-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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등기부등본에서 '급매물' 정보 얻는 노하우
등기부 등본을 통해 현재 사실관계를 파악 부동산 거래 현장에는 가끔 급하게 팔려고 내놓으면서도 시세보다 현저하게 저가에 매도하는 이른바 사정이 급한 ‘급매물’이 왕왕 눈에 띈다. 급매물로 나온 이유는 여러 가지지만 대체로 매도자가 하루 빨리 처분해야 하는 속사정으로 인한 경우가 대부분이다. 특히 부도 위기에 봉착했거나, 보증을 잘못 섰거나, 악성사채, 경매‧공매 직전인 것, 사업상 긴급자금, 재산 상속문제, 이민을 가게 되어 내놓는 매물 등 원인도 각양각색이다. 급매물 중에서 가격 협상이 가장 용이한 매물은 등기부 상 하자 있는 매물이다. 사고자 하는 부동산의 등기부를 적극적으로 분석해보면 매수자는 급매로 나온 매물의 성격을 확인할 수 있다. 등기부는 번지만 알면 발급 받을 수 있는데 등기부상 기재 내용을 검토‧분석해 보는 것이다. 등기부는 소유권 변동사항과 함께 권리관계를 일반인에게 공시하는 공적장부이다. 부동산 표시와 소유권, 저당권‧가압류 등 권리관계를 눈으로 확인할 수 있다. 등기부는 부동산에 대한 다양한 정보를 제공하는 숨은 보물창고다. 등기부는 크게 소유권 정보와 채권‧채무관계 등 두 가지 정보가 기재돼 있다. 소유자의 비밀스런 부동산 정보가 숨겨져 있어 남들이 알려주지 않는 부동산 건강진단서 역할을 하는 게 등기부이다. 등기부 ‘갑구’에는 소유관계, ‘을구’에는 채무(빚)의 흐름을 한 눈에 읽을 수 있다. 부동산 소유자와 갑구‧을구 열람하면 소유자의 재정상태 노출 등기부 ‘갑구’란을 통해 체크할 내용으로는 소유자의 나이와 소유권 보유시기와 연한, 취득 방법 등을 통해 급매물 출현 가
2016-07-11 08:00 -
경매·공매 투자를 알아두면 좋은 이유?
경매·공매 시장은 부동산 ‘할인마트’ 부동산을 싸게 사는 방법은 꽤 여러 가지가 있습니다. 청약통장을 통한 분양과 아파트 분양권, 급매, 할인 미분양 등 다양합니다. 투자자 본인이 처해있는 자금여력을 바탕으로 가장 돈을 적게 들여 부동산을 값싸게 사는 법이 최적의 투자전략이지요. 그 중에 경매와 공매 투자는 가장 합법적으로 시세차익을 많이 얻으며 부동산을 싸게 살 수 있는 방법입니다. 급매와 분양권 거래의 경우 파는 사람과 사는 사람이 마음대로 거래할 수 있습니다. 부동산을 파는 사람이 이익이 남고, 사는 사람도 지금이 가장 싸다고 생각하면 서로의 판단으로 부동산을 사고팝니다. 그러나 경매·공매는 일반 거래와 달리 강제 매각되는 부동산들입니다. 경매는 빚을 갚지 않아 강제로 처분되고 공매는 세금이 밀려 강제로 처분되는 부동산입니다. 부동산 소유주(매도자)의 의지와 관계없이 강제 매각되는 부동산이다 보니 시장 거래는 활발하지 않습니다. 부동산 중개업소에서 살 수 없고 일정한 매각 장소에서만 부동산을 거래합니다. 경매의 경우 경매법정에서, 공매의 경우 온비드 인터넷장터에서만 거래합니다. 그러다보니 할인 매각정보를 알거나 경매·공매에 대한 공부를 한 사람만이 경매·공매 투자에 나설 수 있습니다. 강제처분되는 경매·공매 매물은 꾸준한 데 투자자들의 수가 제한되다보니 싼값에 살 수 밖에 없습니다. 법원에서 매긴 시세인 감정가에서 첫 입찰을 하지만 대체로 1~2회 정도 살 사람이 없어 유찰 과정을 거칩니다. 즉, 살 사람이 없어 가격이 떨어지는 과정을 거칩니다. 유찰 과정을 거치면 경매는 1회에 20~30%씩, 공매는 10% 씩 가격이 떨어집니다.&nb
2016-07-06 08:00 -
다가구 주택 경매, ‘저가 매수’를 노려라
노후 대비 수익형 부동산으로 ‘굿’ 서울 강동구에서 가전유통업을 하는 이◌◌씨(54세)는 내 집 마련과 동시에 노후대비 임대수익을 노릴 다가구주택 경매물건에 관심이 많았다. 지난해부터 꾸준히 경매 매물 정보를 검색하며 다가구 경매물건을 찾던 중 매장과 멀지 않고 가격도 저렴한 다가구주택을 발견했다. 서울동부지법에서 경매에 부쳐진 강동구 천호동 소재 대지 178㎡, 건물 285㎡ 지하1층~지상2층짜리 다가구주택이었다. 권리분석을 통해 세입자가 5세대 거주하고 있으나 낙찰 후 법원으로부터 거의 전세금을 배당 받아가는 안전한 경매물건이었다. 입찰에 참여하기로 결정하고 세입자들을 모두 만나본 결과 명도에도 이상이 없었다. 다가구주택은 명도(집 비우기)에 애를 먹는다는 말에 미리 조사를 완벽하게 마치고 자신 있게 입찰을 결정했다. 감정가 8억9418만원에서 2회 유찰해 최저가가 5억7228만원까지 떨어진 주택이었다. 드디어 입찰에 참여, 6명이 입찰경쟁을 벌여 7억2900만원을 써낸 이 씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 낙찰가율 81%, 잔금납부 후 명도과정에서 다소 저항이 있었으나 얼마간의 이사비를 챙겨줘 시간을 끌지 않고 바로 명도를 마칠 수 있었다. 2층은 가족이 거주하고 2층 일부와 지하, 1층 각 2개짜리 원룸주택들은 전세로 돌려 새로운 입주자를 맞았다. 어느 정도 돈이 모이면 세입자들의 전세금을 돌려주고 올 연말부터 월세주택으로 바꿔 임대사업을 할 계획이다. 다가구주택 경매물건의 낙찰가율이 꾸준히 오르고 있다. 공동주택보다 생활여건이 불편하고 환금성이 떨어진다는 이유로 '찬밥 신세'를 면치 못했던 다가구주택이 '다세대·다가구 건축기준 완화' 조
2016-06-29 08:00 -
가격 싸고 수익 높은 경매 '상가' 투자법
수익형 부동산상품 대표주자고수익과 고정 월세수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 70~80%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰려들고 있다. 상가는 수익형 부동산의 대표격인 데다 물량공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 놀리고 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다. 경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50~60%대를 보이는 종목이 근린 상가이다. 감정가 보다 현저히 저렴하게 낙찰 받는 대신 입지와 상권분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다. 상가의 종착역이라고 하는 법원 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다.경매에 부쳐진 상가치고 성업 중인 상가는 드물다. 공실이거나 폐점 또는 무보증단기임대 상가로 이용 중인 경우가 대부분이다. 경매에 부쳐지는 상가는 상가임차인이 아예 없거나 소유자가 비워두는 경우가 많아 경매 상가의 상권분석 자체가 어렵고 투자의 감을 잡기 쉽지 않다. 게다가 유동인구를 끌어들이기 쉬운 1층보다 2~3층이나 지하층에 무작위로 경매에 부쳐지기 때문에 선뜻 상가 경매 고수라도 입찰을 결정하기에 애를 먹기 일쑤다.경쟁력 있는 상가 경매물건을 고르려면 여러 물건을 찾아 철저한 분석과정을 거쳐야 한다. 돈 되는 점포는 싸게 사서 돈 벌고,
2016-06-24 08:00 -
소형 토지 ‘경매’로 숨은 보석 찾아내볼까?
소형 토지 경매 투자 장점소형 필지 토지란 일명 ‘자투리’ 토지로써 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다.자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다.자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다. 소형 필지 토지 경매 낙찰 동향 경매에 부쳐지는 자투리땅은 전국적으로 한 달에 1000여건이 넘는다. 서울의 경우 한 달에 50~100건, 수도권은 400~500건이 입찰이 진행돼 선택의 폭이 넓은 편이다. 특히 즉시 건축이 가능한 지목이 ‘대지’인 경우 약 절반에 달한다. 소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게 일반적이다. 낙찰가율은
2016-06-17 08:00
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경매 현장을 통해 돈 되는 물건 찾는 법
“임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익을 높인다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 '현장 조사'인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어 있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다. 경매 고수들은 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 현장에서 함정부터 찾아내라 현장답사 전에 간단한 체크리스트를 작성해 두는 등 사전준비가 필요하다. 경매 법원이 비치한 '현황평가서'와 '감정평가서'를 참고해 중요한 내용들을 토대로 조사목록을 미리 만들면 투자성 여부를 쉽게 판단할 수 있다. 초보 투자자가 현장 답사할 때는 공적서류와 현황의 일치 여부부터 체크해야 한다. 서류와 실제 이용 상 차이점을 발견해내는 게 임장활동의 기초이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.세입자 탐문도 임장활동에서 빼놓을 수 없는 중요한 확인내용이다. 주택 점유자를 직접 만나보고 명도 저항여부를 탐문하는
2016-06-08 09:02 -
경매 이용해 살고 싶은 아파트로 갈아타기
경매에 부쳐지는 아파트들은 서민형 소형매물만 널렸더라는 소문은 잘 못된 것이다. 133㎡(40평형) 이상 대형 아파트가 전체 경매아파트의 30% 정도를 차지할 정도로 공급물량이 꾸준한 편이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 75~80%선이어서 중소형 아파트(85~90%) 보다 낙찰가율이 5~10% 가량 낮은 게 통례이다. 이는 면적이 커 입찰금액이 고가이기도 하지만 요즘 같은 경기에는 대형에 대한 수요가 많지 않아서이다. 경매시장에서 대형아파트가 투자하기에 좋은 이유는 바로 저감률(1회 유찰시 떨어지는 금액률)이 적용되기 때문이다. 1회 유찰시 감정가에서 20%씩 떨어지는 만큼 가격 낙폭이 커 그만큼 수익률이 높다. 예를 들어 감정가 1억 원 하는 아파트가 20% 가격이 떨어지면 2천 만 원이 떨어지지만, 2억 원 아파트가 1회 유찰하면 가격이 4천 만 원이나 떨어진다. 가격이 비싸고, 면적이 넓을수록 그만큼 수익률이 커지는 게 경매시장의 특징이다. 따라서 가진 돈은 많지 않은데 살고 싶은 지역이나 넓은 아파트로 이동하고자 하는 실수요자라면 중대형아파트 경매투자에 관심을 기울여보면 내 집 늘리기에 성공할 확률이 훨씬 높아진다. 가족이 많아 내 집 늘리기에 나서야 하거나 중대형 아파트 경매투자에 관심이 많은 실수요자가 경매에 참여할 때 유의사항과 실전 투자전략을 알아보자. 중대형은 인기지역을 고르는 게 비결! 서민들이 많이 모여 사는 소형 아파트일수록 낙찰가율은 90~92%대를 보인다. 경쟁이 많다보니 시세의 5~10% 미만의 이윤만 남기고 낙찰되는 게 비일비재하다. 그러나 평수가 크고 인기지역 아파트는 아직까지 75~80%대의 낙찰가율을 보이며 낙찰가율이 완만한 하향곡
2016-05-31 11:10 -
개발 예정지 경매 부동산에 투자하는 법
개발 호재지역 매물, 기대감으로 가격 상승세초보 투자자가 부동산투자에 적극적인 관심을 가질 경우 대체로 두 가지 종류의 경매 물건에 관심이 많다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다. 이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있기 때문이다. 도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 게 통례다. 부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다. 또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다. 법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다. 통상 시가 대비 15~20% 안팎 저렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 낮은 편이다.최근 정부나 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화하는 조짐을 보이고 있다. 수도권 그린벨트 해제와 함께 서울과 수도권 역세권 일대는 중소형 임대주택과 소형주택 개발을 위한 주거·상업지구로 개발하는 지구단위계획을 확정했으며 지자체마다 고도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재개발이 속속 추진되고 있다.토지용도가 고밀도 개발을 허용하는 방안으로 변경될 경우 해당지역의 부동산 가치는 뛰기 마련이다. 기존에 용산 일대, 양천구 목동, 영등포구 문래동, 강북구 수유동 일대 역세권 주변이 건축규
2016-05-25 08:00 -
경매에서 토지 투자가 유리한 이유?
최소 몇 십만 원부터 수 십 억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁도 치열해지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소 금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다
2016-05-18 08:00 -
수익형 부동산을 잘 고르는 투자 노하우
수익형 부동산의 인기는 시간이 갈수록 꾸준하다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못 하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다. 수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다. 부동산 투자 패턴이 안정적인 임대수익을 바라는 실속 부동산으로 바뀌면서 부자들의 투자대상으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 유망 투자처로 대형 주택보다 소형 아파트와 상가, 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 원룸주택, 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다. 일반 투자자들도 더 이상 시세차익에 의한 이득보다 안정적이며 정기적 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높아졌다. 상가 거래 늘되, 수익률은 하락 중소형 상가와 오피스텔 등 손 바뀜이 잦은 수익형 부동산의 매매가는 오르고 거래는 증가하는 대신 대형 임대형 부동산의 수익률은 주춤한 상태다. 특히 수도권과 지방광역시 일대의 대형 상가와 업무빌딩의 경우 빈사무실이 늘면서 수익률이 감소하는 추세이다. 이런 현상은 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 감소가 맞물려 수익률이 떨어지고 있는 탓이다. 공실은 늘지만 부동산의 임대료가 상승하면서 지속적으로 공실률을 늘리고 있다. 향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다.
2016-05-11 08:00
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경매로부터 내 재산 지키는 몇 가지 방법
확정일자 등 우월적 권리 확보하라 경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다. 경매는 투자수단이기 이전에 기본적으로 알아둬야 할 생활 상식이다. 경매 부동산은 채권회수의 최후 수단일 뿐 아니라 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다. 몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 경매 재테크로 활용이 가능하다. 경매를 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다. 살던 집이 경매에 부쳐지거나 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해 둬야 한다. 경매가 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다. 빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매 처분되면 빈털터리로 길가에 내몰릴 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지면 최소 수천만원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다. 임대차 계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통전세’ 때문에 세입자들의 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다. 보증금 지키려면 전입신고부터 해야임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴봐야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과
2016-05-06 08:00 -
경매 특수물건의 함정에 빠지지 않는 법
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 곳이 경매시장이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 특수물건 같은 위험해 보이는 물건에 대한 예리한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 되어가고 있는 셈이다. 경매는 ‘운칠기삼(運七技三)’의 말로 표현할 수 없는 고도의 정밀성이 요구되는 투자처이다. 대충 값싸 보이는 물건에 입찰했다 자칫하면 보증금을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 금물이다. 100% 자신의 실력과 분석력으로 우량물건을 선별해 낙찰 받을 수 있어야 투자에 성공할 수 있다. 현장 답사해 매수인 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수할지를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다. 말소기준권리보
2016-04-27 11:05 -
전세난 속 경매 아파트로 내 집 마련하기
1~2회 유찰 아파트 증가, 인기 ↑한 때 ‘콧대 높던’ 서울·수도권의 브랜드 아파트들이 경매시장에 주요 물량으로 공급되면서 경매법정이 뜨겁게 달아오르고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 투자목적으로 사뒀다가 부동산 경기침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장의 인기 투자대상으로 떠오르고 있다. 서울 강남권과 수도권 버블세븐 지역의 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 부쳐진다. 한번 경매가 진행되면 200~300명이 경매 법정을 채우며 높은 관심을 끈다. 1~2회 유찰된 인기 아파트의 경우 보통 10여명 안팎의 투자자들이 길게 늘어서 장사진을 치기도 한다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다. 정부의 각종 부동산규제 완화와 함께 인기지역 아파트가 바닥을 찍었다는 심리가 확산되면서 집 값 상승을 기대하는 실수요자들이 중소형 아파트 투자에 가세하면서 경매시장이 반짝 활기를 띄고 있다. 1회 이상 유찰해 감정가의 70~80%대 경매물건은 보통 10명 이상이 몰려 낙찰가율 80~85%를 보이며 부동산 침체기에도 불구하고 경매 아파트의 인기를 실감할 수 있다.연초를 넘기며 경매 아파트는 다소 주춤한 양상이다. 일부 인기지역 아파트를 빼고는 낙찰가율과 경쟁률이 하락 추세다. 또 지난해와 다른 점이 발견된다. 여러 번 입찰한 경우 경쟁률이 치열하지만 경매결과는 예상 밖으로 ‘싸늘’한 편이다. 80% 초반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 5~6대 1에 불과한 경우가 늘고 있다. 감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 수요자들로부터 인기가 높은 중소형
2016-04-19 11:31 -
최고 경매 물건을 고르기 위해 챙겨야할 것은?
경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 의외로 많다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자한 탓이다. 거액을 묻어야 하는 경매 투자에서 향후 멀리 내다보고 발전성 있는 부동산을 골라야 하는 것은 기본이다.부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다.경매 부동산의 경우 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않는다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와
2016-04-14 08:00 -
불황에는 수익률 낮추고 저가매입 수단 찾아라
집값 떨어질 우려 적은 곳 투자 1순위‘주택 투자 열기가 한풀 꺾였다는데 지금 아파트를 구입해도 될까요?’ ‘부동산 시장이 장기 침체로 돌아서기 전에 집을 팔아야 할지 고민이네요.’ 요즘 온라인 부동산 카페를 들여다보면 이런 걱정스런 질문이 줄지어 올라온다. 지난해 반짝 활황을 보였던 주택 시장이 올 들어 대출 규제, 공급과잉의 우려 속에 “앞으로 부동산 시장은 대세 상승보다는 약보합장이 지속될 것이다. 강남 요지도 고분양가 투자는 금물이다.” 향후 부동산 시장에 대한 대체적인 견해들이다. 전문가들은 대부분 올해 주택 가격에 큰 변동이 없을 것으로 전망한다. 불황기에 부동산 투자에 나설 때는 무엇보다 보수적인 접근 방식이 필요하다. 그럼에도 주택 구입을 생각한다면 어떤 점을 가장 먼저 고려해야 할까. 아파트 분양의 경우, 가장 중요한 체크 포인트는 가격이다. 최근 서울 강남 일부 지역 분양 시장은 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘으며 고분양가 논란이 끊이질 않는다. 주변 아파트 시세와 비교해 분양가 적정 수준이 어느 정도인지 판단하는 작업이 우선이다. 불황에도 집값이 꺾이지 않을 만한 지역을 고르는 게 관건이다. 올해 주택 등 부동산 구입에 나설 때는 분양가나 매매가가 저렴하면서도 역세권에 위치한 대단지 신규 분양 물량을 노리는 것이 바람직하다. 시장이 꺾이는 상황에서 아무리 입지가 좋아도 고분양가 아파트를 덥석 선택하는 것은 곤란하다. 신규 분양을 염두에 둔다면 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다. 대형 건설사 브랜드 단지라고 해서 덜컥 청약통장을 쓰는 건 위험하다. 서울, 수도권 핵심 지역이라도 공급이 몰리는 곳은 주변 입주
2016-04-06 08:00
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신분당선 연장선 인근 신규분양 노려라!
광교신도시와 용인 일대가 새로 개통한 신분당선 연장선 수혜를 톡톡히 누리고 있다. 광교신도시 일대 아파트 매매가는 지속적으로 상승곡선을 그리고 있고, 지하철 개통 후 새 아파트를 찾는 실수요도 부쩍 늘어 거래가 꾸준한 편이다. 특히 서울 강남으로 출퇴근이 쉬워지면서 기존 수원, 분당, 판교 등 인근 수요에 더해 서울에서 이전하는 실수요가 붙고 있다. 이와 함께 경기도청과 법조타운 설립이 예정돼 있는 것도 호재로 작용하고 있다. 부동산 투자에 있어서 교통 편의성은 영향력이 큰 변수다. 새 길이나 지하철 등이 뚫리면 거주인구가 늘고 유동인구가 유입되는 기대감이 높아져 주변 집값과 땅값 등이 상승세를 탄다. 신설역이 생기면 유동인구가 늘어나 인근 집값이 상승세를 타고 역을 중심으로 상권이 활성화되어 부동산 수요가 늘어나기 마련이다. 통상 지하철 개통이 반영되는 지역의 경우 지하철역 주변 부동산 값은 개통 직전 5%, 개통 후 10% 이상 오르는 게 일반적이다. 교통‧도청‧법조타운 호재로 집값 강세 그러나 신분당선 개통 효과에도 불구하고 아직 부동산가격의 변동은 크지 않은 상황이다. 개통 기대감이 이미 부동산시장에 반영됐다는 평가다. 아파트 매매가를 보면 지난해 말과 비교해 변동이 거의 없다. 광교신도시 아파트 매매가도 3.3㎡당 1738만원을 유지했다. 많은 기업들이 광교로 사무실을 이전하며 중소형 아파트 수요가 늘고 있는 점과 지하철이 연결돼 교통 문제가 해결되니 신분당선 연장선 인근 지역 아파트 매매가 상승 가능성이 큰 편이다. 배후 수요를 예상한 오피스텔과 상가 거래도 꾸준히 늘고 있다. 오피스텔은 서울에 비해 신도시의 전세난
2016-03-31 08:00 -
중·소형아파트 경매로 싸게 장만하는 방법
경매시장에서 최고의 인기 품목은 중소형 아파트이다. 전셋집 구하기가 어려운 상황에서 부동산대책으로 대출 금리는 낮아져 소형 경매 아파트로 눈을 돌리는 사람이 들고 있어서다. 경매 시장에서 소형 아파트는 부동산 경기와 무관하게 인기가 높다. 입찰 최저가가 전세금 수준으로 낮은데다 입지가 좋고 대단지인 경우 응찰자가 많이 몰린다. 입찰장을 찾는 사람 중 십중팔구는 중소형 아파트를 사고자 하는 내 집 마련 실수요자가 대부분이다. 그런데 경매로 사면 싸게 아파트를 산다는 일반인의 상식이 과연 맞는 것일까? 경매를 통해 아파트를 장만하면 정말로 큰돈이 남는 것일까? 현실은 그리 녹록치 않다. 경매로 기껏 싸게 사봤자 10% 안팎의 차익을 남기거나, 어떤 경우에는 시세 수준에 낙찰 받는 사례가 허다하다. 그래 놓고 희희낙락하는 투자자도 많다. 경매를 하면서 나중에 들어가는 추가 비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순 비교하는 어리석음 때문이다. 사람 몰리는 소형 아파트 시세차익 없어 심한 경우도 허다하다. 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기하고, 낙찰 받은 부동산이 재경매에 넘겨지는 경우도 많다. 가장 큰 이유는 바로 과열 입찰경쟁과 높은 아파트 선호도 때문이다. 경매시장에는 한 달이면 3000~4000건, 1년에 많게는 약 3만여 건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 80~85% 안팎이지만 서울·수도권의 도심 인기 지역은 낙찰가가 감정가에 육박하기도 한다. 아파트는 흔히 가장 안전한 담보물건으로 손꼽힌다. 채권은행은 금융기관에서 부동산 담보용으로 아파트를 선호해서다. 아파트는 경매시장에서 낙찰가율이
2016-03-24 08:00 -
비인기 ‘틈새’ 경매 물건으로 수익 내는 법
수익형 부동산 경매의 투자 열기가 뜨겁다. 수십억 상가 건물 경매 입찰에 20~30명의 경쟁자들이 몰리는가 하면 50㎡ 남짓한 소형 상가 1층의 입찰경쟁률이 20대 1을 보이며 감정가를 넘어 낙찰된다. 아파트상가와 근린상가, 오피스텔, 상가주택도 낙찰가율이 70~80%에 육박한다. 경매시장의 대중화로 과거와 같은 시세차익을 기대할 수 없는 상황이라 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 가격 싼 월세형 부동산 경매가 각광받고 있는 것이다. 실수요자와 투자자들까지 모여드니 이제 경매를 통해 수익형 부동산을 싸게 낙찰 받기가 쉽지 않다. 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트상가와 오피스텔은 경쟁이 치열해져 낙찰가를 높이 써야하다 보니 예전만큼 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 고가 낙찰로 이어지는 상가나 오피스텔과 같은 고전적인 투자종목에서 한 발짝 벗어나 틈새 임대수익을 올릴 수 있는 투자대상을 찾는 것이 훨씬 이익이다. 수익형 경매 부동산 중 고수익을 올릴 수 있는 것이 바로 ‘비인기’ 틈새 임대상품이다. 임대시장에서 아직 덜 알려져 있으면서 꾸준히 임대수익을 올릴 수 있는 테마형 종목들이다. 알짜 수익을 얻으려면 경쟁이 적은 틈새종목에서 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 게 투자전략이다. 철저한 입지·상권 분석, 전문가의 조언과정을 거쳐야 승산이 있다. 시야를 넓혀 틈새 임대수익용 경매 종목에 대해 알아보자. 고급 임대주택 · 농촌 주택 틈새 종목 ‘부상’ 경매에는 상가 등 임대형 상업시설 말고도 다양한 수익형 상품들이 매각 물건으로 나온다. 소액 투자용이면서 아파트 못지않게 인기가 있는 종목은 바로 중소형 빌라 경매물건이다. 한 달에 약 3000건의
2016-03-18 08:00 -
알짜 재테크로 떠오른 ‘공매’ 투자 노하우
평소 오피스텔 투자에 관심을 가졌던 임〇〇 씨(53)는 최근 공매로 나온 경기 수원시의 한 오피스텔을 시세보다 30% 저렴한 가격에 낙찰 받았다. 전용면적 171㎡인 이 오피스텔의 감정평가액은 2억1800만 원이었지만 세 번 유찰되면서 최저 입찰가가 1억5260만 원까지 떨어진 상태였다. 정 씨는 인터넷 사이트에서 전자입찰을 통해 6명을 제치고 1억6813만원에 오피스텔 주인이 됐다. 공매가 알짜 재테크 수단으로 주목받고 있다. 경매보다 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘고 있는 덕분이다. 경매처럼 부동산을 시세보다 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 안전성, 수익성이 높다는 게 공매의 장점으로 꼽힌다. 부동산을 시세보다 저렴하게 취득하는 방법으로는 으레 경매가 꼽혔다. 하지만 최근 경매는 대중화되며 응찰자뿐 아니라 전문 투자 업체, 컨설팅 업체가 우후죽순 늘어 ‘레드오션’이 됐다는 평가를 받은 지 오래다. 경매시장에서 입찰 경쟁률은 부쩍 높아졌고 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 물건이 속속 나오는 실정이다. 상대적으로 덜 알려진 공매가 최근 주목받는 배경이다. 공매는 공공기관이 법적으로 처리해야 하는 물건을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 매수인에게 매각하는 거래 방식이다. 우량 부동산 안전하고 값싸게 취득 공매와 법원 경매는 둘 다 공개적인 입찰 경쟁을 통해 가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각된다는 점, 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰된다는 점에서는 비슷하지만 다른 점이 꽤 많다. 일단 진행 주체가 전혀 다르다. 경매는 채무 변제가 되지 않을 때 채권자 요청으로 법원에서 진
2016-03-08 08:00 -
대형 빌라 경매, 시세보다 30% 싸게 낙찰 받기
‘대형 빌라’ 경매가 인기 끄는 이유중대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 소형 다세대는 1~2회 유찰 후 75~80% 선에 낙찰되지만 중대형은 65~70% 선에 낙찰되고 요즘처럼 비수기에는 감정가의 60~70% 선에 낙찰되기도 한다.132~165평방미터(약 40~50평형)대의 중대형 대형 빌라를 2회 이상 유찰 후 60~70% 선에서 낙찰 받으므로 싸게 사서 넓은 고급주택에 거주하거나, 대가족이 거주해 집 늘려가기를 위해 대형주택을 알아보는 실수요자에게 제격이다. 서울의 서초구 반포동과 방배동, 강남구 역삼동과 논현동, 종로구 구기동과 평창동, 용산구 한남동과 이태원동 외에도 신도시인 분당 일산 등지 주거환경이 쾌적한 곳의 저층 연립주택이 경매시장에 꾸준히 나온다. 중소 벤처기업인들은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 감정가격이 20억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 30% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 고급 ‘빌라’ 경매 매각 동향감정가의 반값 수준에 낙찰되는 인기지역 고급빌라 경매 낙찰 사례가 늘고 있다. 얼마 전 서울 중앙법원에 경매 입찰에 부쳐졌던 강남구 삼성동 현대빌라 189㎡는 감정가 23억 원에서 3회 유찰돼 11억7760만원에 입찰에 부쳐졌다가 4명이 입찰 경쟁을 벌여 J모씨에게 13억4350만원(58%)에 최종 낙찰됐다.또 성남지원에서 입찰에 부쳐졌던 성남시 분당구 구미동 청구빌라 199㎡는 감정가 13억5000만 원에서 3회 유찰 후 최저가 6억9120만원에 입찰에 부쳐졌다가
2016-03-02 08:00