전세사기 피할 수 있을까…국세징수법·국세기본법 개정[아하! 부동산법률]

엄정숙 필진

입력2023.01.27 06:30 수정2023.01.27 10:00

한경닷컴 더 머니이스트

앞으로 세입자는 집주인의 국세 체납을 집주인 동의 없이 조회할 수 있고, 살던 집이 경매로 넘어간 경우 국세 체납보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.

지난달 23일 국세징수법 일부 개정안과 국세기본법 일부 개정안이 국회 문턱을 넘으면서입니다. 개정된 국세징수법과 국세기본법은 오는 4월1일부터 본격적으로 시행될 예정입니다.

집주인의 채무는 기본적으로 등기부상에 기록됩니다만 세금체납 문제는 '미납국세 열람 신청' 제도를 통해 알아봐야 했습니다. 미납국세 열람 신청이란 집주인의 부동산이 경매로 처분될 때 국세의 우선권 행사로 세입자가 피해를 볼 상황을 예방하고자 임대차 계약 전 집주인의 동의를 얻어 국세 미납 상황을 확인할 수 있는 제도입니다. 이번 개정안 통과로 집주인의 세금 체납을 동의 없이 열람이 가능해졌습니다.

구체적인 조문 개정의 핵심은 2항 신설입니다. 국세징수법 제 109조 2항의 내용은 다음과 같습니다.

제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다.

2항에서 말하는 '1항'은 임대인의 동의를 얻어야 국세체납을 조회할 수 있다는 내용을 담고 있는 조항입니다. 2항은 '1항에도 불구하고 임대인 동의 없이 국세체납 조회를 할 수 있다'는 내용을 말합니다.

개정 전에는 계약을 하기 전에만 임대인의 동의를 얻어 조회할 수 있었습니다. 1항도 일부 개정됐는데 '임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지'라는 문구를 추가함으로써 계약 전 뿐만 아니라 계약체결 후 계약이 시작되는 날까지 국세체납을 조회할 수 있게 됐습니다. 또 '다른 세무서장'이라는 문구를 추가함으로써 기존에는 관할세무서에서만 할 수 있었던 업무의 범위가 넓어졌습니다.

세입자가 현실에서 이를 활용할 때는 몇 가지 주의가 필요합니다. 실제 열람은 관련 시행령 및 시행규칙 정비 작업이 마무리되는 4월1일 이후 신청 분부터 허용되고 이전에 계약이 성립된 경우 임차 개시일 전에만, 열람이 가능하다는 점입니다. 또한 최우선변제권에 해당하는 소액 임차인(세입자)은 개정 전부터 국세보다 경매 배당순위가 앞섰기 때문에 국세 열람 권리가 허용되지 않습니다.

경매·공매 시 배당순위를 골자로 국세기본법도 개정됐습니다.

임대차보증금 보호에 발맞춰 국세기본법은 35조 7항이 신설됐기 때문입니다. 이는 경매나 공매가 진행될 때 세입자의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 경우 전세보증금이 우선적으로 배당되도록 한 의미가 있습니다. 당해세란 세입자가 임차한 부동산에 부과된 세금을 말합니다. 신설된 국세기본법 조항도 오는 4월부터 시행됩니다.

그동안 경매에서 집주인의 당해세 체납은 세입자의 우선변제권보다 배당순위가 앞서 피해가 컸습니다. 임대차 계약을 맺을 때 집주인의 동의로 미납국세 신청을 통해 당해세가 없다는 것을 확인해 계약했더라도 이후에 생긴 당해세는 세입자의 우선변제권을 앞섰습니다. 하지만 개정된 국세기본법 시행일인 오는 4월부터는 세입자의 전입신고 일자가 더 빠르다면 전세보증금 변제 순위가 더 앞서게 되는 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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