급락한 중국 부동산, 내년은 어떻게 될까 [조평규의 중국 본색]
중국 부동산, 금리인상 없었어도 하락…물가·코로나 등 여파
중국 정부, 부동산에 적극 개입할 듯
"국영 자산관리공사, 부실 부동산 기업 자산 ·부채 인수"
중국은 시장경제가 아닌, 국가 주도의 계획경제인데다가 부동산개발에서 가장 큰 영향을 미치는 토지가 국가 소유이고 관치금융시스템입니다. 때문에 부동산 시장에 정부는 결정적 영향을 미칩니다.
세계는 코로나19로 인한 양적완화와 우크라이나와 러시아의 전쟁으로 유가와 원자재의 급등 영향 등으로 물가가 상승하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 급락을 초래하고 있습니다. 중국 정부는 미국과 달리 기준금리를 올리지 않았고, 부동산에 대한 정책적인 지원에도 불구하고 하락세를 멈추지 않고 있습니다.
중국 정부는 2015년부터 부동산기업의 부채가 심각함을 감지하고, 기업의 부채를 가계부채로 전환하는 정책을 폈습니다. 한 때 농민공(農民工)이나 대학생에게도 주택을 구입하면 호구를 주는 등 주택 구입을 독려했습니다. 그러나 갑자기 닥친 코로나로 인해 건설 현장이 멈추고, 미분양이 쌓이는 바람에 부동산개발기업의 파산이 이어졌습니다.
정부는 국영 자산관리공사가 부실화된 부동산 기업의 자산과 부채를 인수하도록 했습니다. 이렇게 문제를 해결하는 부채조정과 구조조정을 동시에 실시하고 있습니다. 결국 중국 부동산 개발기업들은 앞으로도 상당 부분 국영기업에 흡수될 가능성이 매우 높습니다.
중국 부동산 시장의 침체와 하락은, 중국 정부의 방역과 부동산 정책이 가장 큰 영향을 미칩니다. 중국 코로나 해결의 가장 큰 문제점은, 60세 이상의 노인인구가 2억5000만 명이 넘고 의료시스템이 열악하다는 점입니다. 중국의 봉쇄정책은 경기에 악영향을 미치고, 급격한 완화는 대규모의 사망자를 발생시키는 모순된 상황에 빠져 있습니다. 중국은 코로나 확진자의 발생 지역적 사정에 따라 당분간 완화의 완급 조절과 봉쇄를 반복할 것으로 보입니다.
최근 코로나 완화를 시행 하자마자, 사망자가 급증하고 화장장은 24시간을 가동해도 역부족인 상황이 됐습니다. 정부의 사망자 통계치는 현실과 엄청난 괴리를 보이고 있습니다. 사실과 다른 통계조작은 중국 인민들이 정부를 불신하는 요인으로, 중국이 처한 치명적 위험입니다. 중국의 사망자 급증은 당분간 지속 될 것으로 예상하는 전문가들이 많아, 부동산 시장에 악영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
중국 정부는 이미 부동산시장을 되살리기 위한 정책인, 분양 제한 완화, 주택구입 보조금 지급, 계약 비율 인하, 주택담보대출 금리 인하, 농민 도시 진입 장려 등 정책을 집중적으로 시행하기 시작했습니다. 중국 부동산 정책은 사상 최대의 완화 시기를 맞이하고 있습니다.
중국 부동산 시장에 대한 내년 전망은 어떨까요. 이는 코로나의 진정 여부에 따라 큰 영향을 받을 것으로 보입니다. 시진핑 3기가 시작되는 해이기 때문에 방역 완화와 함께 강력한 경기 부양책을 쓸 것은 명백해 보입니다. 통화정책은 온건한 기조하에 통제돼 정책적 운용 여력 공간이 커져 경기 회복에 도움이 될 것입니다.
중국의 코로나 대응책의 문제점과 통계치의 왜곡 현상 등으로 반정부 시위는 당분간 광범위하게 번질 것처럼 보입니다. 하지만 개인의 경제적 손실에 민감한 중국인의 특성과 1억에 가까운 공산당원의 존재, 공안과 무장경찰 등 강력하고 다양한 정부의 대처 수단을 감안하면 판을 바꿀 정도의 혼란은 나타나지 않을 것으로 보입니다.
부동산은 경기회복의 영향을 후행하는 산업입니다. 그런 만큼 내년 중국 경제가 회복되더라도 부동산 시장의 전망은 밝아 보이지 않습니다. 다만, 중국 부동산은 상당히 하락한 상태입니다. 정부의 다양한 부양책에 힘입어, 추가 하락보다 바닥을 다지는 한해가 될 것으로 전망합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조평규 경영학박사
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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[비즈니스 포커스] 2023년도 온통 빨간불이다.투자 전문가들은 2023년에도 글로벌 경기는 인플레이션과 긴축 그리고 침체의 아슬아슬한 줄타기가 상반기까지 이어질 것으로 내다보고 있다. 다만 하반기에는 경기가 조금씩 회복될 것이란 전망이 지배적이다. 문제는 실물 경제에 미칠 영향이다. 2022년 인플레이션과 급격한 금리 인상으로 인해 악화된 금융 여건과 심리가 직접적으로 실물 경제에 타격을 미칠 가능성이 높다.세계 경제 불확실성이 커지면서 재테크에도 뾰족한 묘수가 보이지 않는다. 투자자들에게 가장 큰 공포는 ‘불확실성’이다. 안갯속 대내외 경제의 길잡이가 돼 줄 2023년 투자처는 어디일까. 5대 증권사(삼성증권·NH투자증권·미래에셋증권·한국투자증권·KB증권)의 투자 전문가들이 전망하는 글로벌 경제 흐름과 함께 2023 유망 종목을 소개한다.‘상저하고’ 증시 전망증권가의 2023년 증시 예측은 상당수 해가 그렇듯이 ‘상저하고’다. 여기에서 주요한 지표는 물가와 금리다.첫째 주요 지표는 금리다. 투자 전문가들은 미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상이 2023년 상반기까지 지속될 것으로 예상했다. 미래에셋증권은 금리가 5% 위로, 2023년 2분기까지 지속될 것이란 의견이다. 미래에셋증권은 “제롬 파월 Fed 의장의 최근 발언을 볼 때 인플레이션이 빠르게 낮아지지 않으면 2023년 상반기에 리세션(경기 침체)이 오더라도 금리 인상을 계속할 것”이라고 내다봤다.한국투자증권은 그 시점을 1분기로 앞당겨 예측했다. 최제민 한국투자증권 애널리스트는 “Fed가 물가에 기반해 금리 인상을 멈출 수 있는 시기를 2023년 1분기로 보고 있다”며 “경기가 나빠지는 상황에서 물가 둔화 흐름이 확인되면 Fed 역시 금리를 더 인상하기보다 유지하려는 유인이 더 커질 것”이라고 분석했다. 미국뿐만 아니라 세계 상황도 엇비슷하다. 그는 “미국만큼 경기 여건이 좋지 못한 유로존과 영국은 금리 인상을 이어 나가기 어려운 환경이고 한국도 마찬가지”라고 말했다.금리 인하가 아닌 금리 동결 전환도 시장 금리의 하락 전환에 영향을 끼칠 가능성이 높다. 삼성증권은 “실제 1985년 이후 미국 10년 국채 금리 고점은 Fed 금리 동결 전환이 전 시점에 형성됐고 이후 시장 금리는 금리 동결 기간 중에도 대부분의 경우 하락했다”며 Fed가 2023년 2월 50bp(1bp=0.01%포인트) 인상 이후 금리 동결 전환 가능성을 예상했다.둘째는 2022년 경제를 좌우했다고 해도 과언이 아닌 ‘인플레이션’이다. 2023년에도 물가 향방이 긴축 강도와 침체 깊이를 결정하기에 그 무엇보다 중요한 변수다. 물가 향방은 여전히 불확실하다.한국투자증권의 최제민 애널리스트는 “불확실성이 여전하지만 강력한 긴축이 물가를 누르는 힘이 시차를 두고 더 강해질 것”이라고 예측했다. 그는 “주거비·임금·의료비 등과 관련된 서비스 물가는 한 번 올라가면 잘 내려가지 않는 경직적 속성을 가졌지만 경기 둔화와 선행 지표의 흐름을 감안하면 점차 하락하는 모습을 보일 것”이라고 덧붙였다. 시점은 2023년 1월을 정점으로 점차 하락할 것이란 분석이다.반면 미래에셋증권은 “상품 인플레이션은 공급망 정상화와 상품 소비 둔화로 하향 안정화 추세를 이어 갈 것으로 기대되지만 서비스 인플레이션은 상대적으로 강한 서비스 소비와 임금 상승세 등으로 잘 꺾이지 않는 상황이 지속될 것”이라고 예상했다. Fed의 인플레이션 목표가 2%인 만큼 이를 위해서는 월간 물가 상승률이 0.2%보다 낮아져야 하는데 그러려면 좀 더 시간이 필요하다는 분석이다.NH투자증권은 “Fed의 최종 금리 수준이 확실해지는 시점은 2023년 중반으로 예상된다”며 “물가 상승률과 금리는 2023년 중반 이후 안정될 것”이라고 예상했다.잿빛 박스피 투자 전략상저하고 증시에 코스피는 어떤 춤을 출까. 한국 5대 증권사는 2023년 코스피가 평균 2062.5에서 2642선에서 움직일 것이라고 예측했다.특히 이들이 예측한 코스피 밴드 하단 평균(2062.5)은 의미하는 바가 크다. 이는 올해 코스피 연저점이었던 2155.49보다 4.51% 낮은 수준이다. 올해 연고점은 3029.57로 2023년 코스피 예측 밴드 상단 평균(2642)보다 높은 수치다. 불과 1년 전 2022년 코스피 전망이 3000선을 뚫었던 것과 비교하면 상당한 잿빛 전망이다. 12월 7일 코스피 종가는 2382.81이다.5대 증권사 중 가장 높은 상단을 예측한 곳은 NH투자증권이다. 배당 할인 모형을 통해 향후 12개월 적정 코스피지수 상단을 2750으로 제시했다. 하단 역시 2200으로 5개사 중 가장 높다.반면 삼성증권과 미래에셋증권은 가장 낮은 2600을 상단으로 예측했다. 삼성증권은 글로벌 경기 침체 현실화, Fed의 통화 정책 방향 전환 가능성 미미, 수출 부진과 기업 실적 불확실성 추가 심화 등을 2023년 시장의 변수가 아닌 ‘상수’로 설정했고 미래에셋증권 역시 향후 이익이 마이너스 5%~마이너스 10% 하향 조정됨을 고려하면 추세적 상승보다 박스권 흐름이 전개될 가능성이 높다고 봤다.주가 저점은 내년 1~2분기 형성된 뒤 하반기부터 상승하는 상저하고 형태를 띨 것으로 내다봤다. 김대준 한국투자증권 애널리스트는 “상반기에는 통화 긴축 충격이 경제 전반에 스며들어 주식 투자에 불리한 환경이 조성될 수 있다”면서도 “2023년 2분기 말 긴축 사이클 종료에 발맞춰 위험 자산 선호 심리가 살아날 것”이라고 말했다.유가증권시장 상장 기업의 이익은 2022~2023년 전년 대비 줄어들 것으로 보인다. 그럼에도 증시를 끌어올릴 업종으로는 반도체·2차전지·정보기술(IT) 등이 꼽혔다. 한국투자증권은 미국 행정부의 외교와 경제 정책 변화로 반도체·2차전지 등은 반사 이익을 얻을 수 있다고 예측했다. KB증권 역시 ‘큰 정부’ 시기에 수혜 업종은 2차전지 등이 될 것이라고 분석했다. 과거에도 대공황과 전쟁 이후 큰 정부의 시대가 나타났고 B2B 투자는 필연적으로 정부 주도로 이뤄질 것이라는 설명이다.삼성증권은 한국 IT 기업의 성공 방정식은 경기 불황기에 투자를 확대한 이후 경기 회복기에 시장 장악력을 확대하는 전략이었다며 주가 모멘텀 부활의 단초라고 분석했다.NH투자증권은 꾸준한 이익 성장세를 보이고 있는 2차전지·은행을 제외하면 조선·화학의 흑자 전환을 예상했고 유틸리티·디스플레이 등도 적자가 축소될 것이라고 내다봤다. IT 수요 감소에 투자 규모 축소로 대응하고 있는 반도체와 저가수주 물량의 수익성 훼손이 해소되고 있는 조선 등의 턴어라운드가 기대된다는 것이다.정채희 기자 poof34@hankyung.com
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"중개수수료, 우리가 더 싸요"…'협회 vs 프롭테크' 눈치게임
부동산 공인중개사를 대표하는 단체는 누가 될까. 부동산 중개 시장에서 한국공인중개사협회(한공협)와 프롭테크(기술 기반 부동산 서비스) 업계가 주도권 잡기에 나섰다. 한공협은 덩치를 키우면서 법정단체 지정을 추진하고 있고, 프롭테크 업계는 자율적인 경쟁이 필요하다는 입장이다. 양측 모두 소비자들의 마음을 잡기 위해 다른 방법으로 '중개수수료 인하'를 내세우고 있다. 힘겨루기의 결과에 따라 중개수수료 체계에도 변화가 뒤따를 전망이다.21일 부동산 업계에 따르면 한공협은 연내 중개업계 회원 수 2위 새대한공인중개사협회(새대한)과 단일화 작업을 마친다. 두 협회의 단일화로 개업중개사 대부분이 한공협 소속이 될 전망이다.이종혁 한공협 회장은 "하나의 협회가 되어 반드시 '법정단체'를 이뤄내겠다"며 법정단체화 각오를 다졌다. 국내에는 약 50만명이 공인중개사 자격증을 가지고 있다. 이 가운데 개업중개사는 11만9000여명으로, 한공협 소속이 11만4000명, 새대한 소속이 5000명 정도였다.한공협이 '법정단체'를 추진하고 있는 이유는 중개 시장의 주도권을 잡고, 단속권한도 가질 수 있어서다. 김병욱 더불어민주당 의원은 지난 10월 한공협을 법정단체로 바꿔 개업중개사는 협회에 의무 가입하도록 하고 '시장질서 교란 행위'를 단속할 권한을 위탁하는 것을 골자로 하는 공인중개사법 일부개정법률안을 발의한 바 있다. 지자체에 특정 중개사의 자격 정지를 요청할 권한이 한공협에 부여되는 셈이다.한공협 "법정단체화 입법 추진 총력…매도인만 수수료"한공협은 법정단체로 전환과 함께 중개수수료 체계를 바꾸는 개편안을 추진할 방침이다. 현재는 매수-매도인, 임차-임대인 모두에게 중개수수료를 받고 있다. 이를 매수인과 임차인에게는 중개수수료를 받지 않고, 매도인과 임대인에게만 중개수수료를 받는 방식으로 바꾸겠다는 것이다. 이러한 방식은 미국식 전속 중개제도에서 나온 수수료 체계다. 현재 이와 관련된 공인중개사법 개정안이 국회에 발의되어 있다.협회 관계자는 "대표성을 띠는 협회가 법정단체가 되면, 새로운 중개수수료 체계가 조기 안착하도록 돕겠다"며 "이를 통해 중개 시장에서 대다수 개업중개사가 매수인과 임차인 친화적인 중개수수료 정책을 펼치게 될 것"이라고 말했다.이에 대해 프롭테크 업계는 반발하고 있다. 올해 들어 거래가 뜸해지면서 중개수수료는 이미 반토막이 났기 때문이다. 시장에서 자율적으로 수수료가 하향 조정되고 있는데, 이를 법으로 규제하고 협회가 나서서 단속하겠다는 입장을 납득하지 못하고 있다.특히나 프롭테크 업체들은 미국식이 아닌 '매도인·임대인 친화적 서비스를 선보이고 있다. 국내 시장의 특징상 '매물확보'가 우선이라도 판단했기 때문이다. 직방, 다윈중개, 집토스, 에스테이트클라우드(우대빵) 등은 아파트를 매도하거나 전·월세 임대를 내놓는 이용자에게 수수료를 받지 않거나 수수료 상한 요율의 절반만 받고 있다. 프롭테크 "시장 자율에 맡겨야"한공협이 법정단체가 되면 매도인에게서 이 수수료를 받고, 매수인에게는 받지 않을 방침이다. 현재 서울에서 아파트를 10억원에 매매할 경우 매도인과 매수인 모두 중개수수료는 0.5%인 500만원을 내야 하지만, 이를 매도인만 내게 한다는 것이다.매도인 중개수수료에 혜택을 주고 있는 프롭테크 업계가 시장을 주도할 경우는 상황이 바뀐다. 공인중개사법을 위반했다며 한공협에게 세 차례 고발당했다가 무혐의 처분을 받은 다윈중개의 경우 같은 조건에서 매도인 수수료는 0원, 매수인 수수료는 350만원을 내게 된다.프롭테크 업계 관계자는 "거래가 얼어붙으면서 최근에는 중개수수료를 아끼겠다고 직거래에 나서는 매수-매도인도 늘고 있다"며 "시장의 흐름에 따라 업계가 전략을 짜면서 나가야 하는데, 일방적으로 미국식 수수료 체계를 밀어붙이는 건 문제가 있다고 본다"고 지적했다.한편 한공협과 프롭테크 업계의 본격적인 힘겨루기는 내년으로 넘어갈 전망이다. 개정안이 두 달째 국토법안심사소위원회 문턱조차 넘지 못했기 때문이다. 해당 법안이 올해 안에 국회를 통과하지 못하면 내년에 법안 개정안을 다시 상정해야 한다.업계 관계자는 "한공협과 프롭테크 업계의 주도권 싸움이 양측의 수수료 정책으로 인해 매도인과 매수인에게도 영향을 주게 됐다"고 말했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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서울서 내 집 사려면…"월급 1원도 안 쓰고 14년 모아야"
서울에서 '내 집 마련'을 하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 14년간 모아야 하는 것으로 나타났다. 수도권에 집을 사려면 10년간 월급을 쓰지 않고 모아야 했다. 2020년 이후 집값이 수직 상승한 영향인 것으로 풀이된다.21일 국토교통부가 발표한 '2021년 주거실태조사 결과'에 따르면 지난해 자가 가구의 연 소득 대비 주택가격 배수(PIR·Price Income Ratio)는 전국(중위수) 기준 6.7배로, 2020년(5.5배) 대비 상승했다. 지역별로는 수도권이 10.1배, 광역시 등은 7.1배, 도지역은 4.2배로 모든 지역에서 PIR이 전년 대비 상승했다. 이 가운데 서울은 12.5배에서 14.1배로 치솟았다.PIR은 월급을 쓰지 않고 꼬박 모아 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 말한다. 이런 PIR은 1년 만에 역대 최대치를 기록했다. 즉 PIR이 5.5배에서 6.7배로 늘었다는 것은 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아서 내 집 마련을 하는 데 걸리는 시간이 5.5년에서 6.7년으로 길어졌다는 뜻이다.반면 임차 가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중(RIR·Rent Income Ratio)은 소폭 감소했다. 지난해 전국(중위수) 기준 RIR은 15.7%로 2020년(16.6%)보다 줄었다. 지역별로는 수도권 17.8%, 광역시 등 14.4%, 도지역 12.6%로 모든 지역에서 RIR이 전년 대비 감소한 것으로 나타났다. 하지만 서울의 RIR은 2020년 21.3%에서 지난해 21.6%로 증가했다. 월 소득 중 21.6%를 임대료로 쓴다는 뜻이다.'자가에서 거주하고 있는 가구'는 전체 가구 중 57.3%로 2020년(57.9%) 대비 소폭 감소했다. '자가를 보유한 가구'는 전체 가구 중 60.6%로 2020년(60.6%)과 동일한 수준이었다. 지난해 점유 형태는 '자가' 57.3%, '임차' 39.0%, '무상' 3.7%로, 2020년 대비 자가 가구는 감소(57.9→57.3%)하고, 임차 가구는 증가(38.2→39.0%)한 것으로 나타났다.생애 첫 내 집 마련까지 걸리는 시간은 7.7년으로 2020년과 같았다. 2010년 8.5년을 기록한 뒤 2014년부터 6.9~7.1년 사이를 오갔지만 2020년 들어 크게 상승했다.주택보유의식 조사 결과 88.9%가 내 집을 보유해야 한다고 응답했다. 가구 특성별로 청년 가구가 81.4%(2020년 78.5%), 신혼부부 가구가 90.7% (2020년 89.7%)였다. 청년 가구의 경우 주택보유의식이 2020년 대비 가장 큰 폭(2.9%포인트)으로 늘고 높은 수준인 반면, 자가 보유율은 낮아 내 집 마련 지원 필요성이 큰 것으로 나타났다.한편, 이번 조사는 국토교통부가 국토연구원과 한국리서치에 의뢰해 2021년 8월부터 2022년 1월까지 전국 5만1000가구를 대상으로 1:1 개별 면접방식으로 진행됐다.홍민성 한경닷컴 기자 mshong@hankyung.com
