1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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다시는 꾸고 싶지 않을 ‘4’의 악몽
이런 황당한 일이 또 어디 있을까! 경매업무를 시작한 지 어언 16년. 그간 각급 경매법정 내 입찰과정에서 숱한 사건ㆍ사고들을 목격해왔지만 이 같이 황당한 사건은 처음이다. 지난 11월 4일 서울동부지방법원에 입찰이 있었던 날. 필자도 입찰할 물건이 있어 경매법정에 들렀다. 처음엔 듬성듬성하게 비어있던 자리가 어느새 빈자리 없이 빼곡하게 들어차더니 입찰 마감 시점에는 통로나 복도에도 비집을 틈 없이 사람들로 붐볐다. 갈수록 심화되고 있는 전세난, 주택가격에 대한 저점 인식, 정부의 부동산활성화를 위한 정책적 지원 등의 원인으로 중소형아파트에 대한 인기가 되살아나고 있지만 그래도 혹시나 모를 추가 하락에 대비해 가격경쟁력 확보 차원에서 저가의 매물을 찾으려는 수요자들이 대거 경매시장으로 몰리고 있는 형국이다. 침체된 부동산시장을 부양하기 위한 8.28부동산대책으로 향후 집값이 오를 것이라고 판단한 탓인지 최근 들어 경매시장에 내 집 마련 실수요자나 투자자들이 부쩍 늘었음을 실감했지만 이렇게 사람들이 많을 줄이야! 오늘은 결코 쉽지 않을 것이란 생각이 들었다. 아니나 다를까! 필자가 입찰한 송파구 가락동 가락쌍용아파트 29평형은 이날 두 번째로 입찰자가 많은 13명이 응찰해 감정가의 94%에서 낙찰이 됐다. 보기 좋게 낙방했음은 물론이다. 불과 두어 달 전만해도 1회 유찰된 물건은 거들떠보지도 않았었는데 그새 상황이 바뀌었다. 개찰을 진행하는 과정에 다른 물건보다 심하게 웅성거림이 들려온 물건은 성동구 하왕십리 소재 청계벽산아파트 34평형을 개찰할 즈음이다. 입찰자를 호명하는데 17명. 이날 최고의 경쟁을 기록한 물건이다. 더
2013-12-26 08:00 -
법원경매법정에서 다루는 물건은?
대개 경매법정에서는 부동산만 경매에 부쳐지는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 경매법정에서 부동산은 물론이고 자동차, 건설기계 및 어업권 등도 경매대상이 된다. 경매절차도 비슷하다. 다만 매수(낙찰) 후 명도 과정만 조금씩 다를 뿐이다. 이를테면 주택은 소유자나 임차인이 있어 이들 점유자에 대한 명도가 완료되어야 입주할 수 있지만 자동차는 낙찰대금을 완납하는 즉시 자동차 열쇠를 받을 수 있다. 구체적으로 어떤 물건들이 경매대상이 되는지 알아보자. 부동산 토지나 건물 등 부동산이 경매대상이 됨은 두말할 나위가 없다. 미등기 부동산도 경매대상이 된다. 다만 미등기 부동산의 경우 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다. 토지의 경우 토지대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이 해당되고, 건물은 건축물대장등본이 이에 해당된다. 그러나 미등기 건물의 경우 이러한 서면을 제출하는 것이 사실상 어렵기 때문에 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데 민사집행법 제81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다. 다만 위 규정에 의하더라도 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니라 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것에 주의하여야 한다. 미등기 부동산에 관하여 경매신청이 들어오면 등기관이 직권으로 소유
2013-12-18 09:39 -
경매제도의 연혁과 변천사
부동산 경매는 언제부터 시작됐을까? 우리나라 법에 근간하여 부동산 경매가 시작된 것은 1960년이다. 1960년 4월 4일 제정된 민사소송법은 그해 7월 1일부터 시행됐는데 당시 민사소송법 제7편(강제집행) 제2절(부동산에 대한 강제집행) 제2관(강제경매) 제601조~제666조까지 경매신청에서 입찰방법까지 비교적 소상하게 규정돼 있다. 물론 그 이전에도 부동산 경매가 없었던 것은 아니다. 일제치하에서는 1912년에 공포된 조선민사령(제16조~제72조)에 의해 일본 민사소송법이 부분적으로 의용되어 오다가, 해방 이후 미군정하에서는 미군정법령 제21조로서 당시 현행법이 유효한 법으로 확인되고 대한민국헌법 공포와 동시에 동법 제100조에 의하여 동헌법에 저촉되지 않는 한도 내에서 그 효력을 지속해 왔다. 다만 이들 법령 중에는 실정에 맞지 않아 개정을 요할 점이 많았고 민사소송제도의 이상인 적정·공평·신속·경제의 4대 이상을 바탕으로 소의 남용을 방지하여 소송경비를 촉진하고 소송지연을 방지하는 동시에 소송절차가 사회실정에 적합하여 실체적 진실발견에 유감됨이 없도록 할 필요가 있었다. 또한 당사자간의 공평을 기하고 민사소송절차에 관한 사항을 정하려는 취지에서 민사소송법이 제정ㆍ시행되었다. 이후 1962년 1월 15일 경매법이 제정되면서 경매관련 규정이 경매법으로 넘어왔지만 그래도 기본적인 입찰절차나 경매절차는 민사소송법이 준용됐다. 총 3장 41개조로 구성된 경매법은 한 번의 개정도 없이 장장 18년을 유지해오다 1990년 1월 13일에 민사소송법이 일부 개정되고 같은 해 9월 1일 시행되면서 경매법은 폐지되고 경매법에 담겨져 있던 경매관련 규정은 다시 민사소송
2013-11-27 08:00 -
부동산은 왜 경매시장에 나올까?
이번에는 원론적인 얘기를 해볼까 한다. 업무나 교육 중에 빠트리지 않고 받는 숱한 질문 중 하나가 “팔아서 빚을 청산하면 되지 부동산이 왜 경매시장에 나오느냐?” 하는 것이다. 충분히 궁금해 할 수 있는 사안이다. 부동산을 매각해서 빚을 갚으면 될 텐데 왜 경매에 부쳐질 때까지 그냥 수수방관하고 있느냐는 것이 질문의 요지이다. 그러나 이는 부동산 소유자(채무자)의 사정을 모르는 말씀! 채무자라고 그냥 지내고 싶어서 지냈을까! 그렇다면 부동산이 왜 경매시장까지 내몰리게 될까? 경매가 무엇인지를 알면 의외로 답은 간단하다. 경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제방법이자 채권자와 채무자간 채권채무에 대한 강제조정절차이기도 하다. 왜 부동산이 경매시장에 나오느냐는 물음에 대한 해답은 바로 경매가 채권자와 채무자간 채권채무에 대한 강제조정절차라는 데에 있다. 부연하여 설명해 보자. 부동산은 채무자(또는 소유자)의 사정으로 인해 등기부등본에 여러 가지 권리들이 설정돼 있는 것이 일반적이다. 물론 부동산에 따라 한 두 개 정도의 간단한 권리만 설정돼 있거나 전혀 없는 경우도 있지만 경매시장에 나올 정도의 물건은 대출을 목적으로 설정된 근저당권, 개인 신용관계에 기해 설정된 가압류, 임대차관계에 기해 설정된 전세권 등 많은 권리가 복잡하게 설정돼 있는 것이 대부분이다. 물건에 따라서는 가등기나 가처분, 지역권, 지상권 등도 설정돼 있다. 그런데 이렇게 많은 권리가 설정돼 있는 경우 일반매매를 통해서는 이들 채
2013-11-14 11:08 -
2014년부터 달라지는 경매관련 제도는?
2014년에는 경매시장이 더 뜨겁게 달궈질 전망이다. 경매관련 법 개정을 통해 부동산경매와 관련된 제도 내지 절차가 대폭 개선되거나 달라질 것이기 때문이다. 먼저 올해 민법이나 민사집행법 개정을 통해 유치권 제도가 대폭 개선된다. 민사집행법 개정을 통해서는 최저매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 공유자우선매수신고 제도의 행사요건도 합리화 된다. 임차인 지위도 대폭 개선된다. 특히 주택임차인의 소액보증금 범위나 최우선변제액 한도가 상향 조정되고, 상가건물임차인의 임대차보호법 적용범위나 소액보증금 및 최우선변제 한도 역시 상향 조정된다. 또한 주택 및 상가건물 임대차 보증금의 월차임 전환율이 하향 조정되고, 그간에는 주택임대차보호법 적용이 배제됐던 법인의 직원용 주택도 앞으로는 주택임대차보호법이 적용될 예정이다. 1. 유치권 인수주의 폐지하고 소멸주의 채택 유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부개정법률안(2013년 1월 16일 입법예고)이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월 간 소로써 저당권설정청구를 할 수 있다고 규정하고 있어 이에 관련한 민사집행법 절차를 개정하는 차원에서 이뤄졌다. 이로써 현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 않아 유치권자가 민법 제322조 제1항에 의하여 경매를 직접 신청한 경우가 아니면 배당권자에 포함되지 않았으나 민법, 민사집행법 등 관련법이 개정되면 미등기 부동산의 유치권자에 대해 저당권
2013-11-04 08:00
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매각대금을 납부할 수 있을까?
경매정보를 검색하다보면 한번 매각이 됐는데도 불구하고 최고가매수인이 대금납부기한내에 대금을 납부하지 않아 다시 경매에 부쳐지는 물건들을 그리 어렵지 않게 볼 수 있다. 이를 재매각 물건이라고 한다. 재매각의 경우 기존 최고가매수인이 매수신청 시 제공한 보증금(대개 최저매각가의 10%)은 몰수된다. 매수인에게 금전적으로 상당한 손해가 발생하는 일이지만 그럼에도 불구하고 대금을 납부하지 않는 이유는 매수한 물건에 심각한 문제가 있음을 암시하는 것이기도 하다. 그 문제, 즉 대금을 납부할 수 없게 하는 사유는 다양하다. 권리관계에 문제가 있을 수 있고, 예상치 못한 임차인의 전세보증금을 떠안게 되는 수도 있다. 그 뿐만이 아니다. 시세에 근접하거나 시세보다 지나치게 높게 매수하는 경우도 있고, 매수한 물건 자체에 어떤 하자가 있는 경우도 있다. 그 사유야 어쨌든 낙찰자, 즉 매수인으로서는 그러한 사유를 안고 매각대금을 납부할 것인가, 매각대금을 납부하지 않을 것인가를 고민하고 또 고민하기 마련이다. 그러다가 매각대금을 납부하는 것이 그렇지 않은 것보다 더 위험부담이 크다고 판단된다면 매수신청보증금 몰수라는 손해를 감수하고 매각대금을 미납하게 된다. 다음 사례를 보면 매수인이 왜 매각대금을 납부해야할지 말아야할지를 고민해야하는지 쉽게 이해가 갈 것이다. 지난 10월 7일 가락동 소재 가락우성2차아파트 37평형(20층 중 20층)이 8명의 입찰경쟁 끝에 감정가 4억8000만원의 78.33%인 3억7600만원에 매각된 적이 있다. 이 아파트의 시세는 4억5000만원~4억8000만원. 최상층에 위치해 있어 시세가 4억5000만원이라고 해도 제반 취득비용(약 3억9000만
2013-10-16 08:00 -
경매는 더 이상 음지(陰地)가 아니다
우리나라에 부동산경매라는 제도가 정착된 지 벌써 50여년이 흐르고, 경매 대중화의 기틀을 확고히 한 민사집행법이 시행(2002년 7월 1일)된 지도 벌써 10년이 지났다. 그럼에도 불구하고 아직도 경매투자를 권유해보면 지레 손사래부터 치는 사람들이 많다. 일반인들에게 경매는 여전히 어렵고 힘들고 복잡한 대상으로만 여겨지는 탓이다. 그러나 경매는 그간 여러 차례에 걸쳐 제도적 개선을 이루어내면서 점차 대중들에게 다가갔다. 그 첫째가 1993년 5월 이후 그간의 호가제(呼價制)를 대신해 본격적으로 시행된 기일입찰제(서면입찰제)요, 둘째는 경매 대중화 및 매수인 지위보호에 역점을 두고 제정ㆍ시행된 민사집행법이다. 서면입찰제 시행으로 호가제에서 보여졌던 경매법정에서의 험악한 분위기가 대부분 사라졌고, 민사집행법 시행으로 경매절차나 권리관계 및 점유자 인도(또는 명도)에 대한 변동성이 어느 정도 예측가능해지면서 경매 대중화의 기폭제와 같은 역할을 했다. 더군다나 경매시장은 또 한 번의 변화를 예고하고 있다. 우선 민사집행법 일부 개정안이 입법예고(2013년 5월 3일)되면서 향후 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 될 예정이다. 첫 매각이 실시되는 경매물건의 경우 지금은 대부분 그냥 건너뛰기 십상이었으나 앞으로는 첫 매각물건(신건)부터 권리분석이나 현장조사는 물론 가치분석을 통해 입찰여부를 결정해야 할 때가 오게 된 셈이다. 민법 개정안(2013년 1월 16일 입법예고)을 통해서는 그간 입찰자를 매우 힘들게 했던 유치권제도가 획기적
2013-09-27 08:00 -
(아파트형)공장, 시세차익에서 임대수익용으로 급부상하다!
공장이 임대수익용 부동산으로 급부상하고 있다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 공장 총량제로 인해 공장의 신규 진입이 까다로워짐에 따라 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들의 발길이 끊이질 않고 있기 때문이다. 더군다나 기존에는 공장을 주로 직접 영업을 위해서나 시세차익을 누리기 위해 취득하는 것이 목적이었으나 최근 수년간 수도권 산업단지 곳곳에 아파트형공장이 속속 들어서면서부터 임대사업을 위한 투자처로도 인기가 급부상하고 있는 상황이다. 경매로 공장 취득 시 장점은 무엇보다 시세에 비해 저렴한 가격에 취득이 가능하다는 점이다. 공장 경매물건 낙찰가율은 2012년 기준 전국 68.62%를 기록했다. 물론 서울의 경우 공장 경매물건의 희소성(동기간 약 300건), 입지적 우수성으로 인해 낙찰가율이 78.56%까지 치솟았지만 수도권 전반적으로 보면 67.77%로 토지나 근린상가 다음으로 가격경쟁력이 확보되어 있는 종목이다. 공장 경매물건은 2012년 기준 전국적으로 6,540건 정도가 경매시장에 등장했고, 이중 2,780건이 수도권 물량이다. 둘째, 공장은 한번 임대가 되면 임대차관계가 지속되어 비교적 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있다는 장점이 있다. 특히 산업단지 내에 속한 공장의 경우 이미 공장으로서의 입지가 검증된 곳이고, 물류 기반시설이 두루두루 잘 갖춰져 있기 때문에 임대나 실수요 차원에서 찾는 사람들이 많다. 셋째, 수도권의 경우 공장총량제 규제로 인해 공장 신축이 사실상 어려울 뿐만 아니라 신축이 가능하다고 하더라도 각종 인ㆍ허가를 받는데 상당한 기간이 소요되지만 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는 까다로운 인ㆍ허
2013-08-21 08:00 -
선순위 전세권자의 임의적 배당요구 유무에 따른 폐단은?
경매절차에 있어서 매수인이 진행하는 최종 단계는 점유자에 대한 명도이지만, 법원 입장에서의 최종 단계는 배당이다. 배당은 매각대금으로부터 변제받을 각 채권자에게 그 채권액을 우선순위에 따라 변제하는 것을 말한다. 배당에 앞서 채권자들이 배당을 받기 위해 행하는 것으로 배당요구와 권리신고라는 것이 있다. 배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함)의 원인과 액수를 적은 서면(배당요구서)을 작성하여 법원이 정한 배당요구의 종기까지 제출하면 된다. 이와 달리 권리신고는 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 경매절차의 이해관계인이 된다. 다만 권리신고를 했다고 당연히 배당을 받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 해야 배당을 받는 채권자도 있다. 민사집행법상 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자는 선행사건의 배당요구종기까지 이중경매신청을 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자(담보권, 후순위 용익권 등), 첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자 등이다. 가등기담보권은 저당권과 마찬가지로 우선변제청구권이 있으나 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다. 반면 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자는 확정판결ㆍ화해조서ㆍ조정조서 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그
2013-07-31 08:00 -
경매함정에 빠졌다면?
- 매각불허가신청과 즉시항고 적극 활용하라 - 경매는 그 제도의 특성상 물건 자체에 숱한 함정을 내포하고 있다. 등기부등본에 기재된 권리관계는 물론 등기부등본에 기재되지 않는 권리로도 문제가 발생할 수 있는 분야가 바로 경매다. 또한 임차인과의 문제, 감정평가서와 물건 현황과의 불일치에서 오는 문제, 인도(명도) 등 경매물건의 수만큼이나 다양하고 복잡한 문제가 존재하고 이로 인해 다수의 입찰자가 함정에 빠지기도 한다. 이는 일반매매의 경우 매매물건 하자에 대한 책임을 매도인이 지는 것(매도인의 하자담보책임)과 달리 경매는 오로지 낙찰자가 모든 책임을 져야한다는 데에서 비롯된다. 경매에서의 매도인은 매도 주체가 아니라 경매 과정에서 전혀 의사결정권이 없는 간접 당사자에 불과하기 때문에 함정에 빠졌다고 해서 매도인(소유자)에게 책임을 전가할 수는 없다. 그렇다고 경매함정에 빠졌을 때 그 구제방법이 전혀 없는 것은 아니다. 지피지기면 백전백승이라 했다. 그러나 경매물건을 낙찰 받는 것만이 승리가 아니라 경매함정에 빠졌을 때 좌절하고 포기하고 있는 것보다 그 함정에서 어떻게 신속하게 빠져나오느냐 역시 승리의 관건이다. 그러기 위해서는 구제방법으로 어떤 것이 있는지 알아야 함은 물론이다. 경매함정에 빠졌을 때 구제방법으로 민사집행법은 우선적으로 매각불허가신청과 즉시항고를 규정하고 있다. 매각불허가신청이라 함은 경매절차에서의 이해관계인이 매각을 허가해서는 안 된다는 소송법상의 진술을 말한다. 이를 매각허가에 대한 이의라고도 하며, 서면으로 신청할 수도 있다. 그러나 매각허가에 대한 이의를 어느 경우에나
2013-07-18 08:00
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후순위 권리도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다
경매 낙찰 후 소유권이전등기 시 기존 등기부등본에 설정돼 있는 권리들이 말소되는지 아니면 말소되지 않고 남아있는지 여부는 경매물건 권리분석에 있어서 매우 중요한 사안이다. 권리가 말소되지 않고 남아 있다는 것은 그 권리를 낙찰자가 인수하게 된다는 뜻이고, 그 권리를 말소하기 위해서는 상당한 비용이 지출될 수도 있다는 것을 의미하기 때문이다. 등기부등본에 기재된 권리가 낙찰 후 말소되느냐, 아니면 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되느냐를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 한다. 통상 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기 등 5개 권리를 말소기준권리라 하며, 이들 권리가 없을 경우 강제경매개시결정등기를 말소기준권리 범주에 포함시킨다. 따라서 이 말소기준권리 중 최초 설정된 권리보다 앞서 설정된 권리는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되고(인수주의), 이보다 나중에 설정된 권리는 말소된다는 것(소제주의)이 일반적인 권리분석의 원칙이다. 예컨대, 등기부등본상의 권리가 ① 가처분 ② 근저당 ③ 전세권 ④ 가압류 ⑤ 소유권가등기 순으로 설정됐다고 하자. 이 사례에서 말소기준권리는 근저당(②)이 되고 근저당을 비롯한 후순위 권리인 전세권(③), 가압류(④), 소유권가등기(⑤)는 말소되지만, 근저당보다 앞서 설정된 가처분(①)은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수된다.권리분석이 이처럼 간단명료하면 얼마나 좋을까마는 불행히도 그렇지가 않다. 경매물건은 등기부등본상의 권리만 있는 것이 아니라 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 등기부 외적인 권리도 수두룩하고, 임차인과의 관계에서 대항력 여부를 판단해야 하는 다소 복잡다단
2013-06-28 08:00 -
임차인과 전세권자의 배당요구를 같이 취급하면 큰 일?
임차인의 배당요구 유무는 입찰자의 입찰여부를 결정하는 데 있어 상당히 영향을 미치는 중차대한 사안 중 하나이다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인의 경우 그 임차인이 배당을 받지 못한 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 더욱 그렇다. 그런데 간혹 임차인으로서의 지위를 갖고 있으면서 전세권자로서의 지위를 겸하는 임차인도 있다. 이러한 임차인의 경우 배당요구는 둘 중 하나의 지위만을 갖고 있는 임차인의 배당요구와는 다른 세심한 주의를 요한다. 예를 들어보자. 2012년 12월 26일 광주광역시 동구 산수동에 소재한 다세대 45.8㎡가 경매(사건번호 2012타경6439)에 부쳐진 적이 있다. 최초감정가 5130만원에서 3회 유찰이 돼 최저경매가 2298만2000원으로 떨어진 상태에서 2811만1000원에 낙찰이 됐으나 낙찰자는 대금납부기한 내 대금을 납부하지 않았다. 보증금 규모가 크지 않았지만 그 보증금(약 230만원)을 몰수당했음은 물론이다. 이후에도 이 물건은 수차례 유찰을 거듭했다. 이유가 뭘까? 임대차관계와 등기부등본상의 권리관계를 살펴보니 그 이유가 짐작이 됐다. 먼저 등기부등본상의 권리관계를 보니 전세권(2007.10.10)이 선순위로 설정돼 있고 말소기준권리가 되는 근저당(2008.02.15, OO저축은행)이 다음 순위로 설정돼 있다. 임대차관계는 선순위 전세권자인 'N'씨가 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 전입(2008.04.28, 보증금 4200만원)되었으며, 확정일자도 받았고 배당요구종기 내에 배당요구도 했다. ‘N'씨는 임차인으로서는 후순위, 전세권자로서는 선순위 지위를 겸하고 있는 셈이다. 이 사례에서 임차인 'N'씨는 보증금을 전액 배당받을 수 있을까? 결
2013-06-19 10:00 -
현장답사는 했을까?
지난 겨울철만큼 그리 추웠던 적이 있을까? 영하 10도 내려가는 것이 기본인 것처럼 일상이 돼버렸던 겨울이었다. 그런 혹한 속에서도 일은 멈출 수 없는 법. 살을 에는 듯한 혹한을 뚫고 현장답사를 나간 곳은 인천 부평구 갈산동. 지하1층~지상4층 근린주택이 약 12억8365만원에 한차례 유찰돼 약 8억9855만원에 경매에 부쳐질 예정이었기 때문이다. 입찰일은 2013년 1월 24일. 입찰일에 사나흘 앞서 찾아간 해당 경매물건은 위치나 상태가 너무 형편없었다. 상권 형성의 정도가 매우 약했을 뿐만 아니라 경매물건 역시 1층을 제외하고는 지하1층 공실, 지상 2-4층도 절반이 공실이다. 건물이 1986년 8월에 준공된 것으로 노후돼 전면적인 개보수가 필요함은 물론 더 큰 문제는 심각한 누수가 발생하고 있다는 점이다. 조명이 없어 어두컴컴한 지하를 살펴보려 계단을 내려가다 얼음이 깨지는 소리에 멈칫했는데 누수로 지하 한 계단 이상이 물로 가득 차있었다. 하마터면 그 추운 겨울에 물에 빠질 뻔한 아찔한 순간이었다. 당초 지하를 교회에서 사용하고 있었는데 누수 때문에 2층으로 임시 이사를 하고 건물주가 건물을 개보수한 후 다시 지하로 내려가기로 했지만 약속이 이행되지 않았다고 한다. 당시 건물 개보수 비용으로 잡혔던 예산은 약 1억원. 임차인 또는 인근 부동산 탐문을 통해 알아낸 내용이다. 건물 상태나 위치는 그렇다 치고 임대수익은 얼마나 나올까? 이 물건은 위에서 언급한 바와 같이 지하1층 공실, 1층 3개 점포 임대, 2층 일부 공실, 3층 일부 공실, 4층 주택(임차인) 상태로 총 보증금 8800만원에 월 328만원의 임대료가 발생하고 있다. 최저가 수준인 9억원에 입찰한다고 가정할 때
2013-05-29 10:49 -
경매물건을 우선 매수할 수 있는 삼총사는?
업무 중에 ‘제가 임차인인데 살고 있는 집이 경매 당했습니다. 제가 이 집을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있나요?’라는 질문을 종종 받게 된다. 결과적으로 임차인이 자기 주택을 우선적으로 매수할 수 있는 권리는 없다. 다른 입찰자와 동등한 자격에서 경쟁 입찰을 해야 한다. 일반 입찰자와 다른 점은 그저 임차인인 채권자 입장에서 전세보증금에 대한 배당신청을 할 것이냐 마느냐를 결정하는 것 외에 아무것도 없다. 부도임대주택 임차인의 우선매수신고 다만 딱 한 가지 경우에 임차인이 우선하여 매수할 수 있는 권리가 부여된다. 바로 임대주택이 부도가 나서 경매가 진행되는 경우이다. 임대주택이란 건설임대주택과 매입임대주택으로 건설임대주택은 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을, 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택(전용 85제곱미터 이하로서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔 포함)을 말한다. 해당 임대주택의 임차인은 매각기일까지 매수신청보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 최고매수신고가격과 같은 가격이라는 것은 임차인에게 무조건적인 우선매수권을 인정하는 것이 아니라 임대주택 임차인외 다른 입찰자가 있는 경우 그 입찰자 중에서 최고가매수인으로 입찰한 가격에 임차인이 우선매수할 수 있다는 것이다. 따라서 임차인이 우선매수신청을 한 경우 다른 입찰자가 없으면 최저매각가에 해당 임대주
2013-05-14 10:27 -
1세대 1주택자 확인을 위한 시행세칙 마련 시급하다
지난 4.1대책에 의거 1세대 1주택자가 보유한 85㎡이하 또는 6억원 이하 기존주택을 매수하는 경우 향후 5년간 양도소득세를 면제해주는 조세특례제한법 개정안이 4.22일 국회 기획재정위원회를 통과했다. 아직 법사위원회와 본회의 심사라는 절차를 남겨두고 있지만 개정안이 시행되면 해당 주택 매입 시의 양도세 면제는 4월 22일자로 소급해서 시행될 예정인 바, ‘1세대 1주택자’의 범위, 1세대 1주택 확인 절차 및 관련 문제점 등을 살펴보기로 한다. ‘1세대 1주택자’의 범위 양도소득세 면제 대상이 되는 주택 매도자의 요건인 1세대 1주택자는 4월 22일 현재 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 경우로서 해당 주택의 보유기간(취득일로부터 매매계약일까지)이 2년 이상인 경우를 말한다. 1세대가 보유한 주택(종전주택)을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서, 종전주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있다. 다만 이 경우에는 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나 신규주택을 취득했을 것, 신규주택 취득일로부터 종전주택 매매계약일까지가 3년 이내일 것, 종전주택 보유기간은 2년 이상일 것이라는 요건이 충족되어야 한다. 즉 일시적 1세대 2주택자의 주택 매물을 매수한 후 양도소득세를 면제받기 위해서는 매수인은 1세대 2주택자가 보유한 주택 중 신규주택이 아니라 종전주택을 매수하여야 하고, 매도인이 그 종전주택을 취득한 지 2년 이상이 지나야 하며, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나기 전에 종전주택에 대한 매매계약을 체결해야 한다. 1세대를 이루고 있는 부부가 1주택을 공유
2013-04-30 11:00
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입찰자도 낚인다?
얼마 전 모 인터넷 매체에서 언론사들이 기사 내용과 동떨어진 자극적이거나 선정적이며, 조금은 과장된 기사 제목을 뽑아 독자(또는 유저)들을 낚는 사례가 비일비재하다는 기사를 낸 적이 있다. ‘아찔’, ‘경악’, ‘충격’ 등등의 단어를 기사 제목에 삽입해 독자의 시선 내지 클릭을 유도하지만 사실 기사 내용은 별 볼일 없다는 것이 대부분이라는 것. 그것도 마이너 언론사보다는 메이저 언론사에서 그런 기사를 더 많이 내보낸다는 내용의 기사였다. 언론사들이 그러한 기사 제목을 뽑는 이유는 독자들의 흥미를 유발하고 그럼으로써 해당 기사 조회수나 트래픽을 높이고자 함이다. 그런데 이러한 소위 ‘낚시질’은 언론사에만 국한되는 것이 아니라 제품 구매자를 필요로 하는 곳이면 어느 매체나 업종을 가리지 않고 이미 곳곳에 만연돼 있다는 것은 주지의 사실이다. 다소 동떨어진 얘기 같지만 경매시장에도 ‘낚시질’은 엄연히 존재한다. 낚는 작업(?)을 하는 사람이나 그 작업 대상, 작업의 목적이 여타 다른 ‘낚시질’과 다를 뿐이다. 경매시장에서의 낚는다 함은 1차적으로 경매물건이 빠른 시일 내에 낙찰되도록 하기 위함이고, 2차적으로는 높은 가격에 낙찰이 되도록 유도하기 위함이다. 낚는 대상, 즉 ‘낚시질’에 낚이는 사람은 물론 입찰자이다. 그렇다면 입찰자를 낚는 사람은 누굴까? 주로 ‘낚시질’을 통해 이득을 보려는 사람, 즉 경매물건의 이해관계인이다. 이해관계인 중에서 채무자나 소유자는 경매당한 조급한 처지에서 ‘낚시질’을 할 여유가 없다. 보증금을 찾느냐 떼이느냐 기로에 서 있는 임차인도 그럴 여유가 없다. 주로 문제되는 것이 바로 채권자
2013-04-12 08:00 -
4.1 부동산 종합대책 효율성 제고하려면
새 정부 첫 번째 부동산 대책인 4.1 부동산 종합대책이 나왔다. 리모델링 수직증축 허용, 생애최초 주택자금대출에 대한 DTI 규제의 한시적 배제(연말 시한), 신규주택이나 미분양주택외 1가구1주택자나 일시적 1가구2주택자 주택을 구입할 경우 5년간 양도세 면제(연말 시한), 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축적 운영, 토지거래허가구역 해제 등의 내용이 포함됐다. 일부 정책은 관련법 개정을 통해 시행되는 것인만큼 구체적인 안들이 얼마나 이른 시일에 시행되느냐가 관건일 수 있지만 그간에 볼 수 없었던 매우 파격적인 내용이 담겨져 있다. 재건축 활성화에 대한 내용이 빠져있고, 기 지정된 보금자리지구에 대한 축소 내지 전면 재검토 내용이 없고, 분양가 상한제 역시 전면 해제가 아니라 시장상황에 따른 신축적 운영이라는 두루뭉실형 정책으로 남겨둔 점이 다소 아쉽기는 하지만 일시적이나마 거래가 정상화될 수 있는 기틀이 마련될 수 있지 않을까하는 기대를 갖게하는 수준 이상이다. 특히 기존 주택 취득 시 양도세 면제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용은 상당히 진일보한 정책이라 평가할 수 있을 것 같다. 물론 세제감면에 따른 지자체 재정(세수입) 감소와 DTI 완화로 가계부담 증가 --> 신규 하우스푸어 양산 --> 매물 급증 --> 주택시장 급랭이라는 악순환을 우려하지 않을 수 없고, 다주택자 중과세 폐지가 부자 감세라는 논란을 피할 수는 없다. 그렇지만 그만큼 주택시장이 위축돼 있어 죽은 자식 먼저 살려놓고 봐야하지 않느냐는 고육지책, 올해 경제성장률이 2%대로 최악 수준일 것이라는 전망에 따른 조급함 등이 이렇듯 다소 파격
2013-04-02 12:17 -
급매, 경매, 미분양시장만 溫氣 도는 이유
새 정부에 출범에 따른 기대감이 작용한 탓인지 아니면 저점이라는 인식이 들어서인지 침체 일로였던 수도권 주택시장이 서서히 고개를 들고 있다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래가 일어나고 있고, 경매시장도 모처럼 햇살이 들었다. 주택 경매물건에 십수명 입찰은 물론 서울이나 수도권 가리지 않고 20명 이상 입찰한 물건도 심심치 않게 눈에 띈다. 분위기도 그렇다. 지난해까지만 해도 주택보다는 상가, 오피스텔 등 임대수익형 부동산에 대한 관심 내지 투자상담 사례가 더 많았던 반면 올해 들어서는 주택(특히 아파트)에 대한 투자문의가 더 많아졌다. 주택시장이 이제 장기 침체를 벗어나 정상화되는 것 아니냐는 기대를 가질 법도 하다. 분명 이전과는 다른 모습을 보여주고 있지만 그렇다고 수도권 주택시장 회복을 쉽사리 낙관할 수만은 없는 상황이다. 대내외적 경제변수나 실물경기 침체 상황이 지난해와 다를 바 없고 수도권 미분양은 아직도 증가추세이며, 새 정부 들어 아직 부동산정책 향방이 구체화되지도 못하고 있다. 그나마 시장을 조금이나마 움직일 수 있는 정책적 대안으로 분양가상한제 폐지, DTI 완화, 재건축 및 리모델링 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화 등 일부 정책들이 남아 있지만 이들 정책은 시장에 미치는 여파가 클 수 있고 그간에도 정부, 여, 야가 첨예하게 대립했던 사안인 만큼 폐지나 완화가 쉽지 않을 전망이다. 수도권 주택시장이 조금 들썩이고는 있다지만 그렇다고 이 추세가 지속되면서 전반적인 주택시장 회복으로 이어지기에는 다소 힘이 부칠 수 있다는 얘기다. 국토해양부 발표 2월 주택거래량만 봐도 그렇다. 지난 2월 주택거래량은 4만7228건으로 1
2013-03-25 11:23 -
한달만의 명도와 3개월만의 명도
경매투자는 전투다. 입찰자들과 경쟁해야 하고, 악의의 채권자들과 싸워야 하고, 점유자(소유자, 임차인, 유치권자 등)와 싸워야 한다. 궁극적으로는 시간, 비용과의 싸움에서도 결단코 이겨야 하는 전투다. 그 전투 중에서도 가장 힘든 전투는 점유자와 벌이는 싸움이다. 다른 권리나 채권자야 그 유형이 딱 정해져 있지만 점유자는 그 유형이 천차만별이라 명도에 대응하는 방법이나 수준 역시 점유자 유형에 따라 각양각색으로 전개된다. 그래서 힘든 싸움이다. 점유자 유형으로는 소유자, 임차인, 유치권자가 주를 이룬다. 분류야 간단하지만 실제 전투에 있어 점유자 유형을 구별 짓는 것이 그리 간단치는 않다. 가장 크게는 그 점유자가 주택 점유자이냐 상가 점유자이냐 부터 그 점유자가 배당을 받는 점유자인지 아닌지, 점유자가 점유할 권원이 있는지 없는지, 점유자 수가 많은지 적은지, 점유하고 있는 사람의 연령대 등..그 경우의 수를 따지자면 한도 끝도 없다. 혹자는 주택 점유자가 상가 점유자보다 명도(또는 명도협의)하기가 더 쉽고 명도기간도 짧다고 한다. 주택과 상가의 기본적인 인식 차이가 있는 것도 그러려니와 아무래도 상가보다는 주택의 점유관계가 더 명확하고 점유자 성향이 보다 더 온순할 것이라는 생각에서 비롯된 것이리라. 그러나 반드시 그렇지만은 않다. 특히 영업활동 공간인 상가는 생계를 영위하기 위한 수단인 반면 주택은 삶의 절대적인 터전이라는 한 가지 면만을 보더라도 어느 정도 명도에 대한 저항이 상가보다는 주택에서 더 강하게 나올 수 있음을 짐작케 한다. 섣불리 주택이라고 명도가 간단하고 쉬울 것이라는 예단을 해서는 안 된다는 것이다. 예를 들어보
2013-02-28 11:53 -
부동산시장 정상화를 위한 정책적 제언 ④
- 분양가 상한제 명예롭게 은퇴할 때 됐다 -부동산 정책 중 분양가 상한제만큼 파란만장한 굴곡의 역사를 지닌 정책도 드물 것이다. 분양가 상한제의 태생도 그러했지만 그 효과에 대해서도 두고두고 말들이 많았던 정책 중 하나였다. 분양가 상한제는 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비(기본형 건축비+가산비용)에 택지비를 더해 아파트 분양가를 산정하는 제도로 신규 아파트 분양가에 대한 상한선을 규제함으로써 과도한 분양가 상승을 억제하고 더불어 인근 집값 상승을 억제하고자 했던 취지에서 2007년 9월 본격적으로 도입됐다. 그 전에도 분양가 규제가 전혀 없었던 것은 아니다. 공공주택 분양가 규제는 1963년부터 있었고, 1977년에는 민간아파트에 대한 분양가 규제가 첫 도입됐으며, 1989년에는 분양가 원가연동제가 도입되면서 지금의 분양가 상한제와 비슷한 틀을 갖추기 시작했다. 분양가 규제는 그간 50년이라는 긴 역사를 지녔지만 당시만 해도 분양가 상한제 내지 이에 반대되는 분양가 자율화는 정치적 논리보다는 순전히 대내외적 경제논리가 주로 작용해왔다. 1977년의 분양가 규제는 당시 중동 특수로 시중에 넘쳐나는 자금이 부동산으로 몰리면서 집값이 급등함에 따른 조치였고, 2007년 분양가 규제 역시 참여정부 들어 급등하기 시작한 집값 안정을 목표로 재도입한 것이다. 분양가 자율화 역시 그 때마다 터진 대내외 경제적인 변수가 주로 작용했다. 분양가를 규제해오다 일시적으로 분양가 자율화가 시행된 1981년에는 1970년대 말과 1980년대 초에 걸쳐 발발한 원유파동으로 인한 경기침체가 그 원인이었으며, 1999년 초에 단행된 전면적인 분양가 자율화는 1997년 말에 터진 외환위기로
2013-01-30 18:01