1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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강남권 진입 올해가 최적이다!
강남권 주택시장 분위기가 예사롭지 않다. 3월말 마지막 주 기준 지난 7주간 하락세를 면치 못했던 강남권 재건축이 0.18% 오르며 반등에 성공했고, 특히 3월 셋째주 0.36% 하락했던 강남구는 0.61% 큰 폭으로 올랐다. 그간 뚜렷한 호재 없이 재건축 단지별 사업추진속도 내지 정책 변수에 따라 등락을 거듭해왔던 강남권이 지난 3월 23일 개포지구 재정비계획안 통과라는 대형호재를 맞으면서 일대 재건축 시장은 물론 서초구, 송파구 등 유사 재건축 단지의 기대감을 증폭시키면서 매도호가가 오르고 있는 탓이다. 물론 재정비 계획안이 통과됐어도 개포지구 전체가 일시에 재건축을 할 수 있는 것이 아니고, 주택가격이 떨어졌다고는 하나 주택 수요자들이 느끼는 매수가격에 대한 부담이 아직 체감적으로 높은 수준에 이르고 있어 거래가 눈에 띄게 늘어난 것은 아니지만 재정비계획안 통과는 시간이 지날수록 강남구를 비롯한 주변 강남권 재건축 시장 분위기 상승에 일조할 것임이 분명하다. 그 이유는 송파, 서초, 강동 등 여타 강남권의 경우 개포지구와 마찬가지로 재건축 예정 단지가 폭넓게 분포해 있다는 점에서 찾을 수 있다. 저층 단지에서 중층 단지에 걸쳐 비슷한 연령대로 구성됐다는 것, 그 규모가 수천세대 이상으로 주변 주택시장에 영향을 미칠 수 있을 정도로 방대하다는 것, 그리고 개포지구 못지않게 사업성 개선을 위한 용적률 상향이나 종 상향 욕구가 강하다는 것이다. 서초구의 반포주공 저층 단지와 반포한신 고층 단지, 송파구의 가락시영 저층 단지와 잠실주공5단지 및 장미아파트 단지, 강동구의 둔촌주공이나 고덕주공 저층 및 중층 단지가 그 예이
2011-04-05 13:00 -
씨 마른 강남매물 경매시장에서 찾으세요!
강남권 재건축 단지들이 일대 전기를 맞고 있다. 이들 단지는 그간 특별한 호재 없이 재건축 추진 절차 내지 조합원간의 이해관계 충돌로 인한 법적 분쟁 등 각 단지별 특성에 따라 등락을 거듭해왔으나 지난 3월 23일 개포지구단위계획안이 통과되면서 뚜렷한 호재로 작용할 수 있게 됐다. 개포지구단위계획안 통과 여파는 비단 개포지구가 속한 강남구에 한정되는 것이 아니라 인근 송파, 강동 등 저ㆍ중층 재건축 단지가 몰려 있는 지역에까지 미칠 전망이다. 개포지구를 포함한 다른 지역 재건축 단지 역시 용적률 상향 내지 종 상향 문제가 재건축 사업성 개선을 위한 제1차적인 과제로 인식돼왔던 터다. 그러던 차에 단행된 개포지구단위계획안 통과는 다른 유사 재건축단지의 가려운 면을 긁어주는 역할을 톡톡히 함으로써 유사 재건축 단지의 용적률 상향에 대한 기대감을 증폭시키고 재건축 시장 분위기 반전의 계기를 마련할 수 있을 것으로 보인다. 강남권 재건축 시장에 대한 호재는 이 뿐만 아니다. 정부ㆍ여당을 주축으로 추진되고 있는 재건축ㆍ재개발에 대한 규제완화(인허가 절차 개선, 용적률 상향, 임대주택 비율 축소 등)을 비롯하여 리모델링 수직 증축에 대한 문제가 정부차원에서 심도 있게 검토되고 있는 상황이다. 게다가 지난 3.22 주택거래 활성화 방안을 통해 9억원 초과 주택 및 다주택에 대한 취득세를 올해 말까지 한시적으로 4%에서 2%로 인하하겠다고 발표했던 바다. 이른바 정부ㆍ여당의 본격적인 강남권 구하기가 시작된 셈이다. 사정이 이정도면 당장은 거래가 활성화되기 보다는 오히려 소강상태에 접어들기 마련이다. 언제나 그랬듯 가격이 상승할 뚜
2011-03-29 13:00 -
재건축 연한 단축 논란에 대한 단상(斷想)
재건축 연한 단축 문제가 도마에 올랐다. 서울시가 재건축 허용연한을 현행수준에서 유지하기로 했음에도 서울시 의회 주도하에 재건축 허용연한을 단축하자는 논의가 다시 있고나서부터다. 현행 재건축 허용연한은 준공시기를 기준으로 지자체마다 약간씩 다르게 규정돼있다. 예컨대 서울시의 경우 아파트 준공시기가 1981년 12월 31일 이전이라면 재건축 연한을 20년으로 규정하고 있으므로 1981년 준공 기준 2001년에 이미 재건축 연한에 도달해 재건축이 가능하다. 반면 1992년 1월 1일 이후 준공된 아파트는 40년이 재건축 허용연한이다. 따라서 1992년 준공 기준 2032년에야 재건축 허용연한에 도달하므로 앞으로도 21년은 더 기다려야 재건축할 수 있다. 1982년~1991년 준공된 아파트는 [22년+(준공연도-1982년) x 2] 산식이 적용된다. 이 산식을 적용하면 1984년 준공된 아파트는 재건축 허용연한이 26년으로 지난 2010년이 재건축 연한에 도달한 것이 되고, 1985년 준공된 아파트는 2013년, 1986년 준공된 아파트는 2016년, 1987년에 준공된 아파트는 2019년이 재건축 연한이 된다. 재건축 연한에 3년 단위의 간격을 둔 것은 무분별한 재건축을 막고 부동산시장을 안정시키기 위한 목적에서 비롯됐다. 이러한 재건축 허용연한을 최대 30년으로 앞당기고자 하는 것이다. 어떻게 30년으로 단축할지에 대해서는 기술적인 차이가 있겠지만 가장 단순화하면 1992년 1월 1일 이후 준공된 아파트의 재건축 허용연한을 30년으로 하고, 1982년~1991년 준공된 아파트의 재건축 연한 산식을 [21년+(준공연도-1982년)]으로 바꾸면 된다. 이 기준에 의하면 2013년에나 가능했던 1985년 준공 아파트 재건축은 이미 재건축 연한(2009년)을 지
2011-03-22 13:08 -
악재 가득한 수도권 주택시장, 비상구는?
수도권 주택시장이 힘겨운 레이스를 펼치고 있다. 지난해 10월말 이후 줄곧 상승세를 탔던 서울 주택시장이 19주만에 처음으로 하락세로 돌아섰는가 하면 재건축아파트 중심으로 상승세를 주도했던 강남권 역시 19주만에 마이너스(-) 변동률을 기록했다. 인천 역시 전주 보합세에서 하락세로 돌아섰다. 경기지역은 화성, 용인지역 등의 반등세에 힘입어 상승세를 유지했으나 상승폭이 둔화(0.03% → 0.02%)된 모습을 보였다. 아직 단정하기에는 이르지만 수도권 상승세가 이대로 꺾이는 것 아니냐는 우려 섞인 목소리마저 나오고 있는 상황이다. 한동안 상승세가 지속될 줄 알았던 수도권 주택시장이 불과 5개월만에 다시 꺾인 이유는 무엇일까? 크게 두 가지로 요약해볼 수 있다. 우선 상승세를 지속할 동력이 부족했던 탓이다. 주택시장은 지난해 10월말 이후 뚜렷한 상승요인 없이 상승세가 이어져왔다. 2009년 10월 이후 1년간 약세가 이어져오자 급매물이 일부 소화되기 시작했고, 더불어 지난해 실수요자 중심의 거래정상화를 위해 내놓았던 8.29대책의 효과가 일부 긍정적 영향을 미치면서 중소형아파트를 중심으로 거래가 이루어졌다. 주택기금을 통한 주택구입자금 지원, DTI폐지 등 정책적 지원이 올해 3월말까지 한시적으로 이루어지고 있어 시한내 대책의 적용을 받으려는 주택구매수요가 일어났던 탓이다. 올해 말까지 1년 연장된 취ㆍ등록세 감면대상에서 9억원 초과 주택이 제외되면서 지난해 말까지 취ㆍ등록세 감면혜택을 받기 위한 9억원 초과 주택에 대한 거래가 강남권을 중심으로 일부 일어났던 것도 같은 맥락이다. 실물경기 회복이나 주택구매심리 회복이라는 자생적 동력이 아니라
2011-03-15 13:00 -
전월세 상한제 도입 신중해야!
전세가 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 서울의 경우 최근 3주 연속 상승세가 둔화되고는 있지만 이는 강남권을 비롯해 목동, 중계동 등 학군수요가 전세수요의 상당부분을 차지하고 있는 지역의 전세시장이 하락세 내지 보합세를 보인 탓에 기인할 뿐 본격적인 이사철이 시작되면서부터는 강북권을 중심으로 전세가가 큰 폭으로 오르면서 상승세가 꺾이지 않고 있다. 경기지역도 상황은 마찬가지다. 그간 강남권 및 서울에서 밀려 전세가가 동반 상승했던 판교, 평촌, 동탄 등 전세물량이 어느 정도 정리되는가 싶더니 주변지역으로 전세수요가 확산되면서 입주물량 여파로 안정세를 보였던 파주, 광명, 의정부 전세시장마저 강세로 돌아섰다. 전세대란, 전세유민, 전세난민이라는 다소 자극적인 용어들이 난무할 정도로 전세시장이 사회적 이슈로 등장하기까지 했다. 문제는 전세시장 불안이 단지 최근의 일시적인 문제로만 치부하기에는 벌써 2009년 3월부터 거의 100주째를 목전에 둘 정도로 장기화되고 있다는 점이다. 게다가 본격적인 이사철을 맞이하고 있고, 올해 입주물량 자체가 지난해에 비해 60% 수준에 불과하다는 사실도 문제다. 매매시장도 회복세를 보이고 있다고는 하나 언제 꺼질지 모를 정도로 동력이 약하다. 여러모로 전세시장 불안이 쉽사리 해소되지 않을 전망이고 보면 날이 갈수록 서민들의 고통은 더욱 커질 것은 자명한 일이다. 상황이 이러다보니 전세시장 안정은 정치, 사회 각 분야를 막론하고 절체절명의 사명이 됐다. 특히 정치권에서의 움직임이 발 빠르다. 4월 재보선을 앞두고 있는 탓인지 접근방법에 있어 다소 차이는 있어도 여야를 불문하
2011-03-08 13:00
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당해세 무시했다간 큰 코 다칩니다
평소 부동산 재테크 수단으로 경매나 공매를 애용(?)해왔던 ‘K'씨. 십수 차례 낙찰을 통해 상당한 수익을 거둬왔던 터라 이제는 전문가의 자문을 구하지 않고도 스스로 경ㆍ공매투자를 할 수 있을 정도로 베테랑이 됐다. 요즘 2년 가까이 전세난이 심화되면서 중소형아파트, 오피스텔, 다가구주택 등 임대수익형 부동산이 인기를 끌자 이들 부동산에 투자하고자 경ㆍ공매물건을 검색하기 시작했다. 부동산시장이 침체라는데도 경매물건을 쉬이 찾을 수 없어 공매물건을 기웃거린 끝에 부천 중동에 소재한 'B'오피스텔이 눈에 들어왔다. 'K'씨는 베테랑답게 우선 입지분석에 돌입했다. 부천 중동지역이면 지하철7호선이 연장될 예정으로 있어 지하철 개통 수혜지역이기도 하고 중동생활권이나 서울 서부생활권을 기반으로 하는 직장인 또는 신혼부부 임대수요가 풍부한 곳이기도 하다. 건물이 준공된 지 그리 오래되지 않은데다 지하5층~지상15층의 중급 규모 이상의 오피스텔로 개통 예정된 지하철 7호선 역과도 도보 5분 내외면 닿을 수 있어 임대용으로 안성맞춤이라 여겼다. 오피스텔치고는 주차공간이 넉넉하고 임차인이 거주하고 있어 체납된 관리비도 없는 것으로 조사됐다. 최초감정가 7400만원에 최저경매가는 6660만원. 불과 한차례 유찰(공매 저감율은 10%임)됐지만 임대시장이 호황을 보인 덕에 최초감정가 수준에 입찰해도 임대수익 7%이상은 맞출 수 있을 것으로 생각했다. 그만하면 우량물건이다 싶어 입찰을 결심하고 임대차 및 권리에 대한 세부분석에 들어갔다. 등기부등본 확인 결과 말소기준권리인 최초가압류가 2007년 6월 4일에 설정돼 있고, 이후 8건의 가압류와 6건의 압
2011-02-22 13:00 -
임대사업자 살판났다!
2.11 전월세대책의 뚜껑이 열렸지만 기대만큼 흡족하지 못하다. 지난 1.13 전월세대책의 후속 대책이라는 점에서도 그렇고 이번 대책에 거래활성화 내용이 포함될 것이라는 기대를 저버린 것도 그렇다. 2.11대책은 1.13대책의 보완내지 후속조치 차원에서 이루어졌다. 우선 연소득 3천만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택기금의 전세지금 지원한도를 호당 6천만원에서 8천만원으로 확대하고 지원금리 연 4.5%에서 4.0%로 인하하는 한편, 이와는 별도로 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상) 지원대상 보증금을 수도권 과밀억제권역의 경우 8천만원에서 1억원 이하(지원한도 호당 5600만원, 지원금리 연 2.0%)로 늘렸다. 전세자금 대출조건 중 ‘6개월 이상’ 무주택조건은 이미 폐지(1.20)돼 무주택 기간에 관계없이 저소득 세입자에게 지원되고 있는 상황이다. 그러나 대출확대가 전세시장에 긍정적인 영향만 미칠 것으로 보면 오산이다. 대출확대는 서민들의 금융부담을 더 늘리고, 전세수요를 더 폭증시킴으로써 전세난을 가중시킬 수 있기 때문이다. 다만 당장의 서민주거부담 완화에 대한 현실적인 지원차원에서 어쩔 수 없이 선택하는 필요악일 뿐이다. 다음으로 수도권에서 재개발 추진시에 적용되는 임대주택 건설비율을 지자체가 사업지 특성을 감안 현행 17%에서 20%까지 상향해 임대주택 공급을 확대한다고 한다. 그러나 이 또한 문제가 없는 것은 아니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에 규정돼 있기 때문에 각 부처 장관 규칙이나 고시로 시행할 수 있는 것이 아니라 법령 개정을 통해 이루어져야 하고, 재개발 수익성 악화로 축소됐던 임대주택 의무
2011-02-15 13:11 -
설 이후 눈여겨볼 주택시장 변수는?
정치인들이 설 민심을 훑는 것은 향후 민심의 향배가 어떻게 흘러갈지를 가늠하기 위함이다. 마찬가지로 설 명절은 주택시장에서도 또 하나의 변곡점이 된다. 가족들끼리 또는 지인들끼리 모여 앉은 자리에서 내 집 마련에 대한 얘기가 오가는 것은 물론 투자타이밍을 점치거나 정책을 예측하는 얘기들이 오가기 때문이다. 주택시장이 이슈가 되는 상황에서는 더욱 그렇다. 그러나 아쉽게도 주택시장 이슈는 이번 설 명절 차례상에 올라오지도 못했다. 전국을 휩쓸고 있는 구제역, 이로 인한 농촌의 참담한 현실, 꽁꽁 얼고 터져버린 상수도와 보일러, 폭설과 한파, 폭등한 물가가 전부였다. 전세난 관련 얘기만 간간히 흘러들어왔다. 그만큼 주택시장이 통 재미없다는 거다. 분명 요즘 주택시장은 재미가 없다. 전세가 고공비행으로 서민 주거난은 더욱 심화되고 있고, 매매시장이 회복세를 보이고 있다고는 하나 분양시장이 전혀 맥을 못 추고 있어 수치상 보여주는 것과 시장에서 느끼는 체감경기와는 사뭇 괴리가 크다. 그럼에도 챙겨야 할 것은 많다. 국내외 거시경제니 정세불안이니 금리인상이니 하는 거창한 것 말고도 올해 주택시장을 좌우할 변수들이 여럿 존재하기 때문이다. 이들 변수가 어떤 방향으로 흐르는지에 따라 주택시장의 호ㆍ불황에 막대한 영향을 미치게 된다. 어떤 변수들이 있는지 간략하게 나열해보자. [8.29대책 DTI 폐지 3월말 시한 종료] 지난해 발표된 8.29대책 중 신규분양자의 기존주택을 구입하는 자에 대한 주택구입자금 지원(85㎡이하, 연소득 5천만원 이하, 호당 2억한도, 투기지역 제외), 무주택가구에 대한 생애최초 주택구입자금 지원(부부합산 연
2011-02-08 13:00 -
불황기에 '그'가 선택한 부동산 투자전략
필자가 아는 어떤 지인은 주식투자에 있어서나 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다. 또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건 발굴에서부터 자생력을 갖는 또는 가격경쟁력을 갖는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다. 전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 안다. 특히 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수익률 정도면 족하다. 안정 지향적인 지인의 투자행태를 좀더 구체적으로 살펴보자. 첫째, 미완성 개발호재를 따라간다. 완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다. 미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승에 무게를 둔다. 둘째, 아파트의 경우 무조건 25년 이상 지난 것만 고른다. 새 아파트가 시세형성이 다소 안정적이고 수요층이 많지만 가격이 정점에 이른 아파트가 대부분이고 향후 뚜렷한 입지적 장점이 뒷받침되지 않으면 세월이 지날수록 경쟁력이 떨어진다는 이유다. 반면 25년 이상 아파트는 재건축 혹은 리모델링 가능성이 있어 개발 후의 추
2011-01-25 12:30 -
최근 상승세, 주택시장엔 오히려 毒이다
지난 한해 동안 집값이 떨어지고 있다는 보도자료가 연일 언론지상을 메우다시피 했지만 사실 2010년 집값은 우려했던 것만큼 그리 큰 폭으로 하락하지는 않았다. 지방 상승세(3.71%)에 힘입어 전국 집값은 -1.27% 떨어지는데 그쳤고, 수도권은 -2.77% 하락했다. 그럼에도 불구하고 집값이 많이 떨어진 것처럼 여겨진 것은 2009년도 3월부터 9월까지의 반짝 상승기를 제외하고 2008년 이후 거의 3년간 침체기가 장기화되다보니 체감상 주택가격 하락세가 커진 것으로 느껴졌을 뿐이다. 주택가격이 시장 참여자의 눈높이만큼 떨어지지 않은 상황에서 지난해 10월부터 지금까지 재차 반등세를 보이고 있으니 실수요자나 투자자 입장에서는 기가 찰 노릇이다. 글로벌 금융위기가 도래했던 2008년에는 강남권(-9.93%)을 비롯한 버블세븐지역(-10.15%) 아파트값이 두 자릿수 전후로 떨어졌다. 이는 곧 투자자나 실수요자의 주택구매심리를 회복시키는 요인으로 작용하면서 2009년 반짝 상승기에 강남권이 10.35%, 버블세븐이 7.02% 상승하면서 2008년 하락폭을 단숨에 뒤집거나 거의 만회했다. 그해 10월 DTI 규제가 전방위적으로 확대되지만 않았더라면, 또는 보금자리 폭탄이 터지지만 않았더라면 그 상승세는 당분간 계속되었을 지도 모를 일이다. 특별한 변수가 없는 상황에서는 저점이라고 인식할 만할 정도로 주택가격이 하락할 때쯤에야 거래가 활성화되면서 주택시장이 회복세를 보이게 된다는 의미이다. 그 정도 하락한 것도 아닌데도 불구하고 재차 반등하고 있는 집값은 아무래도 부담일 수밖에 없다. 가격 하락이 지속되면서 조금만 더 떨어지면 주택을 구입하고자 기다렸던 투자자나 실수요자의 구매심
2011-01-18 13:00
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2011 부동산시장, 안개 속 희망찾기 될 듯
다사다난했던 경인년이 가고 신묘년 새해가 밝았다. 지난해에는 전세난, 미분양, 보금자리만 세간의 입방아에 오르내릴 정도로 부동산시장, 특히 주택시장이 썩 좋지 않았다. 다행히 지난해 10월말부터 보이던 상승세가 지금까지 꾸준히 유지되고 있고, 올해 부동산시장을 전망하는 대다수 전문가들도 낙관적인 견해를 피력하고 있다. 시장이 전문가들의 전망대로 또는 희망대로만 흘러갈 수는 없겠지만 과거 2009년말과 2010년초 사이 2010년 부동산시장을 비관적으로 보는 견해가 우세했다는 점에서 보면 사뭇 고무적이다. 어쩌면 최근의 회복세에 따른 주택 구매심리 회복, 입주물량 급감, 정부의 추가 규제완화, 경기회복 등의 영향으로 부동산시장이 그 회복세를 이어갈 수 있을 것도 같다. 부동산업계에 몸담고 있는 필자로서도 거래가 활성화되고 부동산시장이 회복되기를 바라는 마음 간절하다. 그러나 시장이 어디 그리 녹록한가! 부동산시장이 회복세를 보이고는 있다지만 아직도 그 회복세가 지속적이지 못하고 일시적인 반등에 그칠 공산이 크다는 신호는 곳곳에서 감지되고 있다. 우선 거래수요 측면에서 투자수요보다는 실수요자 중심의 거래, 중소형아파트 중심의 거래, 급매물 위주의 거래가 우선시되고 있다. 급매물이 팔리면 그 다음으로 일반매물까지 매수세가 미쳐야하지만 아직까지 일반매물까지 매수세가 가담되지 않고 있다. 이는 곧 아직도 소비자들이 느끼는 체감가격에 대한 부담은 물론이려니와 부동산시장의 한축을 형성하고 있는 투자수요가 전혀 살아나지 못하고 있음을 보여주는 한 단면이다. 최근 상승세가 약간 꺾인 것도 불안하다. 부동산정보업체 닥터아파
2011-01-04 13:04 -
경매가는 지금이 바닥이다
참으로 힘든 한해를 보냈다. 금융위기 이후 반짝 상승했던 부동산시장이 저가의 보금자리주택 공급, DTI규제 확대, 일시적 주택가격 급등에 대한 부담, 실물경기회복 지연 등으로 급속히 위축되자 경매시장도 이에 연동하여 동반 침체분위기를 연출했다. 당초 경매물건이 2009년보다 더 늘어날 것이라는 예상과 달리 경매물건이 대폭 줄었음은 물론이려니와 낙찰가율을 비롯해 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장의 부침을 가늠할 수 있는 3대 지표 모두 부진을 면치 못한 한해였다. 불황일수록 빛을 발하는 재테크 수단이 경매라고 했지만 올해는 유독 경매마저 힘을 못 쓰고 있는 양상이다. 경매물건이 줄어든 것만을 제외하고는 좋은 가격, 낮은 경쟁을 통해 낙찰 성공률을 높일 수 있는 절호의 기회였지만 언제 풀릴지 모를 정도로 침체돼있는 매매시장의 여파를 경매시장도 비켜가지 못한 탓이다. 지금의 침체된 분위기가 앞으로도 계속될까? 아니면 거래정상화를 위해 내놓았던 2010년의 8.29대책 영향으로 분위기 반전에 성공할까? 2010년 한 해 경매시장이 어떤 경향들을 보였고, 이에 따른 2011년 경매시장의 흐름 내지 투자전망을 간략하게 살펴보기로 한다. [2010년 경매시장 결산]1. 경매 모든 지표 ↓ - 우선 경매물건이 당초 예상했던 것과 달리 급감했다. 경기침체, 부동산거래 위축, 금리인상 등으로 경매물건이 2009년 33만7600건보다 더 늘어날 것으로 예상했으나 2009년보다 11.2%가 줄어든 29만9800건만 경매시장에 쏟아져 나왔다. 이는 경매통계가 집계된 2000년 이래 경매물건이 가장 적었던 2002년(30만5천건)보다 적은 역대 최저 물량이다. 낙찰가율이나 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장 3대지표도 모두
2010-12-31 10:49 -
수도권 해법, 부산 주택시장에서 찾아라!
대한민국 제2대도시 부산지역 주택시장이 심상찮다. 전세시장, 매매시장은 물론이고 분양시장 마저 호황을 누리고 있다. 전세가는 2008년 하반기 금융위기를 벗어난 직후인 2009년 2월부터, 매매가는 이보다 한달 늦은 3월부터 플러스 변동률을 보이기 시작해 올해 11월까지 2년 가까이 한차례 꺾임 없이 상승세를 기록하고 있다. 11월 들어 매매나 전세 모두 상승폭이 줄어들긴 했지만 올해 매매가는 8.22%, 전세가는 13.43%가 상승했다. 서울을 비롯한 수도권이 올해 내내 하락세를 거듭하다 11월 들어서야 간신히 상승세로 전환됐지만 마이너스 매매가 변동률(-2.54%)을 벗어나지 못한 것과는 사뭇 대조적이다. 부산지역 전세시장, 매매시장은 그렇다손 치더라도 분양시장까지 호황을 보이고 있는 것은 다소 의외다. 주택시장 호황과 더불어 분양가상한제 적용을 피하기 위해 2007년부터 2008년 상반기까지 부산지역에 고가의 주상복합아파트가 대거 분양되면서 미분양이 속출하기 시작했기 때문이다. 국토해양부가 집계한 부산지역 미분양주택이 2006년 9,009가구에서 2007년에는 1만1,502가구로 늘어났고, 2008년에는 1만3,997가구로 급증했다. 미분양으로 인해 지역일대 분양시장이 심각한 타격을 입을 정도로 휘청거리면서 분양시장 침체의 서막을 여는 계기가 되기도 했다. 이랬던 분양시장이 괄목상대할 만큼 달라졌다. 우선 그간 줄곧 쌓이기만 했던 미분양이 대폭 감소하기 시작했다. 2008년에 정점을 보였던 미분양이 2009년에는 9,200가구로 줄었고, 올해는 10월말 현재 6,051가구로 2008년 대비 43.2% 수준으로 대폭 줄었다. 미분양만 줄어들고 있는 게 아니다. 올해 9월까지만 해도 분양하는 족족 미분양을
2010-12-28 13:00 -
5천원 치킨과 1천만원 보금자리주택
5천원 치킨에 대한 논쟁이 사그라질 줄 모르고 있다. 롯데마트가 ‘통큰치킨’ 판매를 12월 15일까지만 하기로 하면서 그 논쟁의 불씨가 꺼지는 듯싶더니 MB가 한마디 거들면서부터 꺼져가던 불씨가 다시 살아났다. 일국의 대통령이 수많은 치킨 자영업자들의 생사를 좌우할 치킨논쟁에 한마디 툭 던진 것에 대한 논란은 차치하고서라도 5천원 치킨은 많은 이슈와 쟁점을 남겼다. 5천원 치킨이 과연 가능한가로부터 소비자의 이익과 중소상인의 생존권이 양립할 수 있는지, 대형마트의 영세분야 진출이 시장경제에 얼마나 득이 되고 과연 공정경쟁이랄 수 있는지 등등. 아직 그 어느 쪽으로도 결론이 난 것은 아니지만 ‘통큰치킨’ 논란을 보면서 문득 떠오르는 것이 있었다. 바로 보금자리주택이다. 보금자리주택 역시 1천만원(3.3㎡당)아파트 또는 반값아파트로 불리며 선풍적인 인기를 끌어왔지만 시장에 미치는 파장은 이만저만 아니었다. ‘통큰치킨’과 보금자리주택은 많은 점에서 닮았다. 우선 가격이 싸다. 로얄티가 있는 프랜차이즈형 브랜드치킨 가격이 한 마리당 1만5천원 내외라면 ‘통큰치킨’은 이보다 3분의 1가격에 불과한 5천원이다. 보금자리주택도 마찬가지다. 보금자리주택 분양가는 지역별로 약간씩의 차이는 있지만 강남권(1030만원~1340만원/3.3㎡)이고 비강남권(750만원~1050만원/3.3㎡)이고를 불문하고 1천만원 이 분양가 기준이 되고 있다. 강남3구 아파트의 최근 평균 시세 2856만원에 비하면 3분의 1 ~ 2분의 1 가격이고, 서울 평균 1810만원과 수도권 평균 1248만원에 비해서도 상당한 가격 경쟁력을 갖는다. 판매주체가 거대 공룡기업이라는 점에서도 같다. ‘통큰치킨
2010-12-21 13:00 -
2010 부동산시장의 새로운 패러다임은?
다사다난했던 경인년 한해가 뉘엿뉘엿 저물고 있다. 주식시장은 코스피 2000 돌파를 목전에 두고 있고, 2010년 경제성장률도 6%대를 바라보게 생겼다. 요즘 부동산시장도 곳곳에서 꿈틀거리듯 부활의 조짐이 일고 있다. 이 정도면 2010년의 성과를 나름 성공한 한해로 평가할 수 있을 법하지만 건설 및 부동산업계의 체감온도는 아직도 ‘0’점을 벗어나지 못한 듯 춥기만 하다. 수도권 미분양은 더 쌓이고, 금리는 자꾸 오르고, 부동산PF發 금융위기 가능성은 더욱 커져만 가고 있어 이 온기가 겨울한파를 이겨낼 정도로 지속성을 갖고 퍼져나갈 지도 여전히 의문이다. 각설하고 올해 부동산시장은 침체 속에서도 참 색다른 많은 것을 보여줬다. 수도권과 지방의 동조화, 매매시장과 전세시장의 동조화 현상이 언제 그랬냐는 듯 무참히 깨졌다. 저금리기조가 유지됐지만 주택시장 침체는 지속됐고, 금리가 인상됐다고 해도 시장에 미치는 영향은 미미했다. 입주물량이 많으면 전세가가 떨어진다는 것은 상식적인 얘기로 통했지만 이 역시 올해는 전혀 그렇지가 못했다. 이처럼 그간 부동산시장의 전통적인 패턴이자 상식으로 자리해온 ‘~(하)면, ~(한)다’는 보편적인 명제가 더 이상 명제로 여길 수 없는 상황이 연출됐다. 대명제가 흐트러지면서 기존의 명제는 시장에서 이미 불편한 진실이 됐고, 새로이 형성되고 있는 패러다임 앞에서 시장 전망도 시시각각 변할 정도로 예측을 어렵게 했다. 2010년 부동산시장을 정리하는 차원에서 올해 새롭게 형성된 패러다임으로는 어떤 것이 있는지 구체적으로 되짚어보기로 하자. 어떻게 보면 기존의 전통적인 패러다임은 현재 기준에서는 오해로 폄하될
2010-12-14 13:00
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안정적 투자자 vs. 모험적 투자자
부동산 투자자를 그 성향에 따라 두 가지로 분류한다면 안정(지향)적 투자자와 모험(지향)적 투자자로 구분할 수 있을 것이다. 안정적 투자자와 모험적 투자자의 투자성향에는 어떤 차이가 있을까? 몇 가지 예를 들어 설명해보자. 두 투자자의 성향은 우선 수익을 추구하는 방법적인 면에서나 투자물건을 선택하는 기준에서 차이가 있다. 안정적 투자자는 향후 가격이 오를 것이라는 막연한 기대감으로 투자를 선행하지는 않는다. 현재 보이는 현상에 치중한다는 것이다. 따라서 현재 가격이 오르는지 내리고 있는지에 대한 판단, 매입 후의 시세차익이 중요하기 때문에 시세대비 얼마나 싸게 매입하는 것인지, 임대수익용 부동산인 경우 현재 임대수익률이 어느 정도 나오고 있는지 등이 주요 관심사다. 임대수익률이나 처분수익률도 금리이상 나와 주면 그만이다. 반면 모험적 투자자는 현상보다는 미래가치에 더 주안점을 둔다. 현재 가격이 떨어지고 있다는 사실이 중요한 게 아니라 앞으로 얼마나 더 오를만한 가치가 있는지가 더 중요하다. 따라서 대상물건이나 주변의 변화된 또는 변화할 수 있는 모습에서 가치를 찾는다. 현재시세보다는 미래시세가 중요하고, 임대수익용 부동산이라 하더라도 현재 수익률이 적지만 리모델링이나 업종 변경, MD 전략을 통해 수익률을 개선할 수 있으면 최상이다. 극단적으로는 기존 건물을 헐고 신축을 통해 임대수익률 제고나 개발이익을 취하는 것까지 고려대상이다. 두 투자자의 성향은 개발호재를 선택하는 면에서도 다르다. 안정적 투자자에게 있어서 개발호재는 절대적인 투자기준이 된다. 다만 개발될 것이라는 막연한 호재가 아니라 개
2010-12-08 08:00 -
보금자리만의 잔치는 안 된다
경인년 한 고개를 90%이상 넘어갈 즈음 역시나 주택시장의 이슈는 보금자리가 되고 말았다. 지난해부터 등장한 보금자리가 이태 연속 시장을 지배하고 있는 셈이다. 문제는 보금자리라는 이슈가 올해를 넘겨 내년까지도 지배할 우려가 있다는 것이다. 올해 12월에 실시될 시범지구 본청약을 시작으로 내년 2~3월경 3차지구(이번 사전예약에서 제외된 광명시흥지구와 성남고등지구) 사전예약이 있을 예정이고, 연이어 5~6월경에는 11월 29일 발표된 4차지구 사전예약이 있을 예정이기 때문이다. 그것만이 아니다. 사전예약 후 통상 1년 정도 있다가 본청약을 실시하는 것을 감안하면 내년 상반기 중에 위례신도시와 2차 보금자리지구에 대한 본청약이 실시되고 또다시 12월을 넘기기 전에 3차지구에 대한 본청약이 있을 예정이다. 그야말로 보금자리 일색이다. 보금자리 말고 다른 내용, 예컨대 분양시장 성황, 전세가 안정, 주택시장 전반적인 거래활성화 등이 한해 이슈로 자리매김하길 바랐던 필자로서는 매우 안타까운 일이 아닐 수 없다. 각설하고 이번 3차 보금자리 사전예약 결과를 가지고 당초 예상과 달리 상당한 성공을 거뒀다고들 야단법석이다. 당초 전문가들이 예상했던 결과가 보기 좋게 빗나갔다고들 한다. 과연 그럴까? 다음 <표>를 한번 보자. 보금자리주택 공급유형별 청약경쟁률(분양 기준) 이번 3차지구 전체 평균 청약경쟁률은 2.7대 1이다. 시장 침체 및 고가분양 논란이 일었던 2차지구 경쟁률 2.7대 1과 비교해도 그리 큰 차이가 나지 않는다. 특히 특별공급 물량에 대한 청약경쟁률은 오히려 2차지구보다 낮다. 노부모 특별
2010-11-30 15:18 -
3차 보금자리 사전예약의 성패 요인은?
3곳에서 진행되고 있는 보금자리주택 3차 사전예약이 힘겨운 레이스를 하고 있다. 당초 5개 지구에서 3개 지구로 축소되고 분양물량이 대폭 감소했음에도 불구하고 22일 마감된 특별공급 사전예약은 최종 경쟁률이 3자녀 1.3대 1, 신혼부부 2.8대 1, 생애최초 1.6대 1, 노부모 0.9대 1로 집계됐다. 평균 경쟁률이야 대부분 영(0)점대를 면했지만 3자녀 특별공급의 경우 3곳 모두 소형평형(전용 51㎡)에서 미달이 발생했다는 점, 특별공급 중 물량이 가장 많은 생애최초에서도 항동을 제외하고는 미신청 물량이 상당수에 달했다는 점으로 보면 그리 탐탁지 않은 결과다. 시범지구 각각 9.7대 1, 19.8대 1, 6.0대 1, 1.8대 1과 위례신도시 각각 21대 1, 23.6대 1, 20.9대 1, 8.7대 1에서 보여줬고, 보금자리 고분양가 논란이 일었던 2차 지구 경쟁률 2.1대 1, 2.9대 1, 2.2대 1, 0.9대 1로 보아서도 초라하기 그지없는 성적이다. 청약 경쟁률에서 보여주듯 보금자리주택 공급이 거듭될수록 보금자리에 대한 인기가 떨어지고 있는 모습이다. 보금자리주택의 인기 저하는 부동산시장의 전반적인 침체에 기인한 크다고 볼 수 있지만 무엇보다 가장 큰 이유는 바로 분양가 측면에 있다고 해도 과언이 아니다. 보금자리주택이 갖는 경쟁력으로 입지와 가격을 들 수 있지만 입지야 강남권을 제외하고는 각 지역 특성에 따른 일장일단을 갖추고 있어 그리 문제될 만한 점이 발견되지는 않는다. 차량을 이용한 서울 접근성이나 광역 접근성이 나름 잘 갖춰져 있는 곳에 보금자리지구가 들어서기 때문이다. 문제는 가격이다. 당초 정부가 약속했던 주변시세의 50%(강남권)~70%(비강남권) 분양가는 보금자리주택의 가장 큰 무기였다. 2
2010-11-23 13:00 -
경매절차 지연시키기 백태(百態)
주춤했던 경매시장이 일반 부동산시장 회복세에 힘입어 낙찰가율이 상승하고 입찰자가 다시 늘어나는 등 재차 반등할 태세다. 2회 내지 3회 이상 유찰됐던 물건들이 속속 낙찰되고 있음은 물론 이들 물건이 소진되면서 1회 내지 2회 유찰된 물건들도 입찰자들의 표적이 되고 있다. 2009년 하반기 DTI 규제 이전 부동산시장이 반짝 상승했던 시점에나 볼 수 있었던 현상이다. 이처럼 경매시장이 호황이면 이득을 보는 주체는 당연 채권자나 채무자이다. 유찰횟수가 적어지고 낙찰가율이 높아지면 채권자로서는 그만큼 채권회수율을 높일 수 있고, 채무자 역시 채무변제율을 높일 수 있어 좋다. 임차인도 예외는 아니다. 유찰되는 횟수가 적어질수록 임차인의 불안한 지위가 지속되는 기간이 짧아짐은 물론 낙찰가율이 높아짐으로써 보증금 회수율을 높일 수 있기 때문이다. 경매절차에 있어서의 이해관계인의 대부분이 해당 경매물건이 빨리 낙찰되고 배당까지의 최종 경매절차가 빨리 종결되기를 바라는 이유다. 그러나 아쉽게도 경매절차가 그리 간단하지는 않다. 권리관계가 비교적 단순한 것은 그 절차가 빨리 끝날 수도 있지만 그렇지 않은 물건이거나 이해관계인의 이런저런 딴지(?)로 경매절차가 쉬이 마무리되지 못하고 지연되는 물건도 수두룩하다. 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 경매절차를 지연시키는 갖가지 모습이 구체적으로 어떻게 표출되는지 살펴보기로 한다. 통상 경매절차는 경매신청에서 최종 배당까지 약 6개월~8개월이 소요된다. 경매신청 후 첫 매각기일까지가 3~4개월(요즘은 경매물건이 적으나 경매물건이 많았던 2004년~2005년에는 5~6개월 소요), 낙찰 후 매각확정기일까지
2010-11-16 15:00 -
올해도 벗어나지 못한 '양극화'의 함정
경인년 한해도 이제 얼마 남지 않았다. 달력으로야 한 장이 남겨져 있지만 부동산시장에서 느껴지는 것이나 스산한 날씨에서 비롯되는 체감온도는 벌써 겨울인양 냉랭하기 그지없다. 전세난에 힘입은(?) 듯 국지적으로야 거래의 온기가 전해지고 있다지만 아직은 시장 전체를 데울 만큼 파급력이 있지 못하다. 수면 아래에서는 뭔가 꿈틀대고 있음이 분명하지만 그 꿈틀거림이 집약돼 수면위로 뚫고 올라올만한 동력이 부족한 탓이다. 아직 올 한해가 마무리된 것은 아니지만 지금까지 부동산시장을 한마디로 정리하자면 ‘양극화’로 표현할 수 있을 것 같다. 전세시장과 매매시장이라는 큰 틀의 양극화를 비롯하여 지방과 수도권이라는 지역적 양극화, 임대와 분양이라는 주택유형의 양극화 및 중소형과 중대형의 규모의 양극화에 이르기까지 여러 분야에 걸쳐 양극화가 발생하거나 더욱 심화됐다. 아직 남아있는 한 달여 동안 국지적 온기 확산에 힘입어 부동산시장 지표가 조금은 개선될 수는 있어도 올 한해를 지배한 ‘양극화’라는 인식은 지우기 어려울 성싶다. 양극화가 구체적으로 어떤 모습으로 전개됐는지 살펴보자. [전세시장과 매매시장] 올해 가장 뚜렷하게 대조를 이뤘던 분야이다. 올 한해 전세가는 전국적으로 5.36%(수도권 5.32%) 상승한 반면 매매가는 -1.62%(수도권 -2.96%) 하락했다. 통상 매매가가 상승하면 전세가도 동반 상승하는 것이 일반적이지만 시장 침체가 장기화될 때에는 매매수요보다는 전세수요가 늘어나게 돼 매매가 하락과 전세가 상승이라는 양극화 현상이 발생하게 된다. 전세가 등락은 입주물량과도 밀접한 관련이 있지만 거래가
2010-11-10 08:00