현)대한공경매협회 대표(www.kobid.co.kr)
현)큐어코리아 대표(www.hangoverjoes.co.kr)
현) 스피드옥션 전문상담위원 및 칼럼니스트
현) 온비드 공매 칼럼니스트
*유튜브채널: 도기안의 경매왕!
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재미있고 다양한 물건이 많은 온비드 공매
온비드 공매물건들을 검색하다보면, 소상공인이 한번 쯤 관심가져볼만한 수의계약물건들이 간혹 있다. 필자도 지난 2002년 쯤 국유재산 임대입찰을 통해 사무실을 낙찰받아 잘 사용했었다. 그 유익했던 경험때문에 간혹 검색을 해보기도 한다. 물론, 국유재산 임대입찰 물건들이 적다보니 위치가 마음에 딱 들지 않는 경우도 있을 것이다. 만일, 자신의 사무실과 영업장으로 사용하려는 지역과 일치한다면 반드시 국유재산 물건을 먼저 검색해서 원하는 지역에 내게 맞는 규모의 임대입찰이 있는지 살펴보길 권장한다. 임대입찰의 장점은 여러가지가 있지만, 가장 큰 매력은 거액의 임대보증금을 준비할 필요가 없다는 점이다. 간혹 임대보증금을 받지 않는 물건들도 많다. 본 건의 경우, ‘임대보증금’은 낙찰가액을 12개월로 나눈 금액에 관리비를 더하고 그것을 12개월로 곱한 금액이다. 예컨대, 현재 수의계약 가능한 금액은 1,600만원이라고 가정하면 1,600만원을 12개월로 나누면 월세는 133만원이고, 거기에 관리비 499,000원을 합친 금액은 177만9천원이다. 이것을 12개월로 곱한 21,348,000원이 보증금이 된다.이런 좋은 조건이므로, 설령 가지고 있는 투자금이 적더라도 내가 실력이 있고 사업성만 맞으면 당장이라도 사업을 시작해 볼 수 있다. 입주한 건물의 건물주가 파산할 경우 임대보증금을 잃을 위험이 존재하지만, 임대입찰은 국가나 공공기관이 임대 건물주니 상대적으로 더 안정적이라는 점도 매력적이다.지금 살펴보는 중부세무서 물건이 위치한 지역은 명동 인근이기 때문에 노외에 노출된 1층 상가일 경우 권리금은 물론 거액의 임대보증금과 고가의 월세를 감당해야 한다. 하
2024-10-07 17:12 -
골목을 낙찰받은 토지주가 길을 막고 괴롭힌다면?
가끔 TV를 보면, 경매와 공매로 도로와 골목을 낙찰받은 후 인접 건물주와 세입자들에게 지나친 토지 사용료를 요구하거나 비싼 가격으로 토지매입을 강요하는 모습을 보게 된다.만일, 인접 건물주와 세입자들이 협의에 응하지 않게 되면 곧바로 길을 막거나 펜스를 치고, 말뚝을 박는 등 다양한 물리적인 위력을 행사하기도 한다.주변 사람들은 이런 낙찰자의 못된 행동으로 괴로워하는 경우를 보게 된다.이런 상황이 발생할 경우에는 인내할 필요 없이 즉시 법적 조치를 해야 한다.왜냐하면 그들은 처음부터 이렇게 할 목적으로 낙찰받았기 때문에, 법적 조치를 신속하게 하지 않을 경우 여러분이 피해를 보는 시간이 길어지게 되며 협상력에서 밀리기 때문이다. 토지 지분경매에 관심 갖는 사람들 중 대다수는 늘 이런 방식으로 일을 처리하려고 한다. 토지지분, 주택지분에 투자하는 이유 중 하나는 애초부터 상대방을 괴롭혀서 이익을 볼 계획을 갖고 있기 때문이다.돈도 벌면서 복도 짓는 길이 있음에도, 돈만 벌면서 적을 만드는 길로만 가려는 사람들도 있다. 일반적 토지 경매와 달리, 빌라들이 지어져 있는 도로와 공장단지 내 도로, 단독주택들이 모여 있는 골목길을 낙찰받는 경우에서 이런 일들이 발생할 가능성이 높다.만일 여러분이 경매물건을 낙찰받을 경우 그 주변의 토지를 낙찰받아서 내가 공격받을 수 있는 물건인지 한번 살펴보는 것도 좋겠다. 그렇다면 이런 상황에 우리는 어떤 법적 조치를 해야 할까?대법원 판례와 형법을 살펴볼 필요가 있다.형법을 먼저 살펴보자. 형법 185조(일반교통방해)에는 다음과 같이 규정하고 있다.육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하
2024-04-01 14:36 -
공매 입찰 전 '공매재산명세서' 필독해야 하는 이유
일반적으로 ‘법원경매’는 ‘담보물권 실행’을 위해 전국 법원에서 진행되고, ‘공매’는 체납 세금을 회수하기 위해 KAMCO가 온비드 시스템에서 재산을 강제매각하는 것이다. 법원경매와 공매 모두 입찰 전 안전한 투자를 위해 매각재산에 얽힌 다양한 권리관계를 정확히 파악해야 할 필요가 있다. 매각 물건의 현재 모습을 보는 방법으로는 네이버 지도의 로드뷰를 보거나, 공매물건 조사 서류에 있는 사진들을 보기도 한다. 물론, 실제 입찰 전에는 반드시 현장에 가서 임장하는 것을 잊으면 안 된다. 다만, 온비드 사이트에서 좀 더 신중하게 살펴야 할 문서들이 몇 가지 있다. 그중 제일 중요한 문서를 하나 꼽으라면, ‘공매재산명세서'이다. 법원경매에는 이와 유사한 문서로는 매각물건명세서와 현황조사서가 있는데, 공매에서 공매재산명세서는 경매와 유사하지만, 표기하는 내용에 있어서는 공매재산명세서가 훨씬 더 상세하며 권리분석에 필요한 정보들을 구체적으로 나열해 놓는다. 그렇기 때문에, 공매투자할 때 반드시 반복적인 체크를 해야 한다. 국세징수법 제69조(공매재산에 대한 현황조사) 1항은 제68조(공매예정가격결정)에 따라 공매 예정 가격을 결정하기 위하여, 세무서장은 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정되어 있다. ‘공매재산명세서’는 매각물건마다 입찰 시작 7일 전부터 게시한다. 게시 경로는 다음과 같다. [ 온비드> 물건상세> 물건정보> 입찰정보> 회차별입찰정보 > 공매재산명세 ] 아래 이미지를 참조해 보자! 빨간색으로 표시된 ‘공매재산명세’ 버튼을 클릭하면, 아래와 같이 화면이 나온다. 이때
2023-04-18 09:49 -
전세 사기 당하지 않으려면…
2022년 초부터 각종 신문기사에서 자주 이슈가 되는 기사 중 하나이다. 전세사기.. 나는 처음에 최근에 새로 생긴 사기유형인가? 잠시 생각해 봤다.그런데, 기사내용을 찬찬히 살펴보니 과거 수십년 전부터 있었던 사기유형들이 전부였다. 원래 형법상 사기죄는 사기를 당한 후에 가해자를 처벌하게 되어 있다.사기를 막는 법은 사실 만들기 매우 어렵다. 특히나, 부동산 관련한 사기는 법으로 막을 수 있다고 생각할 수 없다. 그만큼 다양하고, 교묘하기 때문이다. 전세사기 유형은 몇가지가 있다. 1.공인중개사의 사기물건을 가진 건물주와 임차인 사이에서 중개업무, 중개관련 법률업무를 위임받은 전문가들이 계약을 속이는 경우이다.예를 들어, 중개사에게 물건관리를 맡긴 경우 중개사가 임차인과는 전세계약서를 쓰고 거액의 보증금을 받은 후, 집주에게는 월세계약했다면서 허위로 만든 월세계약서를 작성해서 건네는 경우이다. 주로, 오피스건물이 많은 지역일수록 1명의 중개사가 수십채를 동시에 관리한다.그럴 경우, 중개사가 위의 사례처럼 전세보증금을 임차인에게 받은후, 집주인에게 보증금을 조금 보내주고 월세를 몇번 정도 보내는 제스처로 집주인을 안심시킨다. 만일, 중개사 1명이 관리하는 오피스텔과 원룸이 100채일 경우, 각 건물당 1억원만 전세보증금으로 받을 경우를 생각해보자. 보증금만 100억원에 달한다. 거기서 수억원의 월세지급비용을 뺀다고 하더라도 90억이상을 사기칠 수 있다. 이런 유형은 매우 전통적인 수법이다. 2.신축빌라 전세사기이 유형은 쉽게 동의하기 어렵다. 일단 신축빌라 전세사기의 유형을 살펴보자.신축빌라는 통상 새로
2022-06-21 16:53 -
맹지소유자의 주위토지통행권, 통행로 폭은 3미터가 적당하다
민법상 또는 경매투자에 토지를 매입할 때 유익한 법입니다.주위토지통행권에 대한 내용입니다. 민법 제219조는 “①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. ②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 법원은 “주위토지통행권은 공로와 사이에 토지용도에 필요한 통로가 없는 경우 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정하는 것”이라며“통행로 폭이나 위치 등은 피통행지 소유자에게 손해가 가장 적도록 해야 하고, 구체적 사안에서 쌍방 토지의 지형적 형상과 이용관계 등을 두루 살펴 사회통념에 따라 판단해야 한다.”고 설명하였다.통행로의 소유주로서는 통로로 이용되는 토지에 관해 사실상의 재산권 행사는 불가능하면서 재산세는 꼬박꼬박 납부할 수 밖에 없는 실정이므로 처음부터 토지의 관리에 주의를 기울여야 할 것이고, 주위토지통행권은 판례의 태도와 같이 최소한으로만 인정하는 것이 타당할 것이다.자세한 내용은 영상을 통해서 공부해보세요."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-05-19 15:02
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임차인이 계약 전에 임대인이 미납한 국세를 열람하는 제도
임차인은 자신이 입주할 예정인 부동산의 미납국세를 열람하고 싶은 경우가 있을 것이다. 투자금액이 커질 수 있는 임대차 건물일 경우에는 더욱 그렇고, 임대인이 사업자일 경우, 아무래도 더 미납 세액이 궁금해질 수도 있을 것이다. 이런 궁금증이 생기는 가장 큰 이유는.임차인이 자신의 보증금과 시설투자금, 안정적인 주거와 사업운영이 가능한지를 타진해보기 위함일 것이다. 그럴때, 임대인의 동의를 받은 임차인은 소정의 서류를 작성해서 직접 세무서에 출두해서 열람신청을 할 수 있다. 법인 직원이 열람하는 경우와 개인의 가족이 열람하는 경우에는 대리인이 신청할 수 있다.자세한 내용은 영상을 통해서 공부해보세요."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-05-17 17:04 -
선순위 임차인의 미배당금이 있어도 매수자가 인수하지 않아도 되는 특이한 케이스
통상 선순위 임차인은 대항력을 가지며, 선순위 임차인이 확정일자를 가질 경우에는 우선변제권도 함께 가진다. 대항력은 쉽게 말해서, '다 받을 때까지 나가지 않을 권리'라고 부른다. 상기 표에 보듯 임차인 아무개는 하단의 등기부 갑구13번의 강제경매보다 앞선 임차인이다. 전입일자는 2018년 2월20일이며, 강제경매개시일은 2021년6월18일이다. 선순위 임차인이므로 아무개는 다 받을 때까지 안나갈 권리를 가진다.그러다보니, 이 물건을 낙찰받은 매수자는 추가인수금이 있기 때문에 낙찰이 망설여지게 마련이다. 그런데. 하단의 주의사항에 적힌 문구를 보면 특이한 부분이 있다. 위에 빨간줄로 그은 부분을 보면, '주택임차권의 양수인 서울보증보험주식회사로부터 매각가격이 최초감정가 대비 60%이상일 경우,우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 임차권등기를 말소해줄 것을 동의한다는 서면이 제출됨' 이라고 적혀있다.이 문구로 인해서, 본건의 낙찰자는 낙찰 후 추가부담금을 지지 않게 된다. 매우 특이한 케이스이다."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-04-14 18:11 -
부인 소유 부동산이 경매 당할때, 남편이 경매에 참여해서 낙찰 받아도 되나요?
가족이 소유한 부동산이 경매를 당할 때, 자주하는 질문 중 하나입니다.부인이 소유한 집이 경매당할 때 남편이 낙찰받아도 되는지? 등요..정답은 부인 소유의 부동산이 경매를 당하더라도, 남편이 낙찰받아도 됩니다. 민사집행법 121조에서는 매각을 허가하지 않은 사유를 규정하고 있습니다. 아래는 민사집행법 121조입니다. 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때위 법규 중. 2호를 보면, 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 라는 조항이 있습니다. 부동산을 매수할 능력이 없는 때는 무능력자 즉 미성년자, 금치산자, 한정치산자를 말하고,부동산을 매수할 자격이 없는 때는 민사집행규칙 제59조에서 다시 구체적으로 규정합니다. [민사집행규칙 제59조]1. 채무자2. 매
2022-03-14 19:22 -
계약갱신청구를 거절한 후 세입자에게 발각되었다. 손해배상금은 어느 정도 수준일까?
계약갱신청구권을 비롯한 임대차3법때문에 부동산투자자들이 많이들 힘들어 합니다. 계약갱신청구권은 2년간 임대차계약이 종료되더라도, 임차인이 일방적으로 한번 더 2년간 거주하고 싶다고 의사를 통지하기만 하면, 집주인은 꼼짝없이 2년간 대여를 해줘야만 하는 소유자의 사유재산권을 침해하는 청구권입니다. 소유자는 집주변 임대차보증금과 유사하게 임차료를 받고 싶어도. 세입자의 기존 임차금의 5%밖에 올리지 못하게 되어 있기도 합니다. 그래서, 같은 아파트 단지에서 전세와 월세가격이 천차만별인 경우가 다반사입니다. 즉 부동산 시장이 왜곡되는 결과를 만들게 됩니다. 집주인이 임차인의 계약갱신청구권에 대항하는 방법은 실거주를 하겠다고 밝힐 경우에 한정됩니다. 그러다보니, 집주인은 실거주하겠다고 의사를 밝힌 후 세입자를 내보내게 되고, 그 후 새로운 임차인에게정상적인 임대를 내놓게 되거나, 판매를 하기도 합니다. 이런 사실이 전 세입자에게 발각될 경우, 집주인은 꼼짝없이 손해배상을 해줘야 합니다. 사실 국민간의 갈등을 불러오는 악법이 아닐 수 없습니다. 1981년도 주임법이 생긴 이래로 수많은 갈등에 대한 판결도 많습니다. 사실 임대차시장은 매우 안정된 시장입니다. 그런데, 최근 임대차3법이 생긴 이래로 다시 한번 전 국민들 사이에서 갈등이 샘솟고 있습니다. 이 영상에서, 집주인이 입장에서 이사비와 복비를 물어내는 수준에서 손해배상금이 결정된다는국토부의 조정사례를 보실 수 있습니다. "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-02-10 12:21 -
(판례소개) 전입신고는 임대차가 존재함을 제3자에게 공시하는 것이다.
판례 하나를 소개해 드리겠습니다. 주택임대차보호법 상 대항력에 대한 판례입니다. 대항력은 두가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째는 전입신고이고 두번째는 점유입니다. 통상 전입신고(주민등록)은 건축물대장과 등기부등본이 나온 후그 문서에 준거해서 합니다. 그런데, 건축물대장과 등기부등본이 만들어지기 전에 혹여라도 임차인이전입신고하였고 실제 지번과 일치했다면, 그 후 지번이 변경되더라도유효한 전입신고로 본다는 것입니다. 즉, 거래의 안전을 위해서 임대차관계 존재가 실제 존재했음을 제3자에게 공시하는효과가 전입신고의 효과입니다. 결론적으로, 전입신고는 전입신고를 했을 당시에 실제지번과 일치하면 충분하다는 말입니다. <참고판례>대법원 99다44762"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2021-11-10 17:23
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스파레쥬 법원경매 공부의 '장점과 단점훈련'이란 뭘까요?
대한공경매사협회 네이버 카페에 올린 칼럼 중 하나입니다. 다소 생소한 용어가 나오지만, 경매공부할 때 훈련에 관한 얘기입니다. 감안하고 읽어주세요.+++++++++++++++++++++스파레쥬 법원경매 공부의 '장점과 단점훈련'이란 뭘까요?스파레쥬 공부할 때, 처음 가르치는 것은 우량물건검색훈련입니다. 검색훈련은 정말 중요하죠..우리는 쇼핑할 때, 눈에 먼저 보이는 물건을 다른 물건과 비교해보지도 않고 바로 선택하지 않습니다 .요리를 위해서 시장을 볼 때도 마찬가지죠.생선을 하나 골라도, 이 집 저 집을 다니면서 보관상태, 크기, 산지 등을 다 고려해서 그 중 좋은 생선을 구입합니다. 경매로 부동산투자를 하는 것은 시장보기와는 비교할 수 없을 정도로 큰돈이 들어가는 '중대한 일'입니다. 그렇다면 시장보기 보다는 훨씬 더 집중해야하고, 더 많은 조사를 해야 할 겁니다. 경매물건이 1만건이 넘고, 공매물건이 3천건이 넘습니다. '시장보기'보다 훨씬 더 많은 물건이죠?그 중 나의 소중한 돈을 투자해서 좋은 물건을 골라야 하는데..보는 속도와 판단하는 속도가 느려터지면과연 좋은 물건을 고를 수 있을까요?바로 앞 점포에서 좋은 생선인거 같아서 구입했는데..10미터 밖 점포에서 더 좋은 생선을 더 저렴하게 구입할 수 있다는 사실을 알게 될 경우를 생각해 보세요.그래서...!검색훈련이 중요합니다..자! 이제 검색훈련을 하는 중에 '장점과 단점훈련'에 대해서 말하겠습니다. 장점과 단점 훈련이 어려우시죠? 우리는 평소 살면서 장점이니 단점이니 뜻만 알고 있지, 매사 판단할 때마다 장점과 단점을 고려하지 않습니다. 대다수
2021-10-07 08:50 -
아파트 빌라 같은 집합건물의 개별 홋수도 철거할 수 있나? 대법판결
대지소유권과 사용권이 전혀 없는 집합건물 개별홋수들도 철거가능하다. 라는 판결이다. 건물 소유자는 적법한 토지 소유권과 사용권이 없을때, 토지 소유자의 청구에 의해서 건물을 철거해야 한다. 이때 쟁점은 집합건물도 과연 철거판결의 대상이 되는냐? 이다.대법원은 철거하는 것이 현실적으로 집행이 불능이든 어렵든 그 문제는 차치하고,법적으로 철거의 대상이 된다는 입장이다. 판결문 첨부파일 다운받기: 글 하단에 첨부파일 있습니다.https://cafe.naver.com/tka3000/2586"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2021-07-22 16:00 -
상속세의 '상속공제'에 대해서 알아보자
미국의 경우, 100억까지는 상속세를 면세한다고 들었다. 그에 반해 한국은 상속세율이 너무 높다. 최근 이건희 삼성그룹회장의 상속세가 15조에 달하는 것으로 신문기사에 나왔다.상속세율이 높은 것은 대기업들이 한국을 떠나가는 여러 이유 중 하나로 작용할 것이다.상속세에 관해서 '상속공제'를 알아보자.상속공제에는 기초공제, 인적공제, 일괄공제, 배우자공제, 금융재산공제, 동거주택공제, 재해손실공제가 있다.1)기초공제-거주자 또는 비거주자의 사망으로 상속개시된 경우, 기초공제 2억공제-피상속인이 비거주자인 경우, 기초공제 2억은 받지만 다른 상속공제 못받는다.-가업상속: 가업상속 재산가액에 상당하는 금액(200억~500억한도)을 추가공제한다.-영농상속: 영농상속재산가액에 상당하는 금액(15억원 한도)를 추가공제한다. 2)인적공제-거주자 사망으로 인해서 상속개시된 경우, 자녀 및 동거가족 공제표-자녀공제는 미성년자 공제와 중복적용되며, 장애인공제는 자녀, 미성년자, 연로자공제 및 배우자공제와 중복적용가능하다.3)일괄공제-거주자 사망으로 인하여 상속개시된 경우, 상속인 또는 수유자가 배우자 및 직계비속 형제자매 등인 때에는 상속세 신고기한 내신고한 경우 기초공제 2억과 그 밖의 인적공제 합계액과 5억원(이하 일괄공제) 중 큰 금액을 공제받는다. 예: 기초공제 2억원, 그 밖의 인적공제 1억5천만원인 경우, --> 일괄공제금액인 5억을 공제받는다.-배우자 단독으로 상속받는 경우에는 일괄공제 받을 수 없고, 기초공제(2억원 및 가업 영농상속공제 포함)와 그 밖의 인적공제의 합계액만 공제받는다.4)배우자 상속공제거주자 사망으로 인하여 상속이 개
2021-07-18 12:11 -
재건축 할 때 집주인이 2년 실거주 안하면 분양권을 안주겠다는 위헌적인 법률, 결국 백지화
2020년 6.17 조치부터 쏟아지는 무지막지한 법들로 수많은 부동산 소유자들이 스트레스를 받았다. 재건축 아파트를 분양받으려면 현재 소유자들도 2년간 실거주를 의무적으로 해야 한다는 법은 그 중 하나일 뿐이다. 당시 참으로 어이없다..고 여겼던 기억이 난다.자기가 보유한 집을 재건축하고, 새 아파트를 가지려면 실거주를 2년간 해야 한다는 조건을 붙이는 매우 이상하다.평생 자본주의 국가에서 살면서 이미 자기 소유의 부동산에 국가가 조건을 붙이는 것은 뭔가 거부반응이 일어난다.대한민국에서 살면서 배운 것은 우리나라는 '거주이전의 자유'가 있다는 것이다. 사유재산제도도 그렇다. 내가 내 돈주고 산 물건은 내가 맘대로 사용할 수 있다. 마약같은 불법물건이 아닌 한 처벌받지도 소유권을 침해받지도 않는다.여태 당연한 가치인 줄 알고 살았다.2년 실거주를 하지 않을 경우, 재건축한 아파트를 아무리 자기 소유일지라도 현금청산해버리고 소유권을 잃어버리게 된다. 2년 실거주라는 의무조건이 어느 날 갑자기 만들어서 10년, 20년 보유한 주택의 소유권을 빼앗아 버릴 정도로 큰 조건인가?문재인 정부 들어서 만든 모든 세법은 거의 다 소급효를 적용한다.10년 전에 사놓은 부동산도 소급해서 불이익을 준다. 그야말로 위헌적인 조치들로 가득차 있다.2년 실거주의무 조건이 결국 백지화 되었다.이 법률의 치명적인 단점은 거주이전의 자유와 사유재산 제도를 심각하게 침해하고 있다는 점이다. 또 치명적인 점은 이 정부가 임대차3법 중 하나로 자랑하는 세입자가 계약갱신청구권으로 총4년간 살 수 있게 되었다는 것이다.그런데, 2년
2021-07-13 15:54 -
기획부동산 냄새가 풀씬 풍기는 이런 땅? 지분경매, 공유물분할 경매사건
기획부동산 냄새가 풀씬 풍기는 이런 땅? 지분경매, 공유물분할 경매사건 - 2020타경5759기획부동산은 과거 2003년 즈음에 대대적인 단속을 통해서 현재는 쉽게 발견하기 어렵다.하지만, 이때 기획부동산에서 일했던 사람들 중 일부가 여전히 기획부동산 방식의 투자를 하고 고객을 만들어가고 있다.상기 이미지에서 임야를 세세하게 쪼개서 각자 번지를 부여한 것을 볼 수 있다.초창기 기획부동산은 필지분할을 하지 않고, 자기들끼리 내부적으로 그림을 그려놓고 여기는 내 땅, 여기는 니 땅으로나누거나, 공용도로 부분을 회사가 보유한 채로 해당 지번만 판매하는 방식으로 골탕을 먹이는 경우도 비일비재했다.이 토지는 실제 번지도 나누고, 공용도로도 내 준 것으로 보인다. 즉, 진보한 기획부동산이라는 말이다. 이 지역에 개발호재가 무엇이 있는지를 각자 조사해 보기 바란다. 다만, 이 토지의 특징만 살펴보자!토지를 살 때는 토지이용계획을 잘 봐야 한다. 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역, 보전관리권역 이런 글이 있다면, 이번 LH사태처럼 고위공직자와 내통하여 개발정보를 얻지 않는 이상, 이런 땅을 사면 안된다. 아마도, 기획부동산의 현란한 브리핑에 마음을 움직이는 사람들이었으리라 생각한다. 갑구 10번, 2019년11월1일에 김형주가 강제경매사건에서 낙찰받았다.갑구 12번, 2019년11월7일에 김형주로부터, (주)양지옥션 (주)효민옥션이 매매한 것이 보인다. 갑구 13번, 2020년8월27일에 (주)양지옥션이 임의경매를 신청했다.김형주가 낙찰받은 후 두 회사에 판매하기 까지 불과 6일 정도 소요되었다.애초에 알고 지내느 업체였던 것으로 보인다.&nbs
2021-07-01 11:57
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민간임대사업자의 '부기등기의무'는 임대인에게 세금을 부과하는 또 다른 수법!
민간임대사업자의 부기등기의무는 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정하고 있다.제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기)① 임대사업자는 제5조에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다.② 제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다.다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우에는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.③ 제1항 및 제2항에 따른 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 및 말소 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.위 법규정을 보면, '임대의무기간과 임대료증액기준을 준수하여야 하는 재산이라는 문구'를 부동산 등기부등본에 삽입하라는 것이 핵심이다.일면, 그럴 싸한 조치로 보인다. 하지만, 조금만 더 깊이 들여다보면 임대사업자에게 불필요한 의무를 부여하여 세금을 징수하려는 꼼수가 보인다.2020년6월17일부터 문재인 정부가 4년동안 장려해 온 임대사업자를 일순간에 적대시하는 정책들이 쏟아졌다.아침 저녁으로 앞뒤 안맞는 정책들이 지속적으로 쏟아졌고, 이것을 민주당이 받아서 온갖 부동산법을 졸속 제정했다.이 과정에서 이해관계인의 공청회, 청문회, 의견수렴 절차들은 애초에 없었다.오죽하면, 국세청과 세무사들도 세법을 모르겠다고 하겠는가? 애초에 문재인 정부는 임대사업을 적극 장려했었다. 국가가 시킨대로 순수하게 따랐던 민간임대사업자들을 순식간에 적폐나 투기꾼으로 취급했다. 2021년 현재, 민간임대사업자는 각종 의무에 시달리
2021-06-22 16:40 -
오래 갖고 있으면서 지료도 받고 큰수익을 남길 수 있는 대구 남산동 토지경매
본건은 장기 보유할 때, 큰 돈을 만질 수도 있는 토지경매사건이다.토지만 경매사건으로 토지는 58평이며, 건물은 매각제외된 사건이다. 만일, 본건을 낙찰받을 경우 몇가지를 처리해야 한다.첫째는 토지매입 후 건물소유자에게 지료를 청구해야 한다. 지료청구는 소송을 통해서만 가능하다.그러므로, 반드시 소송을 해야만 한다.둘째는 소송을 통해서 결정된 지료를 청구하되, 지료를 체납할 경우 체납한 지료가 어느 정도 쌓였을 때,가압류를 한 후 판결을 받아서 압류해야 하며, 압류 후 경매신청을 해야 한다. 셋째는 이런 여러 과정을 거칠 때까지 대출이자를 부담해야 한다.이런 과정이 복잡한 듯 하지만, 사실 경매를 자주 해본 사람이라면 그다지 어려운 과정은 아니다.문제는 돈이 되느냐? 돈을 벌 수 있느냐? 라는 점이다. 그럼 사건 이미지부터 보자.토지만 매각사건으로 58평 정도 크기이다. 위에 지도를 보면 지하철이 2개가 교차함을 볼 수 있다.1호선과 3호선이 교차하는 지하철 인근 상업지역으로 보인다. 경북여고와 대구명덕초득학교를 가까이 두고 있어서 본 건 토지의 입지는 매우 좋아보인다.이런 곳의 토지는 미래가 매우 밝다. 그래서 이런 토지를 낙찰받는 것은 일단 돈은 벌었다고 판단할 수 있다. 다만, 물건의 현장사진을 보면 고민거리가 등장한다. 아래 사진을 보면, 집이 매우 낡았다.토지의 미래가 밝은 반면, 건물이 낡아서 이런 건물주에게 일정기간동안 월세를 받기는 어려워보인다.하지만, 자본의 여유가 있는 투자자라면 오히려 강점으로 작용할 것이다. 왜냐하면, 본 건물의 소유권도 가져올 수도 있기 때문이다.그럴 경우, 낡은 건물일지라도 전세로 뺄
2021-06-21 18:08 -
선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 낙찰가격 결정하는 법
사건 이미지를 올리다보니, 글과 사진 정렬이 좋지 않습니다. 원문을 읽으시고 싶다면, https://todaynto.imweb.me/320/?bmode=view&idx=7046725&back_url=&t=board&page=위 링크를 클릭하세요.++++++++++++++++++++++++++++++++++++선순위 임차인은 자신의 임차보증금을 전액 다 받을 때까지 나가지 않을 권리를 가진다. 이런 임차인이 들어 있을 경우, 낙찰자는 신중해야 한다.자신의 낙찰가격 이외에도 추가로 인수할 금액이 있을 수 있기 때문이다. 이런 케이스의 경우, 투자자들은 위축되어 낙찰가격을 쓰는데 소심해지기 마련이다.하지만, 배당에 대해서 공부를 하게 되면 좀 더 편하게 가격을 결정할 수 있으며 1등하는 것도 쉬워진다.아래 케이스는 사건번호 2017타경9768(4)이다.위 사건은 감정가격 3100만원이고, 최저가격은 87만6천원이다.전용면적은 7.2평으로 원룸 타입으로 보인다. 이런 아파트 최저가격이 87만원이라는 점은 조금 놀라운 면도 있다.아파트가 100만원도 안되다니..지방에 있는 아파트들이 이렇게 싼것을 보면, 부동산이 자동차 한대 값도 안되는 것도 있구나..본 건은 총 15차 진행되었고, 4번이나 낙찰되었다가 미납되었다.2021년6월14일에 새롭게 낙찰되었다. 왜 이렇게 미납이 많을까? 하고 미납금액을 살펴보면, 780만원, 370만원, 310만원, 237만원이었다.6월14일에 낙찰금액은 103만원이다. 사실 큰 차이가 없는데 왜 이 사람들은 낙찰 후 미납했을까? 특히나, 6월14일에 낙찰될 때, 총4명이 응찰해서 최저가격 87만6천원이었는데, 103만원에 낙찰되었다. 무려 4명이나 경쟁했는데, 20
2021-06-20 17:22 -
최저가 12억6천만원인 아파트를 126억원에 낙찰받고 포기할 경우, 보증금은 누가 갖을까?
경매에 있어서 1등 최고가 매수인이 보증금을 포기하는 경우를 가끔 보게 된다.낙찰 후 여러가지 이유로 잔금납부를 포기하는 경우도 있을 것이다. 본건의 경우, 청담동에 있는 소규모 아파트이다.감정가와 최저가가 동일한 신건아파트로 12억6천만원이다.1등 낙찰자는 법인으로 126억원을 써서 너무 고가에 낙찰받았다.. 아마도, 12억6천만원짜리 아파트를 126억원을 쓴 것을 보면추정컨대, 1원도 더 높게 안쓰고 혹시나 하는 마음으로 경매입찰을 한 것으로 보인다. 설마하니, 내가 낙찰 받겠어?연습삼아 입찰해 봐야지.. 라는 생각이 있던 걸까? 경쟁자가 3명인 것으로 보면, 남은 2명은 13억, 14억 그 이상을 써 냈을지도 모르겠다.12억6천만원에서 1원도 더 쓰지 않은 낙찰자는 지금 이 순간을 영원히 기억하리라.아마도 평생 잊지 못할 추억이 될지도 모르겠다.이런 실수는 심심찮게 보게 된다.매번 느끼는 것이지만, 경매공부를 소홀히 하면 이런 실수를 하게 될지도 모른다..또 하나 안타까운 것은 낙찰자가 법인으로 입찰을 했다는 점이다.문정부가 법인은 투기꾼이고 적폐라면서 주택 대출을 차단해 버렸다.그러므로, 아파트에 잔금 126억원을 현금으로 치뤄야 한다.물론, 미납처리하겠지만 설령 13억에 낙찰받았다고 치더라도현금으로 100% 내야 한다는 점에서 보면 법인 낙찰은 애초에 실수인 셈이다.또 하나, 실수는 법인으로 주택을 소유하게 되면 종부세 6%를 단일과세로 내야 한다.위헌소송을 제기하여 헌법재판소에 계류중인 사건이지만, 그래도 요즘 시즌에 법인으로아파트를 사서 종부세를 6%내는 모험을 할 이유가 없다.만일, 본건이 공시가격이 8억이라도 가정한다면 매년4800만원
2021-06-03 18:02 -
부동산계약을 파기하고 매도자가 배액보상금을 매수자에게 지급 시 원천징수 22% 떼고 줘야
보통, 부동산 거래를 할 경우 매수자든 매도자든 여러가지 이유로 계약을 파기하곤 한다.이 경우, 계약 파기하면서 서로 주고받은 계약금의 처리문제가 대두된다. 만일 매수자가 계약을 포기할 경우, 매수자는 자기가 지급한 계약금을 포기한다. 이때, 부동산 매도자는 계약금만큼 이익을 보게 된다. 매도자가 이익을 본 계약금에 대해서 국가에 세금신고를 해야 한다. 세목은 종합소득세 신고이다. 계약금으로 이익을 볼 경우, 다음 해 5월까지 종합소득세 과세신고를 해야 한다. 즉 이익을 봤으니까, 돈 내라는 말이다.만일 매도자가 계약을 포기할 경우, 매도자는 받은 계약금 플러스 계약금에 해당하는 돈을 언저서 2배를 배상해야 한다. 이때, 매수자는 계약금에 해당하는 위약금만큼 이익을 보게 된다. 이때, 매도자는 위약금을 매수자에게 보내지 말고, 그중 22%를 원천징수하고 다음달 10일까지 세무서에 신고해야 한다. 위약금의 경우에는 기타소득일지라도 '필요경비 70%' 적용을 하지 않고 '전액을 기준'으로 과세한다."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2021-06-03 09:29