 15년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다면 아버지는 아들에게 주고 남은 재산인 20억에 대한 상속세를 부담하고, 아들은 증여받은 30억에 대한 증여세를 부담합니다. 50억에 대한 상속세 전체를 부담하는 것보다는 동일한 소득에 대해서 20억, 30억씩 소득을 나누어 세금을 부담하는게 누진세율 측면에서는 유리하겠죠. 돌아가시기 전 10년 이내에 한 증여가 상속재산가액에 포함되기 때문에 10년이 지나서 증여한 가액은 상속재산에 포함되지 않아 미리미리 사전에 증여하라는 의미가 있습니다. 그렇다면, 과거 10년 이내에 사전 증여한 재산의 경우에는 절세 목적으로 불리한 것일까요? 앞의 사례에서 아버지가 돌아가시기 10년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다고 가정해보겠습니다. 이번에는 상속일 이전 10년 이내에 증여를 했기 때문에 아들에게 한 증여에 대해 아버지의 상속세를 계산할 때 아버지의 남은 재산 20억이 아닌 사전에 증여한 상가 30억짜리를 합친 50억에 대한 상속재산에 대해
2023-11-08 13:49 -
잔금 청산 전에 주택을 용도변경하거나 멸실한 경우
안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번 시간에는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산전에 주택을 상가로 용도변경하거나 멸실한 경우 주택의 판단이라는 주제로 설명드리도록 하겠습니다. 원래 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 함에 있어서는 원칙적으로 주택의 양도일(즉, 잔금청산일) 기준으로 판단합니다. 다만, 예외적으로 거래당자사간의 매매특약에 따라 잔금을 치르기 전에 해당 주택을 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 적용하도록 국세청에서 회신하고 있었습니다. 예를 들어, 2021년도 6월에 상가주택을 하나 매매했는데 계약일인 2021년 6월엔 주택부분이 40%, 상가부분이 60%였는데 매도자와 매수자의 매매계약의 특례에 따라 계약시점과 잔금사이에 상가 100%로 용도변경을 하고 2021년 12월에 상가로 잔금을 치르고 소유권을 이전하였습니다. 기존의 국세청 해석에 따르면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 적용, 다주택자 중과세율 적용판정시 계약일인 2021년 6월을 기준으로 판정을 하였습니다. 계약시점으로 보면 나는 상가만 있는게 아니라 주택이 1채, 상가가 1채 이렇게 섞여서 있는 것입니다. 하지만, 요즘 다주택자에 대한 취득세 중과세율 때문에 매수자가 매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 상가로 용도변경하는 경우가 많았습니다. 취득세는 취득 당시 내는 세금이기 때문에 취득세 측면에서는 상가부분에 대한 취득세율을 적용하지만 양도세는 기존 유
2023-01-04 18:04 -
2023년도부터 적용되는 부동산 세금
얼마전 국회에서 법인세법, 소득세법, 조세특례제한법 등의 법률이 통과되어 공포를 앞두고 있습니다. 이번시간에는 2023년도부터 적용되는 부동산 세금에 대한 내용을 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 많은 분들께서 향후 부동산 세금을 적용할 때 어떻게 적용받아야 할지 잘 숙지하시면 좋을 것 같습니다. (1) 법인세율 세율 변경 기존 법인세율과 개정된 법인세율은 다음과 같습니다. 과세표준 현행세율 변경세율 2억원 이하 10% 9% 2~200억원 20% 19% 200~3,000억원 22% 21% 3,000억원 초과 25% 24% 2023년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분 부터 적용하도록 하였습니다. 따라서, 부동산 법인이 임대하여 발생하는 수입, 양도함에 따른 법인세율 적용시 2023년도부터는 변경된 세율을 적용하여 부동산 법인의 세금 부담이 조금 완화되었다고 생각하시면 되겠습니다. (2) 소득세 과세표준 구간 조정 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 소득세 과세표준의 조정 내용이 발표되었고, 해당 내용대로 12월 국회에서 통과되었습니다. 23년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용하도록 하고 있습니다. 양도세율은 소득세율을 기반으로 하고 있어 23년 이후 부동산을 양도하시는 분께서는 달라진 과세표준에 따른 세율을 적용받는다고 생각하시면 되겠습니다. (3) 주택임대소득 과세 고가주택기준 인상 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 1주택 중 고가주택 보유자(기준시가 9억원 초과)의 월세 임대소득에 대해서 고가주택의 기준을 기준시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정하였습니다. 해당 내용 또한 12월 국회에서 통과되어 23년부터 적용하도록 되었습니다. (4) 주택분 종합
2023-01-02 16:04 -
조정대상지역 지정·해제에 따른 부동산 세금
조정대상지역은 정부정책에 따라 수시로 지정되며 해제되고 있는 상황입니다. 문제는 조정대상지역의 지정여부에 따라 부동산 세금도 같이 변동되고 있어 납세자들이 혼란을 느낀다는 것입니다. 첫시간 부동산세금과 관련된 내용은 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금과 유의사항에 대하여 알려드리고자 합니다. Ⅰ. 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금차이 (1) 취득세 ① 유상취득 취득세법에서는 개인이 1세대 2주택이상을 유상으로 취득할 때 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지 여부에 따라 취득세율에 차등을 두고 있습니다. < 적용세율 > 구분 1주택 2주택 3주택 4주택* 조정대상지역 1~3% 8% ※ 일시적 2주택 제외 12% 12% 비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12% 법인의 경우에는 주택수와 관계없이 주택 취득세율은 12% 적용 (출처 : 행정안전부) 예를 들어, 내가 1세대 2주택자였는데 이번에 A지역(조정대상지역)에 있는 주택을 1채 구입한다면 12%의 취득세율을 적용받습니다. 반면, A지역이 조정대상지역에서 해제된다는 정부발표 이후 주택 1채를 구입한다면 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다. ② 무상취득 조정대상지역에 있는 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득 당시 지방세법 제4조에 따른 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이라면 해당 주택에 대한 취득세율은 12%를 적용받습니다. 구분 취득세율 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 * 12% 공시가격 3억원 미만 3.5% 비조정대상지역 3.5% * 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등일정한 사유의 경우 예외적으로 3.5% 적용 따라서, 1세대 2
2022-11-25 15:09