1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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비오톱1등급이 무슨 말?
어느 분야에도 그렇겠지만 부동산(경매) 분야에도 언뜻 들어서는 이해하기 곤란한 용어들이 참 많다. 한 가지 예를 들어보자. 지난 11월 3일 경매가 예정됐었던 서울 종로구 평창동 소재 토지(대지) 경매물건(매각기일이 변경됨)에 대한 세부정보를 살펴보면 주의사항에 ‘토지이용계획확인서상 비오톱1등급(저촉)토지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 행위허가를 요하며, 그 밖의 제한사항 등은 관할 행정기관에 확인을 요함’이라는 문구가 기재돼 있다. * 자료: 부동산태인(www.taein.co.kr) 비오톱1등급? 비오톱1등급(저촉)토지? 무슨 말인지 쉽게 와닿지도 않지만 뭔가를 연상해서 떠올리기는 더더욱 어려웠다. 혹시나 해서 토지e음을 통해 토지이용계획을 열람해보니 마찬가지로 해당 토지는 ‘비오톱1등급(2021-09-30)(저촉), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 행위허가를 요함’이라고 표시돼 있다. * 자료: 토지e음, 토지이용계획 비오톱(biotope)이란 그리스어로 생명을 의미하는 비오스(bios)와 땅 또는 영역이라는 의미의 토포스(topos)가 결합된 용어로 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체, 즉 군집을 이루는 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 하나의 서식지를 말한다. 도시화의 가속에 따라 도시지역 내 생물군집의 종과 수가 급속히 줄어들자 그 보존 및 복원의 시급성이 제기되면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 위임한 사항에 따라 각 지자체에서는 도시계획조례에 ‘지속가능한 도시·군기본계획의 수립에 필요한 기초조사 내용에 도시생태현황 등을 포함시킬 수 있다’라는 근거를 두고 도시생태현황을 조사하고 이를 지도화하고 있
2022-04-06 11:19 -
1684억원 경매가액이 580억원까지 떨어진 사연, 제도개선도 필요
종교법인 소유 초대형 규모의 교회에 대한 부동산경매가 진행 중이다. 재단법인 대한예수교장로회 서울노회유지재단이 소유하고 있는 서울 소재 부동산 10건(2018타경53051 참조)으로 이중 교회가 9건, 사택으로 이용되고 있는 단독주택이 1건이다. 이 10건의 부동산은 성동구에 5건, 광진구에 5건 소재해 있으며, 2018년 9월 4일에 경매개시결정 돼 2020년 11월 9일 경매시장에 처음으로 등장한 이후(당시 매각기일이 변경됨) 변경(총 4회)과 유찰(총 5회)을 거듭하다가 오는 10월 12일에 광진구 광장동 소재 단독주택을 제외한 9건에 대한 6회차 경매(유찰 기준)가 각각 진행될 예정이다. 단독주택은 지난 8월 23일에 매각이 됐다가 불허가된 이후 아직 매각기일이 지정되지 않았다. 경매를 위한 감정평가 당시(2018년 11월 기준) 10건의 감정평가액 총액은 약 1684억원이지만 3년이 흐른 지금 시점에서의 시세는 그간의 부동산가격 상승세를 감안할 때 감정평가액보다 최소 50% 이상 높은 2500억원으로 추정된다. 10건의 토지 총면적은 19,153㎡(5,794평), 건물연면적은 35,398㎡(10,708평)에 달한다. 공부상 면적이 아닌 제시외건물 면적 9,552㎡(2,889평)을 더하면 이보다 규모는 훨씬 더 커진다. 10건 중 규모가 가장 큰 교회는 성동구 행당동에 소재한 무학교회본당으로 대지가 6,624㎡(2,004평), 건물연면적은 14,184㎡(4,291평, 제시외건물 면적 제외)이다. [종교재단법인 소유 부동산 경매사례]이들 물건의 대부분은 주택가 요지 또는 역세권에 위치해 있어 자산가치나 활용가치가 매우 뛰어나고 3년 전에 감정평가가 이루어진 탓에 일반 경매물건 같으면 최초경매시점에 매각이 됐음에도 남을 물건들이다. 그럼에도 불구하고 4-5회 이상 유찰되
2021-10-07 09:00 -
공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 행사
경매물건 중에는 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매로 매각이 되거나 공동으로 소유하고 있는 부동산의 분할을 위해 경매에 부쳐지는 물건들이 상당수 등장한다. 전자를 공유지분경매라 하고, 후자를 공유물분할을 위한 경매라고 하는데 언뜻 보면 같아 보이는 이 둘 사이에는 상당한 차이가 존재한다. 우선 경매의 종류부터가 다르다. 공유지분경매는 실질적 경매절차에 해당하지만 공유물분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌은 것일 뿐 사실상 형식적으로 진행하는 경매절차이다. 따라서 전자는 경매신청채권 회수를 위한 채권이 존재하고 더불어 채권자, 채무자가 존재하나 후자는 그러한 채권채무관계가 없거나 경매를 신청하였음에도 배당에 참가할 권리가 없다. 공유물분할을 위한 경매와 더불어 상속재산분할을 위한 경매, 유치권에 기한 경매 등이 형식적 경매의 대표적인 예이다. 형식적 경매절차에서는 경매신청채권자가 아니라 그냥 신청인이고, 채무자가 아니라 상대방에 불과하다. 둘째, 공유물의 경매범위가 다르다. 예컨대, 어떤 부동산을 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 경우 A지분에 설정된 담보권의 실행으로 A의 지분만 경매로 매각되는 경우를 공유지분경매라고 한다. 반면 공유물분할을 위한 경매는 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 것은 같으나 공유지분경매와 달리 경매범위는 A, B가 소유하고 있는 지분 모두가 해당된다. 셋째, 경매의 목적도 서로 다르다. 공유지분경매는 채권자의 일반채권 또는 담보채권에 기해 채권의 회수를 목적으로 경매를 신청하지만, 공유물분할을 위한 경매는 채권회수가 목적이
2021-08-11 11:33 -
소액임차인 보증금 범위 확대와 입찰자 주의사항
주택임대차보호법 개정을 통해 지난 5월 11일부터 소액임차인 및 보증금 중 우선변제되는 일정액의 범위가 대폭 상향됐다. 더불어 소액임차인에 해당하는 지역별 권역도 약간의 조정이 이루어졌다. 우선 제1권역인 서울의 경우 소액임차인의 범위가 기존 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대됐고, 보증금 중 우선변제되는 일정액은 3700만원 이하에서 5000만원 이하로 대폭 늘어났다.제2권역은 수도권과밀억제권역・세종・용인・화성시에서 김포시가 새로 편입됐고, 소액임차인의 범위는 기존 1억원 이하에서 1억3000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 3400만원 이하에서 4300만원 이하로 늘어났다. 또한 제3권역에는 기존 광역시(군 제외)・안산・김포・광주・파주시에서 이천시와 평택시가 새롭게 편입됐고, 김포시는 제2권역으로 격상됐다. 더불어 소액임차인의 범위도 6000만원 이하에서 7000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 2000만원 이하에서 2300만원 이하로 늘어났다. 위 3권역을 제외한 나머지 기타지역(제4권역) 역시 소액임차인은 5000만원 이하에서 6000만원 이하로, 우선변제되는 일정액은 1700만원 이하에서 2000만원 이하로 늘어났다. 이번 소액임차인 범위 및 보증금 중 우선변제되는 일정액 상향은 주택가격 폭등에 동반한 전세가 급등으로 기존 수준으로는 소액임차인 보호에 미흡하다는 판단 하에 따른 조치인 것으로 보인다. 따라서 이번 개정의 가장 큰 수혜자는 임차인, 즉 소액임차인이라는 것에 이의를 제기할 사람을 없을 것이다. 또한 이번 개정으로 소액임차인의 보증금 중 우선변제되는 일정액이 최대 3700만원에서 5000만원으로 늘어남에 따라 대부
2021-06-17 12:08 -
상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 규정의 모순과 개정 필요성
세상이 참 어지럽다. 코로나19바이러스가 더욱 기승을 부리고 있고, LH토지투기사태가 터졌고, 혼탁한 서울시장 보궐선거가 치러졌다. 이러한 가운데 정부는 공공주도의 재개발・재건축을 추진하기 위한 선도사업 후보지를 연거푸 선정・발표한데 이어 4월 14일에는 임대차3법의 마지막 퍼즐이라 할 수 있는 주택임대차신고제(전월세신고제)를 입법예고함으로써 오는 6월 1일이면 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신요구권은 지난해 이미 시행)이 완성되게 된다. 뭔가 바쁘게 움직이고는 있는 것은 좋은데 한 가지 분명한 것은 정책이나 입법의 모든 방향이 주택에 맞춰져 있다는 점이다. LH토지투기사태도 주택공급을 위한 택지 확보 과정에서 나온 것이고, 공공주도 재개발・재건축 역시 도심내 주택공급을 원활하게 하기 위한 것이며, 임대차3법 또한 주택에 한해 적용되는 규제사항이다. 이전 정부부터 현 정부에 이르기까지 부동산정책이 오롯이 주택거래와 주택임대차에 초점이 맞춰진 탓에 상가건물임차인을 보호하고 있는 상가건물임대차보호법의 개정에 대한 관심은 잊혀진지 이미 오래다. 단적으로 예를 들어보자. 주택임대차보호법의 경우 소액임차인의 보증금 범위 및 보증금 중 일정액의 우선변제 한도액이 최근만 해도 2014년, 2016년에 이어 2018년까지 세 차례 증액되어 왔다. 이후에도 보증금의 월차임 전환 시 산정률 제한, 전월세상한제(지자체 조례 위임), 계약갱신요구권(2년+2년) 등 주택임차인 보호를 위한 갖가지 방안이 강구되고 시행되어 왔다. 반면에 영세상인 보호를 위한 상가건물임대차보호법은 그간 권리금에 관한 규정 신설(실효성 미흡), 보증금의 월
2021-04-16 12:35
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임차권등기 후 전입한 임차인, 보호받을 수 있을까?
임차인이 임대차기간이 만료된 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하게 되면 당초 취득했던 대항력 및 우선변제권을 잃게 되므로 보증금을 돌려받을 길이 요원해진다. 이러한 문제를 해결하기 위해 도입한 제도가 바로 임차권등기명령에 기한 임차권등기이다. 즉 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 마치면 당초의 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인은 임차권등기가 경료된 후 다른 곳으로 이사를 하더라도 임차주택을 취득한 제3자에게 자신의 보증금을 반환해달라고 요구할 수가 있다. 만약 임차주택이 경매절차로 인해 매각이 되는 경우에는 대항력을 행사하거나 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수도 있다. 여기서 만약 임차인(이하 제1의임차인이라 한다)이 임차권등기를 경료하고 이사를 한 후 새로운 임차인(이하 제2의 임차인이라 한다)이 전입한 경우에도 제2의임차인은 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있을까? (경매사례: 양천구 목동 다세대, 사건번호 2020타경105149 참조) 이에 대해 주택임대차보호법은 ‘제3조의3 제6항에서 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다’라고 명문화하고 있다. 동법 제8조는 소액임차인의 보증금 중 일정액의 (최)우선변제권을 규정한 조항이다. 따라서 제2의임차인이 소액임차인에 해당하는 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없게 된다. 문제는 위 제3조의3 제6항이 동법 제8조에 따른 우선변제권을 배제하는 규정만 두었을 뿐 대항력 행사 여부에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다는 점이다. 더불어 소액임차인이 아닌 임차인의 대항력이
2021-03-18 09:00 -
임대차관계에서 오해하고 있는 몇 가지 사실들
부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다. 임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자. 첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 아니다. 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없다. 다만 여기서 한 가지 주의할 것은 그 임차권등기가 경매개시결정등기 이전에 이루어져야 한다는 것이다. 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 이루어진 경우에는 배당요구로 볼 수 없기 때문에 임차인은 배당요구종기 이내에 별도의 배당요구를 해야 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다. 둘째, 임대차계약서에 받는 확정일자를 받으면 만사형통이라고 생각하는 사람들이 많다. 즉, 확정일자를 대항력과 같은 것으로 생각하는 사람들이 많으나 그렇지 않다. 확정일자는 임대차계약이 존재한다는 증거로서의 효력과 임차인에게 근저당, 전세권과 같은 우선변제순위를 부여해주기 위한 효력이지 확정일자를 받았다고 해서 대항력이 있다고 생각하면 큰 착각이다. 또한 확정일자의 효력은 확정일자 독립적으로 발생하지는 않는다. 즉 확정일자을 받은 임차인에게 우선변제권
2020-12-29 13:22 -
혼동(混同)의 법리를 아십니까
혼동(混同)의 사전적 의미는 ‘서로 다른 사물을 구별하지 못하고 뒤섞어서 보거나 생각한다’는 것이지만 법률적 의미는 완전히 다르다. 법률적 의미로서의 혼동은 채무자가 채권자를 상속하는 것과 같이 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일한 주체(동일인)에 귀속하는 것을 말한다. 이럴 경우 채권을 존속시킬 필요가 없으므로 해당 채권은 소멸시킨다. 다만 이 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 예외적으로 채권이 존재하게 되는데(민법 제507조 참조), 제3자의 권리의 목적이라 함은 혼동으로 소멸하는 채권에 질권이나 담보물권 등이 설정된 경우를 말한다. 혼동은 부동산 경매물건에서도 가끔 나타나는 바, 경매사례를 통해 구체적으로 알아보자. 지난 10월 21일 여주시 능서면에 소재한 ○○연립 한 개 호수가 감정평가액 5400만원에 두 차례 유찰돼 최저매각가격이 2646만원까지 저감된 물건이다. 결과적으로 이 물건은 1명이 단독으로 입찰하여 약 3178만원에 매각이 됐다. 최저매각가격이 반값으로 떨어진 것도 그렇지만 그럼에도 불구하고 또다시 유찰가능성이 있었던 이유(결과적으로 단독으로 낙찰이 됐지만)는 크게 두 가지이다. 하나는 임대차미상의 선순위 점유자가 있었던 것이고, 또 하나는 등기부등본상에 최선순위로 설정된 전세권이 있는데 그 전세권자가 배당요구를 하지 않았다는 것이다. 우선 임대차미상의 선순위 점유자는 현장답사 결과 임대차관계 없이 점유하고 있는 소유자의 친척으로 밝혀져 명도에 문제가 되지 않을 듯했다. 다음으로 배당요구하지 않은 선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않기 때문에 그 전세금을 매수인이 떠안아야 하는 것은 권리분석의 기본 원칙
2020-11-05 08:00 -
재건축 조합원의 지위 승계 여부 판단 시 체크할 사항들
간혹 경매시장에는 아파트나 연립・다세대 및 대지 중에는 재건축이 진행되는 물건들이 등장하곤 한다. 토지와 건물이 함께 나오기도 하고, 건물은 이미 철거된 상태에서 대지만 경매에 부쳐지기도 한다. 이들 물건에 대한 입찰, 즉 매수여부에 대한 판단은 전적으로 조합원 지위가 승계되느냐의 여부에 달려 있다. 재건축이 진행된다고 해서 모든 물건이 조합원 지위가 당연 승계되는 것은 아니기 때문이다. 그렇기 때문에 이런 유형의 물건이 매각되는 경우 경매를 주관하는 법원의 경매사건목록상의 매각물건명세서에는 입찰자의 주의를 환기시키는 차원에서 ‘본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’이라는 문구를 기재해 놓는다. 조합원 지위를 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단을 입찰자에게 일임하고 있는 셈이다. 입찰자 입장에서는 법원이 공권력을 발휘해 경매물건을 조사해서 조합원 자격 취득 여부에 대한 확실한 답을 내놓는다면야 더할 나위 없이 좋겠지만 그것까지는 아니더라도 최소한 위와 같은 주의사항을 기재하는 것만으로 입찰자의 주의를 환기시키기에는 충분하다. 다만 사안에 따라서는 매각이 되더라도 조합원 자격 취득불가를 이유로 매각불허가신청에 의해 매각이 불허가될 수 있음은 불가피하다. 그만큼 조합원 승계 여부는 재건축 대상 물건의 입찰타당성 검토에 있어 핵심적인 사안이다. 이는 비단 경매물건만의 문제는 어니다. 일반매매물건을 매수할 때에도 전혀 다를 바가 없다. 그렇다면 재건축 조합원의 지위가 승계되는지의 여부는 어떻게 판단할 수 있을까? 우선 조합설립인가 시점에 대한 판단이다. 재건축 조합원
2020-10-06 13:01 -
최근의 부동산 규제에 따른 경매시장의 향배는?
한치 앞이 보이지 않는다. 정부가 부동산시장을 규제하는 정책을 내면 낼수록 시장은 보란 듯 활개를 쳤다. 투기수요를 옥죄는 좀 더 강력한 대책이 지난 7월 10일 또 나왔지만 아직까지 시장의 큰 움직임은 없고 대책과 시장 사이에 눈에 보이지 않는 팽팽한 힘겨루기가 한창인 형국이다. 어디로 튈지 예단할 수도 없는 부동산시장이지만 지금까지 나온 대책들의 면면들을 보면 최소한 경매시장에서 만큼은 대책 이후 어떻게 흘러갈지 나름 전망해볼 수 있는 근거는 몇몇 있다. 그중 가장 확실한 것은 대출규제가 심화되고 주택 취득세가 대폭 인상된 데에 따른 영향이다. 대출규제부터 살펴보자. 그간에도 현 정부 들어 대출규제가 강화되고 있었으나 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책, 2020년 2.20대책 및 6.17대책 등을 통해 LTV, DTI 비율이 대폭 축소됐다. 특히 9.13대책을 통해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내에서 9억원 이하 및 무주택자, 서민실수요자 대출은 기존과 같이 LTV 60%-70%, DTI 50%-60%(투기과열지구는 LTV 및 DTI 40-50%)를 적용하였으나, 고가주택 구입이나 1주택 보유세대의 2주택 취득 시에는 LTV 및 DTI를 0% 적용하되 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 예외적인 경우에 한해 LTV 60%, DTI 50%(투기과열지구 LTV 및 DTI 40%)를 적용하도록 축소했다. 2주택 이상 보유세대가 추가로 주택을 구입하여 3주택 이상이 되는 경우에는 아예 대출을 금지했음은 물론이다. 더 나아가 2.20대책을 통해 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 9억원까지는 최대 60%의 LTV를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 30%만 적용하도록 했으며, 6.17대책에서는 갭투자를 차단하기 위해 투기과열지구에 한해 3억원이 넘는
2020-08-18 16:54
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매각불허가사유, 이현령비현령인가?
경매낙찰 후 낙찰자가 경매함정에 빠졌다고 여겼을 때 취할 수 있는 유일한 탈출구는 바로 매각불허가를 신청하는 일이다. 매각불허가신청은 매수인 입장에서 매각 후 7일 내에 최고가매수인으로 선정됐지만 최고가매수인으로서의 지위를 철회해달라는 취지의 신청을 법원에 구하는 절차이다. 매각불허가신청은 주로 매수인이 하는 경우가 많지만 그렇다고 매각불허가신청이 매수인의 전유물은 아니다. 매각불허가신청은 매수인뿐만 아니라 채권자, 채무자, 소유자 등 해당 경매물건의 이해관계인이면 누구나 할 수 있다. 매수인은 법원의 사건목록(또는 대법원경매정보) 어디에도 기록되지 않은 하자(임대차, 권리관계 및 물건상의 하자)를 이유로, 채권자나 채무자 및 소유자는 경매절차상 또는 감정평가액(최저매각가격)의 결정에 중대한 하자가 있음을 이유로 매각불허가를 신청하는 경우가 다반사지만 꼭 그런 이유만으로 매각불허가를 신청하지는 않는다. 특히 매수인은 비단 경매물건에 대한 하자를 제대로 체크하지 않고 입찰해 경매함정에 빠졌다고 여겼을 경우뿐만 아니라 단독으로 입찰하여 고가로 낙찰이 되었거나, 경쟁입찰을 통해 낙찰은 됐지만 차순위와 가격차이가 지나치게 많이 난 경우도 분명 매각불허가신청을 통해 최고가매수인의 지위에서 벗어나고픈 간절함이 존재한다. 그러나 매각불허가신청을 한다고 해서 그 신청이 모두 받아들여지는 것은 아니다. 민사집행법은 제121조에서 매각허가에 대한 이의신청사유, 즉 매각불허가사유로 7가지로 한정해 규정해놓고 있다. [매각허가에 대한 이의신청사유(매각불허가사유)] (민사집행법 제121조)1. 강제집행을 허가할 수 없거
2020-06-29 12:44 -
십년감수일까, 신의한수일까?
경매부동산에 입찰하여 최고가매수인으로 선정됐는데 단독입찰인데다 수억원에 달하는 임차인의 보증금을 떠안게 됐을 때 최고가매수인의 심정은 어떨까? 게다가 매각불허가신청을 하고 싶은데도 그 매각불허가사유가 마땅치 않을 때는? 이런 최악의 상황에서 구사일생한 매수인이 있어 그 사례를 소개해본다. 지난해 8월 5일 서울동부지방법원에서는 성동구 마장동에 소재한 세림아파트 1동 501호에 대한 경매가 진행됐다. 전용면적 72.84㎡(22.03평, 27평형)로 경매 직전 7월 같은 면적이 7억원-7억1300만원에 4건이 거래됐다. 지하철5호선 마장역과 아파트단지까지 직선거리 240m 정도밖에 되지 않은데다 최초감정평가액 7억4800만원에서 한차례 유찰돼 최저매각가가 5억9800만원이었으니 다른 때 같았으면 적어도 10명 내외의 경쟁입찰에 6억5천만원 이상에 매각이 됐을 법한 물건이다. 그런데도 개찰 결과 이 물건은 최저매각가 수준인 5억9840만5천원을 써낸 J씨에게 단독으로 매각이 됐다. 최저매각가보다 불과 5천원만 더 써냈다. 입찰자가 오륜정신에 입각해 최저가를 써냈는지, 아니면 단독입찰을 예상해서 그렇게 입찰가를 써냈는지는 J씨 외에는 아무도 모른다. 그러나 이 물건은 원리원칙대로라면 이번 회차에 매각이 되어서는 안 되고 한차례 유찰되는 것이 마땅했다. 해당 물건에 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인이 당초 배당요구를 했으나 배당요구종기 내에 배당요구를 철회해 임차인의 보증금 2억4천만원이 매수인에게 인수되기 때문이다. 최저매각가에 매각이 된다 해도 낙찰자는 5억9800만원에 임차인 보증금 2억4천만원을 인수해 총 8억3800만원에 아파트를 매수하게
2020-04-28 10:39 -
입찰법정, 체질개선이 절실하다
최근 경매입찰 차 또는 참관 차 입찰법정에 들러본 사람이라면 누구나 느꼈을 법한 일이 한두 가지가 아닐 것이다. 우선은 지난해 하반기까지만 해도 썰렁했던 입찰법정이 올해 들어서부터 많은 사람들로 붐비기 시작했고, 둘째는 경매진행물건이 여전히 부족하고, 셋째는 입찰 마감 후 개찰 진행과정이 전혀 매끄럽지 않을 뿐만 아니라 진행이 너무 더디다는 것이다. 사람들이 붐볐다고 곧 입찰자들이 많았다고 단정해서는 안 된다. 더욱이 연초 기지개를 켜기 시작한 각 경매교육업체의 현장교육 실습생까지 증가하면서 입찰법정의 인파를 더욱 배가시키고 있기에 더욱 그렇다. 다만 규제 일변도의 부동산시장에서 그 활로를 경매시장에서 찾으려는 입찰자들이 조금씩 증가하고 있는 것은 사실이다. 경매물건 부족은 어제 오늘만의 현상은 아니다. 수년째 이어지고 있는 저금리 기조로 인해 신규로 유입되는 경매물건 역시 해마다 감소해왔다. 게다가 현 정부의 전방위적 규제에도 불구하고 부동산가격이 폭등한 탓에 경매물건의 매각률(낙찰률)이 높아지면서 경매물건의 감소폭은 더욱 커졌다. 상황이 이러하면 입찰이 마감되고 개찰이 진행될 때 개찰에 소요되는 시간은 어느 정도여야 마땅할까? 최근 입찰을 위해 들렀던 입찰법정 두 곳을 예로 들어보자. 지난 1월 22일 서울중앙지방법원 입찰법정(경매8계)에서 진행 예정인 32건의 경매물건 중 경매가 진행된 물건은 모두 23건이었다. 이중 12건이 낙찰됐으며, 총 입찰자는 56명으로 평균 입찰경쟁률은 4.7:1에 불과했다. 이마저도 관악구 봉천동에 위치한 봉천우성아파트 한건에 20명의 입찰자들이 몰렸을 뿐 단독 입찰이거나 2명 입찰한 물건
2020-02-25 12:29 -
중고자동차, 법원경매로 도전해보세요
전국 각 지방법원 입찰법정에서 진행되는 경매대상에는 부동산 외에 자동차도 있다는 것을 얼마나 알고 있을까? 아마도 법원경매에 관심이 있어 경매물건정보를 살펴봤거나 입찰에 참여한 경험이 있는 사람들 외에는 자동차가 부동산과 마찬가지로 같은 날 같은 시간에 같은 법원에서 동시에 입찰이 실시된다는 것을 아는 사람은 별로 없을 것이다. 법원경매의 주된 대상은 부동산이지만 부동산처럼 등기 또는 등록의 대상이 되는 수목을 비롯하여 자동차, 중기, 선박, 항공기 등도 그 대상이 됨은 의심의 여지가 없다. 자동차가 법원경매시장에 나오기까지의 과정 역시도 부동산과 크게 다를 바 없다. 다만 부동산만큼 법원경매물량이 많지는 않다는 점이 다를 뿐이다. 부동산의 매입루트를 매매, 분양, 경매, 공매로 봤을 때 그 나열한 순서가 곧 물량 규모라고 볼 수 있는 반면 자동차는 신차매매, 중고차매매, 중고차민간경매, 법원경매, 공매 순서로 시장규모를 이루고 있다고 이해하면 된다. 사실 부동산이나 자동차나 같은 날 같은 법원에서 동시에 경매가 진행된다고 하지만 자동차는 부동산과는 또 다른 차원의 새로운 영역으로 볼 수 있다. 우선 자동차는 부동산과 달리 가동성(또는 구동성)을 요하는 소비재이고, 기술적 시스템과 관리가 수반되는 첨단 산업의 집약체이며, 구동을 위한 특별한 능력 내지 자격을 요하는 재화인 탓이다. 특히 부동산은 보유하고 있는 동안 수요공급의 논리, 개발호재, 정책적 이유, 재개발, 재건축 등에 의해 자산가치가 지속적으로 상승할 수 있는 매력적인 상품인 반면 자동차는 특별한 차량을 제외하고는 보유기간이 길어질수록 감가상각으
2019-12-31 09:00 -
공공의 적, 가장임차인 판별과 명도 주도권 잡기
경매물건을 선정하고 조사하고 입찰하고 명도하는 일련의 과정에서 가장 어렵다고 할 수 있는 부분이 바로 명도과정, 즉 소유자나 임차인 기타 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받는 과정이라 할 수 있다. 경매업무를 하다보면 이러한 어려운 과정을 악이용(?)하여 임차인이 아니면서 임차인으로 권리신고를 하거나 낙찰자에게 아예 대놓고 소액보증금 최우선변제를 받지 못한 대가로의 일정한 보상을 요구하는 경우가 부지기수다. 낙찰자로서는 여간 까다로운 대상이 아니지만, 그냥 무턱대고 가장으로 의심되는 임차인의 요구조건을 다 들어줄 수는 없는 노릇이다. 그렇다면 입찰 전에 가장임차인임을 판별하는 방법이 있을까? 속내를 들여다보지 않고는 정확한 파악이 힘들겠지만 그래도 경매정보상에 나타나 있는 기본 정보를 가지고도 어느 정도 그 임차인이 가장인지 진정인지를 판가름할 수 있다. 첫째, 경매개시결정일에 임박하여 전입신고가 이루어졌고 임차인의 신고된 보증금이 소액보증금 이내라면 가장임차인이 거의 확실시 되는 사안이다. 가장임차인의 경우 그 주된 목적은 소액임차인으로서 일정액을 최우선변제 받기 위한 것이므로 보증금을 소액보증금 또는 최우선변제액 범위내에서 신고하는 것이 일반적이다. 둘째, 한 가구에 여러 세대가 전입하여 있는 경우에도 그 세대 중 일부(또는 전부)는 반드시 가장임차인일 가능성이 많다. 예컨대, 불과 25평형(실면적 18.12평, 방3)의 아파트에 4세대가 세대주로 전입되어 있다면 이 역시 가장임차인일 가능성이 많다. 4세대가 물리적으로 거주하기도 힘들 뿐더러 방1개씩을 각각 임차한다고 해도 1세대는 거주할 공간이 없다. &nbs
2019-09-26 16:40
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입찰에도 자격제한이 있음을 아시나요?
7월 16일(화) 수원지방법원 경매법정에서는 이날 가장 많은 입찰경쟁(13명)을 보였던 수입자동차 아우디 Q5 2.0 TDI Quattro 입찰에서 두 가지의 입찰실수가 한꺼번에 나왔다. 하나는 어느 중고자동차매매상사가 대리인을 앞세워 최고매수가격을 써냈지만 첨부된 인감증명서와 법인등기사항증명서를 원본이 아니라 사본으로 제출해 입찰이 무효로 처리됐다. 덕분에 2등 입찰자가 최고가매수인으로 선정되는 행운(?)을 누렸다. 둘째는 본건 자동차경매는 전에 매각이 되었다가 최고가매수인이 대금을 납부하지 못해 다시 경매에 부쳐진 재매각사건인데 이전 매각절차에서 최고가매수인이었던 입찰자가 이번 입찰절차에서도 매수신고를 했다는 것이다. 이 입찰자의 매수신고 역시 당연히 입찰무효가 됐다. 이처럼 경매는 누구나 입찰할 수 있지만 그렇다고 모든 사람에게 입찰이 허용되는 것은 아니다. 재경매 절차에 있어서의 전의 매수인을 비롯해 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매ㆍ입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해 놓고 있다. 또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자(채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속
2019-07-18 08:50 -
입찰이 무효로 되는 사유만은 피하자
주택시장이 갈피를 못 잡고 있다. 정부의 대출규제로 중복투자가 어려워지고 수요가 줄어든 탓에 주택시장이 하락세를 보이는가싶더니 곳곳에서 바닥을 찍었다는 소식들이 예사롭지 않게 들려온다. 주택시장이 곡예를 거듭함에 따라 투자자들의 피로도가 심해졌을까? 일반 매물에 촉각을 곤두세우기보다는 정보접근성이 보다 더 용이한 경매시장에 눈을 돌리는 투자자들이 더 많아졌다. 때맞춰 경매물건도 늘어나는 추세라 투자자들이 경매물건을 선택하는 폭이 넓어졌지만 그럴수록 늘어나고 있는 입찰실수들을 보자면 참으로 안타깝기만 하다. 입찰자들은 입찰에 임하기 전까지 많은 시간과 노력을 투자한다. 입찰에서 떨어질 것이라는 우려보다는 낙찰을 받을 수 있을 것이라는 기대감을 갖고 물건을 찾고 관련 공부서류를 발급받고 권리분석을 하고 한차례 이상 현장답사를 진행한다. 그러나 이렇듯 입찰을 위해 시간과 노력을 투자하고도 입찰조차 못하거나 입찰을 했는데 입찰이 무효로 되면 얼마나 억울하고 실망스러울까! 입찰무효 사유는 조금만 신경쓰면 예방할 수 있을 정도로 그리 어려운 것이 아니라는 점에서, 또 무효로 되는 입찰의 경우 경매초보자라는 티를 벗어나지 못했다는 점에서 더욱 그렇다. 어떤 경우에 입찰이 무효로 되는 지 조목조목 따져 보자. 우선 매각기일 당일 경매가 변경되거나 연기, 취하 등의 이유로 입찰이 진행되지 않는 사건에 입찰하는 경우 입찰이 무효가 된다. 입찰이 진행되는지 여부는 사전에 대법원 경매정보 사이트나 해당 경매계에 전화를 해서 확인해 볼 수 있으나 경매의 변경, 취하 등이 매각기일 당일에도 접수되기 때문에 입찰하기에 앞서 입찰법정
2019-07-09 15:58 -
대출규제가 바꿔놓은 경매시장 신풍속도
지난 2주간 입찰법정에 들렀던 횟수는 수원지방법원 3회, 인천지방법원 1회, 서울중앙지방법원 2회 등 총 6회. 때론 직접 입찰을 위해, 때론 취재 및 자문을 위해 들렀던 그 6회 동안 3곳의 입찰법정에서 보여주는 모습은 대동소이했다. 우선 입찰자들이 상당 폭 감소했다. 지난해 9.13대책 이후 부동산시장이 냉각기에 접어들면서 경매시장에서도 입찰자들이 빠져나간 듯 썰렁했다. 법정 내 마련된 좌석이 만석이어도 입찰자보다는 입찰자 동행인, 경매업 관련 종사자 및 입찰실습을 나온 학생들의 숫자가 더 많았다. 역대급 대출규제로 전역이 투기과열지구인 서울을 비롯하여 조정대상지역에의 중복투자가 어려워지면서 실수요자 및 자산가 중심으로 투자시장이 재편되고 있는 것이 주된 영향을 미쳤던 까닭이다. 둘째, 임대수익용 부동산에의 투자선호경향이 더욱 뚜렷해졌다. 임대수익용 부동산의 경우 비교적 대출규제로부터 자유롭고 임대수익이 발생하기 때문에 위기상황에도 리스크 관리가 용이하다는 장점이 있다. 반면 주택은 지역에 따라 또는 기존 주택 보유여부에 따라 대출규제가 적용되다보니 주택투자수요의 상당수가 임대수익용 부동산으로 옮겨갔다. 셋째, 소액투자자가 늘었다. 규모가 있는 물건의 경우 대출부담으로 취득하기가 어려워진 반면 소액으로 투자할 수 있는 부동산이나 자동차는 대출을 최소화하거나 대출 없이도 투자가 가능하기 때문이다. 넷째, 법인 및 매매사업자 입찰이 늘었다. 대출규제가 강화되기 전에는 임대사업자등록으로 대출규제를 피해갔으나 대출규제 강화로 임대사업자 역시 일반투자자와 동급의 대출규제를 적용받게 됐다. 상대
2019-05-23 10:28 -
허수(虛數)에 주의하라
숫자는 경매물건에 입찰하고자 하는 투자자들에게 있어 매우 민감한 사항 중 하나이다. 특히 입찰가액을 써내는 시점에 도달할 때쯤이면 숫자에 대한 민감도는 최고조에 이르게 된다. 입찰가는 단지 입찰가액란에 숫자를 기재한다는 의미뿐만 아니라 당락을 결정하고 입찰자 본인을 비롯하여 입찰자 모두가 수긍할 만한 적정한 입찰가에 낙찰이 됐는지에 대한 사후 평가도 자못 신경이 쓰이지 않을 수가 없다. 그렇기 때문에 예상 입찰가를 분석하면서 인용하는 낙찰가율, 유사사례 낙찰가, 경쟁률 등 모든 숫자들이 중요한 의미를 가질 수밖에 없는 이유이다. 그런데 입찰하기 전 최종 단계라 할 수 있는 입찰가를 결정하는데 있어 경합하거나 어우러진 숫자들이 진수(眞數)가 아니라 허수(虛數)였다면? 좀 더 쉽게 입찰가 산정에 있어 허수가 개입됐다면 어떨까? 입찰 과정에서 허수가 개입되는 가장 대표적인 것이 바로 경매법정에서의 입찰경쟁률 예측이다. 입찰경쟁률은 유사 낙찰사례 입찰자수나 인근 지역 또는 유사종목 평균 입찰경쟁률을 분석한 후 예측하게 되지만 최종적으로는 입찰 당일 경매법정의 분위기를 보고 판단하는 경우가 적지 않다. 경매법정에 인파가 북적대면 예상했던 경쟁률을 높여 잡아 입찰가를 조금 높게 써내거나 그 반대이면 입찰가를 다소 낮게 써내는 식이다. 문제는 경매법정에 몰려든 인파에 허수가 존재한다는 것이다. 예를 들어보자. 지난 설 연휴 첫 경매가 진행된 2월 11일 서울동부지방법원 경매법정에는 발 디딜 틈도 없이 붐볐다. 방청석도 모자라 방청석 좌・우・후면까지 빼곡하게 들어섰으니 족히 150명 정도는 돼 보였다. 정작
2019-03-06 14:00 -
올해 경매시장이 기대되는 이유
지난해 경매투자 시 봉착하게 된 어려움을 꼽자면 첫째는 투자할 물건이 없었다는 것이고, 둘째는 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높아 낙찰받기가 어려웠다는 것이다. 사실 경매투자자들은 지난해 투자물건 발굴하기에 유난히 어려움을 겪었다. 경매물건이 사상 최저라 할 만큼 감소했기 때문이다. 2017년에 진행된 전국 경매물건은 총 13만9100건으로 사상 최저수준에 도달했는데도 지난해에는 13만8500건으로 이보다 더 줄었다. 특히 같은 기간 수도권은 5만2900건에서 4만6천건으로, 서울은 1만1천건에서 8700건으로 감소폭이 컸다. 평균 낙찰률이 30% 초반대이니 전국적으로 4만건대, 수도권에서는 약 1만4천건, 서울에서는 2600건 정도만 매각이 됐다는 얘기다. 서울로 보자면 한달에 2백건 정도를 약간 웃도는 수준이다. 그야말로 씨가 말랐다고 해도 과언이 아닐 정도이다. 경매물건이 이 정도로 감소했으니 입찰경쟁이 치열하고 낙찰가율이 상승한 것은 당연지사. 비록 지난해 9.13대책 이후 경쟁률이나 낙찰가율 조정국면을 맞았지만 그 이전까지만 해도 호황을 보였던 부동산시장 영향으로 경매물건 역시 주택시장을 중심으로 경쟁률이나 낙찰가율이 치솟았다. 투자물건 발굴의 어려움 속에 그나마 나오는 우량물건은 투자자들이 몰린 탓에 수십대 일의 경쟁률을 기록했고, 치열한 경쟁과 더불어 입찰시점 시세가 감정평가액보다 훨씬 높아 감정평가액을 훨씬 웃도는 수준에서 낙찰되는 것이 다반사였다. 지난해 서울지역 아파트 평균 낙찰가율이 103.06%를 기록했으니 이쯤이면 더 이상 언급하지 않아도 알 것이다. 해가 바뀐 올해도 그러한 양상이 지속될까? 그런 염려는 하지 않아도 될 것
2019-01-31 09:00