"주택 지분상속, 세금폭탄 조심해야" [김태준의 세금 해부학]

김태준 필진

입력2022.04.23 07:00 수정2022.04.24 12:04

한경닷컴 더 머니이스트

2주택이상의 소수지분을 상속받는 경우
기존보유주택 양도 시 1주택 비과세 혜택 배제
향후 재산처분 상황까지 고려한 상속재산 분할계획 수립해야

혹자는 “당하는 죽음이 아니라 맞이하는 죽음이 되어야 한다”고 이야기합니다. 자녀에게 선한 유산(Heritage)을 물려주는 것은 삶의 마무리 과정에서 중요한 숙제이고, 상속세는 그 과정에서 철저히 준비해야 할 현실적인 문제입니다. 이번에는 현명한 상속을 맞이하기 위하여 준비해야 할 여러 쟁점 중 상속주택 소수지분에 대하여 알아보겠습니다.

평소 형제간 우애가 남다르던 삼형제, 아버지는 사망하며 집 3채를 유산으로 남겼습니다. 김막내는 재산처분 편의를 위해 삼형제가 각각 1채씩 나눠 갖자고 주장했습니다. 그러나 큰형은 3채의 집값이 모두 다른 상황이니, 다툼이 없도록 공평하게 나눠 가져야 한다고 주장합니다. 결국 삼 형제는 큰형의 의견에 따라 주택 3채의 지분을 각각 1/3씩 나눠 갖는 상속재산 분할 및 신고를 끝마칩니다.

상속 이후, 김막내는 지방이전을 위해 거주하고 있던 주택(1주택)을 매각해야 하는 상황이 옵니다. 김막내는 인터넷 블로그에서 “공동상속주택 보유지분은 주택수에 포함되지 않는다”는 문구를 확인합니다. 또한 세금을 잘 안다는 지인들에게 물어봐도 한결같이 상속주택 지분은 주택수에 안 들어간다는 취지의 답변을 합니다. 이에 김막내는 보유주택을 1세대 1주택 비과세로 보아 양도세를 신고합니다.

그런게 관할세무서는 ‘해당 주택은 비과세 대상이 아니므로 양도세를 내야한다’는 취지의 통보를 전달합니다. 당연히 비과세 대상이라고 생각했던 김막내로서는 난감한 상황, 김막내는 무엇을 놓치고 있던 걸까요?

공동상속주택의 소수지분 취급

소득세법은 원칙적으로 주택수 판단 시 주택의 지분소유자에 대해서 이를 1주택으로 간주합니다. 다만, 공동상속주택(상속을 원인으로 상속인이 공동으로 소유하는 주택) 소수지분자에 대해서 이를 양도소득세 계산 시 주택수에 기산하지 않는 특례를 규정하고 있습니다. 따라서 과거에는, 10채의 주택 지분을 상속받더라도 소수지분자라면, 기존 주택 양도 시 상속주택 전부를 주택수에서 제외하고 비과세규정을 적용받을 수 있었습니다.

법령 개정을 통한 소수지분자의 특례범위 제한

정부는 2017년 2월3일 이러한 공동상속주택 소수지분 특례 적용 범위를 명확히 하기 위해서 소득세법 시행령을 개정했습니다. 개정내용은 간단합니다. 주택수 계산 시 제외되는 소수지분 특례 대상 주택을 주택1채에 한하여 적용되도록 범위를 축소했습니다.

시행령 개정 이후 납세자가 여러 채의 공동상속주택 지분을 상속받은 경우, 선순위 1주택을 제외하고는 주택수에 포함해 1세대 1주택 비과세 여부를 판단해야 합니다. 이에 따라, 2채 이상의 공동상속주택 소수지분을 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵게 됐습니다.

법령개정 이후, 과세관청은 납세자의 양도세 신고 시 상속주택이 존재하는지, 공동상속주택이라면 소수지분권자인지, 소수지분권자라면 선순위 주택에 해당하는지를 순차적으로 꼼꼼히 살피고 있습니다. 개정 이후 조세심판원에서도, 주택수가 제외되는 공동상속주택의 소수지분은 선순위 1주택에 한하여 적용된다고 판단하고 있습니다.

조심2020전8566, 2021.05.06
상속주택은 총 2채로「소득세법 시행령」 제155조 제2항 각 호의 우선 순위에 따른 1주택을 제외한 나머지 상속주택은 주택수에 포함하는 것이 동 시행령의 문언에 부합하다고 보이는 점, … 선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

상속재산분할이 무작정 법정상속비율 내지 1/n로 이루어지는 게 세금 측면에서 바람직하지 않을 수 있습니다. 상속인 간 재산분배의 형평성이라는 평면적인 판단을 넘어서서, 상속재산의 분할 이후 각 상속인의 자산처분 계획까지 고려하는 입면적인 판단을 하는 것이 중요합니다.

현명한 상속을 맞이하기 위해서는 재산분할에 대한 상속인들 간 사전교감과 소통이 필요하고, 그 과정에서 세금부분에 대한 쟁점을 서로 공유하여 사전에 꼼꼼히 준비하는 것이 필요하겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김태준 법무법인 율촌 공인회계사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

상속받아 3주택자 된 아들, '세금 폭탄' 위기 [김태준의 세금해부학]

혹자는 “당하는 죽음이 아니라 맞이하는 죽음이 되어야 한다”고 이야기합니다. 자녀에게 선한 유산(Heritage)을 물려주고 싶은 것은 삶을 마무리하는 과정에서 중요한 숙제 중 하나입니다. 또 상속세는 피할 수 없는 현실적인 문제입니다. 현명한 상속을 맞이하기 위하여 준비해야 할 쟁점들을 살펴보겠습니다.갑작스러운 아버지(피상속인) 사망으로 시작된 상속재산 분할. 김오빠와 김동생(상속인들)은 합의를 통해 아버지 소유 주택 2채는 오빠가 받고, 주택을 제외한 나머지 자산은 동생이 받기로 합의하고 상속재산을 분할합니다.상속개시 당시 1주택을 보유하고 있던 김오빠, 상속주택을 취득하면 종전주택이 비과세라는 이야기를 듣고 별다른 의심 없이 종전주택을 비과세로 보아 양도합니다. 그러던 중, 김오빠는 세무서로부터 처분한 종전주택이 비과세 대상이 아니라는 안내 전화를 받게 됩니다. 김오빠가 놓치고 있던 내용은 무엇일까요?상속주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.이러한 규정에 따르면 상속주택 비과세 특례는 ① 상속개시 당시 1주택을 보유하던 1세대가 ② 상속주택(1주택)을 상속받고 ③ 상속주택이 아닌 종전주택을 양도하는 경우 등 세 가지 요건을 경우에 한해 적용되는 특례규정입니다. 이러한 세가지 요건의 세부적인 내용을 숙지할 필요성이 있습니다. ① 상속 개시 당시 1주택을 보유하던 1세대 소득세법 시행령은 상속 개시 당시 1주택을 보유하던 1세대에 한하여 상속주택 비과세 특례가 적용된다고 규정하고 있습니다. 따라서, 상속개시 당시 2주택을 보유하고 있던 상속인에게는 상속주택 비과세 특례 적용이 불가능합니다.대법원은 이러한 규정의 취지에 대해 “본의 아니게 1가구 2주택이 됨으로써 양도소득세의 비과세 혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하자는 데에 취지가 있다”고 입법 취지를 밝힌 바 있습니다(대법원 1993.2.9. 선고, 92누15680 판결 참조). ② 상속주택(1주택)의 상속또한 비과세 특례를 적용받기 위해서는 상속주택을 상속받아야 합니다. 여기서 상속주택이란, 피상속인이 소유한 주택들 중 법 소정의 순서(보유기간 → 거주기간 순)에 따라 결정된 1주택을 뜻합니다. 피상속인이 상속주택과 상속주택 외의 주택(총 2주택)을 보유하고 있던 상황에서 상속이 개시되고 상속인이 '상속주택 외의 주택'을 상속받을 경우, 해당 상속인은 상속주택 비과세 특례규정을 적용받지 못합니다(조심2020중2742, 2020.12.29). ③ 종전주택의 양도상속주택 비과세 특례는, 상속주택이 아닌 종전주택의 양도에 대하여 적용되는 규정입니다.상속주택을 양도하는 경우, 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다. 앞선 사례에서 김오빠는 상속개시 당시 1세대 1주택자였고, 종전주택을 양도했습니다. 그러나 아버지로부터 2주택을 상속받았으므로 상속주택 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다. 김오빠는 상속으로 인해 1세대 3주택자가 됐기 때문입니다.효율적인 상속재산 분할의 중요성을 인지해야 합니다. 만일 오빠와 동생 각각 1주택씩 상속재산의 분할이 이루어졌다면, 오빠는 종전주택 양도에 대해 소득세법상 비과세 혜택을 받을 수 있었기 때문입니다. 결국, 상속재산이 동등한 수준으로 상속인들 간 분할되더라도, 분할대상 자산의 배분을 어떻게 하느냐에 따라 각 상속인(납세자)의 세무적 이해관계에는 큰 영향을 미칠 수 있습니다.현명한 상속 준비를 위해서는, 사전에 상속재산 예비평가, 예비상속인들의 주택보유 여부, 상속재산의 구성 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 상속세 예상액을 미리 검토하고 상속재산 구성의 효율성을 검토해야 합니다. 여러 세목이 복합적으로 고려된 상속계획의 수립에서부터 향후 상속인의 자산처분 상황까지 고려한 효율적인 상속세 신고, 과세관청의 세무조사(결정) 대응까지 전문가의 조력을 통해 복합적인 검토를 받는 것이 현명한 상속을 준비하는 바람직한 방법입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 김태준 법무법인 율촌 공인회계사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2

미성년자 상속때 '빚 대물림' 막는다

앞으로 학교 폭력이나 직장 내 괴롭힘 등으로 피해를 본 사람이 민사소송을 제기할 수 있을 전망이다. 정부가 인격권 조항을 신설한 민법 개정안 도입을 통해 이 같은 사건에 대한 정신적 손해배상 청구가 가능하도록 법적 근거 마련에 나섰기 때문이다. 법무부는 5일 인격권 및 인격권 침해 배제·예방 청구권을 일반적인 형태로 명문화한 민법 개정안을 입법 예고했다고 발표했다. 다음달 16일까지 각계각층의 의견을 참고해 최종 개정안을 확정하고 입법 절차를 밟을 예정이다.개정안에 인격권을 ‘사람의 생명, 신체, 건강, 자유, 명예, 사생활, 성명, 초상, 개인정보, 그 밖의 인격적 이익에 대한 권리’로 규정하는 조항을 새로 넣은 것이 주요 골자다. 인격권 침해 중지나 예방을 청구할 수 있는 조항도 신설하기로 했다. 법인에도 인격권 침해 관련 조항을 적용할 수 있는 법적 근거를 만들 방침이다.법무부가 이 같은 조항을 새로 만들기로 한 것은 민법 내용만으로는 인격권 침해에 대한 권리 구제가 쉽지 않아서다. 민법에는 인격권과 관련한 조항이 따로 없는 상태로, ‘사람은 생존한 동안 권리와 의무의 주체가 된다’는 내용만 기재돼 있다. 인격권이 대법원 판례와 헌법재판소의 결정례에서만 인정되고 있다 보니 민사소송에선 적용하기 어렵다는 지적이 나왔다. 국내에서 손해배상청구 소송의 대부분은 정신적 손해보다는 재산상 피해에 관한 내용으로 이뤄졌다. 정재민 법무부 법무심의관은 “민법 개정안이 시행되면 각종 갑질이나 학교 폭력, 직장 내 괴롭힘, 불법 녹음·촬영, 디지털 성범죄 등에 따른 정신적 손해를 배상하라는 소송이 가능해질 것”이라며 “이전보다 더 다양한 분야에서 인격권 침해에 대한 법적 책임을 물을 수 있게 된다”고 말했다.법무부는 ‘미성년자가 상속받은 채무가 재산보다 많으면 성인이 된 후라도 이 사실을 알게 된 지 6개월 안에 상속받은 재산 한도 내에서만 채무를 갚는다’(한정승인)는 내용을 담은 민법 개정안도 이날 입법 예고했다. 법정대리인이 제때 조치하지 않았다는 이유로 미성년자가 부모의 빚을 모두 떠안는 일을 막자는 취지다.유류분 권리 대상에서 형제자매를 제외하는 민법 개정안도 이날 국무회의를 통과했다. 유류분은 상속인이 상속재산의 일정 비율에 대해 갖는 권리를 말한다.배우자·부모·자녀가 없이 사망한 사람의 형제자매가 고인의 생전 의사와 상관없이 재산 중 일부를 상속받을 권리가 사라지는 것이다. 지금은 유산의 일정 비율을 상속받을 수 있도록 민법에 규정돼 있다.김진성 기자 jskim1028@hankyung.com
3

서울에 아파트 한 채도 상속세 걱정…"종신보험 미리 들면 든든"

#1.서울에 거주하고 있는 A씨(51)는 지난해 돌아가신 아버지로부터 시가 15억원짜리 아파트 1채를 상속받았다. A씨는 고인의 재산이 실거주 1주택 외에는 거의 없다 보니 평소 상속세는 ‘남 일’이라고 생각해왔다. 그러나 현실은 달랐다. 상속세로 신고 납부해야 할 금액만 2억4000만원에 달했던 것. 2억원 이상 상속세를 5년간 나눠 낼 수 있는 연부연납 제도를 활용한다고 해도 당장 6개월 안에 내야 할 세금만 4000만원이 넘었다. 그렇다고 홀로 남은 어머니의 주거 공간인 아파트를 정부에 물납한다거나 제3자에게 매각할 수조차 없었다. A씨는 결국 ‘울며 겨자 먹기’로 거액의 대출을 받아야 했다.#2.서울 마포에 시세 19억원의 아파트를 소유한 B씨(50)는 최근 아내와 자녀 둘을 남기고 세상을 떠났다. 상속세를 어떻게 해결해야 할지 막막했던 아내 C씨는 남편을 대상(피보험자)으로 자신이 가입했던 종신보험을 떠올렸다. 보험사에 상담을 의뢰했다. 19억원 가운데 C씨의 상속 지분은 8억1400만원, 자녀 두 명은 5억4300만원씩이었다. 배우자공제(배우자가 실제 상속받은 8억1400만원)와 일괄공제(5억원)를 반영해 과세표준은 5억8600만원이었고, 30% 세율로 총 1억1580만원의 세금이 부과됐다. 다행히 C씨가 받은 종신보험 사망보험금 1억5000만원으로 상속세를 완납하는 데 전혀 문제가 없었다. ○집값 올라 상속세 부담 급증그동안 ‘부자들의 세금’으로 여겨지던 상속세가 최근 수년간 집값이 급등하면서 중산층·서민의 새로운 고민거리로 떠오르고 있다. 고인이 남긴 재산이 배우자공제와 일괄공제를 합친 10억원을 넘지 않으면 사실상 세금 부담이 없지만 이제 웬만한 서울의 주택 1채 가격도 10억원을 넘어서면서 사정이 크게 달라진 것이다. 실제 2017년 12월 평균 6억6000만원에 불과했던 서울 주택 평균 매매가격은 2021년 12월 12억5000여만원으로 두 배가량 올랐다.이에 따라 상속세 납부 대상도 급증하고 있다. 국세청에 따르면 2010년 4547건에 불과했던 상속세 신고자 수는 2020년 1만1521명으로 약 2.5배 증가했다. 향후 아파트 매매가격 상승률을 고려할 때 이 숫자는 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 지난 5년간 전국 아파트 평균 상승률인 5.9%를 적용하면, 현재 매매가 8억원인 아파트 가격도 10년 후엔 15억원을 훌쩍 넘길 전망이다. 서울에 아파트 한 채만 있더라도 상속세 걱정을 해야 하는 시대가 된 셈이다.상속세를 낼 재원이 부족하다면 평생 마련한 내 집 한 채조차 온전히 자녀에게 물려주기 어렵다. 정부는 물납받은 부동산을 공매로 매각하는데 유찰 등이 발생할 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높다. 제세공과금과 공매 비용 등을 제외한 상속인 몫은 터무니없이 적을 수밖에 없다. ○종신보험으로 미리 준비해야이런 탓에 그동안 고액 보험료 부담 등을 이유로 외면받던 종신보험이 최근 상속세 재원 마련 수단으로서 관심이 커지고 있다. 종신보험은 피보험자가 언제 사망하든지 관계없이 사전에 약속된 보험금을 지급받을 수 있어 상속세 납부에 유리하다는 설명이다. 젊을수록 보험료가 저렴하기 때문에 일찍 시작할수록 좋다. 국내 주요 생명보험사도 이 같은 수요를 겨냥해 관련 신상품을 잇따라 내놓고 있다.한화생명은 지난 2월 ‘한화생명 더(The) 특별한 변액유니버셜 종신보험 2202(무)’를 출시했다. 이 상품은 주계약 사망보장이 5년마다 증액되고 펀드 수익률에 따라 더 높은 보장을 기대할 수 있는 변액보험 상품이어서 향후 물가상승률을 고려할 때 상속세 재원을 마련하기에 적합한 상품이라는 평가다.저렴한 보험료로 상속세를 준비하려는 일반인을 타깃으로 한 상품도 나왔다. 메트라이프생명은 지난 1일 선보인 ‘(무)변액유니버셜 모두의 상속 종신보험’을 통해 아예 상속을 전면에 내세웠다. 40대 남성, 20년납, 1억원 사망 보장 기준으로 월 보험료가 19만원대다.한 대형 보험사 관계자는 “그동안 해지환급금이 많은 종신보험이 우수 상품으로 포장돼 팔리는 등 시장 왜곡이 적지 않았다”며 “상속 준비를 위한 종신보험 판매가 활성화되면 보험사로서도 추가적인 보험료 인하 여력이 생기는 등 고객 편익이 늘어날 것”이라고 내다봤다.이호기 기자 hglee@hankyung.com