-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
-
가격 싼 근린주택, 경매로 사볼까?
근린주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉한 데다 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 근린주택도 비인기 지역이라도 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 지역의 경우 15억~20억 원이 훌쩍 넘는다. 경매를 통해 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 다소 경쟁률도 낮다. 근린주택은 노후 대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 장년층이 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 근린주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 심하지 않다. 또 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 손쉽다. 지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 임대수익률이 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대에 머문다. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행 수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 매력적이다. 검증된 이면지역 상권 노려볼 만
2018-06-20 15:28 -
경매로 남보다 더 싸게 낙찰 받는 방법
부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다. 올 연초만 해도 경매 낙찰가율은 70% 후반 대였다. 2회 유찰 후 유찰 1회 유찰가 최저가 선에서 낙찰되던 것이 하반기 들어 인기지역 중소형 아파트 낙찰가율이 80% 중반 대까지 오르며 낙찰가율이 점점 상승하는 양상을 보이고 있다. 거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다. 하지만 요즘처럼 부동산 가격 안정기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다. 낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세를 반영했거나 약간 낮게 잡힌 경우가 많다. 따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다. 경매 감정가를 잘 살펴라 경험만큼 소중한 투자 교훈은 없다. 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을
2018-06-15 11:43 -
빚 많은 경매 부동산이 안전한(?) 물건!
경매 진행 절차부터 체크하라 #1. 지난달 말 수원지법 여주지원 경매 법정에는 입추의 여지가 없이 입찰자들로 가득했다. 11시10분 집행관이 입찰 마감시간을 알리는 부저를 울렸다. 입찰 서류를 정리하던 집행관이 큰 소리로 한 사건번호 입찰자를 불렀다. “2017타경○○○○ 입찰하신 분~ 앞으로 나오세요!” 집행관이 불러낸 이유는 이날 경매가 진행되지 않는 물건에 입찰한 A씨부터 찾은 것이다. 당일 경매 진행이 ‘정지’된 물건에 버젓이 입찰해 A씨는 망신만 톡톡히 당했다. #2. 경매 투자자 B씨는 최근 성동구 행당동 H아파트를 입찰하려고 등기사항증명서를 살피던 중 특이점을 발견했다. 부동산의 가치보다 경매신청권자의 청구금액이 너무 적었다. 감정가 3억5000만 원짜리 아파트를 채권자가 강제경매에 부친 것인데, 가압류 금액이 1500만원에 불과했다. 그래도 별일 있겠나 싶어 입찰 당일 경매법정을 찾았다. 아니다 다를까. 이 물건은 입찰 당일 입찰게시판에 ‘취하’란 표시의 붉은 색 도장이 찍혀 있었다. 경매 투자를 하다보면 자신의 잘못 없이 예측하지 못한 손해를 입는 경우가 종종 생긴다. 즉 경매가 진행될 것으로 알고 입찰에 참여해 최고가 매수인으로 결정됐으나 갑자기 경매가 중간에 중단되거나 아예 경매진행 자체가 없었던 것으로 바뀌는 경우이다. 이런 경우 매수보증금은 돌려받게 되지만 왠지 씁쓸한 기분을 감출 수 없다. 돈 되는 물건을 낙찰 받고 기분이 들떠 있다가 내 의지와 상관없이 경매 물건이 사라지면 누구나 당황하기 마련이다. 아쉽게도 경매 과정에서 이러한 상황은 종종 발생한다. 경매에서 중요한 절차상의 함정으로 여기는 것 중 하나가 ‘취하
2018-06-07 08:00 -
가격 싼 상가주택 법원 경매로 잡아볼까?
상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉한 데다 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기 지역이라도 5억~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기 지역의 경우 15억~20억 원이 훌쩍 넘는다. 경매를 통해 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 다소 경쟁률도 낮다. 상가주택 경매 물건은 전국적으로 월 평균 200여건이 나오고 있다. 서울 수도권에만 100여건이 입찰되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 전국 83%, 서울은 85~90%, 수도권은 80%선이다. 입찰경쟁률은 4~5대 1 정도로 아파트에 비해 낮지만 다세대와 일반주택보다 높은 편이다. 도심의 소형 상가주택 경매물건은 통상 경쟁률이 10대 1을 훌쩍 넘는다. 상가주택은 노후 대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 장년층이 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 상가주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 심하지 않다. 또 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 손쉽다. 지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수
2018-05-24 13:55 -
경매는 아는 만큼 돈 되는 물건을 싸게 산다!
첫 입찰 물건에 호기심 갖고 매물 분석하라 경매‧공매 투자를 하려면 어느 정도 준비기간이 필요하다. 기본 지식과 전문성이 요구되는 투자처이기 때문이다. 단기간 경매에 집중하겠다고 스스로 최면을 걸어보자. 처음부터 꼼꼼하게 준비하지 않으면 남들의 투자 성공사례만 엿듣다가 흐지부지해지기 쉽다. 짧은 시간 경매 투자에 전념하겠다는 의지를 갖고 좋은 물건을 찾아 분석하는 노력이 필요하다. 경매는 관심을 얼마나 갖느냐에 따라 초보자도 누구나 전문가가 될 수 있다. 경매 공부에 첫 단추를 끼웠다면 어떤 경매 물건에 입찰할지 매각물건 정보를 먼저 접해야 한다. 입찰에 성공하기 위해 신선한 요리 ‘재료’부터 찾아야 한다. 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 즐겨찾기를 한 후 관심 갖는 물건을 반복해 찾아보고 물건의 내역과 감정서, 매각물건명세서를 수시로 봐야 한다. 경매에 대한 각종 용어해설과 매각서류, 통계 등 경매와 관련한 자세한 자료가 올라와 있다. 선호하는 지역의 관심 가는 경매 물건을 수시로 체크하는 습관을 가져보라. 예를 들어 용인 지역에 1억 원하는 근린상가에 관심이 있다면 용인 만 검색하지 말고 수원, 성남 등 인근 지역 검색과 근린과 상가, 업무용 시설까지 두루 경매 물건을 체크해 보자. 지역적인 구분보다 우량 물건을 중심으로 체크하는 게 좋다. 유찰하지 않은 신건이라도 프린트해서 낙찰 과정과 추이를 살펴봐야 한다. 매각서류를 자주 들여다보면서 눈에 익히는 습관을 기울여야 한다. 돈 되는 물건을 잡기 위해서는 ‘서류 검토’가 기본이다. 경매는 ‘서류로 시작해서 서류로 끝난다’고 할 정도로
2018-05-18 08:00
-
월세 받는 경매 부동산의 투자 접근법
# 사례 1. 서울 가락동에 사는 김성복(48)씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올해 1월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다. # 사례 2. 경기 부천시 송내동에 사는 진효진씨(52)씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 지난 해 말 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단지 내 상가 2층 27㎡를 감정가 6500만원에서 1회 유찰한 상가를 4570만원에 낙찰 받았다. 2층 상가여서 비인기 종목이었지만 낙찰 후 중개업소를 통해 학원에 보증금 500만원에 월 40만원으로 세를 줬다. 수익성 경매, 낙찰가율 상승세 상가나 오피스텔을 분양 받아 세를 주면 가격 경쟁력이 떨어져 실속이 없기 때문에 경매를 통한 임대용 부동산의 입찰 열기는 지속될 전망이다. 은행 정기예금 금리가 1% 후반에 형성돼 있는 만큼 비싼 값에 분양 받아 수익률을 얻으려면 최소 5%는 돼야 투자가치가 있는데 이런 경우는 아주 드문 상황이다. 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 수익형 부동산에 집착해서는 이익을 보기 어려운 상황으로 바뀌고 있다. 값싸게 장만해 임대수익을 얻기에 경매시장만큼 좋은 투자처는 없다는 생각이 지배적이다. 경매시장의 대표 임대수익 상품으로 상가와 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔 낙찰가율은 4월 평균 81.4%에 달했다. 1월 72.5%, 2월 74.2% 이후 줄곧 가파른 상승세를 보이고 있다. 경매시장 최고 몸값인 아파트
2018-05-10 10:54 -
돈 되는 경매 정보는 현장에서 확인하라!
# 1. 경기 용인시에 사는 자영업자 박 모 씨는 수도권 개발에 따른 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 평택 외곽의 농지 991㎡를 낙찰 받았다. 여러 번 현장 답사를 통해 지역 내 예상 발전 가능성을 확인해 첫 입찰에서 감정가 3천200만원보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰 받았다. 땅의 모양이 길쭉한 자루형이라 마음에 걸렸지만 도로의 접해있는 면적이 넓어 자신 있게 낙찰 받았다. 경매 낙찰 후 1년이 지난 요즘 인근 개업공인중개사들로부터 수차례 7천 만 원 넘게 되팔아주겠다고 연락을 받고 있다. 투자시기가 적절하고 운이 따라주기는 했지만 탐문을 통해 개별 부동산의 가치를 알고 과감하게 투자에 나선 것이 성공의 비결이다. # 2. 서울 월계동에 사는 보험회사 영업사원 김 모 씨는 소형 다세대 경매 투자로 재미를 보는 특별한 노하우가 있다. 지하 다세대는 경매시장에서 가장 인기 없는 찌꺼기 물건으로 알려져 있지만 김 씨는 부지런히 발품을 팔아 진흙 속의 진주만 골라내 한 해에 수 천 만원의 고정적인 시세차익 올리고 있다. 동작구 흑석동의 40㎡ 지하1층 다세대주택을 감정가의 90%인 1억500만 원에 낙찰 받았다. 재개발지역 내 소형 다세대주택이나 임대가 수준이 높은 역세권 주변의 소형 다세대만을 골라 입찰하고, 호재가 있다면 감정가의 90%로 다소 높은 값에 낙찰 받는 게 김 씨의 주 전략이다. 현재 아파트입주권이 나오는 재개발 매물로 시세만 2억 원을 넘어서는 우량매물을 시세의 반값 수준에 낙찰 받은 것이다. 경매에서 권리분석보다 더 중요시 여기는 게 ‘물건분석’이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대
2018-05-04 08:00 -
경매·공매에서 더 싸고 좋은 매물 투자전략
경매는 주거시설, 수익형 매물 공략해볼 만 경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다. 경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까? 경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다. 정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다. 소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다. 경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다. 실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재
2018-04-27 08:00 -
고수익 경매 노리려면 ‘물건분석’에 치중하라!
최근 거래된 3건 이상 유사매물 분석하라 경매에서 권리분석보다 더 중요시여기는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대한 심층 조사 과정이라고 보는 게 일반적이다. 즉, 입찰하고자 하는 부동산이 가격이 싼지, 낙찰 후 발전성이 높아서 앞으로 가격이 올라줄지를 파악하는 것이 넓은 의미의 물건분석이다. 물건분석은 ‘해도 그만 안 해도 그만’인 것이 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 경매의 핵심인 것이다. 2002년 민사집행법이 제정되면서 경매의 권리분석 과정은 단순하고 명확해진 게 사실이다. 권리관계가 확정된 상태에서 경매가 진행되고 경매 관련 법 제도가 개선되면서 경매 대중화 단계로 접어들었다. 따라서 이제 경매의 권리분석은 유명무실해졌다는 말을 많이 한다. 매각서류에 나타난 권리상 하자 있는 물건과 특별매각조건 등 권리상 위험한 물건이 일반인에게 공개되면서 초보자도 쉽게 권리분석하고 안전하게 낙찰 받을 수 있게 됐다. 그러나 물건분석 과정에서의 부동산에 대한 조사와 분석은 아직도 입찰 단계에서 초보든 고수든 신중하게 접근해야 할 범접(?)하기 어려운 분야라 해도 과언이 아니다. 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 자칫 개별 하자를 만나거나 치명적인 경매의 함정에 빠질 경우 ‘빛 좋은 개살구’의 부동산을 만나는 우를 범하기 쉽기 때문이다. 호가나 감정가, 시세로 착각하는 경우 많아경매에서 가장 기본적으로 따져야 하는 것은 물론 권리분석이다. 등기부상 또는 세입자관계상 인수해야 할 권
2018-04-18 08:00 -
경매·공매에서 토지 투자가 유리한 이유
최소 몇 십만 원부터 수 십 억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁도 치열해지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소 금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해
2018-04-12 19:20
-
경매 현장에서 돈 되는 물건 정보 찾는 법
보이지 않는 현장의 함정부터 찾아내라 경매 고수들은 현장답사 모습이 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항을 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나서는 게 일반적이다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 알고 있기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 그렇다면 실전 고수들이 즐겨하는 경매 현장에서 물건 정보를 취하는 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 경매물건은 지역 ‧ 종목 ‧ 금액대별로 프린트해놓고 답사 준비를 하기 시작한다. 관심 가는 물건 모두를 현장 답사하기란 현실적으로 어려우므로 미리 찍어둔 관심지역 개발호재 물건을 중심으로 투자 적격한 물건을 정해 둔다. 실제 임장에 나서기 전 인터넷, 지역 중개업소, 자치구 자료를 통해 답사할 자료 몇 개를 선정하는 게 중요하다. 현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이 비치한 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사목록을 미리 만들면 투자성 여부를 쉽게 판단할 수 있다. 초보 투자자가 현장 답사할 때는 공적서류와 현황의 일치 여부부터 체크한다. 서류와 실제 이용 상 차이점을 발견해내는 게 임장활동의 기초이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다. 임차인 탐문도 임장활동에서 빼놓
2018-04-03 17:58 -
경매로 싸게 사서 틈새 임대 사업해볼까?
틈새 종목 리모델링 거치면 수익 ‘쏠쏠’ 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. ‘수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔’이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 고수익을 올리려면 경매 ‘틈새’ 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경·리모델링 과정을 거치거나 지하 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품으로 탈바꿈한다. 경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 7~8%의 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다. 아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용 시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어 있는 근린 상가 상층부를 감정가의 70% 선에 낙찰 받아
2018-03-29 08:00 -
경매의 틈새 투자처를 알면 돈이 보인다!
경매 숨은 ‘보석’은 가까운 곳에 있다 경매투자의 핵심은 바로 우량한 부동산을 적기에 값싸게 사는 것이 기본이다. 부동산 투자종목은 넓은 대신 경매 물건은 한정돼 있기 때문이다. 부동산 분야의 지식은 매우 광범위한데 경매는 좀 더 넓고 복잡하고 다양하다는 말에서 나온 말이다. 경매물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 권리 및 물건 상 문제없는 경매 부동산을 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 사려면 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다. 경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다. 이들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 잠적했다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물마을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다. 주부 N씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. N은 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다. 즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장
2018-03-21 08:00 -
낙찰가율 최고점기에 경매 투자 주의할 점
이 원고는 2018년 3월 13일자 KBS1라디오 경제포커스 방송 대본입니다. MC ; 서울 아파트 경매 시장에 나온 물건 물량이 역대 최저 수준을 기록하고 있는데요. 그러다보니 낙찰가율은 역대 최고 수준이라고 합니다. 여전히 수요가 몰리고 있는데요. 부동산 가격이 급변하는 시기인 만큼 주의가 요구되고 있습니다. 최근 경매시장 분위기 좀 살펴보겠습니다. 메트로컨설팅 윤재호 대표입니다. 1. 아파트 경매 물건은 역대 최저 수준인데, 반면 낙찰률, 가격은 상승세를 이어가고 있다구요? 경매시장에서 아파트 매물 부족 현상으로 인해서 아파트 경매 인기가 매우 높은 상태입니다. 물량은 작고 수요는 많다보니 낙찰률이 70%를 넘어서는 과열양상을 빚고 있습니다. 전국적으로 평균 매월 30~40%대를 보이는 아파트 낙찰율에 비해 70%대를 넘어선 것은 두 배 높아‘역대 최고치’라 할 수 있습니다. 또 경매의 인기의 척도라고 하는 ‘낙찰가율’도 서울 아파트의 경우 101%로 집계됐습니다. 감정가를 넘어서 낙찰된다는 것을 의미하니까 상당히‘과열’이라 할 수 있습니다. 2. 물건이 귀하다보면 가격 상승이 당연한 일 이겠습니만, 현재 낙착률이 너무 높은 수준 아닙니까? 낙찰률 70%대라는 것은 물건이 귀하다는 뜻이고, 낙찰가율이 감정가를 넘었다는 것은 경매에 투자자들이 너무 많이 몰렸다는 것 의미합니다. 지난달 경매에 나온 서울 아파트 물건은 총 65건인데 낙찰된 물건은 47건에 달합니다. 지난해 같은 기간 140건에 비하면 반 토막에 못 미치는 물량이 나왔습니다. 물건이 귀하다보니 과열현상을 보인 것입니다. 3. 그런데 감정가보다 높아지면 고가낙찰이 되는 것인데, 이 감정
2018-03-14 08:00 -
경매 낙찰 후 ‘사후처리’가 중요한 이유
Q. 경매로 낙찰 받은 이후 대처 방안은? A. 낙찰, 참 기분 좋은 일이다. 처음 입찰해 낙찰이 됐든 수차례 패찰의 고배를 마신 후 낙찰이 됐든 낙찰 그 자체는 희열 그 자체다. 치열한 경쟁을 뚫고 얻는 좋은 결과다. 그러나 낙찰의 기쁨도 잠시 이제부터 해야 할 일이 많다. 법원의 매각허가결정부터 대금납부, 그리고 명도까지 미리 철저하게 체크해 대처해야 한다. -------------------------------------------------------------------- 낙찰 후 매각허부 결정, 취하 여부 확인 경매로 낙찰되면 기쁨도 잠시, 이후에 해결해야 할 일들이 산 넘어 산이다. 절반의 기쁨일 뿐 새로운 출발이라고 봐야한다. 경매는 소유권 취득시기가 잔금납부일이기 때문에 잔금납부 전에 얼마든지 매각 불허가나 항고 등 여러 변수가 발생할 수 있다. 따라서 사후처리에 신경 쓸 게 많아서 낙찰 이후 내 부동산이라고 생각하면 안 되는 이유다. 통상 낙찰 이후 해결해야 할 것은 매각허부 결정 → 대금납부 → 체납관리비‧공과금 해결 → 명도 → 입주 또는 임대차계약 등의 과정을 거치게 된다. 만약 유치권이나 법정지상권 등 해결해야 할 특수물건이 있으면 협의과정을 거쳐야 하고 선순위임차인이 계속 거주한다면 남은 임대차기간 동안 기다려 줘야 한다. 낙찰 이후 가장 먼저 확인해야 할 사항은 ‘매각허부 결정’이다. 통상 매각 이후 7일이 소요된다. 만약 매각 기일이 월요일이면 다음 주 월요일이 매각결정기일이 잡힌다. 시간은 오후 2시경에 공지한다. 직접 법원을 방문하지 않아도 전화나 인터넷으로 확인할 수 있다. 대법원 경매정보에서 사건번호로 검색해 ‘매각허가결
2018-03-08 08:00
-
경매·공매 ＆ 리모델링 결합은 더 큰 이익
노후주택이 ‘알토란’ 임대주택으로 변신 경매·공매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어난 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다. 임대수익을 겨냥한 리모델링의 장점도 점점 부각되고 있다. 지자체마다 노후 건축물의 리모델링 활성화 방안이 추진되고 있어 오래된 건물도 사업성을 높이는 효과를 볼 수 있다. 서울시는 구역별로 노후 건축물의 리모델링을 활성화해 15년이 넘은 노후 건축물이 60% 이상이면 기존 연면적의 최대 30%까지 증축할 수 있다. 리모델링 활성화 구역 안의 부동산은 기존 건폐율 적용을 배제하고 건축법을 대폭 완화해 사업성 개선 효과가 충분하다. 오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건 특성상 대체로 낡고 오래된 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후주택 경매물건을 적극 노려볼 만하다. 1인 가구 급증… 소형주택 공급 태부족 노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡당 100만 원 정도 비용으로 노후주
2018-02-27 11:18 -
온라인 공매 '온비드'에 알짜 부동산 많다
경매보다 덜 알려져 ‘고수익’ 기대 캠코 공매가 알짜 재테크 수단으로 각광받고 있다. 최근 경매에 비해 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘고 있기 때문이다. 경매는 부동산을 싼값에 살 수 있어 인기지만 이미 대중화되어 응찰자나 전문가, 컨설팅 업체가 늘어서 이제 ‘레드오션’ 시장이라는 평가를 받은 지 오래다. 반면 공매는 경매처럼 부동산을 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 덜 알려져 있고 안정성·접근성이 높다는 것이 투자의 장점으로 꼽힌다. 공매는 공공기관이 법적으로 처리해야하는 물건을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 매수인에게 매각을 결정하는 거래방식이다. 공매의 주체는 한국자산관리공사(KAMCO)가 맡고 있으며 부동산 공매에는 압류부동산, 유입부동산, 수탁부동산, 국유재산 4가지 종류가 있다. 특히 2000년 이후 인터넷 공매 사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 물건 검색부터 입찰, 보증금 납부까지 전 과정을 편리하게 처리할 수 있게 됐다. 법원 경매는 경매 법정에서 입찰에 부쳐지지만 온비드 공매는 인터넷 입찰이 원칙이다. 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 24시간 입찰참여가 가능해 경매에 소요되는 입찰 참여 비용을 줄일 수 있다. 또 감정가격이 매주 10%씩 저감돼 입찰에 부쳐지기 때문에 재입찰 기간이 짧고 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 장점이 있다. 경매보다 공매가 입찰 경쟁이 떨어지는 이유는 투자자들이 아직까지 인터넷 입찰에 익숙하지 않은 탓이 크다. 공매는 일정 기간 불특정 다수가 참여하는 공개경쟁 입찰에서 최저매각 예정가 이상, 최고가격을 써내면 물건
2018-02-20 10:43 -
고수익 얻는 경매 물건을 고르는 노하우
‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 봐라’ 부동산 시장에서 싸게 부동산을 장만한다는 법원 경매장은 여전히 높은 관심을 보이는 시장이다. 매매시장보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 2017년 평균 낙찰가율은 91%를 훌쩍 넘어섰고, 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 90%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자 자세가 필요하다. 종목보다 지역부터 선정해야 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고 투자를 결정하면 부동산 가치를 파
2018-02-12 08:00 -
경매의 숨겨진 보물을 찾아 수익 올리는 법
틈새에 숨은 ‘진주’ 숨어있다 경매 물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 경매에 부쳐진 물건 중에서 안전하게 남들과 똑같이 경쟁을 벌여 적은 금액을 남길 것인가, 아니면 권리 및 물건 상 흠집이 있는 물건을 낙찰 받아 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 살 것인가를 입찰 전에 미리 고민하고, 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다. 경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다. 경매 고수들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 홀연히 숨어들었다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물만을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다. 서울 강북에 사는 주부 최 씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. 최 씨는 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다. 즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다. 이럴 경우 부동산 값에 시차가 생기는데 이를 역이용하
2018-02-07 08:00 -
신중하게 입찰해야 할 경매 물건이란?
유찰 잦은 매물 ‘허풍선이’ 가능성 커 경매 투자한지 얼마 안 된 초보라면 대박 물건을 고르기 전에 쪽박 물건을 골라내는 노력이 필요하다. 경험이 적은 투자자일수록 경매 물건은 다 돈이 되는 매물일 것이라는 오해를 하기 쉽다. 초보자가 봐서 경매 물건이 싸게 보이는 이유는 1회 유찰 후 저감률과 경매 최저가의 오류 때문에 착시효과 탓이 크다. 하지만 착각이다. 최저가가 겉으로 싸 보일수록 의심해야 하는 게 경매‧공매 물건이다. 1~2회 유찰한 물건은 대부분 낙찰 후 안전하게 소유권을 넘겨받는 물건일 가능성이 크지만 3~4회 유찰해 반값까지 떨어진 물건은 하자 물건이라는 의심부터 가지는 게 좋다. 실제로 경매 물건을 잘 들여다보면 유찰이 잦은 이유는 ‘권리 상 하자’나 ‘물건 상 하자’가 있는 함정 있는 물건일 가능성이 높다. 유찰이 여러 번 된 물건은 낙찰금액 이외에 선순위 세입자의 전세금 등 낙찰자가 추가로 안아야 할 물건이 대부분이다. 낙찰대금 외에도 추가 금액을 더 지불해야 하기 때문에 당연히 가격 싼 부동산을 잡은 게 아니다. 유찰 횟수가 많을수록 권리관계가 복잡하고 초보자가 발견하지 못하는 하자가 있는 경우가 있기 때문에 전문가의 도움을 받아 세밀한 분석을 하거나, 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 유찰이 잦은 매물은 겉으로 가격이 싼 듯 보이지만 수익형 물건과 관련 없는 부동산이 입찰에 부쳐졌을 가능성을 염두에 둬야 한다. 토지 따로 건물 따로 입찰에 부쳐져 법정지상권 성립 여지가 있거나, 온전한 단독 소유가 아닌 공유지분 부동산, 묘지가 있는 땅이거나, 개발 가능성이 거의 없는 지역 내 위치할 가능성도
2018-01-31 15:36