1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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1.5대책 발표 주요 내용 및 청약 전략
경인년 새해 첫 장을 여는 부동산대책이 발표됐다. 시장에 영향을 미칠만한 대책이라기보다는 지난해 보금자리주택 사전예약제 시행을 통해 드러난 문제점을 개선하고, 서울ㆍ성남ㆍ하남 3개 지역에 걸쳐 조성될 위례신도시 분양을 염두에 두고 지역우선공급비율을 조정한 것이 1.5대책의 주요 골자이다. 이들 내용을 담은 주택공급규칙 개정안은 2010년 1월 6일부터 1월 26일까지 입법예고를 거쳐 2월 중 개정 공포 및 시행될 예정으로 있는 바, 1.5대책의 주요 내용과 대책이 갖는 의미와 효과 및 이에 따른 청약 전략을 간략하게 살펴보기로 한다. [지방 분양시장 활성화를 위한 대책] ① 지방 청약 1순위 요건 완화 청약 1순위가 되기 위한 입주자저축 가입기간을 현행 24개월 이상에서 6개월 이상으로 단축하되 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우 24개월까지 연장할 수 있는 자율성을 지자체장에게 부여했다. 이로 인해 청약 1순위 범위 확대로 인한 1순위 청약대상자를 증가시키는 결과를 가져올 수 있겠지만, 지방의 경우 미분양주택 적체가 심하고, 청약통장 사용률이 저조하기 때문에 1순위 자격을 앞당긴다고 하여 지방 분양시장이 활성화되는 효과를 가져오기에는 다소 미흡한 감이 없지 않다. ② 지방 민영주택 청약가점제 적용 완화 민영주택 청약시 적용하는 가점제를 수도권 외의 지역에 한해 가점제 적용 여부 및 적용비율(현행 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 50%)을 지자체에서 자율 결정하도록 한 내용(주택거래신고지역 및 투기과열지구는 제외)이다. 가점제 물량보다 일반 추첨제 물량 비율을 늘릴 수 있어 가점 미달로 청약에서 배제됐던 주택수요자의 청약기회를 확대한다는 의
2010-01-06 18:42 -
경인년 주택시장, 분야별 전망
벌써 기축년(己丑年) 한해가 다 갔다. 소띠해라고 우직함과 성실함만을 믿고 한해를 달려왔지 결과는 그다지 신통치 못했다. 매매시장은 2/4분기부터 3/4분기까지 반짝 상승세를 보이다 4/4분기부터 다시 꺾였다. 전세시장은 2/4분기 이후 3/4분기까지는 매매시장 상승세에 힘입어 동반 상승했고, 4/4분기에는 입주물량 분포에 따라 지역적 차등을 보였다. 매매시장과 궤를 같이 했던 재건축시장은 4/4분기 후반기에 일부 호재가 있는 단지를 중심으로 국지적 상승세를 보였지만 여타 지역의 경우 일반 매매시장보다 하락세가 심화되는 등 그 침체의 골은 더 깊어졌다. 그나마 분양시장이 2/4분기 이후 현재까지 나름 선전을 거듭하고 있지만 그 이유가 자연스러운 시장의 흐름에 기한 것이기보다는 분양시장을 살리기 위한 세제감면 등 인위적인 요소에 기한 탓에 언제 다시 상승세가 꺾일지 불안하기만 하다. 2010년 주택시장은 올해보다는 더 활기차고 거래도 활발하게 이루어졌으면 좋겠지만 아쉽게도 내년도 주택시장에 영향을 미칠 변수들의 면면을 보면 그리 희망적이지가 않다. 우선 오랫동안 유지돼왔던 저금리에 대한 인상 압박이 심하고, 재건축 규제 추가완화 지연으로 인한 재건축사업 위축으로 강남권 거래가 일부 재건축 단지를 제외하곤 전면 중단된 상태이다. 공급량 일시 과다에 의한 미분양 증가 가능성, 보금자리주택 공급에 의한 주택거래 관망세 심화, LTV 및 DTI규제 지속 등의 요인도 주택거래활성화에 악영향을 미칠 소지가 다분하다. 물론 개발호재(뉴타운, 재개발 등), 유동성 자금(보상자금) 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 리모델링에 대한 추가 규제완화에 대
2009-12-30 08:46 -
부동산관리명령을 아십니까?
경매절차를 유심히 들여다보면 경매관련 제도의 하나로 규정되어 있으나 그 제도의 실효성이 담보되지 못해 경매시장에서 악용되거나 전혀 무용한 것들이 상당수 있다. 이번 회차 칼럼에서는 그들 중 하나인 부동산관리명령이라는 제도를 알아보기로 한다. 경매절차에서 인도명령이라 함은 낙찰부동산에 대해 점유자(채무자, 임차인 등)가 정당한 사유 없이 그 인도를 거절하는 경우 낙찰자가 낙찰대금 납부 후 6월 이내에 법원에 인도명령을 신청하면 법원이 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 것을 말한다. 인도명령은 낙찰부동산에 대한 인도를 공권력을 빌어 비교적 간단하게 할 수 있다는 점에서 낙찰자에게 점유자와의 인도(또는 명도)협의에 있어서 우월적 지위를 갖게 해주는 매우 유용한 제도로 활용되고 있다. 유치권자나 선순위 대항력 있는 임차인처럼 인도대상 부동산을 점유할 정당한 권원을 가진 점유자를 제외한 나머지 점유자의 경우 인도명령절차를 통해 강제집행을 할 수 있기 때문이다. 다만 한 가지 단점이 있다. 인도명령 신청은 낙찰자가 대금을 납부한 후에나 가능하다는 점이다. 경매부동산이 낙찰되고 대금납부까지 통상 1.5개월 - 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 후 대금납부기일제가 기한제로 바뀌고 나서는 약 1개월 정도로 당겨졌지만 - 의 기간이 소요된다. 이 기간 동안 낙찰부동산이 낙찰자의 관리를 벗어나 있게 되고 또 그 기간 동안 악의의 점유자로부터 해당 부동산에 대한 훼손(법률상의 처분행위, 사실상의 행위 등) 가능성이 크다는 것이 문제다. 훼손은 아파트나 연립ㆍ다세대 등 공동주택은 물론 여타 종별에 걸쳐 광범위하게
2009-12-22 17:40 -
부동산 사기, 당신도 예외일 순 없다
우려하던 일이 터지고야 말았다. 3천억대 사상 최대 부동산 사기사건. 언론에 발표된 자료에 따르면 E사는 강원도 횡성, 제주도 서귀포, 경북 울진 등 일대 10곳에서 개발이 어려워 값이 싼 토지를 사들인 후 1999년부터 올해까지 테마파크 개발사업을 명목으로 투자자 총 7천여명으로부터 유치한 자금은 총 3천여억원. 3천여억원 가운데 1천억원을 투자유치한 직원에 대한 수수료와 영업비용 등으로, 나머지 1천억원은 경영진 개인용도와 관계사 대여금 등으로 유용했으며, 부지구입비 등 사업비로 사용된 자금은 1천억원에 불과했다고 한다. 사업지 10곳 중 9곳은 인ㆍ허가절차도 받지 않는 등 대부분 개발사업이 전혀 진행되지 않았으며, 착공된 한 곳도 공사가 2년 이상 중단된 상태라고 한다. 필자가 오래전부터 부동산 전문 컨설팅 업체 및 디벨로퍼로서의 E사와 그 대표 명성을 익히 들어 잘 알고 있었기에 이번 사건에 의한 충격은 더 없이 컸다. 기억하건대 필자도 수년전 강남구 대치동에 소재한 서울무역전시장(SETEC) 부동산박람회장에서 사기사건에 거론된 업체가 주관하는 부스에서 명함을 주고 전원주택 분양자료를 받아왔던 적이 있다. 기억을 더듬어보니 당시 분양자료에 언급된 곳이 바로 문제의 소지가 됐던 강원도 횡성군 둔내면에 소재한 전원주택 부지였다. 박람회장을 나오고 난 후 며칠 후부터 한동안 전화에 시달렸다. E사의 영업사원(중년 여성이었음)에게서 전원주택에 투자할 의사가 없느냐는 전화가 그치질 않았다. 명함을 주고 온 것도 그랬지만 매몰차게 응대하지 못하고 처음에 약간 관심 있는 듯 생각해보겠다고 대답한 것이 빌미가 된 셈이었다. 조금이라도 틈만 보일라치면 여지없
2009-12-15 15:04 -
수도권 투자, 5년내 승부하라
지난해 하반기 금융위기로 인한 부동산시장 급랭, 2분기만의 상승세 전환, 올해 2/4분기부터 3/4분기까지의 상승세 이후 또다시 2분기만의 하락세 전환. 단 1년만에 하락, 상승, 하락을 반복하고 있다. 참 빨라졌다. 정책이나 경기흐름에 따라 부동산시장이 이리저리 쏠려 다니는 주기가 예년에 없이 빨라졌다. 외환위기 이후 부동산시장이 회복되기까지 5년이 걸렸고, 부동산시장 과열을 진정시키는데 이때로부터 다시 5년이 소요됐음을 감안하면 빨라진 것도 보통 빨라진 것이 아니다. 이는 무엇을 의미하는 것일까? 단적으로 말하면 부동산 투자가치가 예년만 못하다는 것이다. 부동산 상승 여력, 즉 잠재적 상승가치가 아직도 크게 남아 있다면 경기요인이 외환위기나 금융위기 이상으로 더 나빠지지 않는 한 정책적 규제에도 불구하고 상승세가 지속적으로 탄력을 받기 마련이다. 반면 상승 여력이 크지 않는 경우에는 아무래도 정책이나 경기여건에 따라 시장상황이 민감하게 반응할 수밖에 없다. 지금이 딱 그런 상황이다. 재개발, 뉴타운 지분값은 사업추진이 어렵다는 말이 나올 정도로 오를만큼 올랐고, 재건축 아파트 역시 한번의 굴곡이 있었지만 그간 꾸준한 상승세를 보여왔던 탓이다. 사업성 미흡으로 정부(정책적 규제완화)만 쳐다보는 꼴이 됐다. 게다가 DTI 규제로 중복투자를 위한 자금흐름이 사실상 막혔다. 대출규제와 상관없는 자금 여력이 있는 투자자는 먹잇감을 노리듯 보다 더 좋은 타이밍을 노리며 시장을 관망중이다. 상승 여력이 크지 않는데 위험을 감수하면서까지 무리한 투자를 감행하려들지 않는다. DTI 규제로 인해 투자심리가 위축됐다는 것은 DTI 규제의 효과가 과장된 면이 없
2009-12-01 10:21
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2010년 경매시장, 위기는 곧 기회다
참 답답한 한해를 보내고 있다. 규제를 푸는가 싶더니 뜬금없이 대출규제(DTI, LTV)가 단행됐고, 실물경기가 회복되는 듯싶더니 장밋빛 전망치만 요란한 채 서민이 느끼는 체감경기는 최악이라 할 정도로 더 나빠졌다. 금융위기로 침체됐던 부동산시장도 잠시잠깐이나마 회복세를 보이더니 겨울이 다가올수록 매수세가 아예 자취를 감출 정도로 뜸해졌다. 이러한 사정은 경매시장도 마찬가지. 지난해 하반기 금융위기 여파는 경매시장도 비켜갈 수 없었다. 특히 아파트 경매시장에 큰 타격을 입힌 결과, 수도권 아파트 낙찰가율이 2007년 92.19%를 정점으로 2008년 85.70%로 6.49%p 급락했으며, 하락폭은 강남권(-7.67%p), 버블세븐(-8.62%p)일수록 더 커졌다. 이러한 현상은 올해 1/4분기까지 지속됐다. 올해 4월 이후 매매, 분양, 경제 등 모든 분야의 지표가 호전을 보이면서 경매시장 역시 다시금 상승국면에 접어들었다. 그러나 그것도 잠시. 7월부터 시작된 대출규제는 10월 DTI규제가 제2금융권으로까지 확대되면서 경매시장을 다시금 위축되게 만들었다. 경매시장이 침체되면서 감정가 이상 고가낙찰건도 갈수록 줄어들고 있고, 2/4, 3/4분기 1회 이상 유찰된 물건을 찾기가 어려웠지만 이제는 2회 이상 유찰된 물건이 심심치 않게 발견될 정도로 상황이 급변했다. 흡사 경매시장을 비롯한 부동산시장이 반짝 회복되기 직전인 올해 초 상황으로 돌아간 듯한 모습이다. 경매시장 침체(낙찰가율이 하락하고 입찰자가 빠지는 추세)는 올겨울이 지나고 내년 1/4분기를 지나도록 쉽사리 회복되지 못할 전망이다. DTI 규제로 주택 구매심리 저하상태가 당분간 지속될 것으로 예상돼 경매시장에서도 입찰경쟁이 그리 치열하지 않을 것
2009-11-24 16:38 -
4가지 세제감면 시한이 임박하다
매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복. 최근의 주택시장을 대변하는 대표 트렌드라 할 수 있다. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 매매시장의 경우 10월말 기준하여 연초 대비 전국 집값이 2.2%, 서울 5.22%, 강남권 10.15% 큰 폭으로 상승했다. 그러나 DTI 규제가 제2금융권으로 확대(10.12)된 후부터 11월 둘째 주까지 5주 연속 급속한 내리막길을 걷고 있다. 하락세도 강남권을 비롯해 서울, 수도권에 걸쳐 전반적으로 나타나고 있으며, 하락폭도 점점 더 커지고 있는 추세이다. 지난해 금융위기로 인한 부동산시장 침체 이후 2/4분기에 이어 3/4분기 동안 잠시잠깐이나마 회복세를 보였던 부동산시장이 다시 침체되는 이른바 더블딥 상황이 우려될 정도이다. 전세시장과 분양시장은 매매시장과는 사뭇 다른 결과를 보였다. 지난해 하반기 강남권을 비롯한 경기권의 입주물량 여파로 전세가가 폭락할 수준으로 전세시장이 침체됐다. 올해 들어 강남권 입주물량이 해소되면서 전세가가 오르기 시작한 후 최근의 주택시장 침체, 보금자리주택 공급, 가을 이사철과 맞물려 11월 들어서도 전세가 상승은 멈출 줄 모르고 있다. 금융위기 이후 급속히 냉각됐던 분양시장은 DTI 규제 비적용, 세제 감면 혜택, 공급부족 등을 이유로 하반기부터 되살아나고 있다. 그간 미뤄놨던 분양물량도 한해 최대 비수기라 할 수 있는 겨울(12월)에 집중되고 있는 것도 최근의 분양시장 호전을 반영하고 있는 결과다. 흡사 분양가상한제 적용을 피하기 위해 분양물량이 집중됐던 2007년 말 상황과 유사하다. 이 같은 매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복이라는 트렌드가
2009-11-17 16:29 -
투자 이력(履歷)을 회고하다
기축년(己丑年) 한해가 달랑 달력 한 장만을 남겨두고 있다. MB정부가 들어선 지도 벌써 두 해째를 넘기려 하고, 규제완화와 강화라는 틀 속에서 아슬아슬한 곡예를 거듭했던 부동산시장은 일부지역 분양시장을 제외하곤 숨고르기가 한창이다. 가을은 전통적으로 매매나 전세시장에 있어 최고의 수요가 발생되는 황금기이지만 DTI 규제라는 복병을 만나 전세시장만 강세를 보일 뿐 매매시장은 전혀 맥을 못추고 있다. 겨울 학군 수요가 있다지만 이는 일부 지역 일부 수요에 불과해 부동산시장을 전반적으로 견인할 수 있는 영향력을 갖기에는 다소 미흡하다. 가을을 지나 혹한기에 접어들면서 부동산시장도 찬바람이 거세질 것으로 예상되고 더불어 투자자로서나 내 집 마련 실수요자로서의 주택 구매심리가 잔뜩 위축될 것임은 자명한 일이다. 주택을 매입하자니 가격이 더 떨어질까 염려되고 좀 더 기다려보자니 가격이 더 올라 다시 한번 타이밍을 놓쳐 후회하지 않을까 염려되는 상황이다. 부동산시장이 회복될 것인지, 더 깊은 나락으로 떨어질 것인지조차 헤아릴 수 없고 전망을 전하는 오피니언 리더들의 의견들도 제각각이다. 그야말로 오리무중이요, 진퇴양난이다. 그렇다고 마냥 수수방관하고 있을 수만은 없는 일. 이런 때일수록 지난 과거를 새삼 돌이켜 생각해보고 투자지침으로 삼는 것도 나름 의미가 있을 것 같다. 예를 들어보자. 필자는 물론 독자들 역시 이미 1997년 말 외환위기 이후 10여년 동안 규제 완화(국민의 정부) - 규제 강화(참여정부) - 규제 완화(MB정부)로 이어지는 정책 기조에 따라 달라지는 부동산시장의 굴곡을 지켜봤거나 몸소 체험한 바 있을 것이다. 국민의 정부 때 규제 완
2009-11-11 08:40 -
집값 잡는데는 DTI가 최고?
집값 하락세가 심상치 않다. 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 2주전만 해도 강남권을 포함하여 서울 5개구에서 하락세를 보였던 것과 달리 최근 1주새 하락한 지역이 9개구로 늘었다. 그간 보합세를 보이던 신도시(-0.03%) 및 경기(-0.01%)도 하락세로 반전했다. 경기·신도시가 마이너스 변동률을 보인 것은 4월 첫째 주 이후 처음이라고 한다. 강남권 재건축시장은 말할 것도 없고, 그간 연일 상승세를 기록했던 전세가마저도 상승폭(9월 1.2% → 10월 0.6%)이 상당히 둔화됐다. 분양시장도 사정은 마찬가지. 서울 도심 재개발, 송도, 청라, 별내 등을 중심으로 청약광풍이 불 정도로 분양시장이 호조를 보였다. 그러나 최근 김포한강신도시 및 영종하늘도시 분양 성적이 그리 신통치 않다. 3순위 미달 후 청약통장이 필요 없는 무순위 선착순 청약에서야 간신히 마감될 정도. 지난해 하반기 금융위기 이후 급격히 냉각됐던 주택시장이 올해 들어 재차 상승하기 시작했지만 그 상승세가 1년도 안돼 꺾이고 있는 모습이다. 2007년의 전고점 돌파를 목전에 두고 말이다. 벌써 3년새 상승-하락-상승-하락을 반복하고 있다. 참으로 냄비 같은 부동산시장이다. 지금의 주택시장이 여느 때와 달리 보이는 것은 금융위기를 벗어나고 경기가 회복되는 시점인데다가 가을 이사철, 겨울철 학군, 봄철 이사철 수요 등 전통적인 거래 성수기로 이어지는 황금 수요라인이 뒷받침되고 있음에도 불구하고 주택시장이 소강상태를 보이고 있다는 것이다. 그 원인의 중심에 서 있는 것이 바로 DTI(총부채상환비율) 규제라는데 이의를 달 사람은 없다. DTI는 LTV(담보대출비율)보다는 더 강력한 대출규제수단이다. LTV는 담보부동산별 대출한도를 정
2009-11-04 09:40 -
물 만난 재건축 경매시장
'현재 아파트재건축사업 진행 중에 있으며, 본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’. 지난 9월 21일에 낙찰된 송파구 가락동 소재 가락시영아파트의 법원 매각물건명세서 비고란에 기재되어 있는 내용이다.이런 문구가 기재된 이유는 다름 아니라 재건축 조합설립인가를 받은 후에는 조합원 지위를 양도하는 것이 금지되어 있기 때문이다. 재건축 조합원 지위양도 금지는 참여정부 시절인 2003년 9.5 재건축시장 안정대책을 통해 2004년 1월 1일부터 시행된 사항이다. 다만 2003년 12월 31일까지 조합설립인가를 받은 단지의 경우 조합원 지위를 1회에 한해 양도할 수 있도록 했다. 사실상 조합원 지위양도가 전면 금지되는 대상은 2004년 1월 1일 이후 조합설립인가된 아파트들이다. 물론 이들 아파트라 해도 일정한 경우(조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 착공일부터 5년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자)에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있는 규정(2005.5.18 신설)을 두어 일부 완화하긴 했지만 5년 이상 보유는 조합원에게 여전히 부담으로 작용할 수밖에 없었다. MB정부 들어 부동산시장 활성화대책 일환으로 지난해 11월 7일 수도권 투기과열지구를 해제함으로써 재건축 조합원 지위양도를 허용했지만 강남3구만은 여전히 투기과열지구로 남아 조합원 지위양도가 금지됐다. 위에서 사례로 든 가락시영아파트의 조합설립인
2009-10-27 15:17
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보금자리주택의 태생적 한계
기관추천(국가유공자, 장애인 등) 특별공급 총 1049가구 중 172가구 미달, 3자녀 특별공급 707가구 중 189가구 1순위 미달에 이어 2순에서도 20가구 미달, 3자녀 우선공급 707가구 중 205가구 1순위 미달, 노부모 부양 우선공급 1421가구 중 681가구 미달. MB정부의 전략적 주택 공급 유형이라 할 수 있는 보금자리주택이 지난 10월 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 본격적인 공급이 시작됐지만 3순위 청약에 이를 정도로 당초 관심의 수위와 달리 기대이하의 청약 성적을 보이고 있다. 10월 12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터는 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다. 26일 남겨둔 일반공급에 대한 사전예약은 그 층이 두터워 특별공급이나 우선공급과 달리 1순위 전체 마감을 예고하고 있지만 사전예약제로 공급되는 보금자리주택의 특성상 이 또한 장담할 수 없는 것이 현실이다. 사전예약이 무엇인가? 보금자리주택 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어 본청약에 앞서 예비당첨자를 선정하고 확정 분양가 등이 제시되는 본청약 입주자 모집 단계에서 최종 당첨자를 선정하는 것이 바로 사전예약에 의한 공급방식이다. 현행 분양방식에 따른 청약제도에 비해 1~2년 앞서 공급이 이루어지는 셈이다. 사전예약을 통해 공급되는 보금자리주택은 조기공급, 복수단지 일괄 비교를 통한 청약이 가능하다는 점 등 장점이 있지만 본청약에 앞서 공급이 이루어진다는 점에서 보금자리주택은 태생적인 한계 내지 여러 가지 문제점을 안고 있다.
2009-10-20 09:08 -
보금자리주택, 양도세 감면대상 아니다
지난 10월 7일 국가유공자 특별공급 사전예약을 필두로 보금자리주택 공급이 본격적으로 시작됐다. 10월 12일~14일 3자녀 특별공급, 15~19일 3자녀 및 노부모 우선공급, 20~22일 생애최초 특별공급, 22~23일 신혼부부 특별공급을 끝으로 특별공급과 우선공급을 마무리하고 26일부터는 청약저축 1순위자를 대상으로 하는 일반공급분에 대한 마지막 사전예약이 진행된다. 처음으로 도입된 사전예약을 통한 공급이니만큼 사전예약 절차나 일정 및 자격 등이 복잡다단하여 관심만큼이나 궁금한 사항도 많을 것이다. 그러나 워낙 많은 양의 문의가 폭주하는 상황이라 공개된 상담창구로의 전화연결 자체가 그리 쉽지 않다. 따라서 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 보금자리주택 사전예약 입주자 모집 안내문이나 콜센터(1588-9082), 한국토지주택공사 서울지역본부(3416-3700), 경기지역본부(031-250-8380~6) 및 국토해양부 주택건설공급과(2110-6239) 등을 통해 확인된 보금자리 청약에 관련된 주요 궁금사항을 Q&A 형식으로 정리해 보기로 한다. Q1. 다자녀 특별공급 대상자이면서 생애최초 특별공급 대상자이기도 하다. 두개 특별공급 물량에 모두 사전예약 신청할 수 있나?A. 불가하다. 특별공급간 사전예약 신청은 할 수 없다. 3자녀 특별공급이나 생애최초 특별공급 중 당첨 가능성이 높은 곳을 선택해서 신청해야 한다. 물론 3자녀 특별공급에 신청하고 3자녀 우선공급에 사전예약 신청하거나 일반공급에 사전예약 신청하는 등의 중복신청은 가능하다. 다만 특별공급 대상자중 국가유공자ㆍ장애인 등 기관의 추천을 받아 신청한 자(기타 특별공급)는 이미 사전예약권을 얻었으므로 다른 특별공급이나 일반공급 물량에 신청이 불
2009-10-13 15:26 -
보금자리 청약, 이것만은 주의하자
보금자리주택에 대한 세간의 관심사가 가히 폭발적이다. 지난 9월 28일 보금자리주택 4개 시범지구에 대한 지구계획이 확정ㆍ고시되면서 그 관심이 최고조에 달하고 있다. 강남 우면지구, 서초 세곡지구의 경우 주변 시세의 50% 수준, 하남 미사지구, 고양 원흥지구의 경우 주변 시세의 70% 수준에서 분양된다고 하니 그럴 수밖에. 당첨되면 로또나 마찬가지라는 인식에 너도나도 보금자리주택 청약을 위한 셈법에 분주하고도 긴장된 나날을 보내고 있을 터이다. 보금자리주택 시범지구 지구계획에 따르면 4개 시범지구에서 공급되는 주택은 총 5만5041가구. 이중 보금자리주택으로 건설되는 물량은 모두 4만505가구이다. 이중 절반에 해당하는 2만42가구가 공공임대주택으로 공급되고 나머지 2만463가구가 공공분양주택이다. 바로 이 공공분양주택 중 약 70%에 달하는 1만4295가구가 10월 7일부터 사전예약으로 공급되는 것이다.국토해양부가 발표한 사전예약 물량을 구체적으로 살펴보면 3자녀이상(가점순) 707가구, 신혼부부 488가구, 근로자생애최초 2852가구, 장애인ㆍ국가유공자 등 기관추천으로 2205가구가 특별공급되며, 노부모 부양 1421가구, 3자녀이상(불입액 순) 707가구가 우선공급 물량으로 배정됐다. 나머지 5915가구는 일반공급 물량이다. 한꺼번에 공급되는 물량도 많지만 반값 아파트라 할 만큼 값이 저렴하고 입지도 그만하면 괜찮은데다 3개단지 동시신청이 가능해 당첨 가능성이 높아졌다는 것이 보금자리주택의 최대 장점으로 꼽혀왔다. 그간 묻어뒀던 청약저축통장을 꺼낼 절호의 기회가 도래한 셈이다. 그러나 보금자리주택은 시세보다 상당히 저렴한 가격에 공급되는 만큼 투기수요 창궐을 막기 위한
2009-10-07 08:30 -
4억5천만원 vs. 5억7천만원
9월 28일. 서울 동부지방법원 경매법정에 입찰자만 226명이 몰려 한차례 몸살을 앓았다고 한다. 말이야 226명이지 입찰자 외에 동행인, 정보업체 종사자, 대리인, 교육 수강생까지 합하면 족히 600명은 넘음직한 인파이니 그 좁은 경매법정이 미어터졌을 법도 하다. 이날 경매 진행되어 낙찰된 물건은 모두 26건. 평균 입찰경쟁률이 8.7대 1로 딱 3주전 DTI규제 확대 직후 같은 법정의 입찰경쟁률 7.6대 1보다 더 높아졌다. 감정가를 넘겨 낙찰된 물건도 무려 11건에 달했으며, 건당 10명 이상의 경쟁률을 보인 물건도 모두 8건(20명 이상은 3건)이나 됐다. DTI규제 확대, 자금출처조사가 경매시장에서는 먼 남의 나라 얘기로만 들리는가 보다. 이러한 규제보다는 아무래도 감정가가 시세보다 낮은 물건이 상당수 있었고, 지하철 9호선 연장 호재, 재건축이나 리모델링, 학군 등 향후 자산가치 상승을 기대할 수 있는 우량한 물건이 다량 쏟아져 나왔던 점이 더 크게 부각된 탓일 게다. 각설하고 이날 경매진행 결과를 살펴보다 눈에 띄는 사건을 발견했다. 강동구 둔촌동에 소재한 둔촌현대아파트 32평형 2건이 그것이다. 하나는 13동 401호 물건으로 4억5천만 원 감정가에 한차례 유찰되어 최저경매가가 3억6천만 원이었다. 다른 하나는 14동 501호 물건으로 감정가가 5억3천만 원에 어떤 연유에선지 3차례나 유찰되어 최저경매가가 2억7136만 원까지 떨어졌다. 같은 평형의 두 물건 감정평가액 차이는 감정시점의 차이에서 비롯된 것으로 추정됐다. 전자의 경우 감정시점이 올해 2월말이었던 반면 후자는 지난해 9월초였기 때문이다. 올해 2월은 지난해 하반기 금융위기 이후 급락하던 아파트 가격이 다시 상승세로 전환되기 시작했
2009-09-29 11:53 -
중소형입니까, 중대형입니까?
중소형아파트와 중대형아파트. 아파트 크기를 구분하는 가장 기본적인 형식이다. 일반적으로 중소형아파트는 전용면적이 85㎡(25.7평)이하인 아파트를, 중대형아파트는 전용면적이 85㎡를 초과하는 아파트를 일컫는다. 전용면적 85㎡이하는 舊면적으로 어림잡아 35평형이하를, 85㎡초과는 35평형을 초과하는 아파트가 이에 해당한다. 지난해 미국발 금융위기가 도래하면서 중소형아파트가 집중적으로 조명을 받은 적이 있다. 금융위기 이후 재건축 아파트를 비롯한 중대형 고가아파트 가격 하락 폭이 컸던 반면 중소형아파트의 변동은 중대형보다 그리 크지 않았던 탓이다. 물론 지금도 매매시장이나 분양시장에서 중소형아파트가 나름 선전하고 있고, 앞으로도 그 인기가 쉽사리 떨어질 것 같지는 않다. 중소형아파트가 이렇듯 선전하고 있는 이유는 무엇일까? 우선 위기에 강하다는 점이다. 금융위기가 도래하기 직전인 지난해 2/4분기 수도권 중소형아파트 매매가 변동률은 2.41%를 보인 반면 DTI, LTV 등 대출규제의 중심에 섰던 중대형아파트는 -0.19%의 변동률을 보였다. 금융위기가 도래한 3/4분기에도 중소형아파트는 0.17%로 상승세를 유지했으나, 중대형아파트는 -1.25%로 하락 폭이 더 커졌고, 4/4분기에는 -4.62%로 하락세가 정점을 이루기도 했다. 올해 1/4분기 중소형이나 중대형아파트 모두 하락세로 전환된 후 2/4분기부터 다시 상승세로 반전됐지만 최근 2년간 중소형 5.27%, 중대형은 -5.34%의 변동률을 보여줬다. 중대형아파트가 떨어지는 폭이 크고 회복되는 속도는 더딘 반면 중소형은 하락 폭이 적고 상승기에는 회복속도도 빠르다는 것이 증명된 셈이다. 또한 중소형은 부동산 규제나 경기 여건에 중대형과
2009-09-22 15:23
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평면구성, 평형에 맞게 설계돼야
동ㆍ층ㆍ향, 평면, 조경, 주차공간, 커뮤니티시설, 학군, 교통편리성, 쾌적성, 쇼핑환경, 관리비, 브랜드 인지도, 단지 규모, 재건축 연한 등등. 아파트 가격을 결정하는 요인이자 주택 수요자들의 아파트 선택 기준이기도 하다. 학군을 아파트 선택의 제1순위로 보는 이들도 있고, 교통편리성이나 쾌적성을 우선 순위로 치는 이들도 있다. 앞서 거론한 모든 조건을 충족하는 아파트단지가 있으면 최상이겠지만 그런 아파트를 찾기가 어디 그리 쉬운 일인가? 암튼 최근 들어서는 아파트 내부 평면을 중요시하는 부류들도 많아졌다. 아파트를 공급하는 사업주체에서는 평면구성에 심혈을 기울이고 있는 것도 그 때문이다. 아파트 평면을 거론할 때 가장 중요시되는 것이 바로 베이(Bay)다. 베이란 전면 발코니를 기준으로 내벽(기둥)과 내벽(기둥)사이의 한 구획을 뜻하는 건축상의 용어이다. 우리나라에서는 아파트 평면을 구분 지을 때 많이 사용하는데 발코니에 접한 거실이나 방의 개수 정도로 이해하면 된다. 즉 아파트 배치(향)의 중심이 되는 전면 발코니에 거실과 방이 1개씩 접해있다면 2베이, 거실을 사이에 두고 방이 양쪽으로 접해있다면 3베이라고 한다. 30형대 이하 중소형아파트의 경우 전통적으로 2베이가 선호되었다가 최근 들어서는 3베이가 대세를 이루고 있다. 아무래도 2베이보다는 3베이가 채광이나 통풍 및 개방감이 좋기 때문이다. 이러한 이유로 주택업체의 신평면 개발 경쟁이 치열해져 2베이, 3베이 외에도 거실과 2.5개의 방이 발코니에 접한 3.5베이, 거실과 3개의 방이 접한 4베이 등의 구조도 속속들이 나오고 있다. 그러나 과유불급(過
2009-09-15 16:40 -
DTI규제? 글쎄요~, 이정도 가지고는!
DTI규제가 수도권 전역으로 확대됐다. 현행 투기지역에서만 적용되는 DTI 비율을 수도권 비투기지역으로 확대 적용하는 것이 주요 골자로 서울(투기지역 제외)은 50%, 인천ㆍ경기지역은 60%를 적용한다고 한다. 지난 7월 7일 시행된 수도권 LTV강화조치(60%에서 50% 이내로 하향 조정)에도 불구하고 서울 및 수도권을 중심으로 주택가격이 연일 상승하고 주택담보대출 증가세가 지속되면서 가계의 채무부담능력 악화 및 금융시스템 불안에 대한 우려가 심화됨에 따른 리스크관리 차원에서다. 지난해 11.3대책에 의해 11월 7일부터 강남3구를 제외한 수도권내 투기지역 및 투기과열지구가 해제되면서 더불어 DTI규제가 폐지된 지 정확히 10개월만이다. 그러나 지난 7.7대책이 나왔을 때에도 필자가 그 대책에 대한 효용성과 실효성을 지적했듯 이번 대책 역시 그 실효성을 짚고 넘어가지 않을 수가 없다. 집값과 전세가가 급등하고 경기호전으로 인한 분위기 상승으로 부동산시장 과열이 걷잡을 수 없을 지경으로 더 과열될 수 있는 상황에서 나온 규제라고 하기에는 너무 약하기 때문이다. 지금의 상황을 별 대수롭지 않게 여기고 있는 것일 수도 있겠지만 아마도 정책입안자 중에는 지금의 상승세가 지속되기를 바라는 사람이 다수 있거나 부동산시장을 안정시키고자 하는 의지가 아예 없는 것이 아닐까 하는 의구심마저 든다. 필자만 느끼는 괜한 몽니일까? 각설하고 필자는 지난 9월 4일 DTI규제를 수도권 전역으로 확대하기로 한 보도자료가 배포된 다음날 토요일에 송파와 강동지역 공인중개사 사무실에 들러 지역 동향을 살펴봤다. 송파구의 경우 기존 강남3구로 이미 DTI규제(40%)가 적용되고 있는 반면 신강남권으로
2009-09-08 12:00 -
공급도 좋지만 삶의 질ㆍ현실성도 고려돼야
지난 8월 27일 ‘서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급 확대 및 공급체계 개편방안’이 확정ㆍ발표됐다. 개발제한구역, 도심 재개발 및 신도시 등을 통해 2012년까지 60만가구를 공급하겠다는 것과 분양가를 기존 분양가의 70~90% 수준, 주변 시세에 비해 50~70% 수준의 획기적으로 낮은 가격에 공급하겠다는 것이 주요 골자이다. 4년내 보금자리주택 60만 가구 공급, 실로 어마어마한 물량이다. 당초 2018년까지 공급이 예정됐던 개발제한구역내 20만가구 공급을 현 정부내 32만가구로 확대 공급하고 그것도 모자라 도심내 재개발, 신도시 등 공공택지를 통해서도 28만가구를 공급할 예정이라고 한다. 보금자리주택으로만 2012년까지 한해 평균 15만가구가 공급되는 셈이다. 최근 5년간 수도권 한해 평균 21만가구가 공급됐다는 점에서 그 물량의 규모가 어느 정도인지 짐작할 수 있다. 정부의 발표대로 기간내 계획물량이 공급된다면 향후 주택시장에는 엄청난 파고가 뒤따를 것으로 보인다. 공급량 확대로 중ㆍ장기적으로 주택시장 안정(전세, 매매)에 기여할 수 있고, 서민의 내집마련 기회를 넓혀줄 뿐만 아니라 반값아파트(주변시세의 50~70%) 공급으로 서민의 주거비 부담을 경감시키는 등의 긍정적인 측면이 있음을 부정하지는 않는다. 또한 보금자리주택을 통해 임대아파트, 장기전세주택 등이 기존과는 다르게 공급량이 획기적으로 늘어남으로써 이제는 주택을 투자수단이 아닌 거주 개념으로의 인식전환을 심각하게 고려하거나 또는 그러한 인식전환의 본격적인 계기가 될 수 있다는 점에서도 일응 긍정적으로 평가할 만하다. 그러나 계획한대로 보금자리주택 공급이 현실적으로 가능한지도 의문시되지만 목
2009-09-02 08:33 -
참으로 버거운 임차인의 벽
필자가 일전에 경매 강의 도중 한 수강생으로부터 ‘시세보다 싸다고 판단되면 그냥 입찰하면 되지 굳이 권리분석이나 임대차분석이 필요하냐’는 질문을 받은 적이 있다. 권리분석과 임대차분석이 왜 필요한지 장황하게 설명을 늘어놓고서야 조금은 이해를 하는 듯했다. 그러나 경매가 아무리 대중화됐다지만 ‘경매를 일반매매와 같은 반열에 놓고 별 대수롭지 않게 생각하는 위험천만한 사람도 있구나’ 하는 생각이 들어 적잖이 놀랐다.경매물건은 그 정보가 불특정 다수에게 공개된다는 점에서 입찰 역시 불특정 다수가 참가한다는 특징을 갖는다. 입찰에 임하는 불특정 다수에는 경매를 아는 사람도 있을 테지만 경매를 모르거나 초보자인 경우도 상당하다. 경매의 특성상 경매를 알아도 실수를 저지르거나 함정에 빠지는 경우가 비일비재한데 하물며 경매를 모르는 초보자의 경우에는 오죽할까! 경매 실수나 함정 유형에는 여러 가지가 있지만 그 대표적인 유형이 바로 점유자와 관련된 일이다. 점유자는 임차인의 문제와 직결된다는 점에서 한 치도 소홀하게 넘어가서는 안 되는 사항이다. 경매정보에 등록된 점유자가 있다면 먼저 해야 할 일은 임차인의 진정성을 판가름하고 다음으로 대항력 유무를 판단하고 마지막으로 보증금에 대한 배당 여부를 분석하는 일일 것이다. 경매사례를 통해 점유자에 대한 분석 과정을 살펴보도록 하자. 지난 5월 강동구 둔촌동에 있는 현대아파트 32평형이 감정가 5억3천만 원에 처음 경매에 부쳐진 적이 있다. 이 아파트의 최초근저당권자는 S새마을금고로 2007년 5월 근저당이 설정됐다. 먼저 점유관계를 보니 'L'씨가 2004년 11월에 전입한 것으로 되어 있다. 물론
2009-08-25 08:43 -
단독주택, 투자 전성기를 맞이하다!
강남권 재건축 아파트 값이 오르니 마니, 대출규제를 강화하느니 마니 여부에 관심이 가 있는 사이 소리 없이 그 주가가 계속 오르고 있는 종목이 있다. 바로 단독주택이다. 건축법상 넓은 의미의 단독주택은 협의의 단독주택과 다중주택 및 다가구주택을 포함한다. 이들은 가옥 1채가 몇 가구로 구성되어 있느냐의 차이일 뿐 각 세대가 거주하고 있는 부분에 대한 구분소유(등기)가 안 된다는 것과 공동주택과 달리 토지가 자산가치에서 절대적인 비중을 차지하고 있다는 점이 모두 같다. 토지 비중이 크다는 것에서 알 수 있듯 단독주택의 최대 강점은 바로 적잖은 규모의 토지를 수반한다는 데에 있다. 고급주택지를 제외한 도시지역내 단독주택의 일반적인 토지 규모는 100㎡~300㎡. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수도 있고, 재개발, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 인한 아파트 입주권외 보상에 있어서도 상당한 경쟁력을 갖는다. 또 하나의 강점은 실주거와 더불어 수익형 부동산으로서의 가치를 갖는다는 점이다. 단독주택은 1~2가구만으로 구성된 것도 있지만, 도시지역내 소재한 대부분의 단독주택은 지하층에서 지상 3층까지의 구조로 7가구 이상이 거주하면서 3층은 소유주가 살고 나머지는 전세 또는 보증부월세로 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 거주라는 실수요 목적을 달성하면서 보증부월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 임대수익을 누리거나 재투자가 가능한 상품이 바로 단독주택이다. 단독주택이 최고의 인기를 누렸던 때는 다름 아닌 2000~2001년과 2002년~2003년 상반기. 2000~2001년의 경우 외환위기를 벗어날 즈음 있었던 전세대란을 등에 업고 다세대ㆍ연립이나 원룸형 다가구
2009-08-12 08:00