-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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경매를 통해 값싸게 내 집 마련하는 방법
경매 대중화 시대라고 하지만 여전히 경매에 대한 어려움과 두려움을 호소하는 사람들도 많다. 그래서 법원 경매는 여전히 자금이 넉넉하거나 경매 투자경험이 많은 사람들만 할 수 있다고 생각한다. 하지만 초보자들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 소액 투자로 수익도 가능하다. 실수요자를 위한 내 집 마련 부동산 경매에 대해 알아보자. 8·2 대책 이후 경매시장의 투자열기도 빠르게 식으면서 올 들어 최저 낙찰가율과 경쟁률을 보이고 있다. 서울의 아파트와 주택 등 주거시설의 낙찰가율은 지난 7월 96%에서 지난 8월은 92%로 뚝 떨어졌다. 평균 응찰자 수도 7월 7명에서 8월은 4명으로 줄었다. 지난 8월의 경우 경매에 나온 서울 아파트 중 낙찰가율 100%를 넘긴 것은 10% 미만이다. 값 싸게 낙찰되는 경매 건수가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 매달 전국적으로 2000여건의 아파트와 1500여건의 다세대·연립주택, 그리고 1000여건의 단독·다가구주택이 경매 입찰장에 등장한다. 이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립·다세대 물건만도 1000~2000건에 달한다. 요즘처럼 부동산 경기 변동이 심할 때는 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다. 따라서 소액 투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매 투자에 대한 지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원 경매장 간접체험을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있다. 환금성 뛰어난 주택 노려라 소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해
2017-09-08 08:00 -
경매 상가 싸게 낙찰 받아 고수익 얻는 사례
Q. 상가는 경매 시장 틈새 상품이라는 데 투자하면 어떨까? A. 경매시장에서 상가는 아파트와 빌라에 비해 톡톡히 재미를 볼 수 있는 종목이다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높지만 상가 경매는 여전히 비인기 종목이다. 특히 ‘근린(近隣)’ 상가는 지역 상권 가까운 곳에서 생활에 필요한 물건을 공급하는 상가로써 유동인구가 늘어나는 시점부터 상권이 활성화되는 장점이 있다. -------------------------------------------------------------------- 근린 상가 유동인구 많은 ‘1층’ 점포 골라야 모든 투자에서 경쟁을 피하는 것이 상책이다. 경쟁이 심하면 남는 게 별로 없기 때문이다. 그런 점에서 상가 경매는 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 종목입니다. 투자자들이 많이 모이는 인기 종목일수록 낙찰가가 높다. 또 그럴수록 투자자에게 우량 매물로 돌아갈 확률은 줄어든다. 경매를 통해 상가를 사서 명도하고 임대 줬던 사례를 소개해 본다. 경매 시장에 나오는 ‘근린’ 상가는 대체로 택지지구 내에서 상가 공급이 많은 도로변에 많다. 영업이 잘 안 되어서 경매로 나오는 상가도 많지만 주로 상가 투자자가 금융권에서 빚을 많이 얻어 썼다가 임대가 안 돼 또는 이자부담이 커 경매시장에 나오는 것이다. 1층 상가가 경매로 나온 것은 무리한 대출 때문에 나온 경우가 많다. 2층 이상은 영업 부실로 인해 임대료를 받기 어렵거나 임대가 안 돼서 나온 경우이다. 적은 투자금으로 소자본 창업자에 나서려는 사람이나 임대를 목적으로 상가를 값싸게 사두려는 사람들이 선호하는 근린상가 경매에 대해 알아보겠다. 수원법원 안산지원에서 경매가 진행된 시흥시 정
2017-08-31 10:55 -
30% 수익 남기는 고급 빌라 경매 투자
낙찰가 70~80%대 매물 늘어 수익 높아져 법원 경매시장에서 통상 1~2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립․다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡대 대형 빌라는 거의 대부분 유찰 과정을 거친 후 감정가격의 70~80% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 대체로 대형 고급빌라는 감정가가 낮게 평가된 매물이 일반적이다. 수년전부터 고급주택의 오른 가격을 감정가에 반영하지 않은 채 6개월~1년 전 감정가에서 유찰 과정을 거쳐 낙찰 과정을 거치기 때문에 부동산 시장에 나온 가격보다 최소 30% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 가능하다. 서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 1억 원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 여러 번 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다. 일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 80% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 70%대 수준에서 낙찰 받을 수 있다. 지난 2월 말 성남지원 경매5계에서 낙찰된 성남시 분당구 분당동 신안시네하우스 197㎡는 낙찰가율 72%로 저가에 낙찰됐다. 지난 98년에 지어진 고급 연립주택으로써 감정가
2017-08-24 08:00 -
수익형 경매 부동산의 투자 접근법
# 사례 1. 서울 가락동에 사는 김성복(48)씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올해 4월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다. # 사례 2. 경기 부천시 송내동에 사는 진효진씨(52)씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 올해 3월 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단지 내 상가 2층 27㎡를 감정가 6500만원에서 1회 유찰한 상가를 4570만원에 낙찰 받았다. 2층 상가여서 비인기 종목이었지만 낙찰 후 중개업소를 통해 학원에 보증금 500만원에 월 40만원으로 세를 줬다. 수익성 경매, 낙찰가율 상승세 부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 상업용 수익성 부동산 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 이어지고 있다. 저금리가 지속되면서 경매를 통해 한 푼이라도 값싸게 사서 주변 보다 저렴하게 세를 주면 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 판단하는 실속파 투자자들이 늘고 있다. 상가나 오피스텔을 분양 받아 세를 주면 가격 경쟁력이 떨어져 실속이 없기 때문에 경매를 통한 임대용 부동산의 입찰 열기는 지속될 전망이다. 은행 정기예금 금리가 1% 후반에 형성돼 있는 만큼 비싼 값에 분양 받아 수익률을 얻으려면 최소 5%는 돼야 투자가치가 있는데 이런 경우는 아주 드문 상황이다. 공급이 수
2017-08-16 16:23 -
투자 가치 높은 경매 부동산 고르기
평일·주말 상권분석과 유동인구 파악해야 경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다. 부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다. 경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전
2017-08-10 08:00
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경매 틈새를 활용한 역발상 투자 노하우
초보 꺼리는 물건이 ‘블루오션’ ‘위험 없는 수익은 없다’란 재테크 용어가 가장 잘 어울리는 분야가 경매다. 경매가 대중적인 재테크 수단으로 자리 잡기 이전인 몇 년 전만 해도 경매시장은 ‘물 반, 고기 반’이라는 말이 과장된 게 아니었다. 여러 번 유찰된 돈 되는 물건은 계속 공급되고 투자경험이 많은 고수들은 많지 않다보니 경매 수익률은 급매가보다 최소 20%대를 훌쩍 넘었다. 낙찰가율과 경쟁률이 낮아 권리분석이 손쉬운 물건도 대부분 고수익 경매 물건이었다. 하지만 요즘에는 고수익은커녕 낙찰조차 쉽지 않아 속만 태우고 있다. 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸린 초보 투자자들이 이른바 ‘안전하고 깨끗한 물건’에 고가 응찰하는 사례가 늘면서 적정 가격에 낙찰 받기가 여간 쉬운 일이 아니다. 응찰만 하면 번번이 떨어지는 실수요자들이 이제는 치열한 입찰경쟁을 피해 틈새 물건에 도전하기 시작했다. 특수물건은 안전한 경매 물건보다 경쟁률이 낮고 시세보다 매우 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있어서다. 경매 물건 도처에 깔려 있는 여러 가지 함정과 하자들이 도사리고 있는 경매시장에서 약간만 손을 봐서 흠집을 제거하고 상한 부분을 도려내면 더 달콤한 사과 맛을 볼 수 있는 것처럼 하자 없는 경매 물건보다 함정 있는 물건이 더 높은 수익을 올릴 수 있는 기회가 더 많기 때문이다. 경매에서 각종 권리상 하자나 물건상 틈새를 이용해 더 많은 수익을 올리는 노하우를 알아보고 어떤 틈새를 노려 수익을 올릴지 살펴보자. ‘임차인 미상’ 물건 직접 조사해야 경매 투자에서 등기부등본상의 권리분석 다음으로 주의해야 할 사항이 바
2017-08-03 08:00 -
가격 싼 경매로 대형아파트 ‘갈아타기’ 전략
주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형 아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 대형 아파트의 몸값이 높아진 가운데 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 15% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 요즘처럼 전환기에는 80% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다. 법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건 공급은 꾸준히 늘고 있으나 관리, 세제상 기피하는 데다 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 줄어들면서 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 20% 이상 값싸게 나온 인기지역 대형 주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다. 대형 아파트 가격이 뛰면서 서울 대형 아파트 중위가격도 사상 처음으로 15억 원을 넘었다. 지난해보다 1억6000만원이 올라 12%나 올랐다. 대형 아파트의 귀환은 최근 아파트 가격 상승세에서도 알 수 있다. 서울의 최근 1년간 아파트 중위가격 상승률은 40㎡ 미만 소형이 17%로 가장 높았다. 다음으로는 40㎡ 이상 62㎡ 미만 중소형(14%)과 135㎡ 이상 대형(12%)이 뒤를 이었다. 62㎡ 이상 95㎡ 미만 중형(11%)과 95㎡ 이상 135㎡ 미만 중대형(10%)의 가격 상승세는 대형 아파트에 미치지 못했다. 대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1
2017-07-27 08:00 -
비수기에 소형 ‘임대’ 부동산으로 수익 올리기
가격거품이 서서히 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다. 실제 우리나라 부자들은 거의 실물자산을 많이 보유하며 일정 임대소득을 얻어 노후를 풍요롭게 보내기도 한다. 주식 투자에 따른 수익보다 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지한다. 개인사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해보면 저성장과 저출산, 노령인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화현상으로써 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질구매력이 감소되는 상태에서는 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 것이다. 노후 대비 소형주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 도심 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형 부동산을 통한 고정적인 임대소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 디플레와 경기 후퇴 시 소득감소와 주거비 부담으로 수요가 꾸준하다는 자산적인 특징이 있다. 소형 ‘임대’주택으로 노후 준비 미리 노후를 준비하며 투자에 나설 때는 무리하게 빚을 내 크고 단가가 비싼 부동산은 투자를 자제하고 철저히 임대수익에 초점을 맞춰야 한다. 되도록 환금성이 좋으면서 위치는 최고 입지일
2017-07-17 11:00 -
고수익 ‘경매’ 투자를 위해 챙겨야할 것들
‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 봐라’ 부동산 시장에서 싸게 부동산을 장만한다는 법원 경매장은 여전히 높은 관심을 보이는 시장이다. 매매시장보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 낙찰가율은 80%를 훌쩍 넘어섰고, 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자 자세가 필요하다. 종목보다 지역부터 선정해야 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고
2017-07-14 00:10 -
경매 특수 물건의 현장 조사하는 방법
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매
2017-07-05 08:00
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종자돈으로 숨은 진주 찾아내는 틈새 투자
‘종자돈’ 투자의 기준은? 투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 1억 원 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다. 통상 부동산 소액 투자 금액은 2000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다. 종자돈으로 공략할 틈새는? 일반적인 소액 투자의 트렌드로는 소형아파트, 오피스텔 또는 원룸텔, 도시형생활주택, 전세 안고 소형주택 매입하기 정도로 생각하기 쉽다. 하지만 이들 투자처는 공급과잉과 수익률 저조로 고전하고 있다. 이들 메인 투자 외에 부동산 시장에는 다양한 불황 속 틈새 소액 투자처가 존재한다. 몇 천만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능하다. ‘자투리’ 토지는 통상 건축하다 남은 땅을 말한다. 자투리 땅 위에 원룸, 상가 등을 지을 수 있고 개발계획에 따라 보상이 이루어질 수 있다. 도시 지역에 있거나, 개발이 이뤄지고 있는 땅이면 개발 용도상 그 땅을 흡수해야 하므로 개발차익을 거두는 게 가능하다. ‘농가주택’도 틈새 투자처다. 농가는 외면하는 투자처지만 잘 고
2017-06-29 10:34 -
낙찰가 계속 오를까? 경매시장 전망은?
지난 달 법원 경매 건수가 역대 최저치를 경신했다. 요즘 경매를 하고 싶어도 물건이 없어서 하지 못한다고 한다. 그러다보니 응찰자 간의 경쟁이 치열해져서 낙찰가율은 고공행진을 하고 있다. 앞으로 경매시장 동향은 어떻게 변할까? 1. 경매 물건이 자취를 감추고 있다. 어느 정도일까? 전국의 법원 경매 물건수가 크게 줄고 있다. 올 상반기의 경우 지난해에 비해서 약 23% 정도 줄어서 1년 만에 사상 최저치를 기록했다. 지난 해 매달 평균 1만1400건이 입찰에 부쳐졌는데, 올해 들어 전국 경매 진행 건수는 8800건 남짓으로 집계됐다. 물건 수가 2001년 이후 16년여 만에 가장 적은 수치라고 할 수 있다. 올 1/4분기 서울 아파트 경매는 총 544건 중 283건이 낙찰됐다. 지난해 같은 기간 진행 850건, 낙찰 420건과 비교하면 3분의 2수준에 그쳤다. 이렇게 경매 물건이 줄어드는 큰 이유는 ‘저금리 상황’이 장기화되면서이다, 빚을 진 채무자들의 이자상환 부담이 줄면서 채무자 부동산이 경매시장으로 넘어가는 물건이 점차 귀해지고 있어서다. 2. 그런데 수익형 부동산 중 인기 상종가를 치는 수도권과 광역시 일대 등의 물건에는 묻지마 투자도 나타나고 있다. 실제 시장에 실속 없는 물건들도 산재하고 있다던데? 입찰 물건이 크게 줄어들다보니 반면에 경매에 참여하는 응찰자 숫자는 증가세를 보이고 있다. 올 들어 전국 경매 평균 응찰자는 1월 3.9명에서 지난달 4.3명으로 늘었다. 초저금리가 이어지면서 수익형 부동산이 경매에 부쳐지는 물건은 줄어드는데 상가, 상가주택과 같은 수익형 부동산이나 소형 아파트나 다세대와 같은 소형 주택을 싸게 사려는 수요자는 증가하고 있
2017-06-22 08:00 -
부동산 서류 통해 투자 정보 체크해라!
부동산투자에 처음 관심을 갖기 시작할 때 가장 먼저 알아둬야 할 지식은 무엇일까? 부동산 투자이론일까 아니면 실전 투자전략일까? 투자자들은 늘 고민에 빠지기 쉽다. 실제 부동산 거래 전문가들이 느끼는 것은 바로 ‘기본’에 충실해야 한다는 것이다. 투자 기본을 지키는 것 중 하나는 바로 부동산 서류를 잘 보고 투자에 활용해야 한다는 것이다. 부동산 서류 보는 법을 익혀 실무에 응용, 접목한다면 성공투자를 이끄는 기초체력을 닦아두는 것이며 서류를 통해 미리 부동산의 가치를 찾아낼 수도 있다. 부동산의 6대 공적장부로는 ‘등기사항증명서(등기부등본), 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서’가 있다. 부동산 공적장부(이하 공부(公簿))는 부동산의 정보가 숨어있는 보고라고 해도 과언이 아니다. 부동산거래에서 늘상 따라붙는 서류지만 투자자들은 소홀하게 취급하거나 서류 보는 방법을 모르고 대충 중개사에게 일임하는 경우가 많다. 그러나 본인이 정확히 서류 보는 법을 알고 거래를 한다면 부동산의 거래사고를 미연에 방지함은 물론 미래 투자가치와 활용성을 예측할 수 있다. 부동산거래는 ‘서류에서 시작해 서류에서 끝난다’고 한다. 어려운 용어가 많아 복잡한 듯 보이지만 서류마다 중요한 의미가 담겨 있다. 공부를 볼 때는 부동산의 용도와 규제부터 체크하는 게 가장 효과적인 방법이다. 개발업자나 중개업자의 투자를 유혹하는 백 마디 번지르르한 말보다 서류 하나를 믿고 투자를 결정하는 게 백번 낫다. 부동산투자를 결정하는 과정에서 우리가 흔히 발급받는 공적장부
2017-06-16 08:00 -
경매로 싸게 산 상가, 빨리 처분하는 방법은?
Q. 상가를 경매로 낙찰 받았는데 바로 되팔기가 가능할까?A. 경매·공매를 통해 낙찰 받은 부동산은 바로 팔아도 문제되지 않는다. 다만 낙찰 받은 부동산을 사고 싶어 하는 사람이 있으면 등기부등본을 내 앞으로 마친 연후에 양도해야 한다. 미등기 전매는 허용되지 않는다. 매매차익이 발생하면 빨리 매도하고 새로운 물건을 고르는 게 차익을 남기는 방법이고 자금회전에도 필요한 전략이다. -------------------------------------------------------------------- 낙찰 후 1년 이내 되팔면 50% 양도세 부과 경매로 매입한 상가를 다시 되사겠다고 하는 사람이 있다면 엄청 성공한 경매 투자일 가능성이 있다. 게다가 사는 사람이 낙찰가보다 더 금액을 높게 쳐준다면 짭짤한 시세차익을 거둔 것이니 대단히 기뻐해야 할 일이다. 대체로 매입한 부동산을 되팔 때는 인근 중개업소에 매물로 내놓은 경우이다. 현지 공인중개사들은 경매로 낙찰 받은 부동산이라는 것을 알고 있는 경우가 많다. 왜냐하면 이미 동네 중개업소에 소문이 자자한데다 등기부등본만 떼보면 경매로 낙찰된 부동산이란 것이 표기돼 낙찰금액까지 알 수 있다. 그러면 중개사들은 싸게 낙찰 받은 부동산이라며 매도가를 깎아서 매물로 내놓으라고 종용한다. 그리고 부동산을 사는 사람들도 마찬가지로 어떻게든 가격을 깎으려 안달한다. 반대로 경매로 낙찰 받은 사람들은 밤낮으로 발품을 들여 고생해서 투자한 것이기 때문에 오히려 비싸게 팔고 싶어 한다. 하지만 그것을 다시 사려는 사람은 경매로 낙찰 받은 사람이 얼마에 샀는지를 알기 때문에 그 낙찰가격보다 많은 가격을 지불하려고 하지 않는다. 그래서 단기투자의 대부분은 사실 가격협
2017-06-07 08:00 -
돈 되는 ‘아파트 상가’ 경매로 골라볼까?
아파트 상가, 낙찰가율 60~80%로 인기가정주부 L씨는 지난 달 서울 북부지법에서 입찰에 부쳐진 서울 동대문구 장안동에 있는 K아파트 내 1층 실면적 60㎡(18평), 대지 16㎡의 단지 내 상가를 낙찰 받았다. 감정가 2억4000만원에서 3회 유찰 후 1억2288만원에서 입찰에 부쳐졌다가 1억6814만원(70%)에 낙찰 받은 것. 14층 주상복합아파트 상가 중 1층으로 현재는 근린상가로 운영 중이었다. 주변은 아파트 외에도 상업·업무시설의 배후세대가 넉넉해 충분한 영업력이 예상되는 알짜 상가이다. 자영업을 하는 O씨는 수원지법에서 입찰에 부쳐진 수원시 영통구 영통동 D주상복합 상가 내 1층 48㎡를 낙찰 받았다. 감정가 2억2300만원에서 2회 유찰한 후 1억927만원에 입찰에 부쳐졌다가 감정가의 65%인 1억4690만원에 낙찰 받았다. 36층 주상복합 건물의 1층인 이 상가는 아파트 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 지하철역 유동고객까지 확보할 수 있는 목 좋은 상가를 낙찰 받았다. 낙찰 후 1달 만에 보증금 3000만원에 매월 60만원의 고정수익을 얻고 있다. 단지 내 상가 경매물건은 1~2억 원 안팎의 적은 금액으로 낙찰 받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율도 70~80%에 불과해 경매시장의 틈새상품으로 꼽힌다. 단지 상가를 싸게 낙찰 받아 주변 임대가에 맞춰 세를 주거나 가족들의 노동력으로 직접 상가를 운영할 수 있어 일석이조다. 실업인구가 늘어나 경매시장에서 외면당하던 단지 내 상가의 인기도 활기를 되찾고 있다. 서울·수도권에서 매월 100여건 정도의 단지 내 상가가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 근린상가보다 높은 편이지만 통상 낙찰가율 80%를 밑돌아 한동안 경매시장에서
2017-05-31 22:38
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귀농해 전원 부동산 경매 투자해볼까?
은퇴 전원생활, 경매로 저렴하게 시작 베이비부머들의 은퇴가 늘면서 귀농인구들도 덩달아 늘고 있다. 창업을 꿈꾸는 퇴직예정자들 만큼 은퇴 이후 귀농을 통해 제2의 삶을 꿈꾸는 이들도 많아졌다. 은퇴 이후에 전원생활용 부동산을 경매로 저렴하게 낙찰 받으려는 40~50대 실속형 투자자들이 늘고 있다. 비단 퇴직 이후가 아니더라도 주5일 근무로 노후에 별장과 같은 제2의 터전을 찾는 이들로 인해 수도권과 지방의 경매 입찰장에 중장년 은퇴 예정자들이 꾸준히 모여들고 있다. 수도권과 지방에서 입찰에 부쳐지는 경매 물량은 꾸준히 공급되고 있다. 서울과 광역시 등 대도시권과 달리 수도권 외곽과 지방의 경우 우량 물건 수 증가와 함께 낙찰가율이 낮아져 저가 낙찰을 받기 쉬워졌다. 대도시의 경우 경매 수익률이 10~15% 안팎인 반면 지방은 20~30%까지 저가에 낙찰돼 투자 수익율을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 지방 부동산은 DTI 규제를 받지 않는데다 경기 침체로 우량한 경매물건의 공급량이 늘고 있다. 귀농이라는 실전에 돌입하기 전 첫 단계부터 정착지 주변의 부동산에 관심을 갖고 경매를 잘 이용하면 부동산 취득 비용을 20~30% 정도 줄일 수 있다. 또 정착 후에도 소액으로 시골집과 땅을 싸게 낙찰 받으면 영농에 활용할 부동산을 저가에 매입할 수 있고 나중에 되팔기도 쉽고 투자성도 좋다. 1000㎡ 이상 농지 확보 후 농지원부를 보유하면 양도세 감면과 함께 추가농지 구입 때 세금 및 공과금 등 다양한 감면혜택을 받는다. 은퇴 전에 귀농 예정 지역을 선택한 경우에는 귀농을 위한 기본적인 준비가 있어야 한다. 최소한의 농촌에 거주할 시골
2017-05-25 16:24 -
‘자투리’땅의 변신, 개성 있는 나만의 집짓기
개성이 담긴 독특한 공간으로 탄생 도심 속 공터에 다양한 유형의 새집이 만들어지고 있다. 도로를 내거나 건축을 하다 남은 ‘자투리땅’에 새로운 변화가 일고 있는 것. 자투리 토지는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평)사이의 땅을 말한다. 3~4년 전 유행했던 ‘땅콩주택’(한 개의 필지에 두 개의 집을 짓는 형태)도 자투리땅의 활용사례라고 볼 수 있다. 이런 주택들은 대부분 각 층마다 콘셉트를 달리해 색다른 공간을 연출하고, 생활의 여유를 느낄 수 있는 앞마당도 가질 수 있다. 이외에도 크기는 작지만 있을 건 다 있는 협소주택이나 작은 한옥과 양옥을 결합한 건물 등 아파트의 대안이자 작은 공간의 대변신이 일어나고 있다. 이들 건축물은 건축주의 취향과 라이프스타일에 맞게 설계돼 각기 개성 있는 건물이 탄생하고 있다. 다양한 건물들은 각자가 살고 싶은 집에 대한 꿈을 그릴 수 있는 토대가 된다. 자투리땅의 틈새상품으로 기막힌 변신 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치한 곳이 자투리땅이기도 하지만 저렴하게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품이 될 수 있다. 게다가 다양한 유형의 집이 소규모 공간에 가치를 불어넣어 내집 짓기에 대한 수요를 불러일으키고 있다. 종로 원서동 주택가 작은 공간에도 마법 같은 집이 생겼다. 한옥과 양옥이 하나로 합쳐진 듯 한 묘한 분위기를 주는 집이다. 1층에는 기존 한옥을 허물고 그 자재를 활용해 다시 소형 한옥을 지었고, 그 옆에 양옥도 함께 지어 2채의 건물을 연결했다. 작은 땅에 지은만큼 규모도 1층 47㎡(14평), 2층 41㎡(약12평), 3층 49.7㎡(약15평
2017-05-19 08:00 -
경매 투자 전 미리 준비해야 할 것은?
경매 투자의 기본 지식부터 쌓아야 경매‧공매가 처음일 때는 먼저 준비 기간을 가지고 차근차근 공부를 시작해야 한다. 초보라면 입찰을 하지 않더라도 다양한 경매 물건 사례를 접하면서 투자 지식을 차곡차곡 배워 나가는 게 중요하다. 처음부터 어려운 경매 지식을 배우며 올인 하려는 생각 보다는 짬짬이 경매‧공매에 용어나 권리분석에 대해 이해하고 공부하는 게 바람직하다. 공부를 시작할 때는 투자의 기본기부터 먼저 갖출 필요가 있다. 경매에 대한 기본지식과 준비 과정을 하나씩 쌓아가야 한다. 경매 투자지식은 안타깝게도 며칠 만에 벼락치기로 얻을 수 있는 게 아니다. 경매 투자서 한 권으로 이해하기 어렵다. 단계 ‧ 과정별 키포인트와 투자 유의사항을 알아둬야 한다. 경매는 특정한 고수만의 전유물이 아니며 관심을 갖는 모든 사람들의 몫이지만 확실히 배워야 할 다양한 영역이 있다. 돈으로 돈을 버는 투자법이다 보니 나름대로 투자 실패를 줄이기 위한 공부와 준비가 사전에 필요한 것이다. 경매 투자 공부와 기간은 시간적으로 여유롭게 잡는 게 좋다. 당장 수익형 상가와 오피스텔을 낙찰 받기 위해 경매 투자 물건부터 성급하게 찾는다면 경매‧공매 투자 수단으로 바람직하지 않다. 경매 투자에는 순서가 있다. 경매 투자는 물건 탐색부터 시작한다고 해도 과언이 아니다. 대법원 경매 정보나 경매 사이트 등 인터넷을 활용해 경매 물건 정보를 얻고 최근 트렌드를 읽는 준비를 해야 한다. 경매 물건과 친해져야 한다. 법원 매각공고 및 경매 사이트, 경매 카페 등을 이용해 대상 물건을 탐색하는 습
2017-05-10 15:04 -
투자가치 높은 ‘임야’로 땅 재테크 나설까?
전반적으로 부동산 시장이 주춤한 가운데 일부 종목과 지역에만 수요가 몰려 쏠림현상을 만들어내고 있다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다. 80년대 후반 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 90년 7월 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다. 그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 96년 폐지되고 98년 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다. 용도변경으로 시세차익 가능 산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중․장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다. 게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사 15도 이하의 산지개발에 대해 적극적인 정
2017-05-04 08:00 -
고수익 경매 투자를 위해 반드시 챙겨야할 것
‘숲을 먼저 본 뒤 나무를 봐라’ 부동산 시장에서 싸게 부동산을 장만한다는 법원 경매장은 여전히 높은 관심을 보이는 시장이다. 매매시장보다 조금이라도 더 싸게 집을 마련하려는 사람들이 몰리면서 주택 낙찰가율이 치솟고 있다. 전국 주택 경매의 낙찰가율은 80%를 훌쩍 넘어섰고, 중소형 주택과 도심 빌딩은 시세보다 5~10% 정도 낮게 낙찰되기 일쑤다. 고가 낙찰이 이어지는 상황에서 경매는 먹을 게 거의 없는 시장이라고 푸념하는 경매 투자자들도 생겨났다. 경매 수익률의 대표적인 지표는 바로 ‘낙찰가율’이다. 일반적으로 낙찰가율이 80%대를 넘어서면 경매 시장이 활기를 띤다고 본다. 경매 물량은 줄어드는 대신 응찰자가 몰리면 낙찰가율은 상승하기 마련이다. 경매 투자의 바람이 거셀 때는 경매 물건의 내재적 가치를 찾아 명품 부동산만 고르는 선별적인 투자 자세가 필요하다. 종목보다 지역부터 선정해야 경매 시장이 대중화돼 고가낙찰이 속출할 때는 물건의 내재적 가치를 올릴 수 있도록 ‘물건분석’에 치중해야 한다. 하자 없는 부동산에 입찰하기 위한 ‘권리분석’에만 연연하면 경매의 숨은 보물 같은 우량 물건을 찾기 어렵다. 경매는 돈 되는 물건을 찾아내는 투자게임인 만큼 현장을 두루 답사해 투자성과 개별 종목의 미래 투자성을 발굴해내야 우량 물건을 찾아낼 수 있다. 경매에서 돈 되는 숨은 보물을 찾는 방법을 알아보자. 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보
2017-04-26 11:20